城市土地資源配置的目標(biāo)偏差及其矯正

城市土地資源配置的目標(biāo)偏差及其矯正〔作者:___________單位:___________郵碼:___________〕

一、城市土地資源配置的目標(biāo)

(一)土地資源配置的綜合目標(biāo)

土地配置要解決處于一定地域范圍內(nèi)的有限數(shù)量的土地對不同的利益主體如何持續(xù)使用的問題。土地資源優(yōu)化配置的目標(biāo)，是追求土地利用的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和生態(tài)效益的綜合目標(biāo)，這種綜合不是幾種目標(biāo)之間的簡單均衡或者同時獲得幾種目標(biāo)的最大化，而是通過一種主導(dǎo)目標(biāo)，輔之以其他目標(biāo)的實現(xiàn)。

土地資源配置的過程，是一個對既定目標(biāo)不斷進(jìn)行休整，對影響土地利用開展的各種因素和不同利益進(jìn)行逐步協(xié)調(diào)的過程。城市土地作為人們進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動的載體，圍繞著土地資源的配置問題，必須考慮到各方參與主體的利益。土地優(yōu)化配置目標(biāo)能否實現(xiàn)，取決于各方利益參與主體的力量強(qiáng)弱和博弈。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，政府、企業(yè)和公眾是主要的三大參與主體。由于各個行為主體在市場中的地位和作用不盡相同，其所追求的目標(biāo)也是有所差異的。公眾注重生活的適宜性，企業(yè)追求土地利用財務(wù)效用最大化，政府更在乎土地持續(xù)利用，即公眾關(guān)注生態(tài)效益和環(huán)境效益，企業(yè)關(guān)心經(jīng)濟(jì)效益，而政府希望同時獲得社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益。但無論如何，政府、企業(yè)和公眾的利益又都必須考慮到土地持續(xù)利用的目標(biāo)，這是由于土地的使用在時間上是延續(xù)的，當(dāng)代人們對土地的使用不應(yīng)影響下一代對土地資源的利用。三者在土地資源配置中的關(guān)系如圖－1所示。

值得一提的是，在衡量資源配置時通常用于檢驗經(jīng)濟(jì)總體運行效率與社會福利大小的“帕雷托最優(yōu)〞準(zhǔn)那么在土地優(yōu)化配置中使用較為困難。“帕雷托最優(yōu)〞準(zhǔn)那么是指資源的配置已經(jīng)到達(dá)這樣一種境地，無論作何改變都不可能同時使一局部人受益而其余的人不受損，也就是說當(dāng)經(jīng)濟(jì)運行已到達(dá)高效率時，一局部人進(jìn)一步改善處境必須以另一些人處境惡化為代價。在中國現(xiàn)有的國情下，城市土地屬于國家所有，土地一級市場是壟斷的市場，而不是完全競爭市場，不符合“帕雷托最優(yōu)〞準(zhǔn)那么的前提條件。

(二)政府要實現(xiàn)的具體目標(biāo)

在我國，由于城市土地屬于國家所有，政府不僅代表國家扮演土地所有者的身份，而且作為社會管理者要充分表達(dá)公眾的整體利益。在這種背景下，政府成為主導(dǎo)土地資源配置的關(guān)鍵力量?？疾焱恋刭Y源的配置目標(biāo)，也主要分析政府的目標(biāo)實現(xiàn)情況，所以本文的分析主要從政府方面進(jìn)行分析。從政府的角度，要實現(xiàn)土地資源配置的具體目標(biāo)和任務(wù)是：(1)確保政府對土地使用權(quán)初級流轉(zhuǎn)的壟斷，即保證政府在土地一級市場的壟斷地位，防止國有土地資產(chǎn)流失，使國家對城市土地的所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實現(xiàn)；(2)實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化組合和高效配置，提高土地生產(chǎn)力，實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益的有機(jī)統(tǒng)一，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)和社會的協(xié)調(diào)開展；(3)維護(hù)市場交易秩序，保護(hù)各市場主體的合法權(quán)益，保證土地一級市場的有序進(jìn)行；(4)建立和完善地價形成機(jī)制一級監(jiān)督機(jī)制，保持地價的根本穩(wěn)定。

二、土地資源配置的目標(biāo)偏差

(一)城市擴(kuò)張隨意性大，土地供給方案易于失控，不利于土地持續(xù)利用目標(biāo)的實現(xiàn)

理想的土地供給方案由規(guī)劃編制、土地儲藏、土地開發(fā)、土地出讓一級國土資金平衡方案五局部組成。合理的城市土地供給方案應(yīng)以規(guī)劃為依據(jù)，以供給引導(dǎo)需求，通過市場來實現(xiàn)規(guī)劃。而規(guī)劃的編制要保證各種不同性質(zhì)用地合理的比例關(guān)系，促進(jìn)城市理想空間形態(tài)布局的形成。

長期以來，在土地資源管理方面，國家還是過于強(qiáng)調(diào)土地資源對經(jīng)濟(jì)開展的供給角色，而忽略了土地資源的調(diào)節(jié)作用。這種以效勞經(jīng)濟(jì)為目標(biāo)的管理模式直接造成的后果是導(dǎo)致根據(jù)需求供給土地的土地供給機(jī)制。一方面，由于目前在制度上沒有將政府批準(zhǔn)土地出讓的權(quán)力和保證土地資產(chǎn)保值增值的責(zé)任相聯(lián)系，以地生財，過量土地批租現(xiàn)象容易發(fā)生，這在土地收購儲藏制度建設(shè)不完善的地區(qū)表達(dá)得尤為突出。另一方面，隨著城市化進(jìn)程加快，以及人的欲望是無窮盡的，人們對土地的需求量是無限的，即土地的需求彈性趨于無窮大。在此情況下，根據(jù)需求供給土地會導(dǎo)致嚴(yán)重的后果，土地出讓規(guī)模和城市規(guī)模會極度擴(kuò)張。

如下表所示，1981－2002年，21年間我國設(shè)市城市建成區(qū)用地面積每年增加882.6平方公里，城市非農(nóng)業(yè)人口人均城區(qū)面積逐年增加，而擴(kuò)張用地面積的近60％是外延擴(kuò)展占用的耕地。眾所周知，中國是一個人多地少的國家，耕地資源十分有限。長此以往，糧食平安難以保證。

總而言之，土地供給多遷就產(chǎn)業(yè)工程需要，易受資金導(dǎo)向和工程導(dǎo)向影響，往往突破城市規(guī)劃，土地供給方案的控制要求難以實現(xiàn)，突破土地供給方案的現(xiàn)象較為常見，本任期的地方政府使用了今后假設(shè)干年的土地供給量，這不利于土地資源持續(xù)利用和城市建設(shè)的健康開展。

(2)建設(shè)部：?城市建設(shè)統(tǒng)計公報?(2000－2002年)。

(二)土地價格上漲過快，社會本錢增加，不利于“公平〞目標(biāo)的實現(xiàn)

土地資源配置要實現(xiàn)綜合目標(biāo)，要表達(dá)“效率〞與“公平〞兼顧的原那么。一方面，要盡可能的表達(dá)資源的價值。另一方面，土地作為公共資源，土地價格必須充分考慮居民的收入水平對高地價的承受能力。

自2001年?國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知?出臺以來，土地資源配置逐步步入了以市場形成價格為核心，以經(jīng)營土地招標(biāo)、拍賣、掛牌、出讓為表現(xiàn)形式的市場配置軌道。各地開始實行土地收購儲藏制度，土地出讓的三種方式也得到了快速的開展。土地交易價格一路上升，如圖－2所示，居民住宅用地和普通住宅用地的交易價格指數(shù)自2004年第四季度以來連續(xù)突破11O點。

資料來源：國家統(tǒng)計局，中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心整理，2006年3月7日。

另根據(jù)有關(guān)資料顯示，土地價格在房價中所占的比例大約為30％左右，土地價格上漲在推動房價上漲方面的作用不容無視。

雖然從外表看來，市場配置方式提高經(jīng)濟(jì)效率，但很可能由此導(dǎo)致社會本錢的增加，這些社會本錢是很難以用貨幣衡量的，而這種本錢通常由社會中低收入階層來承當(dāng)。

分析背后的原因，土地

“招、拍、掛〞的影響不容無視。以2004年8月31日為分水嶺，國家對所有的土地實行“招、拍、掛〞。不可否認(rèn)，土地“招、拍、掛〞是土地要素市場的必然選擇，較之于土地出讓這種準(zhǔn)市場配置方式，更為有利，提高了效率和透明度，可以防止尋租現(xiàn)象的發(fā)生。但是，我們也應(yīng)該看到，目前國內(nèi)在土地“招、拍、掛〞中實行的“價高者得〞的規(guī)那么存在一定的問題。而在美國等土地出讓方式較為成熟的興旺國家，土地是以“招標(biāo)〞為主，但不是以價格為主。因為以價格為主導(dǎo)，固然可以讓政府獲得高額增值收益，但土地價格高漲，房地產(chǎn)開發(fā)商支付的高額土地價款會理所當(dāng)然的轉(zhuǎn)嫁到房價中去，成為購房者的沉重負(fù)擔(dān)。

(三)政府對土地資源及其相關(guān)信息的披露不力，影響土地資源優(yōu)化配置

在中國新生的房地產(chǎn)市場上，信息是一種公共品。鑒于市場的復(fù)雜性，信息不對稱現(xiàn)象非常明顯，土地規(guī)劃、供給量、閑置土地存量等直接影響土地價格的一般性指標(biāo)并不為公眾所知。雖然我國已經(jīng)初步建立了房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，但數(shù)據(jù)整合的力度不夠，相關(guān)網(wǎng)絡(luò)信息的更新速度較慢，無法及時提供有效的信息，對土地資源的優(yōu)化配置產(chǎn)生了不利的影響。

對此，作為在土地市場上完全處于壟斷地位的政府難辭其咎。因為政府作為強(qiáng)勢主體，不僅有責(zé)任也有義務(wù)利用自身的信息優(yōu)勢，建立涵蓋土地規(guī)劃、供給量等一級市場信息以及房地產(chǎn)投資、樓盤銷售、房屋空置率、房價變動等信息的披露機(jī)制，為公眾決策提供一致、及時、真實可靠的信息，以利于公眾對地價和房價做出正確的判斷。

三、政府配置土地目標(biāo)偏差的動因分析

土地一級市場是由政府壟斷的市場，土地資源配置目標(biāo)出現(xiàn)偏差，主要是由政府因素帶來的。具體而言，效率主導(dǎo)的配置方式在短期內(nèi)更為符合地方政府的利益。

(一)土地出讓收入成為地方政府的“第二財政〞

自1994年國家實行分稅制改革以來，中央政府與地方政府之間事權(quán)與財權(quán)嚴(yán)重不對等的局面長期存在。地方稅規(guī)模較小，但是負(fù)責(zé)提供了所有重要的社會支持和幾乎全部的公共效勞。根據(jù)2004年的中國統(tǒng)計年鑒顯示，近年來，只占財政收入的45％～50％的地方政府卻負(fù)擔(dān)了財政支出的70％。財政壓力成為地方政府開展經(jīng)濟(jì)的巨大瓶頸，客觀上成為地方政府在實際中過于強(qiáng)調(diào)以效率為主導(dǎo)的土地配置方式的內(nèi)在驅(qū)動力。而另外，雖然城市土地屬于國家所有，但在現(xiàn)行體制下，國家的“土地所有者〞的身份是虛置的，地方政府才具有實際意義上的土地所有者身份，這使得地方政府推行這一配置方式成為可能。

地方政府從土地中得到的收益主要有以下三種：一是由于政府壟斷土地一級市場獲得的土地出讓金；二是低本錢拆遷，把得到的土地出售獲得的差價收益；三是稅收及其以外的各種收益。土地有償出讓收入成為地方政府的“第二財政收入〞。根據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定，20世紀(jì)90年代中期，土地有償收入是中央和地方按照一定比例分成，但地方政府沒有上繳，現(xiàn)在為地方政府獨有，即如預(yù)算外收入，是地方政府預(yù)算外收入的主要來源。這一收入在2003年前9個月曾經(jīng)一度到達(dá)1376.13億元。稅費也成為地方財政收入的重要來源，如土地增值稅，土地使用稅以及其他與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的稅種。青年學(xué)者傅白水的研究報告顯示，“2004年上半年，浙江省房地產(chǎn)稅收為86.82億元，同比增長75％，占地稅收入的21.9％，對全部稅收的增長奉獻(xiàn)率到達(dá)34.68％，成為浙江第一稅收來源。〞

總而言之，在現(xiàn)行體制下，由于土地產(chǎn)生的資產(chǎn)性收益和大局部稅費根本上都?xì)w地方政府所有，造成了地方政府高度依賴土地收益。這種內(nèi)在的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，也成為在屢次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，中央政府的調(diào)控意圖不被地方政府徹底執(zhí)行，調(diào)控的目標(biāo)出現(xiàn)偏差的深層次原因。

(二)房地產(chǎn)業(yè)對地方經(jīng)濟(jì)開展存在高引致系數(shù)

土地是房地產(chǎn)的重要組成局部，房地產(chǎn)業(yè)近年來的開展速度極為驚人。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈比擬長，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的根底產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的快速開展能夠帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的迅速開展。

據(jù)測算，國際上通用的住宅業(yè)的帶動系數(shù)為1.34，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的帶動作用不容無視。而據(jù)有關(guān)資料顯示，我國每增加1億元的住宅投資，其他23個相關(guān)產(chǎn)業(yè)就相應(yīng)增加投入1.479億元，被帶動的直接相關(guān)或者間接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)有60多個。同時，住宅消費還能帶動建材、化工、家電、裝飾以及家具等生產(chǎn)資料的相應(yīng)增長，其比率高達(dá)1:6。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的資料說明，2001年中國房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長的直接奉獻(xiàn)率為1.3個百分點，加上間接奉獻(xiàn)率可到達(dá)1.9～2.5個百分點，相當(dāng)于GDP增長率的26％～34％。在2003年中國GDP增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是房地產(chǎn)業(yè)直接奉獻(xiàn)的。由此可見，房地產(chǎn)業(yè)在帶動經(jīng)濟(jì)開展，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的繁榮和解決失業(yè)問題方面具有重大作用。

長期以來，在2006年新的政績考核體制改革之前，經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)一直是我國地方官員政績考核的重要指標(biāo)。政府官員出于政績的考慮，追求高經(jīng)濟(jì)增長的目標(biāo)，通常鼓勵開展房地產(chǎn)業(yè)，對房地產(chǎn)開發(fā)商實施較多的優(yōu)惠措施，也使得地方政府在土地資源配置時容易突破土地供給方案，較為注重“效率〞而無視“公平〞。

四、糾正政府配置土地資源目標(biāo)偏差的建議

(一)理順政府配置土地資源的目標(biāo)，兼顧效率和公平

理順政府配置土地資源的目標(biāo)，從土地價值增長導(dǎo)向轉(zhuǎn)向增長導(dǎo)向與民生導(dǎo)向并重，從配置的效率導(dǎo)向轉(zhuǎn)向效率導(dǎo)向與公平導(dǎo)向并重?？茖W(xué)合理地制定城市規(guī)劃，據(jù)此確定城市土地供給方案，標(biāo)準(zhǔn)政府行為，理順中央政府和地方政府在地政方面的關(guān)系，抑制地方政府在開展房地產(chǎn)和配置土地資源的“非正常沖動〞。嚴(yán)格執(zhí)行土地供給方案，防止突破土地供給方案的現(xiàn)象發(fā)生。

(二)堅持市場調(diào)節(jié)和政府調(diào)控相結(jié)合，推動地產(chǎn)市場的健康開展

固然市場機(jī)制是一種著眼于提高經(jīng)濟(jì)效率的機(jī)制，市場機(jī)制的充分發(fā)揮可以是既有的土地生產(chǎn)出用貨幣衡量的最大化凈產(chǎn)出，但很可能由此導(dǎo)致社會本錢的增加，這些社會本錢是很難以用貨幣衡量的，而這種本錢通常由社會中的中低收入階層來承當(dāng)。

但是，土地資源不具備完全競爭市場的條件，這主要表達(dá)在以下四個方面：第一，土地自然供給的有限性，使得不可能完全根據(jù)市場需求無限制的擴(kuò)大供給量；第二，土地所有權(quán)具有排他性，不能隨意進(jìn)入或者退出這個

行業(yè)；第三，土地的不可移動性，即土地具有異質(zhì)性特征；第四，土地具有公共財產(chǎn)的屬性，政府必然會對土地市場進(jìn)行干預(yù)。以上特點決定了在土地一級市場，不能完全進(jìn)行市場調(diào)節(jié)，必然要市場調(diào)節(jié)與政府調(diào)控兩種手段結(jié)合起來。

國家通過對市場的各種經(jīng)濟(jì)參數(shù)的調(diào)解，運用基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價體系，財政政策、貨幣政策和宏觀產(chǎn)業(yè)政策以及法律制度等方面的措施發(fā)揮宏觀調(diào)控與管理的功能，向城市地產(chǎn)市場輸入能夠影響城市地價的各種經(jīng)濟(jì)變量，由這些經(jīng)濟(jì)變量去影響用地者的價格行為，從而使城市地價的運行遵循國家的宏觀調(diào)控取向，以保證對土地資源合理和高效利用目標(biāo)的實現(xiàn)。我國當(dāng)前主要提高政府間接調(diào)控能力，如完善立法，制定科學(xué)合理的土地供給方案、財政政策、貨幣政策和產(chǎn)業(yè)開展規(guī)劃，同時也要處理好土地資產(chǎn)經(jīng)營公司與政府的關(guān)系，防止責(zé)權(quán)不分。

(三)調(diào)整“價高者得〞的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)

土地資源是有限的，從一定時期來看，土地的供給通常是小于需求的。地方政府是唯一的土地供給者，土地“招、拍、掛〞成為開發(fā)商取得土地的唯一途徑的背景，“價高者得〞標(biāo)準(zhǔn)的實施，事實上使得土地價格隨供求關(guān)系而得到自我調(diào)節(jié)的目標(biāo)不可能實現(xiàn)。針對這一點，根據(jù)不同的地塊實行分類實施的政策，同時調(diào)整“價高者得〞的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，實行差異評標(biāo)的方法，進(jìn)一步完善我國土地“招、拍、掛〞相關(guān)的配套政策法規(guī)。在確定競標(biāo)人時，改變價格成為土地競爭中唯一的決定因素的格局。價格應(yīng)作為中標(biāo)