小區(qū)前期工程管理辦法

小區(qū)前期工程管理辦法一、引言親愛的同事們，在小區(qū)建設(shè)過程中，前期工程管理至關(guān)重要。它如同大廈基石，奠定了小區(qū)后續(xù)品質(zhì)與運營的基礎(chǔ)。過去二十年，我參與了眾多小區(qū)項目，深刻體會到前期工程管理有序開展能極大提升小區(qū)整體質(zhì)量，減少后期維修、整改成本，為居民創(chuàng)造舒適、安全的居住環(huán)境。今天，我們共同制定這份《小區(qū)前期工程管理辦法》，希望大家認真研讀，在工作中貫徹執(zhí)行，為打造優(yōu)質(zhì)小區(qū)項目而共同努力。二、適用范圍本辦法適用于公司負責(zé)開發(fā)建設(shè)的所有新建住宅小區(qū)項目前期工程管理工作，涵蓋從項目規(guī)劃設(shè)計至主體工程施工前的各項準備工作。三、管理目標1.質(zhì)量目標：確保小區(qū)前期工程各項工作符合國家及地方相關(guān)建筑質(zhì)量標準，規(guī)劃設(shè)計科學(xué)合理，滿足居民未來生活需求。比如建筑結(jié)構(gòu)安全可靠，配套設(shè)施布局合理且經(jīng)久耐用。2.進度目標：依據(jù)項目總體開發(fā)計劃，制定詳細前期工程進度表，并嚴格執(zhí)行，保證各階段工作按時完成，避免出現(xiàn)工期延誤影響整體交付時間。3.成本目標：在保證工程質(zhì)量與進度的前提下，合理控制前期工程成本，避免不必要開支。通過優(yōu)化設(shè)計、合理招投標等方式，實現(xiàn)資源有效利用，降低工程造價。四、組織管理架構(gòu)及職責(zé)（一）項目管理小組1.組成：由項目經(jīng)理擔(dān)任組長，成員包括規(guī)劃設(shè)計專員、工程技術(shù)人員、造價管理人員、招標采購人員等。2.職責(zé)：全面負責(zé)小區(qū)前期工程管理工作，制定項目前期工程總體計劃，協(xié)調(diào)各部門工作，解決工程中出現(xiàn)的重大問題，確保工程順利推進。例如項目經(jīng)理要定期組織召開工程協(xié)調(diào)會，及時了解工程進展情況，對可能影響工程的問題提前做出決策。（二）規(guī)劃設(shè)計部1.職責(zé)負責(zé)與規(guī)劃設(shè)計單位溝通協(xié)調(diào)，結(jié)合項目定位與地塊特點，編制項目規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書，明確小區(qū)功能布局、建筑風(fēng)格、戶型設(shè)計等要求。比如根據(jù)小區(qū)所處地理位置、周邊環(huán)境及目標客戶群體，確定小區(qū)整體風(fēng)格是現(xiàn)代簡約還是歐式古典。組織對規(guī)劃設(shè)計方案進行評審，從專業(yè)角度提出意見和建議，確保設(shè)計方案符合相關(guān)規(guī)范及公司要求。鼓勵設(shè)計人員積極創(chuàng)新，但也要保證方案的可行性與經(jīng)濟性。跟進設(shè)計單位按評審意見修改完善設(shè)計方案，負責(zé)設(shè)計圖紙的審核、發(fā)放與管理工作。希望大家認真審核圖紙，避免因設(shè)計錯誤導(dǎo)致施工變更，增加工程成本。（三）工程技術(shù)部1.職責(zé)參與項目規(guī)劃設(shè)計方案評審，從施工技術(shù)角度對設(shè)計方案提出意見，確保設(shè)計方案在施工過程中具有可操作性。例如對建筑結(jié)構(gòu)形式、基礎(chǔ)設(shè)計等方面進行技術(shù)評估，避免出現(xiàn)施工難度大、成本高的設(shè)計。負責(zé)編制項目前期施工組織設(shè)計大綱，對施工現(xiàn)場臨時設(shè)施布置、施工順序、施工方法等提出總體設(shè)想，為后續(xù)施工組織設(shè)計編制提供指導(dǎo)。協(xié)助項目管理小組進行施工現(xiàn)場勘查，了解場地地形、地質(zhì)條件等情況，為設(shè)計單位提供第一手資料。同時對可能影響工程的不利因素提前制定應(yīng)對措施。（四）造價管理部1.職責(zé)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計方案及相關(guān)計價依據(jù)，編制項目投資估算、設(shè)計概算，為項目決策提供經(jīng)濟參考。在編制估算和概算時，要充分考慮市場價格波動因素，保證投資估算和概算的準確性。對設(shè)計方案進行經(jīng)濟比選分析，協(xié)助規(guī)劃設(shè)計部優(yōu)化設(shè)計方案，降低工程造價。例如通過對比不同建筑材料、結(jié)構(gòu)形式的成本，提出合理的設(shè)計優(yōu)化建議。負責(zé)工程招投標階段的造價控制工作，編制工程量清單及招標控制價，審核投標報價，防止惡意低價競爭和高價圍標行為發(fā)生。希望大家嚴格按照造價規(guī)范和市場行情進行操作，確保招投標工作公平、公正、公開。（五）招標采購部1.職責(zé)根據(jù)項目前期工程計劃，制定招標采購計劃，明確各類工程、貨物及服務(wù)的招標采購時間、方式及流程。負責(zé)組織工程勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工等單位的招標工作，嚴格按照招投標法律法規(guī)及公司相關(guān)規(guī)定，發(fā)布招標公告、編制招標文件、組織開標評標等工作，選擇優(yōu)質(zhì)的參建單位。在招標過程中，要嚴格審查投標單位資質(zhì)、業(yè)績等情況，確保中標單位具備相應(yīng)能力。負責(zé)與中標單位簽訂合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)，并跟蹤合同執(zhí)行情況，及時解決合同執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題。五、項目規(guī)劃設(shè)計管理（一）規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書編制1.資料收集：規(guī)劃設(shè)計部應(yīng)收集項目立項批復(fù)、土地出讓合同、地塊地形圖、地質(zhì)勘察報告、周邊環(huán)境資料以及目標客戶群體需求分析報告等資料。這些資料是編制任務(wù)書的基礎(chǔ)，希望大家認真收集，確保資料的完整性與準確性。2.任務(wù)書內(nèi)容：規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書應(yīng)包括項目概況、規(guī)劃設(shè)計要求、技術(shù)經(jīng)濟指標、設(shè)計成果要求等內(nèi)容。例如在規(guī)劃設(shè)計要求中，要明確小區(qū)出入口位置、停車位數(shù)量及布局、景觀綠化要求等。技術(shù)經(jīng)濟指標要確定容積率、建筑密度、綠地率等具體數(shù)值。（二）規(guī)劃設(shè)計方案評審1.內(nèi)部評審：規(guī)劃設(shè)計部完成規(guī)劃設(shè)計方案初稿后，應(yīng)組織公司內(nèi)部相關(guān)部門進行評審，評審內(nèi)容包括設(shè)計方案是否符合規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書要求，建筑風(fēng)格、戶型設(shè)計、配套設(shè)施等是否滿足市場需求及公司項目定位，技術(shù)上是否可行，經(jīng)濟上是否合理等。各部門應(yīng)從自身專業(yè)角度提出意見和建議，共同優(yōu)化設(shè)計方案。2.專家評審：對通過內(nèi)部評審的規(guī)劃設(shè)計方案，應(yīng)邀請外部行業(yè)專家進行評審。專家評審可以從更專業(yè)、更全面的角度對設(shè)計方案進行把關(guān)，提高設(shè)計方案質(zhì)量。規(guī)劃設(shè)計部應(yīng)根據(jù)專家評審意見，組織設(shè)計單位對設(shè)計方案進行修改完善。（三）設(shè)計圖紙審核1.專業(yè)審核：工程技術(shù)部應(yīng)組織各專業(yè)技術(shù)人員對設(shè)計圖紙進行審核，審核內(nèi)容包括建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、暖通等專業(yè)圖紙是否齊全、設(shè)計是否符合相關(guān)規(guī)范要求、各專業(yè)之間是否存在矛盾等。在審核過程中，要重點關(guān)注建筑安全、防火、節(jié)能等重要方面。2.會審會議：在各專業(yè)技術(shù)人員審核基礎(chǔ)上，由項目管理小組組織召開設(shè)計圖紙會審會議，邀請設(shè)計單位、施工單位（如有）、監(jiān)理單位等相關(guān)人員參加。會上對審核過程中發(fā)現(xiàn)的問題進行討論，由設(shè)計單位進行解答和修改。通過會審會議，確保各方對設(shè)計圖紙理解一致，減少施工過程中的變更。六、工程勘察管理（一）勘察單位選擇1.資質(zhì)要求：招標采購部應(yīng)選擇具備相應(yīng)工程勘察資質(zhì)、信譽良好、業(yè)績豐富的勘察單位。在選擇過程中，要嚴格審查勘察單位的資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照、類似項目業(yè)績等資料。2.招標方式：一般采用公開招標或邀請招標方式選擇勘察單位。無論采用哪種招標方式，都要保證招標過程的公平、公正、公開，選擇最優(yōu)的勘察單位承擔(dān)項目勘察工作。（二）勘察合同簽訂1.合同條款：招標采購部與中標勘察單位簽訂勘察合同時，應(yīng)明確勘察工作范圍、內(nèi)容、深度要求、工期、質(zhì)量標準、費用及支付方式、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等條款。合同條款要嚴謹、清晰，避免出現(xiàn)歧義。2.合同交底：合同簽訂后，招標采購部應(yīng)組織相關(guān)部門進行合同交底，使各部門了解合同主要內(nèi)容及對工程勘察工作的要求，確保合同順利執(zhí)行。（三）勘察過程管理1.現(xiàn)場協(xié)調(diào)：工程技術(shù)部應(yīng)安排專人負責(zé)與勘察單位現(xiàn)場溝通協(xié)調(diào)工作，為勘察單位提供必要的工作條件，解決勘察過程中遇到的問題。比如協(xié)助勘察單位解決現(xiàn)場障礙物清理、臨時水電接入等問題。2.質(zhì)量控制：工程技術(shù)部要對勘察工作質(zhì)量進行監(jiān)督檢查，要求勘察單位嚴格按照相關(guān)規(guī)范及勘察方案進行勘察工作，保證勘察成果真實、準確。定期檢查勘察記錄、試驗數(shù)據(jù)等資料，確保勘察工作符合要求。（四）勘察成果驗收1.成果提交：勘察單位完成勘察工作后，應(yīng)及時提交勘察成果報告?？辈斐晒麍蟾鎽?yīng)包括工程地質(zhì)勘察報告、水文地質(zhì)勘察報告、巖土工程勘察報告等，同時應(yīng)附相關(guān)勘察圖紙、圖表等資料。2.驗收評審：工程技術(shù)部組織相關(guān)部門及專家對勘察成果進行驗收評審，評審內(nèi)容包括勘察成果是否滿足設(shè)計及規(guī)范要求，數(shù)據(jù)是否準確可靠，結(jié)論是否合理等。對驗收評審中發(fā)現(xiàn)的問題，要求勘察單位及時整改完善，確保勘察成果質(zhì)量。七、工程招投標管理（一）招標計劃編制1.計劃內(nèi)容：招標采購部應(yīng)根據(jù)項目前期工程計劃及工程建設(shè)需要，編制詳細的招標計劃。招標計劃應(yīng)包括招標項目名稱、招標內(nèi)容、招標方式、預(yù)計招標時間、資金來源等內(nèi)容。例如明確是對小區(qū)主體工程施工進行招標，還是對景觀綠化工程進行招標，以及采用公開招標還是邀請招標方式等。2.計劃審批：招標計劃編制完成后，應(yīng)報公司領(lǐng)導(dǎo)審批。審批通過后的招標計劃要嚴格執(zhí)行，如有調(diào)整，應(yīng)重新履行審批手續(xù)。（二）招標文件編制1.文件內(nèi)容：招標文件應(yīng)包括招標公告（或投標邀請書）、投標人須知、評標辦法、合同條款及格式、工程量清單、技術(shù)標準和要求、投標文件格式等內(nèi)容。招標文件要明確招標項目的技術(shù)要求、商務(wù)條款、評標標準等關(guān)鍵內(nèi)容，使?jié)撛谕稑巳四軌驕蚀_了解招標項目情況。2.審核定稿：招標文件編制完成后，招標采購部應(yīng)組織造價管理部、工程技術(shù)部等相關(guān)部門對招標文件進行審核，確保招標文件內(nèi)容準確、合理、無歧義。審核通過后的招標文件報公司領(lǐng)導(dǎo)批準后定稿。（三）投標單位資格審查1.審查方式：采用資格預(yù)審或資格后審方式對投標單位進行資格審查。資格預(yù)審是在投標前對潛在投標人進行資格審查，資格后審是在開標后對投標人進行資格審查。無論采用哪種審查方式，都要嚴格按照招標文件規(guī)定的資格條件對投標單位進行審查。2.審查內(nèi)容：資格審查內(nèi)容包括投標單位的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、安全生產(chǎn)許可證、類似項目業(yè)績、人員配備、財務(wù)狀況等方面。通過資格審查，篩選出具備相應(yīng)能力和條件的投標單位參與投標。（四）開標、評標與定標1.開標：招標采購部應(yīng)按照招標文件規(guī)定的時間、地點組織開標會議。開標過程要公開、透明，由投標人或其推選的代表檢查投標文件的密封情況，經(jīng)確認無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內(nèi)容。2.評標：評標由招標人依法組建的評標委員會負責(zé)。評標委員會成員應(yīng)從相關(guān)專家?guī)熘须S機抽取，與投標人有利害關(guān)系的人員不得進入評標委員會。評標委員會按照招標文件規(guī)定的評標辦法對投標文件進行評審，推薦中標候選人。在評標過程中，評標委員會要嚴格遵守評標紀律，公正、客觀地評審?fù)稑宋募?.定標：招標人根據(jù)評標委員會推薦的中標候選人確定中標人。中標人確定后，招標人應(yīng)向中標人發(fā)出中標通知書，并同時將中標結(jié)果通知所有未中標的投標人。希望大家嚴格按照招投標程序進行操作，確保招投標活動合法、合規(guī)、公正。八、合同管理（一）合同簽訂1.合同起草：招標采購部應(yīng)根據(jù)中標結(jié)果，及時與中標單位起草合同文本。合同文本應(yīng)采用國家或行業(yè)推薦的標準合同文本，并結(jié)合項目實際情況進行修改完善。合同條款要明確雙方權(quán)利義務(wù)、工程范圍、質(zhì)量標準、工期、價款結(jié)算方式、違約責(zé)任等內(nèi)容。2.合同審核：合同起草完成后，招標采購部應(yīng)組織法務(wù)部、造價管理部、工程技術(shù)部等相關(guān)部門對合同進行審核。各部門應(yīng)從自身專業(yè)角度對合同條款進行審查，提出修改意見。審核通過后的合同報公司領(lǐng)導(dǎo)審批，經(jīng)批準后由雙方法定代表人或其授權(quán)代表簽訂合同。（二）合同履行1.交底執(zhí)行：合同簽訂后，招標采購部應(yīng)組織相關(guān)部門進行合同交底，向各部門介紹合同主要內(nèi)容、重點條款及注意事項等，使各部門了解合同執(zhí)行過程中的責(zé)任和義務(wù)。在合同履行過程中，各部門要嚴格按照合同約定履行各自職責(zé)，確保合同順利執(zhí)行。2.跟蹤檢查：項目管理小組應(yīng)定期對合同履行情況進行跟蹤檢查，及時掌握合同執(zhí)行進度、質(zhì)量、資金支付等情況。對合同履行過程中出現(xiàn)的問題，要及時協(xié)調(diào)解決，避免影響工程進展。如發(fā)現(xiàn)對方存在違約行為，要及時按照合同約定采取相應(yīng)措施，維護公司合法權(quán)益。（三）合同變更1.變更原因：在合同履行過程中，如因設(shè)計變更、工程內(nèi)容調(diào)整、不可抗力等原因需要變更合同的，由提出變更方提出書面變更申請，說明變更原因、內(nèi)容及對合同價款、工期等的影響。2.變更審批：變更申請經(jīng)項目管理小組審核后，報公司領(lǐng)導(dǎo)審批。經(jīng)批準后的變更申請，由招標采購部與對方協(xié)商簽訂變更協(xié)議。變更協(xié)議應(yīng)明確變更內(nèi)容、變更價款及支付方式、工期調(diào)整等內(nèi)容。希望大家嚴格控制合同變更，非必要情況盡量避免變更，如確需變更要嚴格按照變更程序執(zhí)行。（四）合同終止1.終止情形：合同履行完畢、雙方協(xié)商一致解除合同、一方嚴重違約導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行等情形下，合同終止。合同終止時，雙方應(yīng)按照合同約定辦理相關(guān)手續(xù)，如工程驗收、價款結(jié)算、資料移交等。2.后續(xù)工作：合同終止后，招標采購部應(yīng)及時對合同執(zhí)行情況進行總結(jié)評估，分析合同執(zhí)行過程中的經(jīng)驗教訓(xùn)，為今后合同管理工作提供參考。同時，相關(guān)部門要妥善保管合同及相關(guān)資料，以備查閱。九、施工現(xiàn)場準備管理（一）施工場地平整1.場地測量：工程技術(shù)部應(yīng)委托有資質(zhì)的測量單位對施工現(xiàn)場進行地形測量，繪制地形圖，為場地平整提供依據(jù)。測量數(shù)據(jù)要準確可靠，為后續(xù)場地平整工作提供科學(xué)指導(dǎo)。2.方案制定：根據(jù)地形圖及項目規(guī)劃設(shè)計要求，工程技術(shù)部編制施工場地平整方案，明確場地平整范圍、標高控制、土方調(diào)配等內(nèi)容。在制定方案時，要充分考慮土方平衡，盡量減少土方外運及外購，降低工程成本。3.組織實施：施工場地平整方案經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后，由工程技術(shù)部組織施工單位進行場地平整施工。在施工過程中，要加強現(xiàn)場監(jiān)督管理，確保場地平整符合設(shè)計及規(guī)范要求。（二）臨時設(shè)施搭建1.設(shè)施規(guī)劃：工程技術(shù)部應(yīng)根據(jù)施工組織設(shè)計大綱及施工現(xiàn)場實際情況，編制臨時設(shè)施規(guī)劃方案。臨時設(shè)施規(guī)劃應(yīng)包括施工臨時辦公區(qū)、生活區(qū)、材料堆放區(qū)、機械設(shè)備停放區(qū)等的布局，以及臨時水電線路布置等內(nèi)容。臨時設(shè)施規(guī)劃要合理，滿足施工生產(chǎn)及人員生活需要，同時要符合安全、環(huán)保等要求。2.搭建實施：臨時設(shè)施規(guī)劃方