資產(chǎn)評估學(xué)教程人大版(第四版)課后習(xí)題答案.doc

1 資產(chǎn)評估學(xué)教程 第四版 課后習(xí)題答案 第一章 導(dǎo)論 1 1 資產(chǎn)評估是對資產(chǎn)在某一時點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估計(jì)的行為或過程 具體地講 資產(chǎn)評估是指符合國家有關(guān)規(guī)定的專門機(jī)構(gòu)和人員 依據(jù)相關(guān)法律 法規(guī)和資 產(chǎn)評估準(zhǔn)則 為了特定的評估目的 遵循適用的評估原則 選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類 型 按照法定的評估程序 運(yùn)用科學(xué)的評估方法 對評估對象在特定目的下的 評估基準(zhǔn)日價(jià)值進(jìn)行分析 估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程 2 時點(diǎn)性是指資產(chǎn)評估是對評估對象 即待評估資產(chǎn) 在某一時 間 點(diǎn)的 價(jià)值的估算 這一時點(diǎn)是所評估價(jià)值的適用日期 也是提供價(jià)值評估基礎(chǔ)的市 場供求條件及資產(chǎn)狀況的日期 我們將這一時點(diǎn)稱為評估基準(zhǔn)日 評估基準(zhǔn)日 相對于評估 工作 日期而言 既可以是過去的某一天 也可以是現(xiàn)在的某一 天 還可以是將來的某一天 3 一資產(chǎn)在公開競爭的市場上出售 買賣雙方行為精明 且對市場行情及交 易物完全了解 沒有受到不正當(dāng)刺激因素影響下所形成的最高價(jià)格 4 非市場價(jià)值是指資產(chǎn)在各種非公開交易市場條件下的最可能價(jià)值 常見的 非市場價(jià)值有 使用價(jià)值 投資價(jià)值 保險(xiǎn)價(jià)值 課稅價(jià)值 清算價(jià)值 凈變 現(xiàn)價(jià)值 持續(xù)經(jīng)營價(jià)值 2 1 c 2 c 3 c 4 d 5 c 6 c 7 a 8 d 9 b 10 b 3 1 abcd 2 acde 3 ab 4 abcde 5 abde 6 ab 4 1 資產(chǎn)評估的基本要素有哪些 資產(chǎn)評估的基本要素包括評估主體 評估對象 評估依據(jù) 評估目的 評 估 原則 價(jià)值類型 評估程序及評估方法八個構(gòu)成要素 從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)和人員 是資產(chǎn)評估工作中的主體 必須符合國 家在資產(chǎn)評估方面的有關(guān)規(guī)定 即具有從事該項(xiàng)業(yè)務(wù)的行業(yè)及職業(yè)資格并登記 注冊 特定資產(chǎn)是待評估的對象 國家的有關(guān)規(guī)定是指資產(chǎn)評估活動所應(yīng)當(dāng)遵守的有關(guān)法律 法規(guī) 政策文 件等 它是資產(chǎn)評估的依據(jù) 特定的評估目的 是指資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為 它直接決定和制約資產(chǎn) 評估價(jià)值類型的確定和評估方法及參數(shù)的選擇 2 評估原則即資產(chǎn)評估工作的行為規(guī)范 是處理評估業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則 價(jià)值類型是對評估價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定 它取決于評估目的 評估程序是資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的工作步驟 評估方法是估算資產(chǎn)價(jià)值所必需的特定技術(shù)方法 2 資產(chǎn)評估假設(shè)的具體內(nèi)容是什么 資產(chǎn)評估假設(shè)是資產(chǎn)評估工作得以進(jìn)行的前提假設(shè) 包括繼續(xù)使用假設(shè) 公開市場假設(shè)和清算假設(shè) 繼續(xù)使用假設(shè)是指資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途繼續(xù)使用 或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用 現(xiàn)實(shí)中的表現(xiàn)主要有三種情況 一是資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途原地繼續(xù)使用 二是 資產(chǎn)將轉(zhuǎn)換用途后在原地繼續(xù)使用 三是資產(chǎn)的地理位置發(fā)生遷移后繼續(xù)使用 在確定是否可以采用繼續(xù)使用假設(shè)時 需要充分考慮待評估資產(chǎn)從經(jīng)濟(jì)上 法 律上 技術(shù)上是否允許轉(zhuǎn)變利用方式 變換產(chǎn)權(quán)主體 以及允許轉(zhuǎn)變利用方式 和變換產(chǎn)權(quán)主體的前提條件 公開市場假設(shè)是指待評估資產(chǎn)能夠在完全競爭的市場上進(jìn)行交易 從而實(shí) 現(xiàn)其市場價(jià)值 不同類型的資產(chǎn) 其性能 用途不同 因而市場化程度也有差 異 用途廣泛 通用性比較強(qiáng) 市場化程度較高的資產(chǎn)如住宅 汽車等 比具 有較強(qiáng)專用性的資產(chǎn)有更加活躍的交易市場 因而更適用于公開市場假設(shè) 專 用性資產(chǎn)一般具有特殊的性質(zhì) 有特定的用途或限于特定的使用者 在不作為 企業(yè)經(jīng)營活動的一部分時 很少能夠在公開市場上出售 清算假設(shè)是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下 如破產(chǎn) 抵押權(quán)實(shí)施等 將被迫 以協(xié)商或以拍賣方式 強(qiáng)制將其資產(chǎn)出售 按照尋找購買者的時間的長短 可 以將清算分為強(qiáng)制清算和有序清算 清算假設(shè)下的評估價(jià)值往往也低于繼續(xù)使 用和公開市場假設(shè)下的評估價(jià)值 3 資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則有哪些 資產(chǎn)評估原則是規(guī)范評估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則 規(guī)定評估原則是為了確保不 同的估價(jià)人員在遵循規(guī)定的估價(jià)程序 采用適宜的估價(jià)方法和正確的處理方式 的前提下 對同一估價(jià)對象的估價(jià)結(jié)果能具有一致性 資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則包 括貢獻(xiàn)原則 替代原則 預(yù)期收益原則 最佳 也稱最高最佳 使用原則 貢獻(xiàn)原則是指在評估時 某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價(jià)值 應(yīng)取決 于該資產(chǎn)對與其他相關(guān)資產(chǎn)共同組成的整體資產(chǎn)價(jià)值的貢獻(xiàn) 或該部分對資產(chǎn) 整體價(jià)值的貢獻(xiàn) 也可以用缺少它時整體資產(chǎn)價(jià)值或資產(chǎn)整體價(jià)值的下降程度 來衡量確定 替代原則的理論依據(jù)是同一市場上的相同 或相近似 物品具有相同 或 相近 的價(jià)值 對具有同等效用而價(jià)格不同的物品進(jìn)行選擇時 理性人必定選 擇價(jià)格便宜的 對價(jià)格相同而效用不同的物品進(jìn)行選擇時 理性人必定選擇效 用較大的 替代原則要求盡可能利用與估價(jià)對象特征相類似資產(chǎn)的市場交易資 料 來進(jìn)行比較分析評估估價(jià)對象的價(jià)值 以確保所評估的結(jié)果是估價(jià)對象在 公開市場上成交的最可能價(jià)格 預(yù)期收益原則是指資產(chǎn)的價(jià)值不是取決于其過去的生產(chǎn)成本和銷售價(jià)格 而是決定于其在評估基準(zhǔn)日后能夠帶來的預(yù)期凈收益 即預(yù)期的獲利能力 預(yù) 期的獲利能力越大 資產(chǎn)的價(jià)值就越高 最佳 也稱最高最佳 使用原則即按照估價(jià)對象的最佳使用方式 評估資 產(chǎn)的價(jià)格 最佳使用是指在法律上允許 技術(shù)上可能 經(jīng)濟(jì)上可行的前提條件 下 能夠使估價(jià)對象產(chǎn)生最高價(jià)值的利用方式 在運(yùn)用最佳使用原則時 首先 3 要求最佳利用方式在法律上是得到允許的 其次還要得到技術(shù)上的支持 不能 將技術(shù)上無法作到的利用方式當(dāng)作最佳使用 最后應(yīng)注意所確定的最佳利用方 式在經(jīng)濟(jì)上可行 不可能通過不經(jīng)濟(jì)的方式來實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的最佳使用 在估價(jià)對 象已經(jīng)處于使用狀態(tài)的情況下 應(yīng)根據(jù)最佳使用原則對估價(jià)前提作如下選擇 1 保持利用現(xiàn)狀前提 即認(rèn)為繼續(xù)保持利用現(xiàn)狀為最佳使用時 應(yīng)以保持現(xiàn) 狀繼續(xù)使用作為估價(jià)前提 2 轉(zhuǎn)換用途前提 即認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最 有利時 應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后的使用假定為估價(jià)前提 3 投資改造前提 即認(rèn)為 不轉(zhuǎn)換用途但需要進(jìn)行投資改造后再予以使用最為有利時 應(yīng)以改造后的使用 假定為估價(jià)前提 4 重新利用前提 即認(rèn)為拆除現(xiàn)有資產(chǎn)的某一部分再予以 利用最為有利時 應(yīng)以拆除該部分后的使用假定為估價(jià)前提 5 上述四種情 形的某種組合 第二章 資產(chǎn)評估的程序與基本方法 1 1 復(fù)原重置成本是指在評估基準(zhǔn)日 用與估價(jià)對象同樣的生產(chǎn)材料 生產(chǎn)及 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 工藝質(zhì)量 重新生產(chǎn)一與估價(jià)對象全新狀況同樣的資產(chǎn)即復(fù)制品的 成本 2 更新重置成本是指在評估基準(zhǔn)日 運(yùn)用現(xiàn)代生產(chǎn)材料 生產(chǎn)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 工藝質(zhì)量 重新生產(chǎn)一與估價(jià)對象的具有同等功能效用的全新資產(chǎn)的成本 3 實(shí)體性貶值是指資產(chǎn)投入使用后 由于使用磨損和自然力的作用 導(dǎo)致其 物理性能不斷下降而引起的價(jià)值減少 4 功能性貶值是指由于新技術(shù)的推廣和應(yīng)用 使得待評估資產(chǎn)與社會上普遍 使用的資產(chǎn)相比 在技術(shù)上明顯落后 性能降低 因而價(jià)值也相應(yīng)減少 5 經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素的變化 如新政策或法規(guī)的 發(fā)布和實(shí)施 戰(zhàn)爭 政治動蕩 市場蕭條等情況 限制了資產(chǎn)的充分有效利用 使得資產(chǎn)價(jià)值下降 6 總使用年限是指資產(chǎn)的物理 自然 壽命 即資產(chǎn)從使用到報(bào)廢為止經(jīng)歷 的時間 7 實(shí)際已使用年限是資產(chǎn)自開始使用到評估基準(zhǔn)日為止 按照正常使用強(qiáng)度 負(fù)荷程度 標(biāo)準(zhǔn)確定的已經(jīng)使用的年數(shù) 它與資產(chǎn)的實(shí)際使用強(qiáng)度和名義已 使用年限有關(guān) 8 資產(chǎn)利用率表示資產(chǎn)的實(shí)際使用強(qiáng)度 其計(jì)算公式為 資產(chǎn)利用率 至 評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的累計(jì)實(shí)際利用時間 至評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的累計(jì)法定利用時間 9 成新率反映評估對象的現(xiàn)時價(jià)值與其全新狀態(tài)重置價(jià)值的比率 成新率的 估算方法有觀察法 經(jīng)濟(jì)使用年限法 修復(fù)費(fèi)用法等 10 成本法成本法是從待評估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的復(fù)原重置成本 reproduction cost new 或更新重置成本 replcement cost new 中扣減 其各項(xiàng)價(jià)值損耗 來確定資產(chǎn)價(jià)值的方法 11 比較法也稱市場比較法 是指通過比較待評估資產(chǎn)與近期售出的類似資產(chǎn) 4 即可參照交易資產(chǎn) 的異同 并據(jù)此對類似資產(chǎn)的市場價(jià)格進(jìn)行調(diào)整 從而確 定待評估資產(chǎn)價(jià)值的評估方法 12 收益法是通過估算待評估資產(chǎn)自評估基準(zhǔn)日起未來的純收益 并將其用 適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折算為評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值的方法 2 1 b 2 a 3 d 4 b 5 b 6 a 7 c 8 c 9 c 10 b 11 c 12 d 13 d 14 d 15 b 16 c 17 a 3 1 abd 2 abcd 3 ac 4 ab 5 abe 6 be 7 ac 4 1 資產(chǎn)評估工作是指從接洽資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)到提交資產(chǎn)評估報(bào)告的全過程 具 體應(yīng)按以下步驟進(jìn)行 明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng) 簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約 定書 編制資產(chǎn)評估工作計(jì)劃 對待評估資產(chǎn)的核實(shí)與實(shí)地查勘 收集 與資產(chǎn)評估有關(guān)的資料 評定估算 編制和提交評估報(bào)告 資產(chǎn)評估工 作底稿歸檔 2 比較待評估資產(chǎn)的年運(yùn)營成本與技術(shù)性能更好的同類資產(chǎn)的年運(yùn)營成本 之間的差異 包括工資支付 材料及能源耗費(fèi) 產(chǎn)品質(zhì)量等方面 確定凈超 額運(yùn)營成本 凈超額運(yùn)營成本等于超額運(yùn)營成本扣除所得稅后的余額 估計(jì) 待評估資產(chǎn)的剩余使用壽命 以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率 將評估對象在剩余使用壽命 內(nèi)所有的凈超額運(yùn)營成本折算為評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值 作為待評估資產(chǎn)的功能性 貶值額 對因功能過時而出現(xiàn)的功能性貶值 可以通過超額投資成本的估算進(jìn) 行 即將超額投資成本視同為功能性貶值的一部分 該部分功能性貶值的計(jì)算 公式為 功能性貶值 復(fù)原重置成本 更新重置成本 3 對評估對象的純收益即預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流的估算 一般需要考慮資產(chǎn)在社 會平均經(jīng)營管理水平狀況下的預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流水平 而不是在資產(chǎn)的某個使 用者經(jīng)營管理下的預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流 或者說需要估算的是資產(chǎn)的客觀資產(chǎn)凈 現(xiàn)金流 預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流等于資產(chǎn)的潛在毛收入減去預(yù)計(jì)經(jīng)營管理成本 經(jīng) 營管理成本包括有維修費(fèi) 銷售及管理費(fèi) 保險(xiǎn)費(fèi) 稅費(fèi) 銷售成本 原材料 費(fèi)及工資等成本費(fèi)用 折舊費(fèi) 籌資成本等不作為經(jīng)營管理成本從收入中扣除 因?yàn)檎叟f費(fèi)是收入的一部分 它不會支付給任何人 而籌資成本也在對預(yù)期資 產(chǎn)凈現(xiàn)金流進(jìn)行折現(xiàn)時即從貨幣時間價(jià)值的角度考慮了 4 折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)上是投資的期望回報(bào)率 我們可以將它看作是投資于估價(jià)對象 的機(jī)會成本 或者說是資本成本 正確的折現(xiàn)率是投資者能夠從一項(xiàng) 相似的 投資中得到的回報(bào)率 折現(xiàn)率的估算方法主要有以下幾種 市場比較法 即 通過對市場上相似資產(chǎn)的投資收益率的調(diào)查和比較分析 來確定待評估資產(chǎn)的 投資期望回報(bào)率 資本資產(chǎn)定價(jià)模型法 即通過比較一項(xiàng)資本投資的回報(bào)率 與投資于整個資本市場的回報(bào)率 來衡量該投資的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 利用該模型確定 的折現(xiàn)率是資產(chǎn)的權(quán)益成本 而非資本成本 一項(xiàng)投資的風(fēng)險(xiǎn)包括可分散風(fēng)險(xiǎn) 和不可分散風(fēng)險(xiǎn) 可分散風(fēng)險(xiǎn)是由與該項(xiàng)投資相關(guān)的特殊事件引起的 可以通 過投資多樣化 組合 來降低或消除 不可分散風(fēng)險(xiǎn)是由那些對整個經(jīng)濟(jì)而不 只是對某一項(xiàng)投資產(chǎn)生影響的事件帶來的 無法通過投資多樣化降低或消除 因?yàn)榭煞稚L(fēng)險(xiǎn)能夠通過多樣化來消除 所以投資市場不會給予它回報(bào) 投資 市場只對無法避免的風(fēng)險(xiǎn)即不可分散風(fēng)險(xiǎn)予以補(bǔ)償 由于不同類型資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn) 5 不同 因而其回報(bào)率也不同 期望回報(bào)率 無風(fēng)險(xiǎn)利率 資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 國 庫券是最安全的投資方式 我們可以將它的回報(bào)率當(dāng)作無風(fēng)險(xiǎn)利率 資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn) 補(bǔ)償?shù)扔谫Y產(chǎn)市場 平均 風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償乘以資產(chǎn)的貝他系數(shù) 因而可以將資 產(chǎn)的期望回報(bào)率表示為 資產(chǎn)期望回報(bào)率 無風(fēng)險(xiǎn)利率 資產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 無風(fēng)險(xiǎn)利率 資產(chǎn)平均回報(bào)率 無風(fēng)險(xiǎn)利率 加權(quán)平均資本成本法 加權(quán)平均資本成本法既考慮權(quán)益資本的成本 也考慮 負(fù)債資本的成本 用公式表示為 加權(quán)資本成本 折現(xiàn)率 權(quán)益成本 權(quán)益比 負(fù)債成本 負(fù)債比 如果將利息可以沖減企業(yè)的應(yīng)納稅所得額因素考慮進(jìn)去 則負(fù)債成本應(yīng)為 稅后負(fù)債成本 因而可用公式表示為 加權(quán)資本成本 權(quán)益成本 權(quán)益比 稅前負(fù)債成本 1 所得稅 邊際稅率 負(fù)債比 5 1 5 1 2 10000 12 1 25 1 1 1 10 5 10 102352 元 第三章 機(jī)器設(shè)備評估 1 1 c 2 d 3 b 4 b 5 b 6 a 7 b 8 b 9 a 10 b 11 c 12 d 13 b 14 a 15 d 16 c 2 1 cd 2 cde 3 bc 4 acd 5 abe 6 abcde 7 ace 8 abcd 9 abc 10 abd 11 bc 12 cde 3 1 1 估算重置成本 重置成本 100 150 110 5 150 125 2 150 130 144 67 萬元 2 估算加權(quán)投資年限 加權(quán)投資年限 10 136 36 144 67 5 6 144 67 2 2 3 144 67 9 66 年 3 估算實(shí)體性貶值率 實(shí)體性貶值率 9 66 9 66 6 61 69 4 估算實(shí)體性貶值 實(shí)體性貶值 重置成本 實(shí)體性貶值率 144 67 61 69 89 25 萬元 5 功能性貶值估算 第一步 計(jì)算被評估裝置的年超額運(yùn)營成本 5 4 12000 12000 元 6 第二步 計(jì)算被評估裝置的年凈超額運(yùn)營成本 12000 1 25 9000 元 第三步 將被評估裝置的年凈超額運(yùn)營成本 在其剩余使用年限內(nèi)折 現(xiàn)求和 以確定其功能性貶值額 9000 P A 10 6 9000 4 3553 3 92 萬元 6 求資產(chǎn)價(jià)值 待評估資產(chǎn)的價(jià)值 重置成本 實(shí)體性貶值 功能性貶值 144 67 89 25 3 92 51 5 萬元 2 1 估算重置成本 重置成本 100 120 105 10 120 115 124 72 萬元 2 估算加權(quán)投資年限 加權(quán)投資年限 4 114 29 124 72 1 10 43 124 72 3 75 年 3 估算實(shí)體性貶值率 實(shí)體性貶值率 3 75 3 75 6 38 46 4 估算實(shí)體性貶值 實(shí)體性貶值 重置成本 實(shí)體性貶值率 124 72 38 46 47 97 萬元 5 估算功能性貶值 第一步 計(jì)算被評估設(shè)備的年節(jié)約運(yùn)營成本 1000 12 12000 元 第二步 計(jì)算被評估設(shè)備的年凈節(jié)約運(yùn)營成本 12000 1 25 9000 元 第三步 將被評估裝置的年凈節(jié)約運(yùn)營成本 在其剩余使用年限內(nèi)折 現(xiàn)求和 以確定其功能性貶值額 9000 P A 10 6 9000 4 3553 3 92 萬元 6 估算經(jīng)濟(jì)性貶值率 經(jīng)濟(jì)性貶值率 1 60 80 X 100 1 60 80 0 7 100 18 24 7 估算經(jīng)濟(jì)性貶值 經(jīng)濟(jì)性貶值 重置成本 實(shí)體性貶值 功能性貶值 經(jīng)濟(jì)性貶值率 124 72 47 97 3 92 18 24 14 71 萬元 8 求資產(chǎn)價(jià)值 待評估資產(chǎn)的價(jià)值 重置成本 實(shí)體性貶值 功能性貶值 經(jīng)濟(jì)性貶值 124 72 47 97 3 92 14 71 65 96 萬元 3 1 運(yùn)用市場重置方式 詢價(jià)法 評估工型機(jī)組的過程及其結(jié)果 重置成本 100 1 25 125 萬元 實(shí)體有形損耗率 5 60 5 60 7 100 3 10 100 30 評估值 125 1 30 87 5 萬元 2 運(yùn)用價(jià)格指數(shù)法評估 I 型機(jī)組的過程及其結(jié)果 重置成本 150 1 2 1 1 1 1 1 2 156 04 萬元 7 實(shí)體有形損耗率 3 3 7 100 30 功能性貶值 4 1 25 P A 10 7 3 4 8684 14 61 萬元 評估值 156 04 1 30 14 61 94 62 萬元 3 關(guān)于評估最終結(jié)果的意見及理由 最終評估結(jié)果應(yīng)以運(yùn)用市場重置方式 詢價(jià) 法 的評估結(jié)果為準(zhǔn)或?yàn)橹?此結(jié)果的權(quán)重超過 51 即算為主 因?yàn)榇朔椒ㄊ抢?用了市場的判斷 更接近于客觀事實(shí) 而價(jià)格指數(shù)法中的價(jià)格指數(shù)本身比較寬 泛 評估精度可能會受到影響 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評估 1 1 即土地資產(chǎn) 指具有權(quán)益屬性的土地 即作為財(cái)產(chǎn)的土地 2 是指房屋及其附屬物 與房屋相關(guān)的建筑物如小區(qū)設(shè)施 建筑附著物 相 關(guān)林木等 和承載房屋及其附屬物的土地 以及與它們相應(yīng)的各種財(cái)產(chǎn)權(quán)利 3 是指不能移動或移動后會引起性質(zhì) 形狀改變 損失其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物及其 財(cái)產(chǎn)權(quán)利 它包括土地 土地改良物 建筑物及建筑附著物 生長著的樹木及 農(nóng)作物 已經(jīng)播撒于土地中的種子等 與土地及其改良物有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利 建 筑附著物主要指已經(jīng)附著于建筑物上的建筑裝飾材料 電梯 以及各種給排水 采暖 電氣照明等與建筑物的使用密切相關(guān)的物 4 是對城鎮(zhèn)各級土地或均質(zhì)地域及其商業(yè) 住宅 工業(yè)等土地利用類型評估 的土地使用權(quán)單位面積平均價(jià)格 5 是指在一定時期和一定條件下 能代表不同區(qū)位 不同用途地價(jià)水平的標(biāo) 志性宗地的價(jià)格 6 是單位建筑面積地價(jià) 它等于土地總價(jià)格除以建筑總面積 或等于土地單 價(jià)除以容積率 2 1 a 2 b 3 d 4 c 5 b 6 b 7 d 8 c 9 b 10 d 11 c 12 d 13 b 14 c 15 c 16 b 17 c 18 a 19 d 20 c 21 c 22 b 23 a 24 c 25 c 26 c 27 b 28 b 29 c 30 c 3 1 acde 2 abd 3 abce 4 abcde 5 abcd 6 abcde 7 bcd 8 acd 9 acde 10 abd 11 abcde 4 計(jì)算題 1 根據(jù)所給條件計(jì)算如下 1 預(yù)計(jì)住宅樓的買樓價(jià)的現(xiàn)值為 2 3000 2000 6 29752066 1 10 元 2 總建筑費(fèi)用現(xiàn)值為 8 0 51 5 1000 60 100001000 40 10000 9190000 1 10 1 10 元 3 專業(yè)費(fèi)用 9 190 000 6 551 400 元 4 租售費(fèi)用及稅金 29 7520 66 5 1 487 603 元 5 投資利潤 地價(jià) 總建筑費(fèi)用 專業(yè)費(fèi)用 20 地價(jià) 20 9 190 000 551 400 20 地價(jià) 20 1 948 280 6 總地價(jià) 29 752066 9190000 551 400 l487603 1948280 1 20 16574783 1 2 13812319 元 2 根據(jù)題中所給條件計(jì)算如下 1 甲地樓面地價(jià) 1000 5 200 元 平方米 2 乙地樓面地價(jià) 800 3 269 元 平方米 從投資的經(jīng)濟(jì)性角度出發(fā) 投資者應(yīng)投資購買甲地 3 根據(jù)題意 該房屋價(jià)格 970 1 l 2 1 5 1200 0 7 970 1 045 1200 0 7 851466 元 4 23 234 4 555 812 812 812 8 1 10 1 10 1 10 1 10 812 151 1 1 10 10 1 10 1 10 66 75 被估房地產(chǎn)十年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值 萬元 5 45 1 50 1 1 1 10 115100106100100 800785 4 1 110102109101 100 1 1 10 P 元平方米 45 2 50 45 3 40 1 1 1 10 115100106100100 850812 8 1 111101 112100101 1 1 10 1 1 1 10 115100106100100 760841 53 1 11010010310098 1 1 10 P P 元平方米 元平方米 9 45 4 45 1234 1 1 1 10 115100106100100 780881 93 1 1101001009999 1 1 10 785 4812 8841 53881 93 830 41 44 P PPPP P 元平方米 元平方米 即待估宗地 2000 年 1 月 20 日的價(jià)格為每平方米 830 41 元 6 該題為收益法和剩余法的綜合運(yùn)用 利用收益法求取不動產(chǎn)總價(jià) 利用剩 余法求取地價(jià) 1 測算不動產(chǎn)總價(jià) 不動產(chǎn)建筑總面積 3200 2 5 8000 平方米 不動產(chǎn)純收益 300 8000 90 1 25 1620000 元 不動產(chǎn)收益年期 50 3 47 年 47 1 1620000 8 1 1 8 19706113 不動產(chǎn)總價(jià) 元 2 測算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi) 建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi) 1000 1 10 8000 8800000 元 3 計(jì)算利息 利息 地價(jià) 7 3 8800000 7 1 5 0 21 地價(jià) 924000 元 4 計(jì)算利潤 利潤 19706113 15 2955917 元 5 測算地價(jià) 地價(jià) 不動產(chǎn)總價(jià) 建筑費(fèi) 專業(yè)費(fèi) 利息 利潤 19706113 8800000 0 21 地價(jià) 924000 2955917 地價(jià) 6994224 1 21 5780350 元 單價(jià) 5780350 3200 1806 36 元 m2 樓面地價(jià) 1806 36 2 5 722 54 元 m2 7 1 該房地產(chǎn)的年租金總收入為 1 7 12 84 萬元 2 該房地產(chǎn)的年出租費(fèi)用為 84 5 12 6 0 3 19 62 萬元 3 該房地產(chǎn)的年純收益為 84 19 62 64 38 萬元 4 該房地產(chǎn)的價(jià)格為 64 38 1 1 1 12 10 12 64 38 5 650 2 363 76 萬元 8 1 完工后的預(yù)期樓價(jià)現(xiàn)值為 5000 4 5500 1 10 2 5 8667 8 萬元 2 建筑成本及專業(yè)費(fèi) 1500 1 6 2 1 10 2 2 2891 萬元 10 3 有關(guān)稅費(fèi) 8667 8 5 433 4 萬元 4 目標(biāo)利潤為 地價(jià) 2891 15 15 地價(jià) 433 7 萬元 5 估算地價(jià) 地價(jià) 8667 8 2891 433 4 433 7 15 地價(jià) 地價(jià) 4269 3 萬元 9 300 1 1 1 9 3 9 p 1 10 1 6 1 9 3 p p 3759 4 萬元 10 1 建筑部分的重置成本 800 1 3 800 60 6 1 5 800 40 6 0 5 50 120 1046 8 萬元 2 建筑部分的折舊 1046 8 18 8 50 18 182 6 萬元 3 裝修部分的折舊 200 2 5 80 萬元 4 設(shè)備部分的折舊 110 8 10 88 萬元 5 總折舊 182 6 80 88 350 6 萬元 11 1 建筑物的價(jià)格 900 2000 49 4 49 1653061 元 2 土地價(jià)格 1100 1000 1 1 1 6 45 1 1 1 6 50 1078638 元 3 房地產(chǎn)總價(jià)格 1653061 1078638 2731699 元 12 1 預(yù)期完工后的樓價(jià)現(xiàn)值 80 12 2000 5 1 65 80 1 30 1 1 1 14 48 14 1 14 1 5 2087 7 萬元 2 在建工程的完工費(fèi)用現(xiàn)值 2500 1 45 2000 5 1 1 14 0 75 1271 5 萬元 3 稅費(fèi) 購買價(jià)格 4 4 正常購買價(jià)格 購買價(jià)格 2087 7 1271 5 購買價(jià)格 4 購買價(jià)格 784 8 萬元 13 1 每層可出租面積 2000 60 1200 平方米 2 帶租約的 3 年期間每年的凈租金收入 180 120 1200 12 1 20 345 6 萬元 3 租約期滿后每年的凈租金收入 200 120 1200 12 1 20 368 64 萬元 4 計(jì)算帶租約出售的總價(jià)格 345 6 p a 10 3 368 64 p a 10 33 1 10 3 3509 8 萬元 14 1 估計(jì)預(yù)期樓價(jià) 市場比較法 3500 1 2 1 5 1 1 1 10 48 1 1 1 10 68 3573 27 元 平方米 3573 27 2000 5 3573 27 萬元 2 估計(jì)剩余建造費(fèi) 2500 1 45 2000 5 1375 萬元 3 估計(jì)利息 在建工程價(jià)值 10 1 5 1375 10 0 75 0 15 在建工程價(jià)值 103 13 萬元 11 4 估計(jì)利潤及稅費(fèi) 3573 27 4 8 428 79 萬元 5 估計(jì)在建工程價(jià)值 在建工程價(jià)值 3573 27 1375 0 15 在建工程價(jià)值 103 13 428 79 在建工程價(jià)值 1449 萬元 6 原產(chǎn)權(quán)人投入成本 1000 2500 45 2000 5 2125 萬元 1449 2125 676 萬元 原產(chǎn)權(quán)人虧損大約 676 萬元 第五章 無形資產(chǎn)評估 1 1 無形資產(chǎn) 是指特定主體所擁有或者控制的 不具有實(shí)物形態(tài) 能持續(xù)發(fā) 揮作用且能帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源 2 商譽(yù)通常是指一個企業(yè)預(yù)期將來的利潤超過同行業(yè)正常利潤的超額利潤的 價(jià)值 這種價(jià)值的預(yù)期是由于企業(yè)所處的地理位置的優(yōu)勢 或由于經(jīng)營效率高 管理水平高 生產(chǎn)歷史悠久 令人喜愛或尊敬的企業(yè)名稱 良好的客戶關(guān)系 高昂的士氣等多種無形的 資產(chǎn) 因素綜合造成的 2 1 c 2 b 50 6 50 6 1 1 1 5 7 5 2000 3 b 4 b 5 a 6 c 7 c 8 d 9 c 10 a 11 d 3 1 abcde 2 abde 3 abd 4 1 影響無形資產(chǎn)價(jià)值的因素主要有 開發(fā)成本 雖然無形資產(chǎn)的開發(fā)成本 較難界定 但這并不否定其對價(jià)值產(chǎn)生的影響 一般來說 技術(shù)復(fù)雜程度較高 需要較高開發(fā)成本的無形資產(chǎn) 其價(jià)值往往也較高 無形資產(chǎn)的開發(fā)成本包括 發(fā)明創(chuàng)造成本 法律保護(hù)成本 發(fā)行推廣成本等項(xiàng)目 產(chǎn)生追加利潤的能力 在一定的環(huán)境 制度條件下 其能夠?yàn)槭褂谜弋a(chǎn)生的追加利潤越多 其價(jià)值就 越大 技術(shù)成熟程度 一項(xiàng)技術(shù)的開發(fā)程度越高 技術(shù)越成熟 運(yùn)用該技術(shù) 成果的風(fēng)險(xiǎn)就越小 其價(jià)值就相對越高 不過一項(xiàng)技術(shù)較為成熟的話 其替代 技術(shù)或同類技術(shù)也比較成熟 該類技術(shù)的應(yīng)用可能也已經(jīng)較為普遍 以致其產(chǎn) 生超額利潤的能力下降 其價(jià)值也就較低 剩余經(jīng)濟(jì)使用年限 無形資產(chǎn) 權(quán)利的內(nèi)容 比如 一項(xiàng)無形資產(chǎn)所有權(quán)價(jià)值高于該無形資產(chǎn)的使用權(quán)價(jià)值 同類無形資產(chǎn)的市場狀況 同類無形資產(chǎn)的發(fā)展及更新趨勢 同類無形 資產(chǎn)的發(fā)展及更新速度越快 該無形資產(chǎn)的貶值速度就越快 其預(yù)期能夠創(chuàng)造 超額利潤的期限就越短 從而價(jià)值也就越低 2 自創(chuàng)型無形資產(chǎn)的重置成本包括研究 開發(fā)該無形資產(chǎn)的全部資本投入 包括直接投入和間接投入 以及所投入資本應(yīng)取得的正常報(bào)酬 無形資產(chǎn)的 成本分析中一般應(yīng)包括材料成本 人工成本 間接成本 開發(fā)商利潤及企業(yè)家 獎勵等方面要素 材料成本包括無形資產(chǎn)開發(fā)過程中有形要素的支出 該部分 12 在無形資產(chǎn)開發(fā)過程的總體成本中通常所占比重不大 人工成本包括與無形資 產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的人力資本耗費(fèi) 通常包括員工的全部工資薪金和給合同商的所有 貨幣報(bào)酬 間接成本通常包括與就業(yè)有關(guān)的稅收 與就業(yè)有關(guān)的額外收入和福 利附加 支付給雇員的養(yǎng)老金 健康保險(xiǎn) 人身保險(xiǎn)及其他福利 管理和監(jiān)督 成本 以及公用設(shè)施和經(jīng)營費(fèi)用 開發(fā)商利潤可以用開發(fā)商在材料成本 人工 成本及間接成本上的投資報(bào)酬百分比來評估 也可以用開發(fā)所耗費(fèi)時間量的加 價(jià)百分比或確定的金額加價(jià)來評估 企業(yè)家獎勵是激勵無形資產(chǎn)所有者進(jìn)入開 發(fā)過程的經(jīng)濟(jì)收益額 可以看作是時間機(jī)會成本 5 1 1 求利潤分成率 80 1 25 1 400 80 1 25 1 400 4000 1 13 9 96 2 求未來每年的預(yù)期利潤額 第 1 2 年 500 400 20 2000 萬元 第 3 4 年 450 400 20 1000 萬元 第 5 年 430 400 20 600 萬元 3 求評估值 9 96 1 25 2000 1 10 2000 1 10 2 1000 1 10 3 1000 1 10 4 600 1 10 5 394 25 萬元 2 1 計(jì)算企業(yè)整體價(jià)值 估算出該企業(yè)整體資產(chǎn)評估價(jià)值 2 計(jì)算企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值 單項(xiàng)有形資產(chǎn)評估值為 600 萬 估算出非專利技術(shù)評估值 100 0 9434 0 8900 0 8396 0 7921 0 7473 421 24 萬元 3 評出商譽(yù)價(jià)值 商譽(yù) 整體資產(chǎn)評估值 有形資產(chǎn)評估值 非專利技術(shù)評估值 2524 18 600 421 24 1502 94 萬元 3 25 1 25 40 10 1 14 45 10 1 14 2 55 10 1 14 3 60 10 1 14 4 65 10 1 14 5 330 22 萬 元 4 100 1 500 100 1 500 3000 1 15 1 25 20 90 50 1 10 90 50 1 10 2 85 50 1 10 3 75 50 1 10 4 75 50 1 10 5 284 89 萬元 13 第六章 金融資產(chǎn)評估 1 1 金融資產(chǎn)是一切能夠在金融市場上進(jìn)行交易 具有現(xiàn)實(shí)價(jià)格和未來估價(jià)的 金融工具的總稱 也可以說 金融資產(chǎn)是一種合約 表示對未來收入的合法所 有權(quán) 可以按照合約的不同性質(zhì)將它們分為債權(quán)或股權(quán) 還可以根據(jù)金融資產(chǎn) 期限的長短 可以將它們劃分為貨幣市場 1 年以內(nèi) 和資本市場的融資工具 2 是一種理論價(jià)值或模擬市場價(jià)值 它是根據(jù)評估人員通過對股票未來收益 的預(yù)測折現(xiàn)得出的股票價(jià)格 股票內(nèi)在價(jià)格的高低 主要取決于企業(yè)的發(fā)展前 景 財(cái)務(wù)狀況 管理水平以及獲利風(fēng)險(xiǎn)等因素 3 指企業(yè)清算時每股股票所代表的真實(shí)價(jià)格 股票的清算價(jià)格取決于股票的 賬面價(jià)格 資產(chǎn)出售損益 清算費(fèi)用高低等項(xiàng)因素 大多數(shù)情況下 股票的清 算價(jià)格一般小于賬面價(jià)格 4 指證券市場上的股票交易價(jià)格 在發(fā)育完善的證券市場條件下 股票市場 價(jià)格是市場對企業(yè)股票內(nèi)在價(jià)值的一種客觀評價(jià) 而在發(fā)育不完善的證券市場 條件下 股票的市場價(jià)格是否能代表其內(nèi)在價(jià)值 應(yīng)做具體分析和判斷 2 1 a 100000 1 4 18 1 12 2 137117 元 2 b 3 b 股利增長率 20 15 3 900000 10 12 3 1000000 元 4 d 3 1 a d 2 a c d 3 c e 4 b c 4 1 股票是企業(yè)為籌集資金而發(fā)行的一種有價(jià)證券 它證明股票持有者對 企業(yè)資產(chǎn)所享有的相應(yīng)所有權(quán) 因此 投資股票即是一種股權(quán)投資 其投資特 點(diǎn)有 風(fēng)險(xiǎn)性 股票購買者能否獲得預(yù)期利益 完全取決于企業(yè)的經(jīng)營狀況 因而具有投資收益的不確定性 利多多分 利少少分 無利不分 虧損承擔(dān)責(zé) 任 流動性 股票一經(jīng)購買即不能退股 但可以隨時按規(guī)則脫手轉(zhuǎn)讓變現(xiàn) 或者作為抵押品 上市交易 這使股票的流動成為可行 決策性 普通股票的持有者有權(quán)參加股東大會 選舉董事長 并可依其 所持股票的多少參與企業(yè)的經(jīng)營管理決策 持股數(shù)量達(dá)到一定比例還可居于對 公司的權(quán)力控制地位 股票交易價(jià)格與股票面值的不一致性 股票的市場交易價(jià)格不僅受制于 企業(yè)的經(jīng)營狀況 還受到國內(nèi)及國外的經(jīng)濟(jì) 政治 社會 心理等多方面因素 的影響 往往造成股票交易價(jià)格與股票面值的不一致 2 債券是社會各類經(jīng)濟(jì)主體為籌集資金 按照法定程序發(fā)行的 承諾在 指定日還本付息的債務(wù)憑證 它代表債券持有人與企業(yè)的一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系 由于債券收益主要是利息收入 對投資人來說 主要看被投資債券的利息的多 14 少 其投資特點(diǎn)有 風(fēng)險(xiǎn)性 政府發(fā)行的債券由國家財(cái)政擔(dān)保 銀行發(fā)行的債券以銀行的信 譽(yù)及資產(chǎn)作后盾 企業(yè)債券則要以企業(yè)的資產(chǎn)擔(dān)保 即使發(fā)生企業(yè)破產(chǎn)清算時 債權(quán)人分配剩余財(cái)產(chǎn)的順序也排在企業(yè)所有者之前 因此 投資債券的風(fēng)險(xiǎn)相 對較小 收益的穩(wěn)定性 一般情況下 債券利率是固定利率 一經(jīng)確定即不能隨 意改動 不能隨市場利率的變動而變動 在債券發(fā)行主體不發(fā)生較大變故時 債券的收益是比較穩(wěn)定的 流動性 在發(fā)行的債券中有相當(dāng)部分是可流通債券 它們可隨時到金融 市場上流通變現(xiàn) 3 金融資產(chǎn)是一切能夠在金融市場上進(jìn)行交易 具有現(xiàn)實(shí)價(jià)格和未來估 價(jià)的金融工具的總稱 也可以說 金融資產(chǎn)是一種合約 表示對未來收入的合 法所有權(quán) 金融資產(chǎn)的評估特點(diǎn)包含以下兩層含義 是對投資資本的評估 投資者之所以在金融市場上購買股票 債券 多 數(shù)情況下是為了取得投資收益 股票 債券收益的大小 決定著投資者的購買 行為 所以 投資者是把用于股票 債券的投資看作投資資本 使其發(fā)揮著資 本的功能 從這個意義上講 金融資產(chǎn)投資的評估實(shí)際上是對投資資本的評估 是對被投資者的償債能力和獲利能力的評估 投資者購買股票 債券的 根本目的是獲取投資收益 而能否獲得相應(yīng)的投資收益 一是取決于投資的數(shù) 量 二是取決于投資風(fēng)險(xiǎn) 而投資風(fēng)險(xiǎn)在很大程度又上取決于被投資者的獲利 能力和償債能力 因此 對于債券的評估 主要應(yīng)考慮債券發(fā)行方的償債能力 股票評估除了參照股市行情外 主要是對被投資者的獲利能力的評估 4 普通股價(jià)值評估通常按其股息收益趨勢分為固定紅利模型 紅利增長 模型 分段式模型 隨機(jī)模型四種方法 對于企業(yè)經(jīng)營比較穩(wěn)定 紅利分配固定 且能夠保證在今后一定時期內(nèi)紅 利分配政策比較穩(wěn)定的普通股評估 應(yīng)采用固定紅利模型 運(yùn)用該模型計(jì)算的 股票評估值 預(yù)期下一年的紅利額 折現(xiàn)率或資本化率 紅利增長模型用于成長型企業(yè)股票評估 該模型是假設(shè)股票發(fā)行企業(yè)沒有 把剩余權(quán)益全部用作股利分配 而是將剩余收益的一部分用于追加投資 擴(kuò)大 企業(yè)再生產(chǎn)規(guī)模 繼而增加企業(yè)的獲利能力 最終增加股東的潛在獲利能力 使股東獲得的紅利呈逐漸增長趨勢 運(yùn)用該模型計(jì)算的股票的評估值 預(yù)期下一 年股票的紅利額 折現(xiàn)率 股利增比率 分段式模型是先按照評估目的把股票收益期分為兩段 一段是能夠被客觀 地預(yù)測的股票收益期或股票發(fā)行企業(yè)的某一經(jīng)營周期 另一段是第一段期末以 后的收益期 該階段受到不可預(yù)測的不確定因素影響較大 股票收益難以客觀 預(yù)測 進(jìn)行評估時 對前段逐年預(yù)期收益直接折現(xiàn) 對后段可采用固定紅利模 型或紅利增長模型 收益額采用趨勢分析法或客觀假設(shè) 最后匯總兩段現(xiàn)值 即是股票評估值 幾何隨機(jī)模型引入了股利增長的隨機(jī)概念 該模型假定預(yù)期股利為 R t 1 R t 1 g 概率為 p t 1 2 R t 概率為 1 p 則股票價(jià)格為 P R 0 1 p g r pg 15 5 1 優(yōu)先股的評估值 200 500 12 1 1 10 1 1 10 2 1 1 10 3 200 500 1 10 3 162944 元 2 1 新產(chǎn)品投資以前兩年的收益率分別為 10 1 2 9 8 9 8 1 2 9 6 2 新產(chǎn)品投產(chǎn)以前兩年內(nèi)股票收益現(xiàn)值為 收益現(xiàn)值 100 1 9 8 1 15 100 1 9 6 1 15 2 8 52 7 26 15 78 萬元 3 新產(chǎn)品投產(chǎn)后第一及第二年該股票收益現(xiàn)值之和 股票收益現(xiàn)值之和 100 1 15 1 15 3 100 1 15 1 15 4 9 86 8 58 18 44 萬元 4 新產(chǎn)品投產(chǎn)后第三年起該股票收益現(xiàn)值為 由于從新產(chǎn)品投產(chǎn)后第三年起股利增長率 20 25 5 所以從新產(chǎn)品投產(chǎn)后第三年起至以后該股票收益現(xiàn)值 100 1 15 15 5 1 15 4 85 76 萬元 5 該股票評估值 15 78 18 44 85 76 119 98 萬元 3 16 第七章 流動資產(chǎn)和其他資產(chǎn)評估 1 1 流動資產(chǎn)是指企業(yè)可以在一年內(nèi)或者超過一年的一個營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者 運(yùn)用的資產(chǎn) 包括現(xiàn)金以及各種存款 存貨 應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng) 短期投資等 2 實(shí)物類流動資產(chǎn) 主要包括各種材料 在產(chǎn)品 產(chǎn)成品及庫存商品等資產(chǎn) 一般而言 對于實(shí)物類流動資產(chǎn)的評估 可以采用市場法和成本法 3 債權(quán)類流動資產(chǎn) 包括應(yīng)收賬款 預(yù)付賬款 應(yīng)收票據(jù) 短期投資及其他 費(fèi)用 如待攤費(fèi)用 等 對于債權(quán)類流動資產(chǎn) 只適用于按可變現(xiàn)值進(jìn)行評估 4 貨幣類流動資產(chǎn) 包括現(xiàn)金和各項(xiàng)存款 對于貨幣類流動資產(chǎn) 其清查核 實(shí)后的帳面價(jià)值就是現(xiàn)值 不需采用特殊方法進(jìn)行評估 僅僅應(yīng)對外幣存款按 評估基準(zhǔn)日的國家外匯牌價(jià)進(jìn)行折算 2 1 c 2 a 3 b 4 d 5 c 6 c 7 a 8 a 9 b 10 b 11 d 12 c 13 a 14 b 15 a 16 a 17 b 18 a 19 a 20 a 3 1 abc 2 ab 3 cd 4 bc 5 ab 6 abd 7 abd 8 acd 4 1 材料評估值 100 150 1500 300 15500 元 2 該鋼材評估值 600 4500 2700000 元 3 貼現(xiàn)息 票據(jù)到期價(jià)值 貼現(xiàn)率 貼現(xiàn)期 1000 6 6 36 萬元 應(yīng)收票據(jù) 票據(jù)到期價(jià)值 貼現(xiàn)息 1000 36 964 萬元 第八章 企業(yè)價(jià)值評估 1 1 一個企業(yè)的價(jià)值 是該企業(yè)所有的投資人所擁有的對于企業(yè)資產(chǎn)索取權(quán)價(jià) 值的總和 投資人包括債權(quán)人 股權(quán)人 債權(quán)人是指有固定索取權(quán)的借款人和 債券持有人 股權(quán)人上指有剩余索取權(quán)的股權(quán)投資者 投資人索取權(quán)的賬面價(jià) 值包括債務(wù) 優(yōu)先股 普通股等資產(chǎn)的價(jià)值 2 企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值是企業(yè)所擁有的所有資產(chǎn)包括各種權(quán)益和負(fù)債的價(jià)值總和 3 企業(yè)的投資價(jià)值是企業(yè)所有的投資人所擁有的對于企業(yè)資產(chǎn)索取權(quán)價(jià)值的 總和 它等于企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值減去無息流動負(fù)債價(jià)值 或等于權(quán)益價(jià)值加上付 息債務(wù)價(jià)值 4 企業(yè)權(quán)益價(jià)值代表了股東對企業(yè)資產(chǎn)的索取權(quán) 它等于企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值減 去負(fù)債價(jià)值 17 5 協(xié)同作用是指目標(biāo)企業(yè)所擁有的特殊資源 通過與另一企業(yè)的結(jié)合 可以 創(chuàng)造更多的利潤 使得目標(biāo)企業(yè)被收購后的價(jià)值超過收購前獨(dú)立經(jīng)營所具有的 價(jià)值 6 加和法也稱為調(diào)整賬面價(jià)值法 該方法首先是將企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中的各項(xiàng) 資產(chǎn)的賬面價(jià)值調(diào)整為市場價(jià)值 然后通過加總投資者索取權(quán)的價(jià)值來估算出 企業(yè)價(jià)值 或通過加總資產(chǎn)價(jià)值 再扣除無息流動負(fù)債 即不包括欠投資人的 負(fù)債 如應(yīng)付票據(jù) 和遞延稅款來計(jì)算 7 可比企業(yè)是指具有與待評估企業(yè)相似的現(xiàn)金流量 增長潛力及風(fēng)險(xiǎn)特征的 企業(yè) 一般應(yīng)在同一行業(yè)范圍內(nèi)選擇 可比性特征還有企業(yè)產(chǎn)品的性質(zhì) 資本 結(jié)構(gòu) 管理及人事制度 競爭性 盈利性 賬面價(jià)值等方面 8 市盈率等于股價(jià)除以每股收益 2 1 b 2 d 3 a 4 d 5 c 6 b 7 a 8 c 9 b 3 1 abc 2 abd 3 ab cd e 4 abde 5 ae 6 bcd 4 1 企業(yè)價(jià)值評估主要是服務(wù)于企業(yè)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓或交易 企業(yè)的兼并收購 企 業(yè)財(cái)務(wù)管理 證券市場上的投資組合管理等 在企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓及兼并收購活動中 企業(yè)的購買方需要估計(jì)目標(biāo)企業(yè)的公 平價(jià)值 企業(yè)的轉(zhuǎn)讓方或被兼并企業(yè)也需要確定自身的合理價(jià)值 雙方在各自 對同一企業(yè)價(jià)值的不同估計(jì)結(jié)果基礎(chǔ)上 進(jìn)行協(xié)商談判達(dá)成最終的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或 兼并收購要約 在進(jìn)行企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓及兼并收購的企業(yè)價(jià)值評估分析時 需要 特別考慮 協(xié)同作用對企業(yè)價(jià)值的影響 企業(yè)資產(chǎn)重組對企業(yè)價(jià)值的影響 管理層變更對企業(yè)價(jià)值的影響 企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的企業(yè)價(jià)值評估 企業(yè)價(jià)值評估是經(jīng)理人員管理企業(yè)價(jià)值 的一項(xiàng)重要工具 它在企業(yè)管理中的重要性日益增長 特別是出于對敵意收購 的恐慌 越來越多的企業(yè)開始求助于價(jià)值管理咨詢?nèi)藛T 希望通過獲得有關(guān)如 何進(jìn)行重組和增加企業(yè)價(jià)值的建議 避免被敵意收購 證券市場上投資組合管理中的企業(yè)價(jià)值評估 證券市場上的投資者可以分 為消極型投資者和積極性投資者 積極性投資者又可以分為市場趨勢型投資者 和證券篩選型投資者 價(jià)值型投資者 市場趨勢型投資者是通過預(yù)測整個股票 或債券市場的未來變化趨勢來進(jìn)行證券的買賣投資的 他們并不關(guān)注某個企業(yè) 的價(jià)值高低 證券篩選型投資者相信他們有能力在證券市場上挑選出那些價(jià)值 被低估的企業(yè)證券 即企業(yè)證券的市場價(jià)值低于企業(yè)真實(shí)價(jià)值的證券進(jìn)行投資 因而對企業(yè)真實(shí)價(jià)值的評估是證券篩選型投資者進(jìn)行投資的重要依據(jù) 2 企業(yè)價(jià)值評估的范圍應(yīng)該是企業(yè)的全部資產(chǎn) 包括企業(yè)經(jīng)營權(quán)主體自 身占用及經(jīng)營的部分 以及企業(yè)經(jīng)營權(quán)所能夠控制的部分 如在全資子公司 控股子公司 非控股公司中的投資部分 企業(yè)價(jià)值評估范圍的確定 需要依據(jù) 企業(yè)資產(chǎn)評估申請報(bào)告及上級主管部門批復(fù)文件所規(guī)定的范圍 企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓 或產(chǎn)權(quán)變動的有關(guān)文件中規(guī)定的資產(chǎn)變動范圍 國有企業(yè)資產(chǎn)評估立項(xiàng)書中劃 定的范圍等有關(guān)資料進(jìn)行界定 在進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評估之前 首先要判斷是否有 必要對企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行合理的重組 然后將企業(yè)中的資產(chǎn)劃分為有效資產(chǎn)和非有 效資產(chǎn) 將有效資產(chǎn)納入資產(chǎn)評估的具體實(shí)施范圍 對在資產(chǎn)評估時點(diǎn)難以界 定產(chǎn)權(quán)歸屬的資產(chǎn) 應(yīng)劃定為 待定產(chǎn)權(quán) 暫時不列入評估范圍 對企業(yè)中因 18 局部資產(chǎn)生產(chǎn)能力閑置或不足而引起企業(yè)資源配置無效或低效的部分 應(yīng)按照 資源合理有效配置利用原則 與委托方協(xié)商是否需要通過資產(chǎn)剝離或補(bǔ)齊的方 式進(jìn)行資產(chǎn)重組 重新界定企業(yè)價(jià)值評估的范圍 3 加和法也稱為調(diào)整賬面價(jià)值法 該方法首先是將企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中的 各項(xiàng)資產(chǎn)的賬面價(jià)值調(diào)整為市場價(jià)值 然后通過加總投資者索取權(quán)的價(jià)值來估 算出企業(yè)價(jià)值 之所以要對賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整 是因?yàn)闀?jì)上所編制的資產(chǎn)負(fù) 債表中的各項(xiàng)資產(chǎn)的賬面價(jià)值往往與市場價(jià)格大相徑庭 造成這種差異的主要 原因有通貨膨脹 過時貶值等因素 經(jīng)過這兩方面調(diào)整的資產(chǎn)賬面價(jià)值反映了 資產(chǎn)的重置成本 盡管調(diào)整后的賬面價(jià)值能夠更為準(zhǔn)確地反映市場價(jià)值 但是 這種方法仍然存在兩個主要的缺點(diǎn) 一是難以判斷調(diào)整后的賬面價(jià)值是否較為 準(zhǔn)確地反映了市場價(jià)值 二是調(diào)整過程沒有考慮那些有價(jià)值 但在資產(chǎn)負(fù)債表 中卻沒有反映的資產(chǎn)項(xiàng)目 如企業(yè)的組織資本 由于賬面價(jià)值調(diào)整法忽略了組 織資本價(jià)值 因而該種方法尤其不適用于一般具有較大組織資本價(jià)值的高科技 企業(yè)和服務(wù)性企業(yè) 對于賬面價(jià)值和市場價(jià)值差異不大的水 電等公共設(shè)施經(jīng) 營類企業(yè) 或組織資本價(jià)值很小的企業(yè)則較為適用 4 比較股權(quán)價(jià)值估價(jià)的兩種模型可以看出 以股權(quán)現(xiàn)金流量模型獲得的 股權(quán)價(jià)值結(jié)果一般可能會大于或等于以股利折現(xiàn)模型的估價(jià)結(jié)果 當(dāng)股利等于 股權(quán)現(xiàn)金流量時 兩個估價(jià)結(jié)果是相等的 當(dāng)股利小于股權(quán)現(xiàn)金流量時 如果 將留存部分投資于凈現(xiàn)值為零的項(xiàng)目 則結(jié)果是相近的 當(dāng)股利大于股權(quán)現(xiàn)金 流量時 企業(yè)就得為支付股利而發(fā)行新的股票或債券 從而可能會由于股票發(fā) 行成本提高 或債務(wù)比率提高 或好的投資項(xiàng)目受到資本約束等原因 而降低 企業(yè)價(jià)值 此時以股權(quán)現(xiàn)金流量模型獲得的股權(quán)價(jià)值結(jié)果小于以股利折現(xiàn)模型 獲得的估價(jià)結(jié)果 一般情況下 股權(quán)現(xiàn)金流量模型的估價(jià)結(jié)果大于股利折現(xiàn)模型的估價(jià)結(jié)果 二者的差異可以視作對企業(yè)股利政策的控制權(quán)利價(jià)值 而當(dāng)股權(quán)現(xiàn)金流量模型 的估價(jià)結(jié)果小于股利折現(xiàn)模型的估價(jià)結(jié)果時 可視作預(yù)期股利難以長期維持的 警告 在企業(yè)被收購或變換經(jīng)營者的可能性較大時 適宜選用股權(quán)現(xiàn)金流量模型 進(jìn)行估價(jià) 在由于企業(yè)規(guī)模 或法律上或市場上的約束 而使得收購或變換經(jīng) 營者的可能性不大時 適宜選用股利折現(xiàn)模型進(jìn)行估價(jià) 5 銷售預(yù)測是現(xiàn)金流量預(yù)測的最關(guān)鍵步驟 銷售預(yù)測的不同將導(dǎo)致企 業(yè)價(jià)值估算的巨大差異 銷售預(yù)測應(yīng)該與企業(yè)及其所在行業(yè)的歷史狀況相符 合 銷售預(yù)測和銷售所依賴的某些項(xiàng)目的預(yù)測應(yīng)該具有內(nèi)在的邏輯一致性 現(xiàn)金流量預(yù)測中反映的通貨膨脹率要和折現(xiàn)率中隱含的相同 利用敏感性 分析找出那些對現(xiàn)金流量預(yù)測影響最大的假設(shè)如銷售增長率的假設(shè) 并對這些 假設(shè)的合理性進(jìn)行嚴(yán)格的檢驗(yàn) 將收益法價(jià)值評估結(jié)論與通過其他評估方法 得到的價(jià)值結(jié)論進(jìn)行比較 如果二者大相徑庭 就需要對較為敏感的關(guān)鍵性假 設(shè)的可靠性作嚴(yán)格的論證 預(yù)測現(xiàn)金流量除了需要對財(cái)務(wù)理論有深刻的理解 還需要對企業(yè)有深入的判斷 6 可比企業(yè)是指具有與待評估企業(yè)相似的現(xiàn)金流量 增長潛力及風(fēng)險(xiǎn)特 征的企業(yè) 一般應(yīng)在同一行業(yè)范圍內(nèi)選擇 可比性特征還有企業(yè)產(chǎn)品的性質(zhì) 資本結(jié)構(gòu) 管理及人事制度 競爭性 盈利性 賬面價(jià)值等方面 在識別可比 企業(yè)時 評估師可以通過參考證券分析師對待評估企業(yè)的分析報(bào)告 投資咨詢 公司的有關(guān)研究報(bào)告 尋求行業(yè)行業(yè)專家的協(xié)助 咨詢待評估企業(yè)的經(jīng)理層管 19 理人員 以及分析待評估企業(yè)的財(cái)務(wù)比率等多種方式進(jìn)行可比企業(yè)的選擇 由 于可比企業(yè)的選擇帶有一