物業(yè)管理教學(xué)案例解析

物業(yè)治理講授案例

1.新購住房產(chǎn)生的維修責(zé)任由誰負(fù)擔(dān)

王小姐年初購得一套商品房，因黃梅季候連日陰雨，該商品房部

分墻面開始滲水，損壞了王小姐室內(nèi)的部分裝修。王小姐為此多次向

物業(yè)公司反應(yīng)，物業(yè)公司也兩次派人前來維修。雖經(jīng)維修，該房墻面

仍有滲水問題存在。物業(yè)公司表現(xiàn)，其己盡了維修義務(wù)，王小姐應(yīng)向

房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行談判。王小姐對此甚為不解。

王小姐能否要求開發(fā)商維修并負(fù)擔(dān)賠償責(zé)任？

2.沒有簽訂物管辦事條約，業(yè)主該不應(yīng)支付物業(yè)治理費(fèi)

XX市某小區(qū)部分業(yè)主以A物業(yè)公司（以下簡稱A公司）沒有與

業(yè)主或開發(fā)商簽訂物業(yè)治理?xiàng)l約為由拒絕支付物業(yè)治理費(fèi)。

A公司認(rèn)為自己是經(jīng)原在該小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)治理的B公司同

意，接替B公司繼承物業(yè)治理辦事的。雖然開發(fā)商未與其簽訂物業(yè)

治理?xiàng)l約，后小區(qū)業(yè)主委員會創(chuàng)建，也未聘用A公司，而是與C公

司簽訂了物業(yè)治理辦事條約，但是在B公司撤走至C公司進(jìn)小區(qū)前,

A公司實(shí)際進(jìn)行了物業(yè)治理辦事，有權(quán)收取物業(yè)治理費(fèi)和滯納金。

業(yè)主卻認(rèn)為：開發(fā)商和業(yè)主委員會均未聘請A公司，也未與其簽

訂條約，未創(chuàng)建辦事與被辦事的權(quán)利義務(wù)干系，因此A公司的訴訟

主體資格不符；憑據(jù)《xx市居住物業(yè)治理?xiàng)l例》第25條第2款劃定,

可以不支付物業(yè)治理費(fèi)，請求法院駁回其起訴。

一審判決結(jié)果為：一審法院憑據(jù)《xx市居住物業(yè)治理?xiàng)l例》第24

條第1款和第54條第2款劃定，判決業(yè)主支付物業(yè)治理費(fèi)和滯納金。

業(yè)主不平上訴判決，提起上訴。業(yè)主憑據(jù)《XX市居住物業(yè)治理?xiàng)l

例》第3條第4款劃定“本條例所稱物業(yè)治理公司，是指擔(dān)當(dāng)業(yè)主大

概業(yè)主委員會的委托，憑據(jù)物業(yè)治理辦事條約進(jìn)行專業(yè)治理辦事的企

業(yè)?！?8條第2款也強(qiáng)調(diào)物業(yè)治理公司擔(dān)當(dāng)委托從事物業(yè)治理辦事，

應(yīng)當(dāng)簽訂“物業(yè)治理辦事條約:就是說，進(jìn)行物'業(yè)治理辦事必須簽

訂條約。

且《條約法》第10條第2款也明文劃定“執(zhí)法、行政法例劃定接

納書面形式的，應(yīng)當(dāng)接納書面形式J因此A公司的行為屬無條約治

理，或“自行提供辦事二認(rèn)為由A、B兩家公司的約定或同意就可

以進(jìn)行物業(yè)治理辦事于法無據(jù)，對業(yè)主也不具有約束力。因此業(yè)主不

付物業(yè)治理費(fèi)和滯納金也于法有據(jù)。

二審判決：考慮到A公司實(shí)際進(jìn)行了治理，憑據(jù)等價有償?shù)脑瓌t，

同時《XX市居住物業(yè)治理?xiàng)l例》中的“可以不支付”而不是“應(yīng)當(dāng)

不支付”，又使二審法院能在“可以”二字上找到了依據(jù)，最終判令

業(yè)主支付物業(yè)治理費(fèi)，但對A公司加收滯納金的請求不予支持。

業(yè)主該不應(yīng)交納物業(yè)治理費(fèi)?

3.空調(diào)軟連擔(dān)當(dāng)斷裂誰負(fù)賠償責(zé)任

某大廈物業(yè)公司收了業(yè)主每戶3元/平方米的物業(yè)辦事費(fèi)，雙方簽

訂了《物業(yè)辦事治理?xiàng)l約》，條約中界定了共用部位和共用設(shè)施設(shè)備,

并劃定“在保修期內(nèi)，憑據(jù)《質(zhì)量包管書》的劃定，由本大廈開發(fā)建

立單元賣力衡宇質(zhì)量及設(shè)施設(shè)備質(zhì)量的報(bào)修:爾后，在該大廈中央

空調(diào)第一個供暖期間，李先生家空調(diào)軟連擔(dān)當(dāng)斷裂，物業(yè)公司實(shí)時發(fā)

明、接納須要步伐切斷水源并通知李先生，待李先生趕到現(xiàn)場時，損

失已殃及樓下四家業(yè)主。為此，李先生等五家業(yè)主要求維修和索賠。

物業(yè)公司協(xié)調(diào)開發(fā)建立單元擔(dān)責(zé)，但是開發(fā)建立單元以種種理由拖

延。于是，李先生聯(lián)合相關(guān)業(yè)主作為原告將物業(yè)公司和開發(fā)建立單元

告上法庭，要求賠償。

李先生等五戶業(yè)主的損失該不應(yīng)由建立單元賠償？

4.建立單元不將相關(guān)資料移交給物業(yè)公司，業(yè)主告開發(fā)商

xx住宅小區(qū)是開發(fā)商A新開發(fā)的項(xiàng)目，作為建立單元的A開發(fā)

商依法聘請了B物業(yè)公司進(jìn)駐本小區(qū)提供物業(yè)治理辦事。B物業(yè)公司

為了全面了解小區(qū)物業(yè)情況，以便更好地為小區(qū)業(yè)主辦事，一直要求

A開發(fā)商將相關(guān)的物業(yè)資料移交過來，實(shí)時進(jìn)行承接驗(yàn)收；而A開

發(fā)商一直沒有回復(fù)。經(jīng)過多次敦促未果，物業(yè)公司向小區(qū)業(yè)主們說明

了此事，也向有關(guān)部分反應(yīng)了情況。為了維護(hù)自身權(quán)益，小區(qū)業(yè)主把

作為建立單元的A開發(fā)商告到人民法院。

建立單元的A開發(fā)商該不應(yīng)負(fù)擔(dān)民事賠償責(zé)任？

5.物業(yè)成樓盤營銷手段

本市某知名物業(yè)公司3月從媒體上獲悉某開發(fā)商欲將40萬平方米

修建量的小區(qū)前期物業(yè)治理委托為一家有實(shí)力、有品牌的物業(yè)公司治

理。于是，這家物業(yè)公司經(jīng)過精心準(zhǔn)備，在幾十家投標(biāo)單元中一舉奪

魁，接下來草簽協(xié)議，將該物業(yè)公司進(jìn)行前期治理寫入了商品房預(yù)售

條約的附件里，吸引了不少買家。到了10月，開發(fā)商開出了非?？?/p>

刻的條款，逼中標(biāo)物業(yè)公司自動退出，將自己下屬的物業(yè)公司隆重推

出。于是，物業(yè)公司與開發(fā)商對簿公堂。

物業(yè)公司與開發(fā)商誰能勝訴？

6.私裝水床造成他人產(chǎn)業(yè)損失

某小區(qū)15棟302的業(yè)主羅某購置了一張水床，并請安裝公司為其

進(jìn)行安裝，在未經(jīng)物業(yè)公司裝修部同意的情況下施工完畢。結(jié)果因水

床的安裝改變了上下水管道的結(jié)構(gòu)，且水床水流量大增，使五層、六

層業(yè)主的供水嚴(yán)重不敷，業(yè)主與羅某談判要求其拆除水床，被拒絕。

于是，向治理處投訴。治理處再三與羅某協(xié)調(diào)拆除事宜，羅某對峙屋

子是自己的，產(chǎn)權(quán)歸自己所有，室內(nèi)安裝是小我私家的權(quán)力，至于供

水不敷的問題，他要求治理處作二次加壓或管道改革。于是，物業(yè)公

司向法院上訴。

物業(yè)公司向法院上訴，能否勝訴?

7.如那邊置懲罰住戶家里跑水的問題

某小區(qū)的物業(yè)公司憑據(jù)劃定的維修維護(hù)籌劃，對區(qū)內(nèi)所有的污水

管網(wǎng)進(jìn)行了查抄和梳理，一切均正常。就在查抄梳理完之后幾天，因

為樓上某業(yè)主家進(jìn)行裝修，施工人員違背物業(yè)裝修治理劃定，擅自將

裝修殘余水泥、油漆等倒入地漏，經(jīng)排水管道流至該樓主管彎頭處，

堵塞了本樓的管道。樓上住戶排除的污水不能流出，便慢慢從樓下詹

先生家的地漏處冒出。

治理處發(fā)明跑水后，馬上通知詹先生，詹先生其時不在家中，電

話聯(lián)系兩小時后，詹先生與物業(yè)公司職員一同現(xiàn)場查抄，發(fā)明部分木

地板已被水淹。找到妨礙點(diǎn)后，物管職員立刻消除了堵塞現(xiàn)象。

詹先生認(rèn)為物業(yè)公司沒有盡到治理職責(zé)，于是向物業(yè)公司提出索

賠要求。

詹先生能否得到索賠？

8.業(yè)主差別意換玻璃怎么辦？

黎某是小區(qū)內(nèi)的一位業(yè)主，有一次她在媒介中發(fā)明一種玻璃可以

增加室內(nèi)光芒，且隨外部溫度變革能夠調(diào)治室內(nèi)溫度。于是幾經(jīng)周折

買了這種玻璃，沒有經(jīng)過物業(yè)公司的同意，就拆除了原有玻璃，將新

買的玻璃安裝上去，結(jié)果由于玻璃顏色與整個小區(qū)玻璃色彩反差很

大，嚴(yán)重影響小區(qū)整體同一的結(jié)構(gòu)，就此治理處向黎某提出異議。

黎某認(rèn)為產(chǎn)權(quán)是我自己的，我自家的玻璃愿意用什么顏色就用什

么顏色，拒不拆換。

物業(yè)公司怎么辦?

9.業(yè)主違規(guī)裝防盜網(wǎng)物業(yè)公司如何應(yīng)對？

某高等小區(qū)一業(yè)主正在裝修其新房，其他部位裝修后提出安裝防

盜網(wǎng)包羅陽臺部分。物業(yè)治理員接到通知后立刻到達(dá)現(xiàn)場，將防盜網(wǎng)

擋在小區(qū)之外，并向業(yè)主說小區(qū)不許安裝防盜網(wǎng)情況。但業(yè)主立場非

常強(qiáng)硬，質(zhì)問治理員為什么不能安裝陽臺防盜網(wǎng)，如果失盜怎么辦？

物業(yè)公司如何應(yīng)對？

10.業(yè)主執(zhí)意亂裝空調(diào)怎么辦？

一天中午，保護(hù)班班長喘著氣跑道治理處辦公室，報(bào)告主管：“G

棟1801的業(yè)主不想按指定位置安裝空調(diào)，要將北側(cè)空調(diào)孔打在窗戶

上方主管正在處置懲罰一項(xiàng)事務(wù)，便擺設(shè)保護(hù)班班長馬上返回，

先讓空調(diào)公司的事情職員停止打孔。

主管隨后趕到，一進(jìn)門還沒開腔，業(yè)主就開始不絕地說著自己的

理由。他認(rèn)為物業(yè)公司劃定的位置欠好，強(qiáng)烈要求將空調(diào)孔打在窗戶

上方，并且明確表現(xiàn)：“我今天就要在這里打孔，看你們會把我怎么

樣？”這時，空調(diào)公司的員工不絕地在一旁說著涼爽話，更助長了業(yè)

主的不滿情緒。

主管心里很不愉快，但仍耐心解釋，說明：“在指定位置安裝空調(diào)、

管線不能外露，是為了包管小區(qū)的外觀統(tǒng)一美觀”，夸大：“如果我們

也像某些小區(qū)那樣各自進(jìn)行安裝空調(diào)，那咱們小區(qū)的外立面就會雜亂

不堪入目，整個物業(yè)形象大打折扣，物業(yè)也不會升值，甚至貶值”，

提醒業(yè)主：“這里是您的故里，您的朋友和親戚要是看到小區(qū)雜亂不

堪，說小區(qū)欠好，您也沒面子啊"。聽完主管這番入情入理的話，業(yè)

主不再硬性對峙。

這時，主管悄悄地將空調(diào)公司的安裝工叫到一邊，申飭說：“你們

應(yīng)當(dāng)知道XX物業(yè)的治理劃定，如果執(zhí)意違規(guī)行事，可要想清楚以后

還要不要在我們的轄區(qū)內(nèi)做生意」這么一說，空調(diào)裝修工馬上聲明

要憑據(jù)物業(yè)公司劃定打孔，并表現(xiàn)一定配合物業(yè)公司說服業(yè)主。最后,

業(yè)主同意按劃定位置打空調(diào)孔。

如果業(yè)主差別意按劃定位置打空調(diào)孔，怎么辦？

11.物業(yè)公司應(yīng)如何對業(yè)主的裝修進(jìn)行羈系

2005年，某小區(qū)業(yè)主來訪反應(yīng)，小區(qū)治理部在未經(jīng)業(yè)主同意的前

提下，派人員進(jìn)入其尚在裝修的衡宇內(nèi)，將業(yè)主自行安裝的窗框拆除

并拿走，安裝部位的外墻在拆除的同事也遭到破壞。業(yè)主認(rèn)為：小區(qū)

治理部雖出具了局面整改通知書，但無權(quán)擅自突入私人住宅強(qiáng)行拆

除，這種行為嚴(yán)重侵害了業(yè)主的利益，治理部人員缺乏最根本的執(zhí)法

知識。同時業(yè)主要求小區(qū)治理部對該事件給其造成的損失進(jìn)行賠償。

注明：經(jīng)有關(guān)部分認(rèn)定，業(yè)主安裝的窗為違章搭建的構(gòu)筑物；小

區(qū)物業(yè)治理部之前已向業(yè)主發(fā)出《違約行為整改通知書》。

但業(yè)主表現(xiàn)拒不整改，怎么辦？

12.業(yè)主裝修時封閉了共用管道查驗(yàn)孔責(zé)任由誰負(fù)

某小區(qū)的物業(yè)公司在治理中，由于疏忽大意未將“業(yè)主、使用人

在裝修住宅中，應(yīng)預(yù)留共用設(shè)備的查驗(yàn)孔，方便共用設(shè)備的維修”的

該項(xiàng)小區(qū)內(nèi)住宅裝修劃定見告業(yè)主。多名業(yè)主在不知情的情況下，裝

修時封閉了共用管道查驗(yàn)孔。今后的物業(yè)使用中，共用管道產(chǎn)生堵塞。

在疏通修理的歷程中，給業(yè)主的裝修造成了一定水平的損壞。

為此業(yè)主能否向物業(yè)公司提出賠償要求？

13.損壞衡宇承重結(jié)構(gòu)應(yīng)如何恢回復(fù)狀？

業(yè)主余某在衡宇裝修時擅自拆除了承重墻，經(jīng)群眾舉報(bào)，所在房

地產(chǎn)行政主管部分發(fā)了限期整改通知，要求其恢回復(fù)狀。余某在劃定

時間內(nèi)規(guī)復(fù)了承重墻，不意物業(yè)公司卻見告他承重墻的規(guī)復(fù)不切合劃

定，余某很生氣，認(rèn)為物業(yè)公司是在存心整人。

物業(yè)公司怎么辦？

14.業(yè)主自行封閉陽臺，物業(yè)公司能否作為原告起訴？

2006年2月，金小姐與開發(fā)商簽訂了一份《商品房買賣條約》，

條約約定：開發(fā)商于2007年1月前交付衡宇（用途為住宅），該商品

房陽臺為封閉式。但是，金小姐于2007年1月與開發(fā)商治理交房手

續(xù)時發(fā)明：開發(fā)商所交付的衡宇前后陽臺并沒有封閉，只是在陽臺外

圍構(gòu)筑了一些鐵欄桿。今后，金小姐多次就陽臺問題與開發(fā)商及開發(fā)

商委托的前期物業(yè)公司進(jìn)行談判，在談判無果的情況下，金小姐便自

行將陽臺封閉。由比引起糾紛。

13.推門而入惹來的糾紛

某小區(qū)物業(yè)治理處劃定，裝修戶在每天裝修施工期間不得將入戶

門封閉，以便裝修治理人員隨時查抄。一天，治理處事情人員在例行

巡查歷程中，見一裝修戶房門虛掩未鎖，內(nèi)有施工的聲音，于是推門

而入。發(fā)明裝修工人在滿是易燃物的施工現(xiàn)場吸煙，并且沒有按劃定

配備必須的消防器材。于是裝修治理人員勒令工人立即熄滅香煙并暫

停施工，同時通知保護(hù)員將裝修施工賣力人帶到治理處擔(dān)當(dāng)處置懲

罰。不久，業(yè)主知道了此事。遂投訴治理處事情人員在未經(jīng)業(yè)主同意

的情況下私闖民宅，并且非法滯留施工人員，侵犯業(yè)主和裝修施工人

的正當(dāng)權(quán)益。同時表現(xiàn)將訴諸公堂。另外，該戶業(yè)主未簽署《裝修治

理辦事協(xié)議》，治理處認(rèn)為施工單元違反了該小區(qū)裝修寧靜治理劃定,

要對其做出相應(yīng)的處罰。

14.糾正違章裝修對峙不下怎么辦

2007年初夏的一天下午，保護(hù)員秦某陳訴，一位業(yè)主未按要求的

位置，擅自在外墻上開孔安裝空調(diào)。待裝修治理員趕到現(xiàn)場時，空調(diào)

己在安裝。

裝修治理員查抄一番后，向業(yè)主解釋，如此安裝不光影響了外立

面的統(tǒng)一和美觀，并且安裝施工已不慎將暖氣立管打漏，將給業(yè)主的

生活帶來未便。但業(yè)主仍對峙己見，督促線承安裝。裝修治理員只好

暫扣裝修工人的東西和證件，予以制止。同時，請水工敏捷來補(bǔ)已打

漏的暖氣立管。

業(yè)主對裝修治理員制止違章裝修十分不滿，提出要物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)

簽字，負(fù)擔(dān)停止安裝空調(diào)的結(jié)果。裝修治理員認(rèn)為自己所做并無不當(dāng),

隨即提出業(yè)主也需簽字，認(rèn)可自己違反小區(qū)裝修治理劃定。雙方互不

相讓，一時對峙不下。水工趕到現(xiàn)場后，迅速將漏水的暖氣管修復(fù)好,

將污染的地面、墻山進(jìn)行了徹底清理。一看兩人還在爭執(zhí)，便接「個

話茬：“要我說也不是什么大不了的事情，誰也不消讓誰簽字了，照

舊商量商量怎樣安裝空調(diào)吧！”待兩人都平靜下來，他再對業(yè)主說:

“我看你自己選定的這個位置并欠好，咱拋開影響外立面整齊美觀不

說，就說你按到這里，冷凝水管要走多遠(yuǎn)呀，比力起來照舊劃定的那

個位置好?！睒I(yè)主遲疑不決，水工試探著提了個發(fā)起：“如果你覺得我

說的沒有原理，你自己里里外外看看:大概適才主動資助修復(fù)漏水

暖氣管的舉動作用了業(yè)主，業(yè)主樓上樓下轉(zhuǎn)了一圈，返來后欣然同意

在劃定位置安裝，并且與裝修治理員握手言好。

15.電梯困人4小時

2008年11月17日下午2時25分，某小區(qū)A棟18樓一業(yè)主姜某

乘電梯回家，電梯行至4樓時，突然產(chǎn)生妨礙。被困后，由于電梯轎

始內(nèi)無手機(jī)信號，姜某無法與外界通話，隨機(jī)連續(xù)按轎廂內(nèi)的報(bào)警裝

置和呼喚裝置，卻無任何反響。之后，物業(yè)公司的一保潔員曾向公司

陳訴電梯有響動，物業(yè)公司隨機(jī)通知保安隊(duì)長唐某前去檢察。唐某來

到困人電梯一層門口后，隨便查抄了一下，他認(rèn)為電梯處于正常事情

狀態(tài)，未進(jìn)一步核實(shí)，隨即離開。直至下午6時20分，姜某妻子下

班回家，發(fā)明丈夫仍被困電梯內(nèi)，便立即通知物業(yè)公司，被困4個小

時的姜某才被解救出來。

市質(zhì)量技能監(jiān)視局知悉相關(guān)情況后，經(jīng)觀察，困人電梯系A(chǔ)電梯

有限公司制造的及格產(chǎn)物，由B電梯有限公司安裝，于2007年4月

份經(jīng)省特種設(shè)備查驗(yàn)所驗(yàn)收查驗(yàn)及格，并于當(dāng)年5月18日治理「使

用登記手續(xù)。B電梯有限公司負(fù)擔(dān)安裝后第1年內(nèi)的維護(hù)調(diào)養(yǎng)事情。

電梯安裝后，由C物業(yè)公司賣力治理。該電梯轎廂內(nèi)的通話裝置，

在安裝驗(yàn)收查驗(yàn)及格半個月后，被B電梯有限公司拆除。

A、B、C公司，哪一個賣力賠償？

16.公用水管堵塞水浸業(yè)主新房

某日早上，張先生回到位于某小區(qū)新裝修的屋子，驚奇地發(fā)明屋

子里溢滿著發(fā)臭的積水，屋內(nèi)三個臥室的實(shí)木地板、柜子、衛(wèi)生間、

廚房、客廳和柜子、門套及墻面，早已被水浸泡變形。家里的水管好

好的，這些日子也沒有下雨，為何漫水讓池疑惑不解。

隨后，他叫來了物業(yè)的事情人員，一查發(fā)明是樓上住戶裝修導(dǎo)致

大量的修建垃圾堵塞公用雨水管。，樓上的下水不能排放，倒灌進(jìn)張

先生家中。經(jīng)判定，張先生家損失共計(jì)1.9萬余元。張先生認(rèn)為物業(yè)

沒有實(shí)時疏通管道，應(yīng)賠償其損失。物業(yè)認(rèn)為，管道堵塞是樓上住戶

引起，造成損害也應(yīng)由樓上住戶負(fù)擔(dān)。

物業(yè)是否該賠償？

17.細(xì)查深究一一電梯意外受損怎么辦

2009年3月16日，某花圃F座的消防電梯一到底層，就發(fā)出異

常聲響。大堂保護(hù)員實(shí)時將其封閉，并立即通知賣力維修調(diào)養(yǎng)任務(wù)的

電梯工程公司。

電梯維修人員立即趕到現(xiàn)場，查抄后發(fā)明位于一層的地坑中有根

來歷不明的1米多長的鍍鋅鐵管，鐵管在電梯事情歷程中頻繁躥動，

導(dǎo)致12個感到器全部損壞。

于是，治理處圍繞鐵管展開了一系列的觀察事情。他們首先排除

了人為破壞的可能，多方闡發(fā)后認(rèn)定，鐵管是有人搬出搬入時，用其

來支撐電梯門，而不小心滑落到地坑中的。然后分別找來值班的3名

大堂保護(hù)員，讓他們詳細(xì)回想近日搬出搬入時有無異常音響。其中一

名保護(hù)員反應(yīng)3月14日下午3時?5樓某業(yè)主家搬運(yùn)裝修垃圾時，曾

聽到碰砸聲音，其時還到電梯轎廂內(nèi)檢察詢問，沒發(fā)明什么情況，便

囑咐了一些注意事項(xiàng)，未予深究。由此斷定，鐵管十之八九是這家搬

運(yùn)裝修垃圾時掉下去的。

順藤摸瓜，治理處找到該業(yè)主，介紹電梯受損情況及原因。業(yè)主

說裝修已經(jīng)結(jié)束，責(zé)任人無從找起。治理處立即明確表現(xiàn)，如果業(yè)主

不能找來裝修賣力人，那么該業(yè)主必須負(fù)連帶責(zé)任。

治理處怎樣制止經(jīng)濟(jì)損失？

18.物業(yè)公司是否可以拒絕為業(yè)主提供自用部分的維修辦事

某小區(qū)一業(yè)主因夜間使用家用電器不當(dāng)，而使自家的保險絲燒斷。

該業(yè)主向物業(yè)公司報(bào)修，物業(yè)公司的維修人員感觸維修所在較遠(yuǎn)，且

收費(fèi)不高，所以回復(fù)業(yè)主：“你橫豎一樣要交錢，就近找小我私家修

修算了。再說自用部位的維修應(yīng)由業(yè)主自己賣力J

屬于劃定的物業(yè)急修項(xiàng)目？

19.因室內(nèi)水管倒灌而產(chǎn)生的維修用度由誰負(fù)擔(dān)

某公房二樓業(yè)主的室內(nèi)經(jīng)常產(chǎn)生水管倒灌的現(xiàn)象。該業(yè)主向物業(yè)

公司報(bào)修，幾經(jīng)維修后，物業(yè)公司在向該戶收取維修用度時，業(yè)主以

水管設(shè)計(jì)不當(dāng)為由而拒付維修用度。

用度由誰負(fù)擔(dān)？

20.小區(qū)內(nèi)的石桌砸傷人，由誰來賣力

羅女士住在某一高等小區(qū)，2007年6月15日下午，羅女士7歲

的女兒在小區(qū)內(nèi)的石桌旁邊玩耍。當(dāng)她爬上石桌時，桌面突然脫落，

將小孩的右手夾在石桌面和石凳之間，造成食指、中指樞紐骨折。事

后，羅女士找到某物業(yè)公司，認(rèn)為其應(yīng)就治理不善負(fù)擔(dān)責(zé)任。而物業(yè)

公司則認(rèn)為這完全是羅女士監(jiān)護(hù)不當(dāng)造成的，與物業(yè)公司的治理沒有

干系。為此，羅女士向法院提起訴訟。法院審理查明，某物業(yè)公司安

裝在小區(qū)內(nèi)的4套石桌，桌面重達(dá)90公斤，石桌面和石桌柱之間僅

靠桌面中心一個直徑13厘米、深1厘米的凹槽連接，安裝時只用了

樹脂和水泥粘合。羅女士女兒被砸傷后，物業(yè)公司發(fā)明發(fā)明其余三個

石桌面也已松動才主動予以拆除。另IJ的，該物業(yè)公司無法提供石桌的

及格證、設(shè)計(jì)尺度等有效證明。

物業(yè)公司該不應(yīng)賣力賠償責(zé)任?

21.誰應(yīng)負(fù)擔(dān)該起墜樓事件的責(zé)任

2003年8月，某小區(qū)業(yè)主唐女士的幼兒在上樓時因玩耍不慎，導(dǎo)

致身體重心失控，傾倒后撞到位于樓梯口未安裝柵欄的落地窗上，在

撞碎了其中一塊原來就有裂痕的僅厚3毫米的玻璃后，墜樓致傷。唐

某事后向物業(yè)公司索賠。

物業(yè)公司該不應(yīng)賠？

22.清洗屋頂水箱

夏季來臨，某小區(qū)的物業(yè)公司按劃定籌劃清洗屋頂水箱，并向小

區(qū)的業(yè)主委員會提出依據(jù)物價局的劃定尺度向業(yè)主收取有關(guān)用度開

支。但業(yè)主委員會經(jīng)理認(rèn)為物業(yè)公司的收費(fèi)太高，為節(jié)省開支，他決

定自行在外找?guī)酌麩o任何康健證明的民工來清洗水箱；物業(yè)公司得知

后表現(xiàn)阻擋。雙方各持己見，相持不下。

清洗水箱應(yīng)是誰的作業(yè)行為？

23.市政水壓低，業(yè)主屢屢投訴怎么辦

某小區(qū)一至三層接納一次供水，其他部分實(shí)行二次供水。由于市

政供水的水壓偏低，導(dǎo)致三層以下用戶的熱水器經(jīng)常無法使用，停水

斷流現(xiàn)象也頻頻產(chǎn)生。治理處多次向供水企業(yè)口頭和書面反應(yīng)，回聲

都不大，供水情況也一直沒有得到改進(jìn)。弄得業(yè)主經(jīng)常就此問題進(jìn)行

投訴，有的還出言不遜。

治理處對投訴的業(yè)主自然要笑臉相迎、善言相勸，一般治理人員

處置懲罰不了的，就由經(jīng)理出頭。好話說了幾夢筐，雖說暫時尚能平

抑不滿情緒，但是問題仍然沒有解決，業(yè)主照舊三天兩頭再次上門。

盡管他們多數(shù)也清楚問題不在物業(yè)公司身上，但普遍認(rèn)定家里沒水就

得找治理處算賬，就該由治理處賣力。

為了掙脫這種被動應(yīng)付的局面，治理處絞盡腦汁想步伐，有針對

性的接納了幾項(xiàng)新的步伐：經(jīng)理出頭找政府部分反應(yīng)民意民情，借助

行政力量促進(jìn)供水問題的解決；未徹底解決前發(fā)動各人錯開洗沐岑嶺

期，以緩解水壓狀況；一旦產(chǎn)生停水，擺設(shè)保護(hù)員為老年或行動未便

的業(yè)主送水上門。同時利用通告形式，將之宣布于眾。

業(yè)主看到治理處確實(shí)是盡心竭力了，也就不再惡語相加。盡管供

水不正常的狀況還連續(xù)了較長一段時間，但絕大多數(shù)業(yè)主都能對治理

處賜與諒解。厥后通過不懈努力，小區(qū)供水狀況才逐步得到了明顯改

進(jìn)。

對物業(yè)公司來說，該不應(yīng)管？，

24.電梯延誤老人猝死，眷屬告物業(yè)和搶救中心

因認(rèn)為物業(yè)公司及搶救醫(yī)生行為有不對，致使家人錯過搶救時間,

導(dǎo)致死亡，業(yè)主李某的眷屬將所在的物業(yè)公司、搶救中心一并告上法

庭。記者獲悉，北京市第二中級人民法院已受理此起上訴案。

2007年3月15日凌晨，李女士（有心臟病史）在兒子家產(chǎn)生呼

吸困難、昏倒等現(xiàn)象，其兒子于15日1時35分向搶救中心呼救，搶

救中心立即派車前往李女士住地。搶救中心醫(yī)務(wù)人員趕到現(xiàn)場，但由

物業(yè)公司治理的電梯尚未運(yùn)行，醫(yī)務(wù)人員得知幾分鐘后電梯可運(yùn)行。

待電梯運(yùn)行后，醫(yī)務(wù)人員乘電梯到位于14層的李女士兒子家中，為

其進(jìn)行心電圖查抄。2時16分心電圖顯示心室停搏，尸體出現(xiàn)尸斑、

肢體僵硬。

2007年4月，李某的眷屬起訴至一審法院稱，2007年3月15日

1點(diǎn)30分至35分之間，，李呼吸困難，眷屬立即聯(lián)系搶救中心，之

后立即下樓聯(lián)系物業(yè)公司開電梯，但被見告拿鑰匙的人不在。今后，

救護(hù)車趕到，眷屬再次聯(lián)系物業(yè)公司，被見告電梯班長已回家，各人

只好等。在這期間，死者眷屬曾要求搶救人員步行上樓梯，但被拒絕。

待醫(yī)務(wù)人員乘電梯上樓后，李女士已死亡c事后，李女士的眷屬將搶

救中心和物業(yè)公司告上法庭。

物業(yè)和搶救中心有責(zé)任嗎？

25.業(yè)主損壞大眾設(shè)施，怎么處置懲罰

一天晚上七時許，某小區(qū)業(yè)主陳先生4歲小孩發(fā)高燒，匹得二人

心急如焚，忙開車去醫(yī)院治療。當(dāng)車行至車庫出口道閘時，值班保護(hù)

員示意停車、收回停車卡，但對方絕不理睬，而是加大油門撞開道閘

欄桿飛奔而去，道閘欄桿被撞彎曲變形損壞，無法正常使用。值班保

安馬上向分隊(duì)長陳訴，請上級協(xié)助解決。治理處經(jīng)理加入后，憑據(jù)保

安的報(bào)告和現(xiàn)場闡發(fā)，并調(diào)取業(yè)主和車輛登記資料查對，排除了偷盜

車的可能性，判斷業(yè)主肯定有急事，決定等業(yè)主返來后再心平氣和找

業(yè)主解決，并提出以下處置懲罰意見：（1）以理服人；（2）按價賠償;

（3）理解業(yè)主。

兩小時后，業(yè)主一家三口回到小區(qū)，經(jīng)理首先對小孩病情表現(xiàn)存

眷和慰問，看到小孩并尢大礙、大人焦慮的心情已平靜下來后，便就

撞壞道閘欄桿一事征詢業(yè)主處置懲罰意見。誰知未等把話說完，陳先

生就打斷說：車場保護(hù)員行動太慢，我急著去醫(yī)院，撞壞欄桿不是我

的責(zé)任。經(jīng)理耐心解釋：小孩有了急病，您的心情我們非常理解c但

事先您并沒有來電話說明原因，不認(rèn)識您的還以為是偷竊車輛。按《業(yè)

主條約》劃定，損壞公物要賠償，您看是您自己處置懲罰，照舊治理

處幫您處置懲罰由進(jìn)付款？

陳先生一聲不吭地走了，經(jīng)理沒有追上去硬讓業(yè)主就地亮相，也

沒有立即隨著陳先生上樓，而是接納了三個步伐。

第一，誰當(dāng)班誰賣力。當(dāng)班保循分隊(duì)長第二天上午去業(yè)主家登門

造訪，把事情責(zé)任耐心解釋給業(yè)主聽。

第二，跟蹤處置懲罰，不拖延時間?？吹疆?dāng)班隊(duì)長親自上門，業(yè)

主尤其是女業(yè)主心里很過意不去，再三表現(xiàn)歉意，但對賠償一事只字

未提。待到第二次上門，業(yè)主終于欠美意思地說：“這樣吧，我們對

這一行不熟悉，你們資助修理好，兒多錢由我們支付。"

第三，維修方案與業(yè)主晤面。經(jīng)理立即通知維修班拿出維修方案,

并將方案交與業(yè)主審核，說明只收本錢費(fèi)，免收人工費(fèi)。業(yè)主看后表

現(xiàn)同意，并對治理處對小區(qū)產(chǎn)業(yè)認(rèn)真賣力的精神感觸敬佩。

26.車場大樹砸壞小轎車

某日，某小區(qū)內(nèi)一顆高達(dá)10余米的大樹被大風(fēng)連根拔起，砸壞了

停在樹旁的一輛小車，保險公司依據(jù)保險條約為車主理賠了5.2萬元。

五個月后，保險公司訴全區(qū)人民法院，認(rèn)為大樹被風(fēng)刮倒前已有傾斜,

該小區(qū)物業(yè)公司應(yīng)預(yù)見到結(jié)果并事先接納步伐，要求物業(yè)公司負(fù)擔(dān)原

告理賠給客戶的5.2萬元經(jīng)濟(jì)損失。被告物業(yè)公司則認(rèn)為，大樹傾倒

屬不可抗力，他們不應(yīng)負(fù)擔(dān)責(zé)任。

物業(yè)公司該不應(yīng)負(fù)擔(dān)賠償責(zé)任？

27.維修不實(shí)時所造成的損害誰負(fù)擔(dān)責(zé)任

某小區(qū)第38棟樓的公用水箱出現(xiàn)滲透現(xiàn)象，該棟樓的業(yè)主們向物

業(yè)公司反應(yīng)了情況，要求其實(shí)時予以修繕，但物業(yè)公司一直未接納步

伐。有一天，住在該棟樓的業(yè)主趙小姐回家經(jīng)過樓前通道時，因地面

積水而不慎摔倒，導(dǎo)致退卻骨折，被送往醫(yī)院治療。趙小姐要求物業(yè)

公司賠償其醫(yī)藥費(fèi)、營養(yǎng)費(fèi)及誤工補(bǔ)貼等相關(guān)用度未果，把物業(yè)公司

告上法院。

物業(yè)公司該不應(yīng)負(fù)擔(dān)責(zé)任？

28.物業(yè)公司出租共用部分引來糾紛

某小區(qū)的物業(yè)公司，將小區(qū)轉(zhuǎn)達(dá)室一間20多平方米的屋子出租給

他人經(jīng)營。而小區(qū)業(yè)主認(rèn)為在購房時已將轉(zhuǎn)達(dá)室分?jǐn)側(cè)胨徍庥畹男?/p>

建面積，對轉(zhuǎn)達(dá)室擁有所有權(quán)，物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主同意，擅自將轉(zhuǎn)達(dá)

室出租，這侵犯了他們的正當(dāng)權(quán)益，于是跟物業(yè)公司產(chǎn)生了糾紛。

業(yè)主可要求物業(yè)公司賠償損失嗎？

29.業(yè)主擅自占用共用部位引發(fā)的糾紛

詹先生在某高等小區(qū)內(nèi)買了一套180多平方米的商品房，不久又

買了一輛小車。小區(qū)的車位比力少，詹先生買房時車位已全部售完，

使得他經(jīng)常因找不到車位泊車而苦惱。厥后，詹先生發(fā)明樓下另有一

處空地，小區(qū)未將他籌劃為綠化或其他建立用地，可以開辟出來做泊

車之用。

于是，詹先生未經(jīng)開發(fā)商和物業(yè)公司的許可，就請來民工把空地

整理出來，搭建好了一個車棚。開發(fā)商和物業(yè)公司知道后，限定詹先

生在一周內(nèi)把車棚拆掉，不然雇請民工將車棚強(qiáng)行拆除，并且還要求

詹先生支付拆除用度。

對開發(fā)商和物業(yè)公司提出的拆除要求，詹先生不光拒不