重慶美心洋人街市場營銷分析.ppt

,美 心 洋 人 街,-南濱雅苑,目 錄,目 錄,環(huán)境分析宏觀因素,經(jīng)濟(jì)因素 :gdp下行風(fēng)險(xiǎn)不大，三季度cpi有所回落,環(huán)境分析宏觀因素,經(jīng)濟(jì)因素 :gdp下行風(fēng)險(xiǎn)不大，三季度cpi有所回落,環(huán)境分析宏觀因素,經(jīng)濟(jì)因素:貨幣政策 (微調(diào)的力度和節(jié)奏，將是影響房地產(chǎn)市場走勢的關(guān)鍵 ),環(huán)境分析宏觀因素,經(jīng)濟(jì)因素 :供求關(guān)系影響,由于開發(fā)進(jìn)度的滯后性，在2010年下半年和2011年上半年開工建設(shè)的項(xiàng)目，將逐漸在2012年供應(yīng)上市，由此來看2012年樓市供應(yīng)充足，政策力度和供求關(guān)系將決定未來價格走勢。在2012年上半年，市場供應(yīng)量也存在潛在放大 的態(tài)勢，但將在2012年 下半年逐漸回落。,環(huán)境分析宏觀因素,政策因素:中央多次強(qiáng)調(diào)繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控,表：近期溫家寶總理、李克強(qiáng)副總理關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的態(tài)度,環(huán)境分析宏觀因素,限購會導(dǎo)致一線城市成交有明顯的回落，但影響時間僅兩至三個月，部分一線城市在限購之前伴隨有成交量的大幅上漲。,政策因素:限購的影響,環(huán)境分析宏觀因素,保障房的缺失是導(dǎo)致房價快速上漲的一個重要因素。2010年全國各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開工590萬套，基本建成370萬套；2011年更是提出全國要建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造1000萬套。而保障房建設(shè)將持續(xù)數(shù)年。由于國家統(tǒng)計(jì)局現(xiàn)行的統(tǒng)計(jì)方式將經(jīng)濟(jì)適用房劃入商品住宅范疇， 因而預(yù)計(jì)2012年，保障房將造 成商品住房市場被動萎縮3%。,政策因素:保障房政策對房地產(chǎn)市場的影響,環(huán)境分析微觀因素,美心洋人街南濱雅苑地處重慶市南岸區(qū)的彈子石附近 ,瀕臨長江之濱，位于洋人街旅游風(fēng)景區(qū) 。,美心房地產(chǎn)的地理區(qū)域性 ：,環(huán)境分析微觀因素,交通狀況是衡量地理位置好壞的重要指標(biāo)，美心洋人街南濱雅苑借助于洋人街旅游區(qū)的優(yōu)勢，交通較發(fā)達(dá)，有多路公交車直達(dá) 。,交通狀況：,環(huán)境分析微觀因素,人口環(huán)境決定房地產(chǎn)市場潛在容量依然巨大 ：,環(huán)境分析swot,有效且具創(chuàng)意的商業(yè)模式 創(chuàng)新性的將旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合 迎合市民的根本需求、精準(zhǔn)定位 營銷手段豐富，善于造勢，制造社會輿論 企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)群的地理優(yōu)勢,優(yōu)勢,劣勢,威脅,機(jī)會,環(huán)境分析swot,企業(yè)轉(zhuǎn)行進(jìn)入房地產(chǎn)市場晚，市場占有 率不高 項(xiàng)目地址離經(jīng)濟(jì)中心遠(yuǎn)，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá) 開發(fā)房地產(chǎn)難度大 沒有多維立體交通和綜合性的配套措施， 商業(yè)圈不成熟,優(yōu)勢,劣勢,威脅,機(jī)會,環(huán)境分析swot,政府招商引資，進(jìn)駐洋人街 洋人街基礎(chǔ)設(shè)施日益完善，帶來商機(jī) 美心核心突出、更符合顧客要求 與同行競爭，具有價格優(yōu)勢，物美價廉,優(yōu)勢,劣勢,威脅,機(jī)會,環(huán)境分析swot,地理位置不夠優(yōu)越，交通不夠便利 開發(fā)難度大 屬于期房，消費(fèi)者認(rèn)可度不高,優(yōu)勢,劣勢,威脅,機(jī)會,目 錄,企業(yè)市場定位目標(biāo)消費(fèi)群體定位,收入在中等上下的市民,企業(yè)市場定位產(chǎn)品定位,1、企業(yè)目前主要把商品定在套內(nèi)面積70-110平方米的 戶型面積上； 2、70平方米以下的戶型面 也有一定的數(shù)量；,目 錄,營銷策略產(chǎn)品及服務(wù),營銷策略產(chǎn)品及服務(wù),擁有戶型：a1：一室二廳一衛(wèi)（套內(nèi)面積52.81m）,戶型方正實(shí)用，使用率高，氣韻通透。 功能分布合理，干濕動靜分區(qū)明確，互不干擾。 寬開間的陽光露臺，營造陽光生活空間。 雙廳合一，開辟更多 歡暢空間。,營銷策略產(chǎn)品及服務(wù),擁有戶型：b1：二室二廳二衛(wèi)（套內(nèi)面積80.86m）,采用多陽臺設(shè)計(jì)，舒適嫻雅，營造精致居室。 功能分布合理，干濕動靜分區(qū)明確。 雙廳合一，開辟更多歡暢空間。 主臥獨(dú)立衛(wèi)生間，人性化設(shè)計(jì)。,營銷策略產(chǎn)品及服務(wù),擁有戶型：c1：三室二廳二衛(wèi)（套內(nèi)面積102.73m）,舒適三房，豪華空間，布局合理，功能豐富。 寬開間陽臺，營造陽光生活空間。 功能分布合理，干濕動靜分區(qū)明確。 主臥獨(dú)立衛(wèi)生間， 人性化設(shè)計(jì)。,營銷策略產(chǎn)品及服務(wù),看房送“定金”,購房添“新禧”,美宅品“醇香”,周到服務(wù)品質(zhì)只因有你,營銷策略價格,銷售房源及價格,a1：一室二廳一衛(wèi)（套內(nèi)面積52.81m） 銷售基價：套內(nèi)單價7500，建面單價6060 b1：二室二廳二衛(wèi)（套內(nèi)面積80.86m） 銷售基價：套內(nèi)單價7200，建面單價5818 c1：三室二廳二衛(wèi)（套內(nèi)面積102.73m） 銷售基價：套內(nèi)單價6700起， 建面單價5420起,營銷策略價格,付款方式,一次性付款：簽訂定金協(xié)議之日支付定金貳萬元，十日內(nèi)付 清房款并簽訂商品房買賣合同； 按揭付款：簽訂定金協(xié)議之日支付定金貳萬元，十日內(nèi)支付 首期房款，并簽訂商品房買 賣合同及按揭貸款合同 。,營銷策略促銷方式,節(jié)日促銷,狂歡搶不停，十月一日至十月三日，每天前兩名定購客戶，每位享受2888元國慶狂歡禮金。 溫馨全家享，凡購三室客戶，購房即送1888元幸福禮金。 金秋送溫情，十月一日起，凡購房客戶即可獲贈價值688元大禮包一份。 國慶同樂會，凡在銷售活動現(xiàn)場，參與互動表演，即有機(jī)會抽取各級好禮，中獎率100%,營銷策略促銷方式,節(jié)日促銷,狂歡搶不停，十月一日至十月三日，每天前兩名定購客戶，每位享受2888元國慶狂歡禮金。 溫馨全家享，凡購三室客戶，購房即送1888元幸福禮金。 金秋送溫情，十月一日起，凡購房客戶即可獲贈價值688元大禮包一份。 國慶同樂會，凡在銷售活動現(xiàn)場，參與互動表演，即有機(jī)會抽取各級好禮，中獎率100%,營銷策略促銷方式,折扣類 ：,購三室：一次性付款8.8折、按揭付款9折；折后建面單價4788元 起、套內(nèi)單價5898元起。 購二室：一次性付款9折、按揭付款9.2折；折后建面單價5260元 起、套內(nèi)起價約6480元。 購一室：一次性付款9折、按揭 付款9.2折；折后建面單價5460 元起、套內(nèi)起價約6750元。,營銷策略促銷方式,內(nèi)部員工價 ：,美心集團(tuán)員工（限員工及其配偶、子女、父母）購房在 上述銷售折扣率基礎(chǔ)上統(tǒng)一下浮0.2折。,營銷策略促銷渠道,二級線上,報(bào)紙,雜志,二級線下,短信廣告,戶外t牌,網(wǎng)絡(luò)廣告,各種類型的活動，展覽,目 錄,營銷體會,對企