2025租賃合同的答辯狀

2025租賃合同的答辯狀答辯人就（2025）XX民初XX號原告XX訴答辯人租賃合同糾紛一案，針對原告訴狀中提出的解除《房屋租賃合同》（以下簡稱“合同”）、支付欠付租金36萬元及逾期違約金（以36萬元為基數(shù)，按日千分之一自2024年11月1日起計算至實際付清之日）、賠償房屋修復(fù)費用12萬元等三項訴訟請求，現(xiàn)依據(jù)事實與法律，提出如下答辯意見：一、原告主張解除合同無事實與法律依據(jù)，合同應(yīng)繼續(xù)履行根據(jù)合同第三條第2款約定：“租賃期限自2022年10月1日起至2027年9月30日止，共計5年?！钡谖鍡l第1款約定：“租金標準為每月3萬元，按季度支付，每期租金應(yīng)于每季度首月5日前支付（即1月5日、4月5日、7月5日、10月5日）?！贝疝q人確認2022年10月至2024年9月期間的租金已足額支付，2024年10月至12月租金（即第四季度租金9萬元）應(yīng)于2024年10月5日前支付，2025年1月至3月租金（即第一季度租金9萬元）應(yīng)于2025年1月5日前支付，2025年4月至6月租金（即第二季度租金9萬元）應(yīng)于2025年4月5日前支付，2025年7月至9月租金（即第三季度租金9萬元）應(yīng)于2025年7月5日前支付。截至原告起訴之日（2025年8月15日），答辯人僅欠付2025年4月至9月租金共計18萬元（而非原告訴稱的36萬元），且欠付行為具有合法抗辯理由，不構(gòu)成根本違約，原告無權(quán)單方解除合同。首先，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第七百一十二條規(guī)定：“出租人應(yīng)當履行租賃物的維修義務(wù)，但是當事人另有約定的除外?！焙贤谄邨l第1款明確約定：“租賃期間，房屋主體結(jié)構(gòu)、公共區(qū)域設(shè)施（包括但不限于屋頂防水、承重墻、電梯、消防管道）的維修責任由甲方（原告）承擔；乙方（答辯人）負責租賃房屋內(nèi)部非主體結(jié)構(gòu)設(shè)施（如墻面、地面裝飾、門窗把手）的日常維護?！?024年11月15日，因連續(xù)降雨導致租賃房屋屋頂大面積漏水（漏水點位于三樓會議室及二樓倉儲區(qū)），答辯人當日通過微信（聊天記錄見證據(jù)1）向原告指定聯(lián)系人王XX發(fā)送《維修通知書》，附現(xiàn)場漏水視頻及照片（證據(jù)2），要求原告于2024年11月20日前完成修復(fù)。原告直至2024年12月25日才安排工人到場，但僅對漏水點表面進行封堵，未徹底解決防水問題。2025年3月8日，雨季再次來臨，原漏水點及新增兩處墻面滲水（位于一樓接待區(qū)），答辯人再次通過EMS向原告寄送《關(guān)于要求履行房屋維修義務(wù)的函》（證據(jù)3，簽收記錄見證據(jù)4），明確告知“若7日內(nèi)未完成徹底維修，乙方將暫停支付下一期租金直至維修完成”。原告于2025年3月10日簽收該函，但截至2025年8月15日仍未履行維修義務(wù)，導致答辯人無法正常使用三樓會議室（原用于客戶接待及培訓，現(xiàn)因墻面發(fā)霉、線路受潮已停用）、二樓倉儲區(qū)（存放的紙質(zhì)檔案因滲水部分損毀，損失約2.8萬元，見證據(jù)56：損毀檔案清單及購買憑證）及一樓接待區(qū)（墻面水漬影響客戶觀感，2025年3月至7月客戶到訪量下降40%，經(jīng)第三方評估機構(gòu)測算，直接經(jīng)營損失約15萬元，見證據(jù)7：XX評估公司《損失評估報告》）。其次，根據(jù)《民法典》第七百一十三條第一款規(guī)定：“承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當相應(yīng)減少租金或者延長租期?！贝疝q人因原告拒不維修，于2025年4月10日委托XX裝修公司對屋頂及墻面進行全面防水處理，產(chǎn)生維修費用6.2萬元（證據(jù)8：維修合同及付款憑證）。根據(jù)合同約定及法律規(guī)定，該費用應(yīng)由原告承擔，答辯人有權(quán)從應(yīng)付租金中抵扣。因此，2025年4月至6月應(yīng)付租金9萬元中，答辯人已于2025年4月20日向原告發(fā)送《租金抵扣通知》（證據(jù)9），明確抵扣6.2萬元，實際應(yīng)支付2.8萬元；2025年7月至9月應(yīng)付租金9萬元中，因原告仍未解決滲水問題，答辯人依據(jù)《民法典》第五百二十五條“當事人互負債務(wù)，沒有先后履行順序的，應(yīng)當同時履行。一方在對方履行之前有權(quán)拒絕其履行請求。一方在對方履行債務(wù)不符合約定時，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行請求”之規(guī)定，行使同時履行抗辯權(quán)，暫停支付該期租金。綜上，答辯人欠付租金系因原告未履行法定及約定義務(wù)在先，且已通過合理方式主張權(quán)利，不構(gòu)成《民法典》第五百六十三條規(guī)定的“遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行”之根本違約情形，原告無權(quán)單方解除合同。二、原告訴請支付欠付租金36萬元及逾期違約金缺乏事實依據(jù)如前所述，截至2025年8月15日，答辯人僅欠付2025年4月至9月租金18萬元，且其中6.2萬元已依法抵扣原告應(yīng)承擔的維修費用，實際欠付金額應(yīng)為11.8萬元（18萬元6.2萬元）。原告訴稱“2024年11月至2025年10月租金均未支付”與事實不符：2024年10月至12月租金9萬元，答辯人已于2024年10月8日通過銀行轉(zhuǎn)賬支付（證據(jù)10：轉(zhuǎn)賬憑證）；2025年1月至3月租金9萬元，因原告2024年11月至12月未履行維修義務(wù)，答辯人于2025年1月6日向原告發(fā)送《關(guān)于暫緩支付租金的告知函》（證據(jù)11），明確“待房屋維修完成且損失確認后，將補足該期租金”，原告未提出異議（無證據(jù)顯示原告曾就2025年13月租金催繳），應(yīng)視為對暫緩支付的默認。關(guān)于逾期違約金，合同第五條第3款約定：“乙方未按約定時間支付租金的，每逾期一日，應(yīng)按未付金額的千分之一向甲方支付違約金?！钡鶕?jù)《民法典》第五百九十二條第二款規(guī)定：“當事人一方違約后，對方應(yīng)當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失請求賠償。”原告在明知房屋存在嚴重質(zhì)量問題且答辯人已多次催告維修的情況下，未積極履行維修義務(wù)，反而放任損失擴大，其主張的違約金不應(yīng)得到支持。此外，日千分之一的違約金標準（年利率36.5%）遠高于LPR四倍（2025年8月LPR為3.45%，四倍為13.8%），根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十九條，該約定過分高于實際損失，請求法院予以調(diào)減。三、原告訴請賠償房屋修復(fù)費用12萬元無事實依據(jù)，且違反誠實信用原則原告主張“答辯人擅自拆除二樓承重墻，導致房屋結(jié)構(gòu)損壞，需花費12萬元修復(fù)”，但根據(jù)合同第六條第2款約定：“乙方因經(jīng)營需要對房屋進行裝修或改造的，需提前15日向甲方提交設(shè)計方案，經(jīng)甲方書面同意后實施?！贝疝q人于2023年5月10日向原告提交《二樓區(qū)域改造方案》（證據(jù)12），明確“將二樓原隔斷墻（非承重墻，厚度12cm，經(jīng)XX建筑設(shè)計院鑒定為填充墻，見證據(jù)13）拆除，改為開放式辦公區(qū)”，原告于2023年5月15日在方案上簽署“同意按此方案實施”（證據(jù)14：方案簽字頁）。因此，答辯人拆除的是經(jīng)原告書面同意的非承重墻，不存在擅自破壞房屋結(jié)構(gòu)的行為。原告提交的《房屋安全鑒定報告》（證據(jù)15）系其單方委托XX檢測公司于2025年7月20日出具，報告中“二樓拆除的墻體為承重墻”的結(jié)論與答辯人提交的XX建筑設(shè)計院2023年5月《墻體結(jié)構(gòu)鑒定意見》（證據(jù)13）矛盾。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第四十一條，對于一方當事人就專門性問題自行委托有關(guān)機構(gòu)或者人員出具的意見，另一方當事人有證據(jù)或者理由足以反駁并申請鑒定的，人民法院應(yīng)予準許。答辯人已申請法院委托第三方有資質(zhì)的鑒定機構(gòu)對爭議墻體的結(jié)構(gòu)性質(zhì)進行重新鑒定（見《鑒定申請書》），在新的鑒定結(jié)論出具前，原告單方委托的鑒定報告不能作為定案依據(jù)。退一步講，即使爭議墻體被認定為承重墻，根據(jù)《民法典》第七百一十五條第二款規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失?！钡景钢写疝q人已取得原告書面同意，原告現(xiàn)主張賠償修復(fù)費用，實質(zhì)是違反其此前作出的允諾，違背誠實信用原則。此外，原告未提供任何修復(fù)費用的實際支出憑證（僅提交XX裝修公司出具的《預(yù)算表》，證據(jù)16），無法證明12萬元損失已實際發(fā)生，根據(jù)“誰主張、誰舉證”原則，原告應(yīng)承擔舉證不能的法律后果。四、原告應(yīng)向答辯人賠償因房屋質(zhì)量問題造成的損失如前所述，因原告未履行維修義務(wù)，導致答辯人遭受以下?lián)p失：1.2024年11月至2025年7月因房屋滲水造成的檔案損毀損失2.8萬元（證據(jù)56）；2.2025年3月至7月因接待區(qū)墻面水漬導致的經(jīng)營損失15萬元（證據(jù)7）；3.2025年4月自行維修產(chǎn)生的費用6.2萬元（證據(jù)8）。根據(jù)《民法典》第七百一十二條、第七百一十三條及第五百七十七條規(guī)定，原告作為出租人，未履行維修義務(wù)導致承租人