淺議人型城市中心區(qū)舊廠房改造利用及新思路.doc

淺議人型城市中心區(qū)舊廠房改造利用及新思路【摘要】受西方傳統(tǒng)工業(yè)建筑再利用、改造和保護(hù)理論思想的影響，我國開始逐漸形成自上而下、政府主導(dǎo)的舊工業(yè)建筑再利用和改造活動。在我國面臨經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型壓力其中提出產(chǎn)城融合發(fā)展模式的背景下，本文就對現(xiàn)階段我國舊廠房建筑再利用的發(fā)展歷程進(jìn)行了分析，并在此基礎(chǔ)上探討了舊廠房建筑再利用的轉(zhuǎn)型和新思路?！娟P(guān)鍵詞】舊廠房；改造再利用；產(chǎn)城融合伴隨著我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，傳統(tǒng)工業(yè)時(shí)代向智能制造轉(zhuǎn)變，同時(shí)第三產(chǎn)業(yè)迅速崛起，傳統(tǒng)工業(yè)日漸式微，許多傳統(tǒng)工業(yè)基地出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性衰退，破產(chǎn)荒廢；另一方面，生產(chǎn)新工藝、通訊技術(shù)、運(yùn)輸新方式的出現(xiàn)，使部分原有工業(yè)基地、倉儲用地等不能滿足使用要求，出現(xiàn)功能性衰退，由此產(chǎn)生了大量的工業(yè)廢棄地及閑置廠房、倉庫。其中，一大部分廢棄的傳統(tǒng)工業(yè)基地是位于城市中心老舊區(qū)域內(nèi)，亦不乏處在核心黃金地段。對于處在核心地段具有投資價(jià)值地塊內(nèi)的廠房，政府可以通過收購整理，進(jìn)行土地拆遷，使地塊掛牌上市鼓勵吸引房地產(chǎn)開發(fā)商投資建設(shè)，增加土地經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值。而大部分地處中心城區(qū)相對偏僻位置，基礎(chǔ)配套設(shè)施陳舊，商業(yè)氛圍落后，無法直接利用。若整體拆除重新規(guī)劃建設(shè)，不僅投資巨大而市場回報(bào)率低，且鮮有開發(fā)商問津。所以，舊建筑改造再利用成為原有老舊廠房的最佳出路。一、中心區(qū)舊廠房改造的意義廠房改造再利用，不僅能盤活原有廢棄建筑，激發(fā)生產(chǎn)創(chuàng)造新活力，節(jié)約土地再開發(fā)成本和建造成本，縮短建設(shè)工期，從而提高土地了土地經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出價(jià)值。在傳統(tǒng)的廠房拆除重建中必然會產(chǎn)生各種污染,包括二氧化碳、氧化氮等氧化完的排放，這樣必然會加劇溫室效應(yīng)，而且在統(tǒng)的拆除重建過程中會產(chǎn)生噪音污染、空氣污染等嚴(yán)重環(huán)境問題，對于城市的現(xiàn)代化進(jìn)程是非常不利的，尤其是在拆除后剩余的建筑類垃圾其不可分解屬性對環(huán)境的污染也是極大的，改建也是一種可以減少浪費(fèi)、避免浪費(fèi)的好方法。二、中心區(qū)舊廠房改造現(xiàn)狀發(fā)展至今，我國中心區(qū)舊廠房建筑大部分被改造成創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，吸引創(chuàng)意設(shè)計(jì)類企業(yè)，如廣告?zhèn)髅?、影視文化、專業(yè)性設(shè)計(jì)，教育咨詢類企業(yè)居多。老廠房改造后的園區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)得到了優(yōu)化，大部分為園區(qū)產(chǎn)值連升N級，園區(qū)稅收和物業(yè)租金是原來的幾十倍，從而形成經(jīng)營者、業(yè)主和政府三贏的局面。比較成功的項(xiàng)目有上海8號橋項(xiàng)目、北京798藝術(shù)大山子藝術(shù)區(qū)、深圳OCAT藝術(shù)基地等。然而并非所有創(chuàng)意園的發(fā)展都盡如人意，許多一線城市之外的大中城市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)新增量較大，盲目開發(fā)建設(shè)，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展不匹配，人才數(shù)量有限，區(qū)域文化底蘊(yùn)不足等諸多問題，導(dǎo)致園區(qū)同質(zhì)化競爭越顯激烈，園區(qū)入住率低，結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值貢獻(xiàn)不高。隨著創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)持續(xù)發(fā)展乏力，舊廠房改造利用開始逐漸轉(zhuǎn)型，又興起了一股建設(shè)企業(yè)孵化器、加速器基地之風(fēng)，但目前整體發(fā)展趨勢卻是不溫不火的局面。三、尋求發(fā)展轉(zhuǎn)型突破瓶頸舊廠房改造利用如何突破發(fā)展的瓶頸呢？廠改是一種市場經(jīng)濟(jì)活動，要結(jié)合城市自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力，要遵循市場規(guī)律，從實(shí)際情況出發(fā)，不能看到別人的成功，而一味的復(fù)制照搬。同時(shí)，由于之前城市中心大量制造生產(chǎn)企業(yè)外遷至城郊或開發(fā)區(qū)，原有大量土地閑置荒廢，導(dǎo)致城市內(nèi)部第二產(chǎn)業(yè)空心化，沒有城市第二產(chǎn)業(yè)做基礎(chǔ)，服務(wù)業(yè)也很難做大做強(qiáng)。同期在我國經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型升級情況下，產(chǎn)城融合這一概念應(yīng)運(yùn)而生。所謂產(chǎn)城融合，是指產(chǎn)業(yè)與城市融合發(fā)展，以城市為基礎(chǔ)，承載產(chǎn)業(yè)空間和發(fā)展產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，以產(chǎn)業(yè)為保障，驅(qū)動城市更新和完善服務(wù)配套，以達(dá)到產(chǎn)業(yè)、城市、人之間有活力、持續(xù)向上發(fā)展的模式。這一模式對舊廠房改造利用市場定位具有重要的指導(dǎo)意義。舊廠房改造市場定位要科學(xué)合理，以城市區(qū)域空間規(guī)劃和土地利用規(guī)劃為建設(shè)規(guī)?；A(chǔ)，以產(chǎn)業(yè)規(guī)劃為發(fā)展方向，結(jié)合廠區(qū)積累的傳統(tǒng)優(yōu)勢和所在區(qū)位產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢，制定出順應(yīng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的市場定位。確定了廠房改造項(xiàng)目市場定位之后，下一步是要尋找未來目標(biāo)客戶而不是急于建設(shè)。按照以往地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)流程，都是做好市場調(diào)研先建設(shè)然后再招商，讓企業(yè)客戶進(jìn)駐。這種方式明顯弊端就是，項(xiàng)目營銷推廣招商難度大，周期長，耗費(fèi)大量人力物力，交房標(biāo)準(zhǔn)未必獲得業(yè)主滿意，進(jìn)行二次裝修改造，造成巨大浪費(fèi)和環(huán)境污染。所以，招商有必要比建設(shè)先行一步，以主力企業(yè)客戶為目標(biāo)，尋找行業(yè)產(chǎn)業(yè)龍頭入駐，帶動上下游產(chǎn)業(yè)聚集，形成產(chǎn)業(yè)鏈，為以后廠改園區(qū)招商運(yùn)營，產(chǎn)業(yè)增值提供有力保障。四、舊廠房建筑改造設(shè)計(jì)建筑改造利用設(shè)計(jì)首先是取決于產(chǎn)業(yè)規(guī)劃市場定位，再次就是由建筑本身類型和特點(diǎn)所決定。廠改業(yè)態(tài)以科研、綠色智造、文化產(chǎn)業(yè)辦公為主，另外商業(yè)形式如酒店、購物中心、體育文化中心為輔助配套服務(wù)業(yè)態(tài)。1、空間的重新組合廠房建筑一般以磚混或框架結(jié)構(gòu)為主，中間無柱，空間往往高大開敞；根據(jù)不同使用功能，可以十分方便地對空間的重新分割和組合。如用做辦公，在空間組合時(shí)，應(yīng)重視空間的靈動性和趣味性，可用活動的墻體作為空間和視線的分割，根據(jù)不同的需要，通過調(diào)整墻體位置，以達(dá)到效果。同樣，在豎向空間通過樓板搭建或開洞，形成LOFT空間。如果室內(nèi)條件允許，還可設(shè)置內(nèi)庭院，種植常綠植物和花卉，搭建綠植走廊等。這種靈活多變舒適宜人的空間環(huán)境，更能激發(fā)人們研發(fā)、創(chuàng)作的靈感。2、采暖與保溫隔熱舊廠房圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫系統(tǒng)技術(shù)落后隔熱效果差，同時(shí)內(nèi)部空間較大，采暖或制冷耗熱量高。因此，采暖措施需要重新設(shè)計(jì)建設(shè)。供暖系統(tǒng)應(yīng)考慮采用空氣能與太陽能相結(jié)合的方式，既可減少能源消耗污染排放，又可節(jié)約成本一舉兩得。從建筑物失熱量的構(gòu)成來看，外墻所占比例最大，屋頂是建筑物冬季失熱的主要構(gòu)件。窗戶所占比例雖然不大，但其傳熱系數(shù)遠(yuǎn)大于墻體和屋面，是建筑物外圍熱傳遞最為活躍的部位。所以，應(yīng)加強(qiáng)此兩處的保溫措施，對外墻可以在原有粘土磚墻的內(nèi)側(cè)或外側(cè)加裝EPS、XPS或者噴涂泡沫聚氨酯等保溫材料；對屋面，可以采用聚乙烯泡沫塑料板、擠塑性聚苯板、水泥聚苯板、巖棉等輕質(zhì)高效保溫隔熱材料，重新設(shè)置保溫層；對窗戶，選用斷橋鋁合金窗，并采用中空玻璃、吸熱玻璃等具有節(jié)能效果的玻璃。3、自然環(huán)境提升和歷史文化保護(hù)原有舊廠房周邊自然環(huán)境一般比較落敗，廠區(qū)綠化率低，植被栽種位置比較隨意，無法形成景觀軸線或景觀帶。通過在新建筑出入口兩側(cè)周邊、從主樓建筑內(nèi)部向室外觀察視線集中區(qū)域、園區(qū)廣場處等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)位置增加綠色植被，與原有景觀環(huán)境串聯(lián)融合形成景觀帶，可以提高園區(qū)整體生態(tài)環(huán)境。具有工業(yè)歷史文化的廠房園區(qū)，曾經(jīng)為城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)，見證了城市革新與變遷，承載了許多美好回憶與精神。因此，在對此類廠房改造時(shí)，要盡量保留建筑原有風(fēng)貌，建筑外立面顏色應(yīng)以低調(diào)、沉穩(wěn)的顏色風(fēng)格為主，給人一種歷久彌新的感覺，使其精神文化得以傳承保留。五、結(jié)論本文通過論述大型城市中心城區(qū)舊廠房改造利用的背景，分