2014房地產(chǎn)企業(yè)全程各階段稅收風(fēng)險(xiǎn)防范入賬票據(jù)審核及納稅籌劃技巧.ppt

1 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)全程各階段稅收風(fēng)險(xiǎn)防范 入賬票據(jù)審核及納稅籌劃技巧 許明信 2 第一節(jié)公司設(shè)立與規(guī)劃環(huán)節(jié) 一 設(shè)立房地產(chǎn)公司股東身份與稅負(fù)差異二 股東抽逃出資的稅收風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避三 公司組織形式差異與稅收待遇四 股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增 減資五 公司籌建階段賬務(wù)處理與所得稅申報(bào)六 立項(xiàng)與分期 規(guī)劃戶型設(shè)計(jì)與土增清算 3 第二節(jié)土地征用環(huán)節(jié) 一 取得土地使用權(quán)的不同方式及稅負(fù)比較1 變更開發(fā)主體2 收購股權(quán)方式二 規(guī)劃紅線外支出的稅務(wù)處理1 無償代建市政設(shè)施的處理2 BT抵出讓金 配套費(fèi)的處理三 土地出讓金返還的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理四 承諾負(fù)擔(dān)對(duì)方稅收 案例 某舊城改造改造項(xiàng)目 圖示分解理論 銷售安置房 支付補(bǔ)償費(fèi) 第二件事買地 第一件事賣房 5 合并前合并后 股東B 股東B 股東A 股東A 被合并企業(yè)B 合并企業(yè)A 合并企業(yè)A B 6 重組前重組后 股東乙20 股東甲80 被分立企業(yè)A B 被分立企業(yè)A 分立企業(yè)B 股東乙20 股東甲80 7 第三節(jié)設(shè)計(jì)與前期工程 一 設(shè)計(jì)費(fèi)應(yīng)取得什么類型票據(jù)二 前期工程票據(jù)三 預(yù)算與稅負(fù)測算四 融資業(yè)務(wù)中的稅收處理五 成本對(duì)象確定與開發(fā)成本核算內(nèi)容稅后500 轉(zhuǎn)化含稅 500 1 6 1 6 12 8 9 企業(yè)集團(tuán)融資處理 統(tǒng)借統(tǒng)還示意圖 金融機(jī)構(gòu) 集團(tuán)公司 核心企業(yè) 子公司1 子公司2 子公司3 借款付息 分撥貸款 收息 統(tǒng)借統(tǒng)還協(xié)議 10 委托中介銀行貸款 中介金融機(jī)構(gòu) 關(guān)聯(lián)方A 資金提供方 關(guān)聯(lián)方B 關(guān)聯(lián)方C 關(guān)聯(lián)方D 委托貸款協(xié)議 借款付息 借款方 11 第四節(jié)項(xiàng)目施工建設(shè)環(huán)節(jié) 一 施工建設(shè)階段合同與票據(jù)結(jié)算1 銷售方同時(shí)負(fù)責(zé)安裝 混合銷售2 工程大包合同與甲定3 清包工合同與甲供 12 甲方甩項(xiàng)工程 供貨方施工 大包 銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù) 商貿(mào)公司外購貨物同時(shí)建筑業(yè)勞務(wù) 建筑公司外購貨物同時(shí)建筑業(yè)勞務(wù) 分別納稅 增值稅 營業(yè)稅 13 供貨并安裝 是否為自產(chǎn)貨物 是 否 自產(chǎn)貨物增值稅 勞務(wù)營業(yè)稅 建筑業(yè)營業(yè)稅 商業(yè)增值稅 要分別注明否則核定 一般混合 特殊混合 14 甲方供料 供貨方不施工 甲供 合同內(nèi)甲供 甲定 大包 清包工裝飾 清包工設(shè)備安裝 營業(yè)稅 裝飾材料不征營業(yè)稅 設(shè)備不征營業(yè)稅 清包工建筑 建筑材料征營業(yè)稅 15 甲方采購 合同價(jià)是否含甲方采購 是 甲定施工方全額工程票 否 設(shè)備 材料 裝飾工程 裝飾以外其它工程 不征營業(yè)稅 甲供材料征稅 大包 16 甲方供料與甩項(xiàng)區(qū)別 甲供 材料購銷合同 清包工工程合同 銷售附帶安裝 甩項(xiàng) 甲供乙安 注 供貨方提供貨物并安裝 不屬于甲供 17 建設(shè)方采購 判斷是否設(shè)備 判斷是否自產(chǎn)自銷 非設(shè)備的材料 設(shè)備 非自產(chǎn)自銷 自產(chǎn)自銷 裝飾工程 其它建筑業(yè) 商貿(mào)企業(yè) 建筑企業(yè) 兩票結(jié)算 18 建筑行業(yè)材料 設(shè)備 稅收政策對(duì)比表 19 二 稅務(wù)機(jī)關(guān)如何查處虛開 1 預(yù)算VS決算結(jié)算VS開發(fā)成本2 本地定額單位成本VS周邊單位成本VS本盤單位成本3 大額發(fā)票檢查 異地發(fā)票4 外調(diào) 造價(jià)管理站5 資金流向 未付 回流 方向不符 20 21 三 票據(jù)審核管理與風(fēng)險(xiǎn)防范1 合法有效憑證2 票據(jù)審核管理3 發(fā)票丟失如何處理四 房地產(chǎn)企業(yè)常見合法憑證類型五 取得假票如何處罰 企業(yè)如何應(yīng)對(duì) 22 第五節(jié)預(yù)售環(huán)節(jié) 一 預(yù)售商品房的會(huì)計(jì)核算二 預(yù)售階段納稅要求及年度匯算清繳三 代收款項(xiàng)四 轉(zhuǎn)讓車位 車庫如何確認(rèn)收入五 售樓處 樣板間六 違約金專題七 促銷方式中的稅收風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避 23 1 房地產(chǎn)企業(yè)同材料 設(shè)備 供應(yīng)商之間的違約金 1 合同履行 房地產(chǎn)企業(yè)向供應(yīng)商支付違約金甲企業(yè)同乙房地產(chǎn)企業(yè)簽署協(xié)議 向乙房地產(chǎn)企業(yè)銷售一批工程材料1000萬元 含稅 約定一月內(nèi)乙企業(yè)支付全部貨款 否則每推遲一天 應(yīng)向甲支付未付貨款每天0 05 的滯納金 乙企業(yè)在推遲60天后向甲方付款 另支付滯納金1000萬 60 0 05 30萬 請(qǐng)問 甲乙雙方如何進(jìn)行稅務(wù)處理 2 合同履行 供應(yīng)商向房地產(chǎn)企業(yè)支付違約金丙企業(yè)同乙房地產(chǎn)企業(yè)簽署中央空調(diào)供應(yīng)協(xié)議 總價(jià)款500萬元 含稅 約定三個(gè)月供貨 否則賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失 丙最終四個(gè)月供貨 并按照合同約定賠償乙總價(jià)款的5 作為賠償金 請(qǐng)問 雙方如何進(jìn)行稅務(wù)處理 24 3 合同解除 一方支付違約金丁企業(yè) 一般納稅人生產(chǎn)企業(yè) 同乙房地產(chǎn)企業(yè)簽署設(shè)備供應(yīng)協(xié)議 總價(jià)款200萬元 含稅 約定一個(gè)月供貨 最終丁企業(yè)由于特殊原因無法繼續(xù)履行合同 同乙企業(yè)協(xié)商解除供應(yīng)協(xié)議 同時(shí)支付乙企業(yè)20萬元作為違約金 請(qǐng)問 雙方如何進(jìn)行稅務(wù)處理 25 2 房地產(chǎn)企業(yè)同施工方之間的違約金 1 合同履行 房地產(chǎn)企業(yè)向建安企業(yè)支付違約金甲房地產(chǎn)企業(yè)同乙建安企業(yè)簽署協(xié)議 委托建安企業(yè)進(jìn)行施工 但在合作中由于房地產(chǎn)公司原因給建安企業(yè)帶來了損失 雙方經(jīng)協(xié)商由甲方對(duì)乙方進(jìn)行賠償 數(shù)額200萬元 請(qǐng)問 房地產(chǎn)企業(yè)和建安企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理 2 合同履行 建安企業(yè)向房地產(chǎn)企業(yè)支付違約金甲房地產(chǎn)企業(yè)同丙建安企業(yè)簽署協(xié)議 委托建安企業(yè)進(jìn)行施工 但在合作中由于丙企業(yè)工期延誤等原因給甲企業(yè)帶來了損失 雙方經(jīng)協(xié)商由丙方對(duì)甲方進(jìn)行賠償 數(shù)額100萬元 請(qǐng)問 房地產(chǎn)企業(yè)和建安企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理 26 3 合同解除 一方支付違約金甲房地產(chǎn)企業(yè)同丁建安企業(yè)簽署施工合同 后因特殊原因在尚未開工前雙方解除協(xié)議 甲企業(yè)向丁企業(yè)賠償50萬元 請(qǐng)問 房地產(chǎn)企業(yè)和建安企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理 27 3 房地產(chǎn)企業(yè)同購房業(yè)主之間的違約金 1 合同履行 房地產(chǎn)企業(yè)向業(yè)主支付違約金甲房地產(chǎn)企業(yè)同自然人乙簽署商品房銷售合同 約定2011年5月30日前交房 由于房地產(chǎn)企業(yè)原因 造成9月30日才正式交房 按照合同約定 甲企業(yè)向乙支付違約金3000元 請(qǐng)問房地產(chǎn)企業(yè)和業(yè)主如何進(jìn)行財(cái)稅處理 2 合同履行 業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)支付違約金甲房地產(chǎn)企業(yè)銷售寫字樓給丙企業(yè) 雙方約定分期付款 由于丙企業(yè)自身原因未及時(shí)付款 根據(jù)合同約定向甲企業(yè)支付違約金 延期付款滯納金 15萬元 雙方如何進(jìn)行財(cái)稅處理 28 3 合同解除 一方支付違約金甲房地產(chǎn)企業(yè)同自然人丁簽署商品房銷售協(xié)議 丁繳納2萬元定金 約定一周內(nèi)付完全款 丁未能履行合約 房地產(chǎn)企業(yè)將定金沒收作為違約金 請(qǐng)問雙方如何進(jìn)行財(cái)稅處理 29 違約金涉稅處理關(guān)鍵點(diǎn)1 是否價(jià)外費(fèi)用 判斷點(diǎn) 售貨方 勞務(wù)提供方 向收貨方 接受勞務(wù)方 收取 同銷售貨物或提供勞務(wù)相關(guān) 處理 做為價(jià)外費(fèi)用計(jì)入營業(yè)額 跟隨主稅種交稅 2 反方向違約金不是價(jià)外費(fèi)用 則區(qū)分情況 看合同是否繼續(xù)履行 若繼續(xù)履行 則 1 收貨方向售貨方收取 不交增值稅 2 接受勞務(wù)方向提供勞務(wù)方收取 不屬于營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù) 不交營業(yè)稅 3 若合同不再履行 為解約違約金 不繳納流轉(zhuǎn)稅 30 第六節(jié)項(xiàng)目竣工環(huán)節(jié) 一 完工條件及重要性二 現(xiàn)房銷售會(huì)計(jì)核算處理三 收入與計(jì)稅成本的結(jié)轉(zhuǎn)四 完工后續(xù)支出對(duì)稅收的影響五 租賃與自持物業(yè)六 完工年度企業(yè)所得稅匯繳七 土地使用稅納稅義務(wù)的減除時(shí)間 31 后續(xù)支出 配套設(shè)施 日常維修保養(yǎng)支出 前期已發(fā)生后期取得發(fā)票 已預(yù)提過 未預(yù)提過 直接當(dāng)期扣除 視為后續(xù)支出不得追溯 如已預(yù)提 差額視為后續(xù)支出 預(yù)提與實(shí)際發(fā)生二次調(diào)整 二次調(diào)整 二次調(diào)整 預(yù)提與發(fā)票差額二次調(diào)整 地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)支出的所得稅處理 32 成本對(duì)象完工后發(fā)生的費(fèi)用 已完工成本對(duì)象 未完工成本對(duì)象 開發(fā)成本 已銷開發(fā)產(chǎn)品銷售成本 未銷開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品 完工后續(xù)支出在清算土地增值稅時(shí)不予確認(rèn)扣除 33 第七節(jié)土地增值稅清算環(huán)節(jié) 一 清算對(duì)象與清算條件二 增值額與扣除項(xiàng)目中的疑難問題三 清算收入中的疑難問題四 土地增值稅的優(yōu)惠政策五 開發(fā)連體樓如何清算與籌劃思路 34 開發(fā)連體樓如何清算1 是否可以按售價(jià)分?jǐn)偪鄢?xiàng)目2 是否可以按層高系數(shù)分?jǐn)偪鄢?xiàng)目3 可否合并為非普通住宅清算4 同期開發(fā)產(chǎn)品產(chǎn)品共同成本的轉(zhuǎn)移調(diào)整5 直接成本單獨(dú)歸集 35 取得一次性收入的納稅問題 1 年終獎(jiǎng)分次發(fā)放不一定節(jié)