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房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估過(guò)程中應(yīng)計(jì)算的有關(guān)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)簡(jiǎn)介(2008年版)在進(jìn)行以“抵押貸款(含按揭貸款)”為估價(jià)目的之房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估時(shí),通常要在評(píng)估報(bào)告書中計(jì)算當(dāng)?shù)盅簷?quán)實(shí)現(xiàn)時(shí),抵押物以評(píng)估價(jià)格進(jìn)行處分時(shí)抵押人應(yīng)該繳納的有關(guān)房地產(chǎn)稅費(fèi)。由于稅費(fèi)計(jì)算具有很強(qiáng)的政策性,不易為一般人員所掌握,為了便于協(xié)會(huì)各會(huì)員單位在實(shí)際評(píng)估操作中正確地計(jì)算有關(guān)稅費(fèi),本文根據(jù)我國(guó)、我省及福州市現(xiàn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)稅費(fèi)政策法規(guī),對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中賣方應(yīng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)簡(jiǎn)要介紹如下: 第一部分 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)種類一、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅又稱不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅,它以納稅人從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)所取得的營(yíng)業(yè)額為課稅對(duì)象,屬于流轉(zhuǎn)稅的范疇,是營(yíng)業(yè)稅大系統(tǒng)的一個(gè)子系統(tǒng)(即營(yíng)業(yè)稅稅目中的“銷售不動(dòng)產(chǎn)”和“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目的子目“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”)。(一)納稅人納稅人是指在中華人民共和國(guó)境內(nèi)從事轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售不動(dòng)產(chǎn)、房屋租賃和房地產(chǎn)中介服務(wù)的單位和個(gè)人。(二)稅目和稅率1、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán):稅率5%2、銷售不動(dòng)產(chǎn):稅率5%(三)計(jì)稅依據(jù)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù),又稱營(yíng)業(yè)額。關(guān)于營(yíng)業(yè)額的確定,依不同的物業(yè)類型標(biāo)準(zhǔn)各異,具體如下:1、住宅物業(yè)住宅物業(yè)又分為普通住宅和高級(jí)住宅。目前,在福州市界定為普通住宅必須同時(shí)符合以下三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)(均含本數(shù)):住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;單套建筑面積在144平方米以下(含144平方米);鼓樓、臺(tái)江區(qū)的房屋實(shí)際成交價(jià)格每平方米8500元以下(含8500元);其他城區(qū)房屋實(shí)際成交價(jià)格每平方米7000元以下(含7000元);2007年1月1日至2007年12月31日通過(guò)招拍掛方式取得土地的商品住房項(xiàng)目,房屋實(shí)際成交價(jià)格每平方米10000元以下(含10000元)。以上只要一項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)不符合,即界定為高級(jí)住宅。(1)所有住宅均以產(chǎn)權(quán)來(lái)源時(shí)間為起點(diǎn),至出售時(shí)如未滿2年的,全額征收營(yíng)業(yè)稅;(2)以產(chǎn)權(quán)來(lái)源時(shí)間為起點(diǎn),至出售時(shí)如已滿2年的,普通住宅免征營(yíng)業(yè)稅;(3)以產(chǎn)權(quán)來(lái)源時(shí)間為起點(diǎn),至出售時(shí)如已滿2年的高級(jí)住宅,如果原產(chǎn)權(quán)取得方式為購(gòu)買或抵債的,以本次銷售全部收入減去原購(gòu)買價(jià)格或原抵債價(jià)格后的余額作為營(yíng)業(yè)額征收營(yíng)業(yè)稅;否則,全額征收營(yíng)業(yè)稅;(4)個(gè)人銷售受贈(zèng)、繼承、離婚變更所得的不動(dòng)產(chǎn)(含住宅與非住宅),產(chǎn)權(quán)來(lái)源時(shí)間上溯到上一道產(chǎn)權(quán)取得時(shí)間。2、非住宅物業(yè)(1)如果原產(chǎn)權(quán)取得方式為購(gòu)買或抵債的,以本次銷售全部收入減去原購(gòu)買價(jià)格或原抵債價(jià)格后的余額作為營(yíng)業(yè)額征收營(yíng)業(yè)稅。(2)除原產(chǎn)權(quán)取得方式為購(gòu)置或抵債外,以其他方式取得產(chǎn)權(quán)的,應(yīng)全額征收營(yíng)業(yè)稅。其他方式主要是指:?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人銷售自建(批建)方式取得的不動(dòng)產(chǎn);單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人;等等。(四)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算根據(jù)營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定,納稅人轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn),按照營(yíng)業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額,其計(jì)算公式為:應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅稅額=營(yíng)業(yè)額稅率(5%)二、城市維護(hù)建設(shè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅,通常簡(jiǎn)稱“城建稅”,是對(duì)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的單位和個(gè)人,以其實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅(以下簡(jiǎn)稱“三稅”)的稅額為計(jì)稅依據(jù),按納稅人所在地適用的不同稅率計(jì)算征收的一種稅。對(duì)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而言,凡繳納營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人,均為城建稅的納稅人。城建稅以納稅人應(yīng)繳納的“三稅”稅額為計(jì)稅依據(jù),分別與“三稅”同時(shí)繳納。因此,城建稅的征稅范圍是“三稅”征稅范圍的總和。城建稅實(shí)行地區(qū)差別比例稅率:1、納稅人所在地在城市(包括省轄市和縣級(jí)市)市區(qū)的,稅率為7%。2、納稅人所在地在城和省政府批準(zhǔn)為建制鎮(zhèn)的(含鐵道部門,以及縣團(tuán)級(jí)以上的大中型工礦企業(yè)所在地),稅率為5%。3、納稅人所在地不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的,稅率為1%。應(yīng)納城建稅=實(shí)際繳納的“三稅”稅額地區(qū)適用稅率經(jīng)批準(zhǔn)減免“三稅”或免征“三稅”的,其相應(yīng)的城建稅也一并減免或免征。三、教育費(fèi)附加教育費(fèi)附加是對(duì)繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人征收的一種附加費(fèi)。教育費(fèi)附加的納費(fèi)人、征費(fèi)范圍和征費(fèi)依據(jù)與城建稅相同。教育費(fèi)附加的征收率為省級(jí)3%、市級(jí)1%,合計(jì)4%。應(yīng)納教育費(fèi)附加=實(shí)際繳納的“三稅”稅額4%四、印花稅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及的印花稅稅目是“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”、“權(quán)利、許可證照(包括政府部門發(fā)給的房屋產(chǎn)權(quán)證、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、商標(biāo)注冊(cè)證、專利證、土地使用證)”三種。所謂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)是指單位和個(gè)人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈(zèng)與、交換、分割等所立的書據(jù)(包括財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和版權(quán)、商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)、商品房買賣合同及二手房買賣契約等轉(zhuǎn)移書據(jù))。印花稅由立據(jù)人貼花,計(jì)稅依據(jù)為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)上記載的金額,稅率為0.05%。權(quán)利、許可證照(如產(chǎn)權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)證)由領(lǐng)受人按件貼花5元。對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅。(非住房的按正常納稅)五、土地增值稅土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(統(tǒng)稱房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人。土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額按轉(zhuǎn)讓所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額確定。土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率,即1、增值額=扣除項(xiàng)目金額50%土地增值稅稅額=增值額30%2、扣除項(xiàng)目金額50%增值額=扣除項(xiàng)目金額100%土地增值稅稅額=增值額40%-扣除項(xiàng)目金額5%3、扣除項(xiàng)目金額100%增值額扣除項(xiàng)目金額200%土地增值稅稅額=增值額60%-扣除項(xiàng)目金額35%土地增值稅的減免規(guī)定:個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住宅,暫免征土地增值稅;繼承方式承受房地產(chǎn),免征;將房地產(chǎn)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人,免征;投資入股和企業(yè)兼并涉及房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的,免征。根據(jù)福州市現(xiàn)行土地增值稅政策,對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的具體如下:(1)對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅;(2)對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓店面、營(yíng)業(yè)用房、寫字樓、車庫(kù)等其他房地產(chǎn)(即非住宅、非別墅),統(tǒng)一按銷售房地產(chǎn)的全部收入的2%的征收率征收土地增值稅;對(duì)于單位出售房地產(chǎn)的,仍按上述四級(jí)累進(jìn)稅率計(jì)算土地增值稅稅額。六、個(gè)人所得稅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中涉及的個(gè)人所得稅稅目是“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”,其納稅義務(wù)人為在中國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得所得的個(gè)人?!柏?cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”稅目的稅率為20%,其計(jì)稅依據(jù)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的所得額。根據(jù)目前福州市轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)個(gè)人所得稅政策規(guī)定,個(gè)人所得稅征收具體如下:(1)對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用2年以上住房的,暫免征收個(gè)人所得稅;(2)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自住未滿2年,屬普通住宅的,按1%征收率征收個(gè)人所得稅;屬高級(jí)住宅的,按1.5%征收率征收個(gè)人所得稅;(3)個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅(如店面、營(yíng)業(yè)用房、寫字樓、車庫(kù)等),按1.5%征收率征收個(gè)人所得稅。七、交易手續(xù)費(fèi)(一)商品房(含在建工程)交易手續(xù)費(fèi)商品房的交易手續(xù)費(fèi)由轉(zhuǎn)讓方(開發(fā)商)繳納,其計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為:住宅3元/平方米;營(yíng)業(yè)用房12元/平方米;辦公用房7元/平方米;廠房倉(cāng)庫(kù)4元/平方米;車庫(kù)7元/平方米;車位200元/位;其他用房2元/平方米。(二)二手房交易手續(xù)費(fèi)(買賣雙方各一半,以下為賣方應(yīng)繳納的計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn))住宅3元/平方米;營(yíng)業(yè)用房10元/平方米;辦公用房6元/平方米;廠房倉(cāng)庫(kù)3.5元/平方米;車庫(kù)7元/平方米;車位150元/位;其他用房2元/平方米。第二部分 幾種常見類型房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)涉及的賣方稅費(fèi)組合以下稅費(fèi)組合僅針對(duì)賣方,不包括買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)。一、個(gè)人房屋買賣(一)個(gè)人出售普通住宅交易手續(xù)費(fèi)3元/平方米,營(yíng)業(yè)稅及附加(產(chǎn)權(quán)取得未滿2年時(shí)收?。?.55%,個(gè)人所得稅1%(產(chǎn)權(quán)取得未滿2年時(shí)收?。#ǘ﹤€(gè)人出售高級(jí)住宅和非住宅1、個(gè)人出售購(gòu)置或抵債所得的高級(jí)住宅和非住宅營(yíng)業(yè)稅及附加:(1)產(chǎn)權(quán)取得時(shí)間未滿2年的高級(jí)住宅按全額5.55%,(2)除此之外為按(售價(jià)或評(píng)估價(jià)-原購(gòu)價(jià)或原抵債作價(jià)金額)5.55%;印花稅0.05%(非住宅),土地增值稅(非住宅),個(gè)人所得稅1.5%(未滿2年的高級(jí)住宅和非住宅),交易手續(xù)費(fèi)(按不同類型房屋分別計(jì)算)。2、個(gè)人出售自建(批建)方式承受的高級(jí)住宅和非住宅營(yíng)業(yè)稅及附加:售價(jià)或評(píng)估價(jià)5.55%;印花稅0.05%(非住宅);土地增值稅(非住宅,按上文情形):個(gè)人所得稅(按上文界定情形);交易手續(xù)費(fèi)(按不同類型房屋分別計(jì)算)。二、房改房上市營(yíng)業(yè)稅及附加:產(chǎn)權(quán)取得未滿2年時(shí)按全額的5.55%收?。怀^(guò)2年的,普通住宅免征,高級(jí)住宅按差額征收。土地增值稅:免征。印花稅:免征。交易手續(xù)費(fèi)3元/平方米。三、單位房買賣1、單位出售購(gòu)置或抵債所得的房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅及附加:(售價(jià)或評(píng)估價(jià)-原購(gòu)價(jià)或原抵債作價(jià)金額)5.55%;印花稅0.05%,土地增值稅(有增值額時(shí)),交易手續(xù)費(fèi)(按不同類型房屋分別計(jì)算)。2、單位出售自建、劃撥等方式承受的房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅及附加:售價(jià)或評(píng)估價(jià)5.55%;印花稅0.05%,土地增值稅(有增值額時(shí)),交易手續(xù)費(fèi)(按不同類型房屋分別計(jì)算)。四、開發(fā)項(xiàng)目在建工程在建工程抵押評(píng)估時(shí),通常會(huì)遺漏相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)算,對(duì)于在建工程進(jìn)入市場(chǎng)應(yīng)計(jì)算的稅費(fèi)如下:營(yíng)業(yè)稅及附加(全額)5.55%、印花稅0.03%、土地增值稅(住宅按1%預(yù)征、別墅按3%預(yù)征、營(yíng)業(yè)用房及寫字樓等其他房地產(chǎn)按2%預(yù)征)、交易手續(xù)費(fèi)(詳見
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