優(yōu)化住宅物業(yè)管理方案

住宅物業(yè)管理方案

?、概述

某項目位于甲縣城東，將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、

經(jīng)濟(jì)中心，地理位置優(yōu)越,物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物

業(yè)背景,某小區(qū)日勺物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要。

二、目的

貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項目構(gòu)思，引進(jìn)大都市物業(yè)管理理念,

通過優(yōu)良的服務(wù)將某小區(qū)管理成都市居住區(qū)，讓業(yè)主在縣城

里享有都市生活氣氛。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大,力促某小區(qū)

物業(yè)保值增值。樹立某物管企業(yè)品牌,

三、組織

物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，目前多數(shù)物'業(yè)管理企業(yè)處在虧

損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理企業(yè)日勺組織要愈加簡潔、實用，減少

組織內(nèi)耗及勞資成本等。

反饋

運(yùn)行機(jī)制

組織構(gòu)造圖

經(jīng)營環(huán)境圖

四、人事

人事設(shè)置原則：一人多崗，不要因人設(shè)崗。估計16名員工。

序號崗位人數(shù)重要職責(zé)怪注

經(jīng)理1在董事會領(lǐng)導(dǎo)下,全面負(fù)責(zé)經(jīng)營等。

2經(jīng)營部主任1詳細(xì)經(jīng)營事務(wù)、人事等。

3辦事員3文書、財務(wù)、勞資、后勤等。財會要持證

4物業(yè)管理員1詳細(xì)物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費(fèi)、維保服務(wù)

等。

5安全護(hù)衛(wèi)員7門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。

6水電工1公共區(qū)域水電設(shè)施維護(hù)、水電維修服務(wù)等。

7保潔員2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等。

員工招聘后即由企業(yè)聘任時物業(yè)管理顧問企業(yè)進(jìn)行培訓(xùn)I,骨

干員工將送市主管部門附崗位培訓(xùn)構(gòu)造培訓(xùn)。培訓(xùn)率100%。

五、經(jīng)營預(yù)測

a）經(jīng)營收入:萬元

1物業(yè)管理費(fèi)：萬元

應(yīng)收萬元

30000*12*=126000

估計收入萬元

1維修服務(wù)費(fèi):萬元

1特約服務(wù):萬元

1其他收入:萬元

b）支出：萬元

1人員工資福利：14萬元

1辦公費(fèi)用：萬元

住宅物業(yè)管理方案佚名

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1維修保養(yǎng)費(fèi)用：萬元

1稅金:萬元

1不可預(yù)見費(fèi)用：萬元

c）潤虧:一萬元

d）物業(yè)接管期間

前期投入：10萬元

e）公共性服務(wù)費(fèi)構(gòu)成測算:萬元/年,元/月*m2

員工的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)

序號崗位人數(shù)工資原則工資合計

經(jīng)理

2經(jīng)營部主任1800800

3辦事員36001800

4物業(yè)管理員1800800

5安全護(hù)衛(wèi)員75003500

6水電工1700700

7保潔員2400800

工資總額合計9600

工資總額合計：9600元/月；115200元/年

福利：115200*23%=26496

合計：14..17萬元/年

公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi)：萬元

綠化管理費(fèi)：綠化率45%萬口2*1元/年*m2二萬元

清潔衛(wèi)生費(fèi)：2人*12月*80元/月*人二萬元

安全護(hù)衛(wèi)費(fèi)：7人*200元/年*人二萬元

辦公費(fèi):按管理人員工資總額25%計算

萬元*25%二萬元

固定資產(chǎn)折舊費(fèi):按10%計算即1萬元

稅費(fèi):按營收%繳納即萬元

保險費(fèi):暫不投保

合理利潤:按營收8%計算萬元

但為減輕業(yè)主承擔(dān)，我司將通過多元化經(jīng)營、特約服務(wù)，嚴(yán)控

經(jīng)營成本等多項措施增長收入，減少支此從而減少公共性

服務(wù)費(fèi)價格，擬向政府物價主管部門申報本小區(qū)公共性服務(wù)

費(fèi)價格指導(dǎo)價格為元/月*m2。

六、前期物業(yè)接管

a）派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗收。

b）物業(yè)接管驗收

1既應(yīng)從此后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗收,也應(yīng)站在

業(yè)主的立場上，對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗收，以維護(hù)業(yè)主的合法

權(quán)益。

1是物業(yè)通過竣工驗收后，對物業(yè)主體構(gòu)造安全和使用功能

口勺再驗收；

1供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用;

1房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)；

1貫徹物業(yè)的保修事宜。保證保修項目、期限、原則、責(zé)任、

方式的I貫徹,重大保修項目細(xì)則與圖紙校驗到位；

1接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術(shù)資料進(jìn)行對照檢查,

發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏啊，應(yīng)以書面形式上報開發(fā)商，祈

求予以協(xié)助處理G

1接管小組按《設(shè)備移交清單》，對各類設(shè)備按數(shù)量、規(guī)格、

性能、容量等進(jìn)行對照檢查，發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備與移交清單不符

或有缺漏日勺,應(yīng)以書面形式上報開發(fā)商,祈求予以協(xié)助處理。

1接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進(jìn)行全面檢查,

并將檢查記錄在冊,對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時督促有關(guān)單位迅速

處理。

1在保修期內(nèi)，因施工、安裝、設(shè)備等原因產(chǎn)生口勺質(zhì)量

住宅物業(yè)管理方案佚名

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瀏覽量：問題，企業(yè)應(yīng)查明原因，及時上報開發(fā)商，祈求盡快

處理。

1抄水、電、氣表的底數(shù)，記錄立案。

1接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開

發(fā)商督促建筑商對存在的問題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直至完全合

格。

1接管驗收符合規(guī)定后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽訂驗收合格憑證,

簽發(fā)接管文獻(xiàn)。

1當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文獻(xiàn)，辦理了必要的手續(xù)后來,

整個物業(yè)驗收與接管工作即完畢。

七、入伙

、準(zhǔn)備工作

1治安方面：小區(qū)四面種綠籬或安裝防護(hù)欄;增設(shè)報警系統(tǒng);

統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗；

1車輛管理:增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志;封閉小區(qū)由多種出入口到一

進(jìn)一出；增設(shè)自行車棚;加固架空層車庫；

1垃圾清運(yùn):增設(shè)垃圾池或垃圾清運(yùn)站等

1樓道燈：改用節(jié)能燈

1分步購置辦公、護(hù)衛(wèi)、保潔、水電工等設(shè)備及工屬具和員

工工作服等；

1制定入住流程；

1印刷入住表格；

2、協(xié)調(diào)工作

1與供電局、自來水企業(yè)、石油液化氣企業(yè)和郵局等單位搞

好聯(lián)絡(luò)工作，保證住戶入住后的水、電、氣等H勺供應(yīng)。

1代業(yè)主與企業(yè)聯(lián)絡(luò)安裝事宜,爭取現(xiàn)場放號，以便業(yè)

主。

1與學(xué)校、派出所和居委會聯(lián)絡(luò)，理解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的

手續(xù)辦理細(xì)節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)絡(luò)，入住時公告。

3、入伙現(xiàn)場

入伙準(zhǔn)備、協(xié)調(diào)工作到位后，要布署入伙現(xiàn)場,彩旗、橫幅、

花卉、背景音樂，安全護(hù)衛(wèi)立崗、巡更，迎接業(yè)主入伙。

舉行入伙典禮:邀請政府官員、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩，造

聲勢。

注意事項：防止后期工地的灰塵、噪音等不友好的現(xiàn)象。

4、業(yè)主、使用權(quán)人入住程序

發(fā)函辦入伙手續(xù)

簽約

5、辦理入伙手續(xù)程序

已繳款票據(jù)入伙手續(xù)書、身份證、購房協(xié)議

確認(rèn)業(yè)主身份繳清代墊代繳費(fèi)用、裝修保證金

建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)、物管費(fèi)，蓋章

業(yè)主簽訂

向業(yè)主

八、物業(yè)裝修與管理

業(yè)主在收樓后有權(quán)對自己所購物業(yè)進(jìn)行裝修，但裝修必須在

規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行。其有關(guān)規(guī)定包括：國家建設(shè)部公布的《建

筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管

理規(guī)定》。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)

進(jìn)行申請登記，包括填寫業(yè)主裝修申請表、領(lǐng)取《裝修管理

規(guī)定》，根據(jù)約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證

金,經(jīng)同意后方可動工。業(yè)主在裝修完畢后來，物業(yè)管理企業(yè)

應(yīng)組織驗收,合格后即退還裝修押金及保證金。

業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時，需如實填寫裝修

施工內(nèi)容，并注明委托施工單位及進(jìn)場人數(shù)，業(yè)主、施工隊及

物業(yè)管理企業(yè)三方應(yīng)在申請書上簽字蓋章。

九、物業(yè)檔案日勺建立

物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設(shè)開發(fā)成果的記錄,是后來

實行物業(yè)管理時對工程維修、配套、改造必不可少的根據(jù),

也是更換物業(yè)管理企業(yè)時必須移交的）內(nèi)容之一?，F(xiàn)代建筑工

程伴隨科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高,樓宇設(shè)備設(shè)施以

及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來越多，越來越復(fù)雜，越

來越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成

了維修必不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立重要抓搜集、

整頓、歸案、運(yùn)用四個環(huán)節(jié)。搜集的關(guān)鍵是盡量完整，時間

上講是指從

住宅物業(yè)管理方案佚名

時間:2023-7-23

瀏覽量：規(guī)劃設(shè)計到工程竣工的所有工程技術(shù)維修資料;從

空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，從地下到樓頂、從主體

到配套、從建筑物到環(huán)境，整頓的重點是去偽存真、留下有

用時，歸檔就是按照資料自身日勺內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)絡(luò)進(jìn)行科學(xué)地

分類與保留，運(yùn)用即是在后來的管理過程中使用并加以充

實。

十、平常管理

房屋管理運(yùn)作一覽表

工作內(nèi)容查對業(yè)主裝修審核巡視跟蹤監(jiān)督走訪回訪熟悉收

費(fèi)財務(wù)

頻度天一天內(nèi)辦完二遍/天，入伙期間6H/天,消滅違章于未

然每周三次100%

原則精確符合規(guī)定，無危及安全、外觀無變化、用途無變化

無亂堆亂放、亂挖亂接，無違章裝修，房屋完好率100%投訴

率1%。如下。無違章裝修及時聽取業(yè)主意見、滿足業(yè)主合理

規(guī)定，業(yè)主滿意率99%以上對小區(qū)幢數(shù)、套數(shù)、面積、公共實

行、管線、開關(guān)、業(yè)主幢號、房號、姓名、單位、以及

家庭狀況等隨問隨答,對時率90%以上收繳率90%以上日清月

結(jié),帳表相符,每六個月帳目向業(yè)主公開一次

工作程序8:00?8:30向總值班理解和處理業(yè)主保修、投訴。

8:30~17:00跟蹤監(jiān)督、巡視、走訪、整頓檔案

綠化管理

工作項目澆水施肥修剪整形病蟲防治除雜草保潔補(bǔ)苗

工作規(guī)定冬春季晴天每二天澆一次水，時間近午為宜；夏秋

季每天二次，時間近早晚為宜春秋季一遍，根據(jù)長勢局部加

施灌木和粗生喬木春秋季多遍;冬季喬木一遍春夏秋季多遍,

冬季清園，嚴(yán)重者重點防治每月一遍，嚴(yán)重者半月一遍8H/天

春夏季一遍,嚴(yán)重者隨缺隨補(bǔ)

原則均勻，保持綠色長勢良好均勻，無重、無漏喬木剪下叢生

枝、內(nèi)生枝、整形，灌木造型，地被草保持30?50川川長勢優(yōu)良

不污染環(huán)境純度90%以上保潔率99%以上綠化率95%以上

程序7:00~9:30澆水、施肥;9:30~11:30除雜草、整形、保

潔；13:30~15:30除殺蟲、補(bǔ)缺、保潔；15:30~17:00澆水、

施肥

房屋及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)運(yùn)作一覽表

工作內(nèi)容裝修審查、監(jiān)督巡視清理室內(nèi)維修室外維修及養(yǎng)護(hù)

道路停車場天面樓梯及墻面明溝暗溝外墻供水供電供氣路

燈

頻度8H內(nèi)隨來隨辦，隨進(jìn)度進(jìn)行每天一遍污水井、雨水井一

遍/月，化糞池一遍/六個月，污水管二遍/季急修不過夜，小

修補(bǔ)24H內(nèi)，中修二天,大修二天內(nèi)有回音檢查二遍/天,及時

維修每月檢查一遍每二年漆刷一遍,每周查換梯燈一遍，隨

壞隨修每周檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，即壞即修每

月檢查一遍，責(zé)任范圍內(nèi)即壞即修，責(zé)任區(qū)外及時匯報有關(guān)

部門每月檢查一遍，即壞即修

原則符合規(guī)定，無危及安全、外觀，無變化用途熟悉房屋公用

設(shè)施、種類、位置、分布、安全規(guī)定、開關(guān)位置，公用設(shè)施

完好率90%以上無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100%憑

票收費(fèi)不索要小費(fèi)、好處，回訪率100%,業(yè)主滿意率90%以上

平整率無積水，缺損，完好率90%以上無積水，無漏隔熱層完

好整潔無缺,扶手完好,梯燈正常,無張貼痕跡暢通無積水、

無塌陷無鼠洞無脫無鼓、無滲水、無違章、整潔統(tǒng)一運(yùn)作正

常,無亂搭亂接,無泄漏燈泡正常，燈罩完好率90%以上

程序8:00?8:30向總值班理解和處理業(yè)主保修、投訴。

8:30~17:00跟蹤監(jiān)督、養(yǎng)護(hù)維修、巡視、走訪、整頓檔案

工作內(nèi)容定崗檢查流動檢查學(xué)習(xí)與訓(xùn)練

消防設(shè)施家居安全違法行為裝修監(jiān)督車輛行駛停放保潔單

車、摩托保管突發(fā)事件學(xué)習(xí)法規(guī)教育訓(xùn)練

頻度24H每周一遍24H,每20分鐘一遍24H5分鐘內(nèi)抵達(dá)現(xiàn)場

每周一次,每次1H

原則人車進(jìn)出有序,車輛發(fā)牌、登記,交費(fèi)90%以上,無收購、

乞討、商販等可疑人物進(jìn)出。完好率100%被盜、刑事、火災(zāi)、

治安案件發(fā)生率2%。違章率5%如下無違章、無鳴笛叫人100%

無違章采用對日勺、恰當(dāng)措施國家和地措施規(guī)、業(yè)主公約等遵

紀(jì)遵法、嚴(yán)明安全護(hù)衛(wèi)紀(jì)律健身、隊列等常規(guī)訓(xùn)練

安全護(hù)衛(wèi)、停車管理

住宅物業(yè)管理方案佚名

時間:2023-7-23

瀏覽量：保潔管理

工作項目地面清潔保潔樓梯道垃圾清運(yùn)消殺滅鼠、蜂螂

頻度二遍/天14H/天掃二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二

遍/月，向業(yè)主發(fā)藥一次/年

原則地面無雜物、垃圾、道路無泥沙，無雜草、積水,單車棚、

樓梯口無雜物和蜘蛛網(wǎng)，清