文件-珠海橫琴調研報告.pptVIP

,中國 珠海,二O一二年八月十二日,橫琴新區(qū)調研報告,第一部分 橫 琴 新 區(qū) 概 況,橫琴島距澳門機場3公里，距珠海機場約8公里，距香港41海里，距離華南樞紐港珠海港也只有50分鐘車程，已形成較為完善的陸?？战煌w系。,一、橫琴島地理概況 橫琴島是珠海市第一大島，位于珠海市南部，珠江口西側，并由橫琴大橋相連，橫琴島與澳門的氹仔島、路環(huán)島隔夾馬口水道相望，和澳門路氹城之間由蓮花大橋連接，最近處相距約有200米。全島南北長8.6公里，東西寬約7公里，面積86平方公里，是澳門面積的三倍，目前人口約為6943人。,橫琴島地理位置圖,二、 橫琴新區(qū)歷史沿革 1970年順德派出人員以圍墾的填海方式造地，將大小橫琴島合并成現(xiàn)在的橫琴島。 1998年橫琴島被確定珠海市五大經濟功能區(qū)之一 1999年12月澳門至橫琴島的蓮花大橋落成啟用，成為澳門來往大陸的第二個陸路通道。 2000年澳門政府向中央人民政府申請將橫琴劃為澳門領土范圍。 2004年廣東省提出將橫琴島創(chuàng)建為“泛珠三角經濟合作區(qū)“ 2005年12月粵澳合作聯(lián)席會議確定，以“泛珠合作，粵澳為主力“的方針開發(fā)橫琴島,2009年6月24日，國務院溫家寶主持召開國務院常務會議，原則通過橫琴總體發(fā)展規(guī)劃，將橫琴島納入珠海經濟特區(qū)范圍，對口岸設置和通關制度實行分線管理。 2009年6月27日，十一屆人大常委會第九次會議，授權澳門特別行政區(qū)，對設在橫琴島的澳門大學新校區(qū)實施管轄，橫琴島澳門大學新校區(qū)與橫琴島其他區(qū)域實施隔離式管理，橫琴島一部分成為“一國兩制“的新區(qū)域，未來港珠澳大橋的通車，橫琴島將成為連同粵港澳三地的戰(zhàn)略要地。 2009年8月14日，國務院正式批準實施橫琴總體發(fā)展規(guī)劃。 2009年9月，對外公布橫琴規(guī)劃藍圖，根據規(guī)劃將橫琴定位于“一國兩制”下探索粵港澳合作新模式的示范區(qū)；深化改革開放和科技創(chuàng)新的先行區(qū)；促進珠江口西岸地區(qū)產業(yè)升級的新平臺。 2009年12月16日，繼上海浦東新區(qū)、天津濱海新區(qū)之后，中國第三個國家級新區(qū)在珠海掛牌成立。,第二部分 橫 琴 新 區(qū) 規(guī) 劃,一、 規(guī)劃發(fā)展目標 根據最新橫琴總體發(fā)展規(guī)劃，橫琴新區(qū)主要發(fā)展目標是：“經過十到十五年的努力，把橫琴建設成為連通港澳、區(qū)域共建的“開放島”；經濟繁榮、宜居宜業(yè)的“活力島”；知識密集、信息發(fā)達的“智能島”；資源節(jié)約、環(huán)境友好的“生態(tài)島”。到2015年，人口規(guī)模為12萬人，人均為12萬元人民幣；到2020年，人口規(guī)模為28萬人，人均GDP為20萬元?！?橫 琴 新 區(qū) 規(guī) 劃 圖,二、規(guī)劃發(fā)展定位 橫琴開發(fā)將以合作、創(chuàng)新和服務為主題，充分發(fā)揮橫琴地處粵港澳結合部的優(yōu)勢，大膽探索與港澳緊密合作、融合發(fā)展之路。 將橫琴建設成為帶動珠三角、服務港澳、率先發(fā)展的“一國兩制”下探索粵港澳合作新模式的示范區(qū)，深化改革開放和科技創(chuàng)新的先行區(qū)，促進珠江口西岸地區(qū)產業(yè)升級的新平臺。,三、 規(guī)劃發(fā)展產業(yè) 橫琴將發(fā)展高端服務業(yè)為主導的現(xiàn)代產業(yè)。 在產業(yè)發(fā)展目標方面，把橫琴建設成為珠江口西岸地區(qū)的區(qū)域性創(chuàng)新平臺，服務港澳的商務服務和休閑旅游基地。 在產業(yè)發(fā)展重點方面，充分發(fā)揮橫琴的區(qū)位、環(huán)境和政策優(yōu)勢，吸引港澳和國際高端人才和服務資源，重點發(fā)展商務服務、休閑旅游、科教研發(fā)和高新技術等產業(yè)，建設粵港澳地區(qū)： 區(qū)域性商務服務基地 國際知名旅游度假基地 珠江口西岸的區(qū)域性科教研發(fā)平臺 融合港澳優(yōu)勢的國家級高新技術產業(yè)基地,四、片區(qū)功能布局規(guī)劃 新區(qū)規(guī)劃“三片、十區(qū)”： 商務服務片（口岸服務區(qū)、中心商務區(qū)、國際居住社區(qū)） 休閑旅游片（休閑度假區(qū)、生態(tài)景觀區(qū)） 科教研發(fā)片（教學區(qū)、綜合服務區(qū)、文化創(chuàng)意區(qū)、科技研發(fā)區(qū)、高新技術產業(yè)區(qū)）,五、建設用地規(guī)劃 2015年建設用地規(guī)?？刂圃?2平方公里， 2020年控制在28平方公里，人均建設用地控制在100平方米,科學劃定禁建區(qū)、限建區(qū)、適建區(qū)和已建區(qū)。 其中:已建區(qū) 10.16平方公里， 適建區(qū) 17.84平方公里， 限建區(qū) 20.56平方公里， 禁建區(qū) 57.9平方公里。,六、 基礎設施規(guī)劃 1、交通 接通京港澳高速廣澳并行線至蓮花大橋 建設廣珠城際軌道延伸線 建設環(huán)島路、中心北路、橫琴中路等主要干道和先行開發(fā)地區(qū)的部分道路 建設橫琴口岸公交樞紐 2、能源 建成220千伏變電站1座，110千伏變電站3座， 建成與珠海市域相連的220千伏電力通道和橫琴本地110千伏環(huán)網； 近期完成橫琴陸上首站和橫琴門站建設， 配套建成輸氣干線和重點地區(qū)中壓管線， 3、供排水 在中心北路北側小橫琴山東端新建加壓泵站、水池容量1萬立方米水池各一座，泵站近期規(guī)模5萬噸/日。 新建橫琴污水處理廠，近期規(guī)模為5萬噸/日，占地面積為6公頃。 新建雨水調蓄池，一般布局在山腳、綠地和雨水排出口等地勢低洼地區(qū)，以便于雨水的收集。 4、信息 電信運營商根據需要建設目標局所，并共建共享綜合通信設備間、基站等通信設施，形成移動、固話、 互聯(lián)網等全業(yè)務服務體系。 5、綜合防災 近期建設普通消防站3座，水上消防站1座， 結合城市綠地和廣場設置避難場所和避難通道。,珠海十字門商務區(qū)位于十字門水道兩側，地處西江入?？?，東面與澳門一水相隔，南至橫琴環(huán)島東路，西鄰珠海保稅區(qū)及橫琴大橋，北靠將軍山脈，整個范圍覆蓋了大、小馬騮洲和橫琴島東北端。主要發(fā)展國際金融服務、國際商務服務、國際商貿、會議展覽、企業(yè)總部等產業(yè)，未來將容納就業(yè)人口20余萬人，居住人口8萬余人。十字門中心商務區(qū)被視為“南海之濱的陸家嘴”。,十字門中央商務區(qū)規(guī)劃分為五大組團,1、會展商務組團（北部核心區(qū)），組團占地面積1221651平方米，總建筑面積2475800平方米。 2、山畔社區(qū)組團（北部儲備區(qū)），組團占地面積808692平方米，總建筑面積1271110平方米。 3、休閑娛樂組團（內部核心配套區(qū)），組團占地面積852467平方米，總建筑面積1472400平方米。 4、商務中心組團（南部核心區(qū)或離岸金融島），組團占地面積962354平方米，總建筑面積2265820平方米。 5、濱水社區(qū)組團（南部儲備區(qū)），組團占地面積962103平方米，總建筑面積1938100平方米。,七、 橫琴新區(qū)先導區(qū)十字門中央商務區(qū),會展商務組團,山畔社區(qū)組團,休閑娛樂組團,商務中心組團,濱水社區(qū)組團,第三部分 橫 琴 新 區(qū) 政 策,一、 通關及財稅政策 創(chuàng)新通關制度，實施分線管理，一線放寬，二線管住，人貨分離，分類管理。 享受國內現(xiàn)行的各類海關特殊監(jiān)管優(yōu)惠政策的疊加。區(qū)內符合產業(yè)準入條件和優(yōu)惠目錄的企業(yè)減按15 的稅率征收企業(yè)所得稅。 二、土地政策 允許廣東省和珠海市在建設用地總規(guī)模范圍內，單列橫琴建設用地總規(guī)模和年度土地利用計劃指標。 在符合土地利用總體規(guī)劃和海洋功能規(guī)劃前提下，允許橫琴通過圍填海拓展發(fā)展空間。 三、產業(yè)和信息化政策 支持將橫琴作為現(xiàn)代服務業(yè)綜合改革試點區(qū)域 支持橫琴爭取國家服務外包示范城市優(yōu)惠政策 橫琴可自行批準外商投資培訓機構。 支持粵澳合作產業(yè)園發(fā)展，鼓勵開展中醫(yī)藥創(chuàng)新研究。 澳門電信運營商可與內地電信運營商在橫琴建立合資企業(yè)。 鼓勵在橫琴創(chuàng)新電信運營管理模式。探索制定更加優(yōu)惠的資費方案。 鼓勵在橫琴開展粵港澳三地電子簽名證書互認試點。 四、創(chuàng)新金融政策 允許橫琴金融機構開辦外幣離岸業(yè)務，進一步推動橫琴金融機構開辦人民幣離岸業(yè)務。 允許在橫琴籌建或引進信托機構，鼓勵發(fā)展小額貸款公司和中小企業(yè)投資公司。 支持符合條件的橫琴開發(fā)運營機構和企業(yè)在全國銀行間市場發(fā)行債券融資機構，或直接發(fā)行企業(yè)債券。 允許外資在橫琴直接或合資成立股權投資管理公司，外資可以直接在境外以人民幣方式進入橫琴股權投 資合伙企業(yè)。 重點建設金融后臺服務基地，鼓勵港澳地區(qū)金融機構、國外金融機構在橫琴設立各類后臺服務機構。,第四部分 招 商 情 況 及 工 程 進 度,一、 珠海市招商情況,二、 橫琴新區(qū)公司注冊情況,5月份，橫琴新區(qū)促進股權投資基金業(yè)發(fā)展的實施意見政策出臺后，橫琴新區(qū)新注冊股權投資基金、產業(yè)基金等金融企業(yè)40余家，每家基金規(guī)模35億元，注冊資本金超過5000萬元。其中香港工銀國際在橫琴新區(qū)成立13個股權投資合伙企業(yè)，募集資金總額已超過100億元。,三、 橫琴新區(qū)招商項目一覽表,橫琴新區(qū)招商項目一覽表（續(xù)表）,第五部分 市 場 分 析,2010年2012年7月，橫琴土地一級市場，總掛牌土地體量、規(guī)劃面積量如下,一、 一級土地開發(fā)狀況 2011年珠海全市土地市場共掛牌82宗用地，宗地面積約881.76萬平米。 其中，橫琴共掛牌6宗用地，宗地面積235.92萬平米。 2011年珠海全市掛牌土地： 商住用地面積約90.2萬平米，占供應土地面積的10%； 商辦用地面積達35.53萬平米，占總供地面積的4%； 工業(yè)用地面積達 476.84萬平米，占總供地面積的54%； 其他性質用地面積達279.17 萬平米，占總供地面積的32%。,土地用量,規(guī)劃面積量用量,主 要 土 地 成 交 明 細 表,三、 2011年2012年珠海樓市分析,2011年，在城市價值利好逐步兌現(xiàn)背景之下，10月前，珠海房地產市場整體表現(xiàn)較為平淡，成交量稍有下降，但變化不大。在10月底迎來了“雙限令”，各開發(fā)商快速應變，為保證資金回籠，各種促銷手段頻出，價格急轉直下，成交均價從萬元時代劇降至8248元/。在如此嚴峻的市場背景之下，預計競爭將更加激烈。 2012年珠海全市預計約有30個項目推向市場，其中主城區(qū)19個，西區(qū)11個，總體新增供應量預計約為594萬平方米，總供應套數約有53835套。 總的來說，在全國房地產行政調控與金融調控雙重限制之下，2012年珠海房 地產市場預計將是在“動蕩中尋求平穩(wěn)”的一年，也會是“大浪淘沙”的一 年；迅速反映、現(xiàn)金為王的開發(fā)商或將成為這個市場下最大的贏家。,根據初步測算，2011年全市接待旅游總人數為2613.31萬人次，同比增長12.01%， 其中：入境游客 451.68萬人次，同比增長0.72%， 國內游客 2161.63萬人次，同比增長14.7%。 2011年珠海市共接待過夜游客1535.68萬人次，同比增長11.24%， 其中：國內游客 1214.84萬人次，同比增長15.11%， 入境游客3 20.84萬人次，同比下降了1.32%。 入境游客中，外國人 58.17萬人次，同比增長2.54%； 香港同胞 121.63萬人次，同比增長13.17%； 澳門同胞 71.76萬人次，同比下降3.32%； 臺灣同胞 69.28萬人次，同比下降20.1%。,四、2011年珠海市旅游業(yè)的發(fā)展,五、 存在的問題,1、政策問題，橫琴總體發(fā)展規(guī)劃中的5項支持政策尚待報批和細化落實。 2、項目問題。亟待找到準確的產業(yè)發(fā)力點，找準項目突破口，合理確定產業(yè)門檻、近期重點發(fā)展產業(yè)、招商策略，迅速形成集群效應。 3、土地問題。到2020年，橫琴新區(qū)僅有28平方公里的建設用地規(guī)模，僅占全區(qū)范圍的26.3%。除去10.16平方公里的已建成用地和8.4平方公里的中心溝用地，僅剩不到10平方公里的土地可供未來10年使用，平均每年不到1平方公里。 4、資金問題。橫琴新區(qū)財政十分緊張，不但需要適當“輸血”，更需要逐步通過產業(yè)開發(fā)和土地等要素資源市場化運作“造血”，逐步形成滾動發(fā)展的資金鏈條。 5、合作問題。尚未與港澳建立深入的合作交流機制。 6、社會問題。起步晚、家底薄，各項社會事業(yè)發(fā)展遲緩。,六、 現(xiàn)有交通基礎設施建設存在欠賬問題,迄今為止，橫琴與珠海市區(qū)之間僅有橫琴大橋相聯(lián)結，而橫琴與澳門之間也僅 有蓮花大橋相連接。這樣的聯(lián)系條件非但不足以支撐未來橫琴新區(qū)在區(qū)域內所承擔的角色，就連支撐橫琴自身的開發(fā)也是不足夠的。珠海市現(xiàn)有主要的交通設施，包括鐵路、高速公路、港口、機場等，主要集中在珠海西區(qū)，橫琴與它們之間的交通聯(lián)系仍處于極低和極脆弱的水平。未來橫琴與澳門之間至少需要兩橋一隧道相聯(lián)結，與珠海市區(qū)和金灣區(qū)（珠海西區(qū)）之間也至少需要再增加一條陸路通道這些都需要巨額投資。即便未來橫琴只承擔珠三角西部片區(qū)的服務樞紐功能，也必須建立從橫琴到珠三角西岸各個主要城市（中山、江門兩個地級市，以及其下屬的各個主要城市組團）之間的便捷交通聯(lián)系。 珠海和橫琴原位于珠三角和中國大陸交通網絡的末梢位置，要從末梢變樞紐，需要付出極大的努力。而即便在珠海市的交通網絡中，由于橫琴開發(fā)的定位遲遲未決，珠海市交通網絡目前仍以香洲城區(qū)和西區(qū)為著眼點進行規(guī)劃，對橫琴的投入嚴重不足，其交通基建如此多欠帳，非短時間內可以彌補。,七、 產業(yè)選擇與聚集發(fā)展面臨的問題,珠海市有關部門將橫琴新區(qū)金融創(chuàng)新的最終目標定為“粵港澳金融共同試驗區(qū)的金融特區(qū)”。在珠海市向中央提交的申請中，想要把橫琴建設成三個市場一個平臺”。三個市場是：粵港澳三方共同參與的區(qū)域性貨幣交易市場；連接珠三角和港澳的多層次資本市場；金融資產交易市場。一個平臺，是指集建設市場、金融機構和研究機構一體化的金融智力交流平臺。,首先，橫琴“金融特區(qū)”如何與香港國際金融中心、深圳全國性金融中心和廣州區(qū)域性金融中心錯位發(fā)展？并且如何處理與三者之間可能產生的競爭關系？ 其次，金融業(yè)是生產性服務業(yè)最高端的一部分。它要依托基礎設施最為發(fā)達的都會中心區(qū)。橫琴新區(qū)何以支撐金融業(yè)在區(qū)內的發(fā)展？同時，金融業(yè)需要緊鄰其所服務的產業(yè)體，并便捷高效地為他們提供優(yōu)質的服務。以目前橫琴的金融機構是完全沒有能力搶占這些市場？,橫琴本身并不是珠三角其中一個高新技術中心，它所 依托的澳門與珠海也不是。此外，橫琴新區(qū)還面臨著與珠海高新區(qū)的競爭。相對來說，橫琴新區(qū)肯定會具有政策優(yōu)勢，但僅此而已。珠海新區(qū)則具有產業(yè)基礎和配套優(yōu)勢、土地優(yōu)勢、運營經驗和服務優(yōu)勢等。除非橫琴新區(qū)利用優(yōu)惠政策直接引入投資規(guī)模巨大的高新技術產業(yè)項目，并形成配套產業(yè)鏈，這是橫琴新區(qū)可走的捷徑，但是橫琴可用于發(fā)展高新技術產業(yè)的土地規(guī)模并不大。尤為關鍵的是，在橫琴發(fā)展高新技術產業(yè)這個方向上，澳門扮演不了重要角色，因為澳門自身并不具有技術優(yōu)勢，其自身的產業(yè)基礎也與高新技術產業(yè)之間沒有太大的關聯(lián)。橫琴即便形成高新技術產業(yè)集群，它與澳門本土就業(yè)人口之間也難以構成互相的需要。橫琴的高新技術產業(yè)對澳門的產業(yè)升級和多元化能做出多少貢獻？橫琴 產業(yè)如何與澳門產業(yè)進行對接，并共同享受這些產業(yè)帶來的收益？值得我們思考。,第六部分 前 景 預 測,新區(qū)未來預測 縱觀目前橫琴新區(qū)的規(guī)劃定位及發(fā)展現(xiàn)狀，作為粵港澳合作的“橋頭堡”，預計橫琴新區(qū)的發(fā)展也將沿著基礎設施先行，商業(yè)商務跟進，最后帶動住宅成規(guī)模發(fā)展的模式進行。,第七部分 擬 投 資 項 目 情 況 說 明,4#地塊 項目占地18100，性質綜合用地，規(guī)劃為300米的綜合體，容積率6.5，綠地率30%，建筑密度30%， 規(guī)劃總建筑面積117650， 其中：寫字樓建筑面積76472，占65% ； 商業(yè)酒店建筑面積11765，占10%； 商務公寓建筑面積29413，占25%。 項目預計投資12億元。 8#地塊 項目占地23958，相知綜合用地，規(guī)劃為680米的 標志性綜合體，容積率15，綠地率30%，建筑密度50%， 規(guī)劃總建筑面積359370， 其中：寫字樓建筑面積161716，占45% ； 商業(yè)酒店建筑面積107810，占30%； 商務公寓建筑面積89844，占25%。 項目預計投資30億元。 23#地塊 項目占地18274，性質綜合用地，規(guī)劃為150米的綜合體， 容積率5.0，綠地率30%，建筑密度35%，規(guī)劃總建筑面積91370， 其中：辦公酒店建筑面積73096，占45%， 商業(yè)建筑面積18274，占20%； 項目預計投資10億元。,1、優(yōu)勢(Strength) 公司資金優(yōu)勢：公司目前已積累一定的資金，并尋求投資項目，依托橫琴的區(qū)位優(yōu)勢和政策優(yōu)勢，可以為部分資金找到合適的出口。 珠海的資源優(yōu)勢:目前公司已完成“珠海農信合的股權投資項目”以及“卓夫置業(yè)寫字樓”項目，在橫琴注冊了金萬成投資公司和貿易公司，在珠海市積淀了一定的經驗、資源。 公司在香港公司：橫琴新區(qū)堅持“優(yōu)先港澳”的招商原則，目前我們在香港擁有公司，在橫琴新區(qū)的投資、運營可以取得更加優(yōu)惠和便捷的政策。 2、劣勢(Weakness) 橫琴投資的壁壘：橫琴新區(qū)的規(guī)劃建設，設定了明確的產業(yè)規(guī)劃方向，對不符合產業(yè)政策的項目限制進駐，為公司在橫琴島的投資設定了門檻。 缺乏房地產大型項目及高端綜合性項目的開發(fā)管理經驗，沒有形成具備核心競爭力的管理團隊。 根據國家及橫琴新區(qū)的相關政策，及時調整公司的投資理念和投資方向。 3、機會（Opportunity） 橫琴新區(qū)是繼上海浦東新區(qū)、天津濱海新區(qū)之后第三個國家級新區(qū)，是近年來國務院批復的開放程度最高、創(chuàng)新空間最廣的區(qū)域開發(fā)政策之一。批復同意珠海橫琴實行“比經濟特區(qū)更加特殊的優(yōu)惠政策”，明確賦予橫琴“創(chuàng)新通關制度和措施”、“特殊的稅收優(yōu)惠”和“支持粵澳合作產業(yè)園發(fā)展”等具體優(yōu)惠政策，使橫琴成為“特區(qū)中的特區(qū)”，目前公司的項目投資及總部結算體系提供了機會。 橫琴新區(qū)的開發(fā)建設尚屬先期階段，公司可以以較小的代價取得土地，根據新區(qū)政策降低項目開發(fā)成本，降低橫琴新區(qū)的投資風險。 目前公司正在考慮產業(yè)轉型，需要較好的投資項目和投資機會，從橫琴新區(qū)的定位和政策，為公司的產業(yè)轉型創(chuàng)造了機會 4、威脅(Threat) 橫琴新區(qū)開發(fā)建設采取“轉移集聚”模式，開發(fā)周期較長