固定資產(chǎn)----初始確認(rèn)與計(jì)量.ppt

,第七章固定資產(chǎn) -初始確認(rèn)與計(jì)量,山昆 印侖,固定 資產(chǎn) - 初始 確認(rèn) 與 計(jì)量,固定資產(chǎn)的特點(diǎn)與范圍,固定資產(chǎn)的取得,投資性房地產(chǎn),固定資產(chǎn)的定義與特點(diǎn),固定資產(chǎn)的分類,固定資產(chǎn)的計(jì)價(jià),固定資產(chǎn)購(gòu)置的會(huì)計(jì)處理,自制自建固定資產(chǎn),交換取得的固定資產(chǎn),接受捐贈(zèng)獲得的固定資產(chǎn),投資者投入的固定資產(chǎn),存貨棄置義務(wù)的固定資產(chǎn),投資性房地產(chǎn)的概念及特征,本章 結(jié)構(gòu),投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與計(jì)量,取得時(shí)的會(huì)計(jì)處理,投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量,投房的轉(zhuǎn)換、處置與披露,第一節(jié),固定資產(chǎn)的特點(diǎn)與范圍,一、固定資產(chǎn)的定義與特點(diǎn) 1. 什么是固定資產(chǎn)？ 固定資產(chǎn)是使用年限在一年以上的有形的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用具。 2.固定資產(chǎn)的特性 非銷售的生產(chǎn)用具； 使用年限超過(guò)一年； 具有實(shí)物形態(tài)。 二、固定資產(chǎn)的分類 1.常見(jiàn)分類方法 按經(jīng)濟(jì)用途劃分； 按所有權(quán)劃分； 按使用情況劃分。 2.綜合分類 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用；非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用； 租出；不需用；未使用； 融資租賃固定資產(chǎn)。,JJDSK.XD.XG.JG,第二節(jié),固定資產(chǎn)的取得,一、固定資產(chǎn)的計(jì)價(jià) 1. 固定資產(chǎn)的原始成本 固定資產(chǎn)的原始成本是為購(gòu)置、建造固定資產(chǎn)， 并使其達(dá)到可使用狀態(tài) 所發(fā)生的所有合理、必要 的支出。其中包括買(mǎi)價(jià)、進(jìn) 口關(guān)稅、運(yùn)輸成本、銷售稅 金、安裝費(fèi)用等，還包括為 取得固定資產(chǎn)而交納的契稅、 耕地占用稅和車輛購(gòu)置稅等 相關(guān)稅費(fèi)。 即，以歷史成本作為作 價(jià)基礎(chǔ)。,JJDSK.XD.XG.JG,二、固定資產(chǎn)購(gòu)置的會(huì)計(jì)處理 固定資產(chǎn)購(gòu)置有六種主要方式，現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)、賒賬購(gòu)買(mǎi)、分期付款購(gòu)買(mǎi)、一攬子購(gòu)買(mǎi)、發(fā)行證券購(gòu)買(mǎi)和融資租賃購(gòu)買(mǎi)。入賬均以現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)為基礎(chǔ)作價(jià)入賬。 1.現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)。公司以銀行存款購(gòu)買(mǎi)設(shè)備，取得增值稅發(fā)票上注明設(shè)備價(jià)款10萬(wàn)元，增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額1.7萬(wàn)元。另以設(shè)備價(jià)款的5%支付有關(guān)法律費(fèi)用。并向運(yùn)輸公司支付運(yùn)費(fèi)2500元，未買(mǎi)保險(xiǎn)，運(yùn)輸中設(shè)備損壞修理費(fèi)支出500元，運(yùn)抵后安裝支付3000元。 借：固定資產(chǎn)(100000+17000+5000+3000) 127500 管理費(fèi)用(修理費(fèi)不是購(gòu)入設(shè)備必須發(fā)生) 500 貸：銀行存款 128000 2.賒購(gòu)。上例沒(méi)有用現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)，而是采用了賒購(gòu)方式，賒購(gòu)價(jià)為100800。 借：固定資產(chǎn)(100000+17000+5000+3000) 127500 財(cái)務(wù)費(fèi)用 800 貸：長(zhǎng)期借款供貨單位 128300,3.分期付款購(gòu)買(mǎi)。公司購(gòu)買(mǎi)一架運(yùn)輸直升機(jī)，合同約定每年付款1千萬(wàn)，8年付清。市場(chǎng)利率10%。 分期付款的現(xiàn)值=分期付款額年金系數(shù) =100000005.335=53350000元 借：固定資產(chǎn)運(yùn)輸直升機(jī) 53350000 為確認(rèn)融資費(fèi)用 26650000 貸：分期應(yīng)付運(yùn)輸設(shè)備款 80000000 4.一攬子購(gòu)買(mǎi)。公司以銀行存款3250000元購(gòu)入一座廠房和全套生產(chǎn)設(shè)備。經(jīng)評(píng)估，廠房與設(shè)備公允市價(jià)分別為210萬(wàn)元和140萬(wàn)元。 廠房購(gòu)入成本=210/(210+140)325萬(wàn)元=195萬(wàn)元 設(shè)備購(gòu)入成本=325195=230萬(wàn)元。 借：固定資產(chǎn)廠房 1950000 固定資產(chǎn)設(shè)備 2300000 貸：銀行存款 3250000,5.發(fā)行證券取得固定資產(chǎn) 家具公司發(fā)行面值30元的普通股20000股，交易時(shí)公允市價(jià)為每股36.5元，取得一座舊樓房作為銷售場(chǎng)地。同地區(qū)同類樓房公允市價(jià)為700000元。考慮樓價(jià)的可比性不如股市的公允市價(jià)更準(zhǔn)確地反映資產(chǎn)價(jià)值，所以，樓房入賬價(jià)值為2000036.5=730000元。 借：固定資產(chǎn) 730000 貸：實(shí)收資本 730000 6.融資租賃購(gòu)入固定資產(chǎn)(后面專題討論) 三、自行建造固定資產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理 1.自制通過(guò)生產(chǎn)成本賬戶核算 2.自建通過(guò)在建工程賬戶核算 3.固定費(fèi)用按比例分?jǐn)偅M(jìn)入固定資產(chǎn)成本，固定資產(chǎn)超支部分進(jìn)當(dāng)期損益。 4.固定資產(chǎn)建造期內(nèi)借款利息計(jì)入固定資產(chǎn)成本。,四、交換取得固定資產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7號(hào)非貨幣資產(chǎn)交換中規(guī)定，一是，以其中一種公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量，加上相關(guān)稅費(fèi)作為交換資產(chǎn)的價(jià)值入賬；二是，兩者都沒(méi)有公允價(jià)值可靠的計(jì)量，以換出資產(chǎn)的賬面價(jià)值加相關(guān)稅費(fèi)作為交換資產(chǎn)的價(jià)值入賬。 貨幣性資產(chǎn)是將來(lái)給企業(yè)帶來(lái)的收益是確定的，如現(xiàn)金、應(yīng)收賬款、準(zhǔn)備持有到期的債券等。 在非貨幣資產(chǎn)交換中，可能一方會(huì)給另一方另外再支付一定的現(xiàn)金(即補(bǔ)價(jià))，但不超過(guò)總交換額的25%，仍視為非貨幣資產(chǎn)交換。 (一)不涉及補(bǔ)價(jià)的非貨幣性資產(chǎn)交換的會(huì)計(jì)處理 1.換出或換入資產(chǎn)有一方的公允價(jià)值可以確認(rèn)： 換入資產(chǎn)的入賬價(jià)值=換出或換入資產(chǎn)的公允價(jià)值+支付的相關(guān)稅費(fèi) 交換損益=換出資產(chǎn)公允價(jià)值換出資產(chǎn)賬面價(jià)值 2.換出或換入資產(chǎn)雙方的公允價(jià)值都不能確認(rèn)： 換入資產(chǎn)的入賬價(jià)值=換出資產(chǎn)賬面價(jià)值+支付的相關(guān)稅費(fèi),1.假設(shè)交換不具有商業(yè)實(shí)質(zhì) 商業(yè)實(shí)質(zhì)是指必須是換入資產(chǎn)的未來(lái)現(xiàn)金流量在風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間和金額方面與換出資產(chǎn)顯著不同，或者是換入資產(chǎn)與換出資產(chǎn)的預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值不同，且其差額與換入資產(chǎn)和換出資產(chǎn)的公允價(jià)值相比是重大的。 不具有商業(yè)實(shí)質(zhì)的交換，只通過(guò)固定資產(chǎn)清理轉(zhuǎn)賬處理，沒(méi)有損益： 公司會(huì)計(jì)處理：借：固定資產(chǎn)清理 100000 累計(jì)折舊 20000 貸：固定資產(chǎn)機(jī)床 120000 借：固定資產(chǎn)清理 2000 貸：銀行存款 2000 借：固定資產(chǎn)汽車 102000 貸：固定資產(chǎn)清理 102000,【例】公司用一臺(tái)生產(chǎn)用機(jī)床交換乙企業(yè)一臺(tái)運(yùn)輸車，機(jī)床賬面價(jià)值12萬(wàn) 元，已提折舊2萬(wàn)元，公允價(jià)值11萬(wàn)元，支付清理費(fèi)0.2萬(wàn)元；乙企業(yè)汽車賬面 價(jià)值16萬(wàn)元，已提折舊3萬(wàn)元，同時(shí)還提減值準(zhǔn)備1萬(wàn)元，公允價(jià)值11萬(wàn)元。,乙企業(yè)的會(huì)計(jì)處理 借：固定資產(chǎn)清理 130000 累計(jì)折舊 30000 貸：固定資產(chǎn)汽車 160000 借： 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 10000 貸：固定資產(chǎn)清理 10000 借：固定資產(chǎn)機(jī)床 120000 貸：固定資產(chǎn)清理 120000 2.假設(shè)具有交易實(shí)質(zhì) 換入汽車的入賬價(jià)=換出公允價(jià)值+稅費(fèi)=110000+2000=112000 交易損益=換出公允價(jià)值換出賬面價(jià)值=110000100000=10000 公司會(huì)計(jì)處理(轉(zhuǎn)銷機(jī)床和新發(fā)生的清理費(fèi)會(huì)計(jì)處理同上，略) 借：固定資產(chǎn)汽車 112000 貸：固定資產(chǎn)清理 102000 營(yíng)業(yè)外收入非貨幣性資產(chǎn)交易損失 10000,乙企業(yè)的會(huì)計(jì)處理(轉(zhuǎn)銷汽車和減值準(zhǔn)備會(huì)計(jì)處理同上，略) 換入機(jī)床入賬價(jià)=換出汽車公允價(jià)值=110000 交換損益=換出汽車公允價(jià)值換出汽車賬面價(jià)值=10000 借：固定資產(chǎn)機(jī)床 110000 營(yíng)業(yè)外支出 10000 貸：固定資產(chǎn)清理 120000 (二)涉及補(bǔ)價(jià)的非貨幣性資產(chǎn)交換的會(huì)計(jì)處理 支付補(bǔ)價(jià)方： 換入資產(chǎn)入賬價(jià)值=換入資產(chǎn)公允價(jià)值+相關(guān)稅費(fèi) =換出資產(chǎn)公允價(jià)值+相關(guān)稅費(fèi)+補(bǔ)價(jià) 交換損益=換出資產(chǎn)公允價(jià)值換出資產(chǎn)賬面價(jià)值 收到補(bǔ)價(jià)方： 換入資產(chǎn)入賬價(jià)值=換入資產(chǎn)公允價(jià)值+相關(guān)稅費(fèi) =換出資產(chǎn)公允價(jià)值+相關(guān)稅費(fèi)補(bǔ)價(jià) 交換損益=換出資產(chǎn)公允價(jià)值換入資產(chǎn)賬面價(jià)值,1.收到補(bǔ)價(jià)交換率：30450=6.67%25%屬于非貨幣性資產(chǎn)交換。 支出補(bǔ)價(jià)交換率：30(30+420)=6.67%25%屬于非貨幣性資產(chǎn)交換。 2.換出資產(chǎn)入賬價(jià)值： 假設(shè)該交換具有商業(yè)實(shí)質(zhì) 甲公司設(shè)備入賬價(jià)值=換出資產(chǎn)公允價(jià)值收到補(bǔ)價(jià)=4500000300000 交換損益=換出資產(chǎn)公允價(jià)值換出資產(chǎn)賬面價(jià)值=4500000400000 借：固定資產(chǎn)清理 4000000 貸：固定資產(chǎn)機(jī)床 4000000 借：固定資產(chǎn)設(shè)備 4200000 銀行存款 300000 貸：固定資產(chǎn)清理 4000000 營(yíng)業(yè)外收入非貨幣性資產(chǎn)交換利得 500000,【例】甲公司用一臺(tái)機(jī)床換乙公司一臺(tái)設(shè)備，機(jī)床賬面價(jià)值400萬(wàn)元，未提 折舊，公允價(jià)值450萬(wàn)元；乙設(shè)備賬面價(jià)值500萬(wàn)元，已提折舊50萬(wàn)元，同時(shí)還 計(jì)提減值準(zhǔn)備30萬(wàn)元，公允價(jià)值420萬(wàn)元，此次清理費(fèi)1.2萬(wàn)元，并支付甲公司 30萬(wàn)元。,乙公司機(jī)床入賬價(jià)值=換出資產(chǎn)公允價(jià)值+相關(guān)稅費(fèi)+補(bǔ)價(jià) =4200000+12000+300000=4512000 乙公司交換損益=換出資產(chǎn)公允價(jià)值換出資產(chǎn)賬面價(jià)值 =4200000(5000000500000300000)=0 借：固定資產(chǎn)清理 4500000 累計(jì)折舊 500000 貸：固定資產(chǎn)設(shè)備 5000000 借：固定資產(chǎn)清理 312000 貸：銀行存款 312000 借：固定資產(chǎn)機(jī)床 4512000 貸：固定資產(chǎn)清理 4512000 注：此次發(fā)生固定資產(chǎn)清理其中包括計(jì)提計(jì)提減值準(zhǔn)備30萬(wàn)元和清理費(fèi)1.2萬(wàn)元。 2.假設(shè)不具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，只有甲公司入賬沒(méi)有交換損益，其余均相同。,五、接受捐贈(zèng)獲得固定資產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理(可以估價(jià)入賬) 借：固定資產(chǎn) A 貸：累計(jì)折舊 B 營(yíng)業(yè)外收入 C=AB 六、投資者投入的固定資產(chǎn) 接受投資方：借：固定資產(chǎn) 重置價(jià)值 貸：累計(jì)折舊 重置價(jià)值評(píng)估價(jià)值 實(shí)收資本 評(píng)估價(jià)值 七、存在棄置義務(wù)的固定資產(chǎn) 需要承擔(dān)環(huán)境保護(hù)和生態(tài)恢復(fù)義務(wù)的企業(yè)需要考慮預(yù)計(jì)棄置費(fèi)用。按現(xiàn)值計(jì)算應(yīng)計(jì)入固定資產(chǎn)成本的金額和相應(yīng)的預(yù)計(jì)負(fù)債，按實(shí)際利率在每期調(diào)整預(yù)計(jì)負(fù)債，調(diào)整額計(jì)入每期財(cái)務(wù)費(fèi)用，最初的預(yù)計(jì)負(fù)債加上各期的調(diào)整額為最后實(shí)際支付的棄置費(fèi)用。,登記固定資產(chǎn) 預(yù)計(jì)負(fù)債的現(xiàn)值=10000000PVF8%,10 =100000000.4632=4632000元 借：固定資產(chǎn) 9632000 貸：預(yù)計(jì)負(fù)債 4632000 在建工程 5000000 計(jì)算各期預(yù)計(jì)負(fù)債的調(diào)整額，并登記第一年的調(diào)整額(詳見(jiàn)后面) 借：財(cái)務(wù)費(fèi)用 370560 貸：預(yù)計(jì)負(fù)債 370560 八、無(wú)償調(diào)入固定資產(chǎn) 借：固定資產(chǎn) (調(diào)出價(jià)+運(yùn)費(fèi)+安裝費(fèi)) 貸：資本公積 (調(diào)出價(jià)+運(yùn)費(fèi)+安裝費(fèi)累計(jì)折舊額) 累計(jì)折舊 (累計(jì)折舊額),07年1月1日，公司取得一項(xiàng)10年期的礦山開(kāi)采權(quán)，開(kāi)采建設(shè)投入共計(jì)5百 萬(wàn)元，開(kāi)采完畢預(yù)計(jì)環(huán)境處置用預(yù)計(jì)為1千萬(wàn)元，估計(jì)的實(shí)際利率為8%。,預(yù)計(jì)負(fù)債每期調(diào)整額計(jì)算表,第三節(jié),投資性房地產(chǎn),一、投資性房地產(chǎn)的概念及特征 (一)概念 為了賺取租金或資本增值持有的房地產(chǎn)。 1. 投資目的擁有的土地使用權(quán)及房屋建筑物； 2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。 (二)特征 1.非生產(chǎn)性經(jīng)營(yíng)性活動(dòng) 2.追求租金或增值 二、確認(rèn)與計(jì)量 確認(rèn)房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益 流入企業(yè)，成本可計(jì)量。 計(jì)量，歷史成本原則。,JJDSK.XD.XG.JG,三、投資性房地產(chǎn)取得時(shí)的會(huì)計(jì)處理 (一)外購(gòu)方式取得時(shí) 借：投資性房地產(chǎn) A=價(jià)款+相關(guān)稅費(fèi) 貸：銀行存款 A (二)自行建造取得時(shí) 工程領(lǐng)料：借：在建工程 A 貸：工程物資 A 分配工程人員工資：借：在建工程 B 貸：應(yīng)付職工薪酬 B 土地使用權(quán)賬面價(jià)值：借：在建工程 C 貸：無(wú)形資產(chǎn) C 工程完工：借：投資性房地產(chǎn) A+B+C 貸：在建工程 A+B+C (三)其他方式(接受投資或捐贈(zèng))：借：投資性房地產(chǎn) 貸：實(shí)收資本(或資本公積),四、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量 (一)計(jì)量模式的選擇 準(zhǔn)則第3號(hào)規(guī)定后續(xù)計(jì)量的優(yōu)選模式是成本模式，在滿足特定條件下可以選擇公允價(jià)值模式，模式選定不得隨意更改。 (二)成本計(jì)量模式的核算方法 采用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，計(jì)提的折舊或攤銷數(shù)額應(yīng)借記“其他業(yè)務(wù)成本”賬戶，貸記“累計(jì)折舊”或“累計(jì)攤銷”賬戶。 (三)公允價(jià)值計(jì)量模式的核算方法 采用公允價(jià)值計(jì)量模式必須滿足兩個(gè)條件，一是有活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)，二是可以取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。 采用公允價(jià)值計(jì)量模式，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷，應(yīng)以會(huì)計(jì)期末投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，兩者之差計(jì)入當(dāng)期損益。 注：投資性房地產(chǎn)可以簡(jiǎn)稱：投房。,接受投資時(shí)： 借：投房 50000000 貸：實(shí)收資本 50000000 2007年攤銷時(shí)： 借：其他業(yè)務(wù)成本 1000000 貸：累計(jì)攤銷 1000000,【例】A公司07年7月1日接受B公司投入的一項(xiàng)有效期50年的土地使用權(quán)， 雙方協(xié)議價(jià)為5千萬(wàn)元。A公司擬尋機(jī)轉(zhuǎn)讓。按成本模式作出賬務(wù)處理。,取得樓房：借：投房成本 30000000 貸：應(yīng)收賬款 30000000 07年末取得租金：借：銀行存款 300000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 300000 07年年末調(diào)賬：借：投房公允價(jià)值變動(dòng) 2000000 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 2000000 08年末結(jié)清租金：借：銀行存款 1200000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 1200000 08年年末調(diào)賬：借：投房公允價(jià)值變動(dòng) 80000 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 80000,甲公司07年7月1日與乙公司進(jìn)行債務(wù)重組，重組當(dāng)日應(yīng)收債權(quán)為3000萬(wàn)元， 雙方協(xié)議由乙公司的一幢樓房抵債。10月1日，甲公司將其用于出租，租給丁公 司，協(xié)議租期10年，年租金120萬(wàn)元，租金年末結(jié)清。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易市場(chǎng)價(jià)格 07年年末公允價(jià)值為3200萬(wàn)元，08年年末公允價(jià)值為3120萬(wàn)元，甲公司按公允 價(jià)值模式作出賬務(wù)處理：,(四)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出 后續(xù)支出包括兩類，一類預(yù)計(jì)增加收益能力，另一類預(yù)計(jì)不增收益能力。前者，支出資本化，增加投房的賬面價(jià)值；后者支出費(fèi)用化，不增加投房的賬面價(jià)值。,【例】甲公司07年1月1日開(kāi)始對(duì)出租用廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，成本計(jì)量模式原價(jià) 1千萬(wàn)元，已提折舊6百萬(wàn)元，工程期為半年，7月1日達(dá)預(yù)定使用狀態(tài)；共支付2.1 千萬(wàn)元的工程款，殘值回收2萬(wàn)元，款項(xiàng)均以銀行存款結(jié)算。賬務(wù)處理：,將廠房投入擴(kuò)建時(shí)：借：在建工程4000000；累計(jì)折舊6000000； 貸：投房10000000。 支付改擴(kuò)建工程款：借：在建工程21000000； 貸：銀行存款21000000。 收回殘值： 借：銀行存款20000； 貸：在建工程20000。 工程完工： 借：投房24980000； 貸：在建工程24980000。,五、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換、處置與披露 (一)投房轉(zhuǎn)換 1.在成本模式下轉(zhuǎn)換入賬，以轉(zhuǎn)換前賬面價(jià)值確定。 自用或存貨房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入投房時(shí)： 借：投房 (轉(zhuǎn)換前原值) 累計(jì)折舊 (轉(zhuǎn)換前累計(jì)折舊額) 貸：固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)、存貨等 (對(duì)應(yīng)賬面價(jià)值) 累計(jì)折舊 (對(duì)應(yīng)賬面價(jià)值) 投房轉(zhuǎn)入自用或存貨時(shí)： 借：固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)、存貨等 (轉(zhuǎn)換前原值) 累計(jì)折舊 (轉(zhuǎn)換前累計(jì)折舊額) 貸：投房 (對(duì)應(yīng)賬面價(jià)值) 累計(jì)折舊 (對(duì)應(yīng)賬面價(jià)值),2.在公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)換入賬 投房轉(zhuǎn)入自用或存貨，應(yīng)以當(dāng)日公允價(jià)值為自用或存貨的賬面價(jià)值，與原賬面價(jià)值之差計(jì)入當(dāng)期損益。 借：固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)或存貨 (G) 公允價(jià)值變動(dòng)損益 (GZ) 貸：投房 (Z) 公允價(jià)值變動(dòng)損益 (GZ) 自用或存貨轉(zhuǎn)入投房