物業(yè)管理實務 7物業(yè)附屬設備設施維修養(yǎng)護管理.ppt

學習情境七 物業(yè)附屬設備設施維修養(yǎng)護管理,某小區(qū)辦理入住手續(xù)期間的一天，管理處接到某單元業(yè)主劉先生投訴，說家中所有木地板下有水往外冒。管理處立刻派維修工前去查看，在其家所有水龍頭關閉情況下，水表還在轉(zhuǎn)，判定給水管有水滲入地板。管理處考慮到此木地板較貴重，估計損失在2萬以上；業(yè)主的客廳、主人房、客房全部進水，已給業(yè)主生活帶來不方便。 （資料來源：中國物業(yè)管理網(wǎng)）,【開篇案例】,思考題：,如何處理業(yè)主家中地板滲水？,了解物業(yè)附屬設施設備維修養(yǎng)護管理的基本概念 掌握房屋維修管理的內(nèi)容、房屋日常養(yǎng)護維修標準 理解房屋設備管理的內(nèi)容、房屋設備的保養(yǎng)與維修和房屋設備管理制度,【學習目標】,能夠制定房屋日常養(yǎng)護方案 能夠制定物業(yè)設備保養(yǎng)與維修方案,【技能目標】,【任務引入】,【任務分析】,【知識鏈接】,【思考與討論】,【實訓題】,【案例分析】,返回,某物業(yè)管理企業(yè)所轄的的房屋結(jié)構(gòu)特色為：市廣場號樓項目，位于市區(qū)文化廣場南側(cè)，總建筑面積約186,000m2，由5棟40層（不含地下部分），地下3層，建筑高度100多米；裙房地上3層并相互連為一體。房屋本體和公用設施維修養(yǎng)護目標為：保證房屋的使用功能和安全，維護房屋外觀完好，延長房屋使用壽命，充分發(fā)揮房屋的使用價值，實現(xiàn)物業(yè)的保值增值，房屋及配套設施完好率99%以上，房屋零修、急修及時率為100%，中大修工程質(zhì)量合格率為100%，重大維修工程回訪率為100%。 （資料來源：建筑時空網(wǎng)）,返回,任務1：如何判斷房屋在使用過程中的完損等級及需要實施何種修繕工程？ 任務2：制定房屋日常養(yǎng)護與維修方案。,為保證該物業(yè)管理企業(yè)所轄的的房屋質(zhì)量能符合國家標準，需要制訂砌體、鋼筋混凝土、鋼結(jié)構(gòu)支架、防水、玻璃幕墻、裝飾、門窗等結(jié)構(gòu)、工程以及公用設施的詳細維修養(yǎng)護計劃和實施細則。定期進行房屋查勘，確保房屋和公用設施的安全、正常使用。,任務分析,返回,物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)的售后服務環(huán)節(jié)，是促進城市發(fā)展和人民生活水平提高的重要途徑。房屋養(yǎng)護與維修管理是是物業(yè)管理中的一項基礎性工作，在整個物業(yè)管理工作中具有重要的地位和作用，為了保證房屋正常地發(fā)揮使用功能，使物業(yè)保值增值，延長其使用壽命，必須了解和掌握它的結(jié)構(gòu)構(gòu)造、施工質(zhì)量、完損等級、設備狀況等，并經(jīng)常對房屋進行養(yǎng)護、維修。 一、房屋養(yǎng)護與維修的涵義 二、房屋養(yǎng)護與維修的原則 三、房屋養(yǎng)護與維修的考核標準 四、房屋養(yǎng)護的內(nèi)容 五、房屋養(yǎng)護服務中存在的問題 六、房屋的日常養(yǎng)護 七、房屋維修管理,房屋竣工驗收交付使用后，由于自然因素和人為因素的影響而逐漸破損，使用價值逐漸降低。為了全面或部分地恢復失去的使用功能，防止、減少和控制其損壞程度，延長使用壽命，達到保值增值的目的，物業(yè)管理企業(yè)需要對房屋進行日常保養(yǎng)（如定期對外墻進行粉刷等），對破損房屋進行維修與加固，對不同等級的房屋功能進行恢復與改善，從而保持和提高房屋的完好率，更好地為業(yè)主的居住和生活服務。,（一）房屋養(yǎng)護與維修的含義,房屋的損壞是指房屋的外露部位，如屋面、外墻、勒腳、外門窗和防水層等的污損、起殼、銹蝕及破壞等現(xiàn)象。內(nèi)部損壞是指房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修、內(nèi)門窗、各類室內(nèi)設備的磨損、污損、起殼、蛀蝕及破壞現(xiàn)象。房屋外部項目的長期失修，會加速內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修、設備的損壞。,（二）房屋損壞的原因,導致房屋損壞的原因是多方面的，基本上可分為自然損壞和人為損壞兩類。,自然損壞 人為損壞,返回,（1）氣候因素 房屋因經(jīng)受自然界風、霜、雨、雪和冰凍的襲擊及空氣有害物質(zhì)的侵蝕與氧化作用，會對其外部構(gòu)件產(chǎn)生老化和風化，致使構(gòu)件發(fā)生風化剝落，質(zhì)量引起變化。例如木材的腐爛糟朽、磚瓦的風化、鐵件的銹蝕、鋼筋混凝土的脹裂、塑料的老化等等，尤其是構(gòu)件的外露部分更易損壞。 （2）地理因素 這主要指地基土質(zhì)的差異引起房屋的不均勻沉降以及地基鹽堿化作用引起房屋的損壞。 （3）生物因素 主要是蟲害（如白蟻等）、菌類（如霉菌等）的作用，使建筑物構(gòu)件的斷面減少、強度降低。 （4）災害因素 主要是突發(fā)性的天災人禍如洪水、火災、地震、滑坡、龍卷風、戰(zhàn)爭等所造成的損壞。 自然損壞的速度是緩慢的，但有時是突發(fā)性的。,返回,人為損壞是相對于自然損壞而言的，主要有以下三種情況：,（1）設計和施工質(zhì)量低劣 （2）使用不當 （3）預防保養(yǎng)不善,返回,房屋養(yǎng)護與維修的總體方針是：實行“管養(yǎng)合一”。其基本原則如下：,（一）“為用戶和業(yè)主服務”的原則 房屋維修管理人員要牢固樹立為用戶和業(yè)主服務的意識，端正服務態(tài)度，提高服務質(zhì)量想用戶和業(yè)主之所想，急用戶和業(yè)主之所急，認真解決用戶和業(yè)主急需解決的房屋維修問題。定期檢查，及時維護。這是房屋養(yǎng)護與維修工作的基本原則。,（二）“質(zhì)量第一”的原則 房屋維修管理人員必須樹立“質(zhì)量是企業(yè)的第一生命”的思想，遵守房屋維修的有關規(guī)范，保證維修材料質(zhì)量，加強回訪，盡力減低返修率。 （三）“不同標準,區(qū)別對待”的原則 根據(jù)業(yè)主，使用者的不同要求和標準，對房屋的自用或共用部位進行維修或改造。同時，對不同等級標準、不同建筑結(jié)構(gòu)的房屋，應采取不同的養(yǎng)護維修標準和方案。,（四）“經(jīng)濟、合理、安全、實用”的原則 房屋維修要加強維修成本管理，合理使用人 力、物力、財力、節(jié)約維修成本；制定合理的房屋維修計劃和方案；通過房屋維修，使業(yè)主、使用者使用安全；要從實際出發(fā)，因地制宜。因房制宜進行維修，滿足業(yè)主、使用者在房屋質(zhì)量和使用功能上的要求。最有效地合理使用維修基金，使修繕資金投資效果最大化、房屋的有效使用功能最大化。,（五）等價有償?shù)脑瓌t。 在社會主義市場經(jīng)濟條件下，以企業(yè)經(jīng)營方式進行物業(yè)管理，應按價值規(guī)律、商品經(jīng)濟的等價有償原則，維修改造房屋需要投入建材、勞動力、維修機具等，采取有償服務、厲行節(jié)約，在房屋維修中形成能擴大再生產(chǎn)的良性循環(huán)，進而促進房屋的保值增值、提高效益。 （六）加強對二次裝修的管理，確保正常使用 新建住宅普遍由住戶自行二次裝修，如隨意拆除承重墻體，在主干柱體上鉆孔打洞等比較普遍，危及建筑物整體安全，引發(fā)糾紛、浪費及污染，亟待加強監(jiān)督管理，保障安全。,返回,房屋養(yǎng)護與維修考核指標主要有：定額指標、經(jīng)費指標、服務指標和安全指標。,1.定額指標 養(yǎng)護、維修服務工人的勞動效率要100%達到或超過人工定額；材料消耗要不超過或低于材料消耗定額，達到養(yǎng)護、維修工程定額的指標，是完成養(yǎng)護、維修工作量，搞好日常服務的必要保證。 2.經(jīng)費指標 養(yǎng)護經(jīng)費主要通過收取物業(yè)管理服務費籌集，不足部分從物業(yè)管理公司開展多種經(jīng)營的收入中彌補。 房屋租金和按規(guī)定提取的維修基金、小修養(yǎng)護費等通過不同方式籌集。,3.服務指標 （1）走訪查房率。一般要求管理員每月對轄區(qū)的住(用)戶要走訪查房50%以上；每季對轄區(qū)內(nèi)住(用)戶要逐戶走訪查房1遍。 （2）養(yǎng)護計劃率。應按管理員每月編制的小修養(yǎng)護計劃表依次組織施工，考慮到小修中對急修項目需及時處理，因此在一般情況下，養(yǎng)護計劃率要求達到80%以上，遇特殊情況或特殊季節(jié)，可統(tǒng)一調(diào)整養(yǎng)護計劃率。 （3）養(yǎng)護及時率。養(yǎng)護及時率是當月完成的修戶次數(shù)與當月全部報修中的應修戶次數(shù)之比。 4.安全指標 確保房屋正常使用和工作、住用安全。杜絕死亡事故，負傷事故率小于千分之三，是維修服務的首要指標，是考核工作實績的重要依據(jù)。,返回,房屋養(yǎng)護的內(nèi)容包括房屋的日常養(yǎng)護和房屋的季節(jié)性預防養(yǎng)護兩個方面。房屋的日常養(yǎng)護的來源有兩個方面：一是住戶臨時發(fā)生報修的零星養(yǎng)護工程(包括對業(yè)主或使用者進行的房屋二次裝修的管理)；二是物業(yè)管理企業(yè)通過平常掌握的檢查資料從房屋管理角度提出來的養(yǎng)護工程，因此，房屋的日常養(yǎng)護包括房屋的零星養(yǎng)護和房屋的計劃養(yǎng)護。房屋的季節(jié)性預防養(yǎng)護的來源，主要有防臺防汛、防梅雨和防凍防寒。房屋的季節(jié)性預防養(yǎng)護，關系著業(yè)主或使用者的居住和使用安全以及房屋設備的完好程度，所以，這種預防養(yǎng)護也是房屋養(yǎng)護中的一個重要方面。房屋養(yǎng)護應注意與房屋建筑的結(jié)構(gòu)種類及其外界條件相適應，例如木結(jié)構(gòu)的防潮防腐防蟻蛀、磚石結(jié)構(gòu)的防潮、鋼結(jié)構(gòu)的防銹等養(yǎng)護。,返回,1.屋面防水層明貼，泛水高度不足，天溝坡度不足造成積水，架空隔熱板安裝質(zhì)量差，鋪設高低不平，板面積水。 2.外墻粉刷龜裂起殼相當普遍，易造成墻面滲水，室內(nèi)及公用走道地坪殼裂嚴重，有起砂現(xiàn)象。預制樓板安裝離縫不足，灌縫不實，造成樓地面發(fā)生順縫方向的貫穿裂縫，樓地面空鼓裂縫、起砂較多，室內(nèi)墻面平頂不少地方有爆灰、穿邊填嵌不密實等問題。 3.鋁合金門窗制作安裝問題多，例如型材厚度不足，制作馬虎，安裝不牢，漏裝限位，漏打硅膠，致使邊角滲漏。 4.木制品制作安裝粗糙，木門和隔斷制作粗糙，翹曲變形，關閉不嚴密，開啟不靈活，有相當數(shù)量夾板門漏設排氣孔。,（一）由開發(fā)商建造的 房屋質(zhì)量而引發(fā)的問題,5.部分水箱混凝土不密實，底部滲水。 6.水電安裝質(zhì)量差，配管導線色標混亂，不符標準，壓接帽不阻燃，開關串接，多股導線接頭不搪錫，衛(wèi)生潔具用木榫木螺檢固定不牢固，避雷帶接頭、電焊及接地裝置不規(guī)范，室內(nèi)給排水管道接口滲漏。 7.還存在工程質(zhì)量保證資料缺、亂、錯現(xiàn)象，原材料質(zhì)保書復印件手續(xù)不符規(guī)定要求，水泥、防水材料進場未做質(zhì)量復試，空心板準用證及試驗報告數(shù)量不足，隱蔽工程漏項較多，填寫不規(guī)范。 建設單位肢解工程、采用多頭發(fā)包形式較為普遍，現(xiàn)場質(zhì)量缺乏管理力度，特別是屋面防水工程和鋁合金門窗工程，部分由建設單位轉(zhuǎn)包給其它施工單位，造成這兩個分項質(zhì)量問題較多。,從目前產(chǎn)生的情況來看，主要有兩大類型： 一是對房屋養(yǎng)護的收費標準； 二是對房屋養(yǎng)護的服務質(zhì)量。,（二）由物業(yè)管理公司的服務 質(zhì)量而引發(fā)的問題,隨著人們生活質(zhì)量的提高，住宅裝修成為人們的普遍追求。然而許多業(yè)主或使用者由于無視法規(guī)、條例，違章裝修住宅，而引發(fā)了許多問題。比如，有的破壞了主體結(jié)構(gòu)；有的推倒了承重墻；有的在墻上打孔打到鄰居家；有的鑿地面忽視限度，導致往樓下滲漏水；有的在天面上裝修時把天花板都鉆穿了；有的隨意擴大住房使用面積等。,（三）由業(yè)主或使用者對房屋 的使用質(zhì)量而引發(fā)的問題,返回,房屋日常養(yǎng)護是物業(yè)管理部門確保房屋的完好和正常使用所進行的經(jīng)常性的日常修理、季節(jié)預防保養(yǎng)以及房屋的正確使用維護管理等工作，是物業(yè)管理企業(yè)房屋修繕管理的重要環(huán)節(jié)。 （一）房屋日常養(yǎng)護的類型 （二）房屋日常養(yǎng)護的具體內(nèi)容,房屋日常養(yǎng)護可分為零星養(yǎng)護和計劃養(yǎng)護,零星養(yǎng)護 計劃養(yǎng)護,房屋的零星養(yǎng)護修理，指結(jié)合實際情況確定或因突然損壞引起的小修，包括：,（1）屋面筑漏（補漏），修補泛水、屋脊等。 （2）鋼、木門窗的整修，拆換五金，配玻璃、換紗窗，油漆等。 （3）修補樓地面面層，抽換個別楞木等。 （4）修補內(nèi)外墻、抹灰、窗臺、腰線等。 （5）拆砌挖補局部墻體、個別拱圈，拆換個別過梁等。 （6）抽換個別的檁條，接換個別木梁、屋架、木柱，修補木樓梯等。 （7）水衛(wèi)、電氣、暖氣等設備的故障排除及零部件的修換等。 （8）下水管道的疏通，修補明溝、散水、落水管等。 （9）房屋檢查發(fā)現(xiàn)的危險構(gòu)件的臨時加固、維修等。,日常零星養(yǎng)護項目，主要通過維修管理人員的檢查住房和走訪業(yè)主或住戶的隨時報修兩個渠道來進行。零星養(yǎng)護的特點是修理范圍廣，項目零星分散，時間緊，要求及時，具有經(jīng)常性的服務性質(zhì)。零星養(yǎng)護應力爭做到“水電急修不過夜，小修項目不過三，一般項目不過五”。,返回,房屋的各種構(gòu)、部件均有其合理的使用年限，超過這一年限一般就開始不斷出現(xiàn)問題。因此要管好房子，就不能等到問題出現(xiàn)后再采取補救措施，而應該訂立種學的修繕制度，以保證房屋的正常使用，延長其整體的使用壽命。這就是房屋的計劃養(yǎng)護。例如：門窗、壁櫥、墻壁上的油漆、油飾層一般5年左右重新油漆一遍；外墻每10年應徹底進行一次檢修加固；照明電路明線、暗線每年檢查線路老化和負荷的情況，必要時可局部或全部更換等。這種定期保養(yǎng)是保證房屋使用安全、完好的非常重要的制度。 物業(yè)管理企業(yè)應根據(jù)具體樓宇所選用的設備、材料型號的質(zhì)量來推算其使用年限。 另外，還要做好季節(jié)性的預防保養(yǎng)工作。例如，防風臺、防汛、防梅雨、防凍、防治白蟻等。,返回,房屋日常養(yǎng)護的具體內(nèi)容,1.地基基礎的養(yǎng)護 2.樓地面工程的養(yǎng)護 3.墻臺面及吊頂工程的養(yǎng)護工程 4.門窗工程的養(yǎng)護 5.屋面工程養(yǎng)護維修,地基屬于隱蔽工程，發(fā)現(xiàn)問題采取補救措施都很困難，應給予足夠的重視。主要應從以下幾方面做好養(yǎng)護工作：,（1）杜絕不合理荷載 地基基礎上部結(jié)構(gòu)使用荷載分布不合理或超過設計荷載，會危及整個房屋的安全，而在基礎附近的地面堆放大量材料或設備，也會形成較大的堆積荷載，使地基由于附加壓力增加而產(chǎn)生附加沉降。所以，應從內(nèi)外兩方面加強對日常使用情況的技術監(jiān)督，防止出現(xiàn)不合理荷載狀況。 （2）防止地基浸水 地基浸水會使地基基礎產(chǎn)生不利的工作條件，因此，對于地基基礎附近的用水設施，如上下水管、暖氣管道等，要注意檢查其工作情況，防止漏水。同時，要加強對房屋內(nèi)部及四周排水設施如排水溝、散水等的管理與維修。,（3）保證勒腳完好 勒腳位于基礎頂面，將上部荷載進一步擴散并均勻傳遞給基礎，同時起到基礎防水的作用。勒腳破損或嚴重腐蝕剝落，會使基礎受到傳力不合理的間接影響而處于異常的受力狀態(tài)，也會因防水失效而產(chǎn)生基礎浸水的直接后果。所以，勒腳的養(yǎng)護不僅僅是美觀的要求，更是地基基礎養(yǎng)護的重要部分。 （4）防止地基凍害 在季節(jié)性凍土地區(qū)，要注意基礎的保溫工作。對按持續(xù)供熱設計的房屋，不宜采用間歇供熱，并應保證各房間采暖設施齊備有效。如在使用中有閑置不采暖房間，尤其是與地基基礎較近的地下室，應在寒冷季節(jié)將門窗封閉嚴密，防止冷空氣大量侵入，如還不能滿足要求，則應增加其它的保溫措施。,返回,樓地面工程常見的材料多種多樣，如水泥砂漿、大理石、水磨石、地磚、塑料、木材、馬賽克、缸磚等。水泥砂漿及常用的預制塊地面的受損情況有空鼓、起殼、裂縫等，而木地板更容易被腐蝕或蛀蝕。在一些高檔裝修中采用的純毛地毯，則在耐菌性、耐蟲性及耐濕性等方面性能較差。所以，應針對樓地面材料的特性，做好相應的養(yǎng)護工作。,（1）保證經(jīng)常用水房間的有效防水 對廚房、衛(wèi)生間等經(jīng)常用水的房間，注意保護樓地面的防水性能及對上下水設施的檢查與保養(yǎng)，防止管道漏水、堵塞，造成室內(nèi)長時間積水而滲入樓板，導致侵蝕損害。一旦發(fā)現(xiàn)問題應及時處理或暫停使用，切不可將就使用，以免造成隱患。,（2）避免室內(nèi)受潮與蟲害 由于混凝土防潮性有限，在緊接土壤的樓層或房間，水分會通過毛細現(xiàn)象透過地板或外墻滲入室內(nèi)；而在南方，空氣濕度經(jīng)常持續(xù)在較高的水平，常因選材不當而產(chǎn)生返潮(即結(jié)露)現(xiàn)象。這是造成室內(nèi)潮濕的兩種常見原因。室內(nèi)潮濕不僅影響使用者的身體健康，也會因大部分材料在潮濕環(huán)境中容易發(fā)生不利的化學反應而變性失效，如腐蝕、膨脹、強度減弱等，造成重大的經(jīng)濟損失。所以，必須針對材料的各項性能指標，做好防潮工作，如保持室內(nèi)有良好的通風等。 建筑蟲害包括直接蛀蝕與分泌物腐蝕兩種，由于通常出現(xiàn)在較難發(fā)現(xiàn)的隱蔽性部位，所以，更須做好預防工作。尤其是分泌物的腐蝕作用，如常見的建筑白蟻病，會造成房屋結(jié)構(gòu)的根本性破壞，導致無法彌補的損傷，使得許多高樓大廈無法使用而被迫重建。無論是木構(gòu)建筑還是鋼砼建筑，都必須做好蟲害預防工作。,（3）控制與消除裝飾材料產(chǎn)生的副作用 裝飾材料的副作用主要是針對有機物而言的，如塑料、化纖織物、油漆涂料、化學粘合劑等，常在適宜的條件下產(chǎn)生大量有害物質(zhì)，危害人的身心健康，以及正常工作與消防安全。所以，在選用有機裝飾材料時，必須對它所能產(chǎn)生的副作用采取相應的控制與消除措施。 如化纖制品除靜電、地毯防止螨蟲繁殖等。,返回,墻臺面及吊頂是房屋裝修工作的主要部分，它通常包括多種類型，施工復雜，耗資比重大，維修工序繁瑣，常常牽一發(fā)而動全身。 墻臺面及吊頂工程一般由下列裝飾工程中的幾種或全部組成：抹灰工程，油漆工程，刷(噴)漿工程，裱糊工程，塊材飾面工程，罩面板及龍骨安裝工程，都要根據(jù)其具體的施工方法，材料性能以及可能出現(xiàn)的問題，采取適當?shù)酿B(yǎng)護措施。但無論對哪一種工程的養(yǎng)護，都應滿足以下幾個共性的要求：,（1）定期檢查，及時處理 定期檢查一般不少于每年1次。對容易出現(xiàn)問題的部位重點檢查，盡早發(fā)現(xiàn)問題并及時處理，防止產(chǎn)生連鎖反應，造成更大的損失。對于使用磨損頻率較高的工程部位，要縮短定時檢查的周期，如臺面、踢腳、護壁，以及細木制品的工程。 （2）加強保護與其它工程銜接處 墻臺面及吊頂工程經(jīng)常與其它工程相交叉，在相接處要注意防水、防腐、防脹。如水管穿墻加套管保護，與制冷、供熱管相接處加絕熱高強度套管。墻臺面及吊頂工程在自身不同工種相接處，也要注意相互影響，采取保護手段與科學的施工措施。,（3）保持清潔 經(jīng)常保持墻臺面及吊頂清潔，不僅是房間美觀衛(wèi)生的要求，也是保證材料處于良好狀態(tài)所必需的?；覊m與油膩等積累太多，容易導致吸潮、生蟲以及直接腐蝕材料。所以，應做好經(jīng)常性的清潔工作。清潔時需根據(jù)不同材料各自性能，采用適當?shù)姆椒?，如防水、防酸堿腐蝕等。 （4）注意日常工作中的防護 各種操作要注意，防止擦、劃、刮傷墻臺面，防止撞擊。遇有可能損傷臺面材料的情況，要采取預防措施。在日常工作中有難以避免的情況，要加設防護措施，如臺面養(yǎng)花、使用腐蝕性材料等，應有保護墊層。在墻面上張?zhí)覓煳锲?，嚴禁采用可能造成損傷或腐蝕的方法與材料，如不可避免，應請專業(yè)人員施工，并采取必要的防護措施。,（5）注意材料所處的工作環(huán)境 遇有潮濕、油煙、高溫、低濕等非正常工作要求時，要注意墻臺面及吊頂材料的性能，防止處于不利環(huán)境而受損。如不可能避免，應采取有效的防護措施，或在保證可復原條件下更換材料，但均須由專業(yè)人員操作。 （6）定期更換部件，保證整體協(xié)調(diào)性 由于墻臺面及吊頂工程中各工種以及某一工程中各部件的使用壽命不同，因而，為保證整體使用效益，可通過合理配置，使各工種、各部件均能充分發(fā)揮其有效作用，并根據(jù)材料部件的使用期限與實際工作狀況，及時予以更換。,返回,門窗是保證房屋使用正常、通風良好的重要途徑，應在管理使用中根據(jù)不同類型門窗的特點注意養(yǎng)護，使之處于良好的工作狀態(tài)。如木門窗易出現(xiàn)的問題有：門窗扇下垂、彎曲、翹曲、腐朽、縫隙過大等；鋼門窗則有翹曲變形、銹蝕、配件殘缺、露縫透風、斷裂損壞等常見??；而鋁合金門窗易受到酸雨及建材中氫氧化鈣的侵蝕。在門窗工程養(yǎng)護中，應重點注意以下幾個方面： （1）嚴格遵守使用常識與操作規(guī)程 門窗是房屋中使用頻率較高的部分，要注意保護。在使用時，應輕開輕關；通風雨天，要及時關閉并固定；開啟后，旋啟式門窗扇應固定；嚴禁撞擊或懸掛物品。避免長期處于開啟或關閉狀態(tài)，以防門窗扇變形，關閉不嚴或啟閉困難。,（2）經(jīng)常清潔檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時解決 門窗構(gòu)造比較復雜，應經(jīng)常清掃，防止積垢而影響正常使用，如關閉不嚴等。發(fā)現(xiàn)門窗變形或構(gòu)件短缺失效等現(xiàn)象，應及時修理或申請?zhí)幚?，防止對其它部分造成破壞或發(fā)生意外事件。 （3）定期更換易損部件，保持整體狀況良好 對于使用中損耗較大的部件應定期檢查更換，需要潤滑的軸心或摩擦部位，要經(jīng)常采取相應潤滑措施，如有殘垢，還要定期清除，以減少直接損耗，避免間接損失。,（4）北方地區(qū)外門窗冬季使用管理 北方地區(qū)冬季氣溫低，風力大，沙塵多，外門窗易受侵害。所以，應做好養(yǎng)護工作。如采用外封式封窗，可有效控制冷風滲透與縫隙積灰。長期不用的外門，也要加以封閉，卸下的紗窗要清潔干燥，妥善保存，防止變形或損壞。 （5）加強窗臺與暖氣的使用管理 禁止在窗臺上放置易對窗戶產(chǎn)生腐蝕作用的物體，包括固態(tài)、液態(tài)以及會產(chǎn)生有害于門窗的氣體的一切物品，北方冬季還應注意室內(nèi)采暖設施與濕度的控制，使門窗處于良好的溫濕度環(huán)境中，避免出現(xiàn)凝結(jié)水或局部過冷過熱現(xiàn)象。,返回,屋面防水層受到大氣溫度變化的影響，風雨侵蝕、沖涮、陽光照射等都會加速其老化，排水受阻或人為損害以及不合理荷載，經(jīng)常造成局部先行破壞和滲漏，加之防水層維修難度大，基本無法恢復對防水起主要作用的整體性，防水層的養(yǎng)護是屋面工程養(yǎng)護維修中的中心內(nèi)容。所以，在使用過程中需要有一個完整的保養(yǎng)制度，以養(yǎng)為主，維修及時有效。 （1）定期清掃，保證各種設施處于有效狀態(tài) 一般非上人屋面每季度清掃1次，防止堆積垃圾、雜物及非預期植物如青苔、雜草的生長，遇有積水或大量積雪時，及時清除，秋季要防止大量落葉、枯枝堆積。上人屋面要經(jīng)常清掃。在使用與清掃時，應注意保護重要排水設施如落水口，以及防水關鍵部位如大型或體形較復雜建筑的變形縫。,（2）定期檢查、記錄，及時處理問題 定期組織專業(yè)技術人員對屋面各種設施的工作狀況按規(guī)定項目內(nèi)容進行全面詳查，并填寫檢查記錄。對非正常損壞要查找原因，防止產(chǎn)生隱患；對正常損壞要詳細記錄其損壞程度。檢查后，對所發(fā)現(xiàn)的問題及時匯報處理，并適當調(diào)整養(yǎng)護計劃。 （3）建立大修、中修、小修制度 在定期檢查、養(yǎng)護的同時，根據(jù)屋面綜合工作狀況，進行全面的小修、中修或大修，可以保證其整體協(xié)調(diào)性，延長其整體使用壽命，以發(fā)揮其最高的綜合效能，并可以在長時期內(nèi)獲得更高的經(jīng)濟效益。,（4）加強屋面使用的管理 在屋面的使用中，要防止產(chǎn)生不合理荷載與破壞性操作。上人屋面在使用中要注意污染、腐蝕等常見病，在使用期應有專人管理。屋面增設各種設備，如天線、廣告牌等，首先要保證不影響原有功能(包括上人屋面的景觀要求)，其次要符合整體技術要求，如對屋面產(chǎn)生荷載的類型與大小會導致何種影響。在施工過程中，要有專業(yè)人員負責，并采用合理的構(gòu)造方法與必要的保護措施，以免對屋面產(chǎn)生破壞或形成其它隱患，如對人或物造成危險。 （5）建立專業(yè)維修保養(yǎng)隊伍 屋面工程具有很強的專業(yè)性與技術性，檢查與養(yǎng)護維修都必須由專業(yè)人員來負責完成，而屋面工程的養(yǎng)護頻率相對較低，所以為減輕物業(yè)管理企業(yè)的負擔，并能充分保證達到較高的技術水平，更有效、更經(jīng)濟地做好屋面工程養(yǎng)護工作，應建立起由較高水平專業(yè)技術人員組成的專職機構(gòu)。,返回,（一）房屋維修的含義 （二）房屋維修管理的含義 （三）房屋維修服務程序 （四）房屋維修工程分類 （五）房屋維修管理的主要內(nèi)容,房屋維修管理,1.房屋維修的概念,房屋維修是指房屋自建成至報廢止的整個過程中，為修復因自然、人為等因素造成的房屋損壞，維護和改善房屋使用功能，延長房屋使用期限而采取的各種檢修、維護和保養(yǎng)活動（保養(yǎng)護理、破損維修、恢復、改善、裝修、裝潢、加固等）。房屋具有使用期限長的特點，在使用過程中由自然因素、使用因素、生物因素、地理因素災害因素等導致房屋損壞，根據(jù)損壞程度的不同進行維修和改建，才能保護房屋的使用和安全，延長其使用年限，減少房屋的自然淘汰。,2.房屋維修的特征,（1）房屋維修是一項經(jīng)常性的工作 房屋使用期限長，在使用過程中由于自然或人為因素的影響，會導致房屋的損壞或使用功能減弱，而且由于房屋所處的地理位置、環(huán)境和用途差異，統(tǒng)一結(jié)構(gòu)房屋使用功能減弱的速度和損壞的程度也是不均衡的。因此，房屋維修管理工作是大量的、經(jīng)常性的。,（2）房屋維修具有簡單再生產(chǎn)的特點 由于物業(yè)管理企業(yè)的房屋維修活動是一種物質(zhì)生產(chǎn)活動，在維修再生產(chǎn)過程中占用的一切房屋維修基金(勞動資料與勞動對象)，都仍然保留著使用價值和價值兩種屬性。維修基金的使用價值是由實物形態(tài)表現(xiàn)的；維修基金的價值是由資金形態(tài)表現(xiàn)的。資金是企業(yè)維修基金的貨幣表現(xiàn)，是進行維修活動的前提條件。房屋維修活動屬于生產(chǎn)領域的范疇，前面已經(jīng)講過，由于受自然侵蝕、正常使用、生物破壞及地理、災害等因素的影響與作用，房屋會逐漸破損，使用價值逐步降低。為了全面或部分地恢復房屋的使用功能，防止、減少和控制其破損程度的發(fā)展，就要對其進行維修，以及對不同等級房屋的功能進行恢復、改善，同時加固房屋以增強抗震能力。但是，所有這些房屋維修活動，投資規(guī)模都很小，仍屬于簡單再生產(chǎn)的性質(zhì)。,（3）房屋維修具有經(jīng)營性與服務性相統(tǒng)一的特點 房屋維修是物業(yè)管理企業(yè)的重要經(jīng)營活動，它要按市場經(jīng)濟的要求運行的，在經(jīng)營活動過程中，給予合理的經(jīng)營收入或利潤，所以它提供的服務是有償?shù)?。而維修的房屋是已經(jīng)投入使用的房屋，他的功能的恢復和改善與使用者的切身利益、安全保證密切相關。所以房屋維修具有鮮明的為生產(chǎn)、生活服務的性質(zhì)。,（4）房屋維修具有廣泛性與分散性 廣泛性是指房屋維修設計各個單位、千家萬戶，項目多而雜；分散性是指由于房屋的篤定性以及房屋損壞程度不同，決定了維修場地和維修隊伍隨著修房地段、位置的改變而具有流動分散性。 （5）房屋維修具有較強的技術性 房屋維修由于要保持原有的建筑風格和設計意圖，并達到與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，維修技術要求高。由于房屋維修的這種特殊性，決定了它有獨特的設計、施工技術和操作技能的要求。,（6）房屋維修具有明顯的限制性 由于房屋維修是在原有房屋基礎上進行的，是對房屋的構(gòu)件、部分項目進行養(yǎng)護維修，或進行局部（或全部）的更新、修復，因此它受到原有條件的限制，比如原有房屋環(huán)境、條件等的限制，維修設計與施工都只能在一定范圍內(nèi)進行，此外，還受到原有建筑風格、建筑藝術的限制，尤其是有歷史、文化保留價值的房屋，更要求保持原有的建筑風格。雖然可以借鑒與發(fā)展優(yōu)秀的建筑藝術，通過實踐、觀察、研究、總結(jié)，改進舊房的結(jié)構(gòu)與裝飾，但程度明顯受到限制。,3. 房屋維修責任的劃分,責任的劃分是為了確定物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和使用者應分別承擔的修繕責任和擔負維修費用的期限。 （1）新建房屋自竣工驗收之日起在保修期內(nèi)，由施工單位負責質(zhì)量保修。 （2）保修期滿后，由業(yè)主承擔。 （3）凡屬使用不當或人為造成損壞的，由其行為人負責修復或給予賠償。,返回,房屋維修管理又稱房屋修繕管理，是指對房屋維修的各項活動所進行的計劃、組織、協(xié)調(diào)、管理等工作。它是物業(yè)管理的兩項基本業(yè)務之一。為了保證房屋正常地發(fā)揮其使用功能，延長使用壽命，必須首先了解導致房屋損耗的因素，通過一定的管理措施，經(jīng)常地、有計劃地對房屋進行養(yǎng)護維修，以防止或減緩房屋的損耗，從而達到保值與增值的目的。 房屋維修管理通過制定合理的維修周期和科學的維修計劃，以及確定合理的維修范圍和維修方案。合理組織使用者、財、物，可以做到節(jié)省維修費用、縮短修護工期、延長房屋使用壽命，取得良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。,返回,1.項目收集。 小修項目主要通過管理人員的走訪查房和業(yè)主或住戶的隨時報修兩個渠道來收集。 2.任務落實。 管理人員隨時根據(jù)房屋維修的計劃表和隨時發(fā)生的急修項目，開列小維修單。維修人員憑維修單領取材料，根據(jù)維修單開列的工程地點、項目內(nèi)容進行施工。管理人員應每天到施工現(xiàn)場，解決施工中出現(xiàn)的問題，檢查當天任務的完成情況，安排次日的養(yǎng)護維修工作。 3.服務規(guī)則。 做好房屋維修服務就必須建立和完善管理體系，對房屋進行規(guī)范化、標準化、專業(yè)化的管理。,返回,房屋維修工程是指從接受維修任務到工程交工驗收的全過程。這一過程包括：簽訂房屋維修工程專業(yè)分包合同、施工組織與準備施工協(xié)調(diào)管理、質(zhì)量管理與施工安全以及竣工驗收等。 根據(jù)房屋及其設備損壞的不同程度和各種原因，房屋維修工程的分類方法如下： 1.按結(jié)構(gòu)性質(zhì)分 2.按經(jīng)營管理性質(zhì)分 3.按工程性質(zhì)分,按結(jié)構(gòu)性質(zhì)分,對損壞、老朽或強度、剛度不足的房屋構(gòu)件進行維修，以確保安全。該種維修涉及到房屋的主體結(jié)構(gòu)尤其要重視。,返回,按經(jīng)營管理性質(zhì)分,（1）恢復性維修 修復房屋及其部件因自然原因造成的損壞。 （2）賠償性維修 人為過失、違章使用造成房屋損壞的修繕。 （3）返工性維修 因設計缺陷、施工質(zhì)量差、管理失當造成的再次修理。 （4）救災性維修 修復因天災人禍造成的房屋損壞。 （5）季節(jié)性維修 根據(jù)各個季節(jié)氣候特點重點安排的修繕活動。,返回,按工程性質(zhì)分,房屋修繕工程可分為小修、中修、大修、綜合維修及翻修工程五種。這是物業(yè)服務企業(yè)在實際操作中經(jīng)常采用的方法。 （1）小修工程 （2）中修工程 （3）大修工程 （4）綜合維修工程 （5）翻修改建工程,小修工程亦稱零星養(yǎng)護工程，有時將其作為養(yǎng)護工程的部分內(nèi)容，是指物業(yè)管理企業(yè)為保持房屋原來的完損等級而對房屋使用中正常的小損小壞進行及時修復的預防性養(yǎng)護工程。 小修工程的主要特點是項目簡單、零星分散、量大面廣、時間緊迫、持續(xù)反復性強、服務性強、用工少、費用小，綜合平均費用占房屋現(xiàn)時總造價的1%以下，主要適用于完好、基本完好房。對于一些由于天氣突變或隱蔽的物理化學作用而導致的猝發(fā)性損壞，不必等到大修周期到來就可以及時處理。同時，經(jīng)常檢查房屋完好狀況，從日常養(yǎng)護入手，可以防止事故發(fā)生，延長大修周期，并為大、中修提供查勘施工的可靠材料。因關系到住用戶的使用便利，所以這類工程的重點是要保證維修及時率。,小修工程的范圍： 房屋補漏、修補屋面、泛水、屋脊等； 門窗的整修、拆換五金、配玻璃、換紗窗、油漆等； 水、電、衛(wèi)、暖氣等設備的故障排除及零部件的修換等； 修補內(nèi)外墻、抹灰、窗臺、腰線等； 拆砌挖補局部墻體等； 下水道的疏通，修補明溝、散水和落水管等； 房屋檢查時發(fā)現(xiàn)的危險構(gòu)件的臨時加固、維修等。,返回,中修工程是指物業(yè)管理企業(yè)為保持房屋原來的規(guī)模和結(jié)構(gòu)，對房屋中已損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)要求的少量主體構(gòu)件，進行改動或拆換等局部維修的工程。 中修工程工地比較集中，項目較小，工程量較大，計劃性、周期性強，其一次維修費用低于該房屋同類結(jié)構(gòu)新建造價的20，適用于一般損壞房屋。經(jīng)過中修后的房屋整體70%以上要符合基本完好和完好標準房的要求。因此，及時地開展中修工程是保持房屋基本完好的有力保證。,中修工程的范圍： 少量結(jié)構(gòu)構(gòu)件形成危險點的房屋維修； 一般損壞房屋的維修，如整幢房屋的門窗整修，樓地面、樓梯的維修，抹灰修補，油漆保養(yǎng)，設備管線維修和零配件的更換等； 整幢房屋的公用生活設備的局部更新、改善或改裝、新裝工程以及單項目的維修，如下水道重做、整幢房屋門窗的油漆、整幢房屋圍墻的拆砌等。,返回,大修工程是指對無倒塌或只有局部倒塌危險的房屋中大部分已嚴重損壞的主體結(jié)構(gòu)和公用生活設備(包括上、下水，通風，取暖等)進行牽動、拆換、改裝、新裝等，以確保其基本完好或完好的工程。 大修工程具有工程地點集中、項目齊全、工程量大、花費大、具有整體性的特點。其費用為該房屋同類結(jié)構(gòu)新建造價的25%以上。房屋大修工程一般都與房屋的抗震加固、局部改善房屋使用條件相結(jié)合進行。經(jīng)大修后的房屋，一般都要求達到基本完好或完好房屋的標準。適用于嚴重損壞、不修就不能繼續(xù)使用的房屋。,大修工程的范圍： 修復房屋主體結(jié)構(gòu)嚴重損壞的維修工程； 對整幢房屋的公用生活設備進行管線更換、改善和新裝的工程； 對房屋進行局部改建的工程； 對房屋主體結(jié)構(gòu)進行專項抗震加固的工程。,返回,綜合維修工程即全項目修理工程，是指成片多幢或面積較大的單幢樓房，大部分嚴重損壞而進行有計劃的成片維修和為改變成片(幢)房屋面貌而進行的維修工程。簡言之，它是大修、中修、小修次性應修盡修的工程。 綜合維修工程具有規(guī)模較大、項目齊全、工期長、花費大的特點。這類維修工程應根據(jù)各地情況和條件，考慮一些特殊要求，如抗震、防災、防風、防火等，在維修過程中一并解決。綜合維修工程的費用是該片（幢）房屋同類結(jié)構(gòu)新建造價的20%以上，其竣工面積和數(shù)量在統(tǒng)計時不單獨列注，而計入大修工程項目中。經(jīng)過綜合維修后的房屋應該達到基本完好或完好房的標準。,綜合維修工程的范圍： 大部分嚴重損壞或一般性損壞，需要進行有計劃維修的房屋； 為改變整片（幢）面貌而列入計劃準備維修的房屋。,返回,翻修改建工程是指原來的房屋需要全部拆除，另行設計，重新建造或利用少數(shù)主體構(gòu)件在原地或移動后進行更新改造的工程。 翻修工程具有規(guī)模大、投資大、工期長的特點。由于翻修工程可盡量利用原房屋構(gòu)件和舊料，因此其費用低于該房屋同類結(jié)構(gòu)的新建造價。這類工程主要適用于危險房。一般翻修后的房屋必須達到完好房屋的標準。,翻修改進工程的范圍： 房屋主體結(jié)構(gòu)全部或大部分損壞，有倒塌危險； 因自然災害破壞不能再使用的房屋； 地處陡峭滑坡地區(qū)的房屋和地勢低洼、積水長期無法排出的地區(qū)的房屋； 主體結(jié)構(gòu)、維護結(jié)構(gòu)簡陋，無修繕價值的房屋； 國家基本建設規(guī)劃范圍內(nèi)需要拆遷恢復的房屋。,返回,房屋維修管理的主要內(nèi)容包括房屋維修計劃管理、房屋安全與質(zhì)量管理、房屋維修工程管理、房屋維修行政管理、房屋維修資料管理。 1.房屋維修計劃管理 2.房屋安全與質(zhì)量管理 3.房屋維修工程管理 4.房屋維修行政管理 5.房屋維修資料管理 6.房屋維修技術管理,房屋維修計劃管理的概念,房屋維修計劃是指在一定的時期內(nèi)，對房屋維修工作事先擬定的內(nèi)容、步驟、投資等一系列工作的總稱。 房屋維修計劃管理是指有關房屋維修工作的內(nèi)容、步驟、投資方面的安排、組織和控制活動。包括計劃研究、計劃制定、計劃檢查、計劃調(diào)整、計劃總結(jié)等一系列環(huán)節(jié)，其中做好計劃工作的綜合平衡，是計劃管理的基本工作方法。,房屋維修計劃的編制,編制房屋維修計劃應實事求是，從房屋的實際完損狀況出發(fā)，依據(jù)黨和國家的方針、政策、法律法規(guī)和物業(yè)管理委托合同的要求，具體編制年度房屋維修計劃、季度房屋維修計劃、月份房屋維修計劃。,房屋維修計劃的執(zhí)行和控制,編制房屋維修計劃，是房屋維修計劃管理的開始，重要的計劃確定以后，認真貫徹執(zhí)行計劃，保證計劃的順利實施。房屋維修計劃控制的主要內(nèi)容：維修工程的進度、數(shù)量、質(zhì)量、成本和安全等。在計劃執(zhí)行的過程中，進行經(jīng)常性的監(jiān)督檢查和考核工作，具體落實計劃指標完成情況，計劃的正確程度以及計劃在執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題及解決的辦法。,返回,（1）房屋安全與質(zhì)量管理的含義 （2）房屋的質(zhì)量等級類型 （3）房屋完損等級評定分類 （4）房屋維修安全與質(zhì)量管理的內(nèi)容 （5）危險房屋管理,房屋質(zhì)量管理是指定期和不定期對房屋的完損情況進行檢查，評定房屋完損等級，隨時掌握所管房屋的質(zhì)量狀況和分布，組織對危險房屋的鑒定，并確定解危方法等。 通過房屋的質(zhì)量管理，對現(xiàn)有房屋狀況進行可靠的鑒定，為管理房屋提供可靠的資料和為編制房屋整體的維修計劃提供依據(jù)。其基本任務就是在房屋的長期使用過程中，通過定期和不定期的組織房屋的質(zhì)量鑒定與安全檢查，隨時掌握房屋的質(zhì)量狀況和分布，及時發(fā)現(xiàn)房屋的危損狀況及隱患，為房屋的合理使用、維護管理、日常養(yǎng)護和計劃修繕提供基本資料依據(jù)，做好隱患排險工作，以確保房屋完好和住用安全。房屋安全與質(zhì)量管理包括三個方面的工作：房屋的質(zhì)量等級鑒定、房屋使用的安全檢查、危房的鑒定與排險。,返回,房屋的質(zhì)量等級，是指區(qū)分房屋完好或損壞的程度，也稱房屋完損等級。房屋的完損等級以城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部制定并頒布的房屋完損等級評定標準為依據(jù)。根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設備等組成部分的完好損壞程度，房屋完損狀況可分為以下五類： 完好房，是指房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修和設備完好、齊全完整，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常；或雖存在一定陳舊現(xiàn)象或個別分項有允許值之內(nèi)的輕微損毀，但不影響居住安全和正常使用，通過小修即可恢復的房屋。 基本完好房，是指房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件基本完好牢固，雖有少量構(gòu)部件有輕微損壞，但還穩(wěn)定；屋面或板縫局部滲漏，裝修、設備的個別零部件有影響使用的破損，但通過一般性維修可以恢復使用功能的房屋。,一般損壞房，是指房屋局部結(jié)構(gòu)構(gòu)件有變形、裂縫、腐蝕或老化、強度不足、屋面局部漏雨、裝修局部破損、油漆老化、設備管道不夠暢通，水、衛(wèi)、電、照明的管線、器具和零部件有部分老化、損壞和殘缺，需要進行中修或局部大修更換部件的房屋。 嚴重損壞房，是指年久失修的房屋，其部分結(jié)構(gòu)構(gòu)件有明顯或嚴重傾斜、開裂、變形或強度不足，屋面或板縫嚴重漏水，沒備陳舊、不齊全，管道嚴重堵塞，水、衛(wèi)、電、照明的管線、器具和零件殘缺及嚴重毀損，需要進行大修、翻修或改建的房屋。 危險房，是指房屋承重構(gòu)件強度嚴重不足，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定性和承載能力，采用局部加固的修理仍不能確保安全且已喪失維修價值，需要拆除、翻修的房屋。 進行房屋的質(zhì)量鑒定，是按統(tǒng)一的標準，統(tǒng)一的項目，統(tǒng)一的方法，對現(xiàn)有整幢房屋所進行的綜合性的完損等級評定。其基本任務就是確定現(xiàn)有房屋的完損狀況即房屋的質(zhì)量狀況和分布，為房屋的保養(yǎng)、修繕、管理提供基本資料依據(jù)。,返回,房屋完損等級評定分類,按時間間隔劃分，可分為定期和不定期兩類。 定期評定：一般是每隔13年對所管房屋進行一次全面的逐幢完損等級的評定。 不定期評定：就是隨機地在某個時間內(nèi)對房屋狀況進行抽查。 按任務與內(nèi)容劃分，可分為日常性評定、隨時抽查、重點檢查、普查等類型。,返回,房屋維修安全與質(zhì)量管理的內(nèi)容,建立、健全質(zhì)量監(jiān)督檢查機構(gòu)，配置專兼職質(zhì)檢人員，分級管理，層層負責。 質(zhì)量檢查機構(gòu)和檢查人員必須堅持標準，參與編制工程治理的技術措施，并監(jiān)督實施、指導執(zhí)行操作規(guī)程。 堅持貫徹班組自檢、互檢和交接檢查制度，對維修工程的關鍵部位，一定要經(jīng)過檢查合格，辦理簽證手續(xù)后，才能進入下一道工序施工。 在施工準備階段，熟悉施工條件和施工圖紙，了解工程技術要求，為提高施工組織設計質(zhì)量，制定質(zhì)量管理計劃于質(zhì)量保證措施，提供控制質(zhì)量的可靠依據(jù)。 施工過程中，加強中間檢查與技術復核工作，特別是對關鍵部位的檢查復核工作。,搞好施工質(zhì)量的檢查驗收，堅持分項工程的檢查，做好隱蔽工程的驗收及工程質(zhì)量的評定，不合格的工程不予驗收簽證。 加強現(xiàn)場對建筑物配件、成品于半成品的檢查驗收，檢查出廠合格證及檢測報告。 嚴格對建筑材料的品種、規(guī)格和質(zhì)量進行檢查驗收，主要材料應具有產(chǎn)品合格證及測試報告單。 若發(fā)生質(zhì)量事故，按有關規(guī)定即使上報技術部門，并查清事故原因進行研究處理。 對已交付使用的維修工程要進行質(zhì)量跟蹤，實行質(zhì)量回訪，在保修期內(nèi)，因施工造成質(zhì)量問題，應按合同規(guī)定負責保修。,返回,目前我國各個城市中，每年都有相當數(shù)量的舊房轉(zhuǎn)化為危房，這些危房嚴重威脅著人民群眾的住用安全。不僅如此，在一些新建房中，由于設計與施工質(zhì)量等問題，也有房屋倒塌事故發(fā)生。所以，加強危房的管理，杜絕房屋倒塌事故的發(fā)生，是房屋安全與質(zhì)量管理中的重點內(nèi)容。 房地產(chǎn)行政管理部門與物業(yè)管理企業(yè)，應該制定危房鑒定標準、建立健全危房鑒定機構(gòu)、做好危房處理工作，根據(jù)鑒定情況可按以下四類辦法處理：第一，觀察使用。適用于采取技術措施后尚能短期使用，但需隨時觀察危險程度的房屋。第二，處理使用。適用于采取適當技術措施后解危的房屋。第三，停止使用。適用于已無修繕價值暫無條件拆除，但不危及相鄰建筑和影響他人安全的房屋。第四，整體拆除。適用于整幢危險且無維修價值，隨時可能倒塌并危及他人生命財產(chǎn)安全的房屋。,返回,房屋維修工程管理,含義 基本內(nèi)容 程序和方法,房屋維修工程管理就是指針對不同種類的房屋維修工程，按照一定施工程序、施工質(zhì)量標準和技術經(jīng)濟要求，運用科學的方法對房屋維修施工過程中的各項工作進行的組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督等各項活動。房屋維修工程管理的基本內(nèi)容主要是計劃管理、工程程序管理和維修工程竣工驗收管理。,含義,返回,物業(yè)管理企業(yè)的房屋維修施工工程，可以由自己組織的維修施工隊伍來完成，也可以通過招標，通過發(fā)包方式將房屋維修施工工程承包給專業(yè)維修施工隊伍來完成。 房屋維修施工管理的主要任務就是貫徹維修工程的施工程序，合理安排人力、物力、財力，不斷更新維修技術，提高勞動生產(chǎn)率，降低維修工程成本；在維修施工過程中，運用科學的管理方法，針對維修計劃、生產(chǎn)、技術、物資、勞力和財務進行業(yè)務管理，對維修房屋工程質(zhì)量、工程成本和進行合理有效的控制。其具體內(nèi)容一般包括：,落實房屋維修任務，編制房屋維修計劃、維修設計方案和施工組織設計，簽定維修房屋工程合同。 做好維修工程開工前的準備工作，包括做好住戶臨時遷移工作，使水電路通，并安排好材料堆放、安置場地，確定施工方案等。 制定合理的材料消耗定額和技術革新措施，在施工過程中進行經(jīng)常的材料和技術管理工作。 大、中修和更新改造工程要編制施工組織設計，組織均衡流水主體交叉施工，并對施工過程進行嚴格質(zhì)量控制管理和全面協(xié)調(diào)銜接。 加強對房屋維修現(xiàn)場的平面管理，合理利用空間，文明施工。,返回,房屋維修工程管理主要包括施工準備、施工階段管理和竣工驗收管理三項工作。,施工準備 施工準備是指維修工程開工前，甲乙雙方在組織、技術、經(jīng)濟、勞力和物資等方面，為保證工程順利開工而必先做好的一項綜合性的組織工作。維修工程應按工程量大小及施工難易程度等情況分部編制大型維修工程施工組織設計、一般維修工程施工方案或小型維修工程施工說明。 維修施工準備工作的內(nèi)容很多，主要有對維修工程應摸清施工現(xiàn)場情況，包括電纜、煤氣、供暖、給排水等地下管線及其走向，平整好現(xiàn)場；維修工程設計圖紙齊全；編制的施工組織設計或施工方案獲得批準；施工所需建筑材料能陸續(xù)進入現(xiàn)場，確保連續(xù)施工；領取建筑施工許可證；安置好需暫時搬遷的客戶，切斷或接通水、電流；落實資金和勞動力計劃。,施工階段管理,a施工調(diào)度管理 由于房屋維修工程施工的可變因素較多，以及施工組織計劃工作不可能十分準確，在維修施工中總會出現(xiàn)不協(xié)調(diào)和新的不平衡。施工調(diào)度就是以工程施工進度計劃為依據(jù)，在整個施工過程中不斷進行勞動力、材料、機械于施工進度和任務要求之間的平衡調(diào)度，并解決好工種與專業(yè)之間銜接的綜合性協(xié)調(diào)工作，發(fā)現(xiàn)問題，及時糾正，限期整改。 b施工現(xiàn)場管理 施工現(xiàn)場管理是以施工組織設計、一般工程施工方案或小型工程施工說明為依據(jù)，在施工現(xiàn)場的各種管理活動。例如：修建或利用各項臨時設施，安排好施工銜接及材料機具的進退現(xiàn)場，節(jié)約施工用地；按計劃拆除舊建筑，排除障礙物，清運渣土等；注意生產(chǎn)與住房安全，在拆除與維修時，做好施工防護標準，處理好毗鄰建筑物或構(gòu)筑物的關系；采用先進施工工藝和操作技術，優(yōu)質(zhì)低耗、均衡快速地完成維修任務。,竣工驗收管理 房屋維修工程完工必須符合房屋交驗條件和質(zhì)量檢驗評定標準，才能辦理竣工驗收手續(xù)。維修工程竣工后，應先由施工單位初驗。初驗確認質(zhì)量合格后，提交竣工資料和請求竣工驗收，由工程批準單位組織正式驗收?？⒐を炇諘r，應按照國家有關規(guī)范和標準，對工程質(zhì)量作出評定，并寫成驗收記錄。凡不符合要求并須翻修和補做的，應進行翻修和補做，直到符合規(guī)定的標準和要求為止。一般房屋維修工程質(zhì)量驗收檢查可歸納為看、摸、敲、照、靠、吊、量、套等八種檢查方法。房屋維修竣工驗收管理還包括對竣工圖紙的收集整理保存管理。,c施工安全管理 施工安全管理是指為保證和提高維修施工質(zhì)量，貫徹預防為主、保護員工人身安全和對業(yè)主負責而進行的一系列管理工作。房屋維修施工技術復雜，施工生產(chǎn)活動中施工人員容易發(fā)生傷亡事故，因此，在施工過程中，要認真貫徹執(zhí)行安全生產(chǎn)崗位責任制，嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保安全施工。,返回,房屋維修行政管理主要是指由國家制定出的房屋維修政策、規(guī)范、標準，對房屋維修責任的劃分管理和落實維修承擔人，排除維修障礙的管理。如建設部制定的房屋修繕技術管理規(guī)定、房屋修繕工程施工管理規(guī)定、房屋修繕工程質(zhì)量評定標準、房屋完損等級評定標準、危險房屋鑒定標準等，在房屋維修中出現(xiàn)的一些問題，一般按規(guī)定由主管部門實施行政管理。,物業(yè)服務企業(yè)的房屋維修行政管理人員應該明確國家和地方的有關規(guī)定，修繕房屋是房屋所有人應當履行的責任，因使用不當或人為造成房屋損壞，應由行為人負責修復或給予賠償。異產(chǎn)毗鄰房屋修繕，應依照城市異產(chǎn)毗鄰房屋管理規(guī)定，劃分應承擔的責任者。保修期內(nèi)由建設單位負責；保修期滿后，由業(yè)主負責。對業(yè)主委托物業(yè)管理的物業(yè)，共用部位由物業(yè)服務企業(yè)負責修繕維護，費用由各業(yè)主按業(yè)權比例分擔，從維修專項基金中支出；自用部位