《房地產(chǎn)法》PPT課件.pptVIP

房地產(chǎn)法學(xué),課程任務(wù)： 理解房地產(chǎn)法學(xué)理論；掌握房地產(chǎn)法律制度；培養(yǎng)解決房地產(chǎn)法律實際問題的能力。 課程內(nèi)容： 總論； 房地產(chǎn)開發(fā)制度； 房地產(chǎn)交易制度； 房地產(chǎn)管理制度； 房地產(chǎn)服務(wù)制度； 附論。,第一章 房地產(chǎn)法學(xué)學(xué)科,第一節(jié) 房地產(chǎn)法學(xué)的對象和特點,一、 我國的法律學(xué)科 房地產(chǎn)法學(xué)是民商法學(xué)與經(jīng)濟法學(xué)、行政法學(xué)學(xué)科屬下的一門綜合性、交叉性的分支法學(xué)學(xué)科。 二、房地產(chǎn)法學(xué)的研究對象 房地產(chǎn)法學(xué)以房地產(chǎn)法律現(xiàn)象為其研究對象。 三、房地產(chǎn)法學(xué)的特點 1綜合性 2應(yīng)用性 3交叉性,第二節(jié) 房地產(chǎn)法學(xué)的內(nèi)容和體系,一、總論 二、房地產(chǎn)開發(fā)制度研究 三、房地產(chǎn)交易制度研究 四、房地產(chǎn)管理制度研究 五、房地產(chǎn)服務(wù)制度研究 六、附論,第三節(jié) 房地產(chǎn)法學(xué)的現(xiàn)狀和前景,一、房地產(chǎn)法學(xué)的現(xiàn)狀 創(chuàng)建階段，已有一定的發(fā)展。 二、房地產(chǎn)法學(xué)的前景 物權(quán)法、公司法、投資法、物業(yè)管理法等的發(fā)展將促進房地產(chǎn)法學(xué)的發(fā)展。,第四節(jié) 房地產(chǎn)法學(xué)的意義和方法,一、房地產(chǎn)法學(xué)的意義 首先，房地產(chǎn)法學(xué)在理論上具有重要意義。 其次，房地產(chǎn)法學(xué)在實踐中具有重要意義。 二、房地產(chǎn)法學(xué)的方法 1將學(xué)習(xí)教材和學(xué)習(xí)法規(guī)結(jié)合起來。 2將研究課本資料和研究實踐資料結(jié)合起來。 3將理論學(xué)習(xí)和實際運用結(jié)合起來。,第二章 房地產(chǎn)法概述,第一節(jié) 房地產(chǎn)法基本概念,視角 （1）是房地產(chǎn)權(quán)：不動產(chǎn)（民法） （2）是房地產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)（經(jīng)濟） （3）綜合性質(zhì)：是專門法,房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱，包括房屋財產(chǎn)和土地財產(chǎn)。 土地，指地球陸地表層。從法理上來講，土地權(quán)利的空間范圍應(yīng)包括一定深度的陸地表層及其上面一定高度的空氣空間，但不能理解為“上至天頂，下至地心”。 土地分類：居住用地；公共設(shè)施用地；工業(yè)用地；倉儲用地；對外交通用地；道路廣場用地；市政公用設(shè)施用地；綠地；特殊用地；水域和其他用地 。,土地歷來都是生產(chǎn)要素，因而從事土地買賣、租賃、抵押活動的地產(chǎn)市場，也是生產(chǎn)要素市場的組成部分。在中國，城市土地歸國家所有，農(nóng)村土地歸集體所有，永久出讓土地所有權(quán)是不允許的。因此，一般說來，地產(chǎn)市場的交易活動是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓或租賃。,房 屋,房屋，是指建造于特定地塊上、具有固定活動空間并有上蓋的建筑物。 房屋的構(gòu)成條件：（1）必須有上蓋；（2）必須固定于土地；（3）必須是合法的。 按照房屋的使用價值，可分為：住宅；工業(yè)交通倉庫用房；商業(yè)服務(wù)用房；文化體育娛樂用房；教育醫(yī)療科研用房；辦公用房；其他用房。 按照房屋的建筑結(jié)構(gòu)，可分為：鋼鐵結(jié)構(gòu)房屋、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋、混合結(jié)構(gòu)房屋、磚木結(jié)構(gòu)房屋和其他結(jié)構(gòu)房屋。 按照房屋的完損程度，可分為：完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房和危險房。,房產(chǎn)包括作為居民個人消費資料的住宅，也包括作為生產(chǎn)資料的廠房、辦公樓等。所以，住宅市場屬于生活資料市場的一部分，非住宅房產(chǎn)市場則是生產(chǎn)要素市場的一部分。房產(chǎn)也是自然商品，因而建立和發(fā)展從事房產(chǎn)交易的市場是經(jīng)濟運行的要求。,房 地 產(chǎn),房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。 房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地 、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實體及其權(quán)益。,房 地 產(chǎn),房地產(chǎn)的特性：（1）固定性；（2）異質(zhì)性；（3）稀缺性；（4）耐久性；（5）保值性。 房地產(chǎn)的法律特征：屬于不動產(chǎn)；屬于特定物；屬于不可分物。 房與地產(chǎn)的聯(lián)系：（1）在物質(zhì)形態(tài)上，房產(chǎn)和地產(chǎn)相互聯(lián)結(jié)；（2）在價格構(gòu)成上，不論買賣或租賃房屋，房價和房租都包含了地租；（3）在權(quán)屬管理上，要保證房地一致。 房產(chǎn)與地產(chǎn)的區(qū)別：（1）地產(chǎn)可以單獨存在，而房產(chǎn)不能離開地產(chǎn)而獨立存在；（2）地產(chǎn)沒有折舊，而房產(chǎn)有折舊；（3）地產(chǎn)的價格明顯受級差地租規(guī)律的支配，而房產(chǎn)價格則主要決定于地租和建筑成本。,房地產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)： 1房地產(chǎn)開發(fā)（包括土地開發(fā)和房屋建設(shè)） 2房地產(chǎn)經(jīng)營 3房地產(chǎn)管理（廣義包括土地管理、房屋管理、房地產(chǎn)企業(yè)管理、物業(yè)管理等） 4房地產(chǎn)服務(wù) 房地產(chǎn)業(yè)的地位： 1房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。 2房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的重要經(jīng)濟支柱。 3房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。 4房地產(chǎn)業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。,房地產(chǎn)業(yè)的具體內(nèi)容,（1）國有土地使用權(quán)的出讓； （2）房地產(chǎn)的開發(fā)與再開發(fā)：征用土地，拆遷安置，委托規(guī)劃設(shè)計，對舊城區(qū)的開發(fā)與再開發(fā)； （3）房地產(chǎn)經(jīng)營：土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以及房屋的買賣、抵押等經(jīng)濟活動； （4）房地產(chǎn)中介服務(wù)：房地產(chǎn)咨詢中介，房地產(chǎn)評估中介，房地產(chǎn)代理中介；,（5）物業(yè)管理：房屋公用設(shè)備實施的養(yǎng)護維修并為使用者提供安全、衛(wèi)生、優(yōu)美的環(huán)境； （6）房地產(chǎn)的調(diào)控與管理：建立房地產(chǎn)市場、資金市場、技術(shù)市場、勞務(wù)市場、信息市場，制定合理的房地產(chǎn)價格體系，建立健全房地產(chǎn)法規(guī)，實現(xiàn)國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。,房地產(chǎn)業(yè)的特點,1.高風(fēng)險（高收益） 投機性 泡沫經(jīng)濟 2、基礎(chǔ)性 土地的開發(fā)利用為人類提供了生存、發(fā)展的基礎(chǔ)性物質(zhì)條件 3.先導(dǎo)性 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)、運輸業(yè)等國民經(jīng)濟基本行業(yè)的繁榮、發(fā)展提供了先導(dǎo)性的物質(zhì)條件,房地產(chǎn)市場的概念和特征,房地產(chǎn)市場的概念 房地產(chǎn)市場是指國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易活動的總稱。 房地產(chǎn)市場的特征 綜合功能 多級市場 法定形式 國家干預(yù),小產(chǎn)權(quán)房概述,1、小產(chǎn)權(quán)房的概念 小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說的再直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。,小產(chǎn)權(quán)房的法律屬性,首先應(yīng)當(dāng)明確的是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，其就是合法建筑，法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的。因此，并非只要是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑，其只是因銷售環(huán)節(jié)存在的一些問題和現(xiàn)行法律法規(guī)發(fā)生沖突，才讓人誤認(rèn)為是非法建筑。,既然是合法的，那么鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是否可以購買和轉(zhuǎn)讓呢？根據(jù)中華人民共和國土地管理法的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。 由此可見，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn)讓、置換。,小產(chǎn)權(quán)房熱銷的原因,一、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是在商品房房價居高不下的情況下熱起來的，短期內(nèi)如果人們的收入和購房比沒有太大的變化，在城里購房仍然是天方夜談的話，人們也只好到郊外尋找自己的世外桃源。 二、人們購買小產(chǎn)權(quán)房的目的以自住為主，因此只要住著舒服，人們不大會考慮出售的風(fēng)險，現(xiàn)在北京周邊的河北城鎮(zhèn)都在北京熱銷房屋的情況下，距離已經(jīng)不在是人們心中的最痛，何況北京郊區(qū)的交通比之京外城鎮(zhèn)還是要方便的多，誰讓自己錢不夠足夠多呢？而這些小產(chǎn)權(quán)房確實滿足了人們的自住需要。 三、按照建設(shè)部的警告，實際上沒有什么“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)”與“大產(chǎn)權(quán)”之分的，這所謂的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”實際上是非法的，不受法律保護的。但現(xiàn)在各方面的消息沒有人實際上否認(rèn)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”的存在，特別是把其歸類到小產(chǎn)權(quán)之列就給未來的大產(chǎn)權(quán)化埋下了伏筆。,小產(chǎn)權(quán)房熱銷的原因,四、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房對當(dāng)前平抑房價、改善房屋市場的供求關(guān)系是有一定作用的，為中低收入者提供了又一條解決住房困難的新通道，從歷史上看其作用還是積極的、有效的，政府不可能忘記這一點。 五、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”除了熱銷之外，還沒有發(fā)生過因為違法被拆除的先例，另外雖然城市人口購買集體土地房屋屬非法行為，但“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房已經(jīng)熱銷多年，政府方面并沒有出臺制止小產(chǎn)權(quán)房銷售的條例，也沒有追究過鄉(xiāng)政府、村委會的違法行為。,六、城市里大量違章建筑的存在、以及被當(dāng)作私有財產(chǎn)作價拆遷的實際情況，讓人們有一種“共產(chǎn)黨不會坑老百姓”的天然想法。何況“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房也都是經(jīng)過有關(guān)部分審批過的有規(guī)劃的正式項目，怎么可能說拆就拆呢？說白拆就白拆呢？ 七、隨著城鄉(xiāng)一體化改革進程的推進，經(jīng)濟體制、社會體制、土地制度的改革都將提到議事日程上來了，鄉(xiāng)下農(nóng)民也要變成市民了，也可以享受到普遍的社會公民權(quán)了。人們期待這社會主義新農(nóng)村建設(shè)會推進城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展，在一體化的前提下再劃分鄉(xiāng)產(chǎn)還是公產(chǎn)、小產(chǎn)還是大產(chǎn)就有點牽強了。,小產(chǎn)權(quán)房對樓市的影響,目前北京440多個在售項目中，竟然有80個無產(chǎn)權(quán)保障的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房（俗稱小產(chǎn)權(quán)房）在售，占項目銷售總數(shù)的20%左右。這組數(shù)據(jù)也就意味著在北京5個住宅項目中，就有一個是非法項目。那么小產(chǎn)權(quán)房究竟有沒有市場呢？按照常規(guī)，這種風(fēng)險極大的項目，購買者應(yīng)該是寥寥無幾的，可是實際情況并非如此，小產(chǎn)權(quán)房市場在北京紅紅火火。 商品房均價急劇攀升，一些售價僅為2000多元/平方米的小產(chǎn)權(quán)樓盤格外引人注目。目前，小產(chǎn)權(quán)房主要集中在北京遠郊區(qū)縣：如通州、房山、石景山等地區(qū)。 目前在售的80個無產(chǎn)權(quán)保障房項目，均價為3344元/平方米，僅為2006年北京市整體銷售均價8792元/平方米的38%。價格低廉、手續(xù)簡單、即買即住、物業(yè)費低，這四大方面是構(gòu)成小產(chǎn)權(quán)房熱銷的最重要原因。當(dāng)然，選擇小產(chǎn)權(quán)房實則是購房者的無奈之舉，小產(chǎn)權(quán)房里面蘊藏的政策風(fēng)險誰都明白，但是在高房價面前，購買者已經(jīng)考慮不到那么長遠了，“好歹有個窩”的中國傳統(tǒng)思想讓他們義無返顧的選擇購買。,“小產(chǎn)權(quán)房”的風(fēng)險,1、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只具備普通商品房的使用性質(zhì)，不具備普通商品房的法律性質(zhì)。所以購房者的購房合同在法律看，屬于無效合同。 2、如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人實際只擁有房屋的永久使用權(quán)，所以其拆遷補償要比普通商品房低很多。 3、由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有在房管部門備案，不在政府機構(gòu)對商品房的統(tǒng)一管理范圍內(nèi)，這樣在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護問題，無法有效維護權(quán)利。 4、開發(fā)資金和建筑質(zhì)量一般是需要銀行和政府進行監(jiān)管的，而鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房在這方面比較薄弱，幾乎沒有得力的監(jiān)管機構(gòu)，主要依靠開發(fā)商自律進行開發(fā)建設(shè)。 5、房地產(chǎn)市場整頓風(fēng)險。因為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不屬于商品房，而農(nóng)村宅基地按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，宅基地上面的住房不允許向城市居民出售，宅基地由村集體享有土地所有權(quán)，村民享有使用權(quán)、繼承權(quán)，但是不能轉(zhuǎn)賣。以新農(nóng)村名義建設(shè)的住宅除了村民自住的部分，流向城市居民的部分目前還沒有明確的處置和管理辦法。,小產(chǎn)權(quán)房-全國性難解之題,據(jù)了解，在國家叫停“小產(chǎn)權(quán)房”之前，石家莊市區(qū)各周邊“村證房”外售率高達當(dāng)年新房銷售的20%左右。與此同時，全國很多城市的“小產(chǎn)權(quán)房”已經(jīng)頗具規(guī)模。一些專家表示，不可否認(rèn)，主管部門對“小產(chǎn)權(quán)房”下手有點晚，而且不夠有力，小產(chǎn)權(quán)房目前已經(jīng)成為全國性的難以破解又必須破解之題。,小產(chǎn)權(quán)房-全國性難解之題,首先，對已經(jīng)建成并售出的“小產(chǎn)權(quán)房”如何消化處理？不符合土地利用、建設(shè)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房項目強行拆除勢必影響社會穩(wěn)定，是否補償，如何制定補償標(biāo)準(zhǔn)；國家征收，改變集體土地性質(zhì)，如何補繳土地出讓金？ 其次，主管部門采取什么嚴(yán)厲措施杜絕出現(xiàn)新的“小產(chǎn)權(quán)房”，避免助長頂風(fēng)違法，進一步惡化形成無法收拾的爛攤子。村民在集體土地上是否可以建房？相關(guān)法律并沒有明令禁止。如果允許建設(shè)，帶來的不僅是規(guī)劃問題，并且不可避免地流入“不要名分，有個窩住”的城市中低收入家庭。第三，購買“小產(chǎn)權(quán)房”的市民往往會有法不責(zé)眾的“賭”的心態(tài)，用預(yù)期利益賭國家的政策動向改變，賭國家的政策執(zhí)行力。 如何解決小產(chǎn)權(quán)房問題，將是一場體制、政策和民生的艱難博弈。專家認(rèn)為，必須全面、綜合、突破地將其作為一個系統(tǒng)工程來完成。單一政策已經(jīng)不能從根本上解決問題，也不能使用強迫手段簡單處理不計后果。,專家建議從以下幾方面入手,第一， 國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控幾年來效果不佳，充分說明一個問題，不少地方政府執(zhí)行力存在問題，首先應(yīng)該解決政府執(zhí)行力問題。這本身就是一個工程浩大的政府改革問題。不管國家出臺什么政策，政策再好，如果不能執(zhí)行到位，結(jié)果必然是不理想的，甚至?xí)鸱疵孀饔谩?第二， 對土地制度進行改革并完善相關(guān)法律。農(nóng)村集體土地未來的發(fā)展方向和現(xiàn)實沖突，導(dǎo)致村民住宅只能在村民內(nèi)部進行簡單轉(zhuǎn)讓，無法真正解決村民、集體、國家以及社會經(jīng)濟發(fā)展的利益分配關(guān)系。另外，目前在一定程度上還存在對農(nóng)村集體土地監(jiān)控管理缺失問題。對土地制度應(yīng)該進行改革，包括國有土地的轉(zhuǎn)讓、劃撥、出租、出售，理順個人、集體、國家三者的利益關(guān)系，形成一套切實可行的適應(yīng)現(xiàn)階段情況的中國特色社會主義土地制度。,第三， 對于已經(jīng)建成的村民住宅，違規(guī)向外出售的，必須依照法律嚴(yán)肅處理。對于各個環(huán)節(jié)涉及腐敗問題的，應(yīng)該追究犯罪責(zé)任；對于違規(guī)購買村民住宅的客戶應(yīng)該追繳非法利益，并作出應(yīng)有的經(jīng)濟處罰以維護法律和政策的尊嚴(yán)。 另外，凡購入村證房的外戶，應(yīng)統(tǒng)一發(fā)證、轉(zhuǎn)換身份，但必須補交差額利益，對村干部及開發(fā)商實行嚴(yán)格處罰手段，以期達到目的：使開發(fā)商、村干部、購房者三者均得不到非法利益，并且受到違規(guī)違法處罰。,房 地 產(chǎn) 法,在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動中，形成了以房地產(chǎn)為核心的社會關(guān)系，這些社會關(guān)系需要用法律進行調(diào)整。調(diào)整各種房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總和，稱為房地產(chǎn)法。,第二節(jié) 房地產(chǎn)法體系,房地產(chǎn)法體系的法律部類結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)法的性質(zhì)(四種學(xué)說) 1.房地產(chǎn)法屬于經(jīng)濟法 2.房地產(chǎn)法屬于民法 3.房地產(chǎn)法屬于行政法 4.折衷說,房地產(chǎn)法是兼具公法、私法和社會法性質(zhì)的法律。 房地產(chǎn)法中的行政法部分屬于公法； 其中的民法部分（包括房地產(chǎn)主體制度、房地產(chǎn)法律行為制度、房地產(chǎn)物權(quán)制度和房地產(chǎn)債權(quán)制度等）屬于私法； 其中有關(guān)住宅保障的制度（如住房公積金制度、廉租住房制度、房屋拆遷安置制度等）帶有明顯的社會保障性質(zhì)，屬于社會法。 房地產(chǎn)法是一個兼跨三大法律部類的綜合性法律體系。,房地產(chǎn)法體系的法律部門結(jié)構(gòu),房地產(chǎn)法主要由調(diào)整房地產(chǎn)民事關(guān)系的房地產(chǎn)民法和調(diào)整房地產(chǎn)行政關(guān)系的房地產(chǎn)行政法構(gòu)成，其法律規(guī)范主要分屬于民法部門和行政法部門。 從房地產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成角度可分為：房地產(chǎn)開發(fā)法、房地產(chǎn)交易法、房地產(chǎn)管理法和房地產(chǎn)服務(wù)法。,房地產(chǎn)法體系的效力層級結(jié)構(gòu),1憲法 2基本法律 3法律 4行政法規(guī) 5地方性法規(guī) 6部門規(guī)章 7地方政府規(guī)章 8司法解釋,第三節(jié) 城市房地產(chǎn)管理法,城市房地產(chǎn)管理法的作用 1.規(guī)范、引導(dǎo)、推動和保障房地產(chǎn)業(yè)。 2.解決在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中出現(xiàn)的諸多迫切問題。 3.規(guī)范和發(fā)展房地產(chǎn)市場。,城市房地產(chǎn)管理法的原則,1.國有土地有償、有限期使用原則 2.扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)原則 3.保護房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益原則,第四節(jié) 房地產(chǎn)法律關(guān)系,房地產(chǎn)法律關(guān)系概念 房地產(chǎn)法律關(guān)系是指經(jīng)房地產(chǎn)法確認(rèn)的以土地、房屋為客體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。 1房地產(chǎn)法律關(guān)系是房地產(chǎn)主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。 2房地產(chǎn)法律關(guān)系以土地、房屋為客體。 3必須經(jīng)過房地產(chǎn)法的確認(rèn)。 房地產(chǎn)法律關(guān)系的三要素：主體、內(nèi)容和客體。,房地產(chǎn)民事法律關(guān)系,1主體 房地產(chǎn)民事法律關(guān)系的主體是指參加該法律關(guān)系享受承擔(dān)義務(wù)的人。 2內(nèi)容 房地產(chǎn)民事法律關(guān)系的內(nèi)容是指當(dāng)事人之間的房地產(chǎn)民事權(quán)利和民事義務(wù)。 3客體 房地產(chǎn)民事法律關(guān)系的客體是指當(dāng)事人之間的房地產(chǎn)民事權(quán)利和民事義務(wù)所指向的對象，主要是不動產(chǎn)。,房地產(chǎn)行政法律關(guān)系,房地產(chǎn)行政法律關(guān)系的主體包括行政主體和行政相對人。（1）房地產(chǎn)行政主體。包括國務(wù)院房地產(chǎn)主管部門（建設(shè)部、國土資源部）和地方各級人民政府房地產(chǎn)主管部門（地方各級人民政府的土地、房屋管理機關(guān)）。（2）房地產(chǎn)行政相對人。在房地產(chǎn)管理關(guān)系中處于被管理地位的一方，即為房地產(chǎn)行政相對人。作為行政相對人，一方面有接受房地產(chǎn)行政主體管理的義務(wù)；另一方面有要求房地產(chǎn)行政主體保護其合法權(quán)益的權(quán)利，在合法權(quán)益損害時，有提請行政復(fù)議或提起訴訟的權(quán)利。 房地產(chǎn)行政法律關(guān)系的內(nèi)容，是房地產(chǎn)行政主體和行政相對人依照法律規(guī)定所享有的權(quán)利和所承擔(dān)的義務(wù)。 房地產(chǎn)行政法律關(guān)系的客體也是土地和房屋。,房地產(chǎn)法律事實,指的是能夠引起房地產(chǎn)法律關(guān)系產(chǎn)生變更、或消滅的法定客觀情況 （1）行為（意志）： 房地產(chǎn)法律行為 房地產(chǎn)管理行為 房地產(chǎn)違法行為 （2）事件（非意志）,我國房地產(chǎn)管理體制,1.國家房地產(chǎn)管理體制 (1)國務(wù)院 (2)地方人民政府 (3)土地行政管理部門 (4)建設(shè)行政主管部門,房地兩證合一與兩證分離,(1) 合一 便于管理 簡化手續(xù) 提高效率 缺乏制約與監(jiān)督 (2)分離 分工明確 程序清楚 延誤時間 管理脫節(jié),泡沫經(jīng)濟,泡沫經(jīng)濟主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本，是指以有價證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業(yè)股票或國家發(fā)行的債券等。虛擬資本有相當(dāng)大的經(jīng)濟泡沫，虛擬資本的過度增長和相關(guān)交易持續(xù)膨脹，與實際資本脫離越來越遠，形成泡沫經(jīng)濟，最終股票價格暴跌，導(dǎo)致泡沫破滅，造成社會經(jīng)濟震蕩。 (2)地價飛漲，也是泡沫經(jīng)濟的一種表現(xiàn)。如果地價飛漲，脫離土地實際價值越來越遠，便會形成泡沫經(jīng)濟，一旦泡沫破滅，地價暴跌，給社會經(jīng)濟帶來巨大危害。 (3)泡沫經(jīng)濟寓于金融投機。正常情況下，資金的運動應(yīng)當(dāng)反映實體資本和實業(yè)部門的運動狀況。只要金融存在，金融投機就必然存在。但如果金融投機交易過度膨脹，同實體資本和實業(yè)部門的成長脫離越來越遠，便會造成社會經(jīng)濟的虛假繁榮，形成泡沫經(jīng)濟。,(4)泡沫經(jīng)濟與經(jīng)濟泡沫既有區(qū)別，又有一定聯(lián)系。經(jīng)濟泡沫是市場中普遍存在的一種經(jīng)濟現(xiàn)象。 所謂經(jīng)濟泡沫是指經(jīng)濟成長過程中出現(xiàn)的一些非實體經(jīng)濟因素，如金融證券、債券、地價和金融投機交易等，只要控制在適度的范圍中，對活躍市場經(jīng)濟有利。只有當(dāng)經(jīng)濟泡沫過多，過度膨脹，嚴(yán)重脫離實體資本和實業(yè)發(fā)展需要的時候，才會演變成虛假繁榮的泡沫經(jīng)濟?？梢?，泡沫經(jīng)濟是個貶義詞，而經(jīng)濟泡沫則是個中性范疇。所以，不能把經(jīng)濟泡沫與泡沫經(jīng)濟簡單地劃等號，既要承認(rèn)經(jīng)濟泡沫存在的客觀必然性，又要防止經(jīng)濟泡沫過度膨脹演變成泡沫經(jīng)濟。,招拍掛制度,1、概念 土地法及國土資源部相關(guān)的部門規(guī)章規(guī)定，對于經(jīng)營性用地必須通過招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式向社會公開出讓國有土地。其含義是指經(jīng)營性用地必須通過上述方式出讓土地。統(tǒng)稱為招拍掛制度。,招、拍、掛的優(yōu)點,1、土地使用權(quán)實行招標(biāo)拍賣掛牌，防止和避免了腐敗行為的產(chǎn)生。 2、土地使用權(quán)實行招標(biāo)拍賣掛牌，有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展 3、土地使用權(quán)實行招標(biāo)拍賣掛牌，有利于土地使用權(quán)“招拍掛”出讓，有利于房地產(chǎn)分離，提高土地開發(fā)效率。 4、土地使用權(quán)實行招標(biāo)拍賣掛牌，是有利于土地市場公平競爭。,招、拍、掛的優(yōu)點,5、土地使用權(quán)實行招標(biāo)拍賣掛牌，有利于開發(fā)商綜合實力提高。 6、土地使用權(quán)實行招標(biāo)拍賣掛牌，能夠更加合理的體現(xiàn)土地使用價值。,招、拍、掛在實踐中存在的不足,評價標(biāo)準(zhǔn)過于單一。 評價過程和標(biāo)準(zhǔn)模糊，致使招投標(biāo)流程不動 為了使土地供應(yīng)過程更為公開、公正、公平，政府還需要進一步完善和優(yōu)化土地招投標(biāo)流程，指定嚴(yán)格的評標(biāo)程序和標(biāo)準(zhǔn)，防止人為因素干擾；招標(biāo)拍賣掛牌后仍然存在政府暗箱操作，市場房地產(chǎn)不公平交易問題沒有解決 市場的政策透明度不夠,招、拍、掛在實踐中存在的不足,信息宣傳不夠 銀行金融支持力度存在不足 中介服務(wù)配套跟不上。 規(guī)范政府競爭制度不足,招、拍、掛的完善,指定經(jīng)營房地產(chǎn)項目招標(biāo)、拍賣的具體方法和程序，制定掛牌交 摒棄急功近利的想法，要把投資者的資質(zhì)、從業(yè)經(jīng)驗、房產(chǎn)業(yè)績、市場聲譽、信用度、開發(fā)計劃、土地利用力等作為一項重要指標(biāo)，提高它的權(quán)重，而不是把價格作為土地竟得的唯一或重要標(biāo)準(zhǔn)。 鼓勵資金雄厚但沒有本地開發(fā)經(jīng)驗的外資企業(yè)與本地企業(yè)聯(lián)合投標(biāo)。,招拍掛的完善,提高地產(chǎn)開發(fā)的社會開放度，鼓勵實力雄厚、有良好業(yè)績的開發(fā)商在政府管理下從事房地產(chǎn)開發(fā)，這比政府壟斷開發(fā)房地產(chǎn)的效率要高。 大力提高土地市場的透明度、公平公正度，而且要把各級政府的宏觀管理職能與市場操作嚴(yán)格區(qū)分。 要抑制土地投機和囤積居奇的行為，土地二級市場要加強管理 讓專業(yè)機構(gòu)對土地進行合理估價后，參加竟標(biāo)的開發(fā)商以書面形式向政府投標(biāo)，與估價最近的企業(yè)將獲得土地開發(fā)權(quán),招拍掛的完善,堅持以市場為導(dǎo)向，有計劃的供應(yīng)土地 在土地供應(yīng)模式上，要切實依法提高政府供地的市場化制度，使之能夠形成一種通過市場確定使用者，通過市場形成土地價格的市場配置機制，最大限度地實現(xiàn)土地資產(chǎn)價值，促使土地市場更加健康、更規(guī)范地向前發(fā)展 應(yīng)盡快完善土地集中統(tǒng)一儲備供需的相關(guān)法律、法規(guī) 相關(guān)職能部門的協(xié)調(diào)、配合機制還須進一步完善,限價房,1、概念 限價房是一種限價格限套型（面積）的商品房，主要解決中低收入家庭的住房困難，是目前限制高房價的一種臨時性舉措，并不是經(jīng)濟適用房。 限價房主要針對的兩部分人群 一是具備一定房產(chǎn)消費能力的人群 二是定向購買的拆遷戶,廉租房,概念 廉租房是指政府以租金補貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。簡言之，廉租房是解決低收入家庭住房問題的一種制度 廉租房的表現(xiàn)形式 一是由政府出資建好后，低租金給住房困難戶。 二是由政府發(fā)放租金補貼給住房困難戶，由他們租賃社會房屋居住。,國外廉租房的情況,美國：審查程序很嚴(yán)格 法國：“廉租房”的天堂 加拿大：“廉租房”很大 新加坡：“廉租房”分兩個檔次 日本：“廉租房”扎堆大城市,第三章 房地產(chǎn)所有權(quán)制度,第一節(jié) 土地所有權(quán),土地所有權(quán)概念 土地所有權(quán)是指所有人對自己所有的土地的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 土地所有權(quán)具有4項權(quán)能： 1土地占有權(quán)，即土地占有權(quán)是對土地實際控制的權(quán)利。 2土地使用權(quán)，即 土地使用權(quán)是根據(jù)土地的性能和用途利用土地的權(quán)利。 3土地收益權(quán)，即 土地收益權(quán)是指享有在土地使用過程中產(chǎn)生的各種天然孳息和法定孳息的權(quán)利。 4土地處分權(quán)，即土地處分權(quán)是指對土地進行處置、決定其財產(chǎn)命運的權(quán)利。 土地調(diào)整、土地征用可使土地所有權(quán)變動。 ,土地所有權(quán)的形式,我國憲法規(guī)定了土地所有權(quán)的兩種形式國家土地所有權(quán)和農(nóng)民集體土地所有權(quán)。 國家土地所有權(quán)： 國家土地所有權(quán)的形成； 國家所有土地的范圍； 國有土地使用權(quán)的確定。 集體土地所有權(quán)： 集體土地所有權(quán)的形成：第一階段，廢除封建的土地所有制，建立土地的農(nóng)民私有制；第二階段，建立土地集體所有制。 農(nóng)民集體所有土地的范圍； 集體土地建設(shè)用地使用權(quán)的確定。,土地權(quán)屬爭議的處理,處理原則： 1從實際出發(fā)，尊重歷史，面向現(xiàn)實； 2以法律、法規(guī)和土地管理規(guī)章為依據(jù)； 3協(xié)商、調(diào)解和處理相結(jié)合。 處理程序： 土地權(quán)屬爭議的處理程序包括申請、受理、調(diào)查取證、 調(diào)解、處理、申請行政復(fù)議或提起行政訴訟程序。 司考?？键c：民法60講P138,第二節(jié) 房屋所有權(quán),房屋所有權(quán)概念 房屋所有權(quán)是指所有人對自己所有的房屋的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 房屋所有權(quán)的權(quán)能： 1房屋占有權(quán)； 2房屋使用權(quán)； 3房屋收益權(quán)； 4房屋處分權(quán)。,房屋共有,房屋共有是指兩個以上的主體對同一項房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。 法律特征： 1有兩個或者兩個以上的權(quán)利主體（公民、法人或其他民事主體）； 2客體是同一項房產(chǎn)； 3不構(gòu)成一種新的所有權(quán)類型； 4不同于公有。公有是指國家所有或集體所有，既可以是個別所有，也可以共有；而共有既可以是國家與集體、集體與集體共有，也可以是個人共有； 5產(chǎn)生共有的根據(jù)是共同生活、共同勞動、共同購買、共同經(jīng)營、共同繼承等共同關(guān)系； 6分為共同共有和按份共有兩種形式。,房屋共同共有概念,房屋共同共有是指兩個或兩個以上民事主體對共有的某項房屋財產(chǎn)平等地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 特征： （1）共有人之間不分份額、完全平等，即每個共有人都對整個共有房屋財產(chǎn)享有所有權(quán)； （2）共有人對共有房屋財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，并承擔(dān)共同的義務(wù)； （3）共有房屋財產(chǎn)在共同關(guān)系存續(xù)期間是不能分清份額的，只有在共同關(guān)系消滅時方能分清份額。,房屋共同共有關(guān)系的處理,（1）對于共有房產(chǎn)，部分共有人主張按份共有，部分共有人主張共同共有，如果不能證明房產(chǎn)是按份共有的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共同共有； （2）部分共有人事先未經(jīng)其他共有人書面同意擅自處分共有房產(chǎn)，事后其他共有人未予追認(rèn)的，應(yīng)認(rèn)定無效；事后經(jīng)其他共有人追認(rèn)的，認(rèn)定有效； （3）在共同共有關(guān)系終止時，對共有房產(chǎn)的分割，有協(xié)議的，按協(xié)議處理；沒有協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)等分原則處理。并要考慮共有人對共有房產(chǎn)的貢獻大小，適當(dāng)照顧共有人生產(chǎn)、生活的實際需要等情況，但分割夫妻共有房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)婚姻法的有關(guān)規(guī)定處理； （4）共同共有房產(chǎn)分割后，一個或數(shù)個原共有人出賣自己分得的房產(chǎn)時，如果出賣的房產(chǎn)與其他原共有人分得的房產(chǎn)屬于一個整體或者配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。,房屋按份共有概念,房屋按份共有是指兩個或兩個以上的共有人，對同一項房屋財產(chǎn)按照確定的各自享有的份額享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)的一種共有關(guān)系 特征： （1）可以劃分出每個共有人的份額； （2）每個共有人按照各自的份額，對共有房產(chǎn)分享權(quán)利，分擔(dān)義務(wù)； （3）每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。,房屋按份共有關(guān)系的處理,（1）一個或數(shù)個共有人要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓時，其他共有人不得妨礙其行使權(quán)利； （2）共有人出售自己的份額時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利； （3）按份共有房產(chǎn)的分割必須保持房屋的使用價值，不能采用損害房屋的使用價值的辦法，對不能分割或者分割有損其價值的，可以折價補償、變價分割。,案例分析,萬某在某鎮(zhèn)有三間私房，由于長期在關(guān)內(nèi)工作和生活，無暇顧及家中房產(chǎn)，于是委托其朋友趙某幫忙照看。經(jīng)萬某同意，趙某安排其子女搬入前述房屋居住，一來方便照看房屋，二來解決了家中住房緊張問題。因年久失修，該房在 趙某子女搬入不久即出現(xiàn)了多處地基下陷、屋頂漏水現(xiàn)象。趙某同萬某商量后，自己花人民幣3.5萬元對房屋進行了全面修繕并建起了倉庫。隨著周邊經(jīng)濟開發(fā)和道路改建，該房的升值潛力逐漸彰顯出來。2003年，萬某找到趙某，要求收回所有房屋。趙某認(rèn)為該房屋經(jīng)其投資修繕，理應(yīng)取得部分產(chǎn)權(quán)，故拒絕了萬某的要求。于是萬某向人民法院提起訟，要求法院判令趙某返還其占據(jù)的房屋。 問題：你認(rèn)為此案應(yīng)如何處理？,案例分析,人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：本案被告趙某受原告萬某委托，對歸原告所有的房屋進行照看，該行為應(yīng)視為代理，其結(jié)果由被代理人即原告承擔(dān)。在代理期間，被告雖出資對原告房屋進行修繕并增添附屬物，但原、被告雙方并未達成所有權(quán) 轉(zhuǎn)讓或分割的合意，故本案爭議房屋所有權(quán)并不發(fā)生變動。據(jù)此，人民法院作出一審判決，依法判令被告于七日內(nèi)搬出所占房屋。 最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問題的意見（下稱“意見”）第88條規(guī)定：“非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財產(chǎn)上增添附屬物，財產(chǎn)所有人同意增添，并就財產(chǎn)返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除；不能拆除的，也可以折價歸財產(chǎn)所有人；造成財產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任?！狈梢?guī)定添附制度，其目的在于鼓勵經(jīng)濟價值的創(chuàng)造，維持經(jīng)濟秩序穩(wěn)定，使添附物能為社會經(jīng)濟利益而繼續(xù)存在。,第三節(jié) 建筑物區(qū)分所有權(quán),各種學(xué)說 （一）一元論說 （二）二元論說 （三）新一元論說（“享益部分說”） （四）三元論說,建筑物區(qū)分所有權(quán)的理論基礎(chǔ),（一）專有權(quán)說 德國模式 （二）共有權(quán)說：區(qū)分所有的建筑物整體視為全體區(qū)分所有權(quán)人所共有。 日本模式 （三）三元論：包括專有所有權(quán)、共用部分持分權(quán)、成員權(quán)。 總結(jié)：三元論比較符合現(xiàn)代文明社會的發(fā)展。,建筑物區(qū)分所有權(quán),一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念和特征 1、概念 建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指建筑物所有人對建筑物專有部分的所有權(quán)、共用部分的持分權(quán)以及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)。 2、特征 (1)復(fù)合性與一體性 (2)專有所有權(quán)的主導(dǎo)性在區(qū)分所有權(quán)的設(shè)立登記上，只登記專有所有權(quán)，而共有權(quán)和成員權(quán)則不需要單獨登記。 (3)權(quán)利主體身份的多重性 (4)一體性，專有權(quán)、共有權(quán)、成員權(quán)不可分離,建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體和內(nèi)容,（一）單獨部分： 1、必須具有構(gòu)造上的獨立性，可與建筑物其他部分隔離。 2、必須具有使用上的獨立性。 3、通過登記予以公示并表現(xiàn)出法律上的獨立性。 （二）共有部分，是指區(qū)分所有人所擁有的單獨所有部分以外的建筑物其他部分。共有部分的范圍主要包括建筑物的基本構(gòu)造部分，如支柱、屋頂、外墻或地下室等，建筑物的共用部分及附屬物，如樓梯、消防設(shè)備、走廊、水塔、自來水管等，僅為部分區(qū)分所有人所共有的部分，如隔墻、為某些層專用的樓梯等。 內(nèi)容 1、專有權(quán) 2、共有權(quán) 3、成員權(quán),案例分析,馮強打算蓋一座三層小樓，經(jīng)申請，于2000年2月獲得城建部門批準(zhǔn)并領(lǐng)取了建筑許可證。