商品房銷(xiāo)售面積管理辦法

商品房銷(xiāo)售面積管理辦法一、總則（一）目的為了加強(qiáng)商品房銷(xiāo)售面積的管理，規(guī)范商品房銷(xiāo)售行為，保障交易雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于在中華人民共和國(guó)境內(nèi)新建商品房的銷(xiāo)售活動(dòng)。（三）基本原則1.合法合規(guī)原則商品房銷(xiāo)售面積的確定、測(cè)量、計(jì)算等活動(dòng)必須嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保銷(xiāo)售行為合法有效。2.準(zhǔn)確公正原則銷(xiāo)售面積的測(cè)量和計(jì)算應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確無(wú)誤，遵循公正、公平的原則，不得損害任何一方的利益。3.信息透明原則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實(shí)向購(gòu)房者提供商品房銷(xiāo)售面積的相關(guān)信息，保證信息的真實(shí)性、完整性和透明度。二、銷(xiāo)售面積的定義與計(jì)算（一）定義商品房銷(xiāo)售面積是指購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。（二）套內(nèi)建筑面積計(jì)算1.套內(nèi)使用面積套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和。套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。不包括在結(jié)構(gòu)面積之內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。2.套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體所占的面積，墻體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻體面積的計(jì)算方法為：共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。3.陽(yáng)臺(tái)建筑面積原設(shè)計(jì)的封閉式陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；挑陽(yáng)臺(tái)（底陽(yáng)臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建設(shè)筑面積；凹陽(yáng)臺(tái)按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積。（三）公用建筑面積計(jì)算1.公用建筑面積由以下兩部分組成電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。2.不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積的范圍作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚及人防工程等建筑面積；售房單位自營(yíng)、自用的房屋；為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。3.公用建筑面積計(jì)算方法整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積÷套內(nèi)建筑面積之和。各套（單元）的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，得到購(gòu)房者應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。三、銷(xiāo)售面積的測(cè)量（一）測(cè)量機(jī)構(gòu)資質(zhì)要求商品房銷(xiāo)售面積的測(cè)量應(yīng)當(dāng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行。房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備國(guó)家規(guī)定的測(cè)繪資質(zhì)條件，并按照資質(zhì)等級(jí)承擔(dān)相應(yīng)的測(cè)繪業(yè)務(wù)。（二）測(cè)量程序1.委托申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售前，向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)提出測(cè)量委托申請(qǐng)，并提交相關(guān)資料，包括建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑設(shè)計(jì)圖紙等。2.現(xiàn)場(chǎng)勘查測(cè)繪機(jī)構(gòu)接到委托后，應(yīng)當(dāng)安排專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘查，核實(shí)房屋的實(shí)際建造情況，包括房屋的層數(shù)、結(jié)構(gòu)、布局等，確保測(cè)量數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。3.測(cè)量作業(yè)測(cè)繪人員按照國(guó)家規(guī)定的測(cè)量規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房屋的套內(nèi)建筑面積和公用建筑面積進(jìn)行測(cè)量。測(cè)量過(guò)程中應(yīng)當(dāng)使用符合精度要求的測(cè)量?jī)x器和工具，并做好測(cè)量記錄。4.數(shù)據(jù)計(jì)算與審核測(cè)量完成后，測(cè)繪機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)測(cè)量數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算和審核，確保計(jì)算結(jié)果準(zhǔn)確無(wú)誤。審核過(guò)程中應(yīng)當(dāng)對(duì)測(cè)量方法、數(shù)據(jù)來(lái)源、計(jì)算過(guò)程等進(jìn)行全面檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正。5.出具測(cè)繪報(bào)告測(cè)繪機(jī)構(gòu)在完成測(cè)量數(shù)據(jù)的計(jì)算和審核后，應(yīng)當(dāng)出具商品房面積測(cè)繪報(bào)告。測(cè)繪報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括房屋的基本信息、測(cè)量依據(jù)、測(cè)量方法、套內(nèi)建筑面積和公用建筑面積的計(jì)算結(jié)果等內(nèi)容，并加蓋測(cè)繪機(jī)構(gòu)公章和注冊(cè)測(cè)繪師印章。（三）測(cè)量誤差處理1.允許誤差范圍商品房銷(xiāo)售面積的測(cè)量誤差應(yīng)當(dāng)在國(guó)家規(guī)定的允許范圍內(nèi)。一般情況下，套內(nèi)建筑面積的測(cè)量誤差絕對(duì)值不得超過(guò)3%，公用建筑面積分?jǐn)偟挠?jì)算誤差不得超過(guò)±0.06m2。2.誤差處理方式當(dāng)測(cè)量誤差在允許范圍內(nèi)時(shí)，以測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的測(cè)繪報(bào)告為準(zhǔn)，作為商品房銷(xiāo)售面積的結(jié)算依據(jù)。當(dāng)測(cè)量誤差超過(guò)允許范圍時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與購(gòu)房者協(xié)商解決。協(xié)商不成的，可以按照以下方式處理：誤差絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由購(gòu)房者補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸購(gòu)房者。因公用建筑面積分?jǐn)傆?jì)算誤差超過(guò)±0.06m2部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)或由購(gòu)房者按比例分?jǐn)偂Ｋ?、銷(xiāo)售面積的公示與告知（一）公示要求1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在售樓處顯著位置公示商品房銷(xiāo)售面積的相關(guān)信息，包括測(cè)繪機(jī)構(gòu)的名稱(chēng)、資質(zhì)等級(jí)，測(cè)繪報(bào)告的編號(hào)、出具日期，以及每套房屋的套內(nèi)建筑面積、公用建筑面積分?jǐn)偳闆r等。2.公示內(nèi)容應(yīng)當(dāng)清晰、準(zhǔn)確、完整，便于購(gòu)房者查閱。公示期限自商品房銷(xiāo)售之日起至交付使用之日止。（二）告知義務(wù)1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在與購(gòu)房者簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者詳細(xì)告知商品房銷(xiāo)售面積的計(jì)算方法、測(cè)量依據(jù)、測(cè)繪機(jī)構(gòu)等信息，并出示測(cè)繪報(bào)告。2.告知內(nèi)容應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式記錄，并由購(gòu)房者簽字確認(rèn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將告知內(nèi)容作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的附件，與合同一并保存。五、銷(xiāo)售面積的變更與處理（一）變更情形1.經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房結(jié)構(gòu)形式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向等發(fā)生變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知購(gòu)房者。2.因設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房面積發(fā)生變化的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定重新進(jìn)行測(cè)量，并根據(jù)測(cè)量結(jié)果調(diào)整商品房銷(xiāo)售面積。（二）處理方式1.購(gòu)房者在接到通知后有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。購(gòu)房者在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受變更。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知購(gòu)房者的，購(gòu)房者有權(quán)退房。購(gòu)房者退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在購(gòu)房者提出退房之日起30日內(nèi)將購(gòu)房者已付房?jī)r(jià)款退還給購(gòu)房者，并支付已付房?jī)r(jià)款利息。3.購(gòu)房者不退房的，應(yīng)當(dāng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，就變更后的商品房?jī)r(jià)格、面積、交付日期等事項(xiàng)作出約定。六、銷(xiāo)售面積糾紛處理（一）協(xié)商解決購(gòu)房者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房銷(xiāo)售面積問(wèn)題上發(fā)生糾紛的，應(yīng)當(dāng)首先通過(guò)協(xié)商解決。雙方可以就爭(zhēng)議事項(xiàng)進(jìn)行溝通、協(xié)商，尋求達(dá)成一致意見(jiàn)。（二）調(diào)解協(xié)商不成的，可以向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)或消費(fèi)者協(xié)會(huì)申請(qǐng)調(diào)解。房地產(chǎn)管理部門(mén)或消費(fèi)者協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，對(duì)雙方的糾紛進(jìn)行調(diào)解，促使雙方達(dá)成和解協(xié)議。（三）仲裁或訴訟經(jīng)調(diào)解仍無(wú)法解決糾紛的，購(gòu)房者可以根據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的仲裁條款或另行達(dá)成的仲裁協(xié)議，向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁；也可以直接向人民法院提起訴訟。仲裁機(jī)構(gòu)或人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)事實(shí)和法律規(guī)定，對(duì)糾紛作出公正裁決或判決。七、監(jiān)督管理（一）主管部門(mén)職責(zé)1.縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房銷(xiāo)售面積的監(jiān)督管理工作。2.房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，定期對(duì)測(cè)繪機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、業(yè)務(wù)開(kāi)展情況等進(jìn)行檢查，確保測(cè)繪機(jī)構(gòu)依法依規(guī)開(kāi)展測(cè)繪業(yè)務(wù)。3.房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立健全商品房銷(xiāo)售面積投訴處理機(jī)制，及時(shí)受理和處理購(gòu)房者關(guān)于銷(xiāo)售面積的投訴和舉報(bào)，維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。（二）違規(guī)處罰1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令限期改正，并處以警告；逾期不改正的，處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款：未按照規(guī)定公示商品房銷(xiāo)售面積相關(guān)信息的；未按照規(guī)定告知購(gòu)房者銷(xiāo)售面積計(jì)算方法、測(cè)量依據(jù)等信息的；拒絕接受房地產(chǎn)管理部門(mén)監(jiān)督檢查的。2.房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令限期改正，并處以警告；情節(jié)嚴(yán)重的，處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：未按照國(guó)家規(guī)定的測(cè)量規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)量的；出具虛假測(cè)繪報(bào)告的；擅自改變測(cè)繪成果的。3.當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。逾期不申請(qǐng)復(fù)議，也不提起訴訟，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法