20180308懷化城市進(jìn)入報告

,懷化城市進(jìn)入報告,部門,日期,土地儲備部,2018.03.08,目 錄,CONTENTS,1,城市概況介紹,2,城市經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù),3,城市市場分析,Part 1,城市概況介紹,城市基本概況,懷化地處湖南省西南部，區(qū)域面積2.76萬平方公里，轄13個縣市區(qū)，2016年總?cè)丝?23.07萬，特殊的區(qū)位條件，悠久的人文歷史，豐富的自然資源，賦予了懷化獨(dú)特的魅力。,懷化位于湘、鄂、渝、黔、桂五省周邊中心，輻射范圍達(dá)44個縣、9萬平方公里、1500萬人口的廣大區(qū)域，處于貴陽重慶宜昌長沙桂林等城市圓環(huán)的中心位置上，東西對接長三角、長株潭與成渝經(jīng)濟(jì)圈，南北對接環(huán)北部灣、珠三角與武陵山片區(qū)，具有東部沿海地區(qū)和中西部地區(qū)過渡帶的區(qū)位優(yōu)勢。素有“黔滇門戶”、“全楚咽喉”之稱，是我國東中部地區(qū)通往大西南的“橋頭堡”。,城市行政區(qū)域劃分,1998年撤銷懷化地區(qū)，改設(shè)地級懷化市?，F(xiàn)轄13個縣（市、區(qū)）和一個管委會，包括鶴城區(qū)、中方縣、洪江市、沅陵縣、辰溪縣、溆浦縣、會同縣、麻陽苗族自治縣、新晃侗族自治縣、芷江侗族自治縣、靖州苗族侗族自治縣、通道侗族自治縣和洪江區(qū)管委會。全市共201個鄉(xiāng)、87個鎮(zhèn)、9個街道辦事處，有287個居民委員會和3860個村民委員會。,懷化劃分為2區(qū)1市10縣,其中鄉(xiāng)鎮(zhèn)布局較為廣闊與分散,城市地理概況,從地理位置上看，懷化南接廣西(桂林、柳州)，西連貴州(銅仁、黔東南)，與湖南的邵陽、婁底、益陽、常德、張家界等市和湘西苗族土家族自治州接壤，素有“黔滇門戶”、“全楚咽喉”之稱，今有湖南“西大門”之美譽(yù)。,雪峰山脈,武陵山脈,沅江,中坡山,城市招商引資,11月22日, 第八屆湘商大會暨第五屆湘南投洽會在郴州市開幕。市委副書記、市長趙應(yīng)云率懷化代表團(tuán)參加省級活動。大會期間，我市共有山下花?？鞓饭软?xiàng)目等10 個合作項(xiàng)目在省市兩級活動中簽約，合同（協(xié)議）引進(jìn)資金33.71 億元，產(chǎn)業(yè)涵蓋新型工業(yè)化、新能源新材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化四個類別。副市長姚述銘參加。,政府重視招商引資，城市建設(shè)備受關(guān)注,城市交通概況,高鐵：懷化高鐵包括滬昆高鐵（時速350公里，已運(yùn)營）、規(guī)劃中的懷桂高鐵、動議的渝懷高鐵及廣清懷高鐵（即渝廣高鐵東線）。 火車：懷化火車站（英文名：HuaiHua Railway Station）位于湖南省懷化市鶴城區(qū)鶴洲路，建于1972年，離月山站1198公里，離柳州站453公里（焦柳線），離株洲站447公里，離貴陽站458公里（滬昆線），隸屬中國鐵路廣州局集團(tuán)有限公司懷化車務(wù)段管轄。原為二等站，由于服務(wù)水平的提高客流增加，現(xiàn)為一等站。 高速：滬昆、杭瑞、包茂、婁懷、繞城高速已經(jīng)建成通車。 航空：芷江機(jī)場已經(jīng)開通廣州、北京、上海、昆明、西安、?？?、成都、深圳等城市航班。,1、懷化為起步階段的中小城市，具備一定城市發(fā)展?jié)摿Γ?2、懷化輻射區(qū)域較廣，與其余城市對接方便； 3、城市交通較為便利，高鐵、火車、高速、航空均具備較好的通達(dá)力； 4、懷化政府對待招商引資較為重視，預(yù)判政府扶持力度中等偏上。,小結(jié),Part 2,城市經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù),城市GDP產(chǎn)值,懷化生產(chǎn)總值,懷化GDP產(chǎn)值自2012年開始出現(xiàn)增速下滑趨勢，2014年出現(xiàn)增速拐點(diǎn)，由2015年開始保持7.7%-8.5%的平穩(wěn)增速。GDP生產(chǎn)總值由2012年1001.07億元增至2017年1504億元，實(shí)現(xiàn)502.93億元的增值。 2017年懷化GDP排名第13名 2017年懷化GDP增速排名第12名,城市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長，整體經(jīng)濟(jì)水平處于湖南地市排名靠后階段,城市人口概況,懷化全市人口與常住人口,懷化全市人口2012年至2016年暫不較大變動，整體處于穩(wěn)定水平，截止2016年，懷化全市人口為523.07萬人，其中常住人口自2012年開始逐年遞增，截止2016年，懷化常住人口為492萬人。對比2012年懷化常住人口，新增14.5萬人。,全市人口穩(wěn)定，常住人口小步遞增，城市人口容量依舊充足,城市財政及預(yù)算收入,懷化2017年地方財政收入為81.1億元，對比2012年地方財政收入69.07億元增長12.03億元。懷化2017年一般公共預(yù)算收入136.7億元，對比2012年一般公共預(yù)算收入100.32億元增長36.38億元。 2017年懷化地方財政收入增速排名第6名 2017年懷化一般公共預(yù)算收入增速排名第5名,懷化財政及一般公共預(yù)算收入,財政收入及一般公共預(yù)算收入靠前，政府城市建設(shè)資金相對充足,城市投資概況,懷化固定資產(chǎn)投資,懷化房地產(chǎn)投資,懷化2017年固定資產(chǎn)投資為1235.7億元，其中房地產(chǎn)投資139.9億元，占比11.3%，固定資產(chǎn)投資2017年增速14.2%，固定資產(chǎn)投資增速由2015年-2017年基本維持平穩(wěn)增速，2014年對比2012年與2013年超30%增速有斷崖式跌落。其中房地產(chǎn)投資增速變化情況基本與固定資產(chǎn)投資增速變化相近。,投資快速增長階段已過，城市整體投資處于穩(wěn)定增速態(tài)勢,城市人均可支配收入概況,懷化農(nóng)村及城鎮(zhèn)人均可支配收入,懷化2017年農(nóng)村居民人均可支配收入為8831元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為24498元。其中農(nóng)村居民人均可支配收入對比2012年5025元增長3806元，其中城鎮(zhèn)居民人均可支配收入對比2012年15666元增長8832元。 2017年懷化城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速排名第7名 2017年懷化農(nóng)村居民人均可支配收入增速排名第3名,農(nóng)村及城鎮(zhèn)居民人均可支配收入逐年遞增，但整體可支配收入有較大提升空間,城市基本概況,懷化社會消費(fèi)品零售額,懷化2017年社會消費(fèi)品零售額為620.6億元，環(huán)比增長10.5%，對比2012年社會消費(fèi)品零售額316.73億元增長303.87億元。社會消費(fèi)品銷售額逐年增加，但增速逐年放緩。 2017年懷化社會消費(fèi)品零售額增速排名第11名,社會消費(fèi)品零售額增速放緩，零售額依舊穩(wěn)定增長,1、懷化城市經(jīng)濟(jì)水平一般，高速增長期已過，目前經(jīng)濟(jì)水平處于穩(wěn)步上升階段； 2、城市人口與常住人口處于省內(nèi)中等偏下水平，預(yù)判近幾年無大幅增長可能； 3、城市居民收入處于增長階段，預(yù)判近幾年依舊位置中速增長； 4、城市消費(fèi)水平不斷提升，居民消費(fèi)及投資意識處于提升階段，房地產(chǎn)16年-17年的提升對其具有一定沖擊影響。,小結(jié),Part 3,城市市場分析,城市土地市場,懷化土地成交分析,懷化2017年累計成交198宗地塊，成交面積199.8萬，環(huán)比2016年，懷化土地成交宗數(shù)增長8.2%，土地成交面積下跌45.3%。 土地成交高峰年為2014年，2015年與2016年土地成交基本穩(wěn)定，2017年開始有一定成交下滑。,城市土地市場,2018年懷化暫無土地成交，2017年一、三季度為懷化土地成交高峰期，二、四為懷化土地成交平穩(wěn)期，其中2017年3月單月成交地塊22宗，成交土地面積40.7萬，10月開始土地市場成交下滑，且至今并未出現(xiàn)明顯增幅。,城市房地產(chǎn)市場,住宅銷售面積穩(wěn)中有升，16年供應(yīng)明顯減少，庫存去化速度加快，目前存銷比1.30。,截止2016年懷化市城區(qū)商品住宅成交量為267萬方，成交均價4365元/m，價速增幅明顯,城市房地產(chǎn)市場,城市房地產(chǎn)市場,市府板塊,河西板塊,城中板塊,高鐵板塊,城市第一發(fā)展方向,城市第二發(fā)展方向,懷化市區(qū)目前主要分為城中板塊、市府板塊、河西板塊、高鐵板塊； 城市屬于“南進(jìn)-北拓-西提”趨勢，其中，城市整體發(fā)展方向?yàn)橄蚰习l(fā)展，本案所在區(qū)域河西板塊為次重點(diǎn)發(fā)展方向。,城市房地產(chǎn)市場,競爭項(xiàng)目主力供應(yīng)產(chǎn)品110-140三、四房，毛坯銷售均價4600元/，精裝銷售均價5400元/,城市房地產(chǎn)市場,懷化恒大帝景項(xiàng)目（原駿達(dá)曦城）,城市房地產(chǎn)市場,恒大帝景總價分析,城市房地產(chǎn)市場,一期戶型： ：137-158，三房兩廳2衛(wèi) 南北通透、戶型周正，雙陽臺設(shè)計 客廳、主臥次臥朝南，全明設(shè)計，戶戶采光 ：142，四房兩廳2衛(wèi) 南北通透，客廳開間4.5米，客廳進(jìn)深較短,二期戶型： ：99-118，三房兩廳2衛(wèi) 戶型周正，布局合理，雙陽臺設(shè)計 全明空間設(shè)計，戶戶采光 戶型未動靜分區(qū),城市房地產(chǎn)市場,岳麓歐城項(xiàng)目基本信息,城市房地產(chǎn)市場,岳麓歐城總價分析,城市房地產(chǎn)市場,110平：3室2廳2衛(wèi),雙陽臺、雙飄窗贈送，實(shí)得面積122平； 戶型周正，南北通透； 2T5H,客戶使用感差,118平：3室2廳2衛(wèi),L型大陽臺贈送，可改為次臥； 雙陽臺贈送，實(shí)得面積137平； 戶型通透性差，次臥朝北，采光差；,152平：4室2廳2衛(wèi),L型大陽臺贈送，可改為次臥； 雙陽臺贈送，實(shí)得面積179平； 南北通透，板式結(jié)構(gòu)； 客廳進(jìn)深短，舒適感差；,城市房地產(chǎn)市場,盛世華都,盛世華都項(xiàng)目基本信息,城市房地產(chǎn)市場,主力產(chǎn)品戶型以89-126三房-四房兩廳為主，占比供應(yīng)91%； 項(xiàng)目89，126平戶型，因贈送面積較大，可分別改為三、四房，比較受客戶追捧,盛世華都總價分析,城市房地產(chǎn)市場,89：三房兩廳一衛(wèi),126：三房兩廳一衛(wèi),1、陽臺、空中花園贈送，實(shí)得面積100 2、戶型設(shè)計緊湊，浪費(fèi)少 3、戶型規(guī)劃部通透,1、南北雙陽臺、入戶花園、空中花園贈送贈送，實(shí)得面積150 2、入戶花園空中花園均可進(jìn)行重新改造，改為5室2廳2衛(wèi) 3、僅有一個次臥朝南，其他臥室、客廳采光差,城市房地產(chǎn)市場,宏宇橡樹灣項(xiàng)目基本信息,城市房地產(chǎn)市場,宏宇橡樹灣總價分析,城市房地產(chǎn)市場,94：2室2廳1衛(wèi),空中花園贈送，可改為三房 南北雙陽臺、動線規(guī)劃合理 臥室通透性差,入戶花園、陽臺、空中花園，共贈送面積15 塔式結(jié)構(gòu)，通透性差 戶型結(jié)構(gòu)不周正，陽臺異形,120：3室2廳2衛(wèi),140：3室2廳2衛(wèi),南北雙陽臺 臥室、客廳空間感足，板式結(jié)構(gòu)，通透性好 面積利用未做到極致，存在浪費(fèi),150：4室2廳2衛(wèi),南北雙陽臺、空中花園、贈送面積約21 板式結(jié)構(gòu)，通透性好； 戶型不夠周正1,城市房地產(chǎn)市場,紫園項(xiàng)目已清盤，項(xiàng)目品質(zhì)較差，二手房價格為小高層4000元/，別墅7000元/,城市房地產(chǎn)市場,目前河西整體無在售住宅項(xiàng)目，主要成交為目前濱江幾個高端住宅二手房，以紫園為代表： 二手洋房毛坯成交價格在4000-4800元/之間，成交并不活躍； 二手別墅毛坯成交價格在6000-7500元/之間，交易稀少； 租賃情況來看： 臨街商業(yè)租金在30-110元/月之間，目前商業(yè)氛圍良好，業(yè)態(tài)以休閑及餐飲為主； 三房月租金在2000-2500元之間，四房在2500-3500元/月之間。,城市房地產(chǎn)市場,主要競品項(xiàng)目商業(yè)銷售均價13000-15000元/，車位