行業(yè)經(jīng)濟論文-利率上升對房地產(chǎn)價格的影響.doc

行業(yè)經(jīng)濟論文-利率上升對房地產(chǎn)價格的影響【摘要】央行采取連續(xù)的提升利率舉措后，引起了人們對房地產(chǎn)市場的極大關(guān)注。文章以利率上升與房地產(chǎn)價格的關(guān)系為出發(fā)點，從房地產(chǎn)投資、開發(fā)商的行為選擇、外匯市場、證券市場等方面，深入分析了利率上升對房地產(chǎn)價格的直接影響與間接影響。【關(guān)鍵詞】利率上升房地產(chǎn)價格直接影響間接影響2007年3月18日，中國人民銀行將金融機構(gòu)一年期及以上存貸款利率全部上調(diào)0.27個百分點，這是2006年以來央行第三次提高利率。至此，一年期存、貸款利率分別升至2.79%、6.39%，五年以上貸款基準利率八年來首次突破7%。對于央行連續(xù)的提高利率的舉措，有人說是針對房地產(chǎn)市場，有人說其初衷并不是針對房地產(chǎn)市場，其實對廣大購房自用者、投機者、房產(chǎn)商而言，初衷并不重要，重要的是利率提高后對房地產(chǎn)價格有何影響，如何影響以及可能影響的程度。一、利率上升對房地產(chǎn)價格的直接影響房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)市場運行情況的集中表現(xiàn)，用于房地產(chǎn)開發(fā)的主要資金多數(shù)來源于銀行貸款，利率的高低直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的成本及其利潤。而利率的變動作為外部因素，勢必對資金投入巨大的房地產(chǎn)投資的影響很大，因此，利率的變動可以對房地產(chǎn)價格起到一定的調(diào)節(jié)作用。1、利率上升通過抑制房地產(chǎn)投資影響房價。（1）導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的機會成本加大。利率的高低反映房地產(chǎn)投資的機會成本水平。利率上升，加大了房地產(chǎn)投資的機會成本，因而在存、貸款利率均上升的情況下會對房地產(chǎn)投資起到一定的抑制作用。與此相反，如果銀行利率越低，則表明房地產(chǎn)投資的機會成本越小，進而刺激了對房地產(chǎn)的投資。因此，此次銀行利率上升加大了房地產(chǎn)投資的機會成本，從而最終抑制房地產(chǎn)投資。（2）抑制房地產(chǎn)投資主體的投資。對一般購房者而言，他們購房的主要目的是為改善居住條件的需求，利率上升后，這類購房者的還貸數(shù)額肯定會有所增加，但增加的貸款數(shù)額非常有限，就當(dāng)前的利率水平而言，對購房者幾乎不構(gòu)成實質(zhì)性影響，也不足以影響購房自用的主流購買力。那些迫切需要改善住房條件提高生活質(zhì)量的人還會到市場上尋求經(jīng)濟適用房，利率上升對其的抑制作用較小。對買房投機者而言，利率上升后，其融資成本提高，使買房投機者對房地產(chǎn)價格的預(yù)期發(fā)生改變，房價的漲幅必須極高才能確保其收回投資本金。更甚者，由于持續(xù)加息的預(yù)期對房地產(chǎn)泡沫有抑制作用，投機者極易改變其對房價走勢的預(yù)期，進而改變他們的資金投向。如果他們因為房價下跌預(yù)期而大量撤出房地產(chǎn)投資的話，會導(dǎo)致房地產(chǎn)的大量空置，影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系變化，進而導(dǎo)致房價的變動。對開發(fā)商而言，貸款利率的上升使開發(fā)商面臨市場風(fēng)險。首先，對投資者而言，貸款利率的上升致使房地產(chǎn)投資的融資成本提高，相當(dāng)于投資利潤的下降。這樣很可能導(dǎo)致投資者轉(zhuǎn)移投資方向，減少其對房地產(chǎn)的投資。其次，利率上升導(dǎo)致民眾對房地產(chǎn)的購買力下降，使得房地產(chǎn)市場的有效需求下降，進而引發(fā)房地產(chǎn)價格的下跌，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法及時回籠資金，增加其開發(fā)成本，使其盈利減少甚至虧損，將使房地產(chǎn)行業(yè)開始新一輪的結(jié)構(gòu)改革和調(diào)整。2、利率上升通過房地產(chǎn)開發(fā)商行為選擇影響房價。受房地產(chǎn)開發(fā)商行為選擇的影響，利率上升后會出現(xiàn)截然不同的局面。貸款利率的上升，增加了房地產(chǎn)開發(fā)商的利息成本。而這些新增的利息成本的承擔(dān)只有兩種可能：一種是房地產(chǎn)開發(fā)商自己承擔(dān)。這樣，財務(wù)成本的增加可能迫使開發(fā)商考慮縮短房地產(chǎn)開發(fā)的周轉(zhuǎn)期，通過增快房地產(chǎn)的變現(xiàn)速度來消化因利率上升而帶來的增加成本。在開發(fā)商自己承擔(dān)增加的成本的情況下，為了消化這部分成本，就要加快房產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度，供給隨之增加，若維持價格不變，則有效需求不足，房產(chǎn)閑置，開發(fā)商為了收回資金必然降價，消費者受益。但是，隨之而來的是開發(fā)商利潤降低，部分開發(fā)商退出該行業(yè)。另一種則是將新增的利息成本與風(fēng)險轉(zhuǎn)移給購房者，并通過提高房地產(chǎn)價格轉(zhuǎn)移新增利息成本，進而彌補貸款利率上升造成的利潤損失。在這種情形下，房地產(chǎn)價格不但不會下降，反而會持續(xù)上漲。這與我們理論上推斷的“貸款利率的上升降低了購房者對房地產(chǎn)的購買需求，從而致使房地產(chǎn)價格下降”是相反的。2004年央行將貸款利率提高了0.27個百分點，隨著利率的上升，與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度高的企業(yè)土地、建材行業(yè)等費用提高，房地產(chǎn)成本隨之提高，成本的提高進一步推動了房價的上漲。不難看出，國家通過提高銀行利率，使房地產(chǎn)開發(fā)的融資成本上升，房地產(chǎn)開發(fā)商若“自我消化”新增成本，必然采用“薄利多銷”的數(shù)量型策略，將使房地產(chǎn)供給增加，影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系變化，進而導(dǎo)致房價下降。在成熟或競爭的市場條件下，房價最終由供求關(guān)系而不是供給方的成本來決定，即上升的開發(fā)成本很難直接傳導(dǎo)到房價上。但對中國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場來說，此種情形出現(xiàn)的可能性不大。相反，房地產(chǎn)開發(fā)商如果拒絕為新增成本“埋單”，為確保收回投資本金，必須推高房價的漲幅，加之地方政府出于某種利益也會為高房價推波助瀾，因此，房價在一定時期內(nèi)會持續(xù)上漲。二、利率上升對房地產(chǎn)價格的間接影響利率是借貸資本的使用報酬，因此，利率的升降對金融資本具有較大的影響。在開放的金融市場上，利率的變動會改變資金在外匯市場和證券市場的流向，進而影響資金對實業(yè)界的流入。1、利率上升通過外匯市場進而影響房價。在其他條件不變的前提下，一國貨幣利率上升會吸引外部金融資本流入，在外匯市場上形成對該國貨幣的需求，推動高利率貨幣的匯率上升。當(dāng)代的國際金融市場上存在著大量的國際游資，這些資金對利率的變動極為敏感，這些國際資金的流入將推動人民幣匯率的上升。人民幣升值意味著我國經(jīng)濟狀況好，能創(chuàng)造更多投資機會，且有較高的收益。國外投資者會預(yù)期人民幣持續(xù)升值，大量短期投機性資金將涌入我國，而房地產(chǎn)市場無疑將成為這些資金的集中場所。特別是我國放松了外資進入房地產(chǎn)市場的限制后，大量國外資金會通過各種渠道涌入我國的房地產(chǎn)市場，加大了對房產(chǎn)的需求預(yù)期，使房產(chǎn)的需求曲線向外移動。有關(guān)資料表明，當(dāng)房價上漲5%，人民幣升值5%的情況下，國外投資者的投資收益就提高10.3%；當(dāng)房價上漲15%，人民幣升值5%的情況下，國外投資者的投資收益率提高20.8%；當(dāng)房價上漲15%，人民幣升值15%時，國外投資者收益率提高到32.3%。目前，最可能對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生重要影響的是海外“熱錢”，如果人民幣繼續(xù)升值或者保持升值的良好預(yù)期，按照資本逐利的本性，大量“熱錢”將會進入中國房地產(chǎn)市場，推動我國房地產(chǎn)價格的上漲。2、利率上升通過證券市場進而影響房價。利率上升通過證券投資進而影響房價主要有兩方面的表現(xiàn)：一方面，證券價格與利率之間存在著一定的依存關(guān)系，利率上升會使證券價格上升，獲利降低，從而使得房地產(chǎn)商的直接融資成本過高，不能得到直接融資的有效支持，從而制約房地產(chǎn)開發(fā)商從證券市場獲取資金支持能力，使得房產(chǎn)供給減少。另一方面，隨著利率的上升，從事證券投資的投資者獲利日漸減少，他們會把閑置資金轉(zhuǎn)投向有升值潛力的領(lǐng)域，房地產(chǎn)就是他們眼中的“潛力股”。作為不動產(chǎn)，房地產(chǎn)的價值相對穩(wěn)定，一般不會貶值，特別是中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，人們對房地產(chǎn)的價值預(yù)期只升不降，投資者會選擇將資金投向房地產(chǎn)市場，此舉將加強對房地產(chǎn)的投機，使得房產(chǎn)需求增加，間接推動了房地產(chǎn)價格的上漲。這兩種力量通過作用于房地產(chǎn)市場的供、需雙方進而影響房價。央行提高利率從理論上講可以使房地產(chǎn)價格下降，然而影響房地產(chǎn)市場價格的因素很多，利率僅是影響房地產(chǎn)價格的一個因素，在其他條件不變的情況下，利率上升可以使房產(chǎn)商成本提高，進而影響供給與需求，有可能引起房價的下降。但價格不完全由成本決定，而是由供求雙方的力量決定的，所以利率上升能否抑制房地產(chǎn)價格上漲或能在多大程度上影響房地產(chǎn)市場價格尚不能斷定。以上我們只討論了央行提高利率對房地產(chǎn)價格的影響,對于其它因素對房地產(chǎn)需求價格的影響以及提高利率對房地產(chǎn)供給價格的影響并沒有涉及。特別是在當(dāng)前我國經(jīng)濟增長的速度、方式和區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略的影響下，導(dǎo)致發(fā)達地區(qū)和城市的經(jīng)濟快速增長、人口的不斷到如何城市空間的不斷增長，最終會導(dǎo)致住房需求、住房存量