關(guān)于土地拓展管理制度

關(guān)于土地拓展管理制度總則1.目的為規(guī)范公司土地拓展工作，確保土地獲取的合法性、合規(guī)性和高效性，保障公司戰(zhàn)略發(fā)展目標的實現(xiàn)，特制定本制度。2.適用范圍本制度適用于公司及所屬各部門在土地拓展過程中的相關(guān)活動。3.基本原則合法性原則：嚴格遵守國家法律法規(guī)及相關(guān)政策規(guī)定，依法開展土地拓展工作。合規(guī)性原則：遵循行業(yè)規(guī)范和公司內(nèi)部管理要求，確保土地獲取程序合法、合規(guī)。效益性原則：綜合考慮土地成本、開發(fā)效益等因素，追求土地資源的最大價值。風險可控原則：對土地拓展過程中的各類風險進行有效識別、評估和控制，確保公司利益不受損害。土地拓展組織架構(gòu)與職責1.土地拓展領(lǐng)導小組組成：由公司高層管理人員組成，包括總經(jīng)理、副總經(jīng)理等。職責：負責制定公司土地拓展戰(zhàn)略和方針政策。審議土地拓展重大決策，如土地投資項目、合作開發(fā)方案等。協(xié)調(diào)解決土地拓展過程中的重大問題。2.土地拓展部門組成：設(shè)部門經(jīng)理、項目經(jīng)理、土地信息專員等崗位。職責：負責收集、整理、分析土地市場信息，建立土地信息庫。尋找、篩選潛在土地資源，開展前期調(diào)研和可行性分析。組織與土地所有者或相關(guān)方進行溝通洽談，參與商務(wù)談判。負責土地獲取項目的全程跟進，包括辦理相關(guān)手續(xù)、協(xié)調(diào)各方關(guān)系等。定期向公司領(lǐng)導匯報土地拓展工作進展情況。3.其他相關(guān)部門規(guī)劃設(shè)計部門：負責提供土地規(guī)劃設(shè)計方面的專業(yè)意見，參與土地項目的規(guī)劃設(shè)計方案制定。財務(wù)部門：負責土地拓展項目的資金預算、成本核算和財務(wù)風險控制，提供財務(wù)支持和決策依據(jù)。法務(wù)部門：負責審核土地拓展過程中的各類合同、協(xié)議等法律文件，確保公司合法權(quán)益，防范法律風險。土地信息收集與分析1.信息收集渠道政府土地交易平臺：關(guān)注各級政府土地管理部門發(fā)布的土地出讓、轉(zhuǎn)讓等信息。房地產(chǎn)中介機構(gòu)：與專業(yè)房地產(chǎn)中介保持密切聯(lián)系，獲取土地交易信息。行業(yè)協(xié)會：參加相關(guān)行業(yè)協(xié)會組織的活動，了解行業(yè)動態(tài)和土地信息。媒體報道：關(guān)注各類媒體對土地市場的報道，及時獲取有價值的信息。人際關(guān)系網(wǎng)絡(luò)：利用公司內(nèi)部員工、合作伙伴、行業(yè)專家等的人際關(guān)系，收集土地信息。2.信息收集內(nèi)容土地基本信息：包括土地位置、面積、用途、規(guī)劃條件、權(quán)屬情況等。周邊配套設(shè)施：如交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套設(shè)施情況。土地市場價格：了解周邊類似土地的成交價格及市場走勢。土地獲取方式：出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥等方式及相關(guān)條件。土地開發(fā)限制：如環(huán)保要求、歷史遺留問題等。3.信息分析與評估土地拓展部門對收集到的土地信息進行整理、分類和分析，評估土地的潛在價值和開發(fā)可行性。從土地成本、市場需求、開發(fā)周期、預期收益等方面進行綜合評估，形成土地評估報告，為公司決策提供依據(jù)。土地拓展流程1.項目初選土地信息專員根據(jù)收集到的土地信息，篩選出符合公司發(fā)展戰(zhàn)略和投資標準的潛在土地項目。填寫《土地項目初選表》，詳細記錄土地項目的基本情況、優(yōu)勢與劣勢、初步評估意見等，提交部門經(jīng)理審核。2.立項調(diào)研部門經(jīng)理對初選通過的土地項目進行立項，安排項目經(jīng)理開展深入的調(diào)研工作。調(diào)研內(nèi)容包括土地現(xiàn)狀、規(guī)劃情況、周邊環(huán)境、市場需求、政策法規(guī)等。項目經(jīng)理撰寫《土地項目立項調(diào)研報告》，分析項目的可行性、風險因素及應對措施，提交部門經(jīng)理和公司領(lǐng)導審批。3.商務(wù)洽談根據(jù)立項審批意見，確定是否與土地所有者或相關(guān)方進行商務(wù)洽談。土地拓展部門組織相關(guān)人員成立談判小組，制定談判策略和方案。在談判過程中，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，就土地價格、付款方式、開發(fā)進度、合作條件等關(guān)鍵條款進行協(xié)商，爭取達成合作意向。談判結(jié)束后，形成《商務(wù)談判紀要》，記錄談判過程和結(jié)果，提交公司領(lǐng)導審核。4.項目決策公司領(lǐng)導根據(jù)立項調(diào)研報告、商務(wù)談判紀要等資料，對土地拓展項目進行決策。決策內(nèi)容包括是否投資該項目、投資方式（獨資、合資、合作等）、投資規(guī)模等。對于重大土地拓展項目，需提交土地拓展領(lǐng)導小組審議通過。5.合同簽訂根據(jù)項目決策意見，法務(wù)部門對合作協(xié)議或土地出讓合同等法律文件進行審核，確保合同條款合法合規(guī)，保護公司利益。審核通過后，由公司法定代表人或授權(quán)代表與對方簽訂合同。合同簽訂后，及時將合同副本交相關(guān)部門存檔，并明確各部門在合同執(zhí)行過程中的職責。6.手續(xù)辦理土地拓展部門負責按照合同約定和相關(guān)法律法規(guī)要求，辦理土地獲取的各項手續(xù)，如土地出讓金繳納、土地登記、規(guī)劃許可證辦理等。協(xié)調(diào)相關(guān)部門和單位，確保手續(xù)辦理順利進行，及時解決辦理過程中出現(xiàn)的問題。手續(xù)辦理完成后，整理相關(guān)資料歸檔，作為項目開發(fā)的重要依據(jù)。7.項目交接土地獲取手續(xù)辦理完成后，土地拓展部門將項目相關(guān)資料和工作交接給項目開發(fā)部門。明確交接內(nèi)容、交接時間和雙方責任，確保項目開發(fā)工作順利銜接。土地拓展風險管理1.風險識別土地拓展過程中可能面臨的風險包括政策風險、市場風險、法律風險、財務(wù)風險、合作風險等。土地拓展部門會同法務(wù)、財務(wù)等相關(guān)部門定期對土地拓展項目進行風險識別，分析潛在風險因素。2.風險評估采用定性與定量相結(jié)合的方法，對識別出的風險進行評估，確定風險發(fā)生的可能性和影響程度。根據(jù)風險評估結(jié)果，對風險進行等級劃分，為制定風險應對措施提供依據(jù)。3.風險應對措施政策風險：密切關(guān)注國家政策法規(guī)變化，加強與政府部門的溝通協(xié)調(diào)，及時調(diào)整土地拓展策略，降低政策風險影響。市場風險：加強市場調(diào)研和分析，準確把握市場動態(tài)和趨勢，合理制定土地價格和開發(fā)計劃，規(guī)避市場波動風險。法律風險：加強法務(wù)審核，確保土地拓展過程中的各類合同、協(xié)議等法律文件合法合規(guī)，聘請專業(yè)法律顧問，及時解決法律問題，防范法律風險。財務(wù)風險：合理安排資金預算，優(yōu)化融資方案，控制土地成本，加強資金管理和監(jiān)控，確保項目資金安全，降低財務(wù)風險。合作風險：在選擇合作伙伴時，進行充分的盡職調(diào)查，明確雙方權(quán)利義務(wù)，加強合作過程中的溝通協(xié)調(diào)和監(jiān)督管理，及時解決合作中出現(xiàn)的問題，防范合作風險。土地拓展工作考核與激勵1.考核指標土地獲取數(shù)量：考核在一定時期內(nèi)成功獲取的土地面積或項目數(shù)量。土地獲取質(zhì)量：從土地成本、開發(fā)效益、市場潛力等方面評估獲取土地的質(zhì)量。拓展工作進度：考核土地拓展項目從初選到合同簽訂等各環(huán)節(jié)的工作完成時間和進度。風險控制：評估土地拓展過程中對各類風險的識別、評估和控制情況。團隊協(xié)作：考核土地拓展部門與其他相關(guān)部門之間的協(xié)作配合情況。2.考核方式采用定期考核與不定期考核相結(jié)合的方式，定期考核每季度進行一次，不定期考核根據(jù)工作需要隨時開展?？己酥黧w包括上級領(lǐng)導、相關(guān)部門和內(nèi)部審計等，通過查閱資料、實地檢查、問卷調(diào)查、面談等方式收集考核信息。3.激勵措施對于在土地拓展工作中表現(xiàn)優(yōu)秀的部門和個人，給予表彰和獎勵，包括獎金