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文檔簡介
房地產估價理論與方法《成本法及其運用在線測試》模擬練習卷含答案一、單項選擇題(每題2分,共20分)1.下列關于成本法基本公式的表述中,正確的是()。A.房地產價值=重置成本折舊B.房地產價值=土地重置成本+建筑物重置成本折舊C.房地產價值=土地重新取得成本+建筑物重置成本建筑物折舊D.房地產價值=土地開發(fā)成本+建筑物建設成本總折舊答案:C2.某建筑物建于2010年,經濟壽命50年,2023年因周邊新建垃圾處理廠導致其市場價值下降,這種折舊屬于()。A.物質折舊B.功能折舊C.經濟折舊D.自然折舊答案:C3.重置成本與重建成本的主要區(qū)別在于()。A.重置成本采用現代建筑材料和技術,重建成本采用原建筑材料和技術B.重置成本包含利潤,重建成本不包含利潤C.重置成本計算土地成本,重建成本不計算土地成本D.重置成本適用于舊房地產,重建成本適用于新房地產答案:A4.成本法中,開發(fā)利潤的計算基數通常不包括()。A.土地取得成本B.管理費用C.銷售稅費D.開發(fā)成本答案:C5.某宗地面積1000㎡,土地重新取得成本為800元/㎡,開發(fā)成本為1200元/㎡(含前期工程費、建筑安裝工程費等),管理費用為開發(fā)成本的3%,銷售費用為開發(fā)成本的2%,投資利息率為5%(計息期1年),銷售稅費為開發(fā)完成后價值的5.5%,開發(fā)利潤率為15%。采用成本法計算該宗地的市場價值時,投資利息應為()。A.(800+1200)×5%×1B.800×5%×1+1200×5%×0.5C.(800+1200×3%+1200×2%)×5%×1D.800×5%×1+(1200+1200×3%+1200×2%)×5%×0.5答案:B6.某建筑物建筑面積2000㎡,重置成本為3000元/㎡,已使用10年,經濟壽命50年,殘值率為2%。采用直線法計算年折舊額為()。A.2000×3000×(12%)/50B.2000×3000×(12%)/(5010)C.2000×3000×2%/50D.2000×3000/50答案:A7.成本法適用于評估()。A.正常開發(fā)的商品住宅B.學校、醫(yī)院等很少發(fā)生交易的房地產C.城市中心的高層寫字樓D.已出租的公寓答案:B8.某房地產土地重新取得成本為500萬元,建筑物重置成本為800萬元,建筑物累計折舊為200萬元,該房地產的市場價值應為()。A.500+800200=1100萬元B.500+(800200)=1100萬元C.(500+800)200=1100萬元D.500+800×(1折舊率)答案:B9.下列不屬于土地取得成本的是()。A.拆遷補償費用B.土地出讓金C.基礎設施建設費D.契稅答案:C10.某舊住宅因戶型落后導致其價值低于同類新房,這種折舊屬于()。A.物質折舊B.功能折舊C.經濟折舊D.外部折舊答案:B二、多項選擇題(每題3分,共15分,每題至少2個正確選項)1.成本法中的“成本”包括()。A.土地取得成本B.開發(fā)成本C.管理費用D.銷售稅費E.開發(fā)利潤答案:ABCDE2.建筑物折舊的類型包括()。A.物質折舊B.功能折舊C.經濟折舊D.自然折舊E.人為折舊答案:ABC3.計算重置成本時,需考慮的因素有()。A.建筑材料價格B.建筑技術C.建筑標準D.原建筑的設計風格E.開發(fā)商利潤答案:ABCE4.成本法的適用條件包括()。A.房地產市場不活躍,缺乏交易實例B.房地產具有獨特性,難以比較C.評估對象為新開發(fā)房地產D.評估對象為公益類房地產E.評估對象為老舊小區(qū)答案:ABCD5.下列關于投資利息計算的表述中,正確的有()。A.土地取得成本通常假設在開發(fā)期初一次性投入,計息期為整個開發(fā)期B.開發(fā)成本通常假設在開發(fā)期內均勻投入,計息期為開發(fā)期的一半C.管理費用一般與開發(fā)成本同步投入,計息規(guī)則相同D.銷售費用通常在開發(fā)完成時投入,不計利息E.投資利息的計算基數包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用答案:ABCE三、判斷題(每題2分,共10分,正確填“√”,錯誤填“×”)1.成本法中的“重置成本”是指重新建造與估價對象完全相同的建筑物所需的成本。()答案:×2.經濟折舊是由于外部環(huán)境變化引起的,通常無法通過修復來彌補。()答案:√3.計算開發(fā)利潤時,基數可以是土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用。()答案:√4.直線法計算折舊時,年折舊額=(重置成本殘值)/經濟壽命。()答案:√5.成本法評估的結果一定等于房地產的實際成本。()答案:×四、計算題(共35分)1.(10分)某宗住宅用地,面積5000㎡,規(guī)劃容積率2.5,土地重新取得成本為4000元/㎡(樓面地價)。開發(fā)成本為3000元/㎡(建筑面積),管理費用為開發(fā)成本的3%,銷售費用為開發(fā)成本的2%,投資利息率為6%(開發(fā)期2年,其中土地取得成本在期初一次性投入,開發(fā)成本、管理費用、銷售費用在開發(fā)期內均勻投入)。銷售稅費為開發(fā)完成后價值的5.5%,開發(fā)利潤率為20%(基數為土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用)。試計算該房地產開發(fā)完成后的總價值(要求列出計算步驟)。答案:(1)總建筑面積=5000×2.5=12500㎡(2)土地取得成本=4000×12500=5000萬元(3)開發(fā)成本=3000×12500=3750萬元(4)管理費用=3750×3%=112.5萬元(5)銷售費用=3750×2%=75萬元(6)投資利息=5000×6%×2+(3750+112.5+75)×6%×1=600+(3937.5×6%)=600+236.25=836.25萬元(7)開發(fā)利潤=(5000+3750+112.5+75)×20%=8937.5×20%=1787.5萬元(8)設開發(fā)完成后總價值為V,則:V=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤V=5000+3750+112.5+75+836.25+0.055V+1787.5V0.055V=5000+3750+112.5+75+836.25+1787.50.945V=11561.25V=11561.25/0.945≈12234.13萬元2.(15分)某建筑物建于2015年1月,建筑面積3000㎡,重置成本為4000元/㎡,經濟壽命60年,殘值率2%。2023年1月評估時,發(fā)現以下折舊因素:(1)物質折舊:因屋頂漏水未及時修復,需花費50萬元修復,修復后可使用58年;(2)功能折舊:因戶型設計落后,導致每平方米市場價值比同類新房低200元;(3)經濟折舊:因周邊產業(yè)外遷,整體價值下降10%。試計算該建筑物2023年1月的折舊總額及現值(要求分別計算物質折舊、功能折舊、經濟折舊)。答案:(1)物質折舊:①可修復物質折舊=50萬元②不可修復物質折舊(直線法):重置成本=3000×4000=1200萬元殘值=1200×2%=24萬元已使用年限=8年,剩余經濟壽命=608=52年(修復后剩余58年,說明原剩余壽命為52年,修復后延長6年,故不可修復部分按原剩余壽命計算)不可修復折舊額=(12002450)×8/60≈(1126)×8/60≈150.13萬元物質折舊總額=50+150.13=200.13萬元(2)功能折舊=3000×200=60萬元(3)經濟折舊=(1200200.1360)×10%≈(939.87)×10%≈93.99萬元(4)折舊總額=200.13+60+93.99≈354.12萬元(5)建筑物現值=1200354.12=845.88萬元3.(10分)某工業(yè)用地,土地重新取得成本為200萬元(熟地),建筑物重置成本為500萬元,已使用10年(經濟壽命50年),殘值率0。評估時發(fā)現:因建筑物設計過時,導致其功能折舊為重置成本的15%;因周邊同類廠房供過于求,經濟折舊為建筑物現值的10%。試計算該房地產的市場價值。答案:(1)建筑物物質折舊=500×10/50=100萬元(2)建筑物功能折舊=500×15%=75萬元(3)建筑物折舊前現值=50010075=325萬元(4)經濟折舊=325×10%=32.5萬元(5)建筑物最終現值=32532.5=292.5萬元(6)房地產市場價值=土地重新取得成本+建筑物最終現值=200+292.5=492.5萬元五、案例分析題(共20分)2023年6月,某估價機構受委托評估某市郊區(qū)一棟舊廠房的市場價值。已知信息如下:(1)土地情況:面積5000㎡,為國有出讓工業(yè)用地,剩余使用年限40年,土地重新取得成本為1200元/㎡(熟地價格);(2)建筑物情況:建于2008年6月,建筑面積8000㎡,磚混結構,重置成本為2500元/㎡,經濟壽命50年,殘值率0;(3)折舊因素:①物質折舊:因長期未維護,墻面、屋頂破損,需修復費用80萬元,修復后剩余經濟壽命45年;②功能折舊:原設計為單層廠房,現市場需求為雙層廠房,若改造為雙層需額外成本200萬元,改造后可增加建筑面積4000㎡(評估時不考慮改造后的增值);③經濟折舊:因區(qū)域規(guī)劃調整,周邊工業(yè)用地需求下降,導致土地價值貶值5%,建筑物價值貶值8%。要求:采用成本法計算該舊廠房2023年6月的市場價值(需分步計算土地價值、建筑物折舊及現值,最終得出房地產總價值)。答案:1.土地價值計算:土地重新取得成本=5000×1200=600萬元經濟折舊=600×5%=30萬元土地現值=60030=570萬元2.建筑物重置成本=8000×2500=2000萬元3.建筑物折舊計算:(1)物質折舊:①可修復物質折舊=80萬元②不可修復物質折舊:已使用年限=15年,修復后剩余經濟壽命=45年,總經濟壽命=15+45=60年(原經濟壽命50年,修復后延長10年)
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