房地產財務風險評估與管理.docx

摘要：本文對房地產中的財務問題結合財務的基本職能進行了分析，并提出與之對應的解決辦法，希望能對房地產企業(yè)的財務風險問題提供一些有價值的參考。關鍵詞：房地產；財務管理；風險防范當今我國的經濟發(fā)展速度的提高，使各行各業(yè)也都發(fā)展的十分迅速，房地產企業(yè)也是如此。但由于房地產企業(yè)的項目開發(fā)過程中會受到多種因素的制約，例如：社會環(huán)境、經濟環(huán)境、項目工程建設環(huán)境等，所以就會產生一些財務風險問題。由此看來，對房地產財務風險問題的研究就變得非常重要。一、房地產財務風險評估房地產財務風險的出現(xiàn)可以分為以下兩個主要原因：1.內部風險決策中的風險：因為企業(yè)本身對自己投資項目的可行性缺少調查和分析、企業(yè)決策者的知識面短缺、所依據的資料不完整等原因，就會致使在決策時就出現(xiàn)錯誤的可能性大大增加。預算中的風險：由于企業(yè)沒有建立合理的管理預算制度，或者不作詳細的分析，預算僅僅停留在表面數字上，企業(yè)就無法確立工作的利潤。成本中的風險：有些房地產企業(yè)沒有將成本費用控制上升到成本管理層次上，只簡單的注重工程進度控制，沒有發(fā)揮到財務部門自身的優(yōu)勢。資金中的風險：想要支撐一個房地產企業(yè)的運作，就要擁有大量的啟動資金，資金由四大部分組成：預售款、銀行貸款、自有資金、經營性欠款。如果說房地產企業(yè)開始抑制不住各種風險的出現(xiàn)，那么因為資金不足，出現(xiàn)不能支付本息的財務危機就大大增加。2.外部風險在國家的經濟水平方面，房地產企業(yè)的發(fā)展與國家GDP的增長聯(lián)系比較大，兩者波動基本上是一致的，但是波幅前者大于后者。從投資增長和銷售增長的關系來看，銷售增長直接影響投資的增長。房地產企業(yè)的開發(fā)和許多行業(yè)都是相互關聯(lián)的，所以會影響到房地產企業(yè)的發(fā)展的因素也就非常多，例如品質、價錢、更新周期都會影響其發(fā)展在市場環(huán)境方面，個人購買者逐漸成為買房的主要群體，客戶的需求也越來越高。如果房地產企業(yè)在開發(fā)產品的過程中，對所開發(fā)的產品在銷售策略等方面都沒有提前計劃，那么就會導致產品銷售不出去的可能性增加。在資源環(huán)境方面，房地產開發(fā)過程中最重要的組成部分就是土地，受國家土地政策、土地市場的供求關系以及宏觀經濟形式，特別是土地本身的位置等影響，給房地產企業(yè)帶來許多潛在風險。在制度環(huán)境方面，國家制定的政策方面會影響到房地產企業(yè)的開發(fā)。例如：國家對土地的利用或者開發(fā)會影響到房地產企業(yè)的土地供應；國家收取的稅費會影響到地產的波動價格，進而就會影響其銷售的情況；還有一點，國家所執(zhí)行的金融政策會影響房地產企業(yè)的融資。二、房地產財務風險管理房地產企業(yè)因為投入量大、周期長，所以財務風險是企業(yè)面對市場競爭的必然產物，對財務風險防范的方法，主要應從以下幾個方面入手：1.提升管理者和財務人員的綜合素質房地產企業(yè)想要有效預防財務風險，關鍵是要提高財務管理水平。很多房地產企業(yè)的管理者往往憑借自己的經驗進行決策，財務風險意識薄弱，工作的隨意性很強，這就會給公司造成很多損失和風險。因此，需要通過系統(tǒng)的學習，既要重視理論知識，又要重視技能的培訓，真正了解和掌握企業(yè)的現(xiàn)狀及財務信息，提高自身的綜合素質，房地產企業(yè)的財務風險就會大大降低。實踐證明，高效率以及科學管理對于企業(yè)的發(fā)展意義重大，在重視樓盤銷售的同時提高企業(yè)的財務管理水平，這樣不僅能增加效益，更會降低財務風險。2.做好成本管理，提高企業(yè)效益在企業(yè)的財務管理工作中，最重要的就是成本管理，同時成本管理也是商品定價基礎之一，房地產商品也不例外。房地產企業(yè)對于做好企業(yè)成本管理有著至關重要意義，企業(yè)所產生的經濟效益與成本管理也有著密不可分的關系，而且對于房地產商品的價格也有著非常密切的聯(lián)系。房地產企業(yè)想要做好成本管理，需要完成以下兩個方面：首先，要制訂明確的成本項目及其范圍，并對開支范圍及標準進行有效的控制。其次，要設立一個二級成本核算單位，并且實施成本責任制。房地產開發(fā)企業(yè)要實施分級核算的制度，做好與各個部門的溝通和協(xié)調，落實財務部下發(fā)的目標，保證成本核算的準確性。在經過大量實踐證明，實施二級成本核算制度能為企業(yè)提供更準確、完善的財務信息。3.建立內控程序編制現(xiàn)金流量預算。房地產企業(yè)理財的方面是現(xiàn)金及現(xiàn)金的流動，因此在房地產企業(yè)的財務工作中需要有現(xiàn)金流量預算的編制程序。為了能使現(xiàn)金流量預算的準確，房地產企業(yè)內部應該實現(xiàn)把各個目標進行總匯，而且能夠將預期收益的情況計劃投資的數量以數字的方法表達出來。建立財務預警系統(tǒng)。對于企業(yè)而言，在建立短期財本文來自：/362yl/ /adlyylc/ /amdc/ /amdc1/ /amhjcdc/ /amyhgj/ /bc/ /bcylc/ /bjylc/ /bmhylc/ /db/ /ddhylc/ /djylc/ /dlylc/ /dshylc/ /g3gj/ /gefylc/ /hcylc/ /hfgj/ /hfgjyl/ /hggj/ /hhgj/ /hjylc/ /hpgj/ /hptx/ /hygjylc/ /jcgjylc/ /jdgj/ /jdgjyl/ /jgddylc/ /jhdc/ /jhgjylc/ /jlhgjylc/ /jmgj/ /jmtyl/ /jnhgjylc/ /jrgj/ /jsczx/ /jsczxylc/ /jsgj/ /jsgjylc/ /jwzzylc/ /jydgjyl/ /jz/ /jzylc/ /kbgj/ /kxmylc/ /l8xsyl/ /lbbc/ /lbxsylc/ /lcxsyl/ /ldgj/ /ldgjylc/ /lhylc/ /ljbyl/ /ljhylc/ /lks/ /lkylc/ /llsylc/ /lrtylc/ /lswjsdc/ /lxeylc/ /lzdc/ /lzlgjylc/ /mdgjylc/ /mhc/ /mlgj/ /mlgjyl/ /mlxygfdc/ /mngylc/ /mskylc/ /mtylc/ /nyfzylc/ /nygj/ /pbylc/ /pdlylc/ /pjyl/ /qamgjylc/ /qamylc/ /qplylc/ /qtylc/ /rsylc/ /sb/ /sbgj/ /sbty/ /sbxjw/ /sbyl/ /slylc/ /spjylc/ /sxylc/ /wrmylc/ /wxylc/