漢陽區(qū)小區(qū)物業(yè)管理辦法

漢陽區(qū)小區(qū)物業(yè)管理辦法一、引言親愛的漢陽區(qū)各小區(qū)居民、物業(yè)工作人員們：大家好！隨著漢陽區(qū)小區(qū)建設(shè)的不斷發(fā)展，小區(qū)物業(yè)管理工作的重要性日益凸顯。一個良好的物業(yè)管理能夠為我們創(chuàng)造舒適、安全、整潔的居住環(huán)境，提升我們的生活品質(zhì)。為了規(guī)范漢陽區(qū)小區(qū)物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合漢陽區(qū)實際情況，特制定本物業(yè)管理辦法。希望大家共同遵守，攜手營造更加美好的家園。二、適用范圍本辦法適用于漢陽區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的各類住宅小區(qū)的物業(yè)管理活動。無論是新建的現(xiàn)代化小區(qū)，還是老舊的居民住宅區(qū)，都應(yīng)按照本辦法的規(guī)定進(jìn)行物業(yè)管理。我們鼓勵各小區(qū)根據(jù)自身特點，在本辦法的基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)化和完善，以更好地滿足居民的需求。三、業(yè)主與業(yè)主大會（一）業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)1.權(quán)利業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。同時，業(yè)主還享有以下權(quán)利：按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用。2.義務(wù)業(yè)主在享有權(quán)利的同時，應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；按時交納物業(yè)服務(wù)費用；法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。（二）業(yè)主大會1.成立條件物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：物業(yè)管理區(qū)域證明；房屋及建筑物面積清冊；業(yè)主名冊；建筑規(guī)劃總平面圖；交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；物業(yè)服務(wù)用房配置證明；其他有關(guān)的文件資料。符合成立業(yè)主大會條件的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。2.職責(zé)業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織，履行下列職責(zé)：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專項維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。我們希望業(yè)主們積極參與業(yè)主大會，行使自己的權(quán)利，共同為小區(qū)的管理出謀劃策。（三）業(yè)主委員會1.產(chǎn)生與任期業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實施；業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會任期一般為35年，具體任期由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。2.工作要求業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期將工作情況向業(yè)主公布，接受業(yè)主的咨詢和監(jiān)督。我們鼓勵業(yè)主委員會成員積極為業(yè)主服務(wù)，不斷提升工作能力和服務(wù)水平。四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)（一）資質(zhì)與選聘1.資質(zhì)要求從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格，并按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照資質(zhì)等級承接相應(yīng)的物業(yè)管理項目。我們希望物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)格遵守資質(zhì)管理規(guī)定，誠信經(jīng)營，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。2.選聘程序業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)等方式進(jìn)行。建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.服務(wù)內(nèi)容物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供下列服務(wù)：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)和管理；環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護(hù)、安全防范等事項的協(xié)助管理服務(wù)；物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；物業(yè)檔案資料管理。2.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，提供質(zhì)價相符的服務(wù)。具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)可以在物業(yè)服務(wù)合同中約定。我們鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提高服務(wù)質(zhì)量，創(chuàng)新服務(wù)方式，滿足業(yè)主日益多樣化的需求。（三）物業(yè)服務(wù)費用1.收費原則物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。2.費用交納業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。希望業(yè)主們理解物業(yè)服務(wù)費用的用途，積極配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費工作。五、物業(yè)的使用與維護(hù)（一）物業(yè)使用的禁止行為業(yè)主、物業(yè)使用人在使用物業(yè)時，不得有下列行為：損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建；存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品；利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動；法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。我們希望大家共同遵守物業(yè)使用規(guī)定，維護(hù)小區(qū)的安全和整潔。（二）物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)1.共用部位與設(shè)施設(shè)備物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)，及時排除安全隱患。當(dāng)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修、更新和改造時，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定使用專項維修資金。2.專有部分業(yè)主對其專有部分的維修、養(yǎng)護(hù)負(fù)責(zé)。業(yè)主在進(jìn)行專有部分維修、養(yǎng)護(hù)時，不得影響其他業(yè)主的正常生活。如果因業(yè)主的維修、養(yǎng)護(hù)行為給其他業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。六、專項維修資金（一）籌集與管理專項維修資金是指專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。專項維修資金的籌集、管理和使用，應(yīng)當(dāng)遵循專戶存儲、?？顚Ｓ谩⑺袡?quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金應(yīng)當(dāng)存入專項維修資金專戶，由物業(yè)管理行政主管部門代管。（二）使用程序需要使用專項維修資金時，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，經(jīng)業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主同意后，由物業(yè)管理行政主管部門審核撥付。專項維修資金的使用情況應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布，接受業(yè)主的監(jiān)督。我們希望業(yè)主們重視專項維修資金的管理和使用，確保其合理、安全地用于小區(qū)的維修和改造。七、監(jiān)督管理（一）政府部門的職責(zé)漢陽區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。各相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理的相關(guān)監(jiān)督管理工作。（二）投訴與處理業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等對物業(yè)管理活動中的違法行為，