江門市物業(yè)管理暫行辦法

江門市物業(yè)管理暫行辦法一、引言各位江門市的居民朋友們、物業(yè)管理從業(yè)者們，大家好！隨著江門市城市建設(shè)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理在我們的生活中扮演著越來越重要的角色。為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營造良好的居住和工作環(huán)境，結(jié)合江門市的實際情況，我們制定了本《江門市物業(yè)管理暫行辦法》。希望大家共同遵守和執(zhí)行，讓我們的城市家園更加美好。二、適用范圍和定義（一）適用范圍本辦法適用于江門市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。無論是住宅小區(qū)、商業(yè)大廈，還是其他物業(yè)項目，都將按照本辦法進行管理。（二）相關(guān)定義1.業(yè)主：房屋的所有權(quán)人，是物業(yè)管理活動中的重要主體。他們享有對物業(yè)的使用、收益和處分等權(quán)利。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)：依法設(shè)立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)。他們?yōu)闃I(yè)主提供各類物業(yè)服務(wù)，如房屋及配套設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生管理、安全防范等。3.物業(yè)管理區(qū)域：根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃定的管理范圍。一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。三、業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會（一）業(yè)主權(quán)利與義務(wù)1.權(quán)利業(yè)主有權(quán)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用等。我們鼓勵業(yè)主積極行使自己的權(quán)利，為小區(qū)的建設(shè)和管理貢獻自己的智慧和力量。2.義務(wù)業(yè)主需要遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；按時交納物業(yè)服務(wù)費用等。希望大家自覺履行這些義務(wù)，共同維護小區(qū)的和諧與穩(wěn)定。（二）業(yè)主大會1.成立條件物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：物業(yè)管理區(qū)域證明；房屋及建筑物面積清冊；業(yè)主名冊；建筑規(guī)劃總平面圖；交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；物業(yè)服務(wù)用房配置證明；其他有關(guān)的文件資料。符合成立業(yè)主大會條件的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。2.職責(zé)業(yè)主大會決定以下事項：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專項維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。我們希望業(yè)主們積極參與業(yè)主大會，共同為小區(qū)的管理出謀劃策。（三）業(yè)主委員會1.產(chǎn)生業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，成員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：具有完全民事行為能力；遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔；具有一定的組織能力；具備必要的工作時間。2.職責(zé)業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責(zé)：召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實施；業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期召開會議，會議應(yīng)有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。我們希望業(yè)主委員會成員能夠認(rèn)真履行職責(zé)，切實維護業(yè)主的合法權(quán)益。四、前期物業(yè)管理（一）前期物業(yè)服務(wù)合同建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)包含服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容，前期物業(yè)服務(wù)合同期限一般不超過三年。（二）物業(yè)承接查驗物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。我們希望建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)都能認(rèn)真做好承接查驗工作，確保物業(yè)的正常使用。五、物業(yè)管理服務(wù)（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)與管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格，并按照國家有關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的資質(zhì)證書。從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。各資質(zhì)等級物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件如下：1.一級資質(zhì)：注冊資本人民幣500萬元以上；物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%：多層住宅200萬平方米；高層住宅100萬平方米；獨立式住宅（別墅）15萬平方米；辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬平方米；建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。2.二級資質(zhì)：注冊資本人民幣300萬元以上；物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%：多層住宅100萬平方米；高層住宅50萬平方米；獨立式住宅（別墅）8萬平方米；辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬平方米；建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。3.三級資質(zhì)：注冊資本人民幣50萬元以上；物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；有委托的物業(yè)管理項目；建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照資質(zhì)等級承接相應(yīng)的物業(yè)管理項目，不得超越資質(zhì)等級承接業(yè)務(wù)。我們鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提升自身的服務(wù)水平和管理能力，為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供以下服務(wù)：物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護；環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔和綠地、樹木、綠化設(shè)施的養(yǎng)護、管理；秩序維護、安全防范、車輛停放管理等事項；物業(yè)裝飾裝修管理；物業(yè)檔案資料管理；其他約定的服務(wù)事項。物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)符合國家和地方有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，具體的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)可以在物業(yè)服務(wù)合同中約定。我們希望物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠嚴(yán)格按照合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)為業(yè)主提供服務(wù)。（三）物業(yè)服務(wù)收費物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)收費可以采取包干制或者酬金制等形式。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定實行明碼標(biāo)價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進行公示。我們希望業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠就收費問題進行充分溝通，達成合理的收費標(biāo)準(zhǔn)。六、物業(yè)的使用與維護（一）物業(yè)使用與公共秩序維護業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用物業(yè)。確需改變物業(yè)規(guī)劃用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，報有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；擅自改變房屋外貌；擅自改建、占用物業(yè)共用部位；損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；排放有毒、有害物質(zhì)；發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動；法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護，發(fā)現(xiàn)違反上述規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)及時勸阻、制止，并向有關(guān)行政管理部門報告。我們希望業(yè)主和物業(yè)使用人能夠自覺遵守這些規(guī)定，共同維護良好的物業(yè)使用秩序。（二）物業(yè)維修養(yǎng)護1.日常維修養(yǎng)護物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行日常維修養(yǎng)護，并做好記錄。對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護情況，應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布。業(yè)主、物業(yè)使用人發(fā)現(xiàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在安全隱患的，應(yīng)當(dāng)及時告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到告知后，應(yīng)當(dāng)立即進行檢查，并采取相應(yīng)的措施進行處理。2.專項維修資金的管理與使用住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金的收取、使用、管理，按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主大會成立前，專項維修資金由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門代管。業(yè)主大會成立后，經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會可以委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立專項維修資金專戶。使用專項維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。我們希望業(yè)主們重視專項維修資金的管理和使用，確保物業(yè)的維修養(yǎng)護工作能夠順利進行。七、監(jiān)督管理（一）政府部門職責(zé)江門市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)收費等進行監(jiān)督檢查。區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的具體監(jiān)督管理工作。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)