重慶美心洋人街市場(chǎng)營(yíng)銷分析.ppt

,美 心 洋 人 街,-南濱雅苑,目 錄,目 錄,環(huán)境分析宏觀因素,經(jīng)濟(jì)因素 :gdp下行風(fēng)險(xiǎn)不大，三季度cpi有所回落,環(huán)境分析宏觀因素,經(jīng)濟(jì)因素 :gdp下行風(fēng)險(xiǎn)不大，三季度cpi有所回落,環(huán)境分析宏觀因素,經(jīng)濟(jì)因素:貨幣政策 (微調(diào)的力度和節(jié)奏，將是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的關(guān)鍵 ),環(huán)境分析宏觀因素,經(jīng)濟(jì)因素 :供求關(guān)系影響,由于開發(fā)進(jìn)度的滯后性，在2010年下半年和2011年上半年開工建設(shè)的項(xiàng)目，將逐漸在2012年供應(yīng)上市，由此來(lái)看2012年樓市供應(yīng)充足，政策力度和供求關(guān)系將決定未來(lái)價(jià)格走勢(shì)。在2012年上半年，市場(chǎng)供應(yīng)量也存在潛在放大 的態(tài)勢(shì)，但將在2012年 下半年逐漸回落。,環(huán)境分析宏觀因素,政策因素:中央多次強(qiáng)調(diào)繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控,表：近期溫家寶總理、李克強(qiáng)副總理關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的態(tài)度,環(huán)境分析宏觀因素,限購(gòu)會(huì)導(dǎo)致一線城市成交有明顯的回落，但影響時(shí)間僅兩至三個(gè)月，部分一線城市在限購(gòu)之前伴隨有成交量的大幅上漲。,政策因素:限購(gòu)的影響,環(huán)境分析宏觀因素,保障房的缺失是導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上漲的一個(gè)重要因素。2010年全國(guó)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開工590萬(wàn)套，基本建成370萬(wàn)套；2011年更是提出全國(guó)要建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造1000萬(wàn)套。而保障房建設(shè)將持續(xù)數(shù)年。由于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局現(xiàn)行的統(tǒng)計(jì)方式將經(jīng)濟(jì)適用房劃入商品住宅范疇， 因而預(yù)計(jì)2012年，保障房將造 成商品住房市場(chǎng)被動(dòng)萎縮3%。,政策因素:保障房政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,環(huán)境分析微觀因素,美心洋人街南濱雅苑地處重慶市南岸區(qū)的彈子石附近 ,瀕臨長(zhǎng)江之濱，位于洋人街旅游風(fēng)景區(qū) 。,美心房地產(chǎn)的地理區(qū)域性 ：,環(huán)境分析微觀因素,交通狀況是衡量地理位置好壞的重要指標(biāo)，美心洋人街南濱雅苑借助于洋人街旅游區(qū)的優(yōu)勢(shì)，交通較發(fā)達(dá)，有多路公交車直達(dá) 。,交通狀況：,環(huán)境分析微觀因素,人口環(huán)境決定房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在容量依然巨大 ：,環(huán)境分析swot,有效且具創(chuàng)意的商業(yè)模式 創(chuàng)新性的將旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合 迎合市民的根本需求、精準(zhǔn)定位 營(yíng)銷手段豐富，善于造勢(shì)，制造社會(huì)輿論 企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)群的地理優(yōu)勢(shì),優(yōu)勢(shì),劣勢(shì),威脅,機(jī)會(huì),環(huán)境分析swot,企業(yè)轉(zhuǎn)行進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)晚，市場(chǎng)占有 率不高 項(xiàng)目地址離經(jīng)濟(jì)中心遠(yuǎn)，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá) 開發(fā)房地產(chǎn)難度大 沒(méi)有多維立體交通和綜合性的配套措施， 商業(yè)圈不成熟,優(yōu)勢(shì),劣勢(shì),威脅,機(jī)會(huì),環(huán)境分析swot,政府招商引資，進(jìn)駐洋人街 洋人街基礎(chǔ)設(shè)施日益完善，帶來(lái)商機(jī) 美心核心突出、更符合顧客要求 與同行競(jìng)爭(zhēng)，具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，物美價(jià)廉,優(yōu)勢(shì),劣勢(shì),威脅,機(jī)會(huì),環(huán)境分析swot,地理位置不夠優(yōu)越，交通不夠便利 開發(fā)難度大 屬于期房，消費(fèi)者認(rèn)可度不高,優(yōu)勢(shì),劣勢(shì),威脅,機(jī)會(huì),目 錄,企業(yè)市場(chǎng)定位目標(biāo)消費(fèi)群體定位,收入在中等上下的市民,企業(yè)市場(chǎng)定位產(chǎn)品定位,1、企業(yè)目前主要把商品定在套內(nèi)面積70-110平方米的 戶型面積上； 2、70平方米以下的戶型面 也有一定的數(shù)量；,目 錄,營(yíng)銷策略產(chǎn)品及服務(wù),營(yíng)銷策略產(chǎn)品及服務(wù),擁有戶型：a1：一室二廳一衛(wèi)（套內(nèi)面積52.81m）,戶型方正實(shí)用，使用率高，氣韻通透。 功能分布合理，干濕動(dòng)靜分區(qū)明確，互不干擾。 寬開間的陽(yáng)光露臺(tái)，營(yíng)造陽(yáng)光生活空間。 雙廳合一，開辟更多 歡暢空間。,營(yíng)銷策略產(chǎn)品及服務(wù),擁有戶型：b1：二室二廳二衛(wèi)（套內(nèi)面積80.86m）,采用多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，舒適嫻雅，營(yíng)造精致居室。 功能分布合理，干濕動(dòng)靜分區(qū)明確。 雙廳合一，開辟更多歡暢空間。 主臥獨(dú)立衛(wèi)生間，人性化設(shè)計(jì)。,營(yíng)銷策略產(chǎn)品及服務(wù),擁有戶型：c1：三室二廳二衛(wèi)（套內(nèi)面積102.73m）,舒適三房，豪華空間，布局合理，功能豐富。 寬開間陽(yáng)臺(tái)，營(yíng)造陽(yáng)光生活空間。 功能分布合理，干濕動(dòng)靜分區(qū)明確。 主臥獨(dú)立衛(wèi)生間， 人性化設(shè)計(jì)。,營(yíng)銷策略產(chǎn)品及服務(wù),看房送“定金”,購(gòu)房添“新禧”,美宅品“醇香”,周到服務(wù)品質(zhì)只因有你,營(yíng)銷策略價(jià)格,銷售房源及價(jià)格,a1：一室二廳一衛(wèi)（套內(nèi)面積52.81m） 銷售基價(jià)：套內(nèi)單價(jià)7500，建面單價(jià)6060 b1：二室二廳二衛(wèi)（套內(nèi)面積80.86m） 銷售基價(jià)：套內(nèi)單價(jià)7200，建面單價(jià)5818 c1：三室二廳二衛(wèi)（套內(nèi)面積102.73m） 銷售基價(jià)：套內(nèi)單價(jià)6700起， 建面單價(jià)5420起,營(yíng)銷策略價(jià)格,付款方式,一次性付款：簽訂定金協(xié)議之日支付定金貳萬(wàn)元，十日內(nèi)付 清房款并簽訂商品房買賣合同； 按揭付款：簽訂定金協(xié)議之日支付定金貳萬(wàn)元，十日內(nèi)支付 首期房款，并簽訂商品房買 賣合同及按揭貸款合同 。,營(yíng)銷策略促銷方式,節(jié)日促銷,狂歡搶不停，十月一日至十月三日，每天前兩名定購(gòu)客戶，每位享受2888元國(guó)慶狂歡禮金。 溫馨全家享，凡購(gòu)三室客戶，購(gòu)房即送1888元幸福禮金。 金秋送溫情，十月一日起，凡購(gòu)房客戶即可獲贈(zèng)價(jià)值688元大禮包一份。 國(guó)慶同樂(lè)會(huì)，凡在銷售活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)，參與互動(dòng)表演，即有機(jī)會(huì)抽取各級(jí)好禮，中獎(jiǎng)率100%,營(yíng)銷策略促銷方式,節(jié)日促銷,狂歡搶不停，十月一日至十月三日，每天前兩名定購(gòu)客戶，每位享受2888元國(guó)慶狂歡禮金。 溫馨全家享，凡購(gòu)三室客戶，購(gòu)房即送1888元幸福禮金。 金秋送溫情，十月一日起，凡購(gòu)房客戶即可獲贈(zèng)價(jià)值688元大禮包一份。 國(guó)慶同樂(lè)會(huì)，凡在銷售活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)，參與互動(dòng)表演，即有機(jī)會(huì)抽取各級(jí)好禮，中獎(jiǎng)率100%,營(yíng)銷策略促銷方式,折扣類 ：,購(gòu)三室：一次性付款8.8折、按揭付款9折；折后建面單價(jià)4788元 起、套內(nèi)單價(jià)5898元起。 購(gòu)二室：一次性付款9折、按揭付款9.2折；折后建面單價(jià)5260元 起、套內(nèi)起價(jià)約6480元。 購(gòu)一室：一次性付款9折、按揭 付款9.2折；折后建面單價(jià)5460 元起、套內(nèi)起價(jià)約6750元。,營(yíng)銷策略促銷方式,內(nèi)部員工價(jià) ：,美心集團(tuán)員工（限員工及其配偶、子女、父母）購(gòu)房在 上述銷售折扣率基礎(chǔ)上統(tǒng)一下浮0.2折。,營(yíng)銷策略促銷渠道,二級(jí)線上,報(bào)紙,雜志,二級(jí)線下,短信廣告,戶外t牌,網(wǎng)絡(luò)廣告,各種類型的活動(dòng)，展覽,目 錄,營(yíng)銷體會(huì),對(duì)企