銀行管理論文-銀行按揭的風(fēng)險(xiǎn)與按揭樓盤評(píng)估類型.doc

銀行管理論文-銀行按揭的風(fēng)險(xiǎn)與按揭樓盤評(píng)估類型自1998年5月9日中國人民銀行頒布個(gè)人住房貸款管理辦法以來，通過按揭購房已被廣大消費(fèi)者接受和認(rèn)同，按揭既是開發(fā)商銷售樓盤的必要手段，同時(shí)也是銀行個(gè)人消費(fèi)貸款的重點(diǎn)和信貸業(yè)務(wù)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。但是，作為一項(xiàng)新興的金融業(yè)務(wù)，住房金融仍處于探索和積累經(jīng)驗(yàn)階段，隨著按揭貸款的迅速增長(zhǎng)，其風(fēng)險(xiǎn)也逐漸顯現(xiàn)。一、銀行按揭的風(fēng)險(xiǎn)銀行按揭的風(fēng)險(xiǎn)，來自于以下幾個(gè)方面：借款人未來還款意愿及還款能力（有賴于其個(gè)人資信狀況評(píng)估）；按揭貸款的金額與借款人所購住房的真實(shí)市場(chǎng)價(jià)格的配比關(guān)系（有賴于按揭項(xiàng)目評(píng)估）；借款人所購住房的合法性（有賴于按揭項(xiàng)目評(píng)估）；開發(fā)商履行擔(dān)保的意愿及擔(dān)保能力；借款人所購住房的遠(yuǎn)期市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。1.按揭及其涉及的法律關(guān)系所謂銀行按揭（也稱按揭貸款，簡(jiǎn)稱按揭），是一項(xiàng)住房貸款業(yè)務(wù)品種，購房者支付一定比例的首期購房款，其余的購房款由購房者向銀行申請(qǐng)貸款取得，貸款銀行將購房者的借款代為支付給售樓方。與此同時(shí)，借款人將自己所購住房抵押給貸款銀行，開發(fā)商在一定期限內(nèi)對(duì)購房者的借款承擔(dān)一定的擔(dān)保責(zé)任。當(dāng)借款人按期歸還貸款后，貸款銀行辦理注銷抵押登記，由購房者取得所購住房產(chǎn)權(quán)證；反之，貸款銀行將依法處分抵押房產(chǎn)，并從中優(yōu)先受償，貸款銀行也可以追究開發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任，以確保貸款本息的及時(shí)收回。按揭涉及的法律關(guān)系有：購房者與售樓方的商品房買賣關(guān)系；購房者（借款人）與銀行之間的借款關(guān)系；借款人（抵押人）與貸款銀行（抵押權(quán)人）之間的抵押關(guān)系；開發(fā)商與貸款銀行之間的擔(dān)保關(guān)系。2.銀行按揭的風(fēng)險(xiǎn)分析銀行按揭的風(fēng)險(xiǎn)包括：個(gè)人信用體系、住房交易市場(chǎng)等住房金融發(fā)展的基礎(chǔ)條件還不健全；部分商業(yè)銀行還不能正確認(rèn)識(shí)和把握個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)；住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展過程中也出現(xiàn)了一些問題，有的銀行對(duì)不具備開發(fā)資質(zhì)的公司或“四證”不全的項(xiàng)目發(fā)放貸款；有的銀行放松信貸條件擅自推出個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)品種（如“零首付”按揭），有的銀行內(nèi)部管理薄弱，對(duì)貸款項(xiàng)目審查不嚴(yán)，甚至出現(xiàn)對(duì)同一項(xiàng)目重復(fù)貸款的現(xiàn)象。據(jù)了解，市場(chǎng)上的“零首付”住房貸款大致可分為以下幾種情況：一種是購房者支付住房開發(fā)企業(yè)的全部購房?jī)r(jià)款都從銀行貸款取得，個(gè)別開發(fā)企業(yè)甚至虛增房?jī)r(jià)，使得虛假房?jī)r(jià)款按規(guī)定貸款比例計(jì)算的貸款額與實(shí)際應(yīng)付房?jī)r(jià)款相等，以欺詐的手段造成銀行事實(shí)上發(fā)放“零首付”貸款。另一種是開發(fā)企業(yè)銷售住房時(shí)只收取購房者80價(jià)款，這部分價(jià)款按照規(guī)定貸款比例從銀行貸款取得，剩余部分價(jià)款由購房者在一定期限內(nèi)一次或分期付清，借款購房者不需要支付首期付款，也造成事實(shí)上的“零首付”貸款。此外，部分商業(yè)銀行推出了新的業(yè)務(wù)品種，借款人以擁有完全產(chǎn)權(quán)的舊房抵押或有價(jià)證券質(zhì)押從銀行貸款，以該筆貸款作為購買新房的首期付款，個(gè)別銀行將這種新業(yè)務(wù)也稱之為“零首付”貸款。以下風(fēng)險(xiǎn)因素需要按揭銀行特別重視，通過按揭項(xiàng)目評(píng)估，可以在一定程度上防范這些風(fēng)險(xiǎn)。（1）選擇項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款所選擇的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本身存在嚴(yán)重問題，具體來說就包括如下情況：一是項(xiàng)目報(bào)建手續(xù)不全，如因土地出讓金未交而未領(lǐng)國有土地使用證，又比如按揭樓盤的建筑面積超過建設(shè)工程規(guī)劃許可證的核準(zhǔn)建筑面積等等；或者，該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目事先未作好市場(chǎng)分析，市場(chǎng)定位不明確導(dǎo)致該項(xiàng)目本身根本就沒有市場(chǎng)前途；再有，開發(fā)商自有資金不足，或者開發(fā)商缺乏經(jīng)驗(yàn)，沒有高素質(zhì)的人員組成的管理隊(duì)伍等。如果銀行不慎選擇了這樣的項(xiàng)目開展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，則該貸款從開始就面臨成為呆壞帳的可能。（2）銷售價(jià)格不實(shí)風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)別開發(fā)商銷售價(jià)格嚴(yán)重不實(shí)，大大高于同一供需圈類似住房的市場(chǎng)價(jià)格。實(shí)際工作中已經(jīng)出現(xiàn)這樣的情況：有的開發(fā)商因種種原因，將銷售價(jià)格人為抬高，或者將銀行提供按揭支持的售房?jī)r(jià)格抬高，有的銷售價(jià)格甚至比同一供需圈的類似住房的公允市場(chǎng)價(jià)格高出2030。試想，如果銀行辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)之初，貸款金額就高于相應(yīng)的住房的公允市場(chǎng)價(jià)格，還奢談什么防范信貸風(fēng)險(xiǎn)之類的話題呢？（3）開發(fā)商惡意套現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商可能因?yàn)楣こ探ㄔO(shè)資金的短缺而惡意套現(xiàn)，一是開發(fā)商組織一批假的購房者到銀行辦理按揭手續(xù)，或者開發(fā)商出具虛假的首付款證明從而放寬實(shí)際交付的首付款限額（比如，首付款應(yīng)達(dá)房?jī)r(jià)款的30，開發(fā)商私下答應(yīng)為購房者在一定期限內(nèi)墊付1020的房?jī)r(jià)款），從而達(dá)到套取銀行現(xiàn)金的目的。而不論是開發(fā)商組織的那些不真實(shí)的購房者，還是開發(fā)商擅自降低首付款的真正購房者，歸還個(gè)人住房貸款的還款能力都是有極大疑問的。（4）資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)的資本價(jià)值在很大程度上取決于預(yù)期的收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營費(fèi)用水平，然而，即使收益和費(fèi)用都不發(fā)生變化，資本價(jià)值也會(huì)隨著收益率的變化而變化。這種情況在證券投資市場(chǎng)上反映得較為明顯，房地產(chǎn)投資的收益率也經(jīng)常變化，這種變化也影響著房地產(chǎn)的資本價(jià)值。預(yù)期的資本價(jià)值與現(xiàn)實(shí)的資本價(jià)值之間的差異即資本價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中按揭住房的資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)，是指該住房的預(yù)期市場(chǎng)價(jià)格與現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格之間的差異。影響住房的資本價(jià)值的因素主要有：未來住宅類房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。據(jù)1999年6月25日經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)報(bào)道，1998年當(dāng)年新開工住宅項(xiàng)目的建筑面積3.4億平方米，截止當(dāng)年年底，空置商品房面積累計(jì)超過8000萬平方米，全國房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)三大特征：大量積壓和大量開工并存，商品房住宅價(jià)格持續(xù)下降，住宅建設(shè)向城市郊區(qū)推進(jìn)。由于出現(xiàn)城市空心化的可能，加上住宅的大量積壓和大量開工，勢(shì)必導(dǎo)致住宅的資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，即對(duì)某種類型住宅而言，未來的預(yù)期市場(chǎng)價(jià)格可能普遍低于目前的市場(chǎng)價(jià)格。住宅功能陳舊。以后人們對(duì)住宅的功能要求（如戶型設(shè)計(jì)、外部景觀、室內(nèi)設(shè)施等）總是日新月異、不斷增強(qiáng)的，當(dāng)前的住宅在功能上以后總會(huì)逐漸陳舊過時(shí)，相應(yīng)地，其資本價(jià)值也有貶值的可能。房地產(chǎn)估價(jià)。如果某地區(qū)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)均有高估房地產(chǎn)價(jià)格的傾向，則房地產(chǎn)的融資能力、獲利能力均被抬高，相應(yīng)地，房地產(chǎn)的資本價(jià)值也就容易高估，從而推動(dòng)經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)。住宅資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，可能使按揭住房的未來市場(chǎng)價(jià)值極大地低于辦理按揭之時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，導(dǎo)致借款人大面積理性違約，造成嚴(yán)重的金融動(dòng)蕩和金融危機(jī)。（5）法律風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)，包括三個(gè)層面的內(nèi)容：合規(guī)性問題。個(gè)人住房貸款的手續(xù)是否完備、合法和有效，如住房抵押登記和商品房預(yù)售的備案登記應(yīng)辦妥等。按揭住房的權(quán)利吸疵。辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，要求按揭住房不存在權(quán)利暇疵，如果按揭住房還存在其他抵押權(quán)人、典權(quán)人或其他買受人，則銀行的貸款缺乏安全、有效、足值的抵押擔(dān)保品，銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)自然就很大了。抵押住房的處分問題。借款人不能歸還銀行的貸款本息，盡管抵押住房不存在權(quán)利疵暇，但如果借款人不能從抵押住房遷出或者借款人遷出后無立足之地，銀行就不能順利地處分抵押物。二、按揭評(píng)估的內(nèi)容及作用2001年6月26日中國人民銀行發(fā)布的關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知（以下簡(jiǎn)稱通知）要求，商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款，要嚴(yán)格評(píng)估抵押物的實(shí)際價(jià)值。要使按揭項(xiàng)目評(píng)估真正起到防范風(fēng)險(xiǎn)的作用，就要選擇資質(zhì)好、有經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估機(jī)構(gòu)（人員和機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性等）開展評(píng)估工作。一般來說，評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作包括以下內(nèi)容：明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系，抵押物特定化（有賴于房管局），公允可信的評(píng)估價(jià)格，提示抵押權(quán)人注意有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)因素。1.按揭評(píng)估的內(nèi)容按揭項(xiàng)目評(píng)估，應(yīng)嚴(yán)格遵循國家的有關(guān)法律、法規(guī)的要求，依照國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行評(píng)估；同時(shí)，嚴(yán)格按照人民銀行的通知要求，進(jìn)行評(píng)估。首先，嚴(yán)格評(píng)估抵押物的實(shí)際價(jià)值。在進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，對(duì)按揭樓盤的真實(shí)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并對(duì)按揭樓盤的市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)給出專業(yè)判斷。其次，對(duì)按揭樓盤的報(bào)建手續(xù)進(jìn)行仔細(xì)核查，并在評(píng)估報(bào)告中如實(shí)揭示。評(píng)估人員對(duì)每一項(xiàng)報(bào)建手續(xù)的原件和復(fù)印件進(jìn)行核對(duì)，對(duì)于核對(duì)無誤的復(fù)印件給以認(rèn)可；未能核對(duì)或發(fā)現(xiàn)差錯(cuò)的復(fù)印件，在報(bào)告中進(jìn)行揭示。尤其要核查開發(fā)項(xiàng)目所必須具備的“四證”（國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證）再次，嚴(yán)格按照人民銀行通知要求對(duì)擬按揭樓盤的工程形象進(jìn)度和完成投資額進(jìn)行審查。落實(shí)抵押登記手續(xù)，貸款額與抵押物實(shí)際價(jià)值的比例（抵借比）最高不得超過80，嚴(yán)禁對(duì)借款人發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款。借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購買期房的，所購期房必須是在多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二的條件下銷售的期房。通知要求各商業(yè)銀行嚴(yán)格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件。住房開發(fā)貸款對(duì)象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，貸款應(yīng)主要投向適銷對(duì)路的住宅開發(fā)項(xiàng)目，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30，借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房抵押貸款的抵借比不得超過60，貸款期限最長(zhǎng)不得超過10年，所購商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房。2.評(píng)估報(bào)告的必備內(nèi)容按揭項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告一般包括以下內(nèi)容：委托方；評(píng)估方；評(píng)估范圍和評(píng)估對(duì)象的狀況（座落、面積、形狀、四至、用途、結(jié)構(gòu)、權(quán)利狀況、產(chǎn)權(quán)證編號(hào)、設(shè)備及裝修、樓層朝向、成新等）；按揭樓盤的報(bào)建手續(xù)；評(píng)估目的；估價(jià)時(shí)點(diǎn)；估價(jià)依據(jù)；評(píng)估方法、技術(shù)路線和測(cè)算過程；估價(jià)結(jié)論；決定估價(jià)額的理由；有關(guān)說明事項(xiàng)；估價(jià)作業(yè)日期；有關(guān)附件（委托書、產(chǎn)權(quán)證明文件、委托方提供的其他資料；評(píng)估人員資格證書復(fù)印件；評(píng)估機(jī)構(gòu)資格證書復(fù)印件）。評(píng)估報(bào)告重點(diǎn)應(yīng)揭示按揭樓盤的報(bào)建手續(xù)是否齊全、合法，提示按揭銀行注意有關(guān)按揭樓盤的風(fēng)險(xiǎn)因素，給出真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格及其趨勢(shì)，對(duì)按揭樓盤的有關(guān)建筑面積公攤等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、其他規(guī)劃內(nèi)容以及工程形象進(jìn)度進(jìn)行核實(shí)和披露。3.按揭評(píng)估的作用按揭項(xiàng)目評(píng)估的作用體現(xiàn)在：（1）通過評(píng)估，揭示按揭樓盤的真實(shí)市場(chǎng)價(jià)格，避免開發(fā)商惡意套現(xiàn)，確保貸款金額與抵押房地產(chǎn)真實(shí)市場(chǎng)價(jià)格之間具有合理的抵押率；（2）對(duì)按揭樓盤的未來市場(chǎng)價(jià)格的走勢(shì)給出專業(yè)人士的判斷，以便按揭銀行在確定按揭成數(shù)和期限時(shí)參考、借鑒；（3）對(duì)按揭樓盤的報(bào)建手續(xù)是否完備、合法進(jìn)行揭示，提示按揭銀行關(guān)注有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)因素?？傊唇以u(píng)估有利于按揭銀行規(guī)避和防范住房貸款中的風(fēng)險(xiǎn)，保障抵押房地產(chǎn)的合法、足值，從而維護(hù)信貸資產(chǎn)的安全。4.按揭評(píng)估存在的困難及解決方案按揭評(píng)估的推行會(huì)遇到一些困難，其本身也有待于逐步完善。具體來說，有以下方面需要考慮：（1）部分開發(fā)商可能有一個(gè)接受的過程。我們?cè)谑芾砉ど蹄y行、交通銀行的按揭項(xiàng)目評(píng)估之初，熟悉國外有關(guān)按揭的做法、自身又比較規(guī)范和有實(shí)力的開發(fā)商能夠欣然接受，有的開發(fā)商還要求評(píng)估人員給銷售部的售樓人員進(jìn)行培訓(xùn)。但也有部分開發(fā)商開始會(huì)不理解。其原因在于：一是以前沒有這樣的評(píng)估（同時(shí)也不存在相應(yīng)的評(píng)估費(fèi)用）；二是開發(fā)商在以往按揭售樓中的誤區(qū)，認(rèn)為按揭貸款的成數(shù)、期限對(duì)所有購房者都是一成不變的（顯然不合理），同時(shí)按揭成數(shù)的確定依據(jù)以銷售價(jià)格為準(zhǔn)。人民銀行2001年6月26日的通知強(qiáng)調(diào)對(duì)按揭住房的嚴(yán)格評(píng)估，就要求開發(fā)商改變習(xí)慣思維，走出按揭中的誤區(qū)，同時(shí)在售樓廣告中不能宣傳按揭的成數(shù)和期限（只能由銀行根據(jù)按揭樓盤的評(píng)估價(jià)格、借款人的資信狀況等綜合確定）。（2）市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)（期房、現(xiàn)房）導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)包括：近期市場(chǎng)