x第一章房地產與房地產業(yè).ppt

第一章 房地產與房地產業(yè),第一節(jié) 房地產,第二節(jié) 房地產業(yè),第三節(jié) 房地產經濟學研究對象與方法,第一節(jié) 房地產,一、房地產的概念 房地產(又稱不動產)是指房產和地產的結合體及其衍生的權利關系的總和，包括土地、建筑物以及固著于土地建筑物不可分離的部分，其本質上涵蓋土地和建筑物兩大部分。它有廣義和狹義之區(qū)別：廣義的房地產概念是土地與土地上的建筑物及其衍生的權益，并包括水源、森林與礦藏的自然資源；狹義的房地產概念僅指土地與土地上的建筑物及其衍生的權益。,從實物形態(tài)上說，房地產是房產和地產相結合的統一物 房產是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫以及商業(yè)、服務、文化、教育、衛(wèi)生、體育等各行各業(yè)的用房等 地產是指用于房屋建筑的土地及地上地下一定范圍的立體空間，包括地面、地上一定的空間和地下相關的設施等,第一節(jié) 房地產,從價值形態(tài)上說，房地產作為商品是使用價值和價值的統一體 房地產商品的使用價值是指可以用來滿足人們生產和生活等各種需要 房地產商品的價值是指人類一般勞動的凝結,第一節(jié) 房地產,房地產存在的形態(tài) 土地 建筑物 房地合一,第一節(jié) 房地產,1、位置的固定性 房地產商品的空間固定性是由于土地位置的固定性、不可移動性所決定的 自然地理位置固定性 交通位置的相對固定性 社會經濟位置的相對固定性,第一節(jié) 房地產,2、壽命的耐久性 同一般商品相比，房地產商品屬于超級耐用品，其本身具備長期耐久使用的自然屬性和經濟屬性，同房屋建筑物相聯系并結合成一體的土地，其效用可以通過不斷再開發(fā)得到近乎無限期地延長,第一節(jié) 房地產,3、價值的雙源性 房地產價值的雙源性是由土地價值的雙源性造成的，而土地價值的雙源性又源于土地本身的雙重屬性 雙重屬性：一方面，土地是一種自然物，具有自然資源屬性；另一方面，土地又是社會產物，追加在土地上的人類勞動凝結，又增加了土地價值，具有社會經濟資源屬性,第一節(jié) 房地產,4、價值的高大性 5、需求的普遍性 房地產具有生活資料和生產資料的雙重性質，它可以滿足生產和生活多方面的需求，具有需求的普遍性質，不同于其它商品,第一節(jié) 房地產,6、產權分割性和權益的流動性 7、保值增值性 增值的原因： 有效需求增加只是稀缺性增加 通貨膨脹 外部經濟環(huán)境條件改善 對建筑物本身進行投資改造 保值性：指投入房地產的資金的增值速度能抵消貨幣 的貶值速度,第一節(jié) 房地產,三、房地產的分類 （一）按房地產用途分類 （1）居住房地產：如普通住宅、高檔公寓、別墅等 （2）商業(yè)房地產；如商場、購物中心、商業(yè)店鋪等 （3）旅館房地產：如各類賓館、度假村、招待所等 （4）餐用房地產：如酒樓、美食城、餐館等 （5）金融用房地產：如銀行、儲蓄所、信用社等 （6）信息用房地產：如郵電、電訊部門、信息產業(yè)用房地產 （7）辦公房地產：如商務寫字樓、政府辦公樓等 （8）娛樂房地產：如影劇院、娛樂城、夜總會等 （9）工業(yè)和倉儲房地產:如工廠、車間、倉庫等 （10） 農業(yè)房地產：如農地、林場等 （11）特殊用地房地產：如學校、車站、醫(yī)院等 （12）軍事房地產 （13）綜合房地產：如具有兩種或兩種以上用途的房地產,第一節(jié) 房地產,（二）按房地產實物狀態(tài)分類 （1）按處于不同區(qū)位、地段分：城市中心、城市邊緣、城市郊區(qū)、農村房地產 （2）按建筑結構可分：鋼結構、鋼筋混凝土結構、框架結構 （3）按建筑層數劃分：以住宅為例，13低層住宅，4 6多層住宅，7 9中高層住宅，10層及以上為高層住宅 （4）按建設和建筑標準：高級豪華、中等、普通標準房地產 （5）按建筑物的新舊程度分：新建造的房地產和舊有房地產和危險用房,第一節(jié) 房地產,（三）按房地產開發(fā)程度分類 （1）生地：指不具有城市基礎設施的土地，如荒地、農地 （2）毛地：指具有一定城市基礎設施，但地上有待拆遷安置的舊房屋的土地 （3）熟地：指具有完善的城市基礎設施、土地平整能直接在其上進行房屋建造的土地 （4）在建工程：指地上建筑物尚未全部建成，沒有達到交付使用條件的房地產（不一定正在建設，可能停建或緩建） （5）現房:指地上建筑物已建成，可直接使用的房地產,第一節(jié) 房地產,（四）按房地產開發(fā)經營內容分類 （1）建筑地塊：指與房地產開發(fā)與經營活動相關的那部分土地，包括 住宅用地 商業(yè)用地 工業(yè)倉儲用地 倉庫用地 道路交通用地,第一節(jié) 房地產,市政建設工程用地 公共綠化用地 教育、文化、體育、衛(wèi)生等用地 港口建設用地 辦公用地 軍事用地 其他用地,第一節(jié) 房地產,（2）房屋建筑物 房屋建筑物是指建筑地塊上建設的房屋及附屬設施，它是房屋建筑與建房地基的有機結合體 （3）房地產服務 房地產服務指房地產業(yè)在其開發(fā)建設和經營管理過程中，為人們提供一系列經營性服務活動的總和，房地產服務活動貫穿于房地產全部經濟過程的始終。既包括開發(fā)前的服務，也包括買賣、租賃、租售后的服務,第二節(jié) 房地產業(yè),一、房地產業(yè)的涵義 房地產業(yè)是指從事房地產投資、開發(fā)、經營和服務等經濟實體所組成的產業(yè)部門。包括房地產開發(fā)、經營、消費等各個領域的經濟組織和經紀人以及各類專業(yè)人員，他們是相互依存、相互聯系、相互提供服務的有機整體。,第二節(jié) 房地產業(yè),二、房地產業(yè)的行業(yè)劃分 聯合國組織對房地產業(yè)的劃分 在1986年修正的全部經濟活動產業(yè)分類的國際標準中，把經濟活動分為十大類，其中房地產業(yè)被列入第八類，其組成為 出租和經營房地產(非住宅建筑、公寓房間、住宅) 進行土地功能分區(qū)和房地產開發(fā) 不動產出租人 通過合同或收費方式經營的租賃、買賣、管理、評估房地產的代理人、經理人和管理者,第二節(jié) 房地產業(yè),2 我國現行產業(yè)的分類 房地產業(yè)是屬于第三產業(yè)的一個重要產業(yè)部門 第三產業(yè)主要是流通行業(yè)和各類服務行業(yè)，其產業(yè)特征并不直接生產產品，而是通過物資的流通和勞動服務活動，為人們的生產和生活提供服務，來改善和提高生產效率和人們的生活水平,第二節(jié) 房地產業(yè),房地產業(yè)具有第三產業(yè)的產業(yè)特征 房地產的投資開發(fā)活動，主要是從事的是資源的整合、組織和管理等服務活動，并不直接建造房屋本身 房地產銷售經營活動，直接從屬于流通領域，而流通行業(yè)理應劃歸第三產業(yè) 房地產業(yè)中的一些分支行業(yè)，如房地產中介服務業(yè)、房地產金融業(yè)和物業(yè)管理服務行業(yè)，更是第三產業(yè)的直接組成部分,第二節(jié) 房地產業(yè),三、房地產業(yè)經濟活動的特點 從區(qū)域經濟來看，區(qū)域差異巨大、級差地租明顯的行業(yè) 從行業(yè)特征來看，高度綜合性和高度關聯的行業(yè) 從投資過程來看，高投資、高風險的行業(yè) 從社會經濟方面來看，受政府政策影響很大，是與法律制度緊密相關的行業(yè),第二節(jié) 房地產業(yè),三、房地產業(yè)的行業(yè)特性 1、先導性和基礎性 從房地產業(yè)在國民經濟中的地位和作用來看，房地產業(yè)是一個先導性、基礎性產業(yè) 由于房地產開發(fā)是城市開發(fā)、工業(yè)、商業(yè)以及其它各行各業(yè)開發(fā)的先導，因而房地產業(yè)也就成為先導性產業(yè),第二節(jié) 房地產業(yè),2、綜合性和關聯性 從房地產業(yè)與其它產業(yè)的關系來看，它是一個具有高度綜合性和關聯性行業(yè)，呈現出支柱產業(yè)的特征 房地產業(yè)的綜合性，主要體現在它是橫跨生產、流通和消費各個領域的產業(yè)部門 房地產業(yè)的關聯性，體現在它是與眾多產業(yè)部門密切相關的產業(yè)部門,第二節(jié) 房地產業(yè),3、資金密集型和高風險性 從房地產業(yè)的投資過程來看，它是一個高投資和高風險并存的行業(yè)。 房地產業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，由于房地產的價值量大，建設周期長，資金占用多，它的經濟活動是一個大量資金運作的過程 由于房地產投資周期長及其固定性、變現能力差等特點，因而涉及的風險也相對較大(自然風險、市場風險、利率風險、經營風險、財務風險、政策法律風險),第二節(jié) 房地產業(yè),4、級差收益型和區(qū)域性 從經濟活動的范圍來看，房地產業(yè)又是一個區(qū)域差異巨大、級差收益明顯，地區(qū)性特別強的行業(yè) 由于房地產的空間固定性，房地產業(yè)的發(fā)展比起其他行業(yè)更多地受制于區(qū)域經濟的發(fā)展水平 即使在同一地區(qū)，由于微觀區(qū)位的不同，也使房地產價值出現巨大的分異 房地產業(yè)的區(qū)域性還造成房地產市場的地區(qū)性強,第二節(jié) 房地產業(yè),5、權利主導型和制約性 從社會經濟政治關系看，房地產是一種權利主導型的商品，房地產業(yè)是受政府政策影響較大、并與法律制度緊密相關的行業(yè) 這種制約性主要體現在以下幾方面 權利關系的復雜性所引起的 運作規(guī)范性的制約,第二節(jié) 房地產業(yè),六、我國房地產業(yè)的發(fā)展的過程 （一）第一階段：房地產業(yè)的復蘇階段（19791984） 1、初步明確房地產的商品性，邁出住房體制改革的步伐 2、房地產作為商品開始經營性運作 3、住宅建設恢復性啟動，出現新的生機,（二）第二階段：房地產業(yè)的初步發(fā)展階段（19851991） 1、土地使用制度改革起步 2、住房制度改革積極推進，住房商品化開始實施 3、房地產開發(fā)規(guī)模擴大，房地產業(yè)獲得初步發(fā)展,第二節(jié) 房地產業(yè),（三）第三階段：快速發(fā)展階段（19921995） 1、土地使用制度改革取得突破性進展 2、城鎮(zhèn)住房制度改革向縱深發(fā)展 3、房地產開發(fā)規(guī)模迅速擴張,第二節(jié) 房地產業(yè),第二節(jié) 房地產業(yè),（四）第四階段：盤整消化和調整發(fā)展期（19962000） 1、壓縮商品房開發(fā)投資規(guī)模，平衡供求 2、深化住房分配制度改革，擴大商品房市場需求 3、建立住房抵押貸款制度，支持居民買房 4、培育住宅業(yè)成為新經濟增長點，促進國民經濟增長,第二節(jié) 房地產業(yè),（五）第五階段：持續(xù)發(fā)展的繁榮階段（2001 ） 形成這一局面的主要因素是： （1）深化住房制度改革的發(fā)動力。住房分配貨幣化的改革 （2）宏觀經濟態(tài)勢良好、居民收入增長形成的需求拉動力 （3）居民消費結構升級的內在驅動力 （4）住房消費信貸支持的助動力 （6）對外開放擴大的推動力,第二節(jié) 房地產業(yè),這一階段房地產業(yè)發(fā)展的基本特點： 1、住房消費形成熱潮，中等收入者成為購房主體 2、房地產投資快速增長，市場基礎牢固扎實 3、商品房銷售旺盛，形成供求兩旺的新格局 4、存量房交易迅速攀升，向著房地產市場主體方向發(fā)展 5、住房數量擴大與質量提高并重，整體向著質量效益型轉變 6、房地產業(yè)對經濟增長的貢獻率顯著提高，逐步成長為支柱產業(yè),第二節(jié) 房地產業(yè),二、我國房地產業(yè)的發(fā)展趨勢 深化土地使用制度改革，提高土地使用效率 加快企業(yè)改革，健全企業(yè)制度 貫徹落實科學發(fā)展觀，堅持以人為本，實現全面協調發(fā)展 實施科技創(chuàng)新，提高行業(yè)素質 加強宏觀調控，建立和完善對房地產經濟的調控體系,第三節(jié) 房地產經濟學研究對象與方法,一、研究對象 房地產經濟學是一門研究房地產運動規(guī)律及其表現形式的科學。 基本任務：運用經濟學及其相關學科的有關理論和分析工具，對涉及房地產經濟的各個主要方面進行理論分析和探討，并在此基礎上闡述房地產經濟的基本理論。 如何充分利用和合理配置有限的房地產資源，提高房地產資源的配置效率，以最大限度地滿足人們日益增長的對房地產商品與服務的需要，已成為房地產經濟學研究日益關注的研究主題,第三節(jié) 房地產經濟學研究對象與方法,二、房地產經濟學的學科性質 房地產經濟學是整個經濟科學的一個分支 房地產經濟學是整個房地產經濟學科的理論基礎 房地產經濟學