物權法對物業(yè)管理的影響與對策講義

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今天我非常榮幸也非常高興能夠接受珠江物業(yè)的聘請在非常高檔的場地里面就物權法對物業(yè)管理的影響及其對策這個題目給大家做一些介紹，首先需要明確的是因為我所從事的工作是行政審判，就是民告官這塊，因為不動產(chǎn)涉及到房屋和土地都有行政管理，這一類行政案件是我工作接觸到的。物業(yè)管理在我們院專門有一個庭-民一庭，他們專門處理這類案子，主管民一庭的主管副院長不準他們講課，我調一個空，我主要是研究拆遷和房管局發(fā)房產(chǎn)證的問題，物業(yè)的問題也是其中的一部分，所以我就附帶對物業(yè)管理的一些法律知識進行一些學習、探討。都是個人的理解，也并不都是正確的，當然我堅信大部分是正確的，可能也會存在著個別的錯誤，歡迎大家事后批評指正。 我今天按照計劃，第一次我想既能夠把物權法最新的一部法涉及到，更重要的是把和物業(yè)管理日常工作中一些法律工作能夠結合起來，因為安排四次課，我跟喬軍商量，我是第一次，盡可能讓大家別反感我，從知識上讓大家覺得講的有點用，第一次也是四次里面最核心的內容。大家一定注意到物權法人代會通過，包括吳邦國委員長在內還有其他的幾位領導，對物權法是這樣一個定義，他說物權法是規(guī)范財產(chǎn)關系的基本法，這個法為什么叫物權法？大家好象對物權有一些生疏，之前叫財產(chǎn)權，起草時候叫做財產(chǎn)權法，后來為什么改成物權法？就像當時制訂物業(yè)服務條例，后來改成物業(yè)管理條例一樣，有一個演變，有一個理解，我先說為什么叫物權法，為啥不叫財產(chǎn)權法，財產(chǎn)權包括有形財產(chǎn)、無形財產(chǎn)和繼承權，通常說財產(chǎn)權財產(chǎn)權包括什么東西呢？有形的能夠看得見摸的著能夠感受得到的是一類，還有一類無形財產(chǎn)權，像商標、專利、著作權是無形的，但也是財產(chǎn)權，第三類繼承權。所以物權法和財產(chǎn)權法是不同的，財產(chǎn)權范圍更大，有形財產(chǎn)指物權，所以我們說物權法物權法，物權法是什么東西，是規(guī)范有形財產(chǎn)權的一部基本法。這二次講課時候我詳細的介紹物權法有關內容。 按照領導對物權法的定位，是一部基本法，全國人大計劃利用三年時間在2010年形成完備的民事法律體系，可以說房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)管理的一系列的法律，像房地產(chǎn)管理法要修改，土地管理法要修改，不動產(chǎn)登記法要制定，物業(yè)管理條例要上升為物業(yè)法，三年之內形成完整的法律體系，所以說它是基本法，后面法以這個為框架。這部法當很多具體條款，這部法對社會的最大貢獻是對全民的意識是一次提高，胡總書記主持召開，專門有兩位專家接受物權法培訓，地方有關行業(yè)，普通老百姓也知道有這部法，雖然不知道詳細內容，但是知道國家立法了，要對相關權利進行保護了，所以我覺得最大的作用在于提高了全民對物這種權利的保護意識。當然，跟我們工作密切相關的，像物業(yè)管理，知道這部法以后我們的從業(yè)人員就會自覺不自覺的產(chǎn)生一種這樣的認識，物業(yè)管理究竟怎么定位，我不說大家也很清楚，應該說我們是為了保證最大限度的發(fā)揮房屋的作用，為了提升業(yè)主對物使用的品質，提高生活質量，講大了，也是構建和諧社會不可或缺的一部分工作。從近20年來，特別從深圳開始的物業(yè)服務，全社會認識了、接受了它，并且通過國務院行政立法確定了它的合法性。所以我們這項工作是非常必要的，特別是城市居民，生活節(jié)奏很快，既有自身的一些權利，同時還有大家公共的部分，為了保障全體業(yè)主共同的提升對房產(chǎn)使用的效率，最終是為提高生活質量奠定基礎。 我今天從九個方面講物權法，有一些在后面專題里會介紹，我一帶而過。 一、物權法中關于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權 物權法設專章對建筑物區(qū)分所有權做了規(guī)定，里面涉及到業(yè)主的專用權利，有公有的權利，當然也有公有部分的義務，比如專有權利，他在家里活動，這就是專有的權利，對專有的權利也體現(xiàn)了一個國家法制的一種狀況，過去有句諺語說老百姓的破房子雨可以進，風可以進，但國王不能進，這就表示要對合法權利的一種尊重。未經(jīng)準許國王也不準進。也有公有部分，現(xiàn)在普遍都是高層建筑，不像過去傳統(tǒng)的房屋，就是平層建筑，現(xiàn)在公有，過去四字的概念被容積率所替代，這里面有一些部位和設施是不可分割的，如果分割了就無法發(fā)揮應有作用，如果分割了效率就會降低，所以國家立法認可了公有性，說的是公有，哪一塊也不是你的，是共同公有，是不可處分的共同公有。你有相應的權利，同時業(yè)主也應該有相應的義務。 如果說物權法對物業(yè)管理的挑戰(zhàn)，我評價就是物業(yè)公司應當擺正自己的位置，應該強化服務意識，提高服務質量，以增強市場競爭力。大家知道物業(yè)管理有前期委托和招標投標選聘物業(yè)這兩種方式，一般開發(fā)和物業(yè)管理相分離，這也是物業(yè)管理的一個基本原則，開發(fā)公司本身不能搞物業(yè)管理，但是開發(fā)公司通常會委托他這個公司派生出來的物業(yè)公司，一旦業(yè)主入住率達到一定要求，又依法產(chǎn)生了業(yè)主大會，對物業(yè)公司就要進行招標投標確定新的物業(yè)公司，一般來講，大家是從業(yè)人員，是管理者，業(yè)主也希望穩(wěn)定，物業(yè)公司雖然是開發(fā)商委托的，我們覺得不錯，雖然走招標投標的形式，最后還是留下來了，但是也有的因為對物業(yè)公司不滿意，有意見，有意見的業(yè)主多了，形成一種群體意識，就會排斥你這個物業(yè)公司，就要被淘汰，有這么多物業(yè)，又有這么多物業(yè)公司，這么多小區(qū)，最后按法律設計是動起來，最終是優(yōu)勝劣汰，比如珠江物業(yè)搞好了從業(yè)范圍不僅僅在開發(fā)公司所開發(fā)的十來個樓盤中，其他公司開發(fā)的樓盤我照樣能打進去，這就要看你的市場競爭力、服務質量。落腳點就是通過物權法給我們一種挑戰(zhàn)，給我們一種危機意識，使我們提高服務質量。 物業(yè)管理大家關注的是兩類問題，一類問題是自身的權利，另一類問題是業(yè)主的權利，其實業(yè)主的權利和物業(yè)公司的義務是一致的，業(yè)主的權利就是你的義務，這里面有一個利益平衡和利益衡量，國家立法時候也會考慮到基本的公正。目前規(guī)范物業(yè)管理的基本法還是國務院的條例，叫物業(yè)管理條例，是行政法規(guī)，如果把國家的法律分的像個臺階一樣，最高效力的是憲法，其次是法律，第三個臺階的是國務院，再低一點的就是地方人大，北京市人大常委會，再低一點的就是建設部部門規(guī)章，加上北京市人民政府政府規(guī)章，后面是規(guī)范性文件，比如北京市房管局，像臺階一樣。物業(yè)管理法律規(guī)范停留在國務院行政法規(guī)這個層面上，應該說物業(yè)管理條例這部行政法規(guī)的制訂對于我們規(guī)范物業(yè)管理的一些事項起到了非常重要的積極的作用，同時里面也有一些缺陷，有一些要等待立法進行填補和完善。2010年之前，我認為應該制訂物業(yè)法。 這部基本法也是我今天所講的主要的依據(jù)，從物業(yè)管理條例這部行政法規(guī)的題目來看，物業(yè)管理條例，當時制訂的時候有相當一部分人主張不叫管理條例，叫物業(yè)服務條例，最后領導改成管理了，雖然有個管理，但是我們還是要擺正位置，物業(yè)公司是干什么的，不是管理業(yè)主的，絕不是管業(yè)主的，而是給業(yè)主提供最優(yōu)質、最廉價的服務，物權法規(guī)定里面有公共部位，公共部位是大家都不管的，現(xiàn)在物業(yè)公司替你們管，維護公共秩序，實際上有維護秩序的職能，領導說這塊類似于管理，所以叫物業(yè)管理條例。作為我們來講，要擺正位置，一方面給你提供最優(yōu)質服務，另一方面法律規(guī)定或者合同約定的我應當享有的權利應該依法保障，權利和義務在基本法里都有規(guī)定。 二、物業(yè)收費物業(yè)公司最大的權利，基本上也是唯一的權利，做那么多事，既是保安，又是停車，既是綠化，又是保潔等等，做那么多事，歸根到底，作為一個企業(yè)，市場經(jīng)濟國家企業(yè)要最大限度的追逐利潤，如果一個企業(yè)就是給社會搞服務的，那他就不是企業(yè)了，就是國家機關了，企業(yè)有資本，有勞動力，他就要追求最大利潤，過去毛澤東時代說為人民服務，還有為業(yè)主服務的意識，說回來，最大的一項權利就是物業(yè)收費。1國家建設部和發(fā)改委有一部聯(lián)合制訂的規(guī)章-物業(yè)收費管理辦法，這個辦法第一次明確了物業(yè)收費的兩種形式：一種叫做物業(yè)收費包干制，另一種叫物業(yè)收費酬金制，這部規(guī)章是2005年出臺的，之后的我們清楚了，之前的沒有搞清楚，我理解目前好象普遍還是包干制，多了不退，少了不補，從規(guī)定上講兩種應該都有，究竟是哪種應該依照合同和約定，要看是前期物業(yè)管理還是通過招標投標確定的物業(yè)管理，業(yè)主委員會真正成立了，說明業(yè)主維權意識已經(jīng)很強了，搞招標投標，你要參加招標投標，物業(yè)公司出什么條件，從收費制上是包干制還是酬金制，酬金制應該建立在業(yè)主對物業(yè)公司基本信任的基礎上，或者是將來物業(yè)管理發(fā)展的比較成熟，我認為可能一般是酬金制，就目前而言業(yè)主和物業(yè)公司非常融洽的有，但是確實有一些矛盾很突出的小區(qū)，這種情況事實上就是包干制，開銷多少是物業(yè)公司自己的事，多不退少不補，而且包干制最大特點就是不需要向業(yè)主公布帳目，虧再多跟你沒關系，我賺的再多你也別眼紅，我沒有義務讓你知道。我了解到有些物業(yè)公司簽合同時候，是格式化物業(yè)服務合同，于是就有這樣條款，每半年向業(yè)主公布帳目，實際上我們是收費包干制，收費包干制法定的特點就是不向業(yè)主公布，所以即便你這個合同上寫了，法律沒有規(guī)定的依照約定，但是法律有規(guī)定的時候，當約定和法定不一致時候依照法定，包干制的收費不需要向業(yè)主公布，年齡比較大的老人沒什么事，總是給你物業(yè)找事，公布成了畫蛇添足，你不公布他不知道，什么事沒有，你公布之后他拿著放大鏡給你找矛盾，我感覺我們小區(qū)就有這種業(yè)主，本來沒什么事，我在我們小區(qū)專門給物業(yè)公司講過課，講的時候因為有業(yè)主，有些問題不敢講，我們小區(qū)回遷戶特別多，有一個問題我想講，我一看那么多老北京人我沒講。拆遷有一種補償叫回遷，我們小區(qū)回遷戶不交錢，其實回遷戶應該交費，那是開發(fā)公司豁免的，開發(fā)公司沒有權利豁免物業(yè)費，因為基本法規(guī)定開發(fā)和物業(yè)相分離，我該收的費你沒有權利豁免。第二種收費方式就是酬金制，所謂酬金制就是預計要收多少錢，你向業(yè)主收的費是代收性質的，是預收性質的，這筆錢存賬戶上從理論上講所有權是業(yè)主所有，因為你要搞服務，為了便于開支先擱你的賬戶上，你可以用，業(yè)主有知情權，因為你是要拿報酬的，開銷是業(yè)主要承擔的，所有開銷業(yè)主要買單，業(yè)主當然有權利讓你說清楚明細表上為什么有這些開銷，所以要公布，這個應該沒問題，只要是酬金制就應該公布，因為你花的是業(yè)主的錢，他要開花的對不對。2酬金制就有一些物業(yè)服務的成本，實際上就是業(yè)主要買單的內容，大概有九項，都是收費管理辦法里明確規(guī)定的： 第一項，工資社會保險福利費，按照勞動法所確定的，物業(yè)公司的從業(yè)人員是勞動者，和物業(yè)公司之間有一個勞動合同關系，應該受勞動法調整?，F(xiàn)在全國人大在指定勞動合同法，員工和公司之間要通過勞動合同來規(guī)范，當然員工作為勞動者來講有權利獲得報酬，那就是工資，還有保險和規(guī)定的福利費，這些是人員工資和社會保險。 第二項，物業(yè)共用部位共用設施設備的日常運行、維護費用。剛才講物權法有業(yè)主的共用部位，比如電梯、樓梯道、小區(qū)的道路、綠化等等，這屬于業(yè)主共用部位。對于所有權來講這個不是物業(yè)公司的，所有權是業(yè)主的，但是業(yè)主的不可分割的公有部位，這個部分誰正常維護，小區(qū)道路，業(yè)主走在上面要舒服、要方便、要安全，誰保證呢？雖然理論上講是大家的，但是誰具體負責，有人說我們國家是全民所有制，每一個公民都對國有資產(chǎn)都享有所有權，說都享有，但是誰也支配不了，必須有一個責權利明確的主體干這個事，這就是物業(yè)公司，比如小區(qū)的路燈要照明，有一些費用，這就是物業(yè)公司出錢，這就是物業(yè)服務成本。 第三項，清潔衛(wèi)生費用，維護小區(qū)的衛(wèi)生。 第四項，綠化，現(xiàn)在業(yè)主對生活的小區(qū)環(huán)境美化程度的要求越來越高，這就涉及到綠化、美化，有的搞一些雕塑，弄點凳子，種幾個葡萄架，或者種一些花草樹木，這些費用是正常開支。 第五項，物業(yè)管理區(qū)域內秩序的維護，秩序一般包括人力、物力，人力指保安，中央提出社會治安綜合治理，社會和諧人人有責，每一個社區(qū)搞好了，整個社會都搞好了。第二項物力資源，比如安裝了一些安防設施，閉路監(jiān)控攝像機鏡頭，后面一套系統(tǒng)。講到人力資源，講到保安，大家也關注一個問題，說保安一定要請保安公司的保安嗎？請保安公司的成本高，如果從社會上聘請價格就低，究竟選擇哪一種，關于保安公司的問題，目前僅僅停留在公安部的一個規(guī)章性規(guī)范性文件，效率比較低，盡管有一些要求，盡可能聘請保安公司保安，但沒有太高的法律約束力，所以我個人認為物業(yè)公司有權向社會公開招聘保安，當然你可以用保安公司的，也可以不用保安公司的，一般來講公安機關沒有辦法，大不了說這個物業(yè)公司沒有照顧我們的生意，任何機關的職權由不得他想干還是不想干，該干的事想干不想干都得干，我在國家法官學院講課時候宣武區(qū)一個副院長聽課，我說我不知道宣武區(qū)法院的規(guī)定是哪來的規(guī)定，一年受理物業(yè)糾紛不超過兩件，而且前面審了以后后面才立案，這是嚴重不履行職責，國家通過立法設立法院就是解決糾紛了，現(xiàn)在有了糾紛不受理依據(jù)在哪，公安機關也一樣，出現(xiàn)的治安案件、刑事案件，任何公民和組織舉報了，只要他知道了，都應該出警，不出警造成后果的我們國家還有一個法叫國家賠償法，還可以尋求國家賠償。 第六項，辦公經(jīng)費，特別是層次比較高的物業(yè)公司，也有一些管理者，日常的辦公，電腦、紙張、通訊等等這些費用也是合理的開支。 第七項，物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。投入之后有一些損耗和折舊， 第八項，物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用。收2元停車費因為你占我這個地一小時收2元，車丟了不管，這是一廂情愿，我們認為無論寫什么費，車丟了還是要賠，為啥要賠，你說寫的就是占地費，物權法明確規(guī)定，小區(qū)內部的道路、綠地等所有權是全體業(yè)主所有，物業(yè)公司不是權利主體，物業(yè)公司不享有所有權，既然不享有所有權，你憑什么收占地費，但法律規(guī)定你不具有所有權，我們認為即便寫的是占地費，本意還是停車保管費，無論怎么寫，跑不了你的責任。我們只有盡心盡力保證別出問題，保安說損害問題的風險太大了，石化總公司有一個物業(yè)公司兩年之前請我講半天課，他們小區(qū)發(fā)生過一個案件，他們的小區(qū)是舊小區(qū)，很多業(yè)主裝防盜窗，為了遮雨上面用鐵皮，結果北京風大，一刮有的鐵皮嘩嘩響，有一天夜里風很大，第二天早晨起來發(fā)現(xiàn)地上好多鐵皮都是風刮掉的，其中有一個業(yè)主的一輛高檔轎車后玻璃杯砸了，其他地方損害了，修車花三萬多元，后來產(chǎn)生了訴訟，法院判物業(yè)公司賠，這個案件是有爭議的，但是確實判了物業(yè)公司賠，物業(yè)公司非常不服氣，關于停車的問題我們有風險，如何能夠把風險降在最小的范圍，我建議用第八項，公眾責任險。有人說由于刮風損害了汽車，那就找保險公司，現(xiàn)在法律規(guī)定第三者交強險，一輛車一年1500元，那里面不包括車損，有的說你不投車損險我就不讓你進來，恐怕你沒那個能耐?？垂軜I(yè)主的車輛是物業(yè)公司一項業(yè)務，在這種情況下如果實行的是酬金制，我建議對公共部位投公眾責任險，這時候發(fā)生損害可以向保險公司尋求賠償。 第九項，經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。 3專項維修資金的使用，業(yè)主在買房子的時候，按照國家有關規(guī)定，要交納售房款的2.5%維修資金，有一些2.5%的維修資金被開發(fā)公司占用，有一些由房管局代管，代管的比較好，關鍵的問題是專項維修資金物業(yè)公司怎么能夠用，物業(yè)公司能不能用，專項維修資金立法的本意是用于公共部位大修、維修的費用，年久失修的樓房，珠江物業(yè)可能不會涉及到，將來可能會涉及到，以后參加其他小區(qū)招標投標，我們也會涉及到，珠江物業(yè)集團有很強的市場競爭能力，其他小區(qū)過幾年基本都要實行招標投標，我們一投就可以進，有可能是舊小區(qū)，那就涉及到哪些是物業(yè)公司要承擔的費用，哪些維修是可以動用專項維修資金的項目，比如電梯更換，就可以申請專項維修資金，樓頂超過保修期，房地產(chǎn)開發(fā)公司對房產(chǎn)保修期是五年，從什么時候開始計算呢？從交付給業(yè)主之日起五年之內，公共部位維修多長時間呢？規(guī)定的不明確，我自己理解，比如這座樓開發(fā)公司陸續(xù)賣出去，樓頂保修期限我認為是不可分割的建筑物整體中一員，我們說木桶效應，裝多少水決定于最短的一塊板，業(yè)主陸續(xù)買房子，最后一家買房子的五年之內開發(fā)公司負責保修，五年之后再找開發(fā)公司，開發(fā)公司就不管了，不是誰家住樓頂上誰自己負責修，這是公共部位，物權法進一步的明確了，其實物業(yè)管理條例也規(guī)定了，屬于業(yè)主的公共部位，公共部位誰負責修呢？開發(fā)公司不修了，業(yè)主本身也不修，那誰修呢？由物業(yè)公司修，誰出錢呢？如果是因為正常使用出現(xiàn)的小毛病，那就是物業(yè)公司的責任，如果屬于大問題，比如遇到自然災害，發(fā)生了地震，整個樓梯晃動，導致樓頂漏水，修起來工作量很大，費用挺高，這時候就可以申請維修資金。 4酬金制費用的性質是業(yè)主所有，物業(yè)公司代管。 5應當接受業(yè)主的質詢，業(yè)主對有些問題不清楚，物業(yè)公司應該向業(yè)主做好解釋說明工作。物業(yè)公司的工作對象是眾多業(yè)主，業(yè)主里面的數(shù)字也是參差不齊的，有一些性格差異也很大，這就需要物業(yè)公司專業(yè)人員的良好素質，業(yè)主說的再難聽，我一般不回擊，盡可能地不要跟任何一個業(yè)主發(fā)生正面沖突，也不跟你吵，也不跟你罵，你有問題，在我的范圍內給你解釋，目前沒搞清楚的搞清楚以后跟你解釋，將心比心，你的勞動一定會得到應有的回報。從和諧的角度講，物業(yè)公司的從業(yè)人員長期工作就是和業(yè)主打交道，今天和你吵一次架，明天和你動一次手，最后你工作的環(huán)境越來越不和諧，從自身工作發(fā)展來講，你把業(yè)主都得罪了，公司還用你嗎，整個公司 說團結起來對付業(yè)主，那下一步業(yè)主大會一炒就把你炒掉了，我的觀點是從工作態(tài)度上、從服務意識上還是約束自己。 6接受業(yè)主的監(jiān)督，業(yè)主的監(jiān)督可能是多個方面的，他們可能比較采取緩和的方式，也有可能采取比較激烈的方式，無論哪一種方式，監(jiān)督是你的權利，我們配合你的監(jiān)督，個別業(yè)主有一些過分，我們也不可能牽就他。 7物業(yè)公司沒有強制措施權，有的說業(yè)主欠費率比較高，能不能說他欠我的費用我就停他的水、電，拉他的閘，在法律上這叫民事自救權，有的小偷看見你的錢包之后想拿走，你看見之后奪回來，這叫自救權，買菜時候顧客拿了菜就走，賣菜的說你沒給錢，這叫自救權，物業(yè)公司的自救權我認為基本上沒有，站在服務者角度講別要自救權，你說不交錢就停止服務，不要這樣做，你不交錢我照樣服務，你不交錢有交錢的，99%欠費，有1家不欠費，你也要保障他的合法權益，而且現(xiàn)在政府要求和諧，對電力系統(tǒng)有要求，哪怕全部小區(qū)欠再多的電費，你也不能停水，好幾年暖氣費沒收上來，你也要保證按時按量供暖，這就是社會責任，你說我是企業(yè)，我以追求利潤為目的，但是這時候你要擔負社會責任，但是法律對你有保障，你說業(yè)主老欠費，依法向人民法院提起訴訟，打官司，個別法院在一定時期不受理，首先法院的院長水平不高，法律意識不強，這絕不代表長期，我們說依法治國，司法機關不能保證正常糾紛解決的渠道，那你就是不履行法定職責，另外我專門準備用一次時間講民事訴訟法里面的一些救濟渠道，比如向宣武區(qū)法院起訴他不受理我就到二中院起訴，法律規(guī)定他受理但他不受理，按照最高法院司法解釋我就到二中院起訴。正常的起訴是每一個公民法人、其他組織的群體，物業(yè)公司也沒有必要跟他搞好什么關系，這就是你的權利。另外沒有強制措施權，包括停電、停水、停天然氣，還有對裝修工作人員采取違法手段，搶人家的工具，從法律規(guī)定上講都沒這個權利，這個權利不要好，特別是有些年輕保安看到違規(guī)裝修，或者休息時間裝修，保安代表物業(yè)公司到那搶人家的工具，結果發(fā)生一些沖突，有句話叫打狗還要看主人，你搶的是裝修工人的工具，實際上背后有業(yè)主，業(yè)主內心就會排斥你，對于我們長期工作環(huán)境不利，我們不要這個權利，造成后果怎么辦呢？造成后果跟我們沒關系。 8業(yè)主將房屋出租，這就會有承租人對物業(yè)費繳納的責任問題，物業(yè)管理條例、物業(yè)收費管理辦法規(guī)定他們兩個承擔連帶責任，由于兩個人扯皮，你找承租人時候承租人說我們簽了租賃合同，這部分費用由業(yè)主交，你找業(yè)主時候業(yè)主說簽合同時候規(guī)定承租人交，這時候有一個辦法，承租人可以搬家，有的說搬家時候不交清物業(yè)費我不讓他搬家，這就是濫用強制權，這是侵權行為，搬家是他的權利，有的說物業(yè)費沒交，保安不讓他走，本來是業(yè)主的不是，結果變成物業(yè)公司的不是，這時候你也有辦法，搬家時候人走了、家具走了，但是房子沒走，房子叫不動產(chǎn)，和尚跑了廟搬不走，房子總有業(yè)主，你如果找不到業(yè)主，那就是缺席判決，最后可以拍賣房子，一套房子還不夠物業(yè)費嗎！后面我會講涉及到不動產(chǎn)執(zhí)行問題，最高法院司法解釋有規(guī)定被執(zhí)行人僅有一套房子不得強制執(zhí)行，后來糾正了，最高法院又出了一個新規(guī)定，被執(zhí)行者僅有一套房子的也可以執(zhí)行，可以先提供六個月的房租，法院想辦法或者你想辦法給他租一個房子，然后他的房子就可以拍賣了，首先扣掉租房的錢，然后扣除欠你的費用，然后把剩下的錢退給業(yè)主，海淀紫竹院附近有一個業(yè)主買了一個二百多平米的高檔房子，裝修花好幾十萬，欠銀行貸款只還一個月，后面不還了，什么費用都不交，訴訟時候他敗訴了，法院執(zhí)行時候他翹著二郎腿說最高法院有規(guī)定一套房子你們不能執(zhí)行，后來海淀法院還是拍賣了。四川有一個案件，一個人喝酒之后踉踉蹌蹌要進小區(qū)，保安不讓他進，他說話比較難聽，然后你推我一下我推你一下，他喝罪酒本身就站不穩(wěn)，一下摔倒了，結果一下摔死了，保安被刑事拘留，回來追究了刑事責任，物業(yè)公司承擔了賠償責任，犯不著這樣，我們有法律規(guī)定的辦法。 9業(yè)主處分房屋所有權的限制，這個問題在北京處理的比較好，特別是有正規(guī)物業(yè)公司、房管局有備案的，業(yè)主賣房子的時候房管局要過戶，法律上叫所有權轉移登記，其中有一項就是物業(yè)費是非結清了，物業(yè)公司要出證明文件，這是處分房屋的一種限制。這幾年法院注意到這個問題了，現(xiàn)在法院拍賣時候公布拍賣的房屋拖欠了八年的物業(yè)費，還拖欠什么什么費用，競拍的人首先得知道這個事，這是為了保證物業(yè)公司的權利。 10空置房沒有出售的也要交納物業(yè)費，物業(yè)費是基于物業(yè)公司對你這個房屋提供服務，服務費是根據(jù)房屋的大小收費的，沒賣掉證明所有權是開發(fā)商的，開發(fā)商就應該交空置房的物業(yè)費，同時物業(yè)費的交納也是為了保證其他已經(jīng)交費業(yè)主的合法權益，房子閑著開發(fā)商有所有權，賣掉之后業(yè)主享有所有權。 11拆遷環(huán)節(jié)，開發(fā)公司為了拆遷補償協(xié)議能夠順利簽訂，于是隨意地制訂優(yōu)惠政策，把由物業(yè)公司享有的收費權他免掉了，有的說十年內不用交物業(yè)費，有的終身不用交物業(yè)費，其實這都是無效的條款。物業(yè)費的問題開發(fā)公司作為拆遷人沒有權利免除，這不是他的權利，他免除了也沒用，為了保障物業(yè)公司的權利，對于回遷戶也應當按照一樣的標準收取物業(yè)費。 12業(yè)委會辦公經(jīng)費來源，這是物業(yè)管理條例沒解決的問題，我個人認為物業(yè)法將來要重構，現(xiàn)在有一些機構重疊，業(yè)委會是業(yè)主所選舉出來的成員，居委會是什么關系？業(yè)主都是居民，立法時候能不能把居委會和業(yè)主會進行合并，辦公經(jīng)費可以解決了，一套人馬兩塊牌子，是人民政府的派出機構，實際上街道辦事處是人民政府的派出機構，這樣比較科學，目前來講這個問題沒有很好的解決，業(yè)主大會、業(yè)主委員會相關的經(jīng)費，業(yè)主委員會的權利義務等等問題現(xiàn)在讓我講也講不出來，因為沒有明確規(guī)定，這塊的問題很多，但是物權法之后這個問題我認為應該會很快解決。據(jù)了解有關部門也在抓緊制訂一些規(guī)則，規(guī)則拿出來先用，然后再上升為法律。 13對房改房物業(yè)費的收取，特別是一些舊小區(qū)，過去房子是單位的，單位分給干部職工住，后來房改了，企業(yè)的經(jīng)濟效益也不好了，于是物業(yè)費就沒人交了，這種過渡階段對于一些舊小區(qū)我認為肯定會出現(xiàn)，過渡這段時間物業(yè)公司如何維權，這是認識上的問題，自始至終只要有物業(yè)服務就應該收費，這是一個基本的市場規(guī)則，我提供了服務，你就要付出代價，就要有物業(yè)費，過去之所以不交費因為有人替你收，現(xiàn)在替你收費的人不交了，那自然而然由業(yè)主交，房改以后由單位的房變成商品房了，單位不交你就要交。 停車場停車費的問題我不講了。 16物業(yè)服務合同的效力，是物業(yè)公司和業(yè)主簽訂的合同，也可以這樣說，前期物業(yè)管理就是接受開發(fā)公司委托，也有物業(yè)服務委托合同，業(yè)主就是唯一的業(yè)主，開發(fā)商和物業(yè)公司制訂簽的合同如果前期物業(yè)服務合同簽的對自己不利，那就是我們失策了，開發(fā)公司和物業(yè)公司是父子兵，是哥們，哥們之間的事沒弄好，最后留下后遺癥，一定要對物業(yè)服務合同字斟句酌，特別是他不是業(yè)主時候，他賣掉以后，這些條款對你的不利影響。開發(fā)公司把房子賣掉之后形成新業(yè)主，新業(yè)主沒有依法選舉出業(yè)主委員會之前，前期物業(yè)服務合同雖然到期了，比如有效期三年，三年之后沒有依法選舉出業(yè)主委員會，合同已經(jīng)到期了，現(xiàn)在已經(jīng)四年多了，這時候合同還有沒有約束力，有的業(yè)主主張合同是有期限的合同，超過期限合同就沒有效力了，有些業(yè)主已經(jīng)超過期限了，我沒繼續(xù)簽就沒用，所以我就欠費，打官司還是物業(yè)公司勝訴，就目前法院掌握的情況來物業(yè)服務合同期限看不成問題。 三、物業(yè)公司的協(xié)助義務 物業(yè)公司的業(yè)務很多，權利很少，歸結起來就是收費，然后有很多義務，有很多權利限制。主要業(yè)務是其他主體的，作為物業(yè)公司有一個力所能及的審慎的配合的業(yè)務，所以叫做協(xié)助義務： 1對業(yè)主裝修注意事項的告知義務。很多地方是開發(fā)公司把交付房子的權利委托給物業(yè)公司，也產(chǎn)生過這樣的案件，比如我作為買售人和開發(fā)公司簽訂的合同就是多少錢多大面積房子，到時間交付，但是開發(fā)商把你委托給了物業(yè)公司，物業(yè)公司在履行代為交付義務時候又附加很多條件，有個別業(yè)主就不接受，我也不要房子，現(xiàn)在沒有交付，雖然委托給物業(yè)公司了，但物業(yè)公司附加了條件，這個條件我不接受，于是有的僵持不下，房子就交不了，打官司時候法院一般認為開發(fā)公司沒有交付，要承擔相應的違約責任。這就給物業(yè)公司和開發(fā)公司的協(xié)調提了一個要求交付時候遇到個別業(yè)主鉆牛角尖，他說誰讓你交付了，你跟他解釋開發(fā)公司委托我們交房子，鑰匙你領走，他說拿走就是了，你拿走時候還要交這個費那個費，不交費鑰匙就不交，這就是自救權，按照法定條件取得物業(yè)服務的權利，我給你們提供服務，你就要先交有關費用，有的堅持不交，他就認為沒有交付，法院又支持他，遇到鉆牛角尖的你就跟他解釋，實在解釋不通的也沒關系，讓他先拿走，他沒交物業(yè)費怎么辦呢？你說第一年沒交好辦，不給他鑰匙，第二年怎么辦呢？他不交你也不能到他家搶，這時候可以訴訟遇到個別鉆牛角尖的先把鑰匙給他，沒有交費的現(xiàn)在就可以起訴他，這是及個別業(yè)主的行為。有的交付時候不光交物業(yè)費，還有一系列費用，比如裝修押金，裝修垃圾清運費，裝修保證金等等，應該說裝修垃圾清運費是有規(guī)定的，但是裝修保證金沒有規(guī)定，而且我提出一個建議，裝修保證金咱們不要收，因為保證金代表你要監(jiān)管他，你如果違反了規(guī)定，我要沒收保證金，你沒收之后萬一他造成破壞了，給其他鄰居造成損失了，這時候你賠不賠，相鄰業(yè)主認為你收了保證金你有監(jiān)管業(yè)務，你沒監(jiān)管好給我造成了損害，一般人不會輕易跟鄰居吵架，但是他有氣，然后把氣轉嫁給物業(yè)公司，從這個角度來講收保證金能夠確保對他監(jiān)督嗎，甚至夜里偷偷摸摸把什么東西搞壞了，一搞壞就是大事，所以我們不要收保證金，我們法定的義務是注意事項告知提醒義務，我只要告訴你了，你裝修時候不得干什么不得干什么，交付時候一般物業(yè)公司給一個交付物品材料清單，后面有裝修注意事項告知書，最后他簽名了，假如出現(xiàn)了因為裝修造成鄰居家損害產(chǎn)生的糾紛受害的業(yè)主就不找物業(yè)公司了。 春節(jié)期間我看了一個電視節(jié)目，看了40多分鐘，看了一肚子氣，其實是為物業(yè)公司抱不平，節(jié)目主持人做了一期節(jié)目，業(yè)主和物業(yè)公司的關系，有一個真實的事，都是現(xiàn)場直播，業(yè)主裝修時候把防水層破壞了，防水層破壞以后水滲透到樓下了，把樓下業(yè)主的裝修搞懷了，也看的出來，樓下業(yè)主是個女寡婦，孩子也不在身邊，也沒有丈夫，情緒特別不好，樓上業(yè)主門一鎖去香港了，她有氣找不到發(fā)火的人，然后就找物業(yè)公司，伶牙俐齒，說的很難聽，物業(yè)公司老總也不怎么說話，最后讓開發(fā)公司老總出5000元賠他，我看著不舒服，業(yè)主裝修把防水層破壞了造成鄰居的損害，就應該由業(yè)主賠，物業(yè)公司沒有責任，但是有一點，裝修注意事項通知書一定要寫清楚。作為業(yè)主我有個親身體會，天然氣公司夠損的，管道可以走的好好的，表藏在哪個地方，他非要放到頭容易碰到的地方，自己還不能改，有時候業(yè)主就要改，物業(yè)公司不要限制他，但是你可以提醒他，我沒有權利到你房間查裝修情況，既然沒權利進房屋檢查驗收，更沒有義務保證什么，煤氣公司有監(jiān)管，我現(xiàn)在也知道煤氣公司的貓膩了，他注意裝成那樣，你要弄給他打電話，打時候要交300元改管費，1000元改線費，物業(yè)公司不要干預，只要盡到你的義務就可以了，哪怕天塌下來死人了跟我也沒有關系。更不應該對業(yè)主違規(guī)裝修進行罰款，罰款是行政處罰，你是行政機關，你有行政執(zhí)法權時候才能罰款，物業(yè)公司沒有執(zhí)法權不能罰款。2對小區(qū)內有一些業(yè)主擅自亂搭亂建的違章建筑怎么辦？一方面業(yè)主有意見，另一方面沒有強制拆除權，當然也有例外，比如有的小區(qū)制訂臨時公約，開發(fā)公司要房管局申請銷售許可證時候必須要有臨時公約，臨時公約物業(yè)公司要好好把關，因為臨時公約涉及到我們的工作，如果臨時公約明確了亂搭亂建的可以由物業(yè)公司拆除那可以，但是一定要講策略和方式，在業(yè)主能夠接受的情況下拆除，千萬不要強制拆遷。有時候遇到橫的業(yè)主，這時候我們有權利要求有關行政機關拆除，規(guī)劃部門有權利做出責令15天之內自動拆除恢復原狀的權利，如果他就是不拆怎么辦呢？法律設計了一種制度，向人民法院申請強制執(zhí)行。3對破壞環(huán)境沒有處罰權，有些業(yè)主違反了相關規(guī)定，比如違章建筑就是違反規(guī)劃法，搞一些噪音、污染、廢氣，有些小區(qū)搞家庭下作坊，影響其他業(yè)主的利益，其他業(yè)主敢怒不敢言，覺得是鄰居，物業(yè)公司要代替相應的業(yè)主站出來主持正義。4違章經(jīng)營，物業(yè)公司沒有處罰權，可以向工商行政管理部門舉報，可以要求工商機關對他進行處理。講到這我想到一個問題，物權法這次做了明確規(guī)定，住改非的問題，住宅搞經(jīng)營的問題，這次物權法做了原則性規(guī)定，經(jīng)利害關系人同意可以把住宅改為非住宅，什么叫利害關系人呢？這個問題肯定需要最高法院司法解釋進行解釋，是不是說對門鄰居同意了就行了呢，凡是住改非的可能會影響到其他人的安寧權、通行權、采光權的話，相應的權利人都是利害關系人，比如改成經(jīng)營型用房，二樓搞卡拉OK，會影響到其他人的正常休息，恐怕這一單元的居民都得的同意，如果不同意就改不了。5安全、衛(wèi)生的提示義務。 6對相關公司維修養(yǎng)護的協(xié)助義務。盡可能要事前通知，做到相關居民有所準備。比如養(yǎng)護時候要用你的電，這時候應該配合，不可能斤斤計較，這類問題沒有很清楚的進行規(guī)定，修的時候水管子爆了他用電焊、氣焊，他可能需要電，這時候也花不了多少錢，這時候需要協(xié)助配合，物業(yè)公司很多工作就是在穿梭協(xié)調中，這樣才能真正實現(xiàn)小區(qū)的和諧。 7沒有強制執(zhí)行權，也沒有處罰權，沒有公權力，什么叫公權力？就是代表國家行使的權力，公眾賦予你的權力，處罰、罰款叫強制措施權，這些都是公眾權力，物業(yè)公司基本法叫物業(yè)管理法，但我們不是管理是服務，我們是企業(yè)法人，叫私權利主體，不叫公權力，私權利主體就是老百姓和企業(yè)法人，沒有公權力，不能自己制訂關于什么什么的規(guī)定和辦法，只能依照國家的法律，沒有法律時候，你覺得非常有必要業(yè)主又能夠認可的要寫進業(yè)主公約中。 8物業(yè)公司對欠費業(yè)主沒有強制措施權，自然不能停水停電，自救權法律沒有規(guī)定的我們不能行使，這種服務和正常的市場即時的交易行為是不一樣的，即時的交易行為擁有自救權，包括業(yè)主也不能夠停止交費，但是他停了怎么辦，可以追究他違約責任，你簽物業(yè)服務合同時候就要把滯納金簽上，我作為業(yè)主，我悟出了對物業(yè)公司有道理的做法，讓你主動交，你如果不交的話將來交的就多，物業(yè)公司和業(yè)主至今的滯納金一般都是萬分之五，行政處罰是3%，那是法律明確規(guī)定的，最高法院有關司法解釋有過規(guī)定一般違約金每天萬分之五，那也不少，這樣可以迫使業(yè)主主動履行，話又說回來了，有的物業(yè)公司很可氣，你上班他上班，你下班他也下班，你打電話他說明天上班時間來，物業(yè)公司上班我們也上班，后來改變了，說夜里到你家收吧，我說他太好不過了，物業(yè)公司工作時間應該靈活，別弄的像國家機關一樣每天工作八小時，業(yè)主休息時間就是物業(yè)公司工作時間，業(yè)主工業(yè)時候你們可以休息。 9少數(shù)業(yè)主擅自關水、氣總閥門以后外出，這個業(yè)主并不是出于惡意，他不知道，他住的房子可能是這個樓的管道層，結果走的時候關了，沒想到把總閥門關了，關了之后整個樓沒有暖氣，在這種情況下其他業(yè)主有意見，業(yè)主很快回來還好，如果到國外去了怎么辦，這時候物業(yè)公司要站出來替業(yè)主著想，替業(yè)主辦事，能否強行入室恢復呢？能，但是為了防患于未然，這時候應該請公證處工作人員到現(xiàn)場，有的說有困難找警察，請派出所同志和居委會同志到場，我們請專業(yè)公司把門開開，然后進行恢復，恢復以后安全的問題還要保障，產(chǎn)生的費用要轉嫁給業(yè)主，物業(yè)公司先行墊付，物業(yè)公司既沒有得罪業(yè)主，業(yè)主也可以理解，這時候為眾多業(yè)主辦了好事，你的付出一定會得到回報，這是一種感情投入，你對大家好，大家覺得物業(yè)公司不錯。 四、物業(yè)公司與相關部門權利義務銜接1物業(yè)公司區(qū)域內有相應的壟斷行業(yè)提供服務，像水、電、天然氣、熱力、通訊、有線電視等單位他們的收費問題，他們也是有償?shù)?，他們提供的也是產(chǎn)品，他提供了產(chǎn)品當然要收費，這個收費和物業(yè)公司有什么關系？這個問題應該是清楚的，相關的單行法都有規(guī)定，而且物業(yè)收費管理辦法中也重申了這些公司的收費應當直接向最終端用戶收取，關鍵是什么叫終端用戶，有一些部門歪曲理解，當然他會朝著對他有利的方向理解，特別是電力公司，電老虎。2物業(yè)公司不承擔總表與分表數(shù)字之差。有一些小區(qū)沒有進行IC卡改造，裝的是讀字抄表的電表，就是先用后收費，結果涉及到誰抄表、誰收費、誰收錢的問題，電力公司認為小區(qū)前面給你裝了大電表，電力公司每個月就看這個數(shù)字，物業(yè)公司交就是了，他理解的終端用戶就是整個小區(qū)，他有依據(jù)，報裝的時候有申請材料，報裝時候是開發(fā)公司向他申請的，那時候開發(fā)商就是唯一的業(yè)主，開發(fā)商要取得銷售許可證，首先必須得通水、電，通了之后房管局才發(fā)銷售許可證，這時候他是唯一的業(yè)主，他叫大產(chǎn)權，房管局允許他銷售之前開發(fā)公司已經(jīng)辦理了出始登記，就是大產(chǎn)權，開發(fā)公司拿了一個房本，為了通電向電力公司申請，電力公司認為開發(fā)公司就是終端用戶，這個理解是對的，開發(fā)公司按一定的時間交電費，然后開發(fā)公司慢慢把房產(chǎn)賣掉了，把物業(yè)管理委托給物業(yè)公司了，最后變成物業(yè)公司代交電費了，延續(xù)下來就形成了思維定勢，物業(yè)公司就是終端用戶，就要交錢，物業(yè)公司再一家一家收，一家一家收風險就大了，這里面肯定有收不上來的，物業(yè)費收的比較高的比例是93%，100%不可能，還有比較低的，93%的都交了電費，還有一些偷電、漏電的，還有計量不準確的，物業(yè)公司感覺很惱火，耗費很多人力收，費勁口舌，結果收上來的錢不夠交的，總有差距，每個月都賠錢，物業(yè)公司顯然成了冤大頭。這就涉及到對終端用戶的理解，當時電力公司那么認為是對的，但是是動態(tài)發(fā)展的，隨著開發(fā)公司不斷的銷售，終端用戶的構成在發(fā)生變化，一家一戶就是一個終端用戶，所以電力公司應當向一家一戶收電費，收不上來是他自己的事，他可以委托物業(yè)公司收，但是物業(yè)公司沒有法定義務替他收，物業(yè)公司說我不給你收及電力公司說你收吧，物業(yè)公司說我替你收可以，但是我們是有償服務，我得拿報酬，覺得報酬合適就收，不合適就別收，不收會導致電力公司想辦法更換電表，把讀字的電表換成IC卡，先買后用，雖然有些學者置疑IC卡電表，因為電力法規(guī)定先供應產(chǎn)品后收費，先用電后交錢，IC卡是先交錢后用，電力法制訂的時候沒有考慮IC卡的問題，所以滯后了，置疑歸置疑，但是電力公司還是這么做了，我覺得這樣做也合理，否則的話收費成本太高。另外IC卡改造費用應該誰出？有的說業(yè)主出，我認為不應該由業(yè)主出，屬于電力公司提供合格的產(chǎn)品所必須的設施，難道說變壓器還得業(yè)主買嗎，難道電線桿子業(yè)主也得出錢嗎，業(yè)主出的電費里已經(jīng)包括了眾多設備設施的價格構成，IC卡的電表應該由電力公司承擔，物業(yè)公司不承擔，業(yè)主也不承擔，但是有的地方電力公司和物業(yè)公司串通，電力公司出一半錢，物業(yè)公司找業(yè)主全額收，那一半就是物業(yè)公司的，中國老百姓覺得200、300元的事，極個別問問，誰也不較真，從理論上講應該是電力公司承擔，假如將來有一天業(yè)主們都覺悟了，覺得我們不該出這個錢，物業(yè)公司就不能掙這錢了，應該跟電力公司爭取讓他全額免費更換。3有一些小區(qū)為了賣房子，首先得通電，為了通電，電力公司要求他你自己得買變壓器，開發(fā)公司為了盡快地實現(xiàn)銷售，買就買，買了以后該收電費了，電力公司在變壓器的前面接電表，變壓器有20%左右的能耗，電力公司說變壓器是你買的，你享有所有權，損耗的電是你的電器費的，實際上一開始就錯了，變壓器就應該由電力公司購買、安裝，因為電力法規(guī)定電力公司應當提供合格的產(chǎn)品，對于電來講什么是合格產(chǎn)品呢？那就是220伏的民用電，但是通常是高壓輸電，高壓輸電是為了降低能耗，從高壓輸電變成220伏的電需要變壓，這就需要一套設備，就是變壓器，他要提供合格產(chǎn)品變壓器應該是電力公司購買，但是他利用獨特的壟斷地位，可以卡開發(fā)公司，開發(fā)公司一旦把房子賣掉了他不敢卡老百姓，開發(fā)商賣之恰可以不給你通電，沒辦法，開發(fā)公司迫不得已花一筆錢買變壓器，買了之后還要交電費，變壓器能耗成了他的用電器，還要交電費，顯然是電力公司的錯。應該怎么辦呢？當時沒辦法，這是中國的現(xiàn)實，一些壟斷行業(yè)不那么辦就達不到目的，開發(fā)商做這么大的事，也不能因此跟他叫真，沒辦法只好買，買了以后整個物業(yè)管理又交給物業(yè)公司了，結果變壓器的能耗又成物業(yè)公司的能耗了，最后因為電費的問題物業(yè)公司承擔了一些不該承擔的義務。4購買變壓器費用的承擔問題。首先作為開發(fā)公司來講，應該向電力公司主張讓他承擔購買變壓器的費用，當時是我替你墊的錢，你現(xiàn)在得給我錢，我不可能有所有權，我也不要，能耗我也不擔，物業(yè)公司從此不收費了，也不交了，不交以后電力公司就會改裝電表，變壓器錢的問題只能是開發(fā)公司為原告，肯定要打官司，不打官司電力公司是不會出這筆錢的。第四，購買變壓器費用的承擔問題。 5一些小區(qū)設計缺陷，給物業(yè)管理帶來不便，給業(yè)主的正常使用帶來不便。一些業(yè)主把不便轉嫁給物業(yè)公司，作為物業(yè)公司，一方面不是我們的原因，另一方面業(yè)主對我們有氣，這個就需要解釋說明，以取得業(yè)主的理解和諒解，同時應該積極地針對確實存在的問題向開發(fā)公司協(xié)調解決，盡可能把給物業(yè)管理帶來的不便降到最小程度。 6維修基金的問題不是一個小區(qū)能左右的，我不講了。 五、物業(yè)的共用部位、共用設施設備的所有權、經(jīng)營權 1物業(yè)管理用房的所有權歸誰，過去一直在關注著所有權的問題，小區(qū)的這幾類房屋的所有權通過物權法有的得到了明確有的重新規(guī)定，物權法和物業(yè)管理條例都明確規(guī)定，所有權屬于全體業(yè)主共同共有，所有權和使用權實際上相分離的，業(yè)主具有所有權，物業(yè)公司享有使用權，物業(yè)管理用房是專用于給物業(yè)公司提供物業(yè)服務的辦公用房，所以用途是特定的，是專有的，于是就會延伸出一個結論，物業(yè)管理用房能不能設定抵押，向銀行抵押貸款，法律沒有禁止，但是這幾年來我一直堅持這個觀點，物業(yè)管理用房不要抵押，講一動產(chǎn)登記時候有一些銀行同志，他們非常認可，他們知道抵押以后將來拍賣誰敢買，誰能買的走，用途是特定的，決定了處分受到限制，因此物業(yè)管理用房應該不能抵押，開發(fā)公司也沒有權利處分物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房通過擠一擠、精簡人員有一部分物業(yè)管理用房能夠騰出來，騰出來的物業(yè)管理用房能不能搞經(jīng)營，或者給業(yè)主搞一些娛樂設施，甚至進行出租，這樣做行行不？應該說是可以的，但是需要物業(yè)公司和業(yè)主之間的協(xié)商和銜接，如果僅僅是業(yè)主委員會主張把物業(yè)管理用房租出去，這樣損害了物業(yè)公司的權利，如果物業(yè)公司擅自租賃出去，觸犯的是業(yè)主的權利，業(yè)主之后如果業(yè)主委員會同意由物業(yè)公司把一部分物業(yè)管理用房租賃出去，當然租賃的收益可以通過協(xié)商進行分配，比如一半作為物業(yè)公司的報酬，另一半業(yè)主可以抵交下一年物業(yè)費，實行的如果是酬金制，相當于收入，收入可以轉入下一年度。既要考慮到物業(yè)公司的利益，也要考慮到所有權是業(yè)主的，是基于物權而產(chǎn)生的收益。這個問題關鍵是協(xié)商，協(xié)商就是合同，合同可以是補充合同，簽訂服務合同時候，未必能考慮的這么全，出現(xiàn)新情況、新問題就要重新和業(yè)主委員會簽訂補充協(xié)議。 2地下停車場的所有權。這次物權法做了規(guī)定，有約定的按照約定，開發(fā)公司可以搭售、銷售、贈送，但應當保證業(yè)主停車的基本需要。隨著業(yè)主車輛的增加，對停車場的需求越來越多，停車矛盾會越來越突出，搞清楚停車場的所有權有好處，這次物權法規(guī)定的比較明確，有一次講課時候我這么說，我說關于停車場權屬問題的規(guī)定立法的高層決策者被開發(fā)商所收買，過去曾經(jīng)有過國家，無論誰投資都是業(yè)主所有，但是這次規(guī)定有約定的按約定，合同是開發(fā)商制訂，最后開發(fā)商幾乎把停車場全賣掉了，前段有個業(yè)主是律師，他倡議全體業(yè)主都不要買停車位，大家都不買等于沒約定，沒有約定的推定是業(yè)主所有，大家都不買，這些停車場就是全體業(yè)主所有。你不能賣給小區(qū)居民以外的其他的市場主體，你說這個小區(qū)旁邊有幾座大商場，你不買，我把停車場賣給停車公司，不允許這樣做，要保證業(yè)主的停車需求。有些人大法工委同志這么解釋，為什么要規(guī)定，實際上是間接地保護開發(fā)構思的利益，他說如果你建了停車場，最后法律規(guī)定都是業(yè)主的，最后開發(fā)公司說我不建停車場了，最后導致都沒有停車場，我覺得這個解釋站不住腳，理由不太充分，比如強制性規(guī)定，比如100套房子得保證50個停車位，否則不發(fā)銷售許可證，這樣做的話他還不投資嗎，其實他把停車場的投資已經(jīng)包括在房價里了，無論誰所有，對物業(yè)公司有什么影響？咱們仔細考慮過沒有，停車場要么是開發(fā)商所有，要么業(yè)主所有，無論誰所有，為物業(yè)公司有影響嗎？我覺得影響不大，如果開發(fā)公司享有所有權的話他可以賣，既然開發(fā)公司享有所有權，他賣不掉就要收費，這樣就會跟物業(yè)公司簽一個合同，100個停車位要保證一個月50元，每個月要給我5000元，然后一個月向業(yè)主收1