房屋租賃收入賬務(wù)處理.doc

賬務(wù)處理1、收到租金時借：銀行存款 60000貸：其他業(yè)務(wù)收入 600002、代開發(fā)票繳納稅金時借：應(yīng)交稅金-營業(yè)稅 3000（60000*5%）借：應(yīng)交稅金-城建稅 210（3000*7%)借：其他應(yīng)交款-教育費附加 90（3000*3%）貸：銀行存款 33003、月末，根據(jù)繳納的稅金做提取分錄借：其他業(yè)務(wù)支出 3300貸：應(yīng)交稅金-營業(yè)稅 3000貸：應(yīng)交稅金-城建稅 210貸：其他應(yīng)交款-教育費附加 904、提取出租辦公樓的折舊費借：其他業(yè)務(wù)支出貸：累計折舊5、月末，結(jié)轉(zhuǎn)其他業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)支出借：本年利潤貸：其他業(yè)務(wù)支出借：其他業(yè)務(wù)收入貸：本年利潤一、交納稅款具體種類及相關(guān)規(guī)定我國企業(yè)出租房屋，具體需要交納營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅。現(xiàn)將各稅種分述如下：第一，營業(yè)稅。以房屋出租取得的租金收入為計稅依據(jù)，按“服務(wù)業(yè)租賃業(yè)”稅目，稅率為5計算繳納營業(yè)稅。（中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例及稅目稅率表、營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）第二，城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。城市維護建設(shè)稅，以納稅人實際繳納的產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)，分別與產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅同時繳納。城市維護建設(shè)稅稅率如下：納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為。教育費附加，以各單位和個人實際繳納的產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅的稅額為計征依據(jù)，分別與產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅同時繳納（1985年發(fā)布的中華人民共和國城市維護建設(shè)稅暫行條例和1986年發(fā)布的征收教育費附加的暫行規(guī)定）。這里值得注意的是，1994年1月1日至今，教育費附加比率為3。同時在國家總局2010年10月18日下發(fā)的國務(wù)院關(guān)于統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)和個人城市維護建設(shè)稅和教育費附加制度的通知（國發(fā)201035號）中，自2010年12月1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍個人適用國務(wù)院1985年發(fā)布的中華人民共和國城市維護建設(shè)稅暫行條例和1986年發(fā)布的征收教育費附加的暫行規(guī)定。1985年及1986年以來國務(wù)院及國務(wù)院財稅主管部門發(fā)布的有關(guān)城市維護建設(shè)稅和教育費附加的法規(guī)、規(guī)章、政策同時適用于外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍個人。即外資企業(yè)同內(nèi)資企業(yè)交納城市維護建設(shè)稅和教育費附加。第三，印花稅。以財產(chǎn)租賃合同記載的租賃金額為計稅依據(jù)，按“財產(chǎn)租賃合同”稅目，稅率為1計算繳納印花稅，或按財產(chǎn)租賃合同記載的租賃金額按1貼花，稅額不足1元，按1元貼花（中華人民共和國印花稅暫行條例及印花稅稅目稅率表）。第四，房產(chǎn)稅。以房屋出租取得的租金收入為計稅依據(jù)，自1月1日起對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4的稅率征收房產(chǎn)稅。財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知（財稅24號）。除企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房情況外，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)出租房屋的，以房屋出租取得的租金收入為計稅依據(jù)，稅率為12計算繳納房產(chǎn)稅（中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例）。第五，城鎮(zhèn)土地使用稅。在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位，以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收城鎮(zhèn)土地使用稅（中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例）。根據(jù)關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定（1988國稅地字第15號）文件第四條規(guī)定，土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個人繳納。擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人納稅；土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅；土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅。第六，企業(yè)所得稅。查實征收企業(yè)所得稅的企業(yè)將房屋租賃取得的租金收入并入本企業(yè)收入，扣除與該經(jīng)營用房有關(guān)的成本和稅費支出，計算應(yīng)納稅所得額，按期預(yù)繳、年終匯算清繳企業(yè)所得稅（中華人民共和國企業(yè)所得稅法及其實施條例）。二、企業(yè)房屋出租收取房租的相關(guān)納稅義務(wù)發(fā)生時間第一，營業(yè)稅。根據(jù)營業(yè)稅暫行條例第十二條營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。所稱收訖營業(yè)收入款項，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項。所稱取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。第二，企業(yè)所得稅。新企業(yè)所得稅法實施條例規(guī)定：租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。國稅函201079號，國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知對企業(yè)提前收到租金收入的情形作出了補充規(guī)定。根據(jù)實施條例第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。其中如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)實施條例第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。三、企業(yè)房屋出租收取房租的稅務(wù)及賬務(wù)處理企業(yè)收取符合上述規(guī)定的本期租金，應(yīng)當(dāng)期確認收入，交納營業(yè)稅。但在實際操作過程中，經(jīng)常會提前一次性收到租賃期跨年度的租金收入，如一次性收取幾年的租金，在此情況下，應(yīng)在收到預(yù)收款當(dāng)天交納營業(yè)稅，但在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。同時，與此相關(guān)的出租房屋的折舊及交納的稅費等也應(yīng)按稅法規(guī)定分期計入支出。相關(guān)會計賬務(wù)處理列示如下：收到租金時：借：銀行存款等（總金額）貸：其他業(yè)務(wù)收入（當(dāng)年收入）預(yù)收賬款等（跨年度收入）交納稅費時：借：營業(yè)稅金及附加（與當(dāng)年收入匹配）待攤費用（與跨年度收入匹配）貸：應(yīng)交稅金等按稅法規(guī)定計提折舊時：借：其他業(yè)務(wù)支出貸：累計折舊以后年度結(jié)轉(zhuǎn)收入費用：借：預(yù)收賬款貸：其他業(yè)務(wù)收入借：營業(yè)稅金及附加貸：待攤費用企業(yè)在發(fā)生出租業(yè)務(wù)時，可參照上述進行稅務(wù)和賬務(wù)處理。四、稅務(wù)機關(guān)對企業(yè)房屋出租收取房租的納稅核定平日顧問過程中，發(fā)現(xiàn)有些企業(yè)為了少納稅，減少租金入賬的金額，依據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法（中華人民共和國主席令第49號）第三十五條規(guī)定，納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額。依據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法實施細則（國務(wù)院令362號）第四十七條規(guī)定，納稅人有稅收征管法第三十五條所列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)采用下列任何一種方法核定其應(yīng)納稅額：參照當(dāng)?shù)赝愋袠I(yè)或者類似行業(yè)中經(jīng)營規(guī)模和收入水平相近的納稅人的稅負水平核定；按照營業(yè)收入或者成本加合理的費用和利潤的方法核定；按照耗用的原材料、燃料、動力等推算或者測算核定；按照其他合理方法核定。采用前款所列一種方法不足以正確核定應(yīng)納稅額時，可以同時采用兩種以上的方法核定。根據(jù)以