DB2302∕T 001-2019 齊齊哈爾市住宅物業(yè)服務等級標準

齊齊哈爾市住宅物業(yè)服務等級標準同號03230200/-2019齊齊哈爾市市場監(jiān)督管理局發(fā)布I 1范圍 1 13術語和定義 1 1 1 1 1 1物業(yè)使用人 1 1 1 2 2 2 2 2 24服務質量等級 2 25.1基礎管理 25.1.1服務中心 2 25.1.3客戶接待 25.1.4客戶訴求反應時限 35.1.5物業(yè)服務事項公示 35.1.5.1公示欄(板)要求 35.1.5.2公示內容 35.1.6物業(yè)服務制度 35.1.7標志和標識 35.1.8監(jiān)管與配合 3 45.1.10環(huán)保制度 4 45.2.1綜合管理 45.2.2共用部位管理 45.2.3違規(guī)違章管理 45.3公共場地及附屬構筑物的管理 55.3.1綜合管理 55.3.2日常管理 55.3.3違規(guī)違章管理 55.4共用設施設備的管理 5 55.4.2二次供水設施 65.4.3排水系統(tǒng) 65.4.4照明設施 65.4.5消防管理及設施設備 65.5綠化養(yǎng)護 65.5.1養(yǎng)護內容 65.5.2檢查和記錄 6 75.6.1樓內保潔 7 75.6.3清冰雪 75.6.4垃圾收集與處理 75.6.5檢查和記錄 75.7公共秩序維護 75.7.2檢查和記錄 75.8裝飾裝修 7 75.8.2管理內容 85.8.3垃圾清運 8 8 85.9.2專項維修資金 2………………86二級 86.1基礎管理 8 8 8 86.1.5物業(yè)服務事項公示 86.1.5.1公示欄(板)要求 86.1.5.2公示內容 96.1.6物業(yè)服務制度 96.1.7標志和標識 96.1.8監(jiān)管與配合 96.1.9從業(yè)人員管理 96.1.10環(huán)保制度 96.2房屋管理 6.2.1綜合管理 6.2.2共用部位管理 6.2.3違規(guī)違章管理 6.3公共場地及附屬構筑物的管理 6.3.1綜合管理 6.3.3違規(guī)違章管理 6.4共用設施設備的管理 6.4.1綜合管理 6.4.2二次供水設施 6.4.3排水系統(tǒng) 6.4.4照明設施 6.4.5消防管理及設施設備 6.5綠化養(yǎng)護 6.5.1養(yǎng)護內容 6.5.2檢查和記錄 6.6保潔服務 6.6.1樓內保潔 6.6.2外圍保潔 6.6.3清冰雪 6.6.4垃圾收集與處理 6.6.5檢查和記錄 6.7公共秩序維護 6.7.1工作內容 6.7.2檢查和記錄 6.8裝飾裝修 6.8.1登記管理 6.8.2管理內容 6.8.3垃圾清運 6.9日常維修 6.9.1維修時限 6.9.2專項維修資金 7三級 7.1基礎管理 7.1.1服務中心 7.1.2檔案管理及工作記錄 7.1.3客戶接待 7.1.4客戶訴求反應時限 7.1.5物業(yè)服務事項公示 7.1.5.2公示內容 7.1.6物業(yè)服務制度 7.1.7標志和標識 7.1.8監(jiān)管與配合 7.1.9從業(yè)人員管理 7.1.10環(huán)保制度 7.2房屋管理 7.2.1綜合管理 7.2.2共用部位管理 7.2.3違規(guī)違章管理 7.3公共場地及附屬構筑物的管理 7.3.1綜合管理 7.3.2日常管理 7.3.3違規(guī)違章管理 7.4共用設施設備的管理 7.4.1綜合管理 7.4.2二次供水設施 7.4.3排水系統(tǒng) 7.4.4照明設施及電氣設備 7.4.5監(jiān)控及技防設施 7.4.7設備機房 7.5消防安全防范 7.5.1綜合管理 7.5.2消防設施設備維修養(yǎng)護 7.6綠化養(yǎng)護 20 7.6.2綠化養(yǎng)護內容 7.6.3工作檢查 207.7保潔服務 7.7.1樓內保潔 7.7.2外圍保潔 7.7.3清冰雪 7.7.4垃圾收集與處理 217.7.5檢查和記錄 217.8公共秩序維護 217.8.1工作內容 217.8.2記錄與檔案 217.9裝飾裝修 7.9.1登記管理 217.9.2管理內容 7.9.3垃圾清運 V7.10日常維修 227.10.1維修時限 227.10.2專項維修資金 227.11地下停車場服務標準 22 8.1基礎管理 8.1.1服務中心 8.1.2檔案管理及工作記錄 228.1.3客戶接待 228.1.4客戶訴求反應時限 8.1.5物業(yè)服務事項公示 238.1.5.1公示欄(板)要求 238.1.5.2公示內容 238.1.6物業(yè)服務制度 238.1.7標志和標識 238.1.8監(jiān)管與配合 8.1.9從業(yè)人員管理 238.1.10環(huán)保制度 24 248.2.1綜合管理 8.2.2共用部位管理 8.2.3違規(guī)違章管理 8.3公共場地及附屬構筑物的管理 258.3.1綜合管理 8.3.2日常管理 8.3.3違規(guī)違章管理 8.4共用設施設備的管理 8.4.1綜合管理 8.4.2二次供水設施 258.4.3排水系統(tǒng) 8.4.4照明設施及電氣設備 8.4.5監(jiān)控及技防設施 8.4.7設備機房 8.5消防安全防范 278.5.1綜合管理 8.5.2消防設施設備維修養(yǎng)護 288.6綠化養(yǎng)護 8.6.1基本要求 8.6.2綠化養(yǎng)護內容 288.6.3工作檢查 298.7保潔服務 298.7.1樓內保潔 8.7.2外圍保潔 298.7.3清冰雪 298.7.4垃圾收集與處理 298.7.5檢查和記錄 8.8公共秩序維護 8.8.1工作內容 8.8.2記錄與檔案 8.9裝飾裝修 308.9.1登記管理 308.9.2管理內容 308.9.3垃圾清運 8.10日常維修 8.10.1維修時限 8.10.2專項維修資金 8.11地下停車場服務標準 8.12會所服務 309.1基礎管理 39.1.1服務中心 319.1.2檔案管理及工作記錄 9.1.3客戶接待 9.1.4客戶訴求反應時限 9.1.5物業(yè)服務事項公示 9.1.5.1公示欄(板)要求 9.1.5.2公示內容 9.1.6物業(yè)服務制度 9.1.7標志和標識 9.1.8監(jiān)管與配合 9.1.9從業(yè)人員管理 9.1.10環(huán)保制度 9.2房屋管理 329.2.1綜合管理 9.2.2共用部位管理 9.2.3違規(guī)違章管理 9.3公共場地及附屬構筑物的管理 9.3.1綜合管理 339.3.2日常管理 339.3.3違規(guī)違章管理 9.4共用設施設備的管理 9.4.1綜合管理 9.4.3排水系統(tǒng) 9.4.4照明設施及電氣設備 9.4.5監(jiān)控及技防設施 9.4.8水景 9.5.2消防設施設備維修養(yǎng)護 9.6綠化養(yǎng)護 9.6.2綠化養(yǎng)護內容 9.6.3工作檢查 9.7.1樓內保潔 9.7.3清冰雪 9.7.4垃圾收集與處理 9.7.5檢查和記錄 9.8公共秩序維護 9.8.2記錄與檔案 9.9.2管理內容 9.9.3垃圾清運 9.10日常維修 9.10.1維修時限 399.11地下停車場服務標準 9.12會所服務 6………………39本標準依據(jù)GB/T1.1-2009的編寫規(guī)則起草。本標準由齊齊哈爾市城市管理綜合執(zhí)法局提出。本標準由齊齊哈爾市城市管理綜合執(zhí)法局、齊齊哈爾市物業(yè)行業(yè)協(xié)會起草。本標準主要起草人：劉慶剛、李燕民、董玉琨。1齊齊哈爾市住宅物業(yè)服務等級標準1范圍本標準規(guī)定了齊齊哈爾市住宅物業(yè)服務的術語和定義、基本要求、服務質量分級和各級服務要求。本標準適用于齊齊哈爾市行政區(qū)域內住宅物業(yè)的服務和管理。在物業(yè)服務實踐中，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主(或物業(yè)使用人)可根據(jù)實際情況，參照本標準選擇服務內容，增減服務項目。2規(guī)范性引用文件下列文件對于本文件的應用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，僅所注日期的版本適用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本(包括所有的修改單)適用于本文件。GB5749生活飲用水衛(wèi)生標準《齊齊哈爾市物業(yè)管理條例》《齊齊哈爾市城市房屋安全管理條例》《齊齊哈爾市住宅專項維修資金管理辦法》《齊齊哈爾市民用二次加壓供水衛(wèi)生管理辦法》3術語和定義下列術語和定義適用于本文件。住宅物業(yè)具備居住功能、供人們生活居住的建筑(包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅、與住宅毗鄰的非住宅物業(yè)等)以及與之相配套的共用設施、設備和公共場地。業(yè)主房屋所有權人。物業(yè)使用人不具有物業(yè)的所有權，但對物業(yè)享有使用權，并依照法律和合同規(guī)定能夠行使物業(yè)部分權利的人。包括承租人和其他實際使用物業(yè)的非所有權人。物業(yè)服務2業(yè)主自行或者通過選聘物業(yè)服務企業(yè)等形式，對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護和管理，維護物業(yè)區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。物業(yè)服務企業(yè)依法取得法人資格，從事物業(yè)服務的企業(yè)。老舊住宅小區(qū)建設年代在2000年以前，房屋年久失修、配套設施缺損、環(huán)境臟亂差且沒有建立長效管理機制的住專職客服人員在住宅小區(qū)內承擔接待、溝通、協(xié)調、巡檢等工作職責的物業(yè)服務專職人員。4服務質量等級4.1依據(jù)住宅物業(yè)服務需求的不同，普通住宅小區(qū)物業(yè)服務質量分為一級、二級、三級、四級和五級五個等級。其中一級為最低等級，五級為最高等級，每一級標準高于且包含相應低一級的標準。4.2本標準中涉及的共用部分的維修養(yǎng)護為日常維修養(yǎng)護工作，不包括需要使用專項維修資金的維修、更新和改造。建設年代較早，物業(yè)管理區(qū)域劃分不清晰、配套設施不全的小區(qū)、組團及單散棟樓房。5.1基礎管理5.1.1服務中心5.1.1.1建筑面積2萬平方米以上、有明確的物業(yè)管理區(qū)域且配備物業(yè)服務用房的住宅小區(qū)內，應設置物業(yè)服務中心或站并配備接待人員。5.1.1.2不具備設置物業(yè)服務中心條件的，應公示公開辦公地點及報修服務電話。5.1.2檔案管理及工作記錄5.1.2.1業(yè)主檔案齊全。應建立“一戶一檔”,設置產(chǎn)籍賬卡，登記房屋信息、業(yè)主信息及聯(lián)系方式等。5.1.2.2各項工作記錄齊全，包括維修及回訪記錄、來電來訪記錄、共用設施設備維修養(yǎng)護記錄、保潔工作記錄等。5.1.3客戶接待3服務中心或站接待時間每日不少于8小時，其他時間設置值班人員，并提供24小時客戶服務專線電5.1.4客戶訴求反應時限5.1.4.1急修1小時內抵達現(xiàn)場，其他報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場。5.1.4.2由其他專業(yè)經(jīng)營單位負責的設備設施應在30分鐘內告知。5.1.4.3客戶提出的意見、建議、投訴在3個工作日內回復。5.1.5物業(yè)服務事項公示a)小區(qū)及單散棟樓房應設置物業(yè)服務內容及收費標準公開欄(板)、物業(yè)費收支審計公開欄(板);b)小區(qū)應在主要出入口、場地處設置公示欄，采用落地式封閉欄架結構，公示板的格式、尺寸及內容按統(tǒng)一標準制作，公式欄內板尺寸為：長2米、寬1.2米；單散棟樓房在樓體等處設置公示板，尺寸為：長2米、寬1.2米。5.1.5.2公示內容a)物業(yè)項目基本情況、物業(yè)服務企業(yè)負責人姓名及聯(lián)系方式、物業(yè)服務投訴電話、物業(yè)服務項目所在社區(qū)、街道名稱及聯(lián)系方式、業(yè)主委員會成員名單及聯(lián)系方式；b)物業(yè)服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；c)電梯、消防、監(jiān)控等專項設施設備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質、聯(lián)系方式和應急處置方案等；d)物業(yè)服務費用交納情況、物業(yè)服務項目收支情況及審計報告、住宅專項維修資金使用情況、物業(yè)共用部位和共用設施設備經(jīng)營所得收益、業(yè)主委員會經(jīng)費使用情況等；e)其他應當公示的信息。5.1.6物業(yè)服務制度5.1.6.1內部管理制度健全。服務中心(站)項目經(jīng)理、管理人員、維修人員等信息、照片及工作職責應公示。5.1.6.2建立共用部位及共用設施設備維修養(yǎng)護、消防安全防范等管理制度。5.1.6.3建立突發(fā)公共事件應急預案。5.1.7標志和標識5.1.7.1各樓房墻體設置樓頭牌，標明小區(qū)、樓房名稱，單元及業(yè)主屋室門口設置數(shù)字銘牌或噴涂標識數(shù)字。5.1.7.2建筑面積2萬平方米以上的小區(qū)，在主要路口設置立式路標指示牌。5.1.7.3設置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務標志。5.1.8監(jiān)管與配合5.1.8.1與業(yè)主委員會保持聯(lián)系，每半年至少聯(lián)系業(yè)主委員會(社區(qū))召開1次工作例會或書面報告物業(yè)服務工作完成情況。5.1.8.2服從配合街道、社區(qū)的監(jiān)管和指導，按照街道、社區(qū)要求，落實專項工作，配合公益性宣傳。45.1.8.3服從配合市、縣(市)區(qū)物業(yè)行政主管部門監(jiān)管和指導，按要求定期向物業(yè)行政主管部門報送信用檔案信息、統(tǒng)計報表等資料。5.1.9從業(yè)人員管理5.1.9.1從業(yè)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志。5.1.9.2專業(yè)技術人員按照相關規(guī)定取得職業(yè)資格證書。5.1.9.3項目經(jīng)理或負責人具有1年以上物業(yè)服務企業(yè)或相關企業(yè)管理工作經(jīng)歷。5.1.9.4按要求進行項目經(jīng)理呈報備案。5.1.10環(huán)保制度5.1.10.1禁止在小區(qū)內焚燒落葉、垃圾、雜物等。5.1.10.2禁止在小區(qū)內儲存、運輸、轉運危險化學品，有毒有害物質以及易燃易爆危險品等。5.1.10.3采用噴灑農(nóng)藥等方式進行小區(qū)綠化病蟲害防治時，要提前通知業(yè)主，在作業(yè)區(qū)周邊設置警示5.1.10.4危險固體物處置按照國家有關規(guī)定進行。5.1.10.5冬季清冰雪禁止使用融雪劑等化學藥品。5.2房屋管理5.2.1綜合管理5.2.1.1建立房屋安全管理檔案。5.2.1.2運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄應每季度歸檔。5.2.1.3每半年組織實施房屋使用安全情況評估檢查，檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織實施修繕。5.2.1.4每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護計劃并向業(yè)主委員會(社區(qū))進行報告。5.2.1.5雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實安全防范措施。5.2.2共用部位管理5.2.2.1樓房外觀整潔，無亂貼亂畫等現(xiàn)象。5.2.2.2監(jiān)督各種線路施工，杜絕樓體及單元內“線亂拉”現(xiàn)象。5.2.2.3房屋結構。每半年檢查1次梁、板、柱等結構構件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應采取必要的防護措施并立即通知責任人。5.2.2.4建筑部件。每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺等，對存在脫落隱患的及時消除并設置安全警示標志。每季度巡查1次共用部位的門、窗、玻璃、單元內地面、墻面、天棚、樓梯扶手、天井蓋板等，發(fā)現(xiàn)問題及時維修處理。5.2.2.5每年冬春交際，視屋面積雪情況，組織進行屋面積雪清理。5.2.2.6每年進入雨季前，組織進行屋面排查、進行雜物清理確保排水暢通，同時對雨落管有無脫節(jié)、是否牢固、暢通進行檢查，出現(xiàn)故障及時維修。5.2.2.7每季度檢查1次地溝，發(fā)現(xiàn)積水，及時查找故障管線，及時維修堵漏。5.2.2.8按照實際情況進行滅鼠患處理。5.2.3違規(guī)違章管理55.2.3.1違反城市房屋安全條例行為的制止與報告。通過日常巡查或業(yè)主投訴對違反城市房屋安全條例的行為進行勸阻、制止和報告，具體內容：a)在承重墻體上拆扒洞口，擴大房屋承重墻上原有的門、窗尺寸，在承重墻體上拆扒孔、槽，拆除連接陽臺的砌體、混凝土墻體；b)違反原始設計，在屋面、樓面、陽臺、雨篷上增加對房屋安全有影響的荷載；c)違反原始設計，在室內、外增加房屋層數(shù)和降低室內地面標高，改變房屋高度，增建、擴建地下室；d)變動承重墻、梁、柱、樓板、基礎或者剪力墻等主體結構或者結構構件；e)未經(jīng)公安消防機構審批，擅自改變建筑物內原有消防設施和疏散條件；改造外立面時擅自使用易燃、可燃保溫材料、裝飾材料；f)違反原始設計，破壞非承重結構影響消防、抗震功能；g)其他損害房屋結構安全的行為。5.2.3.2業(yè)主違章行為的制止和報告。通過日常巡查或業(yè)主投訴，對侵占單元內公共空間，堆放個人物品或頂層加裝封閉柵欄等不當行為進行勸阻、制止和報告。5.2.3.3通過日常巡查或業(yè)主投訴，對業(yè)主違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，進行勸阻、制止和報告相關行政主管部門。5.3公共場地及附屬構筑物的管理5.3.1綜合管理5.3.1.1建立公共場地及附屬構筑物登記檔案。5.3.1.2設立公共場地及附屬構筑物巡查及維修維護保養(yǎng)記錄。5.3.2日常管理5.3.2.1每季度巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。5.3.2.2每季度檢查1次雨、污水管井等。5.3.2.3每季度巡查1次大門、圍墻、圍欄等。5.3.2.4每季度巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品、健身設施等。5.3.2.5每年檢測1次防雷裝置。5.3.3違規(guī)違章管理5.3.3.1通過日常巡查或業(yè)主投訴，對侵占公共場地的“僵尸車”、亂堆亂放等行為進行勸阻、制止和向有關部門報告。5.3.3.2通過日常巡查或業(yè)主投訴，對私自圈占、破壞綠地種植蔬菜等進行勸阻、制止。5.3.3.3通過日常巡查或業(yè)主投訴，對違法搭建建筑物、構筑物和放置棚亭等障礙物進行勸阻、制止和向有關部門報告。5.3.3.4對其他按照業(yè)主規(guī)約應當制止的行為進行勸阻和制止。5.4共用設施設備的管理5.4.1綜合管理5.4.1.1建立共用設施設備登記檔案。5.4.1.2健全共用設施設備運行、保養(yǎng)、維修記錄。5.4.1.3建立機房管理制度，明確管理責任人。65.4.2二次供水設施5.4.2.1物業(yè)服務企業(yè)受委托負責維護二次供水設施的，要按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設備，水箱按照《齊齊哈爾市民用二次加壓供水衛(wèi)生管理辦法》清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛(wèi)生標準。5.4.2.2每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。5.4.2.3每季度切換1次備用水泵。5.4.2.4每年檢查2次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養(yǎng)護1次水泵。5.4.2.5每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。5.4.2.6水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。5.4.3排水系統(tǒng)5.4.3.1排水設施。每年雨季前對雨、水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通。5.4.3.2污水提升泵。每日巡視1次，檢查設備運行狀態(tài)；每季度養(yǎng)護1次。5.4.3.3污水井及化糞池。每季度檢查1次污水井，對水位異常分析原因，及時疏浚。每半年檢查1次化糞池和窨井，并組織清掏。5.4.3.4污水井蓋。每周至少1次巡視檢查污水井蓋，是否缺失、損壞，及時更新維修。每季度全面檢查污水井蓋安全性，及時處理安全隱患。5.4.4照明設施5.4.4.1樓內單元照明。業(yè)主即報即修，1日內修復；復雜故障1周內修復。5.4.4.2樓外照明。每2周巡視1次，一般故障3日內修復；復雜故障2周內修復；按照季節(jié)情況調整時間控制器。5.4.5消防管理及設施設備5.4.5.1建立、落實消防安全責任制，設消防安全負責人。每月防火巡查1次，每季度防火檢查1次。5.4.5.2按照規(guī)定每年檢測1次建筑消防設施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設施、器材符合消防安全要求。5.4.5.3發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災隱患，立即糾正、排除，無法立即糾正、排除的，應向公安機關消防機構報告。5.4.5.4發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災，疏散遇險人員，協(xié)助配合公安機關消防機構工作。5.5綠化養(yǎng)護5.5.1養(yǎng)護內容5.5.1.1及時掌控病蟲害的發(fā)生情況，發(fā)現(xiàn)病蟲害時應及時采取有效措施防治。5.5.1.2每年至少對樹木涂白1次。5.5.1.3整形修剪。一般喬木每3年至少修剪1次。灌木、綠籬每年至少修剪2次，草坪五月至十月至少修剪2次。5.5.1.4補植。喬木、灌木出現(xiàn)死亡或缺株，每年集中補植1次。5.5.2檢查和記錄綠化工作每2月檢查1次，并做好檢查記錄。綠化養(yǎng)護作業(yè)應及時做好記錄并存檔。75.6保潔服務5.6.1樓內保潔5.6.1.1樓層過道、樓梯臺階每周清掃1次。5.6.1.2樓梯扶手每周清潔1次，欄桿、窗臺、消火栓門、指示牌等每月清潔1次。粘貼類廣告每2月清理1次，噴涂、印戳、手寫等廣告每年遮蓋粉刷2次。5.6.1.3樓梯間玻璃每年至少清潔1次。5.6.2外圍保潔5.6.2.1道路每日清掃1次。5.6.2.2綠化帶每月清潔1次，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)。5.6.2.3休閑娛樂、健身設施每2月清潔1次。5.6.3清冰雪5.6.3.1住宅小區(qū)內所有道路、廣場及與主次干路相接的支路口屬于小雪、中雪量級的，應當在降雪停止后12小時內清掃完。5.6.3.2屬于大雪量級的，應當在降雪停止后48小時內清掃完。5.6.3.3清掃后的積雪在條件允許的情況下，可就近在小區(qū)指定綠地、空地內集中堆放，堆放要規(guī)范、成型、有序。小區(qū)內沒有堆放條件的，應在清掃時限后24小內運到指定堆放地點，不得長時間堆放在廣場、健身場地、市政道路等地點。5.6.3.4上述標準按照市政府關于冬季清冰雪工作方案變化調整。5.6.4垃圾收集與處理5.6.4.1設置垃圾收集點，生活垃圾日產(chǎn)日清。5.6.4.2垃圾桶無外溢，垃圾轉運點周圍地面無散落垃圾。5.6.5檢查和記錄5.6.5.1保潔服務應及時做好記錄并存檔。5.6.5.2保潔服務質量每月檢查1次，并做好記錄。5.7公共秩序維護5.7.1.1巡查管理。對重點區(qū)域、重點部位每周巡查1次。5.7.1.2車輛停放規(guī)范有序。5.7.1.3突發(fā)事件管理。對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關部門，并協(xié)助采取相應措施。5.7.2檢查和記錄公共秩序維護應及時做好記錄并存檔。5.8裝飾裝修5.8.1登記管理受理業(yè)主或物業(yè)使用人的裝飾裝修申請登記，告知裝修注意事項。85.8.2管理內容5.8.2.1裝飾裝修期間每周至少巡查現(xiàn)場1次。5.8.2.2對違反規(guī)劃私搭亂建、影響房屋外觀、危及房屋結構安全、圈占共用部位以及拆改共用管線、消防設施等違規(guī)違章行為，應及時勸阻、制止，勸阻、制止無效應及時向有部門報告。5.8.3垃圾清運委托清運、自行清運裝修垃圾的，在指定地點臨時圍合覆蓋堆放，在1周內清運完。5.9日常維修5.9.1維修時限水電等急修應在1小時內到現(xiàn)場處理，一般故障2日內修復，復雜故障1周內修復。5.9.2專項維修資金需要動用專項維修資金的，按照《齊齊哈爾市市住宅專項維修資金管理辦法》等相關規(guī)定實施。6二級小區(qū)實現(xiàn)半封閉管理，有亭廊、小品、雕塑、造型等景觀，有路燈、庭院燈等照明設施。喬灌木、草坪、花卉等品種齊全。6.1基礎管理6.1.1服務中心有明確的物業(yè)管理區(qū)域且配備物業(yè)服務用房的住宅小區(qū)內應設置物業(yè)服務中心或站，并配備客服人員。不具備設置物業(yè)服務中心條件的，公示公開辦公地點及報修服務電話。6.1.2檔案管理及工作記錄業(yè)主檔案齊全。應建立“一戶一檔”,設置產(chǎn)籍賬卡，登記房屋信息、業(yè)主信息及聯(lián)系方式等。各項工作記錄齊全，包括維修及回訪記錄、來電來訪記錄、共用設施設備維修養(yǎng)護記錄、保潔工作記錄等。6.1.3客戶接待服務中心或站接待時間每日不少于8小時，其他時間設置值班人員，并提供24小時客戶服務專線電6.1.4客戶訴求反應時限6.1.4.1急修1小時內抵達現(xiàn)場，其他報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場。6.1.4.2由其他專業(yè)經(jīng)營單位負責的設備設施應在30分鐘內告知。6.1.4.3客戶提出的意見、建議、投訴在2個工作日內回復。6.1.5物業(yè)服務事項公示6.1.5.1公示欄(板)要求a)小區(qū)應設置物業(yè)服務內容及收費標準公開欄(板)、物業(yè)費收支審計公開欄(板);9b)住宅小區(qū)應在主要出入口、場地處設置公示欄，采用落地式封閉欄架結構，公示板的格式、尺寸及內容按統(tǒng)一標準制作，公式欄內板尺寸為：長2米、寬1.2米。6.1.5.2公示內容a)物業(yè)項目基本情況、物業(yè)服務企業(yè)負責人姓名及聯(lián)系方式、物業(yè)服務投訴電話、物業(yè)服務項目所在社區(qū)、街道名稱及聯(lián)系方式、業(yè)主委員會成員名單及聯(lián)系方式；b)物業(yè)服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；c)電梯、消防、監(jiān)控等專項設施設備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質、聯(lián)系方式和應急處置方案等；d)物業(yè)服務費用交納情況、物業(yè)服務項目收支情況及審計報告、住宅專項維修資金使用情況、物業(yè)共用部位和共用設施設備經(jīng)營所得收益、業(yè)主委員會經(jīng)費使用情況等；e)其他應當公示的信息。6.1.6物業(yè)服務制度6.1.6.1內部管理制度健全。服務中心(站)項目經(jīng)理、管理人員、維修人員等信息、照片及工作職責應上墻公示。6.1.6.2建立共用部位及共用設施設備維修養(yǎng)護、消防安全防范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生等管理制度。6.1.6.3建立突發(fā)公共事件應急預案。6.1.7標志和標識。6.1.7.1各樓房墻體設置樓頭牌，標明小區(qū)、樓房名稱，單元及業(yè)主屋室門口設置數(shù)字銘牌或噴涂標識數(shù)字。6.1.7.2在小區(qū)主要路口設置立式路標指示牌。6.1.7.3設置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務標志。6.1.8監(jiān)管與配合6.1.8.1與業(yè)主委員會保持聯(lián)系，每季度至少聯(lián)系業(yè)主委員會(社區(qū))召開1次工作例會或書面報告物業(yè)服務工作完成情況。,6.1.8.2服從配合街道、社區(qū)的監(jiān)管和指導，按照街道、社區(qū)要求，落實專項工作，配合公益性宣傳。6.1.8.3服從配合市、縣(市)區(qū)物業(yè)行政主管部門監(jiān)管和指導，按要求定期向物業(yè)行政主管部門報送信用檔案信息、統(tǒng)計報表等資料。6.1.9從業(yè)人員管理6.1.9.1從業(yè)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志。6.1.9.2專業(yè)術人員按照相關規(guī)定取得職業(yè)資格證書。6.1.9.3項目經(jīng)理或負責人具有1年以上物業(yè)服務企業(yè)或相關企業(yè)管理工作經(jīng)歷。6.1.9.4按要求進行項目經(jīng)理呈報備案。6.1.10環(huán)保制度6.1.10.1禁止在小區(qū)內焚燒落葉、垃圾、雜物等。6.1.10.2禁止在小區(qū)內儲存、運輸、轉運危險化學品等有毒有害物質，以及易燃易爆危險品等。6.1.10.3采用噴灑農(nóng)藥等方式進行小區(qū)綠化病蟲害防治時，要提前通知業(yè)主，在作業(yè)區(qū)周邊設置警示標志。DB2302/T001—20196.1.10.4危險固體物處置按照國家有關規(guī)定進行。6.1.10.5冬季清冰雪禁止使用融雪劑等化學藥品。6.2房屋管理6.2.1綜合管理6.2.1.1建立房屋安全管理檔案。6.2.1.2運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄應每季度歸檔。6.2.1.3每半年組織實施房屋使用安全情況評估檢查，檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織實施修繕。6.2.1.4每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護計劃并向業(yè)主委員會(社區(qū))進行報告。6.2.1.5雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實安全防范措施。6.2.2共用部位管理6.2.2.1樓房外觀整潔，無亂貼亂畫等現(xiàn)象。6.2.2.2監(jiān)督各種線路施工，杜絕樓體及單元內“線亂拉”現(xiàn)象。6.2.2.3房屋結構。每半年檢查1次梁、板、柱等結構構件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應采取必要的防護措施并立即通知責任人。6.2.2.4建筑部件。每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺等，對存在脫落隱患的及時消除并設置安全警示標志。每季度巡查1次共用部位的門、窗、玻璃、單元內地面、墻面、天棚、樓梯扶手、天井蓋板等，發(fā)現(xiàn)問題及時維修處理。6.2.2.5每年冬春交際，視屋面積雪情況，組織進行屋面積雪清理。6.2.2.6每年進入雨季前，組織進行屋面排查、進行雜物清理確保排水暢通，同時對雨落管有無脫節(jié)、是否牢固、暢通進行檢查，出現(xiàn)故障及時維修。6.2.2.7每季度檢查1次地溝，發(fā)現(xiàn)積水，及時查找故障管線，及時維修堵漏。6.2.2.8按照實際情況進行滅鼠患處理。6.2.3違規(guī)違章管理6.2.3.1違反城市房屋安全條例行為的制止與報告。通過日常巡查或業(yè)主投訴對違反城市房屋安全條例的行為進行勸阻、制止和報告，具體內容：a)在承重墻體上拆扒洞口，擴大房屋承重墻上原有的門、窗尺寸，在承重墻體上拆扒孔、槽，拆除連接陽臺的砌體、混凝土墻體；b)違反原始設計，在屋面、樓面、陽臺、雨篷上增加對房屋安全有影響的荷載；c)違反原始設計，在室內、外增加房屋層數(shù)和降低室內地面標高，改變房屋高度，增建、擴建地d)變動承重墻、梁、柱、樓板、基礎或者剪力墻等主體結構或者結構構件e)未經(jīng)公安消防機構審批，擅自改變建筑物內原有消防設施和疏散條件：改造外立面時擅自使用易燃、可燃保溫材料、裝飾材料；f)違反原始設計，破壞非承重結構影響消防、抗震功能；g)其他損害房屋結構安全的行為。6.2.3.2業(yè)主違章行為的制止和報告。通過日常巡查或業(yè)主投訴，對侵占單元內公共空間，堆放個人物品或頂層加裝封閉柵欄等不當行為進行勸阻、制止和報告。6.2.3.3通過日常巡查或業(yè)主投訴，對業(yè)主違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，進行勸阻、制止和報告相關行政主管部門。6.3公共場地及附屬構筑物的管理6.3.1綜合管理6.3.1.1建立公共場地及附屬構筑物登記檔案。6.3.1.2設立公共場地及附屬構筑物巡查及維修維護保養(yǎng)記錄。6.3.2日常管理6.3.2.1每季度巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。6.3.2.2每季度檢查1次雨、污水管井等。6.3.2.3每季度巡查1次大門、圍墻、圍欄等。6.3.2.4每季度巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品、健身設施等。6.3.2.5每年檢測1次防雷裝置。6.3.3違規(guī)違章管理6.3.3.1通過日常巡查或業(yè)主投訴，對侵占公共場地的“僵尸車”、亂堆亂放等行為進行勸阻、制止和向有關部門報告。6.3.3.2通過日常巡查或業(yè)主投訴，對私自圈占、破壞綠地種植蔬菜等進行勸阻、制止。6.3.3.3通過日常巡查或業(yè)主投訴，對違法搭建建筑物、構筑物和放置棚亭等障礙物進行勸阻、制止和向有關部門報告。6.3.3.4對其他按照業(yè)主規(guī)約應當制止的行為進行勸阻和制止。6.4共用設施設備的管理6.4.1綜合管理6.4.1.1建立共用設施設備登記檔案。6.4.1.2健全共用設施設備運行、保養(yǎng)、維修記錄。6.4.1.3建立機房管理制度，明確管理責任人。6.4.2二次供水設施6.4.2.1物業(yè)服務企業(yè)受委托負責維護二次供水設施的，要按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設備，水箱按照《齊齊哈爾市民用二次加壓供水衛(wèi)生管理辦法》清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛(wèi)生標準。6.4.2.2每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。6.4.2.3每季度切換1次備用水泵。6.4.2.4每年檢查2次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養(yǎng)護1次水泵。6.4.2.5每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。6.4.2.6水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。6.4.3排水系統(tǒng)6.4.3.1排水設施。每年雨季前對雨、水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通。6.4.3.2污水提升泵。每日巡視1次，檢查設備運行狀態(tài)；每季度養(yǎng)護1次。6.4.3.3污水井及化糞池。每季度檢查1次污水井，對水位異常分析原因，及時疏浚。每半年檢查1次化糞池和窨井，并組織清掏。6.4.3.4污水井蓋。每周至少1次巡視檢查污水井蓋，是否缺失、損壞，及時更新維修。每季度全面檢查污水井蓋安全性，及時處理安全隱患。6.4.4照明設施6.4.4.1樓內單元照明。業(yè)主即報即修，1日內修復；復雜故障1周內修復。6.4.4.2樓外照明。每2周巡視1次，一般故障3日內修復；復雜故障2周內修復；按照季節(jié)情況調整時間控制器。6.4.5消防管理及設施設備6.4.5.1建立、落實消防安全責任制，設消防安全負責人。每月防火巡查1次，每季度防火檢查1次。6.4.5.2按照規(guī)定每年檢測1次建筑消防設施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設施、器材符合消防安全要求。6.4.5.3發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災隱患，立即糾正、排除，無法立即糾正、排除的，應向公安機關消防機構報告。6.4.5.4發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災，疏散遇險人員，協(xié)助配合公安機關消防機構工作。6.5綠化養(yǎng)護6.5.1養(yǎng)護內容6.5.1.1及時掌控病蟲害的發(fā)生情況，發(fā)現(xiàn)病蟲害時應及時采取有效措施防治。6.5.1.2每年至少對樹木涂白1次。6.5.1.3整形修剪。一般喬木每三年至少修剪1次。灌木、綠籬每年至少修剪2次，草坪五月至十月至少修剪2次。6.5.1.4補植。喬木、灌木出現(xiàn)死亡或缺株，每年集中補植1次。6.5.2檢查和記錄綠化工作每2月檢查1次，并做好檢查記錄。綠化養(yǎng)護作業(yè)應及時做好記錄并存檔。6.6保潔服務6.6.1樓內保潔6.6.1.1樓層過道、樓梯臺階每3天清掃1次。6.6.1.2樓梯扶手每3天清潔1次，欄桿、窗臺、消火栓門、指示牌等每月清潔1次。粘貼類廣告每2月清理1次，噴涂、印戳、手寫等廣告每年遮蓋粉刷2次。6.6.1.3樓梯間玻璃每年至少清潔2次。6.6.2外圍保潔6.6.2.1道路每日清掃1次。6.6.2.2綠化帶每月清潔1次，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)。6.6.2.3休閑娛樂、健身設施每2月清潔1次。6.6.3清冰雪6.6.3.1住宅小區(qū)內所有道路、廣場及與主次干路相接的支路口屬于小雪、中雪量級的，應當在降雪停止后12小時內清掃完。6.6.3.2屬于大雪量級的，應當在降雪停止后48小時內清掃完。6.6.3.3清掃后的積雪在條件允許的情況下，可就近在小區(qū)指定綠地、空地內集中堆放，堆放要規(guī)范、成型、有序。小區(qū)內沒有堆放條件的，應在清掃時限后24小內運到指定堆放地點，不得長時間堆放在廣場、健身場地、市政道路等地點。6.6.3.4上述標準按照市政府關于冬季清冰雪工作方案變化調整。6.6.4垃圾收集與處理6.6.4.1設置垃圾收集點，生活垃圾日產(chǎn)日清。6.6.4.2垃圾桶無外溢，垃圾轉運點周圍地面無散落垃圾。6.6.5檢查和記錄6.6.5.1保潔服務應及時做好記錄并存檔。6.6.5.2保潔服務質量每月檢查1次，并做好記錄。6.7公共秩序維護6.7.1工作內容6.7.1.1巡查管理。對重點區(qū)域、重點部位每周巡查1次。6.7.1.2車輛停放規(guī)范有序。6.7.1.3突發(fā)事件管理。對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關部門，并協(xié)助采取相應措施。6.7.2檢查和記錄公共秩序維護應及時做好記錄并存檔。6.8.1登記管理受理業(yè)主或物業(yè)使用人的裝飾裝修申請登記，告知裝修注意事項。6.8.2管理內容6.8.2.1裝飾裝修期間每周至少巡查現(xiàn)場1次。6.8.2.2對違反規(guī)劃私搭亂建、影響房屋外觀、危及房屋結構安全、圈占共用部位以及拆改共用管線、消防設施等違規(guī)違章行為，應及時勸阻、制止，勸阻、制止無效應及時向有部門報告。6.8.3垃圾清運委托清運、自行清運裝修垃圾的，在指定地點臨時圍合覆蓋堆放，在1周內清運。6.9.1維修時限水電等急修應在1小時內到現(xiàn)場處理，一般故障1日內修復，復雜故障1周內修復。6.9.2專項維修資金需要動用專項維修資金的，按照《齊齊哈爾市市住宅專項維修資金管理辦法》等相關規(guī)定實施。小區(qū)實行基本封閉或全封閉管理，有亭廊、小品、雕塑、造型、水景等景觀。路燈、庭院燈等照明設施齊全，喬灌木、草坪、花卉等品種齊全，公共設施設備基本齊全。7.1基礎管理7.1.1服務中心小區(qū)內應設置物業(yè)服務中心，配置基本辦公設備并配備專職客服人員。7.1.2檔案管理及工作記錄7.1.2.1業(yè)主檔案齊全。應建立“一戶一檔”,設置產(chǎn)籍賬卡，登記房屋信息、業(yè)主信息及聯(lián)系方式等，建立物業(yè)管理電子信息檔案。7.1.2.2各項工作記錄齊全，包括維修及回訪記錄、來電來訪記錄、共用設施設備維修養(yǎng)護記錄、保潔工作記錄等。7.1.3客戶接待服務中心接待時間每日不少于10小時，其他時間設置值班人員，并提供24小時客戶服務專線電話。7.1.4客戶訴求反應時限7.1.4.1急修1小時內抵達現(xiàn)場，其他報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場。7.1.4.2由其他專業(yè)經(jīng)營單位負責的設備設施應在30分鐘內告知。7.1.4.3客戶提出的意見、建議、投訴在1個工作日內回復。7.1.5物業(yè)服務事項公示a)小區(qū)應設置物業(yè)服務內容及收費標準公開欄(板)、物業(yè)費收支審計公開欄(板);b)小區(qū)應在主要出入口、場地處設置公示欄，采用落地式封閉欄架結構，公示板的格式、尺寸及內容按統(tǒng)一標準制作，公式欄內板尺寸為：長2米、寬1.2米。7.1.5.2公示內容a)物業(yè)項目基本情況、物業(yè)服務企業(yè)負責人姓名及聯(lián)系方式、物業(yè)服務投訴電話、物業(yè)服務項目所在社區(qū)、街道名稱及聯(lián)系方式、業(yè)主委員會成員名單及聯(lián)系方式；b)物業(yè)服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；c)電梯、消防、監(jiān)控等專項設施設備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質、聯(lián)系方式和應急處置方d)物業(yè)服務費用交納情況、物業(yè)服務項目收支情況及審計報告、住宅專項維修資金使用情況、物業(yè)共用部位和共用設施設備經(jīng)營所得收益、業(yè)主委員會經(jīng)費使用情況等；e)其他應當公示的信息。7.1.6物業(yè)服務制度7.1.6.1內部管理制度健全。服務中心項目經(jīng)理、管理人員、維修人員等信息、照片及工作職責應上墻公示。7.1.6.2建立共用部位及共用設施設備維修養(yǎng)護、消防安全防范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等管理制度。7.1.6.3建立突發(fā)公共事件應急預案。7.1.7標志和標識7.1.7.1各樓房墻體設置樓頭牌，標明小區(qū)、樓房名稱，單元及業(yè)主屋室門口設置數(shù)字銘牌或噴涂標識數(shù)字。7.1.7.2在小區(qū)主要路口設置立式路標指示牌。7.1.7.3設置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務標志。7.1.8監(jiān)管與配合7.1.8.1與業(yè)主委員會保持聯(lián)系，每2月至少聯(lián)系業(yè)主委員會(社區(qū))召開1次工作例會或書面報告物業(yè)服務工作完成情況。7.1.8.2服從配合街道、社區(qū)的監(jiān)管和指導，按照街道、社區(qū)要求，落實專項工作，配合公益性宣傳。7.1.8.3服從配合市、縣(市)區(qū)物業(yè)行政主管部門監(jiān)管和指導，按要求定期向物業(yè)行政主管部門報送信用檔案信息、統(tǒng)計報表等資料。7.1.9從業(yè)人員管理7.1.9.1從業(yè)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志。7.1.9.2專業(yè)技術人員按照相關規(guī)定取得職業(yè)資格證書。7.1.9.3項目經(jīng)理或負責人具有2年以上物業(yè)服務企業(yè)或相關企業(yè)管理工作經(jīng)歷。7.1.9.4按要求進行項目經(jīng)理呈報備案。7.1.10環(huán)保制度7.1.10.1禁止在小區(qū)內焚燒落葉、垃圾、雜物等。7.1.10.2禁止在小區(qū)內儲存、運輸、轉運危險化學品等有毒有害物質，以及易燃易爆危險品等。7.1.10.3采用噴灑農(nóng)藥等方式進行小區(qū)綠化病蟲害防治時，要提前通知業(yè)主，在作業(yè)區(qū)周邊設置警示標志。7.1.10.4危險固體物處置按照國家有關規(guī)定進行。7.1.10.5冬季清冰雪禁止使用融雪劑等化學藥品。7.1.10.6水池、噴泉等處要定時進行清理，防止蚊蟲滋生。7.2房屋管理7.2.1綜合管理7.2.1.1建立房屋安全管理檔案。7.2.1.2運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄應每月歸檔。7.2.1.3每季度組織實施房屋使用安全情況評估檢查，檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織實施修繕。7.2.1.4每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護計劃并向業(yè)主委員會(社區(qū))進行報告。7.2.1.5雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實安全防范措施。7.2.2共用部位管理7.2.2.1樓房外觀整潔，無亂貼亂畫等現(xiàn)象。7.2.2.2監(jiān)督各種線路施工，杜絕樓體及單元內“線亂拉”現(xiàn)象。7.2.2.3房屋結構。每半年檢查1次梁、板、柱等結構構件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應采取必要的防護措施并立即通知責任人。7.2.2.4建筑部件。每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺等，對存在脫落隱患的及時消除并設置安全警示標志。每2月巡查1次共用部位的門、窗、玻璃、單元內地面、墻面、天棚、樓梯扶手、天井蓋板等，發(fā)現(xiàn)問題及時維修處理。7.2.2.5每年冬春交際，視屋面積雪情況，組織進行屋面積雪清理。7.2.2.6每年進入雨季前，組織進行屋面排查、進行雜物清理確保排水暢通，同時對雨落管有無脫節(jié)、是否牢固、暢通進行檢查，出現(xiàn)故障及時維修。7.2.2.7每2月檢查1次地溝，發(fā)現(xiàn)積水，及時查找故障管線，及時維修堵漏。7.2.2.8按照實際情況進行滅鼠患處理。7.2.3違規(guī)違章管理7.2.3.1違反城市房屋安全條例行為的制止與報告。通過日常巡查或業(yè)主投訴對違反城市房屋安全條例的行為進行勸阻、制止和報告，具體內容：a)在承重墻體上拆扒洞口，擴大房屋承重墻上原有的門、窗尺寸，在承重墻體上拆扒孔、槽，拆除連接陽臺的砌體、混凝土墻體；b)違反原始設計，在屋面、樓面、陽臺、雨篷上增加對房屋安全有影響的荷載；c)違反原始設計，在室內、外增加房屋層數(shù)和降低室內地面標高，改變房屋高度，增建、擴建地d)變動承重墻、梁、柱、樓板、基礎或者剪力墻等主體結構或者結構構件；e)未經(jīng)公安消防機構審批，擅自改變建筑物內原有消防設施和疏散條件；改造外立面時擅自使用易燃、可燃保溫材料、裝飾材料；f)違反原始設計，破壞非承重結構影響消防、抗震功能；g)其他損害房屋結構安全的行為。7.2.3.2業(yè)主違章行為的制止和報告。通過日常巡查或業(yè)主投訴，對侵占單元內公共空間，堆放個人物品或頂層加裝封閉柵欄等不當行為進行勸阻、制止和報告。7.2.3.3通過日常巡查或業(yè)主投訴，對業(yè)主違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，進行勸阻、制止和報告相關行政主管部門。7.3公共場地及附屬構筑物的管理7.3.1綜合管理7.3.1.1建立公共場地及附屬構筑物登記檔案。7.3.1.2設立公共場地及附屬構筑物巡查及維修維護保養(yǎng)記錄。7.3.2日常管理7.3.2.1每2月巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。7.3.2.2每2月檢查1次雨、污水管井等。7.3.2.3每2月巡查1次大門、圍墻、圍欄等。7.3.2.4每2月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品、健身設施等。7.3.2.5每年檢測1次防雷裝置。7.3.3違規(guī)違章管理7.3.3.1通過日常巡查或業(yè)主投訴，對侵占公共場地的“僵尸車”、亂堆亂放等行為進行勸阻、制止和向有關部門報告。7.3.3.2通過日常巡查或業(yè)主投訴，對私自圈占、破壞綠地種植蔬菜等進行勸阻、制止。7.3.3.3通過日常巡查或業(yè)主投訴，對違法搭建建筑物、構筑物和放置棚亭等障礙物進行勸阻、制止和向有關部門報告。7.3.3.4按照相關規(guī)定對進行清理。7.3.3.5對其他按照業(yè)主規(guī)約應當制止的行為進行勸阻和制止。7.4共用設施設備的管理7.4.1綜合管理7.4.1.1建立共用設施設備登記檔案。7.4.1.2健全共用設施設備運行、保養(yǎng)、維修記錄。7.4.1.3建立機房管理制度，明確管理責任人7.4.2二次供水設施7.4.2.1物業(yè)服務企業(yè)受委托負責維護二次供水設施的，要按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設備，水箱按照《齊齊哈爾市民用二次加壓供水衛(wèi)生管理辦法》清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛(wèi)生標準。7.4.2.2每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。7.4.2.3每季度切換1次備用水泵。7.4.2.4每年檢查2次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養(yǎng)護1次水泵。7.4.2.5每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。7.4.2.6水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。7.4.3排水系統(tǒng)7.4.3.1排水設施。每年雨季前對雨、水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通。7.4.3.2污水提升泵。每日巡視1次，檢查設備運行狀態(tài)；每季度養(yǎng)護1次。7.4.3.3污水井及化糞池。每季度檢查1次污水井，對水位異常分析原因，及時疏浚。每半年檢查1次化糞池和窨井，并組織清掏。7.4.3.4污水井蓋。每周至少1次巡視檢查污水井蓋，是否缺失、損壞，及時更新維修。每2月全面檢查污水井蓋安全性，及時處理安全隱患。7.4.4照明設施及電氣設備7.4.4.1樓內單元照明。業(yè)主即報即修，1日內修復；復雜故障3日內修復。7.4.4.2應急照明。每2日巡視1次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復。7.4.4.3樓外照明。每1周巡視1次，一般故障2日內修復；復雜故障1周內修復；按照季節(jié)情況調整時間控制器。7.4.4.4低壓柜。每日巡視3次設備運行狀況；每年養(yǎng)護1次，養(yǎng)護內容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查1次電氣安全。7.4.4.5低壓配電箱和低壓線路。每月巡視1次設備運行狀況；每年養(yǎng)護1次，養(yǎng)護內容包括緊固、檢測、清掃。7.4.4.6控制柜每周巡視1次設備運行狀況；每年養(yǎng)護1次，養(yǎng)護內容包括緊固、檢測、調試、清掃。7.4.4.7發(fā)電機。每2周試運行1次，保證運行正常；每年活化1次蓄電池；每周巡視1次充電機和蓄電池。7.4.4.8檢測。每5年檢驗1次內部核算電能表。7.4.4.9配電室、樓層配電間。防小動物措施完備，穿墻線槽周邊封堵嚴密，鎖具完好，電纜進出線和開關標志準確。7.4.5監(jiān)控及技防設施7.4.5.1小區(qū)內監(jiān)控及技防設施完好率85%以上。7.4.5.2對講門口機。每月檢查1次按鍵、顯示屏等；每月表面清潔1次，每半年內部除塵1次。7.4.5.3圖像采集設備。每周檢查1次監(jiān)視畫面、錄像功能；每2周表面清潔1次，每半年內部除塵7.4.5.4攝像機。每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調試；每季度鏡頭表面清潔1次；每年防護罩內部除塵1次7.4.5.5讀卡器。每月檢查1次外觀；每月表面清潔1次，查看防水狀況。7.4.5.6電磁鎖門鎖。每2月檢查1次吸力、外觀、接線7.4.5.7出門按鈕。每2月檢查1次開鎖功能、接線。7.4.5.8道閘系統(tǒng)。每2月檢修1次。7.4.6.1電梯在投入使用前或者投入使用后30日內，應向相關行政主管部門辦理使用登記，登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。7.4.6.2在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1個月，應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。7.4.6.3日常維護保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應及時排除，電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。7.4.6.4應與有資質的電梯維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養(yǎng)的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。對專項服務企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，對專項服務企業(yè)定期檢修計劃的落實情況進行監(jiān)督。7.4.6.5備用發(fā)電機每月啟動1次，確保應急使用。7.4.6.6配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。7.4.6.7制定電梯應急救援預案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關行政主管部門報告。保持應急求救電話暢通，保證第一時間接聽。接到求救電話后，物業(yè)服務人員應在15分鐘內到達現(xiàn)場，安撫被困乘客、防止再生事故，并立即聯(lián)系專業(yè)維修單位。7.4.7設備機房7.4.7.1每月清潔1次，室內無雜物，設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。7.4.7.2在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1次消防器材，確保完好有效。7.4.7.3設施設備標志、標牌齊全。7.4.7.4在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。7.4.7.5交接班記錄、工作日志等齊全、完整。7.4.8水景7.4.8.1啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。7.4.8.2使用期間每周巡查2次噴水池、水泵及其附屬設施，每月檢查1次防漏電設施。7.4.8.3設置必要的安全警示標志。7.4.8.4水質符合衛(wèi)生要求。7.5消防安全防范7.5.1綜合管理7.5.1.1建立、落實消防安全責任制，設消防安全負責人，逐級逐崗明確消防安全職責。7.5.1.2成立義務消防隊，配備必要的消防器材，相關人員掌握消防基本知識和技能；每年組織1次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。7.5.1.3設置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育；每年對員工進行2次消防安7.5.1.4每3日防火巡查1次，每月防火檢查1次，按照規(guī)定每年檢測1次建筑消防設施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設施、器材符合消防安全要求。7.5.1.5發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應向公安機關消防機構報告。7.5.1.6消防控制室設專人24小時值班，每班2人，及時處理各類報警、故障信息。值班人員必須經(jīng)消防部門培訓并取得資格證書。7.5.1.7發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災，疏散遇險人員，協(xié)助配合公安機關消防機構工作。7.5.2消防設施設備維修養(yǎng)護7.5.2.1火災自動報警系統(tǒng)、火災報警控制器、聯(lián)動控制設備每日巡查1次設備運行情況，保證24小時連續(xù)正常運行；每月檢查測試1次報警控制器、聯(lián)動控制設備的報警、聯(lián)動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內部除塵1次。7.5.2.2火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置每月抽查測試1次火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行2年后，每3年由專業(yè)清洗單位清洗1次。7.5.2.3備用電源。每月檢測切換1次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗1次。7.5.2.4消防廣播系統(tǒng)。每月檢查測試1次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、擴音器、揚聲器的聯(lián)動、強制切換功能，并測試音量；每年機柜內部除塵1次；每年機柜內的設備內部除塵1次。7.5.2.5防排煙系統(tǒng)。每月檢查測試1次防排煙風機、排煙閥的聯(lián)動功能，核對風速；每年養(yǎng)護1次防排煙風機、電源控制柜、風口、排煙閥等。7.5.2.6防火分隔設施。每月抽查測試1次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯(lián)動關閉功能；每年在防火卷簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位補充1次潤滑油，電控箱內部除塵1次；每年維修養(yǎng)護2次防火門附件，在門的轉動部位補充1次潤滑油。7.5.2.7水滅火系統(tǒng)。消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每半年檢查1次潤滑情況；每年養(yǎng)護1次室內、外消火栓。7.5.2.8應急照明、疏散指示標志。每月測試切斷正常供電1次，測量1次照度和供電時間。7.5.2.9消防電梯每月檢查測試1次按鈕迫降和聯(lián)動控制功能，轎箱內消防電話。7.5.2.10滅火器。每日巡查1次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。7.6綠化養(yǎng)護7.6.1基本要求7.6.1.1喬木。植株生長正常，主枝基本完整，植株保存率高于80%,年成活率高于80%,生長季節(jié)葉片保存率高于70%。7.6.1.2灌木。植株生長正常，主枝完整，保存率在80%以上，年成活率高于80%。7.6.1.3綠籬和色塊。植株生長整齊，保存率高于80%,年成活率高于80%。7.6.1.4地被和花壇植物。地被植物覆蓋率高于80%,花壇植物死亡率超過10%后能及時補栽或更換。7.6.1.5草坪。草坪基本整齊，覆蓋率高于80%。7.6.2綠化養(yǎng)護內容7.6.2.1灌溉。有計劃地進行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，無明顯旱澇情況發(fā)生；一般植物確保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前澆水1次，草坪根據(jù)天氣、長勢和土壤情況適當增加灌溉次數(shù)。7.6.2.2施肥。根據(jù)植物生長情況施肥，喬木每2年施肥1次至2次；灌木每年施肥1次至2次；地被和草坪植物每年施肥2次至3次；花壇植物根據(jù)生長情況進行追肥；盡量減少對化肥的依賴。7.6.2.3病蟲害防治。根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每2月至少檢查3次病蟲害情況；并根據(jù)檢查結果防治病蟲害，不因病蟲害出現(xiàn)提前落葉、死亡現(xiàn)象。7.6.2.4整形修剪。喬木每年冬春交際修剪1次；灌木、綠籬、色塊每年修剪修型至少4次；草坪應根據(jù)長勢生長季節(jié)全年至少修剪4次。7.6.2.5除草。每年全面除草3次，重點綠地增加除草次數(shù)；出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過總綠地面積的20%,季節(jié)性雜草能得到有效控制。7.6.2.6垃圾處理。綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內的垃圾雜物每周處理1次。7.6.3工作檢查7.6.3.1生長季節(jié)每月檢查2次綠化工作。編制每季度綠化養(yǎng)護措施和工作計劃。7.6.3.2有綠化工作檔案。7.7保潔服務7.7.1樓內保潔7.7.1.1樓層過道、樓梯臺階每2天清掃1次。7.7.1.2樓梯扶手每2天清潔1次，欄桿、窗臺、消火栓門、指示牌等每月清潔1次。粘貼類廣告每1月清理1次，噴涂、印戳、手寫等廣告每年遮蓋粉刷3次。7.7.1.3樓梯間玻璃每年至少清潔3次。7.7.1.4電梯轎箱。每日擦拭1次電梯轎廂門、面板。每日清拖1次轎廂地面。不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護理1次。石材裝飾的電梯轎廂，每季度養(yǎng)護1次。每日巡視保潔2次電梯轎箱。7.7.2外圍保潔7.7.2.1道路每日清掃1次。7.7.2.2綠化帶每半個月清潔1次，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)。7.7.2.3休閑娛樂、健身設施每月清潔1次。7.7.3清冰雪7.7.3.1住宅小區(qū)內所有道路、廣場及與主次干路相接的支路口屬于小雪、中雪量級的，應當在降雪停止后12小時內清掃完。7.7.3.2屬于大雪量級的，應當在降雪停止后48小時內清掃完。7.7.3.3清掃后的積雪在條件允許的情況下，可就近在小區(qū)指定綠地、空地內集中堆放，堆放要規(guī)范、成型、有序。小區(qū)內沒有堆放條件的，應在清掃時限后24小內運到指定堆放地點，不得長時間堆放在廣場、健身場地、市政道路等地點。7.7.3.4上述標準按照市政府關于冬季清冰雪工作方案變化調整。7.7.4垃圾收集與處理7.7.4.1設置垃圾收集點，生活垃圾日產(chǎn)日清。7.7.4.2垃圾桶無外溢，垃圾轉運點周圍地面無散落垃圾。7.7.4.3每月至少清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每周噴灑1次殺蟲藥。7.7.5檢查和記錄7.7.5.1保潔服務應及時做好記錄并存檔。7.7.5.2保潔服務質量每2周檢查1次，并做好記錄。7.8公共秩序維護7.8.1工作內容7.8.1.1主要出入口有專人24小時值守，立崗值守每日不少于2個小時，機動車輛憑證出入。7.8.1.2巡查管理。制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。8:00至20:00巡視3次、20:00至次日6:00巡視1次。7.8.1.3巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序，車輛停放規(guī)范有序，按線位停車。7.8.1.4突發(fā)事件管理。對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關部門，并協(xié)助采取相應措施。7.8.2記錄與檔案7.8.2.1監(jiān)控影像資料、報警記錄應留存30日備查，管理制度、應急預案張貼在顯著位置。7.8.2.2各項工作記錄完整有效，檔案齊全。7.9裝飾裝修7.9.1