《房地產(chǎn)政策研究》PPT課件.ppt

投資管理部 2011年1月,近期出臺政策分析,一、國有土地上房屋征收與補償條例 （1月21日出臺） 二、新國八條 （1月26日出臺） 三、重慶房產(chǎn)稅 （ 1月27日出臺） 四、政策疊加后公司的對策,1,“拆遷”一詞在條例中退出歷史舞臺，取而代之以“征地”,在“新拆遷條例”中,一個顯著的變化,就是刪去了舊有條例中令人敏感的“拆遷”,代之以“征收”?！安疬w”二字,此前已在城市房屋拆遷管理條例中存在了20年之久。21日公布的新條例,“拆遷”二字徹底摒棄。,一、新條例的核心內(nèi)容,2. 拆遷實施主體發(fā)生改變 原條例：拆 遷 人指取得房屋拆遷許可證的單位 新條例：政 府市、縣人民政府負責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作，確定的房屋征收部門(以下稱房屋征收部門)組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。 征收部門組織實施本行政區(qū)域房屋征收與補償工作，房屋征收部門委托房屋征收實施單位，承擔(dān)房屋征收與補償?shù)木唧w工作。房屋征管部門對房屋實施單位在委托范圍內(nèi)實施的房屋征收與補償行為負責(zé)監(jiān)督，并對其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。 征收實施單位 承擔(dān)具體工作，不以營利為目的。 解讀：實施單位的機構(gòu)性質(zhì)和資質(zhì)條件有待地方細則明確。,一、新條例的核心內(nèi)容,1,3. 明確五種公共利益范圍可由市、縣級政府作出房屋征收決定,（1）國防和外交的需要； （2） 由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要； （3）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi) 減災(zāi)、 文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要； （4）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要； （5） 由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要。 保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。 解讀：對于危改或舊城改建項目由政府立項，可能在執(zhí)行程序、政府征地支持力度、法院強制執(zhí)行方面得到更大的政府支持。,一、新條例的核心內(nèi)容,1,4. 新條例增加對征收程序的規(guī)定,征收程序是規(guī)范政府征收行為,維護被征收人合法權(quán)益,促使政府做好群眾工作的重要保障。新條例完善和補充了多條程序要求： 征地方案公示程序房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。（征收決定） 舊城改建舉行聽證會程序因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。 （征收決定） 社會穩(wěn)定風(fēng)險評估程序市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。 （征收決定） 政府常務(wù)會議討論決定程序房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定。 （征收決定）,一、新條例的核心內(nèi)容,1,4. 新條例增加對征收程序的規(guī)定,征地范圍調(diào)查結(jié)果公示程序房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。（征收決定） 評估機構(gòu)選定程序房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。（補償） 解讀：程序的增加將使征地工作更加規(guī)范，杜絕征地過程中種種不公平問題，但程序的復(fù)雜也會拉長征地的時間。增加征地實施單位的時間成本。,一、新條例的核心內(nèi)容,1,5. 明確補償標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)優(yōu)先安置保障住房,征收個人住宅,被征收人符合住房保障條件的,作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。（補償） 解讀：如果被征收人符合住房保障條件，征收程序啟動以后，被征收人可以優(yōu)先享受住房保障，這也充分體現(xiàn)了物權(quán)法中征收個人住宅應(yīng)當(dāng)保障其居住條件的精神。,一、新條例的核心內(nèi)容,1,6. 取消行政強拆，申請司法強制執(zhí)行,被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。 解讀： 條例實施后，取消行政強拆，行政機關(guān)只能到法院申請強制執(zhí)行，制度設(shè)計者希望通過司法程序的設(shè)置來保障群眾合法權(quán)益，把風(fēng)險降到最低。 應(yīng)該說，新條例會降低拆遷帶來的社會矛盾，同時，會增加拆遷的時間期限。,一、新條例的核心內(nèi)容,1,7. 禁止建設(shè)單位參與搬遷,任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。 解讀： 條例明確了政府是征收補償?shù)闹黧w，并禁止建設(shè)單位參與搬遷，要求房屋征收實施單位不得以營利為目的。這是制度設(shè)計者希望通過禁止性規(guī)定規(guī)范搬遷活動，強化對被征收人權(quán)益的保護。這些都有助于化解長期以來因建設(shè)單位作為搬遷主體所引發(fā)的各種社會矛盾，有助于維護社會穩(wěn)定。 對于房地產(chǎn)公司的一二級聯(lián)動項目會造成影響。,一、新條例的核心內(nèi)容,1,8. 房屋征收應(yīng)先補償后搬遷，禁止暴力搬遷,新條例規(guī)定實施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補償、后搬遷。條例明確規(guī)定,作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。 解讀： 條例兩次征求意見稿中沒有明文提出先補償、后征收，在正式出臺的條例中增加規(guī)定，把“先補償、后征收”作為一個原則確定下來。 這樣對于一級開發(fā)的現(xiàn)金流支出影響較大。（天津金融中心項目）,一、新條例的核心內(nèi)容,1,9. 條例對房地產(chǎn)價格評估的規(guī)定,一是明確對被征收房屋價值的補償，按照不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格的原則進行補償。對評估中應(yīng)當(dāng)考慮的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素以及裝修和原有設(shè)備的拆裝損失補償?shù)葐栴}，將由房屋征收評估辦法進行具體規(guī)定。 二是明確房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定，協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。 三是規(guī)定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的違法行為，規(guī)定了嚴(yán)格的法律責(zé)任。 四是規(guī)定對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。,一、新條例的核心內(nèi)容,1,10. 新條例的實用范圍,一、新條例的核心內(nèi)容,新條例第三十五條的規(guī)定，本條例實施前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責(zé)成有關(guān)部門強制拆遷。,解讀： 1、新條例對已經(jīng)取得拆遷許可證的項目沒有影響，但強遷要按新條例規(guī)定由政府申請人民法院強制執(zhí)行。故對于公司在拆遷許可證有效期內(nèi)的項目，抓緊完成拆遷工作。 2、針對有拆遷許可證但已過期，需要補辦拆遷許可證的項目 新條例沒有涉及拆遷許可證延期的有關(guān)規(guī)定，延期問題將會受地方細則影響，公司爭取在細則出臺前對已過期的拆遷許可證辦理延期手續(xù)。,1,一、新條例的核心內(nèi)容,3、針對未獲得拆遷許可的項目 這部分項目是受新條例影響最大的，新條例中實施主體的變化、對土地開發(fā)不以營利為目的的限制、征地各個環(huán)節(jié)相關(guān)程序的完善、強制拆遷實施主體的變化及保障房優(yōu)先安置等政策將大大改變原有征地市場的格局。 針對這部分項目，公司需要成立符合政府委托條件的機構(gòu)（機構(gòu)性質(zhì)要根據(jù)政府細則的具體規(guī)定）。對于這部分項目公司需要加強征地前期的工作，加大與區(qū)政府、區(qū)法院、區(qū)法制辦及區(qū)房屋征收部門的合作和溝通，加大上述部門的力度支持和協(xié)同作戰(zhàn)的力度，以便加快拆遷的進度。,解讀：,1,北京公司項目：,二、新條例對公司帶拆遷的項目的影響及對策,1,北京公司項目：,1,北京公司項目,1,德勝公司項目,1,重慶公司項目,1,惠州公司項目,國有土地上的房屋征收和集體土地征收是分別由條例和土地管理法調(diào)整的，通過行政法規(guī)對征收集體土地作出規(guī)定是超越立法權(quán)限的。對土地管理法有關(guān)集體土地征收和補償?shù)囊?guī)定作出修改需由國務(wù)院盡早向全國人大常委會提出議案。,1,1. 實施機構(gòu)受政府監(jiān)督和利潤限制，實施機構(gòu)的征地意愿降低,政策強調(diào)以政府作為拆遷主體，并強調(diào)實施機構(gòu)不以營利為目的，各地的實施細則可能會根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)的利潤水平限定征地實施機構(gòu)的利潤率。一級土地開發(fā)實施機構(gòu)能夠提供的服務(wù)減少，受到的制約將會增加，一級開發(fā)實施機構(gòu)項目的利潤率水平會降低。因此，征地實施機構(gòu)的土地開發(fā)意愿會因此受到打擊。,2. 土地的征地資金成本和時間成本將增加，核心區(qū)土地供應(yīng)將更加稀缺 由于拆遷難度加大，程序更加復(fù)雜，土地一級開發(fā)周期將拉長，這將使得中心城區(qū)的土地供應(yīng)更加稀缺，位置優(yōu)越的地塊競爭更加激烈，拿地成本也會隨之走高。,三、新條例對市場的影響,4. 土地價值增長在一定時期內(nèi)成為必然 伴隨拿地成本的增加，土地儲備（必須已經(jīng)獲取土地使用許可證）多的公司將獲益于土地價值的增長和重估。同時，一二級聯(lián)動的拿地模式可能不再具有可操作性。,3. 對一級開發(fā)的資金量要求進一步增加 新條例是將更多的權(quán)力賦予最終的土地提供方， “先補償、后征收”增加了一級土地開發(fā)的現(xiàn)金流，同時一級開發(fā)周期的拉長也拉長了的資金回籠的周期。因此，未來一級開發(fā)資金壓力會增加。,1,5. 土地價值上升和政府調(diào)控雙重作用下，未來房地產(chǎn)價格小幅增長 新條例必將增加政府和被拆遷戶之間博弈的成本，從而造成開發(fā)商拿地成本的上升，土地成本的增加直接導(dǎo)致房價的增長，對于城市核心區(qū)域這個趨勢更加明顯。在政府調(diào)控政策的作用下，價格上漲的幅度將被遏制，短期內(nèi)還可能出現(xiàn)下跌的情形，但從長期來看，房價溫和上漲還是可以預(yù)期的。,1,1、進一步落實地方政府責(zé)任 地方政府要切實承擔(dān)起促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。,一、政策的主要內(nèi)容及解讀,解讀： 1、本條主要強調(diào)地方政府的作用，增加地方政府穩(wěn)定房價的壓力。 2、政府部門作為市場的監(jiān)管者，可以通過政策對市場進行規(guī)范和引導(dǎo)，市場價格受政策的影響會產(chǎn)生波動，但成交價格最終取決于供求雙方力量的均。具體到房地產(chǎn)這樣一個細分市場，由政府部門確定新建住房價格的控制目標(biāo)，可見政府對房地產(chǎn)市場的容忍程度已經(jīng)見底。,1,2、加大保障性安居工程建設(shè)力度 各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。加強保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機制，切實做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。,解讀： 保障性住房主要是為了解決中低收入者的居住問題，是為了滿足人居住的剛性需求。為了保證保障性住房的建設(shè)，無論是迫于政府自身壓力還是輿論壓力，今后高端項目的土地供給會稀缺。,1,3. 調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管 調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。,解讀： 解讀：從個人和開發(fā)商兩個角度加強稅收監(jiān)管。 個人角度：不足5年，營業(yè)稅政策由原來差額征收調(diào)為全額征收。 例子：原來100萬的房子，現(xiàn)在轉(zhuǎn)手200萬。 按以前標(biāo)準(zhǔn)營業(yè)稅為：=（200-100）*5.5%=5.5萬； 現(xiàn)在標(biāo)準(zhǔn)營業(yè)稅為=200*5.5%=11萬； 該項政策增加了5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的住房的交易成本，打擊短期投機行為。不過，營業(yè)稅是可以轉(zhuǎn)嫁的，也就是說，出售是可以要求200萬為實收，而將營業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁給購房者。另外營業(yè)稅只是對5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的有效，超過5年不用支付。 開發(fā)商角度： 一般上市公司財務(wù)都是公開的，不太擔(dān)心土地增值稅清算和稽查，所以越是調(diào)控的時候，越是要相信大公司，品牌公司。,1,4. 強化差別化住房信貸政策 對貸貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀銀行各分支機構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標(biāo)和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。,解讀： 差別化住房信貸政策，由原來的二套的首付50%提高到60%，首付提高10%，貸款額相應(yīng)減少，貸款所付利息也在減少。以100萬，20年，利率6.14%*1.1為例： 原：首付50萬，月供3885元/月，20年利息為43240。總支出：143240 現(xiàn)：首付60萬，月供3108元/月，20年利息為36320。總支出：136320 差：69200元 也就是說：現(xiàn)在多付10萬，省20年的利息，總支出少付69200元。 提高首付款對改善型客戶的影響較大。對于支付能力強的高端客戶或者總價低的中小套型客戶的影響有限。,1,5. 嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理 各地要增加土地有效供應(yīng)，落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。在新增建設(shè)用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應(yīng)量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地。加強對企業(yè)土地市場準(zhǔn)入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅決糾正，嚴(yán)肅查處。對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設(shè)的，及時收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。,解讀： 1、“中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求”使得未來中大套型的住房比較稀缺，存量的中大戶型的住房會吸引改善型客戶購買； 2、 “限房價、競地價”的政策對未來的房地產(chǎn)開發(fā)商的管理能力和成本控制能力是一種挑戰(zhàn)；,1,解讀： 3、新政提出“加強對企業(yè)土地市場準(zhǔn)入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明?！?010 年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源增速明顯下滑，由年初的同比增長69.5%下滑至25.4%，除利用外資有一定增長外，國內(nèi)貸款、其他資金和自籌資金均有不同程度下降。預(yù)計未來房地產(chǎn)資金來源將全方位收緊，由于房地產(chǎn)再融資一直沒有放開，因此開發(fā)商為保證企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，必須加快存貨周轉(zhuǎn)，有利于房地產(chǎn)市場擴大供應(yīng)，穩(wěn)定市場價格。,1,6. 合理引導(dǎo)住房需求 各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶?套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房 。,解讀： 1、從城市結(jié)構(gòu)方面來看，一二線城市投資比重較大，同時直接受到限購令的沖擊，因此受政策的影響也最大；大部分三四線城市房地產(chǎn)市場以剛性需求為主，且不會出臺限購令，相反會成為一二線城市購房資金轉(zhuǎn)移的目標(biāo)，因此市場影響較小。 2、中長期來看，限購的原因是因為市場有很大的需求，現(xiàn)在國家出臺的限購令實際上是抑制了需求，但是需求不是通過抑制就能解決的，就像計劃經(jīng)濟一樣的，最終的結(jié)果還是要轉(zhuǎn)向于市場，只要房子還是一種商品那就必定還是要遵循供需原則。,1,7. 落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機制 未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的?。▍^(qū)、市）人民政府，要向國務(wù)院作出報告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對相關(guān)負責(zé)人進行問責(zé)。對于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也納入約談問責(zé)范圍。,解讀： 文件“落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機制”，并明確了問責(zé)的具體范圍?！皣藯l”將中央對地方政府問責(zé)的內(nèi)容一一列出，與過去的問責(zé)制度相比，有了詳細考核指標(biāo)，“年度新建住房價格控制目標(biāo)”、“新建住房價格上漲幅度”“保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)”等內(nèi)容都是民眾可以直接感知的，地方政府調(diào)控房價的回旋余地縮小。,1,8. 堅持和強化輿論引導(dǎo) 對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消消費。對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。,解讀： 1、輿論宣傳會增加購房人對市場調(diào)控的預(yù)期，在一段時間內(nèi)采取觀望態(tài)度。 當(dāng)下即將迎來春節(jié)假期，正處于市場正常的低谷期內(nèi)。因此短期內(nèi)，春節(jié)假期和政策伊始買賣雙方的觀望將導(dǎo)致成交量下滑明顯。上海28日是房地產(chǎn)稅試點首日，一手房環(huán)比前一日簽約減少362套（571套/933套），下降四成，其中住宅成交環(huán)比下滑78%。 2、而從價格方面來看，短期內(nèi)開發(fā)商將保持觀望態(tài)勢，在市場處于低谷期內(nèi)不會貿(mào)然調(diào)整價格。春節(jié)假期過后，不排除部分開發(fā)企業(yè)會出現(xiàn)一定的價格讓利。,1,銷售及回款：靈活的定價及推盤策略 （1）在政策調(diào)控的密集期，市場觀望明顯。在這一時期，秉承高速周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將在本次調(diào)控中會表現(xiàn)出更強的抗壓性。因為高速周轉(zhuǎn)的企業(yè)具有較為靈活的定價、推盤策略，在市場調(diào)整期內(nèi)更能有效的抓住市場需求，回籠資金。 （2）針對量價齊限、增加首付比例的政策條款，公司對于中小套型及配有政策性房的項目，應(yīng)更多的設(shè)計中小戶型、總價較低的項目，并在成本允許范圍內(nèi)，提升項目硬件（比如公共部分精裝修、園林綠化、設(shè)施設(shè)備等）和軟件（物業(yè)管理、人性化設(shè)計等）水平，從而提高產(chǎn)品的附加值，利于銷售去化速度提升。,一、政策對公司的影響及對策,1,2.公司管理： 強化成本控制能力 受“限房價、競地價”出讓方式影響，使開發(fā)利潤進一步攤薄。對于房地產(chǎn)企業(yè)，必須通過競地價拿到項目，同時還得在限房價的情況下賺取合理利潤，這樣才能獲得可持續(xù)發(fā)展。因此， “限房價、競地價”考量的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理能力，在這種政策環(huán)境下，更重要的體現(xiàn)是成本控制能力。,1,3.土地拓展： （1） 要求土地獲取方式多樣化 受供地結(jié)構(gòu)影響，從公開市場拿地將會面臨配建保障房降低利潤的問題，同時受“供地不足70%，不得供應(yīng)大戶型用地”的影響，要想獲取土地位置優(yōu)越及規(guī)劃指標(biāo)較好的地塊難度將越來越大。 對策：從二級公開市場獲取優(yōu)質(zhì)地塊將面臨毛利潤降低、用地指標(biāo)受限等不利因素影響，因此公司要拓寬土地儲備方式和渠道，輔以合作開發(fā)或股權(quán)收購等方式獲得優(yōu)質(zhì)的土地。 （2）土地拓展面臨機會 宏觀調(diào)控整體是市場銷售萎縮，房地產(chǎn)企業(yè)回款速度放慢，同時，銀行信貸緊縮，這樣房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流會緊張。因此，市場調(diào)整期內(nèi)，開發(fā)企業(yè)之間的競爭將更依賴于資金的充裕程度。央企憑借雄厚的資金實力和強大的融資能力有望借機發(fā)力，收購、兼并項目從而對整個行業(yè)格局進行重新洗牌。 建立穩(wěn)定的融資渠道，將有助于土地拓展市場的競爭，且把握市場機會！,1,4. 物業(yè)類型的配比：適當(dāng)加大對公建用地的獲取 住宅用地監(jiān)管趨緊促使資金轉(zhuǎn)向商業(yè)和寫字樓市場，有關(guān)機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，08年金融危機以來，寫字樓售價和租金增長明顯，尤其是市區(qū)核心區(qū)域。去年年初至今的調(diào)控政策更多體現(xiàn)的是對政府對“保民生”、抑制投資、甚至投機需求的主線，更多的是集中在住宅用地上。 因此，公司可以適當(dāng)加大對寫字樓和商業(yè)物業(yè)用地的拓展力度，獲取優(yōu)質(zhì)的公建項目。,1,國家對于房產(chǎn)稅的基本規(guī)定,基本定義房產(chǎn)稅是中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例設(shè)定的，以房產(chǎn)為課稅對象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅 納 稅 人在中國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人 課稅對象房產(chǎn) 納稅地點房產(chǎn)所在地 納稅期限按年計征，分期繳納。具體由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定 減稅免稅機關(guān)、團體、軍隊自用非營利房產(chǎn) 事業(yè)單位自用房產(chǎn) 寺廟、公園、名聲古跡非營業(yè)房產(chǎn) 個人所有非營業(yè)用房 財政部批準(zhǔn)的其他房產(chǎn),一、政策的主要內(nèi)容,2,2. 重慶房產(chǎn)稅政策的核心內(nèi)容,定義 以住房為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅 試點區(qū)域 重慶主城九區(qū)（渝中區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、 南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū) ） 首批征收對象（重點分析） （1）個人擁有的獨棟商品住宅 - 目前個人持有（持有獨棟商品住宅就要征稅） - 獨棟商品住宅定義：指房地產(chǎn)商品房開發(fā)項目中在國有土地上依法修建的獨立、 單棟且與相鄰房屋無共墻、無連接的成套住宅。,45,2. 重慶房產(chǎn)稅政策的核心內(nèi)容,征收對象（重點分析） （2）個人新購的高檔住房 - 未來個人新購高檔住房（新購要征稅，包括購買高檔新建商品住房和存量房） - 高檔住房定義：是指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成 交建筑面積均價2倍（含）以上的住房。 -高檔住房單價標(biāo)準(zhǔn) 建筑面積交易單價大于上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍 高檔住房單價標(biāo)準(zhǔn)=上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2 =（4300+5641）22 =9941元/平方米 數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫，最終標(biāo)準(zhǔn)以政府頒布的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。 結(jié)論：新購新建住房和存量房單價超過9941元/平方米要征收房產(chǎn)稅。,46,2. 重慶房產(chǎn)稅政策的核心內(nèi)容,征收對象（重點分析） （3）在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套（含二套）普通住房。 （4）未列入征稅范圍的個人高檔住房（持有單價超過9941元/平方米，多套普通住房將適時納入征稅范圍。）,新購住房是指暫行辦法施行之日起購買的住房(包括新建商品住房和存量住房)。新建商品住房購買時間以簽訂購房合同并提交房屋所在地房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記中心的時間為準(zhǔn)，存量住房購買時間以辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時間為準(zhǔn)。,47,2. 重慶房產(chǎn)稅政策的核心內(nèi)容,納稅人 - 納稅人為應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)所有人。產(chǎn)權(quán)人為未成年人的，由其法定監(jiān)護人納稅。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。產(chǎn)權(quán)所有人、監(jiān)護人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由代管人或使用人納稅。 - 應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)共有的，共有人應(yīng)主動約定納稅人，未約定的，由稅務(wù)機關(guān)指定納稅人。,48,2. 重慶房產(chǎn)稅政策的核心內(nèi)容,計稅依據(jù) - 以房地產(chǎn)交易價計稅征收房產(chǎn)稅 應(yīng)稅住房的計稅價值為房產(chǎn)交易價，待條件成熟時按房產(chǎn)評估值征稅。 - 一經(jīng)納入應(yīng)稅范圍，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、變更，計稅價格和稅率均不再變動 獨棟商品住宅和高檔住房一經(jīng)納入應(yīng)稅范圍，如無新的規(guī)定，無論產(chǎn)權(quán)是否轉(zhuǎn)移、變更均屬征稅對象，其計稅交易價和適用的稅率均不再變動。 （后續(xù)如果平均房價不斷增長，則繳稅額會減少甚至為零） - 出租房產(chǎn)，按暫行辦法規(guī)定征收繳納房產(chǎn)稅，不再以租金征收 凡納入征收對象的應(yīng)稅住房用于出租的，按暫行辦法規(guī)定征收繳納房產(chǎn)稅，不再以租金收入計征房產(chǎn)稅。,49,2. 重慶房產(chǎn)稅政策的核心內(nèi)容,稅率（重點分析） - 獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率0.5% 稅率0.5%以下單價標(biāo)準(zhǔn)=上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3 =（4300+5641）23=49713 =14913元/平方米 。 按上述公式計算單價在14913元/平方米以下的獨棟商品住宅和高檔住房按0.5%稅率計稅。 - 3倍（含3倍)至4倍的，稅率為1% 按上述公式計算單價在14913元/平方米19884元/平方米的獨棟商品住宅和高檔住房按1%稅率計稅。 - 4倍（含4倍)以上的，稅率為1.2% 按上述公式計算單價在19884元/平方米以上的獨棟商品住宅和高檔住房按1.2%稅率計稅。,50,2. 重慶房產(chǎn)稅政策的核心內(nèi)容,稅率（重點分析） - 在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套（含第二套）以上的普通住房，稅率為0.5% 普通住房交易價的0.5%，如果是獨棟商品住宅或高檔住房按上述稅率征收。,51,2. 重慶房產(chǎn)稅政策的核心內(nèi)容,免稅（重點分析） - 扣除免稅面積以家庭為單位，一個家庭只能對一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積 - 本辦法施行前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米。納稅人家庭擁有多套暫行辦法施行前的獨棟商品住宅，允許納稅人選擇一套應(yīng)稅住房計算扣除免稅面積。 - 新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。納稅人家庭擁有多套新購應(yīng)稅住房的，按時間順序?qū)ο荣彽膽?yīng)稅住房計算扣除免稅面積。 - 在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人的應(yīng)稅住房均不扣除免稅面積。,52,2. 重慶房產(chǎn)稅政策的核心內(nèi)容,減免與緩繳情況 - 納稅人因有特殊困難，不能按期繳納稅款的，由納稅人申請并經(jīng)稅務(wù)機關(guān)批準(zhǔn)，可以延期繳納當(dāng)年稅款，但是最長不得超過三個月。 - 對農(nóng)民在宅基地上建造的自有住房，暫免征收房產(chǎn)稅。 - 在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人擁有的普通應(yīng)稅住房，如納稅人在重慶市具備有戶籍、有企業(yè)、有工作任一條件的，從當(dāng)年起免征稅，如已繳納稅款的，退還當(dāng)年已繳稅款。 - 因不可抗力因素造成應(yīng)稅房產(chǎn)毀損的，由納稅人申請并經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審批，當(dāng)年可酌情減征或免征個人住房房產(chǎn)稅。,53,2. 重慶房產(chǎn)稅政策的核心內(nèi)容,征收管理 - 個人住房房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)時間為房產(chǎn)權(quán)屬登記日期的次月起。稅款按年計征，不足一年的按月計算應(yīng)納稅額。 - 個人住房房產(chǎn)稅納稅期限為每年的10月131日。 - 個人住房房產(chǎn)稅由應(yīng)稅住房所在地的地方稅務(wù)機關(guān)負責(zé)征收 。 - 納稅人應(yīng)按規(guī)定如實申報納稅并提供相關(guān)信息。,收入使用 - 個人住房房產(chǎn)稅收入全部用于公共租賃房的建設(shè)和維護。,54,2. 重慶房產(chǎn)稅政策的核心內(nèi)容,配套措施 -上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價按照政府職能部門發(fā)布的年度均價計算確定。 -有關(guān)部門要配合征收機關(guān)應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)建立存量住房交易價格比對系統(tǒng)，對各類存量個人住房進行評估，并作為計稅參考值。對存量住房交易價明顯偏低且無正當(dāng)理由的，按計稅參考值計稅。 -財政、稅務(wù)、國土房管、戶籍、工商、民政、人力社保等主管部門要共同搭建房地產(chǎn)信息平臺，抓緊建設(shè)個人住房信息系統(tǒng)。 -各相關(guān)管理部門要積極配合稅務(wù)部門建立個人住房房產(chǎn)稅征收控管機制。對個人轉(zhuǎn)讓應(yīng)稅住房不能提供完稅憑證的，不予辦理產(chǎn)權(quán)過戶等相關(guān)手續(xù)。 -納稅人在規(guī)定期限內(nèi)不繳或少繳應(yīng)納稅款的，由地方稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期繳納，逾期仍未繳納的，地方稅務(wù)機關(guān)可以書面通知納稅人開戶銀行或者其他金融機構(gòu)從其存款中扣繳稅款、滯納金及罰款。 -欠稅公告后仍不繳納的，納稅人欠繳個人住房房產(chǎn)稅情況納入個人征信系統(tǒng)管理。,55,1. 以一套350平米的獨棟商品住宅為例，測算房地產(chǎn)稅的影響,二、政策影響情況的具體測算,56,2. 以一套150平米的高檔商品住宅為例，測算房地產(chǎn)稅的影響,57,2. 以一套100平米的三無二套普通住宅為例，測算房地產(chǎn)稅的影響,58,上海和重慶房產(chǎn)稅的試點開征，從長遠來看，其意義在于： 第一、中國因財產(chǎn)性收入而導(dǎo)致的貧富差距的擴大將有望通過財產(chǎn)稅改革而得到控制或縮小； 第二、結(jié)合之前的各項政策，交易環(huán)節(jié)、持有環(huán)節(jié)、制度環(huán)節(jié)成本的提升，房地產(chǎn)的投資投機將得到有效的控制，意味著價格的控制有更大的可能性。 從國外經(jīng)驗來看，征