2013東?？h原“福爾多”項(xiàng)目市場預(yù)判報(bào)告.ppt

東?？h原“福爾多”項(xiàng)目市場預(yù)判報(bào)告,洛德邦（中國）機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)運(yùn)營服務(wù)商,1,本次報(bào)告的市場研究工作，我們圍繞以下三大核心問題展開：,1、項(xiàng)目地塊目前的現(xiàn)狀， 項(xiàng)目本體分析；,本 體 研 判,2、東海樓市研判，市場樓盤表現(xiàn)，重點(diǎn)案例解析，項(xiàng)目在市場上面臨的問題；,市場研判,3、本案客群定位是哪些？現(xiàn)階段本案的市場價(jià)格？,項(xiàng) 目 定 位,Q1,Q2,Q3,3,1.全國房產(chǎn)走勢 2.宏觀政策走勢,本次提報(bào)的目的 為項(xiàng)目尋找穩(wěn)定的開發(fā)戰(zhàn)略，尋找目標(biāo)消費(fèi)群體,1.項(xiàng)目樓市版圖 2.項(xiàng)目競品個(gè)案 3.項(xiàng)目個(gè)案總結(jié) 4.項(xiàng)目Swot分析 5.項(xiàng)目產(chǎn)品分析 6.本案客群預(yù)判 7.項(xiàng)目價(jià)格建議,1.東海城市介紹 2.東海城市經(jīng)濟(jì) 3.項(xiàng)目本體闡述 4.項(xiàng)目本體小結(jié),1.東海樓市回顧 2.東海樓市版圖 3.東海樓市調(diào)研 4.東海樓市總結(jié),4,5月全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10180元/平方米，環(huán)比4月上漲0.81%； 全國100個(gè)城市住宅均價(jià)與2012年5月相比上漲6.90% 近幾年的全國商品房，整體需求處于穩(wěn)定階段，尚未出現(xiàn)明顯的成交量下滑趨勢，未來市場依然可期待。,中國的商品房市場整體需求處于相對穩(wěn)定階段，尚未出現(xiàn)明顯的成交量下滑趨勢，未來市場依然可期待。,全國商品房銷售面積走勢,數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)網(wǎng),前言/全國房地產(chǎn)整體走勢,2010年（1.83億） 一線代表城市：3221萬平米 二線代表城市：9980萬平米 三四線代表城市：5113萬平米,2012年（1.95億平米，+19%） 一線代表城市：3998萬平米 +37% 二線代表城市：10397萬平米 +23% 三四線代表城市：5694萬平米 +4%,2011年（1.64億平米，-10%） 一線代表城市：2472萬平米 -23% 二線代表城市：10397萬平米 -15% 三四線代表城市：5694萬平米 +7%,前言/全國房地產(chǎn)整體走勢,一二線城市具有較強(qiáng)的抗跌性和吸引力，然而現(xiàn)階段三四線城市由于多數(shù)供應(yīng)過大，庫存量增多，抗風(fēng)險(xiǎn)能力減弱，開發(fā)銷售周期普遍較長。,6,前言/政策走勢,2月底 新國五條出爐,1-12月 堅(jiān)持樓市調(diào)控不動搖 抑制任何反彈跡象和地方政府小動作,1月底 新國八條 限購、限貸 二套首付提升至60% 增加房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市 4月，閑置土地清理 12月，限購到期的城市將延續(xù),2011,2012,2013,新一輪調(diào)控醞釀,調(diào)控密集期,再次按捺不住,2011年是政策調(diào)控的密集期，2012年恐其市場反彈，調(diào)控力度一直未動搖，2013年，期待中的新國五條以失敗告終，市場再度反彈，未來市場，政策仍將成為常態(tài)，形成“此漲彼伏”態(tài)勢，房價(jià)仍有向上趨勢。,2010,初見成效，恐反彈,數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)網(wǎng)，監(jiān)測的百個(gè)城市房價(jià)指數(shù)走勢,7,1.全國房產(chǎn)走勢 2.宏觀政策走勢,1.東海城市介紹 2.東海城市經(jīng)濟(jì) 3.項(xiàng)目本體闡述 4.項(xiàng)目本體小結(jié),1.項(xiàng)目產(chǎn)品分析 2.本案客群預(yù)判 3.項(xiàng)目價(jià)格建議,1.東海樓市回顧 2.東海樓市調(diào)研 3.東海樓市總結(jié) 4.項(xiàng)目競品個(gè)案 5.項(xiàng)目Swot分析,項(xiàng)目位于“水晶之都”資源城市-東海,城市介紹,東海水晶之都，東?？h水晶儲量達(dá)到580萬噸，占全國水晶總儲量的一半還多，石英儲量3億噸，占全國總儲量的75%。東?？h的水晶，含硅量高，雜質(zhì)少，性軟，易溶化，其質(zhì)量亦居全國之首，年均開采量1000多噸。 2012年工業(yè)經(jīng)濟(jì)在調(diào)整優(yōu)化中發(fā)展壯大。產(chǎn)品加工業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)、新型建材制造業(yè)和機(jī)械設(shè)備制造業(yè)四大產(chǎn)業(yè)板塊支柱效應(yīng)凸顯，全年規(guī)模以上“四大板塊”工業(yè)總產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值的80.6%。,東海縣GDP前幾年增長迅速，增速在20%左右，但在2012年增速明顯放緩，且當(dāng)年GDP增長低于贛榆縣，在四縣中排名第二；,東海GDP經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)定，處于縣級城市中上水平；三產(chǎn)中，第二產(chǎn)業(yè)為主；城市開發(fā)與工業(yè)建設(shè)力度大；,東海經(jīng)濟(jì),小結(jié)： 在人均可支配收入方面，東海城市人均自2006年后進(jìn)入快速發(fā)展趨勢，由2006年的人均7320元到2011年的人均17380元，保持年增長2000元； 近幾年東?？h城鄉(xiāng)人均可支配收入都呈上漲趨勢，具有一定的購買力。,近年人口總量平穩(wěn)上漲，人均收入上漲迅速，個(gè)體商戶體系發(fā)達(dá)具有一定的購買力；,東海經(jīng)濟(jì),項(xiàng)目位于245省道東側(cè)，連霍高速（連徐）出入口，臨近張莊； 地塊早期為福爾多物流地塊，目前已經(jīng)轉(zhuǎn)為住宅開發(fā)用地； 項(xiàng)目地塊共分為兩宗，地塊共315畝，總建38萬方；,本體介紹,本案,項(xiàng)目地塊,項(xiàng)目四至現(xiàn)狀與環(huán)境，現(xiàn)階段項(xiàng)目基本達(dá)到開發(fā)條件，凈用地； 項(xiàng)目現(xiàn)場為毛地，土地荒廢或種植農(nóng)田和樹木 緊鄰245省道，靠近縣城出入口 土地平整工作未進(jìn)行，還未開發(fā),本體介紹-地塊現(xiàn)狀,2 4 5 省 道,項(xiàng)目地塊 位于東側(cè),沙土運(yùn)輸廠,高速口,毛地,項(xiàng)目四至周邊-南側(cè)為縣城出入口，北側(cè)為連霍高速（連徐）出入口 ，西側(cè)為省道245，東側(cè)為在建公路，臨近張莊；,項(xiàng)目四至,省道綠化,綠化,大轉(zhuǎn)盤,項(xiàng)目地塊,東?？h以晶都大道為行政文化軸，牛山路為商業(yè)商貿(mào)軸，確立了“西擴(kuò)、北進(jìn)、東延”的城市發(fā)展方向 新行政中心、西雙湖周邊規(guī)劃了較大體量的住宅和商業(yè)，對城市人口吸引力較大,本案與東海城市規(guī)劃相反，不屬于重點(diǎn)打造區(qū)域；從城市發(fā)展角度本案未來值不高,城市規(guī)劃,本案,老城,新城,開發(fā)區(qū),本體介紹-交通,從區(qū)位來看，本案位于縣城南邊；距離老城區(qū)約4.1km，開發(fā)區(qū)3.6km，新城區(qū)6.3km；項(xiàng)目偏離新老縣城區(qū)域，缺少配套設(shè)施，生活不方便僅1支公交線路；,公交9路：柘塘總站 首末時(shí)間：6：0018：00 站點(diǎn)：柘塘村 張莊村 汽車總站,大部分東海人都喜歡以鐵軌劃分縣城與郊區(qū)，他們普遍認(rèn)為鐵軌以南是郊區(qū)；,16,本體認(rèn)知現(xiàn)階段問題小結(jié)： 項(xiàng)目所在區(qū)域形象差，周邊基本沒有配套附加值，項(xiàng)目偏遠(yuǎn)區(qū)，域認(rèn)知陌生，且片區(qū)城市規(guī)劃定位起點(diǎn)不高；項(xiàng)目地塊平整，已基本達(dá)到開發(fā)條件；,17,1.全國房產(chǎn)走勢 2.宏觀政策走勢,1.東海城市介紹 2.東海城市經(jīng)濟(jì) 3.項(xiàng)目本體闡述 4.項(xiàng)目本體小結(jié),1.項(xiàng)目產(chǎn)品分析 2.本案客群預(yù)判 3.項(xiàng)目價(jià)格建議,1.東海樓市回顧 2.東海樓市調(diào)研 3.東海樓市總結(jié) 4.項(xiàng)目競品個(gè)案 5.項(xiàng)目Swot分析,東?？h樓市行情：在連云港四縣中成交量最高，僅低于市區(qū)成交量，而且在房價(jià)以及去化速率上也明顯高于連云港其余縣城； 樓市開發(fā)活躍程度在四縣中最高，連云港整體樓市在2012年的市場下滑期與市場疲軟期東海表現(xiàn)最短，東海樓市有一定的剛需支撐，且活躍的個(gè)體經(jīng)濟(jì)也是其最有力的助力；,東海樓市回顧,19,遠(yuǎn)洲國際廣場,華駿伊頓印象,金陵新天地,東方體育城,沃漫方景園,牡丹園8號,甌龍圣芭芭拉,晶都瑞嘉花園,魅力晶都.現(xiàn)代城,華納綠城,美麟湖畔風(fēng)景,西雙湖壹號,美麟城市麗景,晶御中央御府,天地錦程佳園,晶府人家,玉景園,晶都華府,聚龍公館,福豐繽海新城,兆豐園,東方明珠城,本案,19,樓市版圖,共篩選20個(gè)樓盤調(diào)研作分析，這些樓盤分布與東海各個(gè)板塊，我們可以更充分的知道東?？蛻絷P(guān)心的產(chǎn)品是什么樣，各個(gè)板塊之間的價(jià)格差距；,開發(fā)區(qū),老城區(qū)項(xiàng)目不多，區(qū)域價(jià)格在東海所有板塊中最高價(jià)格保持住宅46004800元/，核心區(qū)域住宅或公寓6000元左右/；,供不應(yīng)求，老城開發(fā)現(xiàn)階段基本沒有太多的項(xiàng)目地塊可以繼續(xù)開發(fā)；,區(qū)域 特征,客群 特征,地段要求較高的客群，購買力強(qiáng)，以縣城客戶為主；中高收入群體；,產(chǎn)品 形式,現(xiàn)以綜合商住高層樓盤為主， 住宅多集中于100-120為主力,價(jià)格 范圍,多層價(jià)格均價(jià)4900-5300元/；小高層價(jià)格范圍4600-4800元/；高層價(jià)格范圍4400-4600。,區(qū)域,樓市調(diào)研-老城區(qū),新規(guī)劃城區(qū)，新的行政中心以及配套設(shè)施都再次新建，為未來東海新城區(qū)規(guī)劃；,區(qū)域 特征,購房 群體,新城區(qū)規(guī)劃設(shè)施齊全，購房群體輻射整個(gè)東海城區(qū)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)，包含改善型與剛需客戶群體；,產(chǎn)品 形式,小高層、高層為主，主力戶型為90-110，110-120三室；,價(jià)格 范圍,小高層價(jià)格范圍4600-4800元/；高層價(jià)格范圍4400-4600元/；,新城區(qū),樓市調(diào)研-新城區(qū),新城區(qū)為東海開發(fā)投資主力區(qū)，也是去化量最高的區(qū)域，價(jià)格與老城區(qū)基本持平，價(jià)格區(qū)間跨度大41005700元/，產(chǎn)品類型最豐富的區(qū)域；,2019/7/1,地域上城西與老城接壤，地段好，價(jià)格46504800元/，銷售去化速度尚可，客群基本為老城及周邊客群，或者城西方向的鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群；,城西與老城接壤，客戶對此區(qū)域樓盤認(rèn)知度高，配套也基本完善；,區(qū)域 特征,購房 群體,大部分為老城與城西鄉(xiāng)鎮(zhèn)的地緣性客戶；早期的改善型客戶多；,產(chǎn)品 形式,小高層、高層為主，主力戶型為90-110，110-120三室；,價(jià)格 范圍,高層價(jià)格范圍4600-4700元/；小高層價(jià)格范圍4700-4800元/；,城 西,樓市調(diào)研-城西,2019/7/1,開發(fā)區(qū)板塊價(jià)格在所有板塊中價(jià)格最低，基本都在4000以內(nèi)； 在銷售速度上也低于新城區(qū)以及城西板塊，購房客群周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主,配套與環(huán)境一般，工業(yè)工廠以及集散貿(mào)易的專業(yè)市場都集中于此；區(qū)域規(guī)劃優(yōu)勢與配套較少；,區(qū)域 特征,購房 群體,普通住宅產(chǎn)品客戶以首次置業(yè)需求為主，年輕人居多，注重性價(jià)比，來自周邊大型批發(fā)市場、及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn),產(chǎn)品 形式,多層、小高層、高層為主，主力戶型為90-110，110-120三室,價(jià)格 范圍,高層均價(jià)3500-3600元/；別墅均價(jià)3600元/左右,開 發(fā) 區(qū),樓市調(diào)研-開發(fā)區(qū),2019/7/1,老城區(qū),新城區(qū),城西,開發(fā)區(qū),小結(jié)：從城市未來發(fā)展與建設(shè)力度看，未來23年內(nèi)市場供應(yīng)主力方向仍舊是新城輻射區(qū)域；而開發(fā)區(qū)北部在未來23年供應(yīng)量也將逐步增加；,依托資源：未來良好的生活氛圍/成熟的配套/較好的區(qū)域認(rèn)知； 價(jià)格平臺：高層均價(jià)4400元/；小高層4600元/； 未來發(fā)展：23片區(qū)趨于成熟，后續(xù)開發(fā)量有限；,依托資源：良好的生活氛圍/成熟的配套/較好的區(qū)域認(rèn)知； 價(jià)格平臺：高層均價(jià)4400元/；小高層4600元/；多層5200元/ 未來發(fā)展：隨著城市功能的飽和，未來供應(yīng)量有限。,依托資源：城市核心地段/齊備的設(shè)施/濃厚的商業(yè)及商務(wù)氛圍/通達(dá)的交通條件； 價(jià)格平臺：高層公寓均價(jià)5600元/ 未來發(fā)展：隨著城市功能的飽和，未來供應(yīng)量有限。,依托資源：城市規(guī)劃/政府投入/外地品牌開發(fā)商托市； 價(jià)格平臺：高層3800元/；小高層3900元/ 未來發(fā)展：未來區(qū)域影響力將逐步提高。,樓市調(diào)研,本案,給予本案啟迪： 東海老城、新城、城西方向的城區(qū)內(nèi)房價(jià)基本保持在4000元以上/ 開發(fā)區(qū)板塊，逐步受到購房者關(guān)注，區(qū)域影響力在逐步提升，或?qū)颖景福?本案擁有低價(jià)策略價(jià)格優(yōu)勢及制造都市稀缺產(chǎn)品的先天優(yōu)勢；,東海樓市總結(jié),27,27,從同方向的鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群和以及距離來說我們以開發(fā)區(qū)的樓盤作為價(jià)格參照， 選取已在售樓盤牡丹園8號與福豐濱海新城作為主要競品參考；,2019/7/1,Slogan：詩意棲居心靈福豐,福豐繽海新城,項(xiàng)目一期于2013年9月8號開盤，推出6棟多層 均價(jià)為4400元/，開盤至今目前去化率約55.78%； 項(xiàng)目二期預(yù)推出小高層樓棟，具體時(shí)間未定；,競品個(gè)案,29,推盤戶型,小結(jié)： 蓄水3個(gè)月開盤，預(yù)約客戶流失部分，客戶認(rèn)為價(jià)格過高購買不值得； 戶型受到客戶認(rèn)同，尤其是110多層小三房，其次是本次推出多層產(chǎn)品客戶接受度高。 與售樓處業(yè)務(wù)員了解溝通，小高層原計(jì)劃推盤但是客戶接受預(yù)約很少；,116.55,98,87,110,Slogan：國色天香花俏東海,牡丹園8號,項(xiàng)目一期第一批于2013年6月25號開盤，平均價(jià)格為3695元/， 因?yàn)轫?xiàng)目處于開發(fā)區(qū)偏遠(yuǎn)地段，開盤銷量差，目前項(xiàng)目處于停工狀態(tài)，下一批次推出預(yù)計(jì)在明年。,競品個(gè)案,31,小結(jié)： 推出的高層產(chǎn)品，戶型面積偏大，項(xiàng)目所屬客戶購買力不足以支撐； 前期銷售的節(jié)奏把控不準(zhǔn)確，單價(jià)過高，客戶沒有接受； 形象差，口碑不好，客戶傳言項(xiàng)目地塊的煤氣，電，水都未能確定是否落戶； 工程質(zhì)量和工程進(jìn)度不是很好，工程商與開發(fā)商發(fā)生矛盾；,競品個(gè)案,32,競品個(gè)案,未開盤競品,尚未開盤的沃漫方景園、兆豐園等他們的戶型產(chǎn)品都是小三房與兩房產(chǎn)品， 戶型實(shí)用性高，總價(jià)低；是開發(fā)區(qū)客戶熱衷的面積段；目前尚未開盤;,33,個(gè)案總結(jié) 產(chǎn)品需求客戶大部分為剛需，購買剛需產(chǎn)品為主； 價(jià)格段基本在36004200元/之間，價(jià)格與本案不足以參考； 客戶群體大部分都來自周邊與鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，縣城客戶較少； 本區(qū)域周邊的客戶群體對學(xué)區(qū)房，目前并沒有很強(qiáng)的意識； 玫瑰園8號的口碑以及產(chǎn)品定位是本案需要避免的工作；,給予本案啟迪： 項(xiàng)目產(chǎn)品面積控制與戶型控制要保持以剛需為主； 首期推盤前必須推出具有競爭力的價(jià)格； 項(xiàng)目要注重質(zhì)量及口碑工作；,S 優(yōu)勢,O 機(jī)會,T 威脅,項(xiàng)目周邊生活應(yīng)用設(shè)施配套缺損。 缺少公建配套支撐； 項(xiàng)目所在區(qū)域較為偏僻，至老城區(qū)與新城區(qū)都較遠(yuǎn)； 公司在東海并沒有開發(fā)過其余項(xiàng)目，所以在品牌力度上有所欠缺。,項(xiàng)目附近可開發(fā)拍賣土地較多，與本案同期銷售競爭樓盤多，未來市場競爭激烈。 樓市調(diào)控將持續(xù)，尚未有放松跡象，新政策不明朗。,項(xiàng)目片區(qū)沒有開發(fā)，或能引臨本片區(qū) 項(xiàng)目周邊樓盤缺少以實(shí)景綠化試點(diǎn)及精裝修樣板間，為體驗(yàn)的樓盤。 周邊同類競爭項(xiàng)目銷售思路一般，產(chǎn)品理念與銷售理念上較差，缺少創(chuàng)意與包裝。,項(xiàng)目現(xiàn)在已經(jīng)為凈用地。 規(guī)劃指標(biāo)為低密度產(chǎn)品 項(xiàng)目規(guī)劃有多層產(chǎn)品，在市場上多層產(chǎn)品較少，后期易于銷售。,W 劣勢,項(xiàng)目SWOT分析,35,1.全國房產(chǎn)走勢 2.宏觀政策走勢,1.項(xiàng)目產(chǎn)品分析 2.本案客群預(yù)判 3.項(xiàng)目價(jià)格建議,1.東海城市介紹 2.東海城市經(jīng)濟(jì) 3.項(xiàng)目本體闡述 4.項(xiàng)目本體小結(jié),1.東海樓市回顧 2.東海樓市調(diào)研 3.東海樓市總結(jié) 4.項(xiàng)目競品個(gè)案 5.項(xiàng)目Swot分析,項(xiàng)目以為低密度住宅建設(shè)為主； 規(guī)劃83棟住宅樓，其中51棟多層、7棟高層、19棟小高層和6棟別墅；,項(xiàng)目住宅規(guī)劃83棟住宅樓 占地：21.04萬 總建筑面積：381560（其中地上 286771，地下94799） 總戶數(shù)：2379戶 住宅建筑面積：256761 其中：洋房51棟，127502，共1158戶， 小高層19棟及高層7棟，123417，共1192 戶，別墅6棟，5841，共29戶；,項(xiàng)目產(chǎn)品分析,37,建議早期開發(fā)多層，高層小高層在項(xiàng)目中后期開發(fā)，現(xiàn)階段開發(fā)高層小高客戶抗性較高,項(xiàng)目規(guī)劃產(chǎn)品質(zhì)以為剛需為主力，洋房主力產(chǎn)品為110115三房，高層小高層為110120三房；,核心客群,偶得客群,輔助客群,本案客群預(yù)判，后續(xù)將與開發(fā)區(qū)樓盤將形成直接的競爭，較多同方向鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群；建議在價(jià)格競爭上加大力度；,地緣周邊客群，東?？h北部下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群；,縣城，剛需低收入購房者,在東海房價(jià)上漲的背景下，剛需客群，但是對房價(jià)的支付能力有限客群。 標(biāo)簽：剛需購房群體，對房價(jià)支付能力有限；,抗拒高層產(chǎn)品，改善型客群，享受生活注重品質(zhì)； 標(biāo)簽：看重項(xiàng)目品質(zhì)、特色主題及環(huán)境綠化；,項(xiàng)目附近村莊及鄉(xiāng)村房山鎮(zhèn)，東海農(nóng)場，曲陽鄉(xiāng)，安峰鎮(zhèn)等剛需 標(biāo)簽：就近置業(yè)客群，認(rèn)同項(xiàng)目理念剛需購房群體,喜愛低密度的生活氛圍,39,遠(yuǎn)洲國際廣場 公寓6100元/,華駿伊頓印象 高層4600元/,金陵新天地 公寓6600元/,東方體育城 小高4500元/ 多層4800元/,沃漫方景園 3288元/起,牡丹園8號 高層3650元/,甌龍圣芭芭拉 多層5700元/； 小高4300元/,晶都瑞嘉花園 高層4200元/,魅力晶都.現(xiàn)代城 高層4300元/；小高4600元/,華納綠城 高層4500元/,美麟湖畔風(fēng)景 多層5300元/；高層4700元/,西雙湖壹號 高層4400元/,美麟城市麗景 多層5300元/、高層4700元/,晶御中央御府 小高層4400元/；高層4200元/,天地錦程佳園 小高層4300元/,晶府人家 高層4100元/,玉景園,晶都華府 多層4800元/；小高4650元/,聚龍公館 高層4900元/,福豐繽海新城 高層4400元/,兆豐園 高層4000元/,東方明珠城,本案,39,項(xiàng)目價(jià)格建議,區(qū)位上本案最為偏僻，配套和商戶周邊幾乎為零，鑒于早期銷售壓力 建議本案首批均價(jià)為3300元/ 并建議早期推出多層洋房體驗(yàn)示范區(qū)；增加客戶體驗(yàn)感受，給項(xiàng)目增加附加值！,開發(fā)區(qū),項(xiàng)目定位建議,在地段不可改變、市場環(huán)境嚴(yán)峻、產(chǎn)品規(guī)劃成型的前提下，找準(zhǔn)項(xiàng)目定位，做好項(xiàng)目整體營銷是我們的唯一出路。,精確定位,包裝突破,搶占客群,持續(xù)銷售,東海地處江蘇最東北部，北接山東，西連安徽，所以東海人兼顧蘇皖人的細(xì)膩又有山東人的直爽與豪氣。,大氣、豪爽、直率是東海人的性格標(biāo)簽。,摒棄繁瑣與浮華， 在建筑上傾向于簡約大氣的現(xiàn)代風(fēng)格