延吉市物業(yè)管理辦法原文_第1頁
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文檔簡介

延吉市物業(yè)管理辦法原文一、總則(一)目的與依據(jù)為了規(guī)范延吉市物業(yè)管理活動,維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合本市實際,制定本辦法。(二)適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。本辦法所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。(三)基本原則物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、政府監(jiān)管相結(jié)合的原則,實行業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)相對獨立、相互制衡的機制。(四)管理體制市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作,監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé),調(diào)解物業(yè)管理糾紛,協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。二、業(yè)主及業(yè)主大會(一)業(yè)主定義本辦法所稱業(yè)主,是指房屋的所有權(quán)人。(二)業(yè)主權(quán)利與義務(wù)1.業(yè)主權(quán)利按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;參加業(yè)主大會會議,行使投票權(quán);選舉業(yè)主委員會成員,并享有被選舉權(quán);監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。2.業(yè)主義務(wù)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;按時交納物業(yè)服務(wù)費用;法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。(三)業(yè)主大會的成立1.成立條件一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求,報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料:物業(yè)管理區(qū)域證明;房屋及建筑物面積清冊;業(yè)主名冊;建筑規(guī)劃總平面圖;交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明;物業(yè)服務(wù)用房配置證明;其他有關(guān)的文件資料。2.籌備組街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到建設(shè)單位報送的籌備首次業(yè)主大會會議所需文件資料之日起三十日內(nèi),組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組?;I備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和社區(qū)居民委員會代表組成?;I備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù),其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半,籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任?;I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi),組織召開首次業(yè)主大會會議。(四)業(yè)主大會的職責(zé)1.制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;2.制定和修改管理規(guī)約;3.選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;4.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);5.籌集和使用專項維修資金;6.改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;7.改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動;8.有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。(五)業(yè)主大會會議1.會議形式業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但是,應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。2.會議表決業(yè)主大會決定本辦法第十一條第(五)項至第(八)項規(guī)定的事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定本辦法第十一條規(guī)定的其他事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。三、業(yè)主委員會(一)業(yè)主委員會的組成與任期業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生,由五至十一人的單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,并符合下列條件:1.具有完全民事行為能力;2.遵守國家有關(guān)法律、法規(guī);3.遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約,模范履行業(yè)主義務(wù);4.熱心公益事業(yè),責(zé)任心強,公正廉潔;5.具有一定的組織能力;6.具備必要的工作時間。業(yè)主委員會委員任期由業(yè)主大會議事規(guī)則約定,每屆任期不超過五年,可以連選連任。(二)業(yè)主委員會的職責(zé)1.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;2.召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況;3.與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;4.及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;5.監(jiān)督管理規(guī)約的實施;6.督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用;7.組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用;8.調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;9.業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。(三)業(yè)主委員會的工作規(guī)則業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議,應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席,作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于會議召開三日前,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程,聽取業(yè)主的意見和建議。(四)業(yè)主委員會的備案業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),持下列文件向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案:1.業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況;2.管理規(guī)約;3.業(yè)主大會議事規(guī)則;4.業(yè)主委員會委員名單。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到前款規(guī)定的備案文件之日起十日內(nèi),出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明。四、前期物業(yè)管理(一)前期物業(yè)服務(wù)合同在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是,期限未滿、業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。(二)臨時管理規(guī)約建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前,制定臨時管理規(guī)約,對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約,不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時,應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。(三)前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于三個或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。(四)物業(yè)承接查驗在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會的監(jiān)督下,向業(yè)主委員會移交下列資料:1.竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;2.設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;3.物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;4.物業(yè)管理所必需的其他資料。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交資料后十日內(nèi),委托專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。五、物業(yè)服務(wù)(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格,并依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè),其資質(zhì)等級按照最低等級核定,并設(shè)一年的暫定期。(二)物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。(三)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定,以及物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供下列物業(yè)服務(wù):1.物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理;2.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理;3.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔、垃圾分類收集、清運及雨、污水管道的疏通;4.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理;5.物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù);6.物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的管理;7.法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合國家和地方有關(guān)規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同的約定。(四)物業(yè)服務(wù)費用1.收費方式物業(yè)服務(wù)費用可以采取包干制或者酬金制等方式。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用,盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。2.費用構(gòu)成物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分:管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用;物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;辦公費用;物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用;經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用,應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支,不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。3.費用調(diào)整物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置,將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進行公示。物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)需要調(diào)整的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置就調(diào)整理由、項目、標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容進行公示,并經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。(五)專項維修資金專項維修資金屬于業(yè)主所有,專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造,不得挪作他用。專項維修資金的交存、使用、管理,按照國家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。(六)物業(yè)管理用房建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務(wù)用房,建筑面積按照建設(shè)工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置,最少不低于一百平方米。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨立成套裝修房屋,具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能。物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。六、物業(yè)的使用與維護(一)物業(yè)使用規(guī)范業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用物業(yè),不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),并與其簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、物業(yè)使用人。(二)物業(yè)維修養(yǎng)護1.共用部位與共用設(shè)施設(shè)備物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護責(zé)任,按照下列規(guī)定承擔(dān):屬于人為損壞的,由責(zé)任人承擔(dān)維修、養(yǎng)護責(zé)任;屬于物業(yè)服務(wù)合同約定的維修、養(yǎng)護范圍的,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)維修、養(yǎng)護責(zé)任;屬于保修范圍和保修期限內(nèi)的,由建設(shè)單位承擔(dān)維修、養(yǎng)護責(zé)任;屬于專項維修資金列支范圍的,按照有關(guān)規(guī)定使用專項維修資金維修、養(yǎng)護。2.專有部分業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利,但不得危及建筑物的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主專有部分的維修、養(yǎng)護由業(yè)主負(fù)責(zé)。(三)改變共有部分用途業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的,應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定使用。七、法律責(zé)任(一)對業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的處罰業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會違反本辦法規(guī)定,有下列行為之一的,由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正;逾期不改正的,按照下列規(guī)定予以處罰:1.未按照本辦法規(guī)定召開業(yè)主大會會議的,處五千元以上一萬元以下的罰款;2.未按照本辦法規(guī)定選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不符合規(guī)定的,責(zé)令限期選舉或者重新選舉;拒不改正的,處五千元以上一萬元以下的罰款;3.業(yè)主委員會未按照本辦法規(guī)定備案的,處五千元以下的罰款;4.業(yè)主委員會委員資格終止后未按照本辦法規(guī)定及時移交有關(guān)資料的,責(zé)令限期移交;逾期不移交的,處一千元以上五千元以下的罰款;5.業(yè)主、物業(yè)使用人違反本辦法規(guī)定,擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的,處五千元以上五萬元以下的罰款。(二)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的處罰物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定,有下列行為之一的,由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的,按照下列規(guī)定予以處罰:1.未按照本辦法規(guī)定簽訂物業(yè)服務(wù)合同的,處五萬元以上十萬元以下的罰款;2.未按照本辦法規(guī)定提供相應(yīng)服務(wù)的,責(zé)令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上五萬元以下的罰款;3.未按照本辦法規(guī)定公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況的,責(zé)令限期改正;逾期不改正的,處一千元以上五千元以下的罰款;4.未按照本辦法規(guī)定管理和使用專項維修資金的,責(zé)令限期改正;逾期不改正的,處五萬元以

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