2011.3深圳北財富莊園整合營銷傳播推廣提案96p.ppt

,整合營銷傳播推廣提案 2011 03 11,深圳北的財富莊園,常平.譽景名居,思索 按產(chǎn)品類型劃分，2011年東莞別墅供應(yīng)量與去年基本持平，處于歷史高位； 對于東莞正常年均消化量約480萬平方米現(xiàn)狀，2011年市場競爭將日趨激烈。 2011年貨幣政策存緊縮的可能性，開發(fā)商融資成本提高。 鑒于此，我們該如何盤活這個項目？ 本案應(yīng)該以一個什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)在市場中？ 在競爭激烈圏層中，本案如何突出重圍，塑造項目市場形象，占有市場份額？ 如何找到客戶，并緊密的抓住客戶？如何在營銷實戰(zhàn)中取得勝利？ 圍繞著這些問題，我們進行了科學(xué)的分析和論證，相信，您看完整個方案后一定會有所認同。,亞洲成功學(xué)第一人陳安之說過：創(chuàng)新才是利潤，其它都是成本。 譽景名居，2008年3月開盤，銷售業(yè)績有待提升，所以，我們梳理思路，整裝出發(fā)！,考驗智慧,激發(fā)客戶,君住莞之南 我住深之北 日日思君盼見君 共飲常平水,撥撩欲望,深圳北 你，零距離觸摸商界大鱷； 莞深惠 我，無極限放歌斑斕星輝。,蛟龍生焉 吐納驪珠,提案總綱,第一篇章 定位 第二篇章 越位 第三篇章 出位,題記,自信源于專業(yè) 這是東莞市金色家園開發(fā)建造有限公司、東莞市鴻聯(lián)置業(yè)發(fā)展有限公司創(chuàng)立的開山之作，也是深圳北別墅傳說的經(jīng)典巨獻。 正太聯(lián)合以獨到的思想來駕馭市場。 正太聯(lián)合目的是助你“彎道超車”。,第一篇 定位,項目定位思考及目標分析 東莞市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（20052020）中為東莞規(guī)劃了未來城市的宏偉藍圖：東莞將按照城市功能確立以“城區(qū)、松山湖、虎門一厚街、常平一樟木頭”形成復(fù)合型的中心，共同承擔(dān)區(qū)域與市域的服務(wù)職能。 位于東莞市東部的常平鎮(zhèn)是京九線上的第一重鎮(zhèn)，依托其極其優(yōu)越的交通地理條件，處于財富經(jīng)濟走廊上的常平必將成為珠三角地產(chǎn)格局中的重要一子。,立意點-1：大視野,總項目定位于別墅豪宅綜合型旗艦項目，譽景名居總建面約15萬平米，共368戶純別墅社區(qū)，目前一期約330-370平米聯(lián)排別墅和185-265平米創(chuàng)新電梯疊加別墅。 譽景名居尊享4萬平米地中海生態(tài)園林，2萬平米的社區(qū)體育公園與商業(yè)街相連，波西塔諾風(fēng)情會館，譽景名居與百畝荔枝林相對，社區(qū)內(nèi)外的非常安靜舒適，配套齊全，是常平深圳泛松山湖（大朗常平松山湖）區(qū)內(nèi)最適合居住的私家臻品別墅社區(qū)。譽景名居位于常平鎮(zhèn)環(huán)城路邊上，到?；⒏咚俪Ｆ匠隹趦H7分鐘車程、通過?；⒏咚僖粋€小時就可以到達深圳、常平等地機場，半個小時可到達虎門；距離莞樟路不到5分鐘車程，可以迅速到達東莞各個鎮(zhèn)區(qū)。 我們要做的是：將譽景名居廣場打造成為一個,譽景名居 上流社會,“上流社會的譽景名居。”,深圳星河丹堤（43000元/） 項目由深圳具有領(lǐng)先水平的民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)星河地產(chǎn)投資開發(fā)。項目位于彩田路北端、銀湖西的山湖林海之中，首期環(huán)湖開發(fā)14棟獨立別墅和400多套聯(lián)排別墅，是深圳面對中產(chǎn)階層的又一大型低密度、低容積率高尚社區(qū)，是星河地產(chǎn)“鼓舞2005”戰(zhàn)略重要組成部分。,譽景名居 星河丹堤？ 世茂佘山莊？,上海世茂佘山莊（3.8億元的“中國第一豪宅” ） 世茂佘山莊園位于佘山國家森林度假區(qū)，整個規(guī)劃占地面積在1000多畝，分二期開發(fā)。整個社區(qū)都是面向月湖。其綠化率達到百分之84.7，水域面積有6萬多平方米，房型以歐式風(fēng)格為主，樓盤于05年下半年開盤以0.1超低容積率規(guī)劃72幢“地中海混合”式，典雅浪漫的“普羅旺斯”式，富有鄉(xiāng)村情調(diào)的“托斯卡納”式，頗具英倫貴族風(fēng)范的“威斯切斯特”式，汲取摩洛哥以及葡萄牙風(fēng)格的“蒙地卡羅”式，詮釋14及15世紀路易王朝的“里維耶拉”式等不同風(fēng)格的單棟式莊園別墅，分布于六萬余平方米大型生態(tài)湖泊近20個小島之上。72棟獨立花園別墅，以歐洲文藝復(fù)興時期的建筑精粹，再現(xiàn)西方傳統(tǒng)莊園的絕世風(fēng)采，點綴于青山綠水之間，享盡自然的寧靜與盛世的繁華。小區(qū)將自然水系引入；大型生態(tài)湖泊，六條河道自湖泊中心呈放射狀展開，于外圍再匯合呈護城河道。 小區(qū)配套小區(qū)里面的會所比較簡單：有咖啡廳，網(wǎng)球場等。位于月湖邊的世茂佘山艾美酒店為其五星級會所：設(shè)有泳池、按摩池、大型家庭影院、巨型鯊魚池、保齡球場和度身訂做的私人大酒窖等基本設(shè)施。,譽景名居 星河丹堤？ 世茂佘山莊園？,拷問：譽景名居廣場將打造類似深圳星河丹堤、上海世茂佘山莊園常平別墅豪宅人居區(qū)？,no.我只做自己。 我們務(wù)必制造一個翹起地球的支點：聘請李嘉誠的御用設(shè)計師高文安大師主筆的扛鼎之作之作譽景名居。 我，以我冠絕群倫的獨特氣質(zhì)，旨在吸引和薈萃深圳北和泛松山湖財富精英，因為我獨存 財富領(lǐng)袖氣場！,宣言：,立意點-2：大積淀,以深邃的思想積淀對人生的感悟，以遠見的角度來看項目的價值，人文情懷體現(xiàn)的將不僅著眼于目前的開發(fā)利潤上，更需要對項目的可持續(xù)性發(fā)展和品牌價值駐足思考。,金色家園、宏聯(lián)置業(yè)品牌的力作沉淀， 必將是氣質(zhì)的傾力打造,厚積薄發(fā) 畢其功于第一役,常平是一座具有千年悠久歷史沉淀的文化名鎮(zhèn)。 勇敢、務(wù)實、包容、內(nèi)涵、禮儀 在常平這座“不設(shè)防城鎮(zhèn)”包容兼并的風(fēng)格中綻放出獨特的氣質(zhì)，延續(xù)著千年常平古城歷史的沉淀。,常平，一個沉淀出來的大京九第一鎮(zhèn),區(qū)域競爭版圖,競爭對手？,常平的地產(chǎn)競爭，可謂是風(fēng)起云涌，硝煙不斷。,麗景花園三期,蘇豪名苑,萬科城琥珀郡,萬科城琥珀郡就在東莞火車站（常平鎮(zhèn)）的北面直線5公里處，在羅湖火車站乘坐深圳和諧號，僅23分鐘即可直達。如此便捷且近距離，從時空而言，實質(zhì)上萬科城琥珀郡已經(jīng)屬于深圳一份子。因此，無論從位置、品質(zhì)而言，萬科城琥珀郡，絕對是項目內(nèi)最好的雙拼別墅。,蘇豪名苑天御樓盤坐南朝北，注重景觀朝向，自然通風(fēng)采光，南北通透。強調(diào)視線開闊和景觀均勻性，戶型設(shè)計功能布局合理，方正實用。開窗方向滿足實現(xiàn)的景觀取向，回避對視線的干擾，戶內(nèi)設(shè)寬闊的景窗及景觀花園和露臺。,高出租率的公寓型產(chǎn)品與主題性商業(yè)地產(chǎn)“都市綜合體”。相距鎮(zhèn)商業(yè)中心僅5分鐘車程；距東莞火車站和汽車總站非常近。,本項目與直接競爭對手的比較,是他們都銷售得很好？他們攔截我們的客源？ 事實上，在房地產(chǎn)營銷 “六維因素” 中，他們能對我們構(gòu)成威脅嗎？不會，由于產(chǎn)品屬性不同，這些都只是假想敵而已，這不是癥結(jié)的所在，我們真正缺乏的只是思想和概念。,還有嗎？ 有。天林湖花園、東方銀座、綠湖山莊、東方銀座還珠瀝項、霞暉花園、蘇豪名苑、葵花里、嘉駿中心、鑫隆世紀名居、翠景灣。,本項目與直接競爭對手的比較,我項目組從總結(jié)的地產(chǎn)推廣的層次劃分來看，主要有高低四個層次：最高是賣思想，其次是賣形象，再次是賣功能，最低是賣價格。 也許，以前的推廣效應(yīng)使項目實際上已經(jīng)陷入或糾纏于“價格”和“功能”層面的競爭，并未對項目的“形象”和“氣質(zhì)”做出提煉和升華。導(dǎo)致的結(jié)果，就是譽景名居是一個沒有“靈魂”沒有“個性”的項目。我們自信地認為，我們沒有敵手，居安思危，充其量： 他們只配做假想敵！,譽景名居缺什么？,缺失了 概念、形象、氣質(zhì),因為，此國際化，非彼國際化,麗景花園三期的國際化，那應(yīng)該是白領(lǐng)式的國際化， 萬科城琥珀郡的國際化，那應(yīng)該是小資式的國際化， 而譽景名居的國際化，則應(yīng)該是莞深惠 居住最純正的、交際最外向的、人文最成熟的、生活最奢侈的國際化。,綠色絕版旗艦物業(yè),目前常平環(huán)城路與常朗路有多少地適合開發(fā)？真的很少！ 譽景名居，以無可爭辯的事實，擁有常平綠色生態(tài)絕版旗艦物業(yè)。,看看所在的地段,環(huán)城路與常朗路,與百畝荔枝林相對，社區(qū)內(nèi)外的非常安靜舒適，配套齊全，是常平深圳泛松山湖（大朗常平松山湖）區(qū)內(nèi)最適合居住的私家臻品別墅社區(qū)。 譽景名居尊享4萬平米地中海生態(tài)園林，2萬平米的社區(qū)體育公園與商業(yè)街相連，波西塔諾風(fēng)情會館。已是常平至上尊貴的代名詞。 無可爭辯的事實：我們塑造和奠定譽景名居 歷史的、人文的、成熟的財富氣質(zhì)標桿！,再看看環(huán)城路和項目本身的氣質(zhì)：,看看誰將住我們的房子？,他們通常被稱為老板、公務(wù)員或者精英，處于向事業(yè)顛峰不斷邁進的階段, 職業(yè)多樣，收入不菲，注重自身價值的體現(xiàn)。 用品味這樣的抽象概念進行劃分很難，用年齡來劃分也未必準確，但他們有一個共同點就是：,對物質(zhì)和精神財富的孜孜追求,財富階層！,他們就是,拒絕,常態(tài)的、沒有品質(zhì)的生活,渴望,契機,追求,目的,一個高檔的、常人無法企及的高度，彰顯身份。,購房,一種大自然、異域的、情調(diào)的圈內(nèi)生活,提升生活品質(zhì)、找到屬于自己的圈子,財富階層的他們,他們有什么樣的思想意識？,“賣便宜”、“賣性價比”等，有損于譽景名居的項目形象。對于別墅消費群的消費心理而言，讓別人知道自己買了座“便宜的別墅”，他的面子也肯定掛不住的。 這些業(yè)主在城區(qū)都有房，但是因為喜歡譽景名居的庭院、空氣、陽光、星星，希望在這里能夠提升自己的生活品位。業(yè)主中有很多人是為父母養(yǎng)老、為自己退休、為孩子今后留下產(chǎn)業(yè)而購買。 真正的有錢人就是矛盾的統(tǒng)一體，不喜歡在傳統(tǒng)區(qū)域別墅的“露富”、“顯尊”，甚至產(chǎn)生心理抗性，樂意低調(diào)的“隱”與“藏”，“希望熟人知道自己買別墅的人越少越好”，有一種希望將自己“躲藏”起來的心理暗示。 一些年輕財富持有人，與其花200萬在深圳城中買一套花園洋房，不如別墅好聽。迎合一種炫富心理。,他們怎么生活？,厭倦鋼筋水泥叢林的壓力，渴望談笑有鴻儒的圈子和財富氣場。 憎恨高級酒店、時尚會所，卻對異國情調(diào)情有獨鐘。 對大自然的企盼，對鄉(xiāng)村空氣和原野的渴望。 追求品質(zhì)和品位，崇尚社會地位。,他們?nèi)绾蜗M？,在乎物有所值，在乎同階層的價值衡量和眼光。 純粹的、自然的、有人文氣息的、彰顯身份的產(chǎn)品是他們的最愛。,他們是誰？,“廣深限購，東莞不限購”導(dǎo)致了9月后靠近深圳的東莞區(qū)域投資現(xiàn)象增多，大量深圳客前來東莞置業(yè)，不少樓盤深圳客比重高達八成。深莞惠實力企業(yè)主； 深圳官員為子女置業(yè)； 泛松山湖區(qū)投資者；,常平私營企業(yè)主、外企高管； 常平本地富二代； 常平域內(nèi)有隱性收入不顯擺的官員。,南下的名人、明星、文化名流； 較遠鎮(zhèn)區(qū)單位領(lǐng)導(dǎo)、收入高的公務(wù)員、企業(yè)主等。,每一種客戶類型的置業(yè)動機與關(guān)注點都有一定差異，我們需要找出這些差異，以求在營銷過程中針對性更強、指向更明確，擊中要害，贏得市場。,他們的共性？,我們發(fā)現(xiàn)這個產(chǎn)品其實是一個矛盾統(tǒng)一綜合體： 大自然：共同的環(huán)境新的集體 常平：公認的生活地新的生活 社區(qū)：共同的家 新的集體 網(wǎng)絡(luò)：共享式 互動的集體 會所：共享式互動的集體 建筑：聯(lián)排、疊加、情景式別墅在集體中獨立 綜合起來，不就是一種個性與群體共存的、矛盾的新財富集中地嗎？包容這種新生活的產(chǎn)品可以說在深莞惠是第一次出現(xiàn)，因而我們不妨稱它為“深圳北、泛松山湖首座最富氣場的財富莊園”。,他們?nèi)绾伪淮騽有撵`？,喚起了消費者內(nèi)心對童年的美好回憶和向往大自然的無限憧憬。 體現(xiàn)他們的尊貴和擁有別墅的自豪感。 避免他們在深圳遭遇高房價的挫敗感。 生活很輕松，生命很愉悅，氣場很穩(wěn)定 。 不論是誰，占有財富都是一種被認可的心理安慰和暗示。跟李嘉誠主筆的設(shè)計大師高文安一定是會給自己帶來好運！,方向,運用項目的細節(jié)賣點來體現(xiàn)“獨有的、標桿的、財富的”人文氣質(zhì)化、國際化居住意識，打動目標客戶的內(nèi)心需求，使之產(chǎn)品共鳴！,財富莊園,別墅標桿,展示別墅豪宅的細節(jié)內(nèi)涵品質(zhì) 彰顯財富人生“彰”與“藏”的統(tǒng)一體,譽景名居百萬財富一墅藏,項目的核心價值,高調(diào)的口號 低調(diào)的生活 打造世界級的財富莊園地標！,項目形象,譽景名居 環(huán)城路 絕版旗艦物業(yè) 財富氣場國際標桿別墅,顯于市藏于山的別墅之標,項目調(diào)性,自然的、異域的、人文的,尊尚的、獨特的、稀缺的,項目定位語,譽景名居 財富莊園,項目廣告語,深圳北的財富莊園,logo設(shè)計,大時代,大視野,大品味,大財富,大商圈,大休閑,大時尚,大駕馭,lifestyle 大生活,大奢華,項目差異化策略及創(chuàng)意表現(xiàn),第二篇 越位,以項目的“財富氣場 尊尚氣質(zhì)”為賣點，演繹譽景名居的生活價值！,差異化策略個性主題,以“深圳北的財富莊園”為概念，引導(dǎo)塑造目標消費群的認同觀念！,第一目標：塑造譽景名居氣質(zhì)化個性, 獨特的個性是消費群記住產(chǎn)品的重要理由。 獨特的個性是節(jié)約廣告成本的重要條件。 獨特的個性是突破重圍的重要措施。,市場推廣目標,第二目標：提升項目市場知名度 第三目標：向目標客戶闡述項目各項特點,推廣核心思路,突顯項目個性，巧占市場。,在紛繁復(fù)雜的樓盤市場中 脫穎而出,終極目標,通過對項目的了解、探索，在推廣中緊緊抓住 “環(huán)城路絕版別墅 深圳北、泛松山湖財富莊園”的主題思想，通過各種媒介表現(xiàn)出來，形成系統(tǒng)的、有節(jié)奏的、實效的推廣策略。,策略表現(xiàn)原則,一、廣告推廣策略,1、重新定位后的項目，前期推廣分四個階段：,2、廣告主題,a、各階段報紙廣告主題安排,造勢:炒作期,順勢:定位期,借勢:推廣期,發(fā)勢:開盤期,市場炒作/軟文2支,產(chǎn)品地位及形象/硬廣/2支,產(chǎn)品賣點系列/報廣3支,預(yù)告及正式開盤/全版報廣3支,二、廣告主題創(chuàng)意及報紙廣告表現(xiàn),第一階段：重新造勢 強力炒作期,出發(fā)點,主題,目標,炒作核心價值，樹立標桿地位,深圳北的財富莊園,話題深入炒作，吸引全城關(guān)注,a、明星時代-星光熠熠耀譽景 b、在譽景名居，你的鄰居里又多了幾個跨國集團總裁! c、什么是真正的大師手筆？ -香港資深高級室內(nèi)設(shè)計師、英國皇家建筑師學(xué)院院士、香港建筑師學(xué)院院士、澳洲皇家建筑師學(xué)院院士，被譽為“香港室內(nèi)設(shè)計之父” 座談設(shè)計李嘉誠、成龍別墅設(shè)計風(fēng)格和對譽景名居的設(shè)計理念以及別墅設(shè)計注意事項。,新聞短訊,第二階段：順勢：定位期,出發(fā)點,主題,目標,高調(diào)亮相，重新定位項目形象。,環(huán)城路絕版別墅 深圳北、泛松山湖財富莊園,建立廣泛關(guān)注度，吸引客戶預(yù)定,財富系列文案之一,譽景名居 深圳北的財富莊園 標題：絕對特質(zhì) 相對氣質(zhì) 世界聚首的不只是財富 內(nèi)文：漂浮在文明物質(zhì)財富之上的永恒元素。 衍生、創(chuàng)造、顛覆、再現(xiàn)！既有時代環(huán)生的種種繁復(fù)最后的純樸，又是生活另面種種智慧原初的本質(zhì)。 譽景名居，合上皇后像廣場、曼哈頓、香榭麗大道、大笨鐘的履歷，迎接常平氣質(zhì)別墅的開篇盛世。,財富系列文案之二,譽景名居 深圳北的財富莊園 標題：絕對品味 相對韻味 內(nèi)文：進出自如，在美好的景觀中，現(xiàn)代文明盛宴在禮儀完善的別墅中央悄然開始。 譽景名居，源自波西塔諾的靈感，她是一個夢鄉(xiāng)，你在時，她是很真切，你離開后，她變的栩栩如生。嫁接意大利的風(fēng)尚，建立人文主流居住秩序，24小時上演國際財富大鱷的頂級韻味。,譽景名居 深圳北的財富莊園 標題：絕對時間 相對空間 名流不變的永遠是優(yōu)雅 不管發(fā)生多少事，生活還是一如時間固執(zhí)地前行。 從時間看到日月，從日月望向遙遠。 從遙遠感受某座城市的中心流動。 譽景名居，融匯常平千百年人文貴氣 ，開啟一個絕無僅有的尊尚領(lǐng)地，傲居深莞惠三角中央升騰起無限活力，新城中央，金色家園地產(chǎn)構(gòu)筑城市尊貴版圖，締造絕對國際名流的另一席尊邸。,財富系列文案之三,第三階段：借勢：推廣期,出發(fā)點,主題,目標,造成深莞惠三地關(guān)注，推動認購數(shù)量,產(chǎn)品概念賣點,加強產(chǎn)品系列賣點推廣， 引起市場極大反響,第四階段：發(fā)勢：開盤期,出發(fā)點,主題,目標,全城轟動，造成推廣極大成功,開盤預(yù)告，正式開盤,盛大解籌，公開銷售，一舉成功,金色家園地產(chǎn)，引領(lǐng)南中國房地產(chǎn)的開發(fā)商。 天做棋盤樓為子，地為琵琶我獨彈。 我的存在只為你： 建筑一道貴族色彩， 品鑒一方美學(xué)空間， 品位一份優(yōu)越生活， 體會一種尊崇感受， 蕩漾一股生命活力， 坐擁一處旺地福宅。 大非凡生活領(lǐng)域成功人士的生活禮遇， 總是期待值得崇拜的建筑大師之絕妙手筆， 高文安，數(shù)十年彈幾曲，曲曲妙音，數(shù)十年繪幾筆，筆筆經(jīng)典，絢爛綻放,商家篇,樓書文案,深圳北 泛松山湖 集莞邑大地千年之精氣，孕常平千年靈秀氣。 管他什么水岸生活、山腳生活、湖畔生活、公園生活， 都是財富人生。 譽景名居， 都是因為你， 我就慕名而來，踏江而至，依山而望，游湖而詩，賞園而歌。 為常平，開啟那一塊人居夢想的絕版寶地。 你開啟一個絕無僅有的尊尚領(lǐng)地 所謂別墅豪宅， 就是在舒適的空間奢華自己的心情定格！ 不說什么富于動，怡在靜，雅在居， 不說什么傲居深莞惠中央， 總之，你給我了一個臨江而望、極目云間帶星星的家， 一個21世紀智能化的歐陸豪門， 我啊， 今夜開始在星輝斑斕里放歌,地理篇,樓書文案,稀世名宅 傲立顛峰 世界級極至的資源整合，豐富住家的生活內(nèi)涵 大師級苛求的建造細節(jié)，提升住家的生活品質(zhì) 山水合一、北歐情懷，令您非凡生活視等閑 高臺府邸、尊貴領(lǐng)地，全方位立體化教育文化社區(qū) 超越人生顛峰，體驗豪門氣派 譽景名居絕版財富莊園，上風(fēng)上水是您美麗而寬慰的情節(jié) sorry，帝王生活的黯然失色不是我們的本意 “如果你今天不靠環(huán)城路而居， 那么你明天將無法體會豪門的生活； 如果你錯過了星星請不要再錯過月亮?！?把家輕輕放在大自然中 樹是回家的向?qū)?湖是心靈的港灣 阿波羅還是如來的庇護并不重要 重要的是像帝王的家 其實正是名流的莊園,環(huán)境篇,樓書文案,原生態(tài)的自然環(huán)境中有豐富的人文歷史， 濃密山林中散落著許多如詩如畫的華堂， 她叫波西塔諾。 譽景名居億元打造的4萬平米地中海生態(tài)園林， 2萬平米的社區(qū)體育公園與商業(yè)街相連， 波西塔諾風(fēng)情會館與百畝荔枝林相對， 絕對北歐情懷 絕版豪華氣派 國際知名教育機構(gòu)進駐 全國百強物管護航 私家酒窖 尊崇桌球室超五星級豪門會所 成就最美生態(tài)版圖 唯一傳世別墅豪宅領(lǐng)跑東莞奢華生活新紀元 譽景名居崇尚北歐的生活方式， 給你一個什么名字？ 財富之都、風(fēng)情之都、夢幻之都、文化之都、商貿(mào)之都？ 都不是 我只是深圳北 泛松山湖的財富莊園,綻放篇,樓書文案,一個森林、湖泊、水意交融的自然世界! 一個自由、寧靜、富納海天的貴族原鄉(xiāng)！ 一個財富、智慧、胸懷成就的領(lǐng)袖境界! 擁有私家版圖 成就尊榮境界 常平譽景名居,財富篇,樓書文案,第三篇 出位,媒體規(guī)劃及活動策略,媒體計劃原則,在媒體多樣化選擇的今天。有電視、廣播、雜志、報紙、網(wǎng)絡(luò)、短信、戶外、公交、出租車等各種媒介資源。核心原則：做到有的放矢。 既不浪費廣告費用，又精準直達目標消群。,了解媒體傳播要素,媒體選擇,投放波段,可行性,目標消費群,到達率,媒體比重,接觸頻率/視點,整合營銷與傳播的界面關(guān)系及行動思路：,廣告,地產(chǎn)渠道選擇,1、報紙：東莞日報 、南方都市報； 2、電臺：東莞交通臺； 3、dm廣告：金色家園內(nèi)刊、企業(yè)報紙等； 4、戶外廣告：戶外廣告牌、 5、網(wǎng)絡(luò)媒體：主要地產(chǎn)門戶網(wǎng)站及項目網(wǎng)站； 6、網(wǎng)絡(luò)：陽光房產(chǎn)網(wǎng)、搜房網(wǎng)等房產(chǎn)門戶網(wǎng)站。 7、短信平臺。,媒介建議,以東莞日報、東莞時報和南方都市報為主，重要節(jié)點增加全版投放；與南方都市報進行深度新聞合作。,媒介建議,媒介建議,媒介建議,名店名場外展,常平、南山、寶安、福田、梅林關(guān) 大型商場 大量的人流直接決定該地點的巡展能吸引大量精準的高消費目標群的目光和關(guān)注，有利于在公開發(fā)售前造勢，并將項目即將發(fā)售信息最大限度地宣傳出去 物料支持：產(chǎn)品模型、項目規(guī)劃模型、中環(huán)廣場宣傳冊、項目宣傳海報等。,與汽車洋酒名表服飾珠寶等品牌聯(lián)展,知名品牌聯(lián)展,廣告預(yù)熱形象建立售樓部建立 現(xiàn)場開放（參觀） 內(nèi)部認購蓄客 大開盤持續(xù)銷售。,開盤及銷售策略,造勢宣傳期： 多角度，蓄客。,通過各種媒體進行新聞、公關(guān)活動、廣 告多方位預(yù)熱，建立深圳北財富莊園形象。,現(xiàn)場售樓處參觀、認購： 售樓現(xiàn)場開放, 內(nèi)部認購。,通過認購等多種方式炒作，加強市場轟動 力和影響力，制造氣氛，取得全城關(guān)注的 焦點，,公開發(fā)售期： 公布價格，轟動開盤。,隆重盛大的開盤發(fā)售，引發(fā)轟動效應(yīng)。,開盤及銷售策略,活動（一）：發(fā)起“常平譽景名居杯深圳北的財富莊園”主題社會活動,聯(lián)合東莞、深圳主流媒體和南山、寶安、福田、梅林關(guān) （如東莞日報或當?shù)貜V電站等），針對影響常平人文的人和事件，舉行主題活動，活動形式包括主題論壇、圖片征集、事件等形式，在媒介以專欄發(fā)布的形式，并輔以專家、學(xué)者觀點等。,造勢炒作期與順勢定位期,活動（二）：發(fā)起“譽景名居杯誰是深圳北最貴氣樓盤”問卷調(diào)查暨“深圳北樓盤最貴氣紅木家具大聯(lián)展”活動。,通過放大新聞事件，設(shè)置贈送價值10萬元的紅木家具為由頭，使事件通過新聞媒體、大眾自發(fā)地關(guān)注本項目，快速建立市場知名度和好感。,造勢炒作期與順勢定位期,借勢：市場推廣期（售樓部開放）,活動（一）：舉辦項目產(chǎn)品新聞發(fā)布會,針對各媒體舉辦項目的產(chǎn)品說明會，占領(lǐng)傳媒要點，從而帶動大眾和消費客戶的傳播。 活動邀請到場人員需包括：規(guī)劃局、城市專家、建筑學(xué)者、社會人士、地產(chǎn)業(yè)內(nèi)大腕及媒體從業(yè)人員，以此活動的聲勢為下階段的入市奠基。,盛大開盤期,邀請各界名流、媒體及大眾參加一場“常平譽景名居”名車品鑒活動，邀請話題車模獸獸參加，制造盛大開盤轟動效應(yīng)，強勢促成開盤銷售。,活動預(yù)演,2011年5月交樓前，擇日舉辦如下活動： “珠三角別墅風(fēng)格”主題研討會。 珠三角 “十大精品別墅地產(chǎn)商” 評選。 譽景名居 “財富人生part