第五章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理相關(guān)法律與制度政策 給學(xué)生.doc

第五章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理相關(guān)法律與制度政策本章每年所占分值不大：歷年所占分值在5%左右【本章的主要內(nèi)容】第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概述第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的法律責(zé)任第四節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理第五節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理管理第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概述1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念概念 新區(qū)開(kāi)發(fā)、舊城區(qū)開(kāi)發(fā)所須經(jīng)過(guò)的過(guò)程2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本原則（5條）P133-134 3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特征(4條) 4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)注意的事項(xiàng)（4條） 5.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的程序-動(dòng)態(tài)過(guò)程、五個(gè)步驟 立項(xiàng)項(xiàng)目招投標(biāo)開(kāi)發(fā)資金的籌措和管理開(kāi)發(fā)建設(shè)竣工驗(yàn)收 第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的概念、特殊與分類(lèi)概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是依法設(shè)立、具有企業(yè)法人資格的，以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)又稱(chēng)為開(kāi)發(fā)商或發(fā)展商、建設(shè)單位、業(yè)主等特殊性（三特點(diǎn)）高投入、高風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)周期長(zhǎng)綜合性強(qiáng)，關(guān)聯(lián)效應(yīng)大分類(lèi)（兩大類(lèi)）有限責(zé)任公司股份有限公司2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件（人財(cái)物名）有符合公司法人登記的名稱(chēng)和組織機(jī)構(gòu)（名）有適應(yīng)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)需要的固定的辦公用房（物）注冊(cè)資本100萬(wàn)元以上（財(cái)）有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)、建筑工程專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員（人）法律規(guī)定的其他條件3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)資質(zhì)等級(jí)（4級(jí)）一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)確定資質(zhì)的條件注冊(cè)資本從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)間近三年房屋建筑面積累計(jì)竣工連續(xù)幾年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)到100%上一年房屋建筑施工面積專(zhuān)業(yè)管理人員總數(shù)中級(jí)以上職稱(chēng)管理人員持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員完備的質(zhì)量保證體系具備住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)從未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故【重點(diǎn)】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)條件 資質(zhì)等級(jí)注冊(cè)資本從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)間近3年房屋建設(shè)面積累計(jì)竣工連續(xù)幾年質(zhì)量合格率達(dá)到100%上一年房屋建筑施工面積專(zhuān)業(yè)管理人員總數(shù)中級(jí)以上職稱(chēng)管理人員持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員一級(jí)資質(zhì)500053051540204二級(jí)資質(zhì)200031531020103三級(jí)資質(zhì)8002521052四級(jí)資質(zhì)1001已竣工的建筑工程524.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立程序設(shè)立程序（兩步）領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照30日內(nèi)核發(fā)暫定資質(zhì)證書(shū)備案需提交的資料營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件企業(yè)章程驗(yàn)資證明法定代表人的身份證明專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的資格證書(shū)和聘用合同暫定資質(zhì)的管理主管部門(mén)在收到備案申請(qǐng)后30日內(nèi)核發(fā)暫定資質(zhì)證書(shū)暫定資質(zhì)條件不低于四級(jí)資質(zhì)條件暫定資質(zhì)證書(shū)有效期1年可延長(zhǎng)，但延長(zhǎng)期不得超過(guò)2年自領(lǐng)取暫定資質(zhì)證書(shū)之日起1年內(nèi)無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其有效期不得延長(zhǎng)5.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理管理機(jī)構(gòu)中央國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)地方縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)分級(jí)審批制度一級(jí)資質(zhì)審批由省級(jí)建設(shè)行政主管部門(mén)初審，報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)審批二級(jí)及二級(jí)以下由省級(jí)主管制定審批辦法 第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的法律責(zé)任1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的法律責(zé)任-表現(xiàn)在6個(gè)方面 2.國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員的法律責(zé)任第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理【本節(jié)主要內(nèi)容】1.確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的原則2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地使用權(quán)的取得3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金制度4.對(duì)不按期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的處理原則5.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任制度6.項(xiàng)目手冊(cè)制度【內(nèi)容詳解】1.確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的原則，應(yīng)符合符合五劃土地利用總體規(guī)劃城市規(guī)劃年度建設(shè)用地計(jì)劃用地計(jì)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃開(kāi)發(fā)計(jì)劃有必要的納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃原則開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房集中區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地使用權(quán)的取得建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式（兩大類(lèi)）出讓有償有期限劃撥無(wú)償無(wú)期限國(guó)家機(jī)關(guān)用地、軍事用地等法律規(guī)定的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)適用住房用地建設(shè)條件書(shū)面意見(jiàn)的內(nèi)容（出讓或劃撥之前政府出具的意見(jiàn)），出讓或劃撥的附件：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開(kāi)發(fā)期限城市規(guī)劃設(shè)計(jì)的條件基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金制度項(xiàng)目資本金概念指在投資項(xiàng)目總投資中，由投資者認(rèn)購(gòu)的出資額，對(duì)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是非債務(wù)性資金，項(xiàng)目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)投資者可按其出資的比例享有所有者權(quán)益，也可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)坏靡匀魏畏绞匠槌鲰?xiàng)目資本金出資方式可貨幣出資，也可以實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專(zhuān)利技術(shù)、土地使用權(quán)作價(jià)出資（必須經(jīng)有資格的資產(chǎn)評(píng)估公司評(píng)估）一般以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專(zhuān)利技術(shù)作價(jià)出資的比例不得超過(guò)投資資本金總額的20%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金規(guī)定資本金最低比例為35%，2009年4月剛調(diào)為普通商品房和保障性住房20%，其它30%經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目資本金最低比例為20%【2007年真題】2006年1月，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資開(kāi)發(fā)建設(shè)一經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)日，總投資2億元人民幣，則該項(xiàng)目資本會(huì)應(yīng)不低于（）萬(wàn)元。A.4000B.5000C.6000D.7000 4.對(duì)不按期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的處理原則一般處理規(guī)定出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)期限的起止日是自土地使用權(quán)出讓合同生效之日計(jì)算動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期是指開(kāi)發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行實(shí)質(zhì)性投入的日期在有拆遷的地段進(jìn)行拆遷，三通一平，即視為啟動(dòng)如稍作啟動(dòng)即停工無(wú)期，不應(yīng)算作開(kāi)工不征收土地閑置費(fèi)的三種情況（記憶原則：總之不是開(kāi)發(fā)商的錯(cuò)就不視為閑置）因不可抗力造成開(kāi)工延期因政府或政府有關(guān)部門(mén)的行為而不能如期開(kāi)工的或中斷建設(shè)一年以上的因動(dòng)工開(kāi)發(fā)必須的前期工作出現(xiàn)不可預(yù)見(jiàn)的情況而延期動(dòng)工開(kāi)發(fā)的5.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任制度5.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)其開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)其開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定或合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任開(kāi)發(fā)商是組織者，其他所有勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位都由開(kāi)發(fā)商選擇，都和開(kāi)發(fā)商發(fā)生合同關(guān)系，出現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)由開(kāi)發(fā)商與責(zé)任單位協(xié)調(diào)解決消費(fèi)是從開(kāi)發(fā)商手里購(gòu)房，如同在商店購(gòu)物，出現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)由商店對(duì)消費(fèi)者承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任【2009年真題】無(wú)論質(zhì)量問(wèn)題是由勘察、設(shè)計(jì)、施工哪個(gè)單位造成的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司都應(yīng)對(duì)其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)購(gòu)房者承擔(dān)責(zé)任。（） 5.2 對(duì)質(zhì)量不合格的房地產(chǎn)項(xiàng)目的處理方式一般規(guī)定房屋竣工后，必須經(jīng)驗(yàn)收合格后方可交付使用商品房交付使用后，購(gòu)房人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)經(jīng)核驗(yàn)確屬主體質(zhì)量不合格的，購(gòu)房人有權(quán)退房，給購(gòu)房人造成的損失，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任（注意一定是主體有質(zhì)量問(wèn)題）消費(fèi)者也可以采取雙方協(xié)商換房等其他方式注意的問(wèn)題一是時(shí)間必須在辦理了交付使用手續(xù)之后，在合理使用年限內(nèi)，至于房屋所有權(quán)證書(shū)是否辦理無(wú)直接關(guān)系二是必須確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，一般性質(zhì)量問(wèn)題可保修，不能退房三是必須向工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)申請(qǐng)重新核驗(yàn)，以質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)的結(jié)論為依據(jù)四是給購(gòu)房人造成損失應(yīng)當(dāng)合理界定，只包含直接損失，不包含精神損失等間接損失【2009年真題】因房屋質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)給予購(gòu)房者賠償?shù)?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司只賠償直接損失。（） 【2007年真題】已辦理了房屋所有權(quán)證的產(chǎn)權(quán)人，不能以房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格要求退房。 6.項(xiàng)目手冊(cè)制度政府對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的動(dòng)態(tài)監(jiān)控概念是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，并定期送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案是政府行業(yè)管理部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，是否按照合同的約定進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)而建立的一項(xiàng)動(dòng)態(tài)管理制度目的主要是為了在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)控，保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益政府監(jiān)控的主要內(nèi)容開(kāi)發(fā)商是否按申請(qǐng)預(yù)售許可證時(shí)承諾的時(shí)間表進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)預(yù)售款項(xiàng)是否按期投入拆遷安置是否按要求進(jìn)行工程項(xiàng)目是否發(fā)生變化 第六節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理【本節(jié)主要內(nèi)容】1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓2.商品房交付使用3.房地產(chǎn)廣告【內(nèi)容詳解】1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓1.1 以出讓方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件（只能轉(zhuǎn)在建工程，不能轉(zhuǎn)土地）按照出讓合同約定已支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)必要條件屬于房屋建設(shè)的，開(kāi)發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)的用地條件1.2 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件轉(zhuǎn)讓前提必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批兩種處理方式受讓方辦理出讓手續(xù)由受讓方先補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地出讓金出讓方上繳土地收益不辦理土地出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家可以采用“上繳土地收益”方式的情形轉(zhuǎn)讓的土地用途依然屬于劃撥用范圍，以及經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)讓后仍用于經(jīng)濟(jì)適用住房的私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的按照國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的縣級(jí)以上人民政府規(guī)定暫時(shí)無(wú)法或不需要采取土地出讓方式的其他情形1.3 轉(zhuǎn)讓程序轉(zhuǎn)讓房地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人或受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案未備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)審核以下內(nèi)容轉(zhuǎn)讓是否符合法律的規(guī)定項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人已簽訂的拆遷、設(shè)計(jì)、施工等合同是否作了變更新的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位是否具備開(kāi)發(fā)受讓項(xiàng)目的條件開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的名稱(chēng)，是否已經(jīng)變更滿(mǎn)足上述規(guī)定，轉(zhuǎn)讓行為有效不滿(mǎn)足上述規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)有權(quán)責(zé)令其補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)，或者認(rèn)定該轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效，并可對(duì)違規(guī)的開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行處罰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后能否保證被拆遷人的利益不受損害，是政府部門(mén)審查房地產(chǎn)項(xiàng)目是否允許轉(zhuǎn)讓的重要指標(biāo)2.商品房交付使用2.1 履約按期交房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買(mǎi)受人未能按期交付的，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任因不可抗力或當(dāng)事人在合同中約定的其他原因需延期交付的，應(yīng)及時(shí)告知買(mǎi)受人商品房建成后的測(cè)繪結(jié)果與合同中約定的面積差額，在交房時(shí)結(jié)算2.2 協(xié)助辦理權(quán)屬登記備案開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由提供辦理權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)（60日是備案期）提供必要資料開(kāi)發(fā)企業(yè)提供商品房買(mǎi)受人辦理權(quán)屬登記手續(xù)所需要的文件資料【2007年真題】商品住房購(gòu)買(mǎi)人的房屋所有權(quán)證由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)負(fù)責(zé)辦理。（） 開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)助辦理，而不是由開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理。2.3 住宅質(zhì)量保證書(shū)開(kāi)發(fā)商在交付房屋時(shí)向購(gòu)房人提供質(zhì)量保證書(shū)的內(nèi)容工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位保修期保修期從交付之日起計(jì)算保修期不得低于承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修的存續(xù)期相關(guān)規(guī)定在保修期內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損失，不承擔(dān)責(zé)任保修期內(nèi)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋使用功能受影響，給購(gòu)買(mǎi)人造成損失的，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任【2006年真題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品住宅，其保修期從（）之日請(qǐng)計(jì)算A.工程竣工B.物業(yè)驗(yàn)收合格C.購(gòu)房人實(shí)際入住D.開(kāi)發(fā)企業(yè)向購(gòu)房人交付房屋 【重點(diǎn)】保修期限地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修屋面防水3年墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年墻面、頂棚抹灰脫落1年地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂1年門(mén)窗翹裂、五金件損壞1年管道堵塞2個(gè)月供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期衛(wèi)生潔具1年燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月其他部件保修期由開(kāi)發(fā)企業(yè)與用戶(hù)自行約定2.4 住宅使用說(shuō)明書(shū)住宅使用說(shuō)明書(shū)的內(nèi)容開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位結(jié)構(gòu)類(lèi)型裝修、裝飾注意事項(xiàng)上水、下水、電、燃?xì)狻崃?、通訊等設(shè)施配置說(shuō)明有關(guān)設(shè)備設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng)門(mén)、窗類(lèi)型，使用注意事項(xiàng)配電負(fù)荷承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)其他需說(shuō)明的問(wèn)題【2009年真題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在商品住宅交付時(shí)，向購(gòu)買(mǎi)人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和（）。A.住宅使用說(shuō)明書(shū)B(niǎo).住宅驗(yàn)收說(shuō)明書(shū)C.住宅保修說(shuō)明書(shū)D.住宅保修保證書(shū) 3.房地產(chǎn)廣告3.1 房地產(chǎn)廣告應(yīng)當(dāng)遵守的原則及要求遵守相關(guān)法律法規(guī)真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，符合社會(huì)主義精神文明要求，不得欺騙和誤導(dǎo)公眾不得含有風(fēng)水、占卜等迷信內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目情況的說(shuō)明不得有悖社會(huì)良好風(fēng)尚3.2 禁止發(fā)布房地產(chǎn)廣告的幾種情形在未經(jīng)依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的在未經(jīng)國(guó)家征收的集體所有的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的（小產(chǎn)權(quán)房）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的未取得預(yù)售許可證的預(yù)售房地產(chǎn)權(quán)屬有爭(zhēng)議的違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)驗(yàn)收不合格的其它情形3.3 發(fā)布房地產(chǎn)廣告應(yīng)當(dāng)提供的文件房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資格證明建設(shè)主管部門(mén)頒發(fā)的開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)土地主管部門(mén)頒發(fā)的土地使用證明工程竣工驗(yàn)收合格證明預(yù)售項(xiàng)目廣告要有預(yù)售許可證，出租轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目應(yīng)有產(chǎn)權(quán)證明中介機(jī)構(gòu)發(fā)布代理的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)提供業(yè)主委托證明其它3.4 房地產(chǎn)廣告的內(nèi)容開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱(chēng)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷(xiāo)售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱(chēng)預(yù)售或銷(xiāo)售許可證號(hào)，但廣告中僅介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱(chēng)的，可以