房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估過(guò)程中稅費(fèi).doc

房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估過(guò)程中應(yīng)計(jì)算的有關(guān)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)簡(jiǎn)介（2008年版）在進(jìn)行以“抵押貸款（含按揭貸款）”為估價(jià)目的之房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，通常要在評(píng)估報(bào)告書中計(jì)算當(dāng)?shù)盅簷?quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，抵押物以評(píng)估價(jià)格進(jìn)行處分時(shí)抵押人應(yīng)該繳納的有關(guān)房地產(chǎn)稅費(fèi)。由于稅費(fèi)計(jì)算具有很強(qiáng)的政策性，不易為一般人員所掌握，為了便于協(xié)會(huì)各會(huì)員單位在實(shí)際評(píng)估操作中正確地計(jì)算有關(guān)稅費(fèi)，本文根據(jù)我國(guó)、我省及福州市現(xiàn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)稅費(fèi)政策法規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中賣方應(yīng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)簡(jiǎn)要介紹如下： 第一部分 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)種類一、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅又稱不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅，它以納稅人從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)所取得的營(yíng)業(yè)額為課稅對(duì)象，屬于流轉(zhuǎn)稅的范疇，是營(yíng)業(yè)稅大系統(tǒng)的一個(gè)子系統(tǒng)（即營(yíng)業(yè)稅稅目中的“銷售不動(dòng)產(chǎn)”和“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目的子目“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”）。（一）納稅人納稅人是指在中華人民共和國(guó)境內(nèi)從事轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售不動(dòng)產(chǎn)、房屋租賃和房地產(chǎn)中介服務(wù)的單位和個(gè)人。（二）稅目和稅率1、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：稅率5%2、銷售不動(dòng)產(chǎn)：稅率5%（三）計(jì)稅依據(jù)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)，又稱營(yíng)業(yè)額。關(guān)于營(yíng)業(yè)額的確定，依不同的物業(yè)類型標(biāo)準(zhǔn)各異，具體如下：1、住宅物業(yè)住宅物業(yè)又分為普通住宅和高級(jí)住宅。目前，在福州市界定為普通住宅必須同時(shí)符合以下三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)（均含本數(shù)）：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在144平方米以下（含144平方米）；鼓樓、臺(tái)江區(qū)的房屋實(shí)際成交價(jià)格每平方米8500元以下（含8500元）；其他城區(qū)房屋實(shí)際成交價(jià)格每平方米7000元以下（含7000元）；2007年1月1日至2007年12月31日通過(guò)招拍掛方式取得土地的商品住房項(xiàng)目，房屋實(shí)際成交價(jià)格每平方米10000元以下（含10000元）。以上只要一項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)不符合，即界定為高級(jí)住宅。（1）所有住宅均以產(chǎn)權(quán)來(lái)源時(shí)間為起點(diǎn)，至出售時(shí)如未滿2年的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；（2）以產(chǎn)權(quán)來(lái)源時(shí)間為起點(diǎn)，至出售時(shí)如已滿2年的，普通住宅免征營(yíng)業(yè)稅；（3）以產(chǎn)權(quán)來(lái)源時(shí)間為起點(diǎn)，至出售時(shí)如已滿2年的高級(jí)住宅，如果原產(chǎn)權(quán)取得方式為購(gòu)買或抵債的，以本次銷售全部收入減去原購(gòu)買價(jià)格或原抵債價(jià)格后的余額作為營(yíng)業(yè)額征收營(yíng)業(yè)稅；否則，全額征收營(yíng)業(yè)稅；（4）個(gè)人銷售受贈(zèng)、繼承、離婚變更所得的不動(dòng)產(chǎn)（含住宅與非住宅），產(chǎn)權(quán)來(lái)源時(shí)間上溯到上一道產(chǎn)權(quán)取得時(shí)間。2、非住宅物業(yè)（1）如果原產(chǎn)權(quán)取得方式為購(gòu)買或抵債的，以本次銷售全部收入減去原購(gòu)買價(jià)格或原抵債價(jià)格后的余額作為營(yíng)業(yè)額征收營(yíng)業(yè)稅。（2）除原產(chǎn)權(quán)取得方式為購(gòu)置或抵債外，以其他方式取得產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)全額征收營(yíng)業(yè)稅。其他方式主要是指：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人銷售自建（批建）方式取得的不動(dòng)產(chǎn)；單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人；等等。（四）營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算根據(jù)營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，按照營(yíng)業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額，其計(jì)算公式為：應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅稅額=營(yíng)業(yè)額稅率（5%）二、城市維護(hù)建設(shè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅，通常簡(jiǎn)稱“城建稅”，是對(duì)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的單位和個(gè)人，以其實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅（以下簡(jiǎn)稱“三稅”）的稅額為計(jì)稅依據(jù)，按納稅人所在地適用的不同稅率計(jì)算征收的一種稅。對(duì)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而言，凡繳納營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人，均為城建稅的納稅人。城建稅以納稅人應(yīng)繳納的“三稅”稅額為計(jì)稅依據(jù)，分別與“三稅”同時(shí)繳納。因此，城建稅的征稅范圍是“三稅”征稅范圍的總和。城建稅實(shí)行地區(qū)差別比例稅率：1、納稅人所在地在城市（包括省轄市和縣級(jí)市）市區(qū)的，稅率為7%。2、納稅人所在地在城和省政府批準(zhǔn)為建制鎮(zhèn)的（含鐵道部門，以及縣團(tuán)級(jí)以上的大中型工礦企業(yè)所在地），稅率為5%。3、納稅人所在地不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為1%。應(yīng)納城建稅=實(shí)際繳納的“三稅”稅額地區(qū)適用稅率經(jīng)批準(zhǔn)減免“三稅”或免征“三稅”的，其相應(yīng)的城建稅也一并減免或免征。三、教育費(fèi)附加教育費(fèi)附加是對(duì)繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人征收的一種附加費(fèi)。教育費(fèi)附加的納費(fèi)人、征費(fèi)范圍和征費(fèi)依據(jù)與城建稅相同。教育費(fèi)附加的征收率為省級(jí)3%、市級(jí)1%，合計(jì)4%。應(yīng)納教育費(fèi)附加=實(shí)際繳納的“三稅”稅額4%四、印花稅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及的印花稅稅目是“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”、“權(quán)利、許可證照（包括政府部門發(fā)給的房屋產(chǎn)權(quán)證、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、商標(biāo)注冊(cè)證、專利證、土地使用證）”三種。所謂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)是指單位和個(gè)人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈(zèng)與、交換、分割等所立的書據(jù)（包括財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和版權(quán)、商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)、商品房買賣合同及二手房買賣契約等轉(zhuǎn)移書據(jù)）。印花稅由立據(jù)人貼花，計(jì)稅依據(jù)為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)上記載的金額，稅率為0.05%。權(quán)利、許可證照（如產(chǎn)權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)證）由領(lǐng)受人按件貼花5元。對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅。（非住房的按正常納稅）五、土地增值稅土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（統(tǒng)稱房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人。土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額按轉(zhuǎn)讓所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額確定。土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即1、增值額=扣除項(xiàng)目金額50%土地增值稅稅額=增值額30%2、扣除項(xiàng)目金額50%增值額=扣除項(xiàng)目金額100%土地增值稅稅額=增值額40%-扣除項(xiàng)目金額5%3、扣除項(xiàng)目金額100%增值額扣除項(xiàng)目金額200%土地增值稅稅額=增值額60%-扣除項(xiàng)目金額35%土地增值稅的減免規(guī)定：個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住宅，暫免征土地增值稅；繼承方式承受房地產(chǎn)，免征；將房地產(chǎn)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人，免征；投資入股和企業(yè)兼并涉及房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，免征。根據(jù)福州市現(xiàn)行土地增值稅政策，對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的具體如下：（1）對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅；（2）對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓店面、營(yíng)業(yè)用房、寫字樓、車庫(kù)等其他房地產(chǎn)（即非住宅、非別墅），統(tǒng)一按銷售房地產(chǎn)的全部收入的2%的征收率征收土地增值稅；對(duì)于單位出售房地產(chǎn)的，仍按上述四級(jí)累進(jìn)稅率計(jì)算土地增值稅稅額。六、個(gè)人所得稅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中涉及的個(gè)人所得稅稅目是“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”，其納稅義務(wù)人為在中國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得所得的個(gè)人?！柏?cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”稅目的稅率為20%，其計(jì)稅依據(jù)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的所得額。根據(jù)目前福州市轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)個(gè)人所得稅政策規(guī)定，個(gè)人所得稅征收具體如下：（1）對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用2年以上住房的，暫免征收個(gè)人所得稅；（2）個(gè)人轉(zhuǎn)讓自住未滿2年，屬普通住宅的，按1%征收率征收個(gè)人所得稅；屬高級(jí)住宅的，按1.5%征收率征收個(gè)人所得稅；（3）個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅（如店面、營(yíng)業(yè)用房、寫字樓、車庫(kù)等），按1.5%征收率征收個(gè)人所得稅。七、交易手續(xù)費(fèi)（一）商品房（含在建工程）交易手續(xù)費(fèi)商品房的交易手續(xù)費(fèi)由轉(zhuǎn)讓方（開發(fā)商）繳納，其計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：住宅3元/平方米；營(yíng)業(yè)用房12元/平方米；辦公用房7元/平方米；廠房倉(cāng)庫(kù)4元/平方米；車庫(kù)7元/平方米；車位200元/位；其他用房2元/平方米。（二）二手房交易手續(xù)費(fèi)（買賣雙方各一半，以下為賣方應(yīng)繳納的計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）住宅3元/平方米；營(yíng)業(yè)用房10元/平方米；辦公用房6元/平方米；廠房倉(cāng)庫(kù)3.5元/平方米；車庫(kù)7元/平方米；車位150元/位；其他用房2元/平方米。第二部分 幾種常見類型房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)涉及的賣方稅費(fèi)組合以下稅費(fèi)組合僅針對(duì)賣方，不包括買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)。一、個(gè)人房屋買賣（一）個(gè)人出售普通住宅交易手續(xù)費(fèi)3元/平方米，營(yíng)業(yè)稅及附加（產(chǎn)權(quán)取得未滿2年時(shí)收?。?.55%，個(gè)人所得稅1%（產(chǎn)權(quán)取得未滿2年時(shí)收?。＃ǘ﹤€(gè)人出售高級(jí)住宅和非住宅1、個(gè)人出售購(gòu)置或抵債所得的高級(jí)住宅和非住宅營(yíng)業(yè)稅及附加：（1）產(chǎn)權(quán)取得時(shí)間未滿2年的高級(jí)住宅按全額5.55%，（2）除此之外為按（售價(jià)或評(píng)估價(jià)-原購(gòu)價(jià)或原抵債作價(jià)金額）5.55%；印花稅0.05%（非住宅），土地增值稅（非住宅），個(gè)人所得稅1.5%（未滿2年的高級(jí)住宅和非住宅），交易手續(xù)費(fèi)（按不同類型房屋分別計(jì)算）。2、個(gè)人出售自建（批建）方式承受的高級(jí)住宅和非住宅營(yíng)業(yè)稅及附加：售價(jià)或評(píng)估價(jià)5.55%；印花稅0.05%（非住宅）；土地增值稅（非住宅，按上文情形）：個(gè)人所得稅（按上文界定情形）；交易手續(xù)費(fèi)（按不同類型房屋分別計(jì)算）。二、房改房上市營(yíng)業(yè)稅及附加：產(chǎn)權(quán)取得未滿2年時(shí)按全額的5.55%收?。怀^(guò)2年的，普通住宅免征，高級(jí)住宅按差額征收。土地增值稅：免征。印花稅：免征。交易手續(xù)費(fèi)3元/平方米。三、單位房買賣1、單位出售購(gòu)置或抵債所得的房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅及附加：（售價(jià)或評(píng)估價(jià)-原購(gòu)價(jià)或原抵債作價(jià)金額）5.55%；印花稅0.05%，土地增值稅（有增值額時(shí)），交易手續(xù)費(fèi)（按不同類型房屋分別計(jì)算）。2、單位出售自建、劃撥等方式承受的房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅及附加：售價(jià)或評(píng)估價(jià)5.55%；印花稅0.05%，土地增值稅（有增值額時(shí)），交易手續(xù)費(fèi)（按不同類型房屋分別計(jì)算）。四、開發(fā)項(xiàng)目在建工程在建工程抵押評(píng)估時(shí)，通常會(huì)遺漏相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)算，對(duì)于在建工程進(jìn)入市場(chǎng)應(yīng)計(jì)算的稅費(fèi)如下：營(yíng)業(yè)稅及附加（全額）5.55%、印花稅0.03%、土地增值稅（住宅按1%預(yù)征、別墅按3%預(yù)征、營(yíng)業(yè)用房及寫字樓等其他房地產(chǎn)按2%預(yù)征）、交易手續(xù)費(fèi)（詳見