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文檔簡介
房地產(chǎn)估價理論與方法《房地產(chǎn)估價程序必看題庫知識點》模擬考試含答案一、單項選擇題(每題2分,共20分)1.房地產(chǎn)估價機構(gòu)在受理估價委托時,首要完成的工作是()。A.明確估價基本事項B.簽訂書面估價委托合同C.收取估價費用D.初步分析估價對象答案:B解析:根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》,受理估價委托的首要步驟是與委托人簽訂書面估價委托合同,以明確雙方權(quán)利義務(wù)。2.確定估價基本事項時,價值時點的確定應(yīng)()。A.由估價師根據(jù)經(jīng)驗自行決定B.與估價作業(yè)日期一致C.由委托人提出,估價師確認合理性D.以估價對象現(xiàn)狀為基準答案:C解析:價值時點由委托人提出,估價師需驗證其是否符合估價目的和相關(guān)規(guī)定,確保其合理性。3.制定估價作業(yè)方案時,不需要明確的內(nèi)容是()。A.估價人員分工B.估價報告提交時間C.估價方法的備選方案D.委托人的財務(wù)狀況答案:D解析:估價作業(yè)方案需明確估價目的、對象、時點、方法、人員分工、時間進度等,委托人財務(wù)狀況不屬于作業(yè)方案內(nèi)容。4.實地查勘估價對象時,估價師應(yīng)重點關(guān)注的是()。A.周邊環(huán)境的歷史變遷B.估價對象的權(quán)屬證明復(fù)印件C.房屋結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等實物狀況D.委托人提供的航拍圖答案:C解析:實地查勘的核心是核實估價對象的實物狀況(如結(jié)構(gòu)、裝修)、權(quán)益狀況(如權(quán)屬)和區(qū)位狀況,需現(xiàn)場觀察記錄。5.采用比較法估價時,選取的可比實例數(shù)量一般應(yīng)()。A.不少于3個B.510個C.12個D.無具體要求答案:A解析:《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定,比較法應(yīng)選取3個以上可比實例,確保數(shù)據(jù)代表性。6.估價結(jié)果確定時,對不同估價方法的測算結(jié)果進行綜合分析,優(yōu)先考慮的是()。A.評估人員的主觀判斷B.各方法測算結(jié)果的算術(shù)平均數(shù)C.與估價目的相匹配的方法的可靠性D.委托人對結(jié)果的預(yù)期答案:C解析:需根據(jù)估價目的、對象類型、資料可靠性等,判斷各方法測算結(jié)果的合理性,優(yōu)先采用更適用方法的結(jié)果。7.估價報告中“估價假設(shè)和限制條件”部分應(yīng)說明()。A.估價師的專業(yè)資格B.未對估價對象進行實地查勘的情況C.委托人提供資料的真實性責任D.估價結(jié)果的應(yīng)用范圍答案:C解析:該部分需說明假設(shè)委托人提供資料真實、估價對象符合規(guī)劃等前提,明確限制條件(如報告使用期限)。8.估價報告審核的重點不包括()。A.估價方法的適用性B.估價依據(jù)的完整性C.估價師的個人偏好D.測算過程的準確性答案:C解析:審核應(yīng)關(guān)注方法是否適用、依據(jù)是否充分、測算是否準確、結(jié)論是否合理,而非估價師個人偏好。9.估價資料保存期限最短應(yīng)為()。A.5年B.10年C.15年D.30年答案:C解析:根據(jù)規(guī)定,估價資料應(yīng)保存不少于15年,法定評估業(yè)務(wù)(如司法鑒定)需保存30年。10.因估價對象隱蔽工程質(zhì)量問題未被發(fā)現(xiàn)導(dǎo)致估價結(jié)果偏差,責任主要在于()。A.委托人未如實告知B.估價師未要求專業(yè)檢測C.房地產(chǎn)估價行業(yè)的局限性D.估價機構(gòu)未履行審核義務(wù)答案:B解析:估價師需對影響估價的重要因素進行合理核查,隱蔽工程問題若未通過專業(yè)檢測發(fā)現(xiàn),屬于估價師未盡合理注意義務(wù)。二、多項選擇題(每題3分,共15分)1.房地產(chǎn)估價基本事項包括()。A.估價目的B.價值時點C.估價對象D.價值類型答案:ABCD解析:基本事項包括明確估價目的、對象、時點和價值類型,是后續(xù)工作的基礎(chǔ)。2.搜集估價所需資料時,可通過()途徑獲取。A.委托人提供B.政府部門信息公開平臺C.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)D.估價師現(xiàn)場測量答案:ABCD解析:資料搜集途徑包括委托人提供、政府部門(如不動產(chǎn)登記中心)、行業(yè)機構(gòu)(如經(jīng)紀機構(gòu))及現(xiàn)場測量等。3.實地查勘估價對象時,必須參與的人員有()。A.注冊房地產(chǎn)估價師B.委托人C.估價助理D.物業(yè)管理人員答案:AC解析:《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定,實地查勘必須有至少一名注冊房地產(chǎn)估價師到場,助理可協(xié)助。4.估價報告中“估價結(jié)果”部分應(yīng)包含()。A.最終評估價值B.單價、總價C.價值內(nèi)涵說明D.測算過程詳細公式答案:ABC解析:估價結(jié)果需明確最終價值(單價、總價)、價值內(nèi)涵(如市場價值、抵押價值),測算過程在“估價測算”部分說明。5.估價資料保存內(nèi)容包括()。A.估價委托合同B.實地查勘記錄C.估價報告原件D.委托人財務(wù)報表答案:ABC解析:保存資料包括委托合同、查勘記錄、報告原件、測算底稿等,委托人財務(wù)報表不屬于必要保存內(nèi)容。三、判斷題(每題2分,共10分)1.估價委托合同可以口頭形式訂立,只要雙方認可即可。()答案:×解析:必須簽訂書面合同,以明確權(quán)利義務(wù),避免糾紛。2.價值時點可以晚于估價作業(yè)日期,如預(yù)測性估價。()答案:√解析:價值時點可以是過去、現(xiàn)在或未來(如期房估價),需與估價目的匹配。3.實地查勘時,估價師只需拍攝估價對象外觀照片,無需進入內(nèi)部。()答案:×解析:需盡可能進入內(nèi)部查勘實物狀況,無法進入時應(yīng)在報告中說明并作相應(yīng)假設(shè)。4.比較法中,可比實例的成交日期與價值時點相差不宜超過2年。()答案:×解析:規(guī)范要求一般不超過1年,特殊情況不超過2年但需進行市場狀況調(diào)整。5.估價報告審核可由未參與該項目的估價師完成。()答案:√解析:審核應(yīng)實行交叉審核,由未參與項目的估價師或負責人完成,確保獨立性。四、簡答題(每題8分,共24分)1.簡述房地產(chǎn)估價程序的主要步驟。答案:主要步驟包括:(1)受理估價委托;(2)確定估價基本事項(目的、對象、時點、價值類型);(3)制定估價作業(yè)方案;(4)搜集估價所需資料;(5)實地查勘估價對象;(6)選用估價方法進行測算;(7)確定估價結(jié)果;(8)撰寫估價報告;(9)審核估價報告;(10)交付估價報告;(11)保存估價資料。2.實地查勘估價對象時,應(yīng)記錄哪些主要內(nèi)容?答案:應(yīng)記錄:(1)實物狀況:建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、面積、層高、完損程度等;(2)權(quán)益狀況:權(quán)屬證書、土地性質(zhì)、使用期限、他項權(quán)利(如抵押)等;(3)區(qū)位狀況:位置、交通、周邊配套(教育、醫(yī)療)、環(huán)境景觀等;(4)拍攝照片(外觀、內(nèi)部關(guān)鍵部位);(5)查勘時間、人員及委托人或相關(guān)方在場情況。3.估價報告審核的主要內(nèi)容有哪些?答案:審核內(nèi)容包括:(1)估價依據(jù)是否充分(法律法規(guī)、技術(shù)標準、權(quán)屬資料等);(2)估價方法是否適用(是否符合對象類型和資料條件);(3)測算過程是否準確(參數(shù)選取、公式應(yīng)用、修正系數(shù)合理性);(4)估價結(jié)果是否合理(與市場情況、類似房地產(chǎn)價值是否一致);(5)報告內(nèi)容是否完整(各部分是否齊全,表述是否清晰);(6)估價假設(shè)是否合理(是否符合實際,限制條件是否明確)。五、案例分析題(共31分)案例背景:某房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托,對位于市中心的某住宅用途二手房進行市場價值評估,估價時點為2023年6月30日。估價師張某單獨完成以下操作:(1)電話確認委托事項后,未簽訂書面合同;(2)僅根據(jù)委托人提供的房產(chǎn)證復(fù)印件(未核實原件)確定權(quán)屬;(3)因委托人急于拿到報告,未進行實地查勘,僅參考中介提供的照片;(4)選用成本法測算,未說明不采用比較法的理由;(5)最終評估價值直接采用成本法結(jié)果,未進行綜合分析;(6)報告完成后由張某自行審核,未經(jīng)過其他人員復(fù)核;(7)報告交付后,將委托合同、測算底稿等資料保存10年。問題:指出上述操作中存在的錯誤,并說明理由。(15分)答案:存在以下錯誤:(1)未簽訂書面委托合同:違反《房地產(chǎn)估價規(guī)范》,必須簽訂書面合同明確雙方權(quán)利義務(wù)。(2分)(2)未核實權(quán)屬原件:應(yīng)查驗權(quán)屬證明原件,復(fù)印件無法確認真實性,可能導(dǎo)致權(quán)益狀況誤判。(2分)(3)未實地查勘:估價師必須實地查勘估價對象,僅用中介照片無法準確判斷實物狀況,違反程序要求。(3分)(4)未說明不采用比較法的理由:若未選用適用的比較法,需在報告中說明原因(如可比實例不足),否則方法選用不嚴謹。(3分)(5)未綜合分析測算結(jié)果:應(yīng)結(jié)合不同方法的測算結(jié)果(如比較法、成本法)進行綜合分析,直接采用單一方法結(jié)果可能偏離市場價值。(3分)(6)未交叉審核:報告需由未參與項目的估價師或負責人審核,自行審核無法保證獨立性和準確性。(2分)(7)資料保存期限不足:普通估價資料應(yīng)保存不少于15年,該機構(gòu)僅保存10年違反規(guī)定。(2分)案例延伸:若該估價項目為法院委托的司法拍賣評估(法定評估業(yè)務(wù)),上述錯誤中哪些需額外修正?(8分)答案:需額外修正的內(nèi)容:(1)資料保存期限:法定評估業(yè)務(wù)資料需保存不少于30年,原保存10年需延長至30年。(3分)(2)實地查勘要求更嚴格:司法評估中,若無法進入現(xiàn)場需由法院協(xié)助,不得僅依賴中介照片,否則可能影響評估結(jié)果的法律效力。(3分)(3)報告審核責任更重:法定評估報告需由估價機構(gòu)負責人或技術(shù)負責人復(fù)核,確保程序合規(guī)性,避免因程序瑕疵導(dǎo)致報告無效。(2分)案例拓展:某估價機構(gòu)對某工業(yè)廠房進行抵押估價,價值時點為2023年12月31日。估價師發(fā)現(xiàn)該廠房已出租給某企業(yè),租賃合同約定租金明顯低于市場水平。請分析該租賃情況對抵押價值的影響,并說明估價時應(yīng)如何處理。(8分)答案:影響:根據(jù)《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》,已出租房地產(chǎn)的抵押價值應(yīng)考慮租賃權(quán)對抵
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