昆明彌勒寺片區(qū)項目市場分析報告44p

昆明彌勒寺片區(qū)改造概念方案(市場局部)2021-7目錄12第一章：城市層面第二章：房地產(chǎn)市場宏觀層面1第一章：城市層面第一節(jié)：城市概述第二節(jié)：歷史沿革第三節(jié)：規(guī)劃分析第四節(jié)：經(jīng)濟開展第五節(jié)：城市層面小結(jié)城市層面——城市概述昆明云南省省會云南省政治、經(jīng)濟、文化、科技、交通中心云南省唯一的特大城市重要的旅游、商貿(mào)城市國家級歷史文化名城西部地區(qū)重要的中心城市滇中城市群的核心圈中國面向東南亞、南亞開放的門戶樞紐中國面向東盟的第一城未來理想的亞洲航空中轉(zhuǎn)港……城市層面——城市概述昆明市主城區(qū)五大區(qū)域：西市區(qū)南市區(qū)中市區(qū)龍泉路大觀路一二一大街貴昆公路北市區(qū)東市區(qū)昆曲高速公路環(huán)城西路環(huán)城南路東風(fēng)東路昆明市行政區(qū)域劃分昆明市五大區(qū)域劃分城市層面——歷史沿革公元前三世紀(jì)〔公元前298－277年間〕，楚人入滇，與當(dāng)?shù)夭孔迓?lián)盟，建立了“滇國〞，稱“滇王〞。公元前109年〔西漢元封二年〕，漢武帝征發(fā)巴蜀，以大兵臨滇，滇王被迫歸降。漢王朝以滇池地區(qū)為中心設(shè)置了益州郡，郡下設(shè)縣：昆明為谷昌縣后歷經(jīng)各朝，史稱昆川、昆州，隨經(jīng)中原戰(zhàn)亂，但由于其地理位置偏安西南，大體經(jīng)濟開展尚屬穩(wěn)定，到了東晉時期，即公元414年，在當(dāng)?shù)卮笮侦郼uàn氏的治理下，滇池地區(qū)已是“戶口殷眾，金寶富饒〞、“多駿馬、犀象、明珠〞，成為當(dāng)時西南在經(jīng)濟上較為繁榮和富庶之地。公元937年，大理段氏統(tǒng)一云南，設(shè)立鄯闡府，即今天的昆明。后元朝攻占云南后，建立昆明縣，昆明命名即始于此，一直沿用至今。城市層面——規(guī)劃分析核心—網(wǎng)絡(luò)、兩軸、兩帶〞的城市空間結(jié)構(gòu)核心—網(wǎng)絡(luò)：由主城、呈貢新區(qū)、空港經(jīng)濟區(qū)組成的中心，依托繞城公路系統(tǒng)和快速鐵路系統(tǒng)構(gòu)成的交通網(wǎng)絡(luò)，連接中心城與嵩明、昆陽和晉寧新城等城市組團。兩軸：依托昆曲高速公路、昆玉高速公路、昆洛公路、泛亞鐵路等南北向開展主軸：依托昆安公路、昆石高速公路形成的東西向開展次軸。兩帶：與城市建設(shè)用地平行的西部生態(tài)控制帶和東部生態(tài)景觀控制帶。城市層面——規(guī)劃分析城市軌道交通規(guī)劃城市層面——經(jīng)濟開展昆明GDP水平2004-2021昆明GDP水平及增長幅度單位〔億元〕2005年，昆明市GDP為1080.13億元，2021年，也是“十一五〞末年，昆明市GDP達2120億元，首次突破2000億大關(guān)，五年增長千億。從2005年至今昆明是GDP水平年均增長比例都保持在12%以上，超過全國平均水平。數(shù)據(jù)來源：CRIC(易居克爾瑞系統(tǒng))城市層面——經(jīng)濟開展西南五城市2021年GDP水平重慶市面積遠大于其他城市，所以總量方面較大，昆明總量水平弱于成都，排名第三。增長速度方面，在2021年昆明GDP增長速度大于其他西南城市。西南五大城市2021年GDP及其2021年增幅數(shù)據(jù)來源：北京紅鶴智業(yè)單位〔億元〕城市層面——經(jīng)濟開展西南五城市2021年人均GDP水平西南五大城市2021年人均GDP數(shù)據(jù)來源：北京紅鶴智業(yè)單位〔億元〕雖然昆明GDP總量方面在西南省會城市中處于中游，但其人均GDP水平僅次于成都，位于西南五大城市次席。城市層面——經(jīng)濟開展昆明產(chǎn)業(yè)狀況分析昆明2021年三產(chǎn)業(yè)總量分析圖數(shù)據(jù)來源：田野咨詢機構(gòu)單位〔億元〕在昆明2021年GDP產(chǎn)值中第二以及第三產(chǎn)業(yè)占較大的比重，同時第三產(chǎn)業(yè)略高于第二產(chǎn)業(yè)。昆明老的支柱產(chǎn)業(yè)主要有三種：旅游業(yè)、煙草業(yè)、礦產(chǎn)業(yè)。當(dāng)下的昆明已經(jīng)在傳統(tǒng)的老三樣的根底上，逐步開展了機電生產(chǎn)業(yè)、經(jīng)貿(mào)物流業(yè)、生物醫(yī)藥業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)。其中旅游業(yè)2021全市旅游總收入284.81億元，同比增長25.83%，旅游總?cè)藬?shù)3557.35萬，同比增長14.2%。城市層面——經(jīng)濟開展數(shù)據(jù)來源：北京紅鶴智業(yè)單位〔億元〕城市層面——經(jīng)濟開展數(shù)據(jù)來源：田野咨詢機構(gòu)單位〔億元〕注：興旺國家此比例的標(biāo)準(zhǔn)值為20%-25%，中國為開展中國家，此比例的標(biāo)準(zhǔn)值有所放寬，約為30%-35%，北上廣一線城市約為50%左右。城市層面——經(jīng)濟開展昆明人口狀況分析數(shù)據(jù)來源：田野咨詢機構(gòu)單位〔百萬〕昆明在2006年至2021年人口增長率極低，2021年有所增長，增長幅度到達10%左右。城市層面——經(jīng)濟開展昆明人均收入支出水平2005-2021昆明人均可支配收入、支出與增長比率數(shù)據(jù)來源：田野咨詢機構(gòu)單位〔元〕昆明居民消費與收入比率常年保持在70%左右，2021年消費支出增長率首次超過可支配收入增長率，到達了16%，居民消費意識有所增強。城市層面——經(jīng)濟開展東盟：全稱是東南亞國家聯(lián)盟，目前包括10個國家。文萊、柬埔寨、印度尼西亞、老撾、馬來西亞、緬甸、菲律賓、新加坡、泰國、越南?？偯娣e約446萬平方公里，人口約5.6億。其中的三個國家與云南省接壤。2021年1月1日，中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)正式建立。中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)，縮寫CAFTA，是中國與東盟十國組建的自由貿(mào)易區(qū)。2021年1月1日貿(mào)易區(qū)正式全面啟動。自貿(mào)區(qū)建成后，東盟和中國的貿(mào)易占到世界貿(mào)易的13%，成為一個涵蓋11個國家、19億人口、GDP達6萬億美元的巨大經(jīng)濟體，是目前世界人口最多的自貿(mào)區(qū)，也是開展中國家間最大的自貿(mào)區(qū)。東盟自由貿(mào)易區(qū)城市層面——經(jīng)濟開展昆明南亞商品交易會城市層面小結(jié)2第二章：房地產(chǎn)市場宏觀層面第二節(jié)：土地市場分析第三節(jié)：商品房市場分析〔住宅、商業(yè)、辦公〕第四節(jié)：房地產(chǎn)宏觀層面小結(jié)首套：貸款首付款比例不得低于30％；三套及以上：暫停發(fā)放第三套房貸；限外：房價過高上漲過快城市將限定家庭購房套數(shù)二套：首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；三套及以上：限制購置第三套住宅。限外：擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ハ拶彙靶聡畻l〞調(diào)控“新國五條〞鞏固“新國八條〞深調(diào)新政影響區(qū)域本市戶籍外地戶籍無房有房前兩年內(nèi)，無1年納稅社保證明有納稅、社保證明

一套兩套及以上無房一套二套及以上昆明市主城四區(qū)及呈貢縣行政區(qū)域范圍內(nèi)兩套一套禁購禁購一套禁購禁購一線城市三線城市成交量在調(diào)控初期并未出現(xiàn)下滑趨勢，但受一二線成交量下滑的帶動，剛需選擇觀望，導(dǎo)致成交量將出現(xiàn)走低趨勢，但下降幅度將弱于一二線城市。價格方面，由于房地產(chǎn)泡沫較少，將保持平穩(wěn)狀態(tài)。二線城市三線城市房地產(chǎn)宏觀層面——土地市場分析土地供求狀況昆明2007年至2021年土地供求狀況分析圖單位〔畝〕數(shù)據(jù)來源：CRIC(易居克爾瑞系統(tǒng))2021年城中村改造開始，土地供給連年上漲，2021年漲幅到達227.7%。成交量2021年環(huán)比上漲82.5%，年底局部成交集中2021年初備案，故成交量偏低。流拍土地僅為3%。整體供求比從2021年城中村改造開始不斷上漲，未來隨著城中村改造的加速，供求比將繼續(xù)上漲。房地產(chǎn)宏觀層面——土地市場分析土地成交狀況昆明主城區(qū)2021年土地成交狀況單位〔畝〕數(shù)據(jù)來源：田野咨詢機構(gòu)2021年昆明主城區(qū)各區(qū)域中，北市區(qū)成交土地最多，其次是呈貢新城。由于城中村改造從城市中心向外圍的逐步推進，主城區(qū)及南市區(qū)土地供給將逐步減少，未來此區(qū)域內(nèi)土地具有一定稀缺性。房地產(chǎn)宏觀層面——土地市場分析土地成交價格狀況區(qū)域成交最高價（萬元/畝）成交最低價（萬元/畝）均價（萬元/畝）市中心區(qū)域2800550760東市區(qū)450180305南市區(qū)669119302西市區(qū)1183220552北市區(qū)683122270呈貢新城74530370區(qū)域最高樓面地價（元/㎡）最低樓面地價（元/㎡）均價（元/㎡）市中心區(qū)域70009752692東市區(qū)375022503328南市區(qū)38456812109西市區(qū)99879752952北市區(qū)54029151762呈貢新城37492061683市中心區(qū)域無論是在土地價格還是在樓面地價方面均處于較高的位置；南市區(qū)土地價格處于較低的位置，土地價格方面僅高于北市區(qū)，樓面地價方面僅高于北市區(qū)以及呈貢新城。數(shù)據(jù)來源：田野咨詢機構(gòu)房地產(chǎn)宏觀層面——土地市場分析住宅、商業(yè)用地成交價格住宅地價以及樓面價在2006-2021四年間根本保持平穩(wěn)的態(tài)勢，2021年迅速上漲，樓面價上漲幅度到達了100%。商業(yè)地價以及樓面價在2021年到達一個低谷，之后隨著城中村改造的開始，商業(yè)地價迅速上漲，2021年相對于2021年漲幅達到5.6倍。數(shù)據(jù)來源：田野咨詢機構(gòu)昆明主城區(qū)2006-2021年住宅、商業(yè)用地成交價格分析圖房地產(chǎn)宏觀層面——土地市場分析城中村改造土地所占比例數(shù)據(jù)來源：田野咨詢機構(gòu)昆明主城區(qū)近三年城中村改造土地所占比例單位〔畝〕2021年，城中村土地開始推進，年底只有鳳凰新村的一塊用地成交，僅占房地產(chǎn)土地成交量0.67%；2021年之后城中村改造土地所占比例明顯放大，2021年所占比例到達44%，未來一段時間城中村改造土地將成為昆明是供給土地的主要來源之一。房地產(chǎn)宏觀層面——商品房市場分析商品房供求狀況昆明2004-2021年商品房供求量分析圖單位〔萬平米〕數(shù)據(jù)來源：CRIC(易居克爾瑞系統(tǒng))房地產(chǎn)宏觀層面——商品房市場分析商品房成交價格狀況昆明2004-2021年商品房成交價格分析圖單位〔元/平米〕數(shù)據(jù)來源：CRIC(易居克爾瑞系統(tǒng))2021年昆明商品房成交價格繼續(xù)大幅上漲，成交價格超過6000元/平方米，相比去年有較大幅度上漲。近7年年均增長率在21%左右。房地產(chǎn)宏觀層面——商品房市場分析2021年商品房成交面積及價格昆明2021年商品房成交價格分析圖單位〔元/平米〕昆明主城區(qū)2021年商品房成交狀況受新政影響呈現(xiàn)中間短、兩頭高的狀態(tài)，5月份調(diào)控后到達一個谷底，之后不斷回暖，12月份產(chǎn)生一個峰值。價格方面整體穩(wěn)中有升，全年均價6537元/平米，年尾比年初增長了38%。數(shù)據(jù)來源：田野咨詢機構(gòu)房地產(chǎn)宏觀層面——商品房市場分析〔住宅〕住宅銷售情況昆明主城區(qū)2006-2021年住宅銷售情況分析圖單位〔套〕從昆明主城區(qū)住宅供求狀況來看，2021年之前年均銷售率在55%左右，整體供求比約為2。昆明2021年銷售率接近80%的原因是由于市場的供給量的下降，導(dǎo)致銷售率上升，而實際銷售量變化不大。數(shù)據(jù)來源：田野咨詢機構(gòu)房地產(chǎn)宏觀層面——商品房市場分析〔住宅〕住宅價格情況昆明2004-2021年商品房成交價格分析圖單位〔元/平米〕數(shù)據(jù)來源：田野咨詢機構(gòu)本工程三個地塊所在的市中心以及南市區(qū)是昆明主城區(qū)住宅價格最高的兩個區(qū)域，分別在2021年到達了9661元/平米以及7606元/平米，漲幅到達了13%以及22%。南市區(qū)價格較高的原因是由于滇池別墅區(qū)的價格較高，從而導(dǎo)致了整個區(qū)域的價格偏高。房地產(chǎn)宏觀層面——商品房市場分析〔住宅〕2021年住宅供求狀況昆明2021住宅供給情況分析圖昆明2021住宅成交情況分析圖數(shù)據(jù)來源：CRIC(易居克爾瑞系統(tǒng))昆明2021年住宅供給總計631.3萬平方米，環(huán)比上漲8.7%，占到商品房供給的79.2%。從月度來看，以2021年11月供給最高，到達158.2萬平方米，占到全年度的25.1%。住宅市場受調(diào)控影響，成交呈現(xiàn)兩頭大、中間小的狀態(tài)，5月繼調(diào)控后到達一個低谷，之后不斷回暖，12月份到達全年成交的一個峰值。全年總體來說供略大于求。房地產(chǎn)宏觀層面——商品房市場分析〔商業(yè)〕商業(yè)銷售情況昆明主城區(qū)2021年商業(yè)銷售情況分析圖單位〔萬平米〕數(shù)據(jù)來源：田野咨詢機構(gòu)2021年城中村改造以來昆明商業(yè)供求量明顯上升，年均銷售率在70%左右，銷售情況樂觀。2021年至今，供給量連續(xù)下降，2021年比2021年下降42%。主要是由于商業(yè)供給量主要來自城中村改造工程，開發(fā)商為了整個工程的資金回收，商業(yè)類產(chǎn)品明顯滯后于住宅類產(chǎn)品，從而影響了商業(yè)類產(chǎn)品的有效供給。但未來供給量將有爆發(fā)性增長的可能。房地產(chǎn)宏觀層面——商品房市場分析〔商業(yè)〕商業(yè)價格情況昆明主城區(qū)2021年商業(yè)銷售價格分析圖單位〔元/平米〕數(shù)據(jù)來源：田野咨詢機構(gòu)房地產(chǎn)宏觀層面——商品房市場分析〔商業(yè)〕昆明商業(yè)市場現(xiàn)狀以2021年為例，其2021年商業(yè)物業(yè)成交用地可建商業(yè)面積達289萬㎡，加之已規(guī)劃審批通過的133萬㎡，再加之2021年存量商業(yè)辦公物業(yè)47萬㎡，按開發(fā)周期預(yù)計，2021年可新增商業(yè)辦公物業(yè)供給達180萬㎡左右，而2021年商業(yè)和辦公物業(yè)銷量綜合僅為78萬㎡，市場壓力可見一斑?！苍颇先A海房地產(chǎn)公司總裁助理宋暢〕據(jù)一項調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2021年到2021年從市場供給量上來看，昆明人均商業(yè)網(wǎng)點面積為1.6㎡，深圳2021年的人均商業(yè)網(wǎng)點面積，也不過1.38㎡，商業(yè)高度興旺的香港，人均商業(yè)網(wǎng)點面積甚至不到1㎡，而國際興旺城市人均商業(yè)面積是在1—1.8㎡。昆明百萬方體量的商業(yè)崛起的背后，數(shù)據(jù)懸殊帶來的殘酷顯示很容易讓人不寒而栗——昆明人均GDP遠低于深圳、香港，也沒有到達國際興旺城市的水平，所以從供給量上來分析昆明商業(yè)市場的供給量已大大超過市場的承受力。言外之意不難理解，昆明商業(yè)盤量“超限〞，無疑對昆明市場的商業(yè)承載能力提出了巨大的挑戰(zhàn)?！?021年4月22日都市時報〕房地產(chǎn)宏觀層面——商品房市場分析〔辦公〕辦公銷售情況昆明主城區(qū)2021年商業(yè)銷售情況分析圖單位〔萬平米〕數(shù)據(jù)來源：田野咨詢機構(gòu)2021年之前昆明辦公市場相對冷淡，銷售率較低，2021年城中村改造后，供給量以及成交量明顯上升，近兩年銷售率到達了55%以上。整體供給量近三年根本保持在60萬平米左右，未來城中村改造進一步深入，辦公市場的供給量將有進一步擴大的可能。房地產(chǎn)宏觀層面——商品房市場分析〔辦公〕辦公價格情況昆明主城區(qū)2021年商業(yè)銷售價格分析圖單位〔元/平米〕數(shù)據(jù)來源：田野咨詢機構(gòu)成交價格方面辦公物業(yè)的售價明顯低于商業(yè)物業(yè)的售價，昆明主城區(qū)2021年均價為8887元/平米，2021年后隨著銷量的增加，價格有所上漲。相對于商業(yè)物業(yè)，作為旅游為主的昆明，