南京二手房流通管理辦法

南京二手房流通管理辦法一、引言隨著南京房地產(chǎn)市場的發(fā)展，二手房交易日益活躍。二手房流通不僅關(guān)系到居民的住房需求和財產(chǎn)權(quán)益，也對城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會穩(wěn)定有著重要影響。為了規(guī)范南京二手房流通秩序，保障交易雙方的合法權(quán)益，依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合南京本地實(shí)際情況，特制定本管理辦法。希望大家共同遵守，攜手營造健康、有序的二手房流通環(huán)境。二、適用范圍本辦法適用于南京市行政區(qū)域內(nèi)的二手房交易及相關(guān)流通活動。這里所說的二手房，是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心辦理過產(chǎn)權(quán)登記，再次進(jìn)入市場進(jìn)行交易的房屋，包括住宅、商業(yè)用房、辦公用房等各類房產(chǎn)。三、職責(zé)分工（一）政府相關(guān)部門1.房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)二手房交易的綜合管理，包括制定交易規(guī)則、監(jiān)督交易行為等。對二手房交易合同進(jìn)行網(wǎng)簽備案管理，確保交易信息的真實(shí)、準(zhǔn)確和可追溯。我們鼓勵房產(chǎn)管理部門不斷優(yōu)化服務(wù)流程，提高辦事效率，為交易雙方提供便利。2.土地管理部門負(fù)責(zé)二手房交易涉及的土地產(chǎn)權(quán)變更登記等相關(guān)工作。核查土地性質(zhì)、土地使用年限等信息，保障土地產(chǎn)權(quán)交易合法合規(guī)。3.稅務(wù)部門依法征收二手房交易過程中的各類稅費(fèi)，包括契稅、增值稅、個人所得稅等。做好稅收政策的宣傳與解釋工作，確保交易各方了解并履行納稅義務(wù)。希望大家積極配合稅務(wù)部門，依法納稅。（二）中介機(jī)構(gòu)1.合法經(jīng)營，具備相關(guān)資質(zhì)證書，在工商行政管理部門登記注冊，并在房產(chǎn)管理部門備案。2.為二手房交易雙方提供真實(shí)、準(zhǔn)確的房源信息和市場行情，不得隱瞞或誤導(dǎo)。希望中介機(jī)構(gòu)秉持誠信原則，為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。3.協(xié)助交易雙方簽訂規(guī)范的二手房買賣合同，并指導(dǎo)辦理相關(guān)交易手續(xù)。4.對交易雙方的信息嚴(yán)格保密，不得泄露客戶隱私。（三）交易雙方1.應(yīng)提供真實(shí)、有效的個人身份證明、產(chǎn)權(quán)證明等相關(guān)材料，不得偽造或提供虛假信息。2.遵守二手房交易的各項規(guī)定，履行合同約定的義務(wù)。我們希望交易雙方誠實(shí)守信，共同維護(hù)良好的交易秩序。四、房源管理（一）房源信息發(fā)布要求1.發(fā)布房源信息的主體，無論是房屋產(chǎn)權(quán)人自行發(fā)布還是委托中介機(jī)構(gòu)發(fā)布，都應(yīng)當(dāng)確保信息真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。2.房源信息應(yīng)包括房屋基本情況，如房屋位置、面積、戶型、用途、產(chǎn)權(quán)狀況等。希望大家在發(fā)布信息時，詳細(xì)準(zhǔn)確介紹房屋情況，以便潛在買家更好了解。3.不得發(fā)布虛假房源信息，如虛構(gòu)房屋存在、夸大房屋優(yōu)點(diǎn)、隱瞞房屋瑕疵等。一旦發(fā)現(xiàn)，將依法嚴(yán)肅處理。（二）房源核驗1.房產(chǎn)管理部門建立房源核驗制度，對擬上市交易的二手房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)狀況、房屋性質(zhì)等信息核驗。2.房屋產(chǎn)權(quán)人或受托中介機(jī)構(gòu)應(yīng)按照要求提交相關(guān)材料進(jìn)行核驗。我們鼓勵大家積極主動配合房源核驗工作，提高交易效率。3.經(jīng)核驗符合要求的房源，房產(chǎn)管理部門出具房源核驗證明。該證明作為二手房交易的必要材料，保障交易安全。五、交易流程（一）交易洽談1.買賣雙方就房屋價格、付款方式、交房時間等交易細(xì)節(jié)進(jìn)行協(xié)商洽談。建議雙方在洽談過程中保持理性、客觀，充分溝通。2.中介機(jī)構(gòu)如參與交易洽談，應(yīng)公平、公正地為雙方提供服務(wù)，不得偏袒任何一方。（二）合同簽訂1.買賣雙方達(dá)成一致意向后，應(yīng)簽訂規(guī)范的二手房買賣合同。合同應(yīng)包含雙方基本信息、房屋信息、交易價格、付款方式、違約責(zé)任等明確條款。2.鼓勵使用房產(chǎn)管理部門推薦的合同示范文本，確保合同內(nèi)容合法合規(guī)、權(quán)利義務(wù)清晰。希望大家仔細(xì)閱讀合同條款，明確自身權(quán)利和義務(wù)后再簽字確認(rèn)。3.合同簽訂后，買賣雙方及中介機(jī)構(gòu)應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)到房產(chǎn)管理部門辦理合同網(wǎng)簽備案手續(xù)。（三）交易資金監(jiān)管1.為保障交易資金安全，推行交易資金監(jiān)管制度。買賣雙方可以選擇將交易資金存入房產(chǎn)管理部門指定的資金監(jiān)管賬戶。2.資金監(jiān)管賬戶由銀行等金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)管理，按照交易流程和雙方約定進(jìn)行資金劃轉(zhuǎn)。希望大家積極選擇資金監(jiān)管，讓交易更放心。3.交易完成并經(jīng)相關(guān)部門確認(rèn)后，監(jiān)管賬戶將交易資金支付給賣方。（四）產(chǎn)權(quán)過戶1.買賣雙方持網(wǎng)簽備案合同、身份證明、產(chǎn)權(quán)證明等相關(guān)材料到不動產(chǎn)登記部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。2.不動產(chǎn)登記部門應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)完成審核，對符合條件的辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，核發(fā)新的不動產(chǎn)權(quán)證書。希望大家準(zhǔn)備好齊全材料，積極配合產(chǎn)權(quán)過戶辦理。（五）房屋交付1.賣方應(yīng)按照合同約定的時間和條件將房屋交付給買方。交付前，應(yīng)確保房屋保持約定的狀態(tài)，結(jié)清相關(guān)費(fèi)用，如水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等。2.買方應(yīng)進(jìn)行房屋驗收，如發(fā)現(xiàn)問題及時與賣方協(xié)商解決。希望雙方在房屋交付過程中友好協(xié)商，順利完成交接。六、交易稅費(fèi)（一）稅費(fèi)種類及標(biāo)準(zhǔn)1.契稅：根據(jù)房屋面積和買方購房情況等因素，按照國家規(guī)定的稅率征收。一般來說，對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。2.增值稅：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。3.個人所得稅：對轉(zhuǎn)讓住房收入計算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%。對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。4.其他稅費(fèi)按照國家相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。希望大家了解并按照規(guī)定及時繳納稅費(fèi)。（二）稅費(fèi)繳納1.稅務(wù)部門在二手房交易場所設(shè)置辦稅窗口，方便交易雙方繳納稅費(fèi)。2.交易雙方應(yīng)按照規(guī)定的時間和方式申報繳納稅費(fèi)。稅務(wù)部門將做好政策解釋和納稅服務(wù)工作，幫助大家正確履行納稅義務(wù)。七、監(jiān)督管理（一）建立監(jiān)督檢查機(jī)制1.房產(chǎn)管理部門、土地管理部門、稅務(wù)部門等相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)協(xié)作，建立聯(lián)合監(jiān)督檢查機(jī)制。2.定期對二手房交易市場進(jìn)行檢查，重點(diǎn)檢查房源信息真實(shí)性、交易行為合法性、稅費(fèi)繳納情況等。希望各市場主體自覺遵守規(guī)定，積極配合監(jiān)督檢查。（二）違規(guī)處理1.對于發(fā)布虛假房源信息、惡意哄抬房價、協(xié)助當(dāng)事人偽造材料等違規(guī)行為，由相關(guān)部門依法予以處罰。2.中介機(jī)構(gòu)如有違規(guī)行為，視情節(jié)輕重，給予警告、責(zé)令整改、暫停網(wǎng)簽資格直至吊銷營業(yè)執(zhí)照等處罰。希望中介機(jī)構(gòu)嚴(yán)格自律，規(guī)范經(jīng)營。3.對交易雙方提供虛假材料、逃避稅費(fèi)等違法行為，依法追究法律責(zé)任。希望大家遵紀(jì)守法，共同維護(hù)市場秩序。（三）投訴處理1.建立投訴舉報渠道，接受社會公眾對二手房交易違規(guī)行為的投訴舉報。相關(guān)部門應(yīng)及時受理、調(diào)查處理投訴舉報事項，并將處理結(jié)果反饋給投訴舉報人。2.鼓勵大家積極參與市場監(jiān)