房地產估價2.doc

估價報告精選豐都縣某房屋保險事故損傷修復費用評估報告 報告摘要 本報告評估的是豐都縣所屬房屋的事故損傷修復費用，估價目的是為保險事故賠償提供價格參考。根據估價目的及委托方提供的相關資料和房屋安全鑒定人員、估價人員現場查勘結果，決定采用成本法進行評估，即計算受損房屋先拆除受損部位，再修復所需耗費的各項費用之和，得出估價對象于估價時點的損傷修復費用。在成本法的計算時，參照了工程預算定額標準。 重慶同誠資產評估有限公司 房地產估價報告項目名稱：豐都縣某房屋保險事故損傷修復費用評估報告 委托方：中國太平洋保險公司重慶分公司辦事處 估價方：重慶同誠資產評估有限公司 作業(yè)人員：秦云亮、熊遠勤 估價作業(yè)日期：2001年5月21日至2001年5月24日 估價報告編號：同誠估字（2001）第319號 目 錄 致委托方函 估價師聲明 估價假設和限制條件 估價結果報告 估價技術報告 附件 致委托估價方函中國太平洋保險公司重慶分公司辦事處： 受貴單位委托，我公司對貴單位委托評估的豐都縣名山鎮(zhèn)華嚴村七組所屬房屋在2001年5月21日（估價時點）的事故損傷修復費用進行了測算。 根據特定的估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，估價人員經實地現場查勘后，采用合理的估價方法，確定估價對象在估價時點的修復費用為7080元，人民幣大寫：柒仟零捌拾元整。 此致 重慶同誠資產評估有限責任公司 法定代表人： 二一年五月二十四日 估價師聲明我們鄭重聲明： 1、我們在本估價報告書中陳述的事實是真實和準確的。 2、本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。 3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。 4、我們依照中華人民共和國國家標準房地產估價規(guī)范進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。 5、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘，查勘人員秦云亮、熊遠勤。 6、除參與本次估價的估價人員外，我們聘請了相關專業(yè)人員對本次估價的房屋結構安全進行了專門鑒定，其鑒定結果為非危房。 7、非為法律、行政法規(guī)規(guī)定，本報告的全部或部分內容未經本人或估價機構同意不得修改或提供給其他任何單位和個人，亦不得見諸公開媒體。 中國注冊房地產估價師（簽名）： 中國注冊房地產估價師（簽名）： 估價假設和限制條件1、本次估價結果僅限于為委托方處理事故賠償提供房屋修復費用價格參考依據，不包含車禍所帶來的其他損失，如精神損失、誤工補償，等等。若有其他用途，需根據指定目的另行評估。 2、本次估價所需工程量數據以現場測量結果為準，并得到當事雙方的簽字認可。 3、本評估報告必須完整使用方為有效，對僅使用報告中部份內容所導致的可能的損失，本公司不承擔責任。 4、本次估價活動是在滿足全部假設與使用限制前提條件下進行的。這些假設限制條件是由估價人員根據估價目的、估價標的物實際狀況并結合當地實際情況而提出的，具有客觀性和合理性。 5、本估價報告書有效使用期自報告提交之日起為一年。同時，在有效期內使用本報告時，應充分考慮當地材料價格及人工費用變化情況，并隨時與本機構保持聯系，以達到有效使用之目的。 估價結果報告 一、估價委托方 名稱：中國太平洋保險公司重慶分公司辦事處 二、受理估價方 名稱：重慶同誠資產評估有限責任公司 法定代表人：張能杰 地址：重慶市渝中區(qū)人民路7號4樓 估價資質等級：房地產國家壹級 估價資格證書：建房估證字2001049號 三、估價對象概況 3.1估價緣由 本公司受太平洋保險公司重慶分公司辦事處委托，對其承保的某東風貨車失控撞傷農房而對農房造成的直接損失進行評估。該東風貨車在太平洋保險公司投保了車輛損失險及第三者責任險，此次事故經現場交警出具的責任認定書，由東風貨車負全責。 3.2估價對象實體狀況 估價對象位于豐都縣名山鎮(zhèn)華嚴村七組，距離縣城中心約20公里，三面周與農地相鄰，一面臨鄉(xiāng)村公路。受損建筑物為磚混結構，共兩層，建筑物橫墻承重，承重墻厚24厘米，樓梯間空花墻厚12厘米，其余墻厚18厘米，梯間及非承重墻的粘結材料采用黃砂石灰混合砂漿，石灰所占比例較小，砂漿標號較低。建筑物內外墻初級抹灰，室內水泥砂漿地面，普通木門窗。 3.3事故損傷情況分析 該東風貨車從斜坡下行途中突然失去控制，貨車沖出公路，經過路邊緩沖帶時翻車。貨車在翻滾過程中由于慣性作用撞上農房，與農房外側非承重墻正面接觸，造成建筑物第一層外側墻（非承重墻）洞穿，洞徑橫向最大尺寸1.0米，豎向最大尺寸1.2米，洞底距地面高度0.3米；樓梯間外側墻坍塌，坍塌后形成一個橫向最大尺寸2.1米寬，豎向最大尺寸2.86米寬的洞；與外側墻垂直的一段承重墻輕微裂縫；樓梯踏步及梯間轉角板完好，陽臺欄板及陽臺板各損壞一塊；臥室非承重隔墻微偏，部分門窗受損。 經房屋安全鑒定人員現場鑒定：受損建筑物基礎完好，承重墻絕大部分未受損，非承重墻局部受損，房屋所受損傷可以修復，為非危房。修復方案為：按照受創(chuàng)面豎向擴大拆除，再按原狀恢復考慮。 3.4估價范圍 估價范圍根據房屋修復方案確定，即受創(chuàng)面的豎向擴大拆除費用，以及恢復原狀所需費用。 四、估價目的 確定估價對象的損傷修復費用，為委托方保險事故賠償提供價格參考。 五、估價時點 二一年五月二十一日 六、估價依據 中華人民共和國保險法； 中華人民共和國國家標準GB/T50291-1999房地產估價規(guī)范； 全國統(tǒng)一建筑工程基礎定額重慶市基價表-99； 重慶市房屋修繕工程預算定額； 重慶市城鄉(xiāng)建設委員會有關文件； 建筑材料市場價格和有關工程造價信息； 估價人員現場查勘所得資料及委托方提供的各種資料。 七、估價原則 合法原則； 估價時點原則； 客觀、公正、公平原則； 替代原則。 八、估價方法 8.1本次估價所采用的方法 估價對象是受損農房的一部分，而不是房屋的全部。根據房屋安全鑒定人員和估價人員現場查勘的情況，該房屋不屬危房，可采用先在原損傷部位豎向擴大拆除受損構件，再按原結構標準進行修復的方案，已被當事人雙方認可。 由于估價對象所涉及的工程量及費用標準可參照同類工程的普遍標準進行逐一測算、累積，故估價人員決定采用成本法進行估價。 8.2 成本法的定義 本次所用成本法是指以計算受損房屋先拆除受損部位，再恢復原狀所需耗費的各項費用之和，得出估價對象價格的一種方法。 九、估價結果 估價人員根據估價目的、估價原則、估價程序，選擇科學的估價方法，并結合估價人員經驗，評估確定估價對象房地產在估價時點的修復費用為7080元，人民幣大寫：柒仟零捌拾元整。 十、估價人員 姓名估價資格或職稱 簽名蓋章 秦云亮注冊房地產估價師 熊遠勤注冊房地產估價師（造價工程師） 十一、估價作業(yè)日期 二一年五月二十一日至五月二十四日 十二、估價報告有效期限 自二一年五月二十四日至二二年五月二十三日 十三、附件 評估機構資質證書復印件； 現場查勘照片。 重慶同誠資產評估有限責任公司 二一年五月二十四日 估價技術報告一、估價的技術思路 估價對象不是整幢房屋，而是受損房屋的一部分。根據房屋安全鑒定人員和估價人員現場查勘的情況，認為房屋只是部分非承重結構構件受損，不會危及到整幢房屋的安全，故只需擴大拆除受損部位，再按原結構進行修復。 故測算時應先測算受損部位的拆除費用，再計算修復受損部位的修復費用。由于此類受損房屋的修復工作是為了彌補房屋所受損傷，故不論原房屋的使用保養(yǎng)狀況如何，在對修復費用進行測算時，不考慮扣減房屋的折舊，即應該“修壞如新”，而不能“修壞如舊”。 由于類似工程的價格計算已有成熟的建筑工程和修繕工程定額標準，且已被廣泛應用，故在成本法的計算時，參照了定額標準。 二、工程造價計算表 工程量以現場測量數據為依據，按照房屋修復方案計算。 1. 拆除工程 定額編號 項目名稱 單位 定額基價 工程量 合價(元) 5A0011 墻體拆除 1m 10.20 13.817 140.93 5A0026 樓板拆除 1m 34.50 2.91 100.40 合計 241.33 2. 腳手架及支架保護措施 定額編號 項目名稱 單位 定額基價 工程量 合價(元) 5D0002 單項腳手架 100m 324.03 0.4 129.61 構件支護費 300.00(估算) 合計 429.61 3.砌筑工程 定額編號 項目名稱 單位 定額基價 工程量 合價(元) 5C0003 磚砌體 10m 1540.34 1.53 2356.72 合計 2356.72 4 預制混凝土構件 定額編號 項目名稱 單位 定額基價 工程量 合價(元) 1E0383 空心板 10m 1793.67 0.291 521.96 1E0529 預制鋼筋 1t 2762.91 0.15（估計） 414.44 1E0511 空心板安裝、灌漿 10m 518.59 0.291 150.91 合計 1087.31 5. 木門窗工程 定額編號 項目名稱 單位 定額基價 工程量 合價(元) 1G0015 拼板門制作 100m 6294.28 0.046 289.54 1G0029 拼板門安裝 100m 1324.41 0.046 60.92 1G0036 木窗制作 100m 4880.63 0.023 112.25 1G0045 木窗安裝 100m 2775.15 0.023 63.83 合計 526.54 6. 定額直接費 1+2+3+4+5=4641.51(元) 7. 造價 （1） 基價直接費：4641.51元 （2） 綜合費：115.73%=730.11元（按三級施工企業(yè)計費） （3） 勞動保險費：13.15%=146.21元（按三級施工企業(yè)計費） （4） 利潤：16.64%=308.20元（按三級施工企業(yè)計費） （5） 允許按實計算的費用及材料價差：1000.00元 （6） 定額編制及定額測定費：(1+2+3+4+5)1.8=12.29元 （7） 稅金：(1+2+3+4+5+6)3.56%=243.44元（按三級施工企業(yè)計費） （8） 造價：1項+2項+3項+4項+5項+6項+7項=7081.76元 取整為：7080元。 重慶同誠資產評估有限責任公司 二一年五月二十四日 估價師心得保險事故賠償中，保險公估人的作用甚為重要。目前，受諸多因素的影響和制約，各專業(yè)評估機構對保險公估的介入不夠活躍和廣泛，國內各大保險公司的事故定損基本上是由其下屬的理賠部負責，獨立性、公允性因此受到約束。保險理賠中保險公估人人才奇缺的現狀與保險業(yè)務發(fā)展的矛盾日益突出，保險事故損失的大小迫切需要一個獨立、專業(yè)的第三方得出一個科學結論。況且一般保險理賠人員缺乏足夠的房屋專業(yè)知識，本次估價行為正是在這種背景下接受保險公司委托發(fā)生。 估價專業(yè)涉及到多個學科知識的綜合運用，筆者在這一方面深有體會。本例就涉及到工程結構專業(yè)、工程造價專業(yè)、房地產估價專業(yè)，保險相關知識。估價師只有掌握了多個學科知識并加以熟練運用，才能適應估價發(fā)展的需要。 本案在估價師未介入前，受損農房的業(yè)主索價5萬元，強調房屋整體處于危險，需拆除重建。雖然估價師直接查勘即可確定房屋只是局部受損，但是尚缺乏權威性，故邀請房屋安全鑒定人員先對房屋進行安全鑒定，并據此確定修復方案和評估范圍。最終使評估結論7080元得到當事雙方的認可。正是估價師和安鑒人員的專業(yè)介入，促成了受損理賠的圓滿解決。 在本次估價過程中，與一般估價項目所不同的是，本次估價范圍不是由委托方確定的，而是估價師根據受損情況和修復方案，在得到當事雙方的認可后，現場測量確定的，這恐怕也只有在這類理賠評估中才有的。此外，在計算修復費用時，把握了“修壞如新”，而不是“修壞如舊”的原則，不僅沒有扣減在其他評估項目中應考慮的折舊，而且還考慮了受損部位的拆除費用，這也算理賠評估中的一大特點。同時，在評估價值的定義中，只考慮了車禍所造成的直接損失，未考慮車禍所引起的農戶的其他損失，如精神損失等，而將房屋損失之外的其他理賠事宜交還給保險公司，也體現了估價師不是萬能的，他只是自己專業(yè)領域中的專家。 估價師認為，房地產估價機構可