9月彭州房地產市場分析報告

2021年9月彭州房地產市場分析報告

目錄本月彭州市場綜述 4一、宏觀政策和市場熱點資訊 51、本月土地供給 62、本月土地成交 6三、彭州市商品住宅整體市場分析 61、彭州市商品住宅整體銷售走勢 62、彭州商品住宅整體新增走勢 73、彭州商品住宅整體存量走勢 7四、彭州市商品住宅市場動態(tài) 81、本月彭州市商品住宅主要工程分布 82、本月彭州市商品住宅主要工程價格 93、本月彭州市商品住宅主要工程優(yōu)惠 94、本月彭州市商品住宅主要工程產品及賣點 105、本月彭州市商品住宅主要工程存量 10五、彭州典型工程分析 101、置信逸都丹郡 101.1工程推售套數走勢 101.2工程推售面積走勢 111.3工程存量走勢 111.4工程價格走勢 12工程本月分析小結 122、紫光新城 132.1工程推售套數走勢 132.2工程推售面積走勢 132.3工程存量走勢 142.4工程價格走勢 14工程本月分析小結 153、鴻運星城 153.1工程推售套數走勢 153.2工程推售面積走勢 153.3工程存量走勢 163.4工程價格走勢 16工程本月分析小結 174、恒昌貴筑 174.1工程推售套數走勢 174.2工程推售面積走勢 174.3工程存量走勢 184.4工程價格走勢 18工程本月分析小結 19總結 19

本月彭州市場綜述受宏觀調控和市場大環(huán)境的影響，彭州市場的購房客戶持續(xù)觀望，樓市經過大半年的調整，價格回歸價值，本月各樓盤紛紛推出不同幅度的價格優(yōu)惠，但市場成交量目前仍以較低位運行。進入“金九銀十〞的傳統銷售旺季，眾多樓盤在9月份開始集中大量推售房源，如紫光興城、置信逸都丹郡等樓盤，預計進入10月份彭州樓市競爭將會更加劇烈，彭州樓價將持續(xù)“短期內仍有微調，綜觀長期呈平穩(wěn)向上〞的開展態(tài)勢。縱觀彭州市場，各樓盤銷售極為緩慢，大多數樓盤月去化量為20套左右，存量房的數量較大，截止9月份存量房套數為最高，為5637套，存量面積為547217.6平方米。需要較長的時間來消化，加上不斷新工程開盤和在售樓盤新推房源帶來的壓力，預計未來彭州樓市的銷售壓力較大。

一、宏觀政策和市場熱點資訊國務院力挺金融機構保障房貸款融資平臺開閘隨著保障性住房建設再一次迎來“解渴之水〞，局部資金鏈緊繃的地方融資平臺或可由此拓寬融資的閘口。近日召開的國務院常務會議明確，在加強管理、防范風險的根底上，銀行業(yè)金融機構可以向實行公司化運作并符合信貸條件的公租房工程直接發(fā)放貸款，也可向符合條件的地方政府融資平臺公司發(fā)放貸款。住建部稱樓市限購令年內不取消下半年也不放松“尚未確定，但可以肯定的是限購年內不會取消。〞針對住建部正草擬新一輪限購城市名單的說法，住建部一官員表示，下半年政策放松的可能性幾乎沒有。至于當下輿論關注的焦點，那么是三線城市限購名單何時遴選完成并擇機發(fā)布?！板噙x新一輪限購的二三線城市名單，將主要依據房價漲幅和房地產開發(fā)投資增幅兩個指標。〞一位接近住建部的專家確認，如果某一地方符合國務院提出的房價上漲過快、房地產市場過熱這兩個標準，而未出臺限購政策，住建部就會做相應的催促工作。成都土地供給回暖攀成鋼預申請地塊入市拍賣近期從成都市國土資源局網站得悉，11月4日成都將拍賣4幅宗地，其中包括武侯區(qū)人民南路四段25號地塊，錦江區(qū)攀成鋼片區(qū)17號地塊，錦江區(qū)攀成鋼片區(qū)、沙河以西、雙桂路以南3號地塊，青羊區(qū)四威南路3號地塊，出讓面積共計約185.97畝。有業(yè)內人士分析，在目前成都土地市場持續(xù)低迷中，國土局再出好地勢必將激活開發(fā)商的拿地熱情，盡管本次拍賣地塊均在60畝以下，但主城區(qū)優(yōu)質地塊的稀缺性必將引發(fā)開發(fā)商搶地大戰(zhàn)。碧美房地產425萬/畝拿下彭州12畝地溢價率73.5%9月29日上午10點，成都市國土局以增價方式拍賣一幅地塊的國有建用地使用權，出讓土地面積8424.66平方米，約12.637畝，宗地位于彭州市天彭鎮(zhèn)朝陽中路外側，起拍價為245萬元/畝。經過多輪角逐，最終由四川碧美房地產以425萬元/今天共有14家開發(fā)商報名參與本次拍賣，其中大局部開發(fā)商來自彭州本地。本次拍賣之所以能夠吸引如此多家開發(fā)商競爭同一宗地是因為該地塊地處彭州中心城區(qū)，不少開發(fā)商都看好這里的商業(yè)氣氛，高溢價在所難免。二、土地市場情況1、本月土地供給宗地位置公告時間用地面積土地用途及使用年限容積率建筑密度彭州市天彭鎮(zhèn)朝陽中路外側2021.9.88424.658平方米(合12.637畝〕城鎮(zhèn)混合住宅用地，住宅70年，商業(yè)40年1.6≤總容積率≤3.0≤258%〔數據來源：成都市國土局〕2、本月土地成交宗地位置成交時間用地面積土地用途及使用年限容積率競得人宗地位置起拍價成交價彭州市天彭鎮(zhèn)朝陽中路外側8424.658平方米(合12.637畝〕城鎮(zhèn)混合住宅用地，住宅70年，商業(yè)40年1.6≤總容積率≤3.0四川碧美房地產彭州市天彭鎮(zhèn)朝陽中路外側245萬/畝425萬/畝〔數據來源：成都市國土局〕三、彭州市商品住宅整體市場分析1、彭州市商品住宅整體銷售走勢〔套數：套；面積：平方米；數據來源：成都市房管局〕從銷售走勢看，彭州每月的銷售走勢變化較大，傳統的旺季對市場影響明顯。3月份傳統小陽春的到來，銷售套數到達843套，銷售面積81278平方米，為近幾月之最。最低的為7月份，僅銷售173套，銷售16800平方米。在經歷了6月和7月連續(xù)兩月的低迷期后，8月份銷售開始上升。傳統金九銀十的到來使9月份銷售增幅出現較大增長，對市場拉動作用明顯。2、彭州商品住宅整體新增走勢〔套數：套；面積：平方米；數據來源：成都市房管局〕從新增走勢看，彭州市2021年的商品住宅集中推盤期在1、4、8、9月份，集中在傳統旺季推出房源特征明顯，8月份新增房源達1312套，新增面積為12801平方米。6、7月份為市場淡季，無新增房源。進入8、9月份，大量集中推出新房源，迎接“金九銀十〞的市場旺季，緩解市場不景氣帶來的壓力。3、彭州商品住宅整體存量走勢〔套數：套；面積：平方米；數據來源：成都市房管局〕從存量走勢看，彭州每月存量根本比擬穩(wěn)定，平均在4500套左右。存量房面積在400000—500000平米之間波動，進入8、9月份隨著大量新推房源的集中入市，但銷售去化速度緩慢，造成存量房套數持續(xù)升高，9月份高達5637套，存量面積為547217.6平方米。四、彭州市商品住宅市場動態(tài)1、本月彭州市商品住宅主要工程分布老城區(qū)新城區(qū)南部新城寶閣麗公館鴻運星城3期名家塞納花苑上林苑恒昌貴筑益聯逸景苑東順苑朋城遠界碧城旺麗莊園云錦華府紫光興城財信上河新界中節(jié)能新時代廣場置信逸都丹郡3期新時代廣場〔數據來源：現場調查〕目前彭州市房地產市場的主戰(zhàn)場還是在“新城區(qū)〞區(qū)域內，近期新增工程較多，“老城區(qū)〞和“南部新城〞這兩個區(qū)域的工程根本與上月情況一致。2、本月彭州市商品住宅主要工程價格樓盤名稱價格寶麗閣公館均價3900元/平米鴻運星城3期均價4300元/平米紫光興城高層3700元/平米，小高層4900元/平米，多層4600元/平米錦繡尚城3800-4600元/平米云錦華府5700元/平米，含1200/平米精裝新時代廣場預計4300元左右/平米朋城遠界優(yōu)惠前4600/平米，優(yōu)惠后4200/平米碧城旺麗莊園均價4300元/平米財信上河新界均價3900元/平米置信逸都丹郡臨路邊面積80多平方米，優(yōu)惠前4100/平米，優(yōu)惠后3600-3700/平米，中庭面積120多平方米，優(yōu)惠前4600-4700/平米，優(yōu)惠后4000/平米(僅公司周年慶期間)〔數據來源：現場調查〕3、本月彭州市商品住宅主要工程優(yōu)惠工程名稱優(yōu)惠政策紫光興城一次性優(yōu)惠4%，按揭優(yōu)惠2%。二期11月開盤，另有誠意金1萬抵2萬優(yōu)惠。置信逸都丹郡一次性3%，按揭1%〔公司周年慶期間：一次性10%，按揭8%〕財信上河新界暫無優(yōu)惠朋城遠界一次性8%，按揭7%錦繡尚城一次性1%鴻運星城3期名家一次性2%，按揭1%碧城旺麗莊園

一次性3%，按揭1%。云錦華府套二戶型一次性優(yōu)惠7萬，按揭5萬〔套二戶型為100平米以上戶型〕寶閣麗公館按揭2%，一次性5%。新時代廣場10月16日〔數據來源：現場調查〕4、本月彭州市商品住宅主要工程產品及賣點樓盤名稱主推產品及賣點寶麗閣公館64-104平米，2號樓在售，80平米以下戶型暢銷鴻運星城3期70-130平米，大盤、綠化面積60多畝，鄰沃爾瑪紫光興城78-125平米，綠化好，18F小高層在推，車位多，中庭景觀18畝錦繡尚城60-120平米/地段優(yōu)勢，位處市中心云錦華府40-120平米精裝，地處市中心，精裝標準、開發(fā)商品牌新時代廣場66-120平米，3號和5號樓，節(jié)能環(huán)保材料/開發(fā)商品牌/贈送面積近10%。朋城遠界80多平米，110多平米戶型在售，戶型方正實用，贈送面積多碧城旺麗莊園80多平米和130多平米以上戶型，大盤，援建碧城中學，已建成財信上河新界50-120平米，樓盤品質、地段優(yōu)勢，生態(tài)環(huán)境〔數據來源：現場調查〕5、本月彭州市商品住宅主要工程存量樓盤名稱存量套數及面積鴻運星城3期存量套數：309套；存量面積：31302平方米置信逸都丹郡存量套數：347套；存量面積：35958平方米紫光興城存量套數：120套；存量面積：11091平方米恒昌貴筑存量套數：175套；存量面積：19924平方米朋城遠界存量套數：286套；存量面積：27944平方米碧城旺麗莊園存量套數：36套；存量面積：4812平方米財信上河新界存量套數：143套；存量面積：12393平方米錦繡尚城3期剩余不多，具體情況暫時不明五、彭州典型工程分析1、置信逸都丹郡1.1工程推售套數走勢〔套數：套；數據來源：成都市房管局〕從工程銷售情況看，今年銷售主要集中在一季度，最高在3月份，銷售287套。4月份后工程市場存有量僅有20余套左右，工程每月銷售僅幾套。8月份新推出348套房源，開始逐步進入市場，9月份銷售22套。1.2工程推售面積走勢〔面積：平方米；數據來源：成都市房管局〕從工程供銷走勢來看，集中推盤期在1、2月份，2月份推出房源最多，到達32374平方米。銷售方面，3月份成交面積最多，為27672平方米。從4月份開始到7月份均無推出新房源，8月份推出35312平方米房源，從9月份開始銷售量小幅上升。1.3工程存量走勢〔套數：套；面積：平方米；數據來源：成都市房管局〕從工程存量走勢來看，波動較大。8月份因集中推盤，存量房最多，到達369套，面積為37901平方米。9月份因去化數量較少，工程存量依然較大，為347套，面積為35958平方米。1.4工程價格走勢〔均價：元/平方米；數據來源：成都市房管局〕從工程價格來看，價格較為持穩(wěn)，銷售價格在4300元/平方米左右，存量價格在4400-5000元/平方米，新增房源價格在4400元/平方米左右。工程本月分析小結：銷售走勢與工程的推盤節(jié)奏有關，進入4月份后，丹郡放緩了推盤速度，幾乎無新房源推出。而從8月底開始推出F區(qū)房源，并以周年慶之名進行促銷，優(yōu)惠幅度較大。但受市場環(huán)境影響，工程銷售速度緩慢，9月份僅銷售22套房源。 該工程本期推出的房源根本未投放廣告，僅有戶外廣告牌作為宣傳，處于城市新城中心，商業(yè)配套完善，交通方便，C、D區(qū)已經入住，開發(fā)商品牌效應較好，8月份新增348套房源，目前正處于市場消化期，對本案的威脅較大。2、紫光新城2.1工程推售套數走勢〔套數：套；數據來源：成都市房管局〕從工程銷售走勢看，紫光興城每月的銷售比擬平穩(wěn)，平均在40套左右，平均每月在3000多平方米。而新增套數最高是4月份，為280套，5-9月份，無新增房源。2.2工程推售面積走勢〔面積：平方米；數據來源：成都市房管局〕從工程供銷面積走勢看，紫光興城5月份銷售面積最多，為9744平方米，3月份次之，為7755平方米，進入6月份后，銷售面積大幅下滑，9月份最低，為1836平方米。而新增面積集中在3、4月份，4月份高達25236平方米，從5月份開始，無新增面積。2.3工程存量走勢〔套數：套；面積：平方米；數據來源：成都市房管局〕從工程存量走勢來看，波動不大。4月份因集中推盤，所以存量房最多，到達350套，面積為32970平方米。隨著每月不斷的去化，9月份剩余120套，面積為11092平方米。2.4工程價格走勢〔均價：元/平方米；數據來源：成都市房管局〕從工程價格來看，銷售價格在4300元/平方米左右，存量價格在4500元/平方米左右，新增房源價格在4800元/平方米左右。工程本月分析小結：9月底開始推出工程二期排號交誠意金活動，交1萬抵2萬，預計11月份開盤。工程連續(xù)5個月無新推房源，銷售較為緩慢。該工程本月銷售情況一般，多層、小高層、高層多種物業(yè)形態(tài)組合較好，地處新城政務核心區(qū)，自身配套豐富，尤其值得關注的是9月底二期開始接受誠意登記，預計11月開盤，誠意金1萬抵2萬，對本案的有較大的競爭和威脅。3、鴻運星城3.1工程推售套數走勢〔套數：套；數據來源：成都市房管局〕從工程銷售走勢看，銷售最多的為2月份，為168套，3月份次之，為142套。其他月份銷售套數在20—70套之間。而新增套數最高是5月份，為270套，從6月份開始進入清盤期，無新增房源。3.2工程推售面積走勢〔面積：平方米；數據來源：成都市房管局〕從工程供銷面積走勢看，2月份銷售面積最多，為15622平方米，3月份次之，為13629平方米，進入6月份后，銷售面積大幅下滑，9月份低至2798平方米。而新增面積集中在5月份，為27636平方米，其他月份無新推房源。3.3工程存量走勢〔套數：套；面積：平方米；數據來源：成都市房管局〕從工程存量走勢來看，市場存有量最低保持在300套左右。2021年12月份，新推出630套，使2021年1月份存量房最多，到達662套，面積為61407平方米。9月份剩余309套，面積為31302平方米。3.4工程價格走勢〔均價：元/平方米；數據來源：成都市房管局〕從工程價格來看，銷售價格在3900元/平方米左右，存量價格在4000元/平方米左右，新增房源價格在4500元/平方米左右。工程本月分析小結：本月鴻運星城仍持續(xù)上階段優(yōu)惠活動，幅度不大，沒有大力度的推廣宣傳，宣傳方式主要是道旗，公交路牌等常規(guī)性戶外廣告，9月份銷售情況開始下滑，僅為29套。工程一期已入住，具有樣板展示效應，大盤規(guī)模和效益優(yōu)勢明顯，自身配套豐富，綠化面積大，前期廣告效果持續(xù)，目前市場存量有300套左右，對本案仍有較大的威脅。4、恒昌貴筑4.1工程推售套數走勢〔套數：套；數據來源：成都市房管局〕從銷售走勢看，恒昌貴筑在6-8月份連續(xù)3月無銷售數據，9月份因6-8月份銷售數據合并，共計銷售144套。4.2工程推售面積走