做賬實操-房地產(chǎn)投資信托（REITs）行業(yè)的全盤賬務(wù)處理分錄及成本核算實例

會計實操文庫1/15做賬實操-房地產(chǎn)投資信托（REITs）行業(yè)的全盤賬務(wù)處理分錄及成本核算實例賬務(wù)處理分錄（一）設(shè)立基金時收到投資者的資金借：銀行存款貸：實收資本（或股本）（二）取得投資性房地產(chǎn)時以購買方式取得借：投資性房地產(chǎn)成本應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）（如有可抵扣的進(jìn)項稅）貸：銀行存款等自行建造完成借：投資性房地產(chǎn)成本貸：在建工程等（三）持有期間的核算租金收入借：銀行存款等貸：其他業(yè)務(wù)收入同時，計算增值稅借：其他業(yè)務(wù)成本貸：應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（銷項稅額）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量（以成本模式為例）計提折舊或攤銷借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）發(fā)生減值借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備（四）處置投資性房地產(chǎn)時出售借：銀行存款投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備（如有）貸：投資性房地產(chǎn)成本應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（銷項稅額）其他業(yè)務(wù)收入（差額，或借記其他業(yè)務(wù)成本）報廢或毀損借：待處理財產(chǎn)損溢投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備（如有）貸：投資性房地產(chǎn)成本處理凈損失（或凈收益）借：營業(yè)外支出（或貸記營業(yè)外收入）貸：待處理財產(chǎn)損溢（五）基金運營費用核算支付管理費、托管費等借：管理費用基金管理費管理費用基金托管費應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）（如有可抵扣的進(jìn)項稅）貸：銀行存款等成本核算實例假設(shè)某REITs基金持有一處商業(yè)寫字樓作為投資性房地產(chǎn)，其相關(guān)成本核算實例取得成本：該寫字樓購買價格為10,000萬元，相關(guān)稅費（可計入成本）500萬元，中介費等手續(xù)費100萬元，取得時的總成本為10,600萬元。賬務(wù)處理為：借：投資性房地產(chǎn)成本106,000,000貸：銀行存款106,000,000持有期間成本：每年計提折舊，假設(shè)寫字樓預(yù)計使用年限為50年，凈殘值率為5%，采用直線法折舊。每年折舊額=$10600×(15\%)÷50=201.4$（萬元）。賬務(wù)處理為：借：其他業(yè)務(wù)成本2,014,000貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊2,014,000每年支付物業(yè)管理費100萬元，水電費50萬元。賬務(wù)處理為：借：其他業(yè)務(wù)成本1,500,000貸：銀行存款1,500,000處置成本：假設(shè)持有10年后以15,000萬元出售，此時累計折舊為$201.4×10=2014$（萬元）。賬務(wù)處理為：借：銀行存款150,000,000投資性房地產(chǎn)累計折舊20,140,000貸：投資性房地產(chǎn)成本106,000,000應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（銷項稅額）（假設(shè)稅率為9%，按簡易計稅方法計算）$15000÷(1+9\%)×9\%≈1238.53$（萬元）其他業(yè)務(wù)收入61,854,700（差額）財務(wù)部會計工作流程詳解一、?核心業(yè)務(wù)流程?原始憑證處理?審核原始憑證的合法性及完整性，包括核對金額、簽名、單位簽章等要素，確保符合入賬標(biāo)準(zhǔn)?。根據(jù)原始憑證或原始憑證匯總表填制記賬憑證，并附相關(guān)原始單據(jù)?。賬務(wù)登錄?根據(jù)收付款憑證登錄?現(xiàn)金日記賬?和?銀行存款日記賬?，做到日清月結(jié)?。按記賬憑證登錄?明細(xì)分類賬?，詳細(xì)記錄每筆業(yè)務(wù)的借貸信息?。定期編制?科目匯總表?，試算平衡后登錄?總賬??。報表編制?期末根據(jù)總賬和明細(xì)分類賬數(shù)據(jù)，編制?資產(chǎn)負(fù)債表?、?利潤表?、?現(xiàn)金流量表?及?所有者權(quán)益變動表??。二、?月度周期管理?月初重點工作?完成增值稅申報：核對銷項發(fā)票與進(jìn)項發(fā)票，計算應(yīng)納稅額?。處理費用憑證、銷售合同開票、銀行回單往來賬務(wù)等基礎(chǔ)賬目?。日常操作?持續(xù)制作?費用憑證?、?成本憑證?，完成發(fā)票開具及往來賬務(wù)處理?。計提折舊、攤銷費用（如水電費、工資等），并進(jìn)行賬務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)?。月末結(jié)賬?損益類科目結(jié)轉(zhuǎn)?：將收入、成本、費用等科目余額轉(zhuǎn)入“本年利潤”科目?。對賬與調(diào)整?：確保賬證相符、賬賬相符、賬實相符，修正試算不平衡項?。三、?月末處理重點?計提與攤銷?計提職工福利費、教育經(jīng)費、固定資產(chǎn)折舊及稅費（如城建稅、所得稅等）?。攤銷長期待攤費用及無形資產(chǎn)?。稅務(wù)處理?根據(jù)利潤總額計算企業(yè)所得稅，完成稅務(wù)申報憑證制作?。核對稅務(wù)申報數(shù)據(jù)與賬務(wù)記錄的一致性?。檔案管理?將記賬憑證按時間順序編號并裝訂成冊，便于后續(xù)查閱?。四、?其他注意事項?分工協(xié)作?：大型企業(yè)需劃分會計、資金、成本費用等崗位，明確職責(zé)邊界?。財務(wù)分析?：定期開展預(yù)算控制、財務(wù)預(yù)測及業(yè)績評價，支持管理決策?。軟件應(yīng)用?：熟練使用財務(wù)軟件進(jìn)行賬務(wù)處理及報表生成，提高效率?。流程圖示簡化版原始憑證→記賬憑證→明細(xì)賬→科目匯總→總賬→財務(wù)報表→歸檔?出納工作全流程一、?日常核心操作?現(xiàn)金收付處理?收款?：根據(jù)會計開具的收據(jù)/發(fā)票收款，核對金額、簽名后蓋章（如“現(xiàn)金收訖”“轉(zhuǎn)賬”章），登錄現(xiàn)金流水賬并傳遞憑證至對應(yīng)會計崗?。付款?：審核付款憑證（如費用報銷單、借款單）的真實性，確認(rèn)審批簽字后付款，在原始憑證加蓋“現(xiàn)金付訖”章并登錄流水賬?。銀行業(yè)務(wù)處理?存取款?：按日計劃開具現(xiàn)金支票提取現(xiàn)金，下午3:30前將超額現(xiàn)金送存銀行，并核對銀行賬戶余額?。轉(zhuǎn)賬結(jié)算?：簽發(fā)支票、匯票時需填寫付款申請書，核對賬戶信息并蓋章（財務(wù)章+法人章），登錄“支票領(lǐng)用登錄簿”?。二、?現(xiàn)金與票據(jù)管理?現(xiàn)金保管?每日盤存現(xiàn)金，確保賬實相符，編制《現(xiàn)金結(jié)報單》并留存?zhèn)洳?。大額現(xiàn)金支付需經(jīng)審批，優(yōu)先通過轉(zhuǎn)賬或匯兌處理?。票據(jù)管理?保管支票、發(fā)票、收據(jù)等空白票據(jù)，登錄使用情況，防止丟失或濫用?。收到銀行結(jié)算憑證（如進(jìn)賬單）時需核查信息，補填缺失內(nèi)容?。三、?報銷與借款流程?費用報銷?審核報銷單：檢查發(fā)票真?zhèn)巍⒔痤~一致性、審批簽字，確保無涂改或混貼票據(jù)?。付款后加蓋“銀行付訖”或“現(xiàn)金付訖”章，登錄流水賬并傳遞憑證?。員工借款?借款人填寫《借款申請單》并經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審批，出納核對無誤后付款，加蓋“付訖”章防止重復(fù)支付?。員工還款時需核對原借款單，沖銷往來賬務(wù)?。四、?月末重點工作?對賬與報表?核對銀行對賬單與日記賬，編制《銀行存款余額調(diào)節(jié)表》?。匯總現(xiàn)金、銀行流水賬數(shù)據(jù)，提交至?xí)媿徤韶攧?wù)報表?。票據(jù)歸檔?整理收據(jù)、付款憑證等原始單據(jù)，按時間順序裝訂成冊并移交會計存檔?。五、?風(fēng)險防控要點?現(xiàn)金安全?：嚴(yán)禁“坐支”現(xiàn)金，每日庫存限額需符合公司規(guī)定?。印章分離?：財務(wù)章與法人章由不同人員保管，避免舞弊風(fēng)險?。假幣處理?：收到假幣需當(dāng)場沒收并追究交款人責(zé)任?。流程圖示簡化版收款→審核→蓋章→登錄流水賬→傳遞憑證?付款→審批→蓋章→登錄→對賬→歸檔?成本核算制度一、總則本制度旨在規(guī)范企業(yè)的成本核算行為，確保成本信息的準(zhǔn)確性和及時性，為企業(yè)的經(jīng)營決策提供可靠依據(jù)。本制度適用于企業(yè)內(nèi)所有涉及成本核算的部門和業(yè)務(wù)活動。二、成本核算的對象、項目和范圍核算對象：根據(jù)企業(yè)的生產(chǎn)特點和管理要求，確定成本核算對象。一般可以產(chǎn)品品種、批次、訂單、生產(chǎn)步驟等為成本核算對象。成本項目：包括直接材料、直接人工、制造費用等。根據(jù)企業(yè)實際情況，還可增設(shè)燃料及動力、廢品損失等成本項目。直接材料：指構(gòu)成產(chǎn)品實體的原材料以及有助于產(chǎn)品形成的主要材料和輔助材料。直接人工：指直接從事產(chǎn)品生產(chǎn)的工人的人工薪酬。制造費用：指企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品和提供勞務(wù)而發(fā)生的各項間接費用，包括車間管理人員的薪酬、折舊費、修理費、辦公費、水電費、機物料消耗等。成本核算范圍：涵蓋從產(chǎn)品設(shè)計、原材料采購、生產(chǎn)加工到產(chǎn)品銷售等整個生產(chǎn)經(jīng)營過程中的各項成本和費用。三、成本核算的基礎(chǔ)工作建立健全原始記錄制度，確保各項成本核算的原始數(shù)據(jù)真實、準(zhǔn)確、完整。原始記錄包括原材料采購發(fā)票、領(lǐng)料單、生產(chǎn)工時記錄、考勤記錄、設(shè)備使用記錄、產(chǎn)品入庫單、出庫單等。加強定額管理，制定合理的材料消耗定額、工時定額、費用定額等，為成本核算和成本控制提供依據(jù)。完善計量驗收制度，配備必要的計量器具，對原材料、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品等進(jìn)行準(zhǔn)確計量和驗收，防止跑冒滴漏和計量不準(zhǔn)等問題。嚴(yán)格執(zhí)行內(nèi)部結(jié)算制度，對企業(yè)內(nèi)部各部門之間的材料領(lǐng)用、勞務(wù)提供等進(jìn)行內(nèi)部結(jié)算，明確各部門的成本責(zé)任。四、成本核算的方法根據(jù)企業(yè)的生產(chǎn)類型和管理要求，選擇合適的成本核算方法，如品種法、分批法、分步法等。品種法：適用于大量大批單步驟生產(chǎn)的企業(yè)，將生產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項成本費用，按照成本項目歸集，計算出產(chǎn)品的總成本和單位成本。分批法：適用于單件、小批生產(chǎn)的企業(yè)，以每批產(chǎn)品為成本核算對象，分別歸集生產(chǎn)費用，計算各批產(chǎn)品的成本。分步法：適用于大量大批多步驟生產(chǎn)的企業(yè)，按照生產(chǎn)步驟歸集和分配成本費用，先計算各步驟半成品成本，再匯總計算最終產(chǎn)品成本。成本計算期一般按月進(jìn)行，與會計報告期一致。對于生產(chǎn)周期較長的產(chǎn)品，可以按生產(chǎn)周期作為成本計算期。五、成本費用的歸集與分配直接材料的歸集與分配對于直接用于產(chǎn)品生產(chǎn)的材料，根據(jù)領(lǐng)料單直接計入各成本核算對象的“直接材料”成本項目。對于幾種產(chǎn)品共同耗用的材料，按照一定的分配方法，如定額耗用量比例法、重量比例法、產(chǎn)量比例法等，分配計入各成本核算對象的“直接材料”成本項目。直接人工的歸集與分配直接從事產(chǎn)品生產(chǎn)的工人的人工薪酬，根據(jù)考勤記錄、工時記錄等，直接計入各成本核算對象的“直接人工”成本項目。對于生產(chǎn)多種產(chǎn)品的工人人工薪酬，按照生產(chǎn)工時等比例分配計入各成本核算對象的“直接人工”成本項目。制造費用的歸集與分配企業(yè)發(fā)生的各項制造費用，先通過“制造費用”科目進(jìn)行歸集，月末再按照一定的分配方法，如生產(chǎn)工時比例法、機器工時比例法、直接人工成本比例法等，分配計入各成本核算對象的“制造費用”成本項目。六、在產(chǎn)品和產(chǎn)成品成本的核算月末，企業(yè)應(yīng)根據(jù)在產(chǎn)品的數(shù)量、完工程度等情況，選擇合適的方法計算在產(chǎn)品成本，如不計算在產(chǎn)品成本法、在產(chǎn)品按固定成本計價法、在產(chǎn)品按所耗直接材料成本計價法、約當(dāng)產(chǎn)量比例