投資性房地產(chǎn)公允價值計量的問題及對策研究

題 目： 投資性房地產(chǎn)公允價值計量的問題及對策研究 學(xué) 院： 商學(xué)院 專 業(yè)： 會計學(xué)（注冊會計師專門化） 姓 名： 郭曉婷 指導(dǎo)教師： 李榮梅 教授 完成日期： 2014年 4月30 日 畢業(yè)論文任務(wù)書畢業(yè)論文題目：投資性房地產(chǎn)公允價值計量的問題及對策研究選題意義、創(chuàng)新性、科學(xué)性和可行性論證：論文選題對于推動公允價值計量方式在我國投資性房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有很強的現(xiàn)實意義；有利于推進(jìn)我國公允價值計量模式的進(jìn)一步發(fā)展，；本論文從我國投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價值的問題著手，分析其存在的問題以及現(xiàn)狀，進(jìn)而提出幾點建議，具有可行性及現(xiàn)實意義。主要內(nèi)容： 全文共分四個部分進(jìn)行論述：第一部分主要闡述了投資性房地產(chǎn)的概念意義、計量方式、特征范圍以及會計處理方式；第二部分是對具體上市公司的案例分析來闡述投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價值的影響；第三部分是具體闡述投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價值計量模式的問題；第四部分則是對存在的問題提出具體的、可行的解決辦法，使公允價值這一計量方式更好的為投資性房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)。目的要求： 通過論文寫作，主要目的是將我們大學(xué)四年所學(xué)的會計專業(yè)理論知識，靈活的運用到實際問題的分析過程中。培養(yǎng)了我們在工作實踐中發(fā)現(xiàn)問題、分析問題、解決問題的能力。要求我們在以后的工作中不僅應(yīng)具有會計核算能力，同時還要有在實踐中發(fā)現(xiàn)問題并利用所學(xué)知識解決問題的能力。本文最主要的研究目的在于，通過對我國投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價值計量模式的研究，從幾個不同的角度提出建議。論文寫作要求理論聯(lián)系實際，有針對性的提出解決問題的建議。計 劃 進(jìn) 度 ：成畢業(yè)論文，具體時間如下：1.2013.12.1-2014.1.12,收集資料，確定論文選題，完成論文任務(wù)書；2. 2014.1.13-2014.3.4,修改論文提綱；3. 2014.3.5-2014.3.14,修改論文初稿；4. 2014.3.15-2014.4.18,進(jìn)一步修改論文修改稿； 5. 2014.4.19-2014.4.30,論文定稿。 指 導(dǎo) 教 師 簽 字： 主管院長（系主任）簽字： 年 月 日 遼 寧 大 學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計）指導(dǎo)記錄表論文題目投資性房地產(chǎn)公允價值計量的問題及對策研究學(xué)生姓名郭曉婷學(xué) 號100608204年級、專業(yè)10級 會計學(xué)指導(dǎo)教師姓名李榮梅指導(dǎo)教師職稱教授所在院系商學(xué)院第一次指導(dǎo)（對確定題目、畢業(yè)論文（設(shè)計）任務(wù)書的指導(dǎo)意見）： 對論文寫作進(jìn)行講解：1、如何進(jìn)行論文選題首先搜集資料，然后進(jìn)行論選題，確定論文題目；2、如何擬定大綱大綱主要包括三方面：提出問題、分析問題、解決問題；3、如何填寫論文任務(wù)書選題確定下來后，完成大綱，明確寫作目的及內(nèi)容后再完成任務(wù)書填寫。指導(dǎo)方式：（請選擇） 面談 電話 電子郵件 指導(dǎo)教師簽字： 2013年 11 月 25日第二次指導(dǎo)（對論文提綱的指導(dǎo)意見）：1、 摘要與目錄的格式與內(nèi)容需要更改。2、 論文題目要寫上。3、 根據(jù)范文調(diào)整文章結(jié)果與部分內(nèi)容。指導(dǎo)方式：（請選擇） 面談 電話 電子郵件 指導(dǎo)教師簽字： 2014年3月14日第三次指導(dǎo)（對初稿的指導(dǎo)意見）：1. 按照范文該摘要和任務(wù)書。2. 根據(jù)已改的目錄改正文。3. 增加近兩年的參考文獻(xiàn)。4. 注意排版格式。5. 題目有改動。指導(dǎo)方式：（請選擇） 面談 電話 電子郵件 指導(dǎo)教師簽字： 2014年4月 19 日第四次指導(dǎo)（對修改稿的指導(dǎo)意見）： 要求按目錄修改任務(wù)書正文，注意格式。指導(dǎo)方式：（請選擇） 面談 電話 電子郵件 指導(dǎo)教師簽字： 2014年 4 月 25日第五次指導(dǎo)（對是否定稿、進(jìn)入答辯及其它指導(dǎo)意見）：內(nèi)容基本符合要求，需對論文格式進(jìn)行最后修改，確保符合學(xué)校統(tǒng)一要求，修改后可定稿、打印。指導(dǎo)方式：（請選擇） 面談 電話 電子郵件 指導(dǎo)教師簽字： 2014年 4月 30 日主管院長（主任）簽名 院系蓋章 年 月 日注：指導(dǎo)意見如不夠填寫可加附頁指導(dǎo)教師評語學(xué) 生： 郭曉婷 專 業(yè)：會計學(xué) 論文題目：投資性房地產(chǎn)公允價值計量的問題及對策研究 論文共 17頁，設(shè)計圖紙 0 張。 該同學(xué)的論文，針對我國投資性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用公允價值計量的問題進(jìn)行研究，選題具有一定現(xiàn)實意義。該文從投資性房地產(chǎn)的含義與意義、范圍以及會計處理方式闡述入手；分析了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用公允價值計量模式仍不多的現(xiàn)狀，并根據(jù)現(xiàn)狀分析公允價值計量對企業(yè)的影響；同時分析我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用公允價值計量模式所存在的問題；最后，針對問題給出了現(xiàn)實可行的建議。論文研究結(jié)論有一定的現(xiàn)實指導(dǎo)作用。論文結(jié)構(gòu)合理，主題比較突出，論述比較完整。指導(dǎo)教師評分： 指導(dǎo)教師簽字： 年 月 日遼寧大學(xué)畢業(yè)論文（設(shè)計）成績評定單評閱人評語：評閱人評分：評閱人簽字： 年 月 日答辯委員會評語：院（系）畢業(yè)論文答辯委員會（小組）于 年 月 日審查了 屆 專業(yè)學(xué)生 的畢業(yè)論文。答辯委員會評語：答辯成績：答辯委員會成員：答辯委員會（小組）組長簽字： 年 月 日 畢業(yè)論文（設(shè)計）成績：評閱人評分：指導(dǎo)教師評分 ：答辯成績：總成績：院長（系主任）簽字： 年 月 日注：評閱人評分滿分為100分，指導(dǎo)教師評分滿分為100分，答辯成績滿分為100分；總成績?yōu)槿叩乃阈g(shù)平均值（四舍五入）。摘 要近幾年我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，為適應(yīng)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，我國的新會計準(zhǔn)則也相應(yīng)出臺，關(guān)于投資性房地產(chǎn)的第三號準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的會計處理和相關(guān)信息披露進(jìn)行了規(guī)范，最為之一提就是將公允價值計量這一計量方式引入新會計準(zhǔn)則。公允價值已成為金融界與會計界爭論的熱點，投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量無疑會對企業(yè)財務(wù)報表以及財務(wù)處理帶來重大好處，但是，由于我國市場經(jīng)濟(jì)還不夠完善、公允價值的確認(rèn)仍存在難點，在現(xiàn)階段的實務(wù)操作中容易被利用為利潤操縱的工具，致使公允價值在一段時間內(nèi)還不會被企業(yè)大幅度應(yīng)用，但是，這種情況會逐漸隨著我國房地產(chǎn)市場的完善發(fā)生轉(zhuǎn)變的。所謂投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)能夠單獨計量及出售。投資性房地產(chǎn)主要包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。其中，作為自用房地產(chǎn)與作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)的范疇。將公允價值應(yīng)用于投資性房地產(chǎn)，能夠最大程度的體現(xiàn)投資性房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)的公允性，也有利于企業(yè)資產(chǎn)以及利益等方面的增加。本文分析了投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價值計量模式的問題及現(xiàn)狀，并從幾個不同角度的利益相關(guān)者角度提出了幾點建議，全文共分為五個部分：第一部分主要闡述了投資性房地產(chǎn)的概念意義、計量方式、特征范圍以及會計處理方式。第二部分是對具體上市公司的案例分析來闡述投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價值的影響。第三部分是具體闡述投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價值計量模式的問題。第四部分則是對存在的問題提出具體的、可行的解決辦法，使公允價值這一計量方式更好的為投資性房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)。關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價值計量；影響AbstractThe rapid economic development of our country in recent years, in order to adapt to the change of the domestic economic environment, the new accounting standards have corresponding rules in our country, about the third principles of the investment real estate for investment real estate accounting and information disclosure standards, one of the most about fair value measurement is the measurement way to introduce new accounting rules. Fair value has become a hot spot in finance and accounting field, the investment real estate using fair value measurement will no doubt to the enterprise financial statements and accounting offers significant advantages, but, because our country market economy is not perfect enough, the confirmation of the fair value, there are still difficulties in present practice and easy to use tool for profit manipulation, the fair value over a period of time also will not be enterprise application significantly, however, this kind of situation will gradually with the improvement of the our country real estate market change.The investment real estate, refers to the for generating rent or capital appreciation, or both, the amount of real estate. The investment real estate can be measured separately, and sell. The investment real estate mainly includes: have arranged for the rent of land use right, hold and value-added after the transfer of the land use right and buildings has been leased. Among them, as a private property and as stock property does not belong to the category of the investment real estate. Applying fair value to the investment real estate, to the greatest degree to embody the fairness of the investment real estate enterprise assets, but also to the increase of enterprise assets and interests, etc.This paper analyzes the investment real estate problems and status quo of application of fair value measurement model, and stakeholder from the Angle of several different angles, put forward several proposals to the full text is divided into five parts:The first part mainly discussed the significance, the concept of investment real estate, scope of measurement methods, characteristics and accounting treatment.The second part is the analysis of the specific case of a listed company to illustrate the influence of the investment real estate fair value application.The third part is the application specifically describe the investment real estate fair value measurement model of the problem.The fourth part is to put forward the problems existing in the concrete and feasible solution, make the fair value of the measurement way better service for the investment real estate enterprise.Key words: investment property；the fair value measurement；impactXI目 錄序言2一、投資性房地產(chǎn)31.投資性房地產(chǎn)的含義及意義32.投資性房地產(chǎn)的范圍33.投資性房地產(chǎn)的會計處理4二、投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價值計量的實例及影響61.投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價值計量的實例62.投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價值計量對企業(yè)的影響7三、投資性房地產(chǎn)公允價值計量應(yīng)用中存在的問題91.我國缺乏較為成熟的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境92.公允價值的認(rèn)定缺乏應(yīng)有的技術(shù)支持103.公允價值計量應(yīng)用范圍有限104.會計準(zhǔn)則體系不健全與監(jiān)管機制不完善105.有關(guān)從業(yè)人員的素質(zhì)水平造成阻礙11四、解決對策的研究121.健全及完善市場機制122.制定和完善有關(guān)具體會計準(zhǔn)則123.完善企業(yè)治理結(jié)構(gòu)124.提高從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)水平135.培育和完善中介機構(gòu)146.提高應(yīng)用公允價值計量的有關(guān)技術(shù)水平14結(jié)束語15參考文獻(xiàn)16致 謝1717序言當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國際之間貿(mào)易交流越來越頻繁，使得會計準(zhǔn)則在制定上發(fā)生一些轉(zhuǎn)變，已經(jīng)從傳統(tǒng)的歷史成本會計向公允價值會計發(fā)生轉(zhuǎn)變，這種轉(zhuǎn)變不僅僅發(fā)生在國際社會，我國為適應(yīng)新會計準(zhǔn)則的變化，在2006年財政部頒布了新的企業(yè)會計準(zhǔn)則，而其中的企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號投資性房地產(chǎn)將是本文研究的重點，將公允價值計量模式引入投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量，因其比較符合投資性房地產(chǎn)的特征，所以有利于反映投資性房地產(chǎn)的市場價值和其盈利能力，也有利于體現(xiàn)投資者的利益，并且，有利于房地產(chǎn)企業(yè)之間的良性競爭。公允價值本身是指熟悉市場情況的買賣雙方強調(diào)在公平、自愿的交易條件下所確定的價格，或無關(guān)聯(lián)的雙方在公平交易的條件下一項資產(chǎn)可以被買賣或者一項負(fù)債可以被清償?shù)某山粌r格。其主要強調(diào)的是公平與自愿，具有可靠性和相關(guān)性，而原會計準(zhǔn)則只是將投資性房地產(chǎn)作為普通的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)來對待，使得其無法真正的體現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的價值，也不利于投資者投資。而新的企業(yè)會計準(zhǔn)則適當(dāng)引入公允價值模式，這是在綜合考慮投資性房地產(chǎn)特性以及我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上做出的決定，這是新準(zhǔn)則的一大突破。但是，公允價值本身實行應(yīng)具有一定的條件，要求具有成熟完善的市場，公開透明的交易信息等等限制因素，由于這些客觀條件的限制，公允價值計量模式在我國投資性房地產(chǎn)市場的應(yīng)用中存在了一些問題。本文通過對投資性房地產(chǎn)的特性以及其計量方式的比較，對公允價值計量方式的深入解剖與分析，指出其優(yōu)越性及其存在的問題的，通過對幾家典型的房地產(chǎn)上市公司財務(wù)報表的分析來印證所得結(jié)論的正確性與否，從而找到解決這些問題的實際對策，使得公允價值在我國投資性房地產(chǎn)的實際應(yīng)用中得到更廣闊的發(fā)展。投資性房地產(chǎn)公允價值計量的問題及對策研究一、投資性房地產(chǎn)1.投資性房地產(chǎn)的含義及意義投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)能夠單獨計量及出售。投資性房地產(chǎn)主要包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。其中，作為自用房地產(chǎn)與作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)的范疇。會計準(zhǔn)則制定的此定義，是為了增加會計信息的相關(guān)性。是否持有和繼續(xù)持有投資性房地產(chǎn)，是企業(yè)管理層的主要受托責(zé)任之一，是企業(yè)管理層所必須作出的決策。按公允價值計量可以即使反映企業(yè)管理層受托責(zé)任的履行情況，可以更加及時地檢驗管理層作出持有和繼續(xù)持有投資性房地產(chǎn)決策的適當(dāng)性。2投資性房地產(chǎn)的范圍投資性房地產(chǎn)主要包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。（1）已出租的土地使用權(quán)。是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式，以經(jīng)營租賃方式而出租的土地使用權(quán)，包括自行開發(fā)完成后用于出租的土地使用權(quán)。其中要特殊說明一點，企業(yè)以經(jīng)營方式租入的建筑物或土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位或個人的，不屬于投資性房地產(chǎn)的范疇。但屬于母公司與子公司關(guān)系的，可將次確認(rèn)為母公司的投資性房地產(chǎn)。（2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。（3）已出租的建筑物。是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物。以下兩項不屬于投資性房地產(chǎn)：（1）自用房地產(chǎn)。即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。這部分房產(chǎn)間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)，具有自用房的性質(zhì)。（2）作為存貨的房地產(chǎn)。作為存貨的房地產(chǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分。3.投資性房地產(chǎn)的會計處理投資性房地產(chǎn)的會計處理包括確認(rèn)、初始計量、后續(xù)計量、轉(zhuǎn)換、處置與披露。（1）確認(rèn)。判斷其是否為投資性房地產(chǎn)，需同時滿足三個條件，首先要滿足與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；其次該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量；最后該投資性房地產(chǎn)為可靠房產(chǎn)商提供。判斷投資性房地產(chǎn)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益是否能夠流入企業(yè)，這需要通過職業(yè)判斷，并且判斷時也要考慮相關(guān)市場因素的變化。所謂成本能夠可靠計量，要求按照實際成本進(jìn)行計量，若無法可靠計量，就無法進(jìn)行確認(rèn)。（2）初始計量。投資性房地產(chǎn)的初始計量是按照取得時的成本計量的。在此，要說明一點，外購和自建的投資性房地產(chǎn)在初始計量時，采用公允價值模式與成本模式入賬價值的確定方法相同，不同之處在于應(yīng)設(shè)置“成本”明細(xì)科目，以便區(qū)分“公允價值變動”。（3）后續(xù)計量。投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量，通常采用成本模式，只有在滿足特定條件的情況下才可以采用公允價值模式。但是，同一企業(yè)只可以采用一種模式進(jìn)行后續(xù)計量，不可以同時采用兩種計量模式。當(dāng)以成本模式計量的投資性房地產(chǎn)時，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，應(yīng)計提折舊或攤銷，若存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。當(dāng)以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠的取得，才可以采用公允價值這種計量模式。所以，采用公允價值模式是具有前提條件的，條件如下：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。采用公允價值模式的會計處理為：不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，將公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益，將投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意更改。以成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式，應(yīng)作為會計政策變更處理，將計量模式變更時所產(chǎn)生的差額，調(diào)整期初留存收益，即未分配利潤。（4）投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換采用成本計量模式時，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。采用公允價值計量模式的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，將公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益。自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價值計量模式的投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換日的公允價值來計量。若公允價值小于原賬面價值，將差額計入當(dāng)期損益；若大于，則將差額計入所有者權(quán)益。（5）處置當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置時，或者永久退出使用且預(yù)計不能從其處置里取得經(jīng)濟(jì)利益時，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)其項投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售和轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時，應(yīng)當(dāng)把處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當(dāng)期損益。二、投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價值計量的實例及影響1.投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價值計量的實例截止到2014年1月份，由于2013年的年報還沒出具，因此，調(diào)查至2012年。從2006年新會計準(zhǔn)則頒布以后，公允價值計量模式被引入投資性房地產(chǎn)，到12年已是第六個年頭，2491家上市公司中，有168家使用投資性房地產(chǎn)，然而采用公允價值計量模式的僅僅11家，萬科保利等龍頭房地產(chǎn)企業(yè)仍采用成本模式計量，說明我國公允價值計量模式發(fā)展仍然不成熟，計量問題還有很多不規(guī)范，導(dǎo)致企業(yè)在選擇計量模式時要考慮比較多的因素。但是，這11家房地產(chǎn)上市公司應(yīng)用公允價值計量模式通過統(tǒng)計，可以說明公允價值計量會對企業(yè)在很多方面產(chǎn)生利好影響。具體統(tǒng)計情況如下表：表3.1 采用公允價值計量的房地產(chǎn)上市公司的統(tǒng)計數(shù)據(jù) 單位：萬元股票代碼公司名稱投資性房地產(chǎn)數(shù)額計量模式投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比例資產(chǎn)負(fù)債率000046泛海建設(shè)89965130.20公允價值029%74.99%000402金融街11581316158.95公允價值16.54%6996%000043中航地產(chǎn)4010563735.57公允價值27.8%73.3%000056*ST國商1296420499.70公允價值84.3%120.96%600173臥龍地產(chǎn)54398420.00公允價值1.61%54.06%600759正和股份1818127947.69公允價值4.62%59.45%600823世茂股份12032500000.00公允價值32.45%61.91%000897律賓發(fā)展705481611.00公允價值13.53%73.24%000926福星股份665947772.00公允價值2.61%69.35%600266北京城建1984392065.47公允價值6.61%72.55%600745中茵股份705481611.00公允價值13.53%83.69%由上表可知，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率相對較高，在70%左右，這11家房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率接近平均水平。使用公允價值計量模式，使企業(yè)的資本增加，同時由于公允價值計量不需要對企業(yè)計提折舊，而是把公允價值變動計入利潤總額中，對企業(yè)來說是有利的。2.投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價值計量對企業(yè)的影響（1）對資產(chǎn)的影響。就目前開看，我國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，因此，對于擁有能夠出租的建筑物或持有升值的土地使用權(quán)的商業(yè)、房地產(chǎn)類企業(yè)，將會受到十分有利的影響。公允價值計量模式的特點是反映市場對企業(yè)資產(chǎn)價值的變動。一旦上市公司采用公允價值計量模式，必將大大提高企業(yè)的凈資產(chǎn)。同時我們也要考慮到，在面臨不利市場環(huán)境的情況下，企業(yè)的價值將會減少。以下幾家公司是在新會計準(zhǔn)則頒布以后，由成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r值計量模式后的數(shù)據(jù)：表3.2 公允價值計量對資產(chǎn)總額的影響 單位：萬元公司名稱公允價值高于賬面價值增加投資性房地產(chǎn)額增值部分占總資產(chǎn)比率金融街1757254781.711757254781.716.4%中航地產(chǎn)336546005.10336546005.105%世茂股份13173016.0213173016.024.3%中茵股份9080084.539080084.531.7%表中數(shù)據(jù)充分說明了實行公允價值計量模式會提升企業(yè)投資性房地產(chǎn)的價值，從而使企業(yè)資產(chǎn)總額大大增加。（2）對利潤的影響。采用公允價值計量模式，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或攤銷，不需計提折舊或攤銷減少的成本支出這會增加企業(yè)的當(dāng)期利潤。公允價值引入后，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤不僅能夠反映企業(yè)的經(jīng)營狀況，同時，也能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的價格走向進(jìn)行反映。如果采用公允計價，投資性房地產(chǎn)物業(yè)是體現(xiàn)為持續(xù)的升值，則計入當(dāng)期損益后的當(dāng)年凈利潤也將會得到持續(xù)的額外提升。這種由于增值帶來的利潤增加不同于企業(yè)盈利水平的提高，各種影響因素大大增加，重新在新的市場格局中產(chǎn)生作用，達(dá)到平衡，從而對企業(yè)利潤帶來一種不穩(wěn)定。同時，房地產(chǎn)市場固有的周期性波動也會使企業(yè)利潤出現(xiàn)較大波動。（3）對所有者權(quán)益的影響。由于新會計準(zhǔn)則的規(guī)定，企業(yè)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值計量模式應(yīng)作為會計政策變更處理，將變更時產(chǎn)生的差額調(diào)整期初留存收益。從企業(yè)所有者權(quán)益的改變角度說，公允價值模式能夠在比較短的時間內(nèi)使企業(yè)凈資產(chǎn)得到增加，以北京城建為例，成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r值模式所產(chǎn)生的差額為705541115.55，投資性房地產(chǎn)的原賬面價值為761398323.82，對所有者權(quán)益的影響率為92.6%。說明了投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式會使上市公司所有者權(quán)益得到提高。能夠提高凈資產(chǎn)的貢獻(xiàn)率。（4）對會計信息質(zhì)量的影響。賬面價值側(cè)重于解決會計信息的可靠性，而公允價值側(cè)重于解決會計信息的相關(guān)性。從決策有用性的觀點看，對于金融工具，投資性房地產(chǎn)等會計核算對象來說，用公允價值進(jìn)行計量顯然要優(yōu)于其它計量方法。用公允價值進(jìn)行計量，企業(yè)的估值水平有可能因為新會計準(zhǔn)則而發(fā)生變化，這種影響主要源于新會計準(zhǔn)則對會計信息質(zhì)量的改善。從這個角度講，新會計準(zhǔn)則的實施將為投資者提供更高質(zhì)量的會計信息，因而可能會改變之前對企業(yè)的判斷和預(yù)期，或者增強投資信心，導(dǎo)致對公司的估值發(fā)生變化。三、投資性房地產(chǎn)公允價值計量應(yīng)用中存在的問題公允價值對我國會計的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，公允價值在國際會計舞臺上已經(jīng)廣泛應(yīng)用，并且發(fā)展也趨于成熟，因此，新會計準(zhǔn)則對公允價值的再次引入是適應(yīng)國際會計發(fā)展的需要，也是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展與全球經(jīng)濟(jì)一體化基礎(chǔ)加速的必然結(jié)果。但是，由于我國市場經(jīng)濟(jì)起步較晚，而公允價值需要一個較為成熟的市場經(jīng)濟(jì)做后盾，如果市場不活躍、不健全，缺乏公平價格的形成機制，則對資產(chǎn)或負(fù)債市場價值的判斷就難以進(jìn)行，公允價值就難以發(fā)揮其優(yōu)勢作用，并且隨之會帶來一些問題。而對于投資性房地產(chǎn)，對公允價值應(yīng)用的前提有著較為苛刻的要求，導(dǎo)致公允價值的實際取得存在偏差，從而影響實際利潤等一系列問題。本章通過對公允價值自身在我國應(yīng)用中的存在的問題進(jìn)行總結(jié)與分析，再結(jié)合投資性房地產(chǎn)的特性，從而得出投資性房地產(chǎn)公允價值計量在應(yīng)用中存在哪些問題與不足。1.我國缺乏較為成熟的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境公允價值是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，在一個成熟完善的市場中，提供的信息能夠較為真實準(zhǔn)確地反映企業(yè)的價值，能夠為公允價值的計量基礎(chǔ)提供有力的保障。然而，我國市場經(jīng)濟(jì)起步較晚，僅僅經(jīng)歷了短短三十多個春秋，與西方發(fā)達(dá)資本主義在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境上還有很大差距，并且我國現(xiàn)行的市場經(jīng)濟(jì)還存有計劃經(jīng)濟(jì)的影響，我國的市場經(jīng)濟(jì)是中國特色的，政府的宏觀調(diào)控還具有很大的影響，市場經(jīng)濟(jì)體制的建立和發(fā)展還不夠成熟和完善，還有許多方面需要進(jìn)一步完善。由于我國國有控股企業(yè)仍在市場經(jīng)濟(jì)中占據(jù)主導(dǎo)地位，并且我國實行嚴(yán)格的分業(yè)經(jīng)營管理體制，導(dǎo)致我國難以形成完全競爭的生產(chǎn)要素市場。由于非市場化因素仍然存在，所以國內(nèi)的交易信息系統(tǒng)不夠完善，缺少公允價值能夠可靠的依賴的完備的市場體系，若不顧條件的全面推廣運用公允價值計量，必然會導(dǎo)致公允價值的濫用。公允價值所要求的就是“公允”，如果市場環(huán)境不具備公平公正的市場體系，參與交易的雙方并沒有做到充分了解市場情況，那么會計信息就會顯失公允。在我國，大多數(shù)的企業(yè)與政府都存在著或多或少的聯(lián)系，那么他們的交易就不能說是建立在公平競爭的基礎(chǔ)之上，由于交易行為的不規(guī)范，從而導(dǎo)致其所反映的會計信息就不能說是公允的。2.公允價值的認(rèn)定缺乏應(yīng)有的技術(shù)支持眾所周知，在一個成熟的競爭的市場中，市價是最好的公允價值的計量基礎(chǔ)?？墒?，如何才能得到一個真實的準(zhǔn)確的市價，對于我國現(xiàn)在來說是一個困難。上條說到我國市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境不成熟，導(dǎo)致會計信息不完備，從而影響了公允價值的公允性。同時，由于我國在取得公允價值的技術(shù)方法上存在一些問題，也會導(dǎo)致公允價值不“公允”。如果不存在相關(guān)資產(chǎn)的活躍市場時，公允價值的取得就需要用估計取得的方法，但是，估價技術(shù)法存在許多爭議，并且實施的難度也較大。由于企業(yè)的資產(chǎn)種類眾多，導(dǎo)致不可能每一項資產(chǎn)都有與之配套的活躍市場，這就導(dǎo)致交易價格難以真實判斷，因此只能在實際生活中大致地對其進(jìn)行估計或采取近似值，在市場信息不充分的情況下，很容易導(dǎo)致操縱利潤。此為其一。其二，估計技術(shù)法有很多種方法，采取哪一種方法都會有與之配套的結(jié)果，而我們選擇哪一種結(jié)果才能保證市價的“公允”也是一個難以抉擇的問題。最后，若想及時準(zhǔn)確地確定公允價值，就需要會計電算化的配合，然而，我國現(xiàn)在會計電算化的普及并不廣泛，導(dǎo)致企業(yè)應(yīng)用公允價值缺乏應(yīng)有的技術(shù)手段支持。3.公允價值計量應(yīng)用范圍有限根據(jù)新會計準(zhǔn)則的規(guī)定，“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式進(jìn)行后續(xù)計量”。然而，該準(zhǔn)則僅為持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)提供了一項公允價值計量選擇權(quán)，并非要求企業(yè)在公允價值能夠取得的情況下必須采用公允價值計量，也就是說，即使條件滿足，企業(yè)仍可以不選擇公允價值計量。因此，我國公允價值計量應(yīng)用十分有限，需要進(jìn)一步拓展。4.會計準(zhǔn)則體系不健全與監(jiān)管機制不完善雖然我國新會計準(zhǔn)則引入公允價值，但是現(xiàn)行的準(zhǔn)則中關(guān)于公允價值計量與披露的規(guī)定和闡述并不詳盡且統(tǒng)一，這點不如國際對于公允價值的規(guī)定那么完備。缺乏全面、統(tǒng)一的指南可能會影響公允價值計量的實務(wù)操作性和計量的可比性。這不僅給會計人員造成麻煩，也會給企業(yè)以及審計師帶來挑戰(zhàn)，該如何判斷公允價值的確認(rèn)方法是否恰當(dāng)，公允價值的確定是否合理都是一個很大的問題。我國的監(jiān)督機制由內(nèi)部會計監(jiān)督、國家監(jiān)督以及社會監(jiān)督三方組成。對于內(nèi)部會計監(jiān)督，由于是存在考核機制等影響，使企業(yè)自身以及會計人員在虛假會計信息治理和監(jiān)管上的作用十分有限；對于外部會計監(jiān)管而言，由于受到有些利益的誘惑極易導(dǎo)致其喪失職業(yè)道德，導(dǎo)致虛假交易信息，同時為了招攬客戶等，違反職業(yè)規(guī)范而對其客戶進(jìn)行審計，以致其審計結(jié)果也存在問題；對于國家監(jiān)督來說，畢竟國家監(jiān)督采取抽查的方式，并且稽查的力度不大，所以監(jiān)督作用十分有限。5.有關(guān)從業(yè)人員的素質(zhì)水平造成阻礙有關(guān)從業(yè)人員包括管理層，會計從業(yè)人員，審計師等。由于管理層對于會計知識了解的局限性，以及他們對于公司利益的追求極易導(dǎo)致會計舞弊的發(fā)生。因此，公允價值的確定對管理層的知識、能力和經(jīng)驗都提出了較高的要求；公允價值的確定需要會計電算化的普及，當(dāng)然需要有觀會計軟件的應(yīng)用，然而，我國大多數(shù)的會計從業(yè)人員仍以傳統(tǒng)記賬方法進(jìn)行會計業(yè)務(wù)，公允價值的合理估計與判斷同樣需要會計人員能夠及時收集有關(guān)信息，并且熟練地運用有關(guān)知識與估價技術(shù)，當(dāng)然還需要掌握一定的計算機技能，才能是公允價值的估計達(dá)到一定的精度。但是我國目前來說，從業(yè)人員并沒有達(dá)到這方面的水平，這在一定程度上制約了公允價值的應(yīng)用；對于審計師等中介機構(gòu)來說，雖然具有一定的專業(yè)水平，但是存在一些舞弊行為，例如出具虛假審計報告等，都是為了經(jīng)濟(jì)利益，因此，公允價值的確認(rèn)對審計師的職業(yè)素養(yǎng)有了更高的要求。四、解決對策的研究1.健全及完善市場機制公允價值的發(fā)展需要一個成熟的、公平的、競爭的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境，公允價值計價的基礎(chǔ)是市場機制以及完備的會計理論體系。我國想要確立一個合理的制度安排，則首先需要深化我國經(jīng)濟(jì)的市場化程度，只有努力建立一個完整統(tǒng)一并且開發(fā)的充分競爭的市場，才能為公允價值的發(fā)展以及廣泛應(yīng)用創(chuàng)造一個良好的大環(huán)境，并且能夠降低公允價值的獲取成本。為深化社會主義市場經(jīng)濟(jì)，需要深化市場經(jīng)濟(jì)改革，健全生產(chǎn)資料市場以及資本市場等，需要規(guī)范市場交易，建立充分競爭的生產(chǎn)要素交易市場尤其是房地產(chǎn)市場，與此同時，我們也應(yīng)該打破現(xiàn)階段的國企壟斷，行業(yè)壟斷，降低有關(guān)民生行業(yè)的準(zhǔn)入條件，大力發(fā)展民營、私營等企業(yè)在我國的發(fā)展，引入充分的市場競爭機制，努力構(gòu)建一個完整的、開放的、充分競爭的市場，為公允價值的采用以及發(fā)展創(chuàng)造一個良好的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境。2.制定和完善有關(guān)具體會計準(zhǔn)則目前我國雖然涉及公允價值的有關(guān)準(zhǔn)則較為普遍，但分布較零散，缺乏系統(tǒng)指定，導(dǎo)致在實務(wù)中只能依賴于會計職業(yè)判斷，這不利于公允價值的運用。為此，我國應(yīng)盡快建立公允價值計量準(zhǔn)則及其框架體系，從而提高新準(zhǔn)則的操作性。關(guān)于公允價值計量準(zhǔn)則，財政部應(yīng)該對公允價值的定義、方法的選擇和披露作出原則性的統(tǒng)一規(guī)定，從而規(guī)范會計人員對公允價值計量及信息披露的行為。而關(guān)于公允價值評估分類項目的具體操作規(guī)范，則可以采用專業(yè)評估組織機構(gòu)來制定。3.完善企業(yè)治理結(jié)構(gòu)（1）加強對管理層的制度約束管理層對于利益的偏好極易導(dǎo)致會計造假的發(fā)生，為解決這一問題，必須完善公司治理結(jié)構(gòu)。我們企業(yè)應(yīng)該對上市公司的治理結(jié)構(gòu)進(jìn)行立法上、制度上的完善、變革或者創(chuàng)新，建立以董事會為中心的公司治理結(jié)構(gòu)。具體措施可以在法律上要求董事會設(shè)立專門委員會來監(jiān)管以及正確履行董事會的職責(zé)，避免忽視公司利益以及損害股東利益現(xiàn)象的發(fā)生?？梢赃m當(dāng)調(diào)整股東大會、董事會、經(jīng)理層以及監(jiān)事會的法定權(quán)限，使其權(quán)限達(dá)到一種均衡以及制約的關(guān)系，要適當(dāng)擴(kuò)充監(jiān)事會的權(quán)力，使其成為一個名副其實的監(jiān)事會。（2）健全企業(yè)內(nèi)部控制制度有效地內(nèi)部控制制度是會計信息的重要保障，同時，公允價值的決策相關(guān)性也需要在內(nèi)部控制健全的企業(yè)中才能發(fā)揮應(yīng)有的優(yōu)勢作用。然而，我國企業(yè)的內(nèi)部控制制度發(fā)展還不盡如人意，仍存在這一些不足，為此，我們必須深化企業(yè)內(nèi)部控制制度改革，制定一個我國統(tǒng)一的內(nèi)部控制指南，以此作為我國企業(yè)建立內(nèi)部控制制度的指導(dǎo)原則，使其滿足企業(yè)的管理層，會計人員，投資者，注冊會計師等各方面的需求。從而解決現(xiàn)階段存在的行業(yè)間不能有效溝通合作以及對于實務(wù)上的理解混亂等問題。建立和完善企業(yè)內(nèi)部控制評價和報告體系同樣至關(guān)重要。現(xiàn)階段，我國與國際上一些發(fā)達(dá)國家相比，我國對企業(yè)內(nèi)部控制評價與報告的要求還很低，僅僅是對一般上市公司要求公司董事在招股說明書中向股東報告對內(nèi)部控制系統(tǒng)的有效性進(jìn)行審查，而在年度報告中則沒有要求。因此，我國需要明確評價與報告的責(zé)任主體以及評價與報告的內(nèi)容與方式，加強企業(yè)內(nèi)部控制信息的披露。當(dāng)今時代經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化日新月異，交易類型也越來越多樣化，這些環(huán)境變化帶來的企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險也隨之增大，因此，企業(yè)必須設(shè)立可以辨認(rèn)、分析和管理風(fēng)險的機制，以確認(rèn)公司的風(fēng)險因素，并確定風(fēng)險因素的重要程度，評估各風(fēng)險因素，確定高風(fēng)險區(qū)域，制定與之相關(guān)的風(fēng)險管理政策和程序，來確保企業(yè)在運用公允價值時能夠?qū)崿F(xiàn)與其風(fēng)險管理框架以及董事會批準(zhǔn)的整體風(fēng)險承受力相一致的風(fēng)險管理目標(biāo)。4.提高從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)水平（1）加強職業(yè)培訓(xùn)隨著新會計準(zhǔn)則的頒布，公允價值的廣泛應(yīng)用與推廣，需要有關(guān)從業(yè)人員加大重視，需要切實了解新準(zhǔn)則的內(nèi)容，以便于其進(jìn)行職業(yè)操作與判斷，幫助其熟知公允價值的計量屬性以及熟悉和掌握公允價值計量的會計處理方法和程序等等，有利于其因自身專業(yè)知識水平的不足造成對會計信息的行為性失真以及對公允價值判斷的偏差。（2）建立誠信體系和機制通過加強法律、法規(guī)和道德教育，可以在主觀上消除利潤操縱的動機，有利于誠信體系的建立。具體措施如下：建立完善的企業(yè)及個人信用體系，以此來約束會計審計人員的行為。可以建立完善的企業(yè)、中介機構(gòu)和個人的信用檔案，同時必須做到查閱方便，使得違規(guī)者無再次違法違規(guī)的可能，同時也因違規(guī)付出慘痛的代價，從而建立一個信用社會。營造一個誠信的社會氛圍。如果人人都做到誠實以對，信守承諾，那自然就形成一個捍衛(wèi)公共利益、傳播誠信法則的社會，那必然會減少不誠信現(xiàn)象的發(fā)生。健全各項法律法規(guī)，加大懲處力度。誠信不僅僅要依靠道德約束，最重要的是要做到法律制約，要在法律中明確規(guī)定那些違法現(xiàn)象的處理辦法，對那些不遵守行業(yè)操守、不守信用的企業(yè)個人逐出相關(guān)行業(yè)，減少和杜絕會計造假行為。5.培育和完善中介機構(gòu)中介機構(gòu)作為第三方，是對企業(yè)會計監(jiān)督的重要一員，是社會監(jiān)督的重要組成部分，因此，必須強化外部中介機構(gòu)對公允價值的評估和審計鑒證業(yè)務(wù)，在新會計準(zhǔn)則普及的初期，應(yīng)該提倡有會計師事務(wù)所、評估事務(wù)所所提供公允價值計量的專業(yè)評價技術(shù)服務(wù)，增加會計師事務(wù)所提供公允價值計量的專業(yè)評價技術(shù)服務(wù)，與此同時，還應(yīng)從獨立審計準(zhǔn)則和評估準(zhǔn)則的完善入手，從法律和制度上明確注冊會計師和評估師對公允價值評估、審計的權(quán)力和責(zé)任，以充分發(fā)揮中介機構(gòu)的作用。當(dāng)然，在鼓勵和促進(jìn)中介發(fā)展的同時，也要加強審計監(jiān)督，防止公允價值的濫用以及中介機構(gòu)和注冊會計師因利益驅(qū)動而導(dǎo)致的違規(guī)行為。6.提高應(yīng)用公允價值計量的有關(guān)技術(shù)水平公允價值需要充分、活躍的市場信息，建立一個信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)支持平臺，有利于市場信息的共享，從而為取得準(zhǔn)確的公允價值提供保障。這需要建立一個市場信息數(shù)據(jù)庫，通過這個大容量、時效性強的數(shù)據(jù)庫，可以方便會計從業(yè)人員及時獲取適當(dāng)?shù)膮?shù)，