妙盛國際企業(yè)孵化港市場調(diào)查分析報告 96P

妙盛國際企業(yè)孵化港市場調(diào)查分析報告引言調(diào)研說明：調(diào)研目的：為妙盛國際企業(yè)孵化港后續(xù)營銷、招商等相關(guān)事宜操作奠定根底；調(diào)研時間：2021年5月10日----2021年6月25日；調(diào)研區(qū)域：長沙市工業(yè)地產(chǎn)市場競爭工程、市內(nèi)及周邊縣市工業(yè)園區(qū)以及企業(yè)、益陽工業(yè)企業(yè)、湘潭工業(yè)企業(yè)、株洲工業(yè)企業(yè)等多個區(qū)域；調(diào)研方式方法及初步數(shù)據(jù)統(tǒng)計：采用重點調(diào)查與普遍調(diào)查相結(jié)合,共計采集有效樣本818個，以中小型工業(yè)企業(yè)為主。在市調(diào)過程中，堅持實事求是的工作態(tài)度，有的企業(yè)經(jīng)屢次實地走訪并深入市場進行多番調(diào)查，實行上門拜訪,回訪，一對一的溝通方式，獲得詳實數(shù)據(jù)，并據(jù)此進行資料匯總分析并撰寫本報告，為本工程制定戰(zhàn)略開展規(guī)劃、工程營銷招商籌劃等工作提供支持。調(diào)研報告目錄：第一局部、工業(yè)地產(chǎn)概述第二局部、長沙市工業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀第三局部、調(diào)查數(shù)據(jù)整合第四局部、自身條件分析第一局部：工業(yè)地產(chǎn)概述定義分類特點市場特征開發(fā)風(fēng)險開展趨勢定義工業(yè)地產(chǎn)之功能涵蓋?行政管理、生產(chǎn)加工、形象展示、物流配送、商務(wù)效勞、商業(yè)效勞、金融效勞、生活效勞、人才效勞、科研活動、會展活動、休閑活動、會晤功能、銷售功能等一切能產(chǎn)生經(jīng)濟效益的效勞功能。分類根據(jù)工業(yè)地產(chǎn)建筑體規(guī)模大小的差異，將其劃分為兩大類，即工業(yè)廠房和工業(yè)園區(qū)。標(biāo)準(zhǔn)廠房定制廠房工業(yè)廠房工業(yè)園區(qū)綜合工業(yè)園科技園區(qū)物流園區(qū)專業(yè)園區(qū)企業(yè)總部基地工業(yè)地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房是具有廣泛通用性的、用于生產(chǎn)的工業(yè)用途物業(yè)。定制廠房是為使用者量身定做的工業(yè)用途物業(yè)，建成后，一般出租給使用者5到10年時間。主要由標(biāo)準(zhǔn)廠房及定制廠房組成，功能多樣化的工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。物業(yè)類別主要有研發(fā)中心、信息科技單位、土地、企業(yè)加速中心等。物流園主要是效勞于物流行業(yè)，滿足其使用要求的工業(yè)園區(qū)。對設(shè)備及廠址有特殊要求的園區(qū)?？偛炕谹BP以智能化、低密度、生態(tài)型的總部樓群，形成集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部聚集基地。特點區(qū)域性強由于工業(yè)開展具有很強的聚集效應(yīng)，不同區(qū)域具有不同的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，區(qū)域市場對工業(yè)地產(chǎn)需求一致性較強；致使工業(yè)地產(chǎn)在同區(qū)域的功能差異很小。工程增值性開展第三產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)二三產(chǎn)業(yè)聯(lián)動，拓展工程收入來源；加強教育業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、文化業(yè)、科技和體育等行業(yè)的開展；優(yōu)化產(chǎn)業(yè)配置，打造產(chǎn)業(yè)群；都將促使工程價值提升市場特征特征二：工業(yè)土地存量缺乏，工業(yè)土地日益稀缺。工業(yè)地產(chǎn)升溫，全國大局部地區(qū)現(xiàn)有開發(fā)區(qū)土地存量缺乏。特征三：工業(yè)土地供求結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致土地價格快速上漲。特征四：工業(yè)地產(chǎn)概念不斷延展，涵蓋范圍不斷擴大。工業(yè)地產(chǎn)的概念不斷延展，由廠房—科技園、物流園、總部基地等——文化產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)設(shè)計創(chuàng)業(yè)園等，不斷地擴大其涵蓋的范圍。開發(fā)風(fēng)險開發(fā)風(fēng)險經(jīng)營風(fēng)險：區(qū)域市場供給情況，供大于求造成的市場經(jīng)營難度，形成的風(fēng)險。市場風(fēng)險：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移導(dǎo)致區(qū)域競爭力下降，引起對工業(yè)物業(yè)需求的減少；產(chǎn)業(yè)升級及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整引起對物業(yè)需求變化。開展趨勢第二局部：長沙工業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀長沙工業(yè)園區(qū)開展概況1、2021年初，長沙“兩區(qū)九園〞共有規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)701家，主營業(yè)務(wù)收入超過10億元的企業(yè)20家，超過300億元的企業(yè)2家。2、2021年共實現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)增加值560.54億元，完成主營業(yè)務(wù)收入1891.62億元，主營業(yè)務(wù)本錢1467.74億元，完成利稅總額247.64億元。3、目前，全部從業(yè)人員年平均人數(shù)為19.57萬人，其中研究與開發(fā)人員1.95萬人。兩區(qū)九園各具特色，集中6大產(chǎn)業(yè)集群，為長沙第二產(chǎn)業(yè)的GDP奉獻卓越長沙工業(yè)園區(qū)主要特點長沙主要工業(yè)園區(qū)調(diào)研分析長沙主要工業(yè)園區(qū)調(diào)研分析湖南望城國家農(nóng)業(yè)科技園區(qū)于2001年9月經(jīng)國家科技部批準(zhǔn)成立，是全國首批21個國家級農(nóng)業(yè)科技園區(qū)之一，也是湖南省唯一的國家級農(nóng)業(yè)科技園區(qū)。2006年7月園區(qū)更名為湖南望城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，保存湖南望城國家農(nóng)業(yè)科技園區(qū)的牌子。湖南望城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)規(guī)劃控制面積75平方公里，2021年，經(jīng)開區(qū)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值125.3億元，同比增長52.4%，工業(yè)增加值36.5億元，同比增加38.5%，實現(xiàn)財稅收入5億元。中聯(lián)重科、中航飛機起落架、英博雪津啤酒、湖南有色總公司等重大工程順利落戶，并啟動建設(shè)；晟通科技、金龍銅業(yè)等一批重大工程順利投產(chǎn)。湖南望城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)長沙主要工業(yè)園區(qū)調(diào)研分析長沙暮云工業(yè)園長沙主要工業(yè)園區(qū)調(diào)研分析長沙天心環(huán)保工業(yè)園湖南天心環(huán)保工業(yè)園是2002年12月報經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的省級工業(yè)園。位于長株潭金三角地帶，占地5.83平方公里，具有長株潭融城核心位置的區(qū)位優(yōu)勢和政務(wù)中心城區(qū)形成的資源優(yōu)勢以及快捷路網(wǎng)設(shè)施奠定的交通優(yōu)勢，是長沙市“兩區(qū)九園〞工業(yè)重點開展基地之一和長株潭經(jīng)濟一體化重點工程。經(jīng)2005年園區(qū)四至定界，國土資源部審核確定園區(qū)面積為444公頃。其中，工業(yè)用地2195畝；居住用地1135畝；商業(yè)用地1193畝；道路及公共設(shè)施建設(shè)用地1300畝；綠化用地750畝。園區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向為機械加工制造、光伏產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)、醫(yī)藥集散、知名品牌服飾等產(chǎn)業(yè)。截止到2007年底，天心環(huán)保工業(yè)園共引進以中信新城為龍頭的工程28個，合同引資80余億元。其中綜合類工程3個，工業(yè)工程23個，商業(yè)工程2個，工程總用地面積3600畝〔含帶征路幅綠化面積〕，辦結(jié)用地工程20個，用地面積3150畝。在建或已建成投產(chǎn)和使用的工程有16個。規(guī)劃共有主次干道20條，總長26公里。長沙主要工業(yè)園區(qū)調(diào)研分析隆平高科科技園長沙主要工業(yè)園區(qū)調(diào)研分析長沙主要工業(yè)園區(qū)調(diào)研分析湘潭九華工業(yè)園長沙工業(yè)園區(qū)開展的問題1、園區(qū)之間開展不夠平衡，園區(qū)規(guī)模偏小。由于歷史地理環(huán)境等多方面原因，長沙“兩區(qū)九園〞之間開展還不夠平衡。長沙經(jīng)開區(qū)規(guī)模工業(yè)增加值總量最多，為長沙暮云工業(yè)園的36倍?！皟蓞^(qū)九園〞規(guī)模工業(yè)主營業(yè)務(wù)收入的平均值為171.97億元，但只有高新區(qū)和經(jīng)開區(qū)高于平均水平，其余9個園區(qū)均低于平均水平〔見收入圖〕?！皟蓞^(qū)九園〞規(guī)模工業(yè)主營業(yè)務(wù)收入與平均值的標(biāo)準(zhǔn)差到達198.11億元，園區(qū)開展不平衡。2、園區(qū)產(chǎn)業(yè)特色不明顯?！皟蓞^(qū)九園〞建設(shè)特色重疊，如高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)在工程機械、電子信息、新材料等產(chǎn)業(yè)集群企業(yè)分布都比較多，在招商引資過程中容易產(chǎn)生相互競爭、互相壓價的現(xiàn)象，同時也可能出現(xiàn)降低入園企業(yè)根本條件，浪費有限基地資源，影響園區(qū)持續(xù)開展的現(xiàn)象。長沙工業(yè)園區(qū)開展的啟示各工業(yè)片區(qū)經(jīng)營現(xiàn)狀榔梨/干杉片區(qū)

企業(yè)數(shù)量:榔梨約40~50家，干杉約30家左右。經(jīng)營面積情況:多在1000平米至6000平米之間，主流使用面積約在3000平米左右。行業(yè)狀況：1．機械加工業(yè)〔多為三一，中聯(lián)，山河智能等配套〕2．食品加工3．塑料包裝行業(yè)租金情況：老廠房7-8元每平米新廠房10-12元每平米售價情況：地價最低8萬/畝最高10萬/畝區(qū)域運營狀況：榔梨干杉沿線工業(yè)園區(qū)運營得比較好，其中企業(yè)業(yè)務(wù)量比較穩(wěn)定，大局部處于開展中階段。區(qū)域拆遷狀況：面臨拆遷，時間長短問題。經(jīng)營者搬遷動向：現(xiàn)有廠房附近各工業(yè)片區(qū)經(jīng)營現(xiàn)狀高新區(qū)麓谷片區(qū)各工業(yè)片區(qū)經(jīng)營現(xiàn)狀黎托片區(qū)各工業(yè)片區(qū)經(jīng)營現(xiàn)狀株洲片區(qū)各工業(yè)片區(qū)經(jīng)營現(xiàn)狀益陽片區(qū)各工業(yè)片區(qū)經(jīng)營現(xiàn)狀汽車東站片區(qū)企業(yè)數(shù)量：約110家經(jīng)營面積情況：最小面積300㎡，最大面積4000㎡，主力面積600㎡左右。行業(yè)狀況：以機械加工﹑機電設(shè)備制造，路燈生產(chǎn)為主。租金情況：8-11元/㎡售價情況：買地價格7-10萬/畝區(qū)域運營狀況：大多企業(yè)為三一重工或中聯(lián)的配套，經(jīng)營狀況良好。區(qū)域拆遷狀況：由于失去整體規(guī)劃，搬遷只是時間問題，估計在5年內(nèi)得搬遷。經(jīng)營者搬遷動向：大局部企業(yè)都想往現(xiàn)在廠房的周邊搬遷〔如星沙〕，也有局部企業(yè)想往望城開展。各工業(yè)片區(qū)經(jīng)營現(xiàn)狀麓谷青山﹑湘儀片區(qū)

企業(yè)數(shù)量:80家左右經(jīng)營面積情況:50-1000㎡不等，其中湘儀的門面面積平均在50-200㎡左右，青山較大的面積最大約1000-10000㎡左右。行業(yè)狀況:以機械加工制造為主，多為五強，三一配套，目前經(jīng)營情況較好，廠房結(jié)構(gòu)均以輕鋼結(jié)構(gòu)為主租金情況:青山地區(qū)租金在5—8元每平米；湘儀地區(qū)在8---12元每平米售價情況:只租不售區(qū)域運營狀況:目前開展勢頭良好，青山村委會也在籌劃做新型工業(yè)園區(qū)。區(qū)域拆遷狀況:湘儀因目前商業(yè)氣氛原因，并不適宜生產(chǎn)企業(yè)開展，很多企業(yè)都往青山搬遷。經(jīng)營者搬遷動向:寧鄉(xiāng)﹑望城各工業(yè)片區(qū)經(jīng)營現(xiàn)狀天心環(huán)保片區(qū)

企業(yè)數(shù)量：180戶左右經(jīng)營面積情況：經(jīng)營面積從500㎡至50畝地不等，主力面積約3000㎡左右行業(yè)狀況：園區(qū)主要以機電、食品為行業(yè)龍頭；涵蓋電子科技、機械加工、輕紡業(yè)、物流等。形成高新的研發(fā)與生產(chǎn)型新園區(qū)。租金情況：14---20元/㎡售價情況：早期均價在2500元/㎡，現(xiàn)價格提升至3000元/㎡以上區(qū)域運營狀況：出租率在90％左右區(qū)域拆遷狀況：園區(qū)規(guī)劃之內(nèi)小局部片區(qū)拆遷經(jīng)營者搬遷動向：園區(qū)企業(yè)均為近期遷入，暫無外遷情況各工業(yè)片區(qū)經(jīng)營現(xiàn)狀暮云工業(yè)片區(qū)企業(yè)數(shù)量:120戶左右經(jīng)營面積情況:從1000平米至100畝不等，主力面積約2500㎡左右行業(yè)狀況:根本形成以注塑為主，電器、包裝、化工、建筑建材、機械、食品等多行業(yè)并舉的工業(yè)體系；租金情況:10—16元/㎡售價情況:2000元/㎡或20—50萬/畝區(qū)域運營狀況:出租率92％左右區(qū)域拆遷狀況:暫無拆遷經(jīng)營者搬遷動向:有少量企業(yè)因經(jīng)營擴大而搬遷各工業(yè)片區(qū)經(jīng)營現(xiàn)狀望城片區(qū)企業(yè)數(shù)量:此片區(qū)企業(yè)約為50家。經(jīng)營面積情況:200㎡——6000㎡，主打面積1000㎡-2000㎡行業(yè)狀況:主要以機械加工，大型企業(yè)的下游配套，藥品、食品、紡織。租金情況:5—11元/月/㎡左右售價情況:根本是自己的地自建，少數(shù)做機械加工的是租用場地，靠近麓谷高新區(qū)買地價格是30萬/畝。

區(qū)域運營狀況:小中型企業(yè)多為機械加工和三一、中聯(lián)配套，藥品、食品、紡織為中型企業(yè)。區(qū)域拆遷狀況:平塘、雷鋒、蓮花鎮(zhèn)已劃入岳麓區(qū)，局部企業(yè)面臨拆遷問題。經(jīng)營者搬遷動向:中型企業(yè)4000㎡以上均想在高新區(qū)和望城買地自建，其余局部小型買不起地的企業(yè)那么意向為租用場地，位置均為望城、寧鄉(xiāng)。各工業(yè)片區(qū)經(jīng)營現(xiàn)狀烏山片區(qū)企業(yè)數(shù)量：此片區(qū)企業(yè)約為11家，有3家企業(yè)租用民房，4家企業(yè)租用地自建，4家企業(yè)自己買地自建。經(jīng)營面積情況：300㎡——1000㎡行業(yè)狀況：主要以機械加工，大型企業(yè)的下游配套。租金情況：5—9元/月/㎡左右售價情況：買地15萬/畝區(qū)域運營狀況：大局部為買地自建，自己的地或租用地自建，在此區(qū)域的都是小型企業(yè)，廠房為民房。區(qū)域拆遷狀況：近幾年暫無搬遷方案，從長遠規(guī)劃來看，以后是會拆遷。經(jīng)營者搬遷動向：這些企業(yè)是三一，中聯(lián)的配套，因場地不能滿足需求而搬遷，搬遷動向在望城烏山及寧鄉(xiāng)區(qū)域內(nèi)。各工業(yè)片區(qū)經(jīng)營現(xiàn)狀星沙片區(qū)企業(yè)數(shù)量：此片區(qū)企業(yè)約為110家，大多數(shù)為買地自建的大型廠房，只有漓湘路的和祥科技園是租賃客戶〔22家〕。經(jīng)營面積情況：和祥科技園600㎡——6000㎡，主打面積2000㎡-3000㎡行業(yè)狀況：租憑客戶面積較大的為機械加工行業(yè)及印刷，電子產(chǎn)品租賃的面積不大。租金情況：12—16元/月/㎡售價情況：只租不買區(qū)域運營狀況：目前園區(qū)出租率100％區(qū)域拆遷狀況：暫不拆遷經(jīng)營者搬遷動向：之前租的客戶因企業(yè)開展場地不夠，局部企業(yè)考慮外搬，有局部企業(yè)想自己買地或買廠房。各工業(yè)片區(qū)經(jīng)營現(xiàn)狀寧鄉(xiāng)新城市場片區(qū)企業(yè)數(shù)量:約28家經(jīng)營面積情況:從30㎡—300㎡主力面積：30㎡—50㎡行業(yè)狀況:機械加工租金情況:居民小區(qū)一樓，層高〔凈高〕4米。8元/㎡.月售價情況:無區(qū)域運營狀況:該片區(qū)全為機械加工作坊，為三一，中聯(lián)，楚天，博浪沙等大型企業(yè)的下游加工配套企業(yè)，由1-2個大型加工接加工單后在分給其他小作坊，運營良好。區(qū)域拆遷狀況:居民小區(qū)不會拆遷經(jīng)營者搬遷動向:由于城市的開展，機械加工不適合在居民樓下生存，加上小作坊自身的開展，需要更大的生產(chǎn)，經(jīng)營場地，在1年內(nèi)勻有搬遷的需求。各工業(yè)片區(qū)經(jīng)營現(xiàn)狀寧鄉(xiāng)夏鐸鋪片區(qū)企業(yè)數(shù)量：約35家經(jīng)營面積情況：500㎡-60畝主力面積：3000㎡—5000㎡行業(yè)狀況：機械加工；化工租金情況：7—9元/㎡.月售價情況：目前25萬-30萬/畝。買地自建區(qū)域運營狀況：該片區(qū)內(nèi)的企業(yè)大局部為買地自建，均具有一定的經(jīng)濟實力和開展規(guī)模，為寧鄉(xiāng)縣的工業(yè)最興旺，最集中的區(qū)域。區(qū)域拆遷狀況：政府重點打造的新開發(fā)工業(yè)園區(qū)。。經(jīng)營者搬遷動向：根本為新開發(fā)，新建的園區(qū)，且為買地自建，無搬遷意向。各工業(yè)片區(qū)經(jīng)營現(xiàn)狀寧鄉(xiāng)食品工業(yè)片區(qū)企業(yè)數(shù)量：3家經(jīng)營面積情況：該園區(qū)都是買地自建。大約占地150畝主力面積：5000㎡—7000㎡行業(yè)狀況：電子；輕紡；食品。

售價情況：目前25萬-30萬/畝。買地自建區(qū)域運營狀況：電子，輕紡規(guī)模較大，在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ闹取６称窂S效益不佳，面臨倒閉。區(qū)域拆遷狀況：該園為新建工業(yè)園，還只有3家企業(yè)進駐。無拆遷。經(jīng)營者搬遷動向：根本為新開發(fā)，新建的園區(qū)，且為買地自建，無搬遷意向。各工業(yè)片區(qū)經(jīng)營現(xiàn)狀寧鄉(xiāng)沙河市場附近片區(qū)企業(yè)數(shù)量：約20家經(jīng)營面積情況：從30㎡—300㎡主力面積：30㎡—50㎡行業(yè)狀況：機械加工，印刷。租金情況：居民小區(qū)一樓，層高〔凈高〕4米。8元/㎡.月區(qū)域運營狀況：該片區(qū)全為機械加工作坊，為三一，中聯(lián)，楚天，博浪沙等大型企業(yè)的下游加工配套企業(yè)，由1-2個大型加工接加工單后在分給其他小作坊，運營良好。區(qū)域拆遷狀況：居民小區(qū)不會拆遷經(jīng)營者搬遷動向：由于城市的開展，機械加工不適合在居民樓下生存，加上小作坊自身的開展，需要更大的生產(chǎn)，經(jīng)營場地，在1年內(nèi)勻有搬遷的需求。各工業(yè)片區(qū)經(jīng)營現(xiàn)狀寧鄉(xiāng)茆田工業(yè)園片區(qū)各工業(yè)片區(qū)經(jīng)營現(xiàn)狀企業(yè)數(shù)量：約20家經(jīng)營面積情況：從30㎡—300㎡，主力面積，30㎡—60㎡行業(yè)狀況：機械加工租金情況：居民小區(qū)一樓，層高〔凈高〕4米。8元/㎡.月售價情況：無區(qū)域運營狀況：該片區(qū)全為機械加工作坊，為三一，中聯(lián)，楚天，博浪沙等大型企業(yè)的下游加工配套企業(yè)，由1-2個大型加工接加工單后在分給其他小作坊，運營良好。區(qū)域拆遷狀況：居民小區(qū)不會拆遷經(jīng)營者搬遷動向：由于城市的開展，機械加工不適合在居民樓下生存，加上小作坊自身的開展，需要更大的生產(chǎn)，經(jīng)營場地，在1年內(nèi)勻有搬遷的需求。各工業(yè)片區(qū)經(jīng)營現(xiàn)狀寧鄉(xiāng)恩吉創(chuàng)業(yè)園片區(qū)企業(yè)數(shù)量:目前進駐6家。其中一家三一外租廠房經(jīng)營面積情況:該園區(qū)用地300畝，總面積18萬平方都是鋼結(jié)構(gòu)廠房。主力面積：約7200M/間行業(yè)狀況:機悈加工，新材料租金情況:15元/M.月售價情況:無銷售區(qū)域運營狀況:該園區(qū)廠房都較大，進駐企業(yè)都較有實力該園區(qū)企業(yè)運營很好，開展很大。區(qū)域拆遷狀況:該園區(qū)為新建的，還有大量待建廠房，近年剛開發(fā)第一期，無拆遷。經(jīng)營者搬遷動向:該園區(qū)內(nèi)的企業(yè)，開展迅速，有局部企業(yè)有擴大開展的需求。各工業(yè)片區(qū)經(jīng)營現(xiàn)狀寧鄉(xiāng)大城工業(yè)園片區(qū)企業(yè)數(shù)量：6家企業(yè)經(jīng)營面積情況：該園區(qū)為大成鎮(zhèn)，馬路沿線。1000㎡—30畝。主力面積：5000㎡—6000㎡行業(yè)狀況：機械加工；輕工業(yè)；金屬，模具加工租金情況：無售價情況：都為買地自建。大約15萬/畝區(qū)域運營狀況：有3家本身就是較大的企業(yè)，運營良好，有2家已倒閉。區(qū)域拆遷狀況：該區(qū)域都為新建廠房，還有大量的地可以自建。無拆遷。經(jīng)營者搬遷動向：該區(qū)域都為買地自建，無搬遷意向。各工業(yè)片區(qū)經(jīng)營現(xiàn)狀各工業(yè)片區(qū)經(jīng)營現(xiàn)狀小結(jié)水1?23電1?34人工本錢2431物流本錢2？13天燃氣2？31排污及蒸汽無可比性小結(jié)第三局部：調(diào)研數(shù)據(jù)整合分析市場調(diào)查概況專題調(diào)查數(shù)據(jù)分析競爭工程分析市場調(diào)研概況本次市場調(diào)查歷時近50天，針對中小型工業(yè)企業(yè)進行上門拜訪，共計拜訪工業(yè)企業(yè)948家，形成有效市調(diào)資源785份，其中機械業(yè)323份，汽車零部件24份，電子信息科技61份，家用電器9份，環(huán)保能源新材料69份，食品高科農(nóng)業(yè)45份，輕工輕紡業(yè)68份，動漫產(chǎn)業(yè)44份，倉庫物流及其他行業(yè)142份。同時，通過與工程潛在客戶目標(biāo)的深入溝通，共收集工程意向客戶約179戶，意向面積約35萬平米。市場調(diào)研概況市調(diào)資源匯總表〔單位:戶〕專項數(shù)據(jù)調(diào)研分析目標(biāo)客戶需求意向?qū)蛹壞繕?biāo)客戶群〔樣本量：129個〕專項數(shù)據(jù)調(diào)研分析選址意向分析意見：走訪調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，中小型工業(yè)企業(yè)分布較為零散，無標(biāo)準(zhǔn)化的生產(chǎn)場地，只要交通條件可以滿足貨車的運輸即可。上表中，客戶選擇其他區(qū)域的占6%，說明企業(yè)對生產(chǎn)區(qū)域的要求并不局限；選擇寧鄉(xiāng)和岳麓區(qū)分別占74%和6%，這個數(shù)據(jù)說明：客戶對寧鄉(xiāng)工業(yè)園氣氛是認可的，而且長沙規(guī)劃中的大河西也是指這兩個區(qū)域，工程在寧鄉(xiāng)建設(shè)就具備了一定的先決優(yōu)勢。專項數(shù)據(jù)調(diào)研分析產(chǎn)品需求分析意見：市場調(diào)查顯示，帶行車的廠房占到需求量的26%，根本都是機械加工企業(yè)。由于機器設(shè)備問題，層高要求比較嚴格，難以引導(dǎo)上樓生產(chǎn)經(jīng)營。鑒于工程主力開發(fā)的是普通廠房，后期招商工作應(yīng)該著力樓上客戶資源的挖掘和引導(dǎo)。另外80%企業(yè)入園都需要配套員工宿舍，認為這是工業(yè)園區(qū)的根本規(guī)劃要求，而辦公區(qū)域通常是設(shè)在廠區(qū)內(nèi)?！矀渥ⅲ浩渌饕侵甘程?、倉庫、物流等〕專項數(shù)據(jù)調(diào)研分析租買意向分析意見：目前長沙的工業(yè)企業(yè)根本都是租賃或者買地自建兩種方式取得生產(chǎn)場地。據(jù)調(diào)查，這類廠房的房源有四種渠道：一是原國有企業(yè)的老廠房；二是買地自建企業(yè)工業(yè)園區(qū)內(nèi)剩余廠房；三是由政府主導(dǎo)行為開發(fā)的輕鋼結(jié)構(gòu)為主的工業(yè)園區(qū)；四是在大型工業(yè)園區(qū)附近，居民在自留地上建成的涼棚式廠房。從數(shù)據(jù)上看，企業(yè)為了降低經(jīng)營本錢和風(fēng)險，絕大局部客戶選擇先租賃。當(dāng)然，企業(yè)自購自營的需求存在，但是多數(shù)傾向于買地自建，所以后期對自購自營的引導(dǎo)是一個長期而艱難的過程。專項數(shù)據(jù)調(diào)研分析售價及租金承受力專項數(shù)據(jù)調(diào)研分析小結(jié)競爭工程分析競爭工程比照分析名稱優(yōu)勢劣勢佳海企業(yè)中心規(guī)模大，規(guī)劃合理；售價低；交通便利。只賣不租的運營模式抬高了企業(yè)的入園門檻；工程進度緩慢，簽?代建協(xié)議?要承擔(dān)較大風(fēng)險；整層銷售，體量大，購置客戶群受限。長沙國際企業(yè)中心產(chǎn)品形式單一，無高標(biāo)準(zhǔn)廠房；限環(huán)保型企業(yè)入駐，入園門檻高；園區(qū)停車位缺乏，無倉儲物流配套；天心創(chuàng)業(yè)園主要針對高科技行業(yè)，入駐企業(yè)受限；展廳式設(shè)計，不適合生產(chǎn)企業(yè)入駐。競爭工程比照分析名稱優(yōu)勢劣勢橡樹園創(chuàng)業(yè)基地園區(qū)軟硬件設(shè)施完備，環(huán)境優(yōu)美；周邊配套成熟，交通便捷；產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)明顯；入駐企業(yè)可減免稅費。規(guī)模小，開展受限；寫字樓供大于求，以致局部廠房改造成寫字樓；受可售面積的約束，只能出售10%；難以穩(wěn)定企業(yè)。麓谷企業(yè)廣場產(chǎn)品形式主要針對高科技行業(yè)，入駐企業(yè)受限；園區(qū)以寫字樓為主，更傾向于商務(wù)辦公產(chǎn)品形式單一，無高標(biāo)準(zhǔn)廠房；沒有倉儲物流配套。麓谷企業(yè)中心競爭工程比照分析小結(jié)：從市場競爭產(chǎn)品分析來看，目前長沙地區(qū)成型的工業(yè)地產(chǎn)工程少，尚處于起步階段，目前在售工程尚處于工業(yè)地產(chǎn)第二代產(chǎn)品，即工廠與辦公的混合體。目前高品質(zhì)、上檔次工業(yè)地產(chǎn)工程極少，以中小企業(yè)為主，銷售價格在2100-3500元/㎡之間，租金價格在12-15元/㎡·月之間，招商門檻比較低，市場處于低層次競爭狀態(tài)。競爭性工程及成功個案模式長沙國際企業(yè)中心工程位于雨花區(qū)環(huán)保大道188號，由武漢東湖高新集團設(shè)計開發(fā)，工程實際總占地面約100畝，總體規(guī)劃開發(fā)面積約40萬平米，其中一期開發(fā)面積約12.4萬平米。目前該工程一、二期廠房已全部售完，工程三期正處于銷售階段。價格節(jié)節(jié)攀升，連續(xù)熱銷。長沙國際企業(yè)中心競爭性工程及成功個案模式長沙國際企業(yè)中心----營銷信息?平均價格：2910元/㎡?價格說明：長沙國際企業(yè)中心一二期成交均價2910元/平米?入住時間：2021年8月31日一期交房，現(xiàn)一期已經(jīng)交房、二期已經(jīng)實現(xiàn)100%銷售?可實現(xiàn)5折按揭貸款?最小銷售單位;220㎡?購置人社會屬性不在限于企業(yè)法人，既自然人也可購置?現(xiàn)時租金：13-18元/月/㎡?承租期：最低三年，年租金遞增率10%?物業(yè)費：1.6元/平米·月?物業(yè)公司：鴻運物業(yè)競爭性工程及成功個案模式長沙國際企業(yè)中心----產(chǎn)品信息競爭性工程及成功個案模式長沙國際企業(yè)中心----產(chǎn)品信息競爭性工程及成功個案模式長沙國際企業(yè)中心----總體特點競爭性工程及成功個案模式長沙國際企業(yè)中心----總體特點超高空間使用率個性化辦公環(huán)境?多層次空間模塊組合的空間設(shè)計，極大地提高了企業(yè)主的面積、得房率和使用效率。單元雙電梯配置智能節(jié)能型產(chǎn)業(yè)空間?雙風(fēng)車布局，可分8處獨立空間?87%使用率，浪費少、經(jīng)濟性高?15m開間，便于放置設(shè)備和通行?7.5m柱網(wǎng)，便于自由組合分隔?2-3面采光通風(fēng)，更節(jié)能更健康?5.5m/3.6m層高，滿足輕工生產(chǎn)?單元間采用獨立樓梯間、客貨雙電梯、獨立雙衛(wèi)生間?8間獨立廠房，相互干擾少?300-600㎡，滿足不同企業(yè)需求?純生產(chǎn)環(huán)境，平安有保障競爭性工程及成功個案模式長沙國際企業(yè)中心----產(chǎn)品價值體系競爭性工程及成功個案模式長沙國際企業(yè)中心----案例借鑒點借鑒點1：建筑總體布局可借鑒，能最大限度的實現(xiàn)空間利用和面積組合；競爭性工程及成功個案模式長沙國際企業(yè)中心----案例借鑒點借鑒點2：建筑單體布局可借鑒，能最大限度的實現(xiàn)單體建筑三面采光以及垂直動線載體的利用率。競爭性工程及成功個案模式長沙國際企業(yè)中心----案例借鑒點借鑒點3：園區(qū)內(nèi)綠化景觀錯落有致競爭性工程及成功個案模式長沙國際企業(yè)中心----案例借鑒點借鑒點4：開發(fā)模式復(fù)制、化資源整合為資源優(yōu)化競爭性工程及成功個案模式長沙國際企業(yè)中心----案例借鑒點競爭性工程及成功個案模式第四局部：自身條件分析工程根本概況工程SOWT分析自身條件分析工程根本概況SWOT分析優(yōu)勢SWOT分析劣勢SWOT分析時機SWOT分析威脅目標(biāo)客戶分析整理3號棟分析及預(yù)判目標(biāo)客戶分析整理5號棟分析及預(yù)判目標(biāo)客戶分析整理6號棟分析及預(yù)判附錄：后續(xù)工作建議產(chǎn)品建議價格初步建議物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)建議開發(fā)動線及開發(fā)時序；營銷、招商周期建議營銷場所組織方式建議工程啟動時間及入市時間