經(jīng)濟(jì)適用住房的管理辦法.doc

條據(jù)書(shū)信/辦法 經(jīng)濟(jì)適用住房的管理辦法 12月1日，由建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、監(jiān)察部和人民銀行等七部門(mén)聯(lián)合發(fā)布了經(jīng)濟(jì)適用房住房管理辦法。該辦法細(xì)致明確了經(jīng)濟(jì)適用房審核、轉(zhuǎn)讓和監(jiān)督等相關(guān)規(guī)定。我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心認(rèn)為新管理辦法主要突出以下幾個(gè)方面：經(jīng)濟(jì)適用住房單套建筑面積限定在60平米左右經(jīng)濟(jì)適用房住房管理辦法限定經(jīng)濟(jì)適用房在60平米左右，在增加住房套數(shù)的同時(shí)，一定程度上降低住房舒適度。通過(guò)增加住房套數(shù)和降低住房舒適度保障經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)際供給低收入人階層，解決住房難問(wèn)題。因?yàn)橐酝ㄔO(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房存在戶(hù)型過(guò)大、舒適型偏高，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房沒(méi)能真正地售給中低收入群體。此次明確經(jīng)濟(jì)適用房限定面積為60平米左右，并明確提出購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房不得出租經(jīng)營(yíng)，以及在二手房經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)售環(huán)節(jié)的嚴(yán)格限制極大地消除了經(jīng)濟(jì)適用房的投資屬性，使得投資者和騙購(gòu)人群消除了購(gòu)房動(dòng)機(jī)，回歸并強(qiáng)化了經(jīng)濟(jì)適用房是保障中低收入人群住房自住需求的本質(zhì)。明確經(jīng)濟(jì)適用房屬于“有限產(chǎn)權(quán)”經(jīng)濟(jì)適用房之所以被強(qiáng)調(diào)是“有限產(chǎn)權(quán)”，是基于物權(quán)法的前提下，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的所有權(quán)來(lái)說(shuō)業(yè)主只享有房屋所有權(quán)，而土地使用權(quán)仍為國(guó)家所有。也就是說(shuō)經(jīng)濟(jì)適用房屬于業(yè)主和國(guó)家“共有產(chǎn)權(quán)”，相對(duì)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主個(gè)人來(lái)說(shuō)只能享受房屋而非土地的有限產(chǎn)權(quán)?！坝邢蕻a(chǎn)權(quán)”主要體現(xiàn)在房產(chǎn)轉(zhuǎn)售環(huán)節(jié)上，經(jīng)濟(jì)適用房住房管理辦法規(guī)定未滿(mǎn)5年不得直接上市交易，有其他原因需要轉(zhuǎn)讓的則由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。滿(mǎn)5年經(jīng)濟(jì)適用房可上市交易，但應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用房差價(jià)向政府交納土地收益等價(jià)款，政府可優(yōu)先回購(gòu)。同時(shí)，購(gòu)房人在按規(guī)定繳納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用房在轉(zhuǎn)售環(huán)節(jié)的嚴(yán)格限制基本消除了房屋的投資屬性，最大限度地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房用于解決中低收入階層住房困難，同時(shí)，國(guó)家也會(huì)考慮并保證業(yè)主房屋升值所得收益。經(jīng)濟(jì)適用房管理體系逐漸規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房住房管理辦法的出臺(tái)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房申購(gòu)管理程序做出了進(jìn)一步規(guī)范，提出制定申請(qǐng)、審核、公示和輪侯制度，與此前北京市政府提出的“三審兩公示”制度吻合。同時(shí)，政府在準(zhǔn)入條件和退出管理上更加嚴(yán)格。審核機(jī)制和管理程序的嚴(yán)格化，確保了保障性住房在分配環(huán)節(jié)的嚴(yán)格把關(guān)，使保障性住房能夠在真正意義上用于解決中低收入人群的住房困難。經(jīng)濟(jì)適用房供給實(shí)行“多管齊下”在新公布的經(jīng)濟(jì)適用房住房管理辦法中，將“單位集資合作建房”首次納入經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)體系內(nèi)。此前的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)主要是依靠國(guó)家提供土地，開(kāi)發(fā)商興建模式。由于國(guó)家城市土地供應(yīng)有限以及資源有限等因素制約了經(jīng)濟(jì)適用房的供給。此次提出多種供給模式主要包括政府供給、符合各項(xiàng)標(biāo)注的批準(zhǔn)的“單位集資合作建房”以及購(gòu)買(mǎi)和調(diào)配其他單位剩余經(jīng)濟(jì)適用房、開(kāi)發(fā)商在商品房開(kāi)發(fā)中配建