銀行管理論文-銀行按揭的風險與按揭樓盤評估類型.doc

銀行管理論文-銀行按揭的風險與按揭樓盤評估類型自1998年5月9日中國人民銀行頒布個人住房貸款管理辦法以來，通過按揭購房已被廣大消費者接受和認同，按揭既是開發(fā)商銷售樓盤的必要手段，同時也是銀行個人消費貸款的重點和信貸業(yè)務新的增長點。但是，作為一項新興的金融業(yè)務，住房金融仍處于探索和積累經(jīng)驗階段，隨著按揭貸款的迅速增長，其風險也逐漸顯現(xiàn)。一、銀行按揭的風險銀行按揭的風險，來自于以下幾個方面：借款人未來還款意愿及還款能力（有賴于其個人資信狀況評估）；按揭貸款的金額與借款人所購住房的真實市場價格的配比關系（有賴于按揭項目評估）；借款人所購住房的合法性（有賴于按揭項目評估）；開發(fā)商履行擔保的意愿及擔保能力；借款人所購住房的遠期市場風險。1.按揭及其涉及的法律關系所謂銀行按揭（也稱按揭貸款，簡稱按揭），是一項住房貸款業(yè)務品種，購房者支付一定比例的首期購房款，其余的購房款由購房者向銀行申請貸款取得，貸款銀行將購房者的借款代為支付給售樓方。與此同時，借款人將自己所購住房抵押給貸款銀行，開發(fā)商在一定期限內對購房者的借款承擔一定的擔保責任。當借款人按期歸還貸款后，貸款銀行辦理注銷抵押登記，由購房者取得所購住房產(chǎn)權證；反之，貸款銀行將依法處分抵押房產(chǎn)，并從中優(yōu)先受償，貸款銀行也可以追究開發(fā)商的擔保責任，以確保貸款本息的及時收回。按揭涉及的法律關系有：購房者與售樓方的商品房買賣關系；購房者（借款人）與銀行之間的借款關系；借款人（抵押人）與貸款銀行（抵押權人）之間的抵押關系；開發(fā)商與貸款銀行之間的擔保關系。2.銀行按揭的風險分析銀行按揭的風險包括：個人信用體系、住房交易市場等住房金融發(fā)展的基礎條件還不健全；部分商業(yè)銀行還不能正確認識和把握個人住房貸款的風險；住房金融業(yè)務發(fā)展過程中也出現(xiàn)了一些問題，有的銀行對不具備開發(fā)資質的公司或“四證”不全的項目發(fā)放貸款；有的銀行放松信貸條件擅自推出個人住房貸款業(yè)務品種（如“零首付”按揭），有的銀行內部管理薄弱，對貸款項目審查不嚴，甚至出現(xiàn)對同一項目重復貸款的現(xiàn)象。據(jù)了解，市場上的“零首付”住房貸款大致可分為以下幾種情況：一種是購房者支付住房開發(fā)企業(yè)的全部購房價款都從銀行貸款取得，個別開發(fā)企業(yè)甚至虛增房價，使得虛假房價款按規(guī)定貸款比例計算的貸款額與實際應付房價款相等，以欺詐的手段造成銀行事實上發(fā)放“零首付”貸款。另一種是開發(fā)企業(yè)銷售住房時只收取購房者80價款，這部分價款按照規(guī)定貸款比例從銀行貸款取得，剩余部分價款由購房者在一定期限內一次或分期付清，借款購房者不需要支付首期付款，也造成事實上的“零首付”貸款。此外，部分商業(yè)銀行推出了新的業(yè)務品種，借款人以擁有完全產(chǎn)權的舊房抵押或有價證券質押從銀行貸款，以該筆貸款作為購買新房的首期付款，個別銀行將這種新業(yè)務也稱之為“零首付”貸款。以下風險因素需要按揭銀行特別重視，通過按揭項目評估，可以在一定程度上防范這些風險。（1）選擇項目風險。個人住房貸款所選擇的房地產(chǎn)開發(fā)項目本身存在嚴重問題，具體來說就包括如下情況：一是項目報建手續(xù)不全，如因土地出讓金未交而未領國有土地使用證，又比如按揭樓盤的建筑面積超過建設工程規(guī)劃許可證的核準建筑面積等等；或者，該房地產(chǎn)開發(fā)項目事先未作好市場分析，市場定位不明確導致該項目本身根本就沒有市場前途；再有，開發(fā)商自有資金不足，或者開發(fā)商缺乏經(jīng)驗，沒有高素質的人員組成的管理隊伍等。如果銀行不慎選擇了這樣的項目開展個人住房貸款業(yè)務，則該貸款從開始就面臨成為呆壞帳的可能。（2）銷售價格不實風險。個別開發(fā)商銷售價格嚴重不實，大大高于同一供需圈類似住房的市場價格。實際工作中已經(jīng)出現(xiàn)這樣的情況：有的開發(fā)商因種種原因，將銷售價格人為抬高，或者將銀行提供按揭支持的售房價格抬高，有的銷售價格甚至比同一供需圈的類似住房的公允市場價格高出2030。試想，如果銀行辦理個人住房貸款業(yè)務之初，貸款金額就高于相應的住房的公允市場價格，還奢談什么防范信貸風險之類的話題呢？（3）開發(fā)商惡意套現(xiàn)風險。開發(fā)商可能因為工程建設資金的短缺而惡意套現(xiàn)，一是開發(fā)商組織一批假的購房者到銀行辦理按揭手續(xù)，或者開發(fā)商出具虛假的首付款證明從而放寬實際交付的首付款限額（比如，首付款應達房價款的30，開發(fā)商私下答應為購房者在一定期限內墊付1020的房價款），從而達到套取銀行現(xiàn)金的目的。而不論是開發(fā)商組織的那些不真實的購房者，還是開發(fā)商擅自降低首付款的真正購房者，歸還個人住房貸款的還款能力都是有極大疑問的。（4）資本價值風險。房地產(chǎn)的資本價值在很大程度上取決于預期的收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營費用水平，然而，即使收益和費用都不發(fā)生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。這種情況在證券投資市場上反映得較為明顯，房地產(chǎn)投資的收益率也經(jīng)常變化，這種變化也影響著房地產(chǎn)的資本價值。預期的資本價值與現(xiàn)實的資本價值之間的差異即資本價值的風險。個人住房貸款業(yè)務中按揭住房的資本價值風險，是指該住房的預期市場價格與現(xiàn)實的市場價格之間的差異。影響住房的資本價值的因素主要有：未來住宅類房地產(chǎn)市場的走勢。據(jù)1999年6月25日經(jīng)濟日報報道，1998年當年新開工住宅項目的建筑面積3.4億平方米，截止當年年底，空置商品房面積累計超過8000萬平方米，全國房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)三大特征：大量積壓和大量開工并存，商品房住宅價格持續(xù)下降，住宅建設向城市郊區(qū)推進。由于出現(xiàn)城市空心化的可能，加上住宅的大量積壓和大量開工，勢必導致住宅的資本價值風險的出現(xiàn)，即對某種類型住宅而言，未來的預期市場價格可能普遍低于目前的市場價格。住宅功能陳舊。以后人們對住宅的功能要求（如戶型設計、外部景觀、室內設施等）總是日新月異、不斷增強的，當前的住宅在功能上以后總會逐漸陳舊過時，相應地，其資本價值也有貶值的可能。房地產(chǎn)估價。如果某地區(qū)的房地產(chǎn)估價機構均有高估房地產(chǎn)價格的傾向，則房地產(chǎn)的融資能力、獲利能力均被抬高，相應地，房地產(chǎn)的資本價值也就容易高估，從而推動經(jīng)濟泡沫的出現(xiàn)。住宅資本價值風險的出現(xiàn)，可能使按揭住房的未來市場價值極大地低于辦理按揭之時的市場價格，導致借款人大面積理性違約，造成嚴重的金融動蕩和金融危機。（5）法律風險。個人住房貸款的法律風險，包括三個層面的內容：合規(guī)性問題。個人住房貸款的手續(xù)是否完備、合法和有效，如住房抵押登記和商品房預售的備案登記應辦妥等。按揭住房的權利吸疵。辦理個人住房貸款業(yè)務，要求按揭住房不存在權利暇疵，如果按揭住房還存在其他抵押權人、典權人或其他買受人，則銀行的貸款缺乏安全、有效、足值的抵押擔保品，銀行的貸款風險自然就很大了。抵押住房的處分問題。借款人不能歸還銀行的貸款本息，盡管抵押住房不存在權利疵暇，但如果借款人不能從抵押住房遷出或者借款人遷出后無立足之地，銀行就不能順利地處分抵押物。二、按揭評估的內容及作用2001年6月26日中國人民銀行發(fā)布的關于規(guī)范住房金融業(yè)務的通知（以下簡稱通知）要求，商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款，要嚴格評估抵押物的實際價值。要使按揭項目評估真正起到防范風險的作用，就要選擇資質好、有經(jīng)驗的評估機構（人員和機構的資質、機構的獨立性等）開展評估工作。一般來說，評估機構的工作包括以下內容：明確房地產(chǎn)產(chǎn)權關系，抵押物特定化（有賴于房管局），公允可信的評估價格，提示抵押權人注意有關風險因素。1.按揭評估的內容按揭項目評估，應嚴格遵循國家的有關法律、法規(guī)的要求，依照國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范進行評估；同時，嚴格按照人民銀行的通知要求，進行評估。首先，嚴格評估抵押物的實際價值。在進行充分的市場調查的基礎上，對按揭樓盤的真實市場價格進行評估，并對按揭樓盤的市場價格走勢給出專業(yè)判斷。其次，對按揭樓盤的報建手續(xù)進行仔細核查，并在評估報告中如實揭示。評估人員對每一項報建手續(xù)的原件和復印件進行核對，對于核對無誤的復印件給以認可；未能核對或發(fā)現(xiàn)差錯的復印件，在報告中進行揭示。尤其要核查開發(fā)項目所必須具備的“四證”（國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和建設工程施工許可證）再次，嚴格按照人民銀行通知要求對擬按揭樓盤的工程形象進度和完成投資額進行審查。落實抵押登記手續(xù)，貸款額與抵押物實際價值的比例（抵借比）最高不得超過80，嚴禁對借款人發(fā)放“零首付”個人住房貸款。借款人申請個人住房貸款購買期房的，所購期房必須是在多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成總投資的三分之二的條件下銷售的期房。通知要求各商業(yè)銀行嚴格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件。住房開發(fā)貸款對象應為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質、信用等級較高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，貸款應主要投向適銷對路的住宅開發(fā)項目，企業(yè)自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的30，借款人申請個人商業(yè)用房抵押貸款的抵借比不得超過60，貸款期限最長不得超過10年，所購商業(yè)用房應為現(xiàn)房。2.評估報告的必備內容按揭項目評估報告一般包括以下內容：委托方；評估方；評估范圍和評估對象的狀況（座落、面積、形狀、四至、用途、結構、權利狀況、產(chǎn)權證編號、設備及裝修、樓層朝向、成新等）；按揭樓盤的報建手續(xù)；評估目的；估價時點；估價依據(jù)；評估方法、技術路線和測算過程；估價結論；決定估價額的理由；有關說明事項；估價作業(yè)日期；有關附件（委托書、產(chǎn)權證明文件、委托方提供的其他資料；評估人員資格證書復印件；評估機構資格證書復印件）。評估報告重點應揭示按揭樓盤的報建手續(xù)是否齊全、合法，提示按揭銀行注意有關按揭樓盤的風險因素，給出真實的市場價格及其趨勢，對按揭樓盤的有關建筑面積公攤等技術經(jīng)濟指標、其他規(guī)劃內容以及工程形象進度進行核實和披露。3.按揭評估的作用按揭項目評估的作用體現(xiàn)在：（1）通過評估，揭示按揭樓盤的真實市場價格，避免開發(fā)商惡意套現(xiàn)，確保貸款金額與抵押房地產(chǎn)真實市場價格之間具有合理的抵押率；（2）對按揭樓盤的未來市場價格的走勢給出專業(yè)人士的判斷，以便按揭銀行在確定按揭成數(shù)和期限時參考、借鑒；（3）對按揭樓盤的報建手續(xù)是否完備、合法進行揭示，提示按揭銀行關注有關風險因素?？傊?，按揭評估有利于按揭銀行規(guī)避和防范住房貸款中的風險，保障抵押房地產(chǎn)的合法、足值，從而維護信貸資產(chǎn)的安全。4.按揭評估存在的困難及解決方案按揭評估的推行會遇到一些困難，其本身也有待于逐步完善。具體來說，有以下方面需要考慮：（1）部分開發(fā)商可能有一個接受的過程。我們在受理工商銀行、交通銀行的按揭項目評估之初，熟悉國外有關按揭的做法、自身又比較規(guī)范和有實力的開發(fā)商能夠欣然接受，有的開發(fā)商還要求評估人員給銷售部的售樓人員進行培訓。但也有部分開發(fā)商開始會不理解。其原因在于：一是以前沒有這樣的評估（同時也不存在相應的評估費用）；二是開發(fā)商在以往按揭售樓中的誤區(qū)，認為按揭貸款的成數(shù)、期限對所有購房者都是一成不變的（顯然不合理），同時按揭成數(shù)的確定依據(jù)以銷售價格為準。人民銀行2001年6月26日的通知強調對按揭住房的嚴格評估，就要求開發(fā)商改變習慣思維，走出按揭中的誤區(qū)，同時在售樓廣告中不能宣傳按揭的成數(shù)和期限（只能由銀行根據(jù)按揭樓盤的評估價格、借款人的資信狀況等綜合確定）。（2）市場價格的波動（期房、現(xiàn)房）導致的風險。這種風險包括：近期市場