5月華廈地產(chǎn)新疆庫(kù)爾勒項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略及定位報(bào)告43

華廈地產(chǎn)庫(kù)爾勒工程整體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略及定位報(bào)告凌峻地產(chǎn)〔中國(guó)〕廣州凌峻房地產(chǎn)咨詢(xún)2021年5月目錄TOC\o"1-2"\h\z\u前言 4第一局部戰(zhàn)略根本面 5一、城市開(kāi)展研究 5二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 6三、區(qū)域開(kāi)展探討 6四、解讀華廈地產(chǎn) 7五、工程解讀 8第二局部思考篇 9一、企業(yè)開(kāi)展戰(zhàn)略思考 9二、工程開(kāi)發(fā)模式思考 11三、商業(yè)開(kāi)展時(shí)機(jī)思考 14四、商業(yè)產(chǎn)品類(lèi)型思考 16第三局部戰(zhàn)略篇 17一、工程整體開(kāi)展目標(biāo) 17二、工程整體開(kāi)展原那么 17三、工程開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略 18四、工程開(kāi)發(fā)節(jié)奏 26第四局部定位篇 28一、工程整體定位 28二、工程住宅定位 30三、工程商業(yè)定位 30四、工程目標(biāo)客戶(hù)群體定位 32第五局部工程經(jīng)濟(jì)測(cè)算 34一、價(jià)格預(yù)測(cè)及銷(xiāo)售收入 34二、本錢(qián)測(cè)算 34三、工程銷(xiāo)售利潤(rùn)分析 36四、工程租金收入估算 38五、工程現(xiàn)金流量表 39六、工程敏感性分析 41七、結(jié)論 42結(jié)束語(yǔ) 43前言能與貴公司在庫(kù)爾勒合作本工程，我公司感到非常榮幸與期待。但同時(shí)我公司也清楚地意識(shí)到這是一次全新的挑戰(zhàn)。對(duì)貴公司而言，本工程將決定華廈地產(chǎn)能否進(jìn)一步穩(wěn)固在庫(kù)爾勒的地位和順利地進(jìn)行更多工程的開(kāi)發(fā)。通過(guò)我公司對(duì)城市進(jìn)行一周的市場(chǎng)調(diào)查工作和對(duì)工程的深入了解，同時(shí)憑借我公司對(duì)商業(yè)物業(yè)操作的專(zhuān)業(yè)與過(guò)往經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為目前本工程正處于前期各項(xiàng)關(guān)鍵事項(xiàng)，如定位和規(guī)劃等的論證階段，所以本方案重點(diǎn)解決以下問(wèn)題：1、企業(yè)開(kāi)展戰(zhàn)略問(wèn)題對(duì)于華廈公司未來(lái)在庫(kù)爾勒的開(kāi)展如何構(gòu)建企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，并在城市的開(kāi)展浪潮中快速壯大。2、工程開(kāi)發(fā)模式問(wèn)題結(jié)合企業(yè)的短期目標(biāo)和長(zhǎng)期目標(biāo)制定工程的開(kāi)發(fā)模式，在實(shí)現(xiàn)資金回籠和地塊價(jià)值充分發(fā)揮中尋求平衡點(diǎn)。3、工程定位及職能戰(zhàn)略問(wèn)題制定工程的整體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略和各項(xiàng)職能戰(zhàn)略，為后期的營(yíng)銷(xiāo)和招商明確指導(dǎo)方向，清晰工程的定位。因工程總體規(guī)劃與各產(chǎn)品的設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議，另案已提前提交，本案將不再涉及。第一局部戰(zhàn)略根本面一、城市開(kāi)展研究庫(kù)爾勒市是新疆南疆的橋頭堡，在新疆具有承北啟南的特殊戰(zhàn)庫(kù)爾勒市是新疆南疆的橋頭堡，在新疆具有承北啟南的特殊戰(zhàn)略地位，是新疆南北的交通樞紐，重要的物資文化集散中心。隨著國(guó)家政策對(duì)新疆地區(qū)的傾斜，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)新疆將迎來(lái)跨越式的大開(kāi)展，作為南疆重要的城市，庫(kù)爾勒迎來(lái)開(kāi)展契機(jī)。北烏南庫(kù)的戰(zhàn)略目標(biāo)，庫(kù)爾勒極有可能成為南疆的中心城市，城市的擴(kuò)容和人口的增加將為房地產(chǎn)的開(kāi)展打下堅(jiān)實(shí)根底。宏觀(guān)面城市面目標(biāo)面未來(lái)的副省級(jí)中心城市城市的擴(kuò)容催生工程戰(zhàn)略引擎對(duì)于企業(yè):借助城市開(kāi)展之勢(shì)，通過(guò)工程快速建立企業(yè)品牌，并構(gòu)筑企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，從而獲得城市開(kāi)展所帶來(lái)的實(shí)際利益。對(duì)于工程:不僅在產(chǎn)品和營(yíng)銷(xiāo)上全面領(lǐng)先市場(chǎng)，而且通過(guò)商業(yè)的成功開(kāi)發(fā)，整合資源，為企業(yè)未來(lái)在拿地過(guò)程中形成自身的優(yōu)勢(shì)。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析全局思維，謀定后動(dòng)全局思維，謀定后動(dòng)市場(chǎng)開(kāi)展階段購(gòu)置力分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)市場(chǎng)產(chǎn)品分析雖然近幾年城市房地產(chǎn)快速開(kāi)展，但整體開(kāi)展水平不高，無(wú)論是樓盤(pán)的檔次還是價(jià)格顯然無(wú)法與城市的地位相匹配。整體而言，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為劇烈，競(jìng)爭(zhēng)層面相對(duì)較低，更多在于地產(chǎn)價(jià)值的競(jìng)爭(zhēng)，并逐漸開(kāi)展到產(chǎn)品層面競(jìng)爭(zhēng)。豐富的資源決定藏富于民的特征，市場(chǎng)不缺少購(gòu)置力，而缺少同水平的產(chǎn)品，對(duì)于地產(chǎn)和商業(yè)物業(yè)而言，均具有較大開(kāi)展空間大多樓盤(pán)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)中規(guī)中矩，缺乏創(chuàng)新和產(chǎn)品品質(zhì)的打造，大多以單一住宅開(kāi)發(fā)為主，沒(méi)有形成合理的借勢(shì)和資源整合。領(lǐng)先半步進(jìn)入無(wú)人競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代對(duì)于目前的庫(kù)爾勒房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，缺乏強(qiáng)勢(shì)品牌、缺乏標(biāo)桿、缺乏創(chuàng)新；在這樣的市場(chǎng)條件下，對(duì)于華廈地產(chǎn)而言，正是企業(yè)品牌建立的時(shí)機(jī)點(diǎn)，通過(guò)商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品的創(chuàng)新、品質(zhì)的打造及營(yíng)銷(xiāo)上的注重，有望領(lǐng)先市場(chǎng)和超越市場(chǎng)。三、區(qū)域開(kāi)展探討1、區(qū)域現(xiàn)狀本案處于城市新城區(qū)，臨近市政府，周邊教育資源豐富，但生活配套相對(duì)缺乏，在無(wú)良好外部資源條件的支撐下，地塊價(jià)值最大化必須依靠自身的發(fā)力，一方面需要在產(chǎn)品創(chuàng)新和品質(zhì)上進(jìn)行突破，另一方面依托商業(yè)的開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)以商帶住。2、區(qū)域未來(lái)前景分析隨著城市的擴(kuò)容，及建國(guó)路的拉通，工程未來(lái)前景看好；工程周邊多個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)，未來(lái)居住氣氛將進(jìn)一步形成，人口的聚集將催生對(duì)日常生活消費(fèi)需求，商業(yè)具有一定的開(kāi)展空間。補(bǔ)缺+借勢(shì)充分發(fā)揮地塊價(jià)值，必須以前瞻性眼光看待區(qū)域開(kāi)展補(bǔ)缺——區(qū)域生活中心區(qū)域目前缺乏滿(mǎn)足周邊居民日常生活需求的商業(yè)〔如超市、社區(qū)商業(yè)等〕，本案可適當(dāng)進(jìn)行規(guī)劃，同時(shí)在體量上進(jìn)行平衡，過(guò)大體量的商業(yè)不利于經(jīng)營(yíng)，但過(guò)小體量的商業(yè)無(wú)法形成一定的輻射力和影響力。根據(jù)凌峻操作同類(lèi)工程經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)體量控制在3萬(wàn)平方米左右較為適宜。借勢(shì)——教育文化產(chǎn)業(yè)應(yīng)充分考慮商業(yè)對(duì)住宅價(jià)值的提升，借助周邊的學(xué)校，整合全市的教育文化資源，并通過(guò)和政府的協(xié)調(diào)溝通，通過(guò)教育文化產(chǎn)業(yè)的打造全面提升住宅價(jià)值，并形成商業(yè)的特色和輻射力。四、解讀華廈地產(chǎn)1、企業(yè)特征：作為一家來(lái)自沿海的實(shí)力開(kāi)發(fā)商，雖然進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)間不長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)工程不多，但一直注重營(yíng)銷(xiāo)，注重工程于企業(yè)在市場(chǎng)的形象與口碑，這一點(diǎn)有助于企業(yè)和工程品牌形象的建立。2、企業(yè)開(kāi)展：目前已準(zhǔn)備多個(gè)工程同時(shí)開(kāi)發(fā)，包括代表城市形象的大型綜合體商業(yè)工程、198畝的中大規(guī)模樓盤(pán)以及本案開(kāi)發(fā)，隨著各工程的入市，企業(yè)在市場(chǎng)的影響力將日益增強(qiáng)，企業(yè)品牌的建立具有堅(jiān)實(shí)的根底。企業(yè)的特征和企業(yè)的戰(zhàn)略決定了企業(yè)品牌建立具有堅(jiān)實(shí)的根底而企業(yè)品牌的建立有助于提升工程在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力與附加值結(jié)合工程特征，商業(yè)地產(chǎn)將是企業(yè)品牌建立的重要突破口五、工程解讀1、1、本案體量與商業(yè)體量的關(guān)系；2、現(xiàn)時(shí)消費(fèi)氣氛不強(qiáng)；3、人口密度低，市場(chǎng)開(kāi)展趨勢(shì)，商業(yè)變革時(shí)代消費(fèi)者消費(fèi)觀(guān)念的變化之中。市場(chǎng)整體開(kāi)發(fā)水平不高，存在超越空間1、城市消費(fèi)習(xí)慣帶來(lái)的威脅2、商業(yè)對(duì)住宅的干擾。搶占市場(chǎng)空白差異化定位突出工程產(chǎn)品和自身特色依附自身獨(dú)特的資源，突出工程特色一定規(guī)模商業(yè)形成的輻射力快速啟動(dòng)，把握商機(jī)利用資源，實(shí)現(xiàn)全方位互動(dòng)定位上具備戰(zhàn)略高度,實(shí)現(xiàn)區(qū)域特性?xún)r(jià)值，突破區(qū)域局限性發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占時(shí)機(jī)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅利用時(shí)機(jī)，克服劣勢(shì)減少劣勢(shì)，防止威脅優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)時(shí)機(jī)威脅戰(zhàn)略高度把握區(qū)域特性搶占市場(chǎng)空白獨(dú)特的定位主張具有一定的教育文化資源未來(lái)周邊居住人口量大地塊可塑性強(qiáng)第二局部思考篇一、企業(yè)開(kāi)展戰(zhàn)略思考1、戰(zhàn)略切入點(diǎn)戰(zhàn)略必須基于目標(biāo)與資源的根底上提出。企業(yè)目標(biāo)工程特征企業(yè)目標(biāo)工程特征華廈地產(chǎn)公司目前多個(gè)工程即將開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)業(yè)也將成為企業(yè)的重要開(kāi)展產(chǎn)業(yè)，企業(yè)未來(lái)將在城市房地產(chǎn)市場(chǎng)中占據(jù)重要的地位。從目前即將開(kāi)發(fā)的工程來(lái)看，大多具有較大體量的商業(yè)，特別是人民路工程，因其所處位置特性，其工程的影響力及商業(yè)價(jià)值極高。房地產(chǎn)將作為公司的支柱產(chǎn)業(yè)商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)是工程的重要特征必須建立成熟與平安的開(kāi)發(fā)模式通過(guò)商業(yè)開(kāi)發(fā)建立企業(yè)的專(zhuān)業(yè)形象戰(zhàn)略切入點(diǎn)：形成企業(yè)運(yùn)營(yíng)與工程開(kāi)發(fā)的成熟模式，快速實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)成為集團(tuán)的支柱產(chǎn)業(yè)，建立市場(chǎng)領(lǐng)袖品牌形象。2、戰(zhàn)略規(guī)劃意義構(gòu)筑企業(yè)獲得持久的核心競(jìng)爭(zhēng)力構(gòu)筑企業(yè)獲得持久的核心競(jìng)爭(zhēng)力明確企業(yè)未來(lái)各個(gè)階段的工作重點(diǎn)和資源需求形成企業(yè)成熟開(kāi)發(fā)模式，實(shí)現(xiàn)復(fù)制開(kāi)發(fā)意義一意義二意義三意義四建立企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的品牌形象意義五指導(dǎo)工程開(kāi)發(fā)的方向3、華廈公司企業(yè)開(kāi)展戰(zhàn)略探討國(guó)內(nèi)知名房產(chǎn)品牌企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略借鑒品牌企業(yè)企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略概述戰(zhàn)略總結(jié)萬(wàn)科萬(wàn)科的成功具有多方面因素，但總體而言專(zhuān)業(yè)化是萬(wàn)科地產(chǎn)最重要的特點(diǎn)，也是萬(wàn)科取得成功的重要因素，通過(guò)減法在實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的同時(shí)，也逐漸建立企業(yè)在市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)品牌。專(zhuān)業(yè)化開(kāi)發(fā)+品牌制勝綠城綠城集中于城市高端住宅的開(kāi)發(fā)，作為國(guó)內(nèi)“品質(zhì)房產(chǎn)〞的代表之一，綠城房產(chǎn)的產(chǎn)品一直受到業(yè)主的好評(píng)和追捧，也是國(guó)內(nèi)為數(shù)不多的既打造房產(chǎn)精品又大范圍布局、大規(guī)模開(kāi)發(fā)的企業(yè)之一。高端開(kāi)發(fā)+品質(zhì)制勝萬(wàn)達(dá)萬(wàn)達(dá)實(shí)行差異化戰(zhàn)略,采用自己特有的開(kāi)展商業(yè)地產(chǎn)模式,住宅為萬(wàn)達(dá)提供快速回籠的資金，商業(yè)為萬(wàn)達(dá)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，商業(yè)的成功也為萬(wàn)達(dá)在拿地上具備獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)。綜合體開(kāi)發(fā)+拿地優(yōu)勢(shì)華發(fā)華發(fā)作為珠海外鄉(xiāng)的國(guó)有房產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)開(kāi)展過(guò)程中積極參與城市的公益建設(shè)，獲得政府與社會(huì)對(duì)企業(yè)的認(rèn)同，在2005年前，華發(fā)一直立足于珠海外鄉(xiāng)開(kāi)發(fā)，在企業(yè)做大做強(qiáng)后再實(shí)現(xiàn)全國(guó)布局。城市責(zé)任+立足外鄉(xiāng)華廈地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展戰(zhàn)略建議：開(kāi)發(fā)模式：結(jié)合企業(yè)的工程特征，重視商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，使商業(yè)的開(kāi)發(fā)成為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一，商業(yè)的成功將全面提升企業(yè)拿地的優(yōu)勢(shì)。品牌建立：注重工程形象和企業(yè)品牌形象塑造，通過(guò)產(chǎn)品品質(zhì)、營(yíng)銷(xiāo)及效勞在目前的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占領(lǐng)品牌高地，從而躲避低層次的競(jìng)爭(zhēng)。鮮明形象：無(wú)論是企業(yè)的視覺(jué)形象還是所開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品形象保持統(tǒng)一，具有鮮明的識(shí)別性。二、工程開(kāi)發(fā)模式思考1、開(kāi)發(fā)模式凌峻觀(guān)點(diǎn)：結(jié)合工程特征及定性，單一的住宅開(kāi)發(fā)模式和將商業(yè)看成工程的負(fù)擔(dān)均不可取，構(gòu)建符合先進(jìn)的開(kāi)發(fā)模型是工程成功開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵，也吻合企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)開(kāi)展的戰(zhàn)略。1〕工程兩大核心功能：“優(yōu)化生活質(zhì)量〞VS“優(yōu)化城市功能〞利用自身規(guī)模優(yōu)勢(shì)，建立完備的居住配套體系，在短期內(nèi)滿(mǎn)足消費(fèi)者生活需求。利用自身規(guī)模優(yōu)勢(shì)，建立完備的居住配套體系，在短期內(nèi)滿(mǎn)足消費(fèi)者生活需求。解決根本生活需求主動(dòng)融入城市開(kāi)展，利用城市公共資源與自身配套建立完善的城市公共生活空間。與城市共振開(kāi)展改善社區(qū)生活環(huán)境，改造自然景觀(guān)與自然資源，或進(jìn)行大量的人工造景，規(guī)劃設(shè)計(jì)豐富的綠化景觀(guān)、雕塑小品等，營(yíng)造美好的社區(qū)小環(huán)境。改善居住環(huán)境站在城市運(yùn)營(yíng)的高度，洞察城市開(kāi)展趨勢(shì)，把握宏觀(guān)趨勢(shì)，了解政府意圖，用區(qū)域經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)營(yíng)的眼光來(lái)發(fā)現(xiàn)與提升土地的價(jià)值。提升城市價(jià)值在工程的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，不斷加強(qiáng)對(duì)配套的投入，以強(qiáng)化自身配套優(yōu)勢(shì)；并采用更科學(xué)合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案以及更有檔次、科技含量更高的建筑材料。提升生活品質(zhì)社區(qū)開(kāi)展與城市規(guī)劃相互融入，社區(qū)隨城市的開(kāi)展而不斷成熟，而非長(zhǎng)期依賴(lài)于社區(qū)自身配套建設(shè)的增添，社區(qū)生活能夠在城市變化的大環(huán)境中自我成長(zhǎng)。與城市共生共長(zhǎng)綜合體工程綜合體工程開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略戰(zhàn)略一：站在城市高度洞悉城市開(kāi)展趨勢(shì)，建立工程核心價(jià)值立足點(diǎn)，構(gòu)筑工程在市場(chǎng)上長(zhǎng)久競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)！戰(zhàn)略二：主動(dòng)融入城市開(kāi)展，推動(dòng)區(qū)域成長(zhǎng)進(jìn)步，反哺區(qū)域資源價(jià)值，建立可持續(xù)成長(zhǎng)的工程價(jià)值體系！2〕工程開(kāi)發(fā)模式住宅與商業(yè)形成合力，相互促進(jìn)價(jià)值提升住宅與商業(yè)形成合力，相互促進(jìn)價(jià)值提升建立影響力，獲得政府、社會(huì)、消費(fèi)者的認(rèn)可與支持工程商業(yè)體量與業(yè)態(tài)的合理性商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇適應(yīng)區(qū)域的開(kāi)展優(yōu)化生活質(zhì)量?jī)?yōu)化城市功能高標(biāo)準(zhǔn)高起點(diǎn)合理把握工程與城市、商業(yè)與住宅的關(guān)系通過(guò)有效的開(kāi)發(fā)節(jié)奏把控，實(shí)現(xiàn)工程價(jià)值最大化從區(qū)域開(kāi)展的高度從工程城市綜合體的性質(zhì)來(lái)看從企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)開(kāi)展的高度從商業(yè)與住宅的關(guān)系來(lái)看新都市人文生活體驗(yàn)核=居住核心+商業(yè)核心闡述：居住核心：以?xún)?yōu)良的品質(zhì)和優(yōu)良境打造區(qū)域的核心居住社區(qū)。商業(yè)核心：以豐富的區(qū)域生活商業(yè)和全新的新人文商業(yè)成就工程在區(qū)域的生活體驗(yàn)商業(yè)核心。2、贏(yíng)利模式以商帶住充分發(fā)揮地塊價(jià)值，實(shí)現(xiàn)全部銷(xiāo)售和資金快速回籠充分考慮市場(chǎng)需求與開(kāi)發(fā)商實(shí)際情況，在產(chǎn)品類(lèi)型的選擇上以符合市場(chǎng)、能實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售的產(chǎn)品為主；商業(yè)擬規(guī)劃為街鋪建筑形態(tài)進(jìn)行銷(xiāo)售，而住宅那么以市場(chǎng)適銷(xiāo)產(chǎn)品為主。三、商業(yè)開(kāi)展時(shí)機(jī)思考從區(qū)域未來(lái)開(kāi)展、周邊資源、工程銷(xiāo)售角度思考工程業(yè)態(tài)規(guī)劃從區(qū)域未來(lái)開(kāi)展、周邊資源、工程銷(xiāo)售角度思考工程業(yè)態(tài)規(guī)劃從區(qū)域未來(lái)開(kāi)展來(lái)看從工程周邊資源來(lái)看從住宅價(jià)值提升來(lái)看從目前區(qū)域的規(guī)劃及出讓土地來(lái)看，未來(lái)將形成城市大型的居住組團(tuán)，人口的聚集將催生對(duì)生活配套的需求，雖然各樓盤(pán)也將擁有少量的社區(qū)商業(yè)，但無(wú)法形成區(qū)域的生活商業(yè)核心。周邊擁有眾多的學(xué)校資源，教育文化氣氛濃厚，而且隨著周邊各樓盤(pán)業(yè)主的入住及現(xiàn)代社會(huì)對(duì)子女成長(zhǎng)與教育的重視，本案可充分借助其周邊資源，開(kāi)展以教育文化為主題的商業(yè)。從商業(yè)對(duì)住宅價(jià)值提升角度分析：一方面需要商業(yè)在檔次上應(yīng)具有中高端性，另一面在業(yè)態(tài)的選擇上需要選擇符合業(yè)主日常需求、具有一定附加值的商業(yè)業(yè)態(tài)。以滿(mǎn)足區(qū)域居民日常生活的商業(yè)具有較大開(kāi)展空間。教育文化主題商業(yè)具有先天根底注重商業(yè)的檔次和附加值本案商業(yè)開(kāi)展時(shí)機(jī)：以超市為龍頭打造區(qū)域生活商業(yè)中心以教育文化為主題形成工程特色商業(yè)，提升住宅價(jià)值本案商業(yè)開(kāi)展方案：方案一：確定工程地位與政府協(xié)商，由政府出面批文，借助教育資源，本工程作為城市“青少年文化素質(zhì)教育基地〞，并由開(kāi)發(fā)商通過(guò)媒體對(duì)此事件進(jìn)行熱炒。方案二：政府政策扶持工程招商啟動(dòng)前，與政府協(xié)商，對(duì)于進(jìn)入本工程的商家給予一定的政策扶持，譬如工商稅費(fèi)上的減免。方案三：社會(huì)相關(guān)資源整合根據(jù)工程的業(yè)態(tài)定位，整合相關(guān)社會(huì)資源，如餐飲、休閑等業(yè)態(tài)，借助品牌超市的帶動(dòng)，形成工程不可復(fù)制的核心競(jìng)爭(zhēng)力，成為“區(qū)域生活商業(yè)中心〞的有力支撐點(diǎn)。四、商業(yè)產(chǎn)品類(lèi)型思考從開(kāi)發(fā)商、從開(kāi)發(fā)商、商業(yè)、與客戶(hù)群體考慮開(kāi)發(fā)商商業(yè)定位客戶(hù)群體根據(jù)與開(kāi)發(fā)商的交流及對(duì)企業(yè)未來(lái)開(kāi)展戰(zhàn)略分析，本案商業(yè)應(yīng)立足于銷(xiāo)售，因此在產(chǎn)品類(lèi)型的選擇上應(yīng)盡量不考慮集中式商業(yè)，營(yíng)造更多街區(qū)，從而保證可銷(xiāo)售的面積，實(shí)現(xiàn)快速的去化。本案商業(yè)定位于區(qū)域生活商業(yè)中心，并非購(gòu)物中心，因此，在未來(lái)的消費(fèi)形態(tài)上，應(yīng)是以尺度更加親切、消費(fèi)更為便利的街鋪形式為主，但考慮餐飲、休閑業(yè)態(tài)面積要求，可考慮二、三層規(guī)劃適中大小商業(yè)。投資者：看重地段，更青睞于街鋪投資。經(jīng)營(yíng)者：均認(rèn)為街鋪經(jīng)營(yíng)狀況更好。消費(fèi)者：以區(qū)域居民為主，其消費(fèi)集中在日常生活消費(fèi)需求，并非考慮商業(yè)物業(yè)的整體檔次。開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售的物業(yè)類(lèi)型街鋪更利于商業(yè)定位性質(zhì)街鋪產(chǎn)品更符合當(dāng)?shù)乜蛻?hù)習(xí)慣通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)商、商業(yè)定位、以及當(dāng)?shù)乜蛻?hù)群體的分析：本工程商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品類(lèi)型應(yīng)選擇更適合銷(xiāo)售的街鋪式產(chǎn)品為主！第三局部戰(zhàn)略篇一、工程整體開(kāi)展目標(biāo)1、行業(yè)價(jià)值與目標(biāo)——新模式+新標(biāo)準(zhǔn)+新價(jià)值：開(kāi)創(chuàng)城市新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，奠定新的開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)和新的價(jià)值基準(zhǔn)，提升城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平。2、城市價(jià)值與目標(biāo)——改善人居環(huán)境+引領(lǐng)城市開(kāi)展：借工程的復(fù)合功能地產(chǎn)高水平開(kāi)發(fā)，必然大大改善區(qū)域的人居環(huán)境和生活配套環(huán)境，提升區(qū)域價(jià)值；打造區(qū)域的地產(chǎn)名片，引領(lǐng)城市開(kāi)展。3、企業(yè)價(jià)值與目標(biāo)——里程碑+新樣板+多效益：成為企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的里程碑和樣板工程，為公司帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益、品牌效益、人才培養(yǎng)和經(jīng)驗(yàn)積累等多方面綜合效益。二、工程整體開(kāi)展原那么工程要實(shí)現(xiàn)利益最大化必須依靠商業(yè)局部的銷(xiāo)售工程要實(shí)現(xiàn)利益最大化必須依靠商業(yè)局部的銷(xiāo)售商業(yè)開(kāi)發(fā)體量較大,要尋找新的消費(fèi)人群住宅體量較大，且市場(chǎng)住宅樓盤(pán)產(chǎn)品存在超越性城市的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)使工程有機(jī)遇樂(lè)觀(guān)開(kāi)展地塊處于城市開(kāi)展方向，為工程創(chuàng)造機(jī)遇工程具備依靠商業(yè)實(shí)現(xiàn)贏(yíng)利的可能性,也要充分利用住宅的中高端消費(fèi)的契機(jī),實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)預(yù)想市場(chǎng)為工程的商業(yè)與中高端住宅開(kāi)展提供了空間提升商業(yè)價(jià)值的同時(shí),迎合住宅中高端消費(fèi)需求從工程的形勢(shì)、資源、投資市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)工程和區(qū)域未來(lái)開(kāi)展五個(gè)方面推論工程的開(kāi)展道路產(chǎn)品定位立足于商業(yè)與住宅并重三、工程開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略〔一〕住宅開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略目前庫(kù)爾勒房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)正進(jìn)入一個(gè)轉(zhuǎn)型期和過(guò)渡期，只有前瞻未來(lái)趨勢(shì)，開(kāi)創(chuàng)全新的開(kāi)發(fā)模式，才能夠在城市未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于常勝之地。根據(jù)以上分析總結(jié)，由“四個(gè)維度〞推導(dǎo)出“一個(gè)中心〞、“兩條主線(xiàn)〞和“三個(gè)構(gòu)面〞：開(kāi)展前景開(kāi)展前景市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)開(kāi)展工程開(kāi)發(fā)隨著未來(lái)城市的開(kāi)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較大開(kāi)展空間未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)必然是品牌與資源層面的競(jìng)爭(zhēng)多個(gè)工程開(kāi)發(fā)，商業(yè)物業(yè)體量較大。住宅與商業(yè)的復(fù)合開(kāi)發(fā)形式一個(gè)中心以客戶(hù)為導(dǎo)向兩條主線(xiàn)產(chǎn)品線(xiàn)：產(chǎn)品整合品牌線(xiàn)：品牌整合外在與內(nèi)涵兼顧三個(gè)構(gòu)面平安開(kāi)展本錢(qián)控制資源整合平安與利潤(rùn)并重工程成功的唯一硬性標(biāo)準(zhǔn)1、一個(gè)中心：以客戶(hù)需求為導(dǎo)向精確制導(dǎo)、特色個(gè)性不管是產(chǎn)品研發(fā)，還是營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略、策略的制定，都需要根據(jù)客戶(hù)的需求出發(fā)，而要在眾多樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，那么要求樓盤(pán)差異化、個(gè)性化，以建立樓盤(pán)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力?？蛻?hù)定位戰(zhàn)略是樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的根底，精準(zhǔn)有效且具個(gè)性化的樓盤(pán)首先要求從客戶(hù)定位開(kāi)始?？蛻?hù)定位戰(zhàn)略模型如下：以客戶(hù)為核心以客戶(hù)為核心客戶(hù)定位戰(zhàn)略模型產(chǎn)品研發(fā)做什么？客戶(hù)喜歡什么樣產(chǎn)品，我們就做什么樣的產(chǎn)品分析客戶(hù)客戶(hù)有哪些特征及需求？對(duì)目標(biāo)客戶(hù)的深入分析，了解的目標(biāo)客戶(hù)的核心需求點(diǎn)尋找客戶(hù)客戶(hù)在哪呢？通過(guò)市場(chǎng)客戶(hù)細(xì)分，先找到工程的目標(biāo)客戶(hù)。營(yíng)銷(xiāo)策略怎么賣(mài)？以客戶(hù)最為接受的方式將產(chǎn)品賣(mài)出去2、兩條主線(xiàn)：產(chǎn)品開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略+品牌構(gòu)筑戰(zhàn)略1〕產(chǎn)品開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略：產(chǎn)品組合：以商帶住通過(guò)適宜的商業(yè)體量，使本案成為區(qū)域的生活商業(yè)中心，未來(lái)的居住生活方式更加豐富，同時(shí)選擇對(duì)住宅價(jià)值提升較大的商業(yè)業(yè)態(tài)。競(jìng)爭(zhēng)策略：適應(yīng)市場(chǎng)，引領(lǐng)市場(chǎng)自身產(chǎn)品發(fā)力是本案開(kāi)發(fā)必然的選擇，但在產(chǎn)品的創(chuàng)新以及品質(zhì)的打造上應(yīng)充分考慮消費(fèi)者的居住習(xí)慣和市場(chǎng)價(jià)格，在引領(lǐng)城市的同時(shí)做到適應(yīng)市場(chǎng)。創(chuàng)新策略：以提升性?xún)r(jià)比為方向的產(chǎn)品創(chuàng)新對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)劇烈的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，只有好的品質(zhì)和低的價(jià)格才能構(gòu)成對(duì)客戶(hù)的吸引力。對(duì)于本案而言，走低價(jià)策略顯然無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)期的開(kāi)發(fā)目標(biāo)。因此，在產(chǎn)品創(chuàng)新的根底上，實(shí)現(xiàn)性?xún)r(jià)比的優(yōu)勢(shì)是必由之路。2〕品牌構(gòu)筑戰(zhàn)略——“內(nèi)外兼修〞——核心競(jìng)爭(zhēng)力體系外核心競(jìng)爭(zhēng)力體系外——硬實(shí)力五大王道內(nèi)——軟實(shí)力兩大內(nèi)功內(nèi)外兼修五大核心硬實(shí)力五大核心硬實(shí)力BECDA規(guī)模之王外人文環(huán)境地段之王景觀(guān)之王住宅之王內(nèi)容為王全配套豐富體驗(yàn)品質(zhì)住宅高品質(zhì)產(chǎn)品系列氣氛營(yíng)造教育文化主題商業(yè)前景包裝引領(lǐng)新城區(qū)域開(kāi)展大量造景全景式景觀(guān)規(guī)劃價(jià)值傳導(dǎo)現(xiàn)代城市生活體驗(yàn)價(jià)值傳導(dǎo)現(xiàn)代城市生活體驗(yàn)顛覆傳統(tǒng)生活理念工程品牌一站式生活享受構(gòu)筑全新生活品牌兩大核心軟實(shí)力內(nèi)3、三個(gè)構(gòu)面：平安開(kāi)展戰(zhàn)略+本錢(qián)有效控制戰(zhàn)略+資源整合戰(zhàn)略1〕平安開(kāi)展戰(zhàn)略作為一個(gè)中大型工程，尋求整體的和長(zhǎng)期的平安是必要的。而工程整體平安，那么必須在工程整體定位、開(kāi)發(fā)分期和市場(chǎng)培育等各方面建立切合市場(chǎng)的體系。整體定位：工程在檔次定位上不能盲目追求高檔，而是應(yīng)該謀求“中開(kāi)高走〞的策略，借助產(chǎn)品的持續(xù)創(chuàng)新、區(qū)域開(kāi)展成熟及工程配套成熟完善等條件，實(shí)現(xiàn)定位上的不斷走高。示范效應(yīng)首期對(duì)于工程整體來(lái)說(shuō)，是至關(guān)重要的。只有在首期實(shí)現(xiàn)了形象、品質(zhì)和熱銷(xiāo)三大條，才能快速確立工程在市場(chǎng)中的地位，為后期的高價(jià)值開(kāi)發(fā)奠定根底。2〕本錢(qián)控制戰(zhàn)略一分投入，二分產(chǎn)出本錢(qián)投入的準(zhǔn)那么——把錢(qián)花在看得見(jiàn)的地方完全的低本錢(qián)戰(zhàn)略，只會(huì)讓工程產(chǎn)品低劣，缺乏品質(zhì)，無(wú)法到達(dá)工程開(kāi)發(fā)的預(yù)期效果；而無(wú)限制的高本錢(qián)投入，雖然會(huì)提高產(chǎn)品的品質(zhì)，但是高昂的售價(jià)也會(huì)讓消費(fèi)者讓止步，適度的本錢(qián)投入控制是獲得預(yù)期目標(biāo)利潤(rùn)的保證。對(duì)于本案而言，在本錢(qián)投入的層面主要為：建筑立面的打造：非整體性投入，保證整體觀(guān)感的同時(shí)，局部具有亮點(diǎn)；園林景觀(guān)的打造：重點(diǎn)投入層面，應(yīng)表達(dá)設(shè)計(jì)感、層次感與精細(xì)化程度；示范區(qū)的打造：形象的展示，低投入，大產(chǎn)出；形象構(gòu)筑物的打造：營(yíng)銷(xiāo)中心的打造表達(dá)主題；工程營(yíng)銷(xiāo)推廣：投入有限，能充分提升工程的附加值；營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境的精細(xì)化打造：室內(nèi)環(huán)境無(wú)需表達(dá)豪華，更為重要的是氣氛的營(yíng)造，該投入的必須投入。3〕資源整合戰(zhàn)略教育資源+意見(jiàn)領(lǐng)袖資源根據(jù)工程目標(biāo)客戶(hù)群體特征以及工程的主題，可整合相關(guān)社會(huì)資源，不僅大大提升工程在市場(chǎng)的影響力，促使成為事件營(yíng)銷(xiāo)，而且在資源整合的過(guò)程中，實(shí)際也是一種尋找客戶(hù)并讓客戶(hù)對(duì)工程產(chǎn)生認(rèn)同的過(guò)程，其具體資源整合如下：教育資源整合：為表達(dá)工程的主題，可整合相關(guān)的教育資源，如業(yè)主中的老師、藝術(shù)愛(ài)好者、業(yè)主中的小孩，并通過(guò)開(kāi)發(fā)商的介紹實(shí)現(xiàn)一對(duì)一的司教效勞。意見(jiàn)領(lǐng)袖資源整合：開(kāi)設(shè)工程大講堂，定期邀請(qǐng)相關(guān)的意見(jiàn)領(lǐng)袖和業(yè)主進(jìn)行互動(dòng)，其主題如保健、養(yǎng)生、孩子教育?！捕成虡I(yè)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略1、科學(xué)協(xié)調(diào)工程與城市之間的關(guān)系工程與城市工程與城市站得高：站在效勞城市的高度來(lái)規(guī)劃看得遠(yuǎn)：著眼城市未來(lái)的開(kāi)展來(lái)規(guī)劃做得細(xì)：從客戶(hù)群體真切需求出發(fā)規(guī)劃站得高：站在效勞城市的高度來(lái)規(guī)劃本工程地處城市新城區(qū)域，也是城市主干道的交匯處，必定承當(dāng)效勞城市的功能，因此，需要預(yù)留一定空間滿(mǎn)足城市消費(fèi)者休閑需求，通過(guò)廣場(chǎng)與公共空間的設(shè)置會(huì)聚人流?？吹眠h(yuǎn)：著眼城市未來(lái)的開(kāi)展來(lái)規(guī)劃隨著周邊各樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)及人群的聚集，未來(lái)區(qū)域居民的日常生活消費(fèi)具有龐大的需求，因此，商業(yè)在定位上可根據(jù)自身區(qū)域未來(lái)的的、特點(diǎn)進(jìn)行制定。做得細(xì)：從客戶(hù)群體的真切需求出發(fā)規(guī)劃無(wú)論是工程的產(chǎn)品規(guī)劃，還是未來(lái)的業(yè)態(tài)定位，都必須考慮當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，從投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者的實(shí)際情況出發(fā)，全面保障三者的利益與需求。2、借勢(shì)策略三大借勢(shì)策略三大借勢(shì)策略借城市規(guī)劃之勢(shì)借區(qū)位利好之勢(shì)借外部資源之勢(shì)借城市規(guī)劃之勢(shì)借助城市開(kāi)展與城市遠(yuǎn)景規(guī)劃，描繪新城美好藍(lán)圖，展示工程地段的前景與價(jià)值，從而提升客戶(hù)群體對(duì)工程的信心，促進(jìn)工程銷(xiāo)售。借區(qū)位利好之勢(shì)城市主干道的貫穿、工程周邊未來(lái)的人口數(shù)量以及區(qū)域生活商業(yè)中心的缺失，都構(gòu)成了商業(yè)開(kāi)展的利好，因此，通過(guò)對(duì)目前區(qū)位商鋪投資價(jià)值的大力宣傳，激發(fā)投資者購(gòu)置信心。借外部資源之勢(shì)充分借助工程周邊的教育文化資源，通過(guò)教育文化主題商業(yè)的打造，全面提升工程的影響力和輻射力。3、全盤(pán)出售策略全盤(pán)出售方案全盤(pán)出售方案全面覆蓋市場(chǎng)策略無(wú)憂(yōu)投資方案全盤(pán)增值方案全面覆蓋市場(chǎng)策略通過(guò)控制街鋪面積，擴(kuò)大市場(chǎng)的覆蓋面，不僅考慮專(zhuān)業(yè)投資者的需求，同時(shí)將中、小投資者一網(wǎng)打盡。無(wú)憂(yōu)投資方案招商工作可提前展開(kāi)，局部商業(yè)帶租約出售，同時(shí)后期協(xié)助業(yè)主進(jìn)行招商工作，使投資者的利益得以保障。全盤(pán)增值方案本工程不僅僅實(shí)現(xiàn)全盤(pán)銷(xiāo)售，而且還要實(shí)現(xiàn)全盤(pán)增值；首先通過(guò)工程整體運(yùn)作實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值與投資價(jià)值的平衡，理順商業(yè)價(jià)值與投資價(jià)值的關(guān)系，使之成為相互促進(jìn)的上升因素，從而實(shí)現(xiàn)工程整體物業(yè)資產(chǎn)的最大化增值。四、工程開(kāi)發(fā)節(jié)奏1、工程開(kāi)發(fā)周期結(jié)合工程的體量以及拆遷的實(shí)際情況，建議工程分兩期開(kāi)發(fā)，首期開(kāi)發(fā)體量約4.5萬(wàn)平方米,其中商業(yè)約2.5萬(wàn)平方米(含地下超市)，住宅約2萬(wàn)平方米；二期開(kāi)發(fā)體量約9萬(wàn)平方米〔以住宅為主〕，整體銷(xiāo)售周期控制在2年以?xún)?nèi)。2、開(kāi)發(fā)分期建議結(jié)合目前拆遷進(jìn)度，具體分期見(jiàn)下列圖：首期開(kāi)發(fā)二期開(kāi)發(fā)首期開(kāi)發(fā)二期開(kāi)發(fā)第四局部定位篇一、工程整體定位工程定位的原那么工程定位的原那么填補(bǔ)性對(duì)周邊商業(yè)業(yè)態(tài)與住宅產(chǎn)品的補(bǔ)充聚合性通過(guò)各種物業(yè)的聚合來(lái)吸引客戶(hù)，包括住宅和商業(yè)主題性性針對(duì)客戶(hù)群體特征植入主題概念差異性與業(yè)態(tài)與產(chǎn)品形成差異化和區(qū)隔融合性與區(qū)域的開(kāi)展相融合1、填補(bǔ)性從區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，在住宅局部市場(chǎng)不存在明顯的空白點(diǎn)，因此填補(bǔ)性主張要針對(duì)工程商業(yè)局部而言。目前區(qū)域缺少具有一定輻射能力的生活性商業(yè)，但在未來(lái)幾年，區(qū)域人口將急劇增長(zhǎng)，因此，本工程商業(yè)局部在成為區(qū)域生活商業(yè)中心的同時(shí)，可有效填補(bǔ)區(qū)域空白。2、聚合性針對(duì)本工程而言，聚合性包括開(kāi)發(fā)物業(yè)類(lèi)型的聚合，即商業(yè)與住宅的聚合；同時(shí)也包括商業(yè)業(yè)態(tài)的聚合，通過(guò)融合多種功能業(yè)態(tài)，以一站式效勞為消費(fèi)者創(chuàng)造更為便利的消費(fèi)環(huán)境。3、主題性根據(jù)目標(biāo)客戶(hù)群體的特征，植入主題概念，即教育、文化、休閑、品位；同時(shí)突出工程的特色商業(yè)與主題商業(yè)，加大休閑、娛樂(lè)、餐飲業(yè)態(tài)比例，從而轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。4、差異性差異性不僅是產(chǎn)品的差異性，同時(shí)包括開(kāi)發(fā)理念、目標(biāo)客戶(hù)群體的等方面的差異；針對(duì)本工程而言，其差異性主要表達(dá)在社區(qū)生活的差異，根據(jù)工程的產(chǎn)品特征，物業(yè)投資價(jià)值也是重點(diǎn)訴求之一。5、融合性本工程的開(kāi)展應(yīng)根據(jù)城市開(kāi)展趨勢(shì)順勢(shì)融入城市，順應(yīng)城市開(kāi)展，與城市互補(bǔ)互益，共生共長(zhǎng)；并主動(dòng)創(chuàng)造條件，在構(gòu)筑工程自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力同時(shí)，推動(dòng)城市開(kāi)展，提升區(qū)位價(jià)值。工程整體定位：庫(kù)爾勒新城共享生活中心在檔次應(yīng)該是中高端產(chǎn)品；在物業(yè)類(lèi)型上應(yīng)該具備商、住等復(fù)合形態(tài)；在工程形象上應(yīng)該是擁有品位與品質(zhì)的、開(kāi)放的與多元的；在商業(yè)的效勞范圍上，應(yīng)充分考慮區(qū)域附近人群的配套滿(mǎn)足，及過(guò)往人流的截流；在工程定位上應(yīng)該具備一定的主題和概念。二、工程住宅定位都市人文生活標(biāo)桿社區(qū)工程充分利用周邊教育資源，并通過(guò)打造教育文化主題商業(yè)，使社區(qū)富含人文氣息，顯著提升城市與區(qū)域的品位，成為都市人文社區(qū)的標(biāo)桿。三、工程商業(yè)定位庫(kù)爾勒新城區(qū)生活商業(yè)中心日常生活消費(fèi)中心+教育文化商業(yè)中心1、日常生活消費(fèi)中心體驗(yàn)街區(qū)體驗(yàn)街區(qū)消費(fèi)中心消費(fèi)體驗(yàn)購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲產(chǎn)生逛的動(dòng)力休閑體驗(yàn)情景體驗(yàn)景觀(guān)體驗(yàn)可玩可吃可購(gòu)區(qū)域商業(yè)核心…………日用采購(gòu)+情景體驗(yàn)+特色美食+休閑娛樂(lè)2、教育文化商業(yè)中心放大教育文化產(chǎn)業(yè)功能，形成商業(yè)鮮明主題個(gè)性為什么選擇教育文化主題商業(yè)TitleTitle基于工程影響力考慮基于提升住宅價(jià)值考慮基于區(qū)域終端銷(xiāo)售者考慮基于區(qū)域資源的角度考慮在常規(guī)商業(yè)開(kāi)展較為成熟的城市，假設(shè)想成就工程的影響力，必須從特色商業(yè)的角度考慮本案商業(yè)定位。常規(guī)的商業(yè)雖然能催熟區(qū)域的成熟度，但對(duì)于居住環(huán)境的干擾同時(shí)存在，其附加值不高，而文化產(chǎn)業(yè)那么能營(yíng)造良好的口碑與人文氣氛本案周邊未來(lái)的居住人口較多，而當(dāng)代家庭的結(jié)構(gòu)決定了孩子是未來(lái)消費(fèi)的主力軍之一，可在教育的名義下讓家長(zhǎng)舍得掏錢(qián)，做旺商業(yè)。工程周邊教育資源豐富，具有開(kāi)展教育文化主題商業(yè)生存的先天條件，可充分依托教師資源，吸引學(xué)生再此進(jìn)行消費(fèi)。教育文化主題商業(yè)業(yè)態(tài)解析核心業(yè)態(tài)核心業(yè)態(tài)主題書(shū)坊、CD、樂(lè)器、文具、數(shù)碼產(chǎn)品等；各類(lèi)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、素質(zhì)教育等；——教育類(lèi)業(yè)態(tài)輔助業(yè)態(tài)衍生業(yè)態(tài)綠色網(wǎng)吧、動(dòng)感游戲、兒童樂(lè)園……——游樂(lè)類(lèi)業(yè)態(tài)當(dāng)父母陪孩子培訓(xùn)時(shí)，必然會(huì)在本案逗留所產(chǎn)生的業(yè)態(tài)，如美容、SPA、休閑類(lèi)等。——針對(duì)父母教育文化主題商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成四、工程目標(biāo)客戶(hù)群體定位根據(jù)本工程的開(kāi)展方向，本工程商業(yè)局部的目標(biāo)群體可分為投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者三大類(lèi)；本工程住宅局部的目標(biāo)群體可分為投資型與自住型兩大類(lèi)；各類(lèi)型目標(biāo)客戶(hù)群體特征見(jiàn)下表：產(chǎn)品類(lèi)別特征描述購(gòu)置目的和需求商業(yè)局部投資者投資者均較為理性，通過(guò)對(duì)工程的全面考察，確定工程存在較大升值空間和較好的開(kāi)展前景后，才會(huì)最終購(gòu)置。較為關(guān)注營(yíng)業(yè)商鋪的商業(yè)價(jià)值、投資前景和經(jīng)營(yíng)前景，商鋪的區(qū)位條件是影響他們投資決策的重要因素；他們非常注重投資回報(bào)率與工程的升值潛力。購(gòu)置目的：主要投資，局部自營(yíng)。需求：對(duì)于中小投資者希望總價(jià)不高，有穩(wěn)定的投資回報(bào)，對(duì)于專(zhuān)業(yè)投資者注重工程的潛力與經(jīng)營(yíng)前景。經(jīng)營(yíng)者他們熟悉區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)，對(duì)區(qū)域未來(lái)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境非常認(rèn)可。他們有一定的商業(yè)背景，熟悉商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式；對(duì)本工程經(jīng)營(yíng)的環(huán)境比擬認(rèn)可，并看好工程的經(jīng)營(yíng)前景；需求：他們希望區(qū)位要有足夠的消費(fèi)群體以及流動(dòng)人口，商業(yè)氣氛濃厚，同時(shí)會(huì)考慮到周邊商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)不要過(guò)于劇烈。消費(fèi)者從對(duì)象來(lái)看，包括周邊的居民及青少年群體從區(qū)域來(lái)看，生活消費(fèi)以周邊區(qū)域?yàn)橹鳎厣虡I(yè)輻射全市；從消費(fèi)檔次來(lái)看，以中檔消費(fèi)為主。需求：他們希望有豐富的產(chǎn)品內(nèi)容和具有休閑功能的消費(fèi)環(huán)境；同時(shí)希望到達(dá)較為方便，對(duì)于外圍消費(fèi)群體來(lái)說(shuō)，停車(chē)一定要方便。住宅局部投資型有一定的閑置資金但未必腰纏萬(wàn)貫；產(chǎn)品一定要有較可觀(guān)的升值潛力；產(chǎn)品性?xún)r(jià)比高，租賃或轉(zhuǎn)售都可獲得較高的投資回報(bào)；對(duì)房地產(chǎn)有一定了解，自身有一定的投資分析能力。購(gòu)置目的：投資，長(zhǎng)線(xiàn)投資〔租賃〕或短線(xiàn)投資〔轉(zhuǎn)售〕需求：總價(jià)不高，投資風(fēng)險(xiǎn)不高；位置好，區(qū)域開(kāi)展前景好；良好的產(chǎn)品品質(zhì)。自住型30-40歲左右，具有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來(lái)源他們多為三口之家，兩房、三房單位是根本的需求他們或許不會(huì)有豐厚的儲(chǔ)蓄，雖然是首次置業(yè)，但目前已有一套單位分房。他們注重生活方便，同時(shí)對(duì)于居住的舒適性要求較高。他們較為接受新事物，在性?xún)r(jià)比的權(quán)衡下，對(duì)電梯房并不十分排斥。購(gòu)置目的：改善現(xiàn)有居住環(huán)境并兼顧投資。需求：標(biāo)準(zhǔn)三房是其主要的需求；對(duì)于產(chǎn)品品質(zhì)要求較高，注重性?xún)r(jià)比；生活本錢(qián)也是關(guān)注的對(duì)象之一。第五局部工程經(jīng)濟(jì)測(cè)算一、價(jià)格預(yù)測(cè)及銷(xiāo)售收入1、銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè)目前區(qū)域內(nèi)的小高層均價(jià)在3000-3300元/㎡左右，本工程預(yù)計(jì)將于明年上半年入市銷(xiāo)售，故我司預(yù)計(jì)工程住宅均價(jià)3500元/㎡；根據(jù)我司對(duì)周邊商業(yè)售價(jià)的調(diào)查，我司認(rèn)為本工程一層商鋪均價(jià)10000元/㎡，二層商鋪5000元/㎡，三層商鋪4000元/㎡，整體均價(jià)6794元/㎡。2、總銷(xiāo)售收入：54407.35萬(wàn)元工程銷(xiāo)售單價(jià)〔元/㎡〕面積銷(xiāo)售收入〔萬(wàn)元〕商業(yè)67942314515724.3住宅350011052338683.05總計(jì)―35備注：總用地面積44556㎡，按照容積率3計(jì)算，總建筑面積133668㎡。地上商業(yè)面積23145㎡〔計(jì)容〕，全部實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售；地下商業(yè)面積5000㎡〔不計(jì)容〕，作為超市持有經(jīng)營(yíng)。二、本錢(qián)測(cè)算1、土地本錢(qián)：4344.21萬(wàn)元根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的數(shù)據(jù)，土地本錢(qián)65萬(wàn)元/畝，共66.83畝，合計(jì)4344.21萬(wàn)元。2、建安工程費(fèi)：24060.24萬(wàn)元根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的數(shù)據(jù)，建安工程費(fèi)為1800元/㎡，總建筑面積133668㎡，共24060.24萬(wàn)元。3、前期工程費(fèi)：2472.36萬(wàn)元工程計(jì)算依據(jù)金額〔萬(wàn)元〕規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)按照20元/㎡計(jì)算267.34報(bào)建費(fèi)按照150元/㎡計(jì)算2005.02其他前期費(fèi)用按照總價(jià)200萬(wàn)元計(jì)算200總計(jì)2472.36備注：報(bào)建費(fèi)包括城市根底設(shè)施配套費(fèi)、散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)資金、新墻體材料開(kāi)展資金、人防工程易地統(tǒng)建費(fèi)等費(fèi)用，約為100元/㎡。其他前期費(fèi)用包括招標(biāo)咨詢(xún)費(fèi)、規(guī)劃放線(xiàn)費(fèi)等費(fèi)用。4、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：265.33萬(wàn)元〔建安工程費(fèi)+前期工程費(fèi)〕×1％開(kāi)發(fā)本錢(qián)合計(jì)：以上〔1〕-〔4〕項(xiàng)之和，約31142.14萬(wàn)元5、開(kāi)發(fā)費(fèi)用：3397.85萬(wàn)元工程計(jì)算依據(jù)金額〔萬(wàn)元〕管理費(fèi)600銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售收入*2%1088.15財(cái)務(wù)費(fèi)用按照開(kāi)發(fā)本錢(qián)的30%貸款三年計(jì)算1709.70總計(jì)3397.85備注：管理費(fèi)即行政費(fèi)用，數(shù)據(jù)由開(kāi)發(fā)商提供。開(kāi)發(fā)總本錢(qián)=開(kāi)發(fā)本錢(qián)+開(kāi)發(fā)費(fèi)用，約34539.99萬(wàn)元6、營(yíng)業(yè)稅費(fèi):3086.44萬(wàn)元工程計(jì)算依據(jù)金額〔萬(wàn)元〕營(yíng)業(yè)稅銷(xiāo)售收入*5%2720.37城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅×7%190.43教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅×3%81.61印花稅總銷(xiāo)售收入×0.05%27.20其他營(yíng)業(yè)稅費(fèi)總建筑面積×5元/㎡66.83總計(jì)3086.44備注：其他營(yíng)業(yè)稅費(fèi)包括商品房交易手續(xù)費(fèi)、測(cè)量費(fèi)等。三、工程銷(xiāo)售利潤(rùn)分析工程金額〔萬(wàn)元〕說(shuō)明1、總銷(xiāo)售收入54407.35――2、開(kāi)發(fā)本錢(qián)31142.14――3、開(kāi)發(fā)費(fèi)用3397.85――4、開(kāi)發(fā)總本錢(qián)34539.992+35、營(yíng)業(yè)稅費(fèi)3086.44――6、毛利潤(rùn)16780.921-〔4+5〕7、土地增值稅1088.15按銷(xiāo)售收入的2％預(yù)繳8、利潤(rùn)總額15692.776-79、所得稅3923.19利潤(rùn)總額×25％10、稅后利潤(rùn)11769.588-911、總投資利潤(rùn)率34.08%10/412、銷(xiāo)售利潤(rùn)率21.63%10/1四、工程租金收入估算本工程自行持有的為負(fù)一層5000㎡超市，預(yù)計(jì)在2021年初即可正式對(duì)外營(yíng)業(yè)，結(jié)合庫(kù)爾勒目前的商業(yè)物業(yè)的商鋪?zhàn)饨鹎闆r及工程所處區(qū)域的綜合考量，工程的起始租金為20元/㎡·月，租金每三年按照10%遞增。工程租金收入估算工程名稱(chēng)經(jīng)營(yíng)期2021202120212021202120212021202120212022202320241.租金收入1201201201321321321451451451601601601.1可出租面積100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%1.2出租率5000500050005000500050005000500050005000500050001.3租金2020202222222424242727272.經(jīng)營(yíng)支出30.030.030.033.033.033.036.336.336.339.939.939.92.1市場(chǎng)推廣費(fèi)2%9.69.69.610.610.610.611.611.611.612.812.812.82.2經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)2%14.414.414.415.815.815.817.417.417.419.219.219.22.3物業(yè)維護(hù)費(fèi)3%6.06.06.06.66.66.67.37.37.38.08.08.03.營(yíng)業(yè)凈收入90.090.090.099.099.099.0108.9108.9108.9119.8119.8119.84.累計(jì)租金收入90.0180.0270.0369.0468.0567.0675.9784.8893.71013.51133.31253.1五、工程現(xiàn)金流量表工程現(xiàn)金流量表工程名稱(chēng)經(jīng)營(yíng)期2021202120212021202120212021202120212021202120221.現(xiàn)金流入021762.916442.216442.2120.0132.0132.0132.0145.2145.2145.2159.71.1銷(xiāo)售收入021762.916322.216322.2000000001.2營(yíng)業(yè)收入00120.0120.0120.0132.0132.0132.0145.2145.2145.2159.72.現(xiàn)金流出6816.613893.210449.911538.130.033.033.033.036.336.336.339.92.1建設(shè)投資6816.611089.48317.08317.0000000002.2經(jīng)營(yíng)費(fèi)用0030.030.030.033.033.033.036.336.336.339.92.3銷(xiāo)售稅金及費(fèi)用01234.6925.9925.9000000002.4土地增值稅0001088.1000000002.5所得稅01569.31177.01177.0000000003.凈現(xiàn)金流量-6816.67869.75992.34904.190.099.099