房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及有關(guān)稅收政策和實(shí)際中應(yīng)注意的問題.doc

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及有關(guān)稅收政策和實(shí)際中應(yīng)注意的問題武漢市地稅局副局長徐會希一,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)銷售商品房等涉及的稅收和基本規(guī)定:(注:1,銷售商品房等包括:住宅,商業(yè)用房,其他建筑物,附著物,配套設(shè)施等.2,涉及的稅收包括:營業(yè)稅,企業(yè)所得稅,個人所得稅,土地增值稅)(一)營業(yè)稅基本規(guī)定應(yīng)納營業(yè)稅=銷售收入稅率1,銷售收入的確認(rèn):(1),采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)于實(shí)際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)(權(quán)利)時,確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).(2)采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).付款方提前付款的,在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).(3)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).(4)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn):采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn).采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).包銷方提前付款的,在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).采取基價(保底價)并實(shí)行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按基價加按超基價分成比例計(jì)算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).委托方和接受委托方應(yīng)按月或季為結(jié)算期,定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單.已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱,地理位置,編號,數(shù)量,單價,金額,手續(xù)費(fèi)等.(5)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的,應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn):將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn),先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的,租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),出售時再按銷售痢疾確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的,租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).(6)以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的,應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).2,視同銷售行為的收入確認(rèn):(1)下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入:將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用,捐贈,贊助,廣告,樣品,職工福利,獎勵等;將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn);將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者;以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù);以開發(fā)產(chǎn)呂換取其他企事業(yè)單位,個人的非貨幣性資產(chǎn).(2)視同銷售行為的收入確認(rèn)時限:視同銷售行為應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)呂所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,或于實(shí)際取得利潤權(quán)利時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).說明:預(yù)售收入 =銷售收入政策 =執(zhí)行掌握3,稅率:5%可以利用的稅收政策財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知(財(cái)稅字 2003016號)單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓購置的不動產(chǎn)和受讓的土地使用權(quán), 以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額.注:土地使用權(quán)銷售或轉(zhuǎn)讓收入土地使用權(quán)購置或受讓原價,可按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅不動產(chǎn)建成項(xiàng)目或不動產(chǎn)在建項(xiàng)目不動產(chǎn)購置或受讓原價,可按銷售不動產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅(二),企業(yè)所得稅基本規(guī)定應(yīng)納企業(yè)所得稅=計(jì)稅利潤稅率(33%)1,應(yīng)稅收入的確認(rèn):(1),收入的確認(rèn)與營業(yè)稅銷售收入相同.(2),關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問題.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計(jì)算出預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額,再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅,待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整.預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額=預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入利潤率預(yù)售收入的利潤率不得低于15%(含15%).2,成本費(fèi)用的扣除(1),銷售成本:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本,是指已實(shí)現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本,按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn).可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式計(jì)算確定:可售面積單位工程成本=成本對象總成本總可售面積銷售成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本(2),土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),公共設(shè)施配套費(fèi);開發(fā)產(chǎn)品共用部位,共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi);土地閑置費(fèi)和折舊等(3),銷售費(fèi)用,管理費(fèi)用,財(cái)務(wù)費(fèi)用;其中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費(fèi)用,如屬于成本對象完工前發(fā)生的,應(yīng)按其實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用配比計(jì)入成本對象中;如屬于成本對象完工后發(fā)生的,應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接在稅前扣除.廣告費(fèi)用按營業(yè)收入的8%據(jù)實(shí)扣除,超過部分可無限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度,按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除.征收方式的確定按現(xiàn)行稅收政策規(guī)定,企業(yè)所得稅的征收有兩種征收方式:查賬征收方式和核定征收方式.1,采取查賬征收方式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的條件:按照國家規(guī)定的財(cái)務(wù)會計(jì)制度和稅收法律法規(guī)的規(guī)定設(shè)置賬簿,開展核算,定期編制,報(bào)送會計(jì)報(bào)表,真實(shí)地反映企業(yè)收入,成本,費(fèi)用和盈虧,能準(zhǔn)確地核算應(yīng)交各項(xiàng)稅金.2,采取核定征收方式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的條件:(1),依照稅收法律法規(guī)規(guī)定可以不設(shè)帳簿的或按照稅收法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)設(shè)置但未設(shè)置帳簿的;(2),只能準(zhǔn)確核算收入總額,或收入總額能夠查實(shí),但其成本費(fèi)用支出不能準(zhǔn)確核算的;(3),只能準(zhǔn)確核算成本費(fèi)用支出,或成本費(fèi)用能夠查實(shí),但其收入總額不能準(zhǔn)確核算的;(4),收入總額及成本費(fèi)用支出均不能正確核算,不能向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供真實(shí),準(zhǔn)確,完整納稅資料,難以查實(shí)的;(5),帳目設(shè)置和核算雖然符合規(guī)定,但并未按規(guī)定保存有關(guān)帳簿,憑證及有關(guān)納稅資料的;(6),發(fā)生納稅義務(wù),未按照稅收法律法規(guī)規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào),經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào),逾期仍不申報(bào)的.可以利用的政策國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法)的通知(國稅發(fā)200038號)文件規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售盈利率為10%-20%.1,對實(shí)行核定征收方式的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)企業(yè)所得稅征收采取定率征收,即:應(yīng)納企業(yè)所得稅=(銷售收入+預(yù)售收入+其他收入)核定銷售盈利率企業(yè)所得稅稅率2,納稅人發(fā)生年度虧損的,可以用下一年度的所得彌補(bǔ),下一年度所得不足彌補(bǔ)的,可以逐年延續(xù)彌補(bǔ),彌補(bǔ)其最長不超過5年.(僅對查帳征收的企業(yè))3,納稅人在一個納稅年度內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的財(cái)產(chǎn)損失,經(jīng)稅務(wù)部門審核或?qū)徟夂?準(zhǔn)予在繳納企業(yè)所得稅前扣除.(僅對查帳征收的企業(yè))(三)個人所得稅基本規(guī)定:1,工資,薪金所得項(xiàng)目(1)工資,薪金所得收入是指:個人在機(jī)關(guān),團(tuán)體,學(xué)校,部隊(duì),企事業(yè)單位及其他組織中任職或者受雇而取得的報(bào)酬.工資,薪金所得除了通過按月支付形式取得的工資,薪金外,還包括個人取得的屬于工資,薪金范疇的各類獎金,年終加薪,勞動分紅,雙薪,津貼,補(bǔ)貼以及與任職或者受雇有關(guān)的其他所得.如月,季,年度獎;定額獎;出勤獎;特殊行業(yè)津貼,補(bǔ)貼;特殊地區(qū)津貼,補(bǔ)貼;伙食補(bǔ)助,通訊補(bǔ)貼,交通補(bǔ)助等.(2)計(jì)算方式:應(yīng)納個人所得稅稅額=(所得額-880元-稅法規(guī)定準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目)適用稅率-速算扣除數(shù)稅率:適用5%至45%九級超額累進(jìn)稅率.2,利息,股息,紅利所得項(xiàng)目(1)利息,股息,紅利所得是指:個人擁有的債權(quán),股權(quán)而取得的利息,股息,紅利所得.利息,股息,紅利所得,按次征收個人所得稅,以支付時取得的收入為一次計(jì)算納稅.(2)計(jì)算方式:應(yīng)納個人所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額適用稅率稅率適用20%的比例稅率(四)土地增值稅基本規(guī)定1,預(yù)征率對從事房地產(chǎn)開發(fā)一律實(shí)行預(yù)征土地增值稅,納稅人取得預(yù)售房款收入的,按月申報(bào)繳納稅款,等項(xiàng)目完工決算后,到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請結(jié)算, 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行清算應(yīng)繳稅款,多退少補(bǔ).具體預(yù)征比例為:(1)納稅人預(yù)售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,預(yù)征率為0.5%;(2)納稅人預(yù)售其他商品房,包括賓館,飯店,辦公寫字樓及非預(yù)售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,別墅,高級公寓等,預(yù)征率為2%;(3)單純土地轉(zhuǎn)讓的,預(yù)征率為3%;(4)對非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和單位轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房的,預(yù)征率為2%.預(yù)征土地增值稅=預(yù)售收入適用預(yù)征率2,納稅環(huán)節(jié)及征收方式土地增值稅納稅環(huán)節(jié)是在轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),地上地下房產(chǎn)及建筑物的環(huán)節(jié)征收.一般采取兩種征收方式:(1)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,實(shí)行先預(yù)征,后結(jié)算稅款,多退少補(bǔ)的征收方式.(2)對舊房及建筑物,采取在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收土地增值稅的方式.3,土地增值稅的優(yōu)惠政策(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值稅未超過扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅.(2)因國家建設(shè)需要依法征用,收回的房地產(chǎn).4,實(shí)際中應(yīng)注意的問題(1)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的確定目前武漢市普通標(biāo)準(zhǔn)住宅暫按以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行:單套建筑面積售價低于5500元/平方米或單套銷售總價低于70萬元的商品住房.高級公寓,別墅,聯(lián)體別墅,度假村村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅.(2)納稅人在進(jìn)行房地產(chǎn)成本核算時,應(yīng)將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他商品房分開核算,如果不分開核算的,則不能享受減免優(yōu)惠.上述標(biāo)準(zhǔn)自2004年3月1日起執(zhí)行,每兩年一定.(3)由于土地增值稅在計(jì)算應(yīng)稅增值額時與企業(yè)所得稅計(jì)算在計(jì)算應(yīng)稅所得額的要求和方式是不一樣的,納稅人自行計(jì)算的可能無增值額,而稅務(wù)部門計(jì)算時卻有增值額.主要問題是在房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算上,所得稅前允許按規(guī)定列支,而土地增值稅只允許按一定比例列支.參考資料：/doc/852810添加評論評論讀取中.請登錄后再發(fā)表評論! 取消x85| 2009-02-26 16:11:33有0人認(rèn)為這個回答不錯 | 有0人認(rèn)為這個回答沒有幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及有關(guān)稅收政策和實(shí)際中應(yīng)注意的問題武漢市地稅局副局長徐會希一,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)銷售商品房等涉及的稅收和基本規(guī)定:(注:1,銷售商品房等包括:住宅,商業(yè)用房,其他建筑物,附著物,配套設(shè)施等.2,涉及的稅收包括:營業(yè)稅,企業(yè)所得稅,個人所得稅,土地增值稅)(一)營業(yè)稅基本規(guī)定應(yīng)納營業(yè)稅=銷售收入稅率1,銷售收入的確認(rèn):(1),采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)于實(shí)際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)(權(quán)利)時,確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).(2)采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).付款方提前付款的,在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).(3)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).(4)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn):采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn).采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).包銷方提前付款的,在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).采取基價(保底價)并實(shí)行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按基價加按超基價分成比例計(jì)算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).委托方和接受委托方應(yīng)按月或季為結(jié)算期,定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單.已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱,地理位置,編號,數(shù)量,單價,金額,手續(xù)費(fèi)等.(5)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的,應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn):將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn),先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的,租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),出售時再按銷售痢疾確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的,租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).(6)以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的,應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).2,視同銷售行為的收入確認(rèn):(1)下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入:將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用,捐贈,贊助,廣告,樣品,職工福利,獎勵等;將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn);將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者;以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù);以開發(fā)產(chǎn)呂換取其他企事業(yè)單位,個人的非貨幣性資產(chǎn).(2)視同銷售行為的收入確認(rèn)時限:視同銷售行為應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)呂所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,或于實(shí)際取得利潤權(quán)利時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).說明:預(yù)售收入 =銷售收入政策 =執(zhí)行掌握3,稅率:5%可以利用的稅收政策財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知(財(cái)稅字 2003016號)單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓購置的不動產(chǎn)和受讓的土地使用權(quán), 以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額.注:土地使用權(quán)銷售或轉(zhuǎn)讓收入土地使用權(quán)購置或受讓原價,可按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅不動產(chǎn)建成項(xiàng)目或不動產(chǎn)在建項(xiàng)目不動產(chǎn)購置或受讓原價,可按銷售不動產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅(二),企業(yè)所得稅基本規(guī)定應(yīng)納企業(yè)所得稅=計(jì)稅利潤稅率(33%)1,應(yīng)稅收入的確認(rèn):(1),收入的確認(rèn)與營業(yè)稅銷售收入相同.(2),關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問題.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計(jì)算出預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額,再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅,待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整.預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額=預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入利潤率預(yù)售收入的利潤率不得低于15%(含15%).2,成本費(fèi)用的扣除(1),銷售成本:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本,是指已實(shí)現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本,按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn).可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式計(jì)算確定:可售面積單位工程成本=成本對象總成本總可售面積銷售成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本(2),土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),公共設(shè)施配套費(fèi);開發(fā)產(chǎn)品共用部位,共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi);土地閑置費(fèi)和折舊等(3),銷售費(fèi)用,管理費(fèi)用,財(cái)務(wù)費(fèi)用;其中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費(fèi)用,如屬于成本對象完工前發(fā)生的,應(yīng)按其實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用配比計(jì)入成本對象中;如屬于成本對象完工后發(fā)生的,應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接在稅前扣除.廣告費(fèi)用按營業(yè)收入的8%據(jù)實(shí)扣除,超過部分可無限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度,按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除.征收方式的確定按現(xiàn)行稅收政策規(guī)定,企業(yè)所得稅的征收有兩種征收方式:查賬征收方式和核定征收方式.1,采取查賬征收方式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的條件:按照國家規(guī)定的財(cái)務(wù)會計(jì)制度和稅收法律法規(guī)的規(guī)定設(shè)置賬簿,開展核算,定期編制,報(bào)送會計(jì)報(bào)表,真實(shí)地反映企業(yè)收入,成本,費(fèi)用和盈虧,能準(zhǔn)確地核算應(yīng)交各項(xiàng)稅金.2,采取核定征收方式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的條件:(1),依照稅收法律法規(guī)規(guī)定可以不設(shè)帳簿的或按照稅收法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)設(shè)置但未設(shè)置帳簿的;(2),只能準(zhǔn)確核算收入總額,或收入總額能夠查實(shí),但其成本費(fèi)用支出不能準(zhǔn)確核算的;(3),只能準(zhǔn)確核算成本費(fèi)用支出,或成本費(fèi)用能夠查實(shí),但其收入總額不能準(zhǔn)確核算的;(4),收入總額及成本費(fèi)用支出均不能正確核算,不能向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供真實(shí),準(zhǔn)確,完整納稅資料,難以查實(shí)的;(5),帳目設(shè)置和核算雖然符合規(guī)定,但并未按規(guī)定保存有關(guān)帳簿,憑證及有關(guān)納稅資料的;(6),發(fā)生納稅義務(wù),未按照稅收法律法規(guī)規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào),經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào),逾期仍不申報(bào)的.可以利用的政策國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法)的通知(國稅發(fā)200038號)文件規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售盈利率為10%-20%.1,對實(shí)行核定征收方式的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)企業(yè)所得稅征收采取定率征收,即:應(yīng)納企業(yè)所得稅=(銷售收入+預(yù)售收入+其他收入)核定銷售盈利率企業(yè)所得稅稅率2,納稅人發(fā)生年度虧損的,可以用下一年度的所得彌補(bǔ),下一年度所得不足彌補(bǔ)的,可以逐年延續(xù)彌補(bǔ),彌補(bǔ)其最長不超過5年.(僅對查帳征收的企業(yè))3,納稅人在一個納稅年度內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的財(cái)產(chǎn)損失,經(jīng)稅務(wù)部門審核或?qū)徟夂?準(zhǔn)予在繳納企業(yè)所得稅前扣除.(僅對查帳征收的企業(yè))(三)個人所得稅基本規(guī)定:1,工資,薪金所得項(xiàng)目(1)工資,薪金所得收入是指:個人在機(jī)關(guān),團(tuán)體,學(xué)校,部隊(duì),企事業(yè)單位及其他組織中任職或者受雇而取得的報(bào)酬.工資,薪金所得除了通過按月支付形式取得的工資,薪金外,還包括個人取得的屬于工資,薪金范疇的各類獎金,年終加薪,勞動分紅,雙薪,津貼,補(bǔ)貼以及與任職或者受雇有關(guān)的其他所得.如月,季,年度獎;定額獎;出勤獎;特殊行業(yè)津貼,補(bǔ)貼;特殊地區(qū)津貼,補(bǔ)貼;伙食補(bǔ)助,通訊補(bǔ)貼,交通補(bǔ)助等.(2)計(jì)算方式:應(yīng)納個人所得稅稅額=(所得額-880元-稅法規(guī)定準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目)適用稅率-速算扣除數(shù)稅率:適用5%至45%九級超額累進(jìn)稅率.2,利息,股息,紅利所得項(xiàng)目(1)利息,股息,紅利所得是指:個人擁有的債權(quán),股權(quán)而取得的利息,股息,紅利所得.利息,股息,紅利所得,按次征收個人所得稅,以支付時取得的收入為一次計(jì)算納稅.(2)計(jì)算方式:應(yīng)納個人所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額適用稅率稅率適用20%的比例稅率(四)土地增值稅基本規(guī)定1,預(yù)征率對從事房地產(chǎn)開發(fā)一律實(shí)行預(yù)征土地增值稅,納稅人取得預(yù)售房款收入的,按月申報(bào)繳納稅款,等項(xiàng)目完工決算后,到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請結(jié)算, 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行清算應(yīng)繳稅款,多退少補(bǔ).具體預(yù)征比例為:(1)納稅人預(yù)售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,預(yù)征率為0.5%;(2)納稅人預(yù)售其他商品房,包括賓館,飯店,辦公寫字樓及非預(yù)售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,別墅,高級公寓等,預(yù)征率為2%;(3)單純土地轉(zhuǎn)讓的,預(yù)征率為3%;(4)對非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和單位轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房的,預(yù)征率為2%.預(yù)征土地增值稅=預(yù)售收入適用預(yù)征率2,納稅環(huán)節(jié)及征收方式土地增值稅納稅環(huán)節(jié)是在轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),地上地下房產(chǎn)及建筑物的環(huán)節(jié)征收.一般采取兩種征收方式:(1)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,實(shí)行先預(yù)征,后結(jié)算稅款,多退少補(bǔ)的征收方式.(2)對舊房及建筑物,采取在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收土地增值稅的方式.3,土地增值稅的優(yōu)惠政策(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值稅未超過扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅.(2)因國家建設(shè)需要依法征用,收回的房地產(chǎn).4,實(shí)際中應(yīng)注意的問題(1)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的確定目前武漢市普通標(biāo)準(zhǔn)住宅暫按以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行:單套建筑面積售價低于5500元/平方米或單套銷售總價低于70萬元的商品住房.高級公寓,別墅,聯(lián)體別墅,度假村村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅.(2)納稅人在進(jìn)行房地產(chǎn)成本核算時,應(yīng)將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他商品房分開核算,如果不分開核算的,則不能享受減免優(yōu)惠.上述標(biāo)準(zhǔn)自2004年3月1日起執(zhí)行,每兩年一定.(3)由于土地增值稅在計(jì)算應(yīng)稅增值額時與企業(yè)所得稅計(jì)算在計(jì)算應(yīng)稅所得額的要求和方式是不一樣的,納稅人自行計(jì)算的可能無增值額,而稅務(wù)部門計(jì)算時卻有增值額.主要問題是在房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算上,所得稅前允許按規(guī)定列支,而土地增值稅只允許按一定比例列支.參考資料：/doc/852810添加評論評論讀取中.請登錄后再發(fā)表評論! 取消keekk| 2009-02-26 16:11:34有0人認(rèn)為這個回答不錯 | 有0人認(rèn)為這個回答沒有幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及有關(guān)稅收政策和實(shí)際中應(yīng)注意的問題武漢市地稅局副局長徐會希一,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)銷售商品房等涉及的稅收和基本規(guī)定:(注:1,銷售商品房等包括:住宅,商業(yè)用房,其他建筑物,附著物,配套設(shè)施等.2,涉及的稅收包括:營業(yè)稅,企業(yè)所得稅,個人所得稅,土地增值稅)(一)營業(yè)稅基本規(guī)定應(yīng)納營業(yè)稅=銷售收入稅率1,銷售收入的確認(rèn):(1),采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)于實(shí)際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)(權(quán)利)時,確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).(2)采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).付款方提前付款的,在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).(3)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).(4)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn):采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn).采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).包銷方提前付款的,在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).采取基價(保底價)并實(shí)行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按基價加按超基價分成比例計(jì)算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).委托方和接受委托方應(yīng)按月或季為結(jié)算期,定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單.已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱,地理位置,編號,數(shù)量,單價,金額,手續(xù)費(fèi)等.(5)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的,應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn):將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn),先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的,租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),出售時再按銷售痢疾確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的,租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).(6)以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的,應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).2,視同銷售行為的收入確認(rèn):(1)下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入:將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用,捐贈,贊助,廣告,樣品,職工福利,獎勵等;將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn);將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者;以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù);以開發(fā)產(chǎn)呂換取其他企事業(yè)單位,個人的非貨幣性資產(chǎn).(2)視同銷售行為的收入確認(rèn)時限:視同銷售行為應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)呂所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,或于實(shí)際取得利潤權(quán)利時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).說明:預(yù)售收入 =銷售收入政策 =執(zhí)行掌握3,稅率:5%可以利用的稅收政策財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知(財(cái)稅字 2003016號)單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓購置的不動產(chǎn)和受讓的土地使用權(quán), 以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額.注:土地使用權(quán)銷售或轉(zhuǎn)讓收入土地使用權(quán)購置或受讓原價,可按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅不動產(chǎn)建成項(xiàng)目或不動產(chǎn)在建項(xiàng)目不動產(chǎn)購置或受讓原價,可按銷售不動產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅(二),企業(yè)所得稅基本規(guī)定應(yīng)納企業(yè)所得稅=計(jì)稅利潤稅率(33%)1,應(yīng)稅收入的確認(rèn):(1),收入的確認(rèn)與營業(yè)稅銷售收入相同.(2),關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問題.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計(jì)算出預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額,再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅,待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整.預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額=預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入利潤率預(yù)售收入的利潤率不得低于15%(含15%).2,成本費(fèi)用的扣除(1),銷售成本:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本,是指已實(shí)現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本,按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn).可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式計(jì)算確定:可售面積單位工程成本=成本對象總成本總可售面積銷售成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本(2),土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),公共設(shè)施配套費(fèi);開發(fā)產(chǎn)品共用部位,共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi);土地閑置費(fèi)和折舊等(3),銷售費(fèi)用,管理費(fèi)用,財(cái)務(wù)費(fèi)用;其中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費(fèi)用,如屬于成本對象完工前發(fā)生的,應(yīng)按其實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用配比計(jì)入成本對象中;如屬于成本對象完工后發(fā)生的,應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接在稅前扣除.廣告費(fèi)用按營業(yè)收入的8%據(jù)實(shí)扣除,超過部分可無限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度,按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除.征收方式的確定按現(xiàn)行稅收政策規(guī)定,企業(yè)所得稅的征收有兩種征收方式:查賬征收方式和核定征收方式.1,采取查賬征收方式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的條件:按照國家規(guī)定的財(cái)務(wù)會計(jì)制度和稅收法律法規(guī)的規(guī)定設(shè)置賬簿,開展核算,定期編制,報(bào)送會計(jì)報(bào)表,真實(shí)地反映企業(yè)收入,成本,費(fèi)用和盈虧,能準(zhǔn)確地核算應(yīng)交各項(xiàng)稅金.2,采取核定征收方式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的條件:(1),依照稅收法律法規(guī)規(guī)定可以不設(shè)帳簿的或按照稅收法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)設(shè)置但未設(shè)置帳簿的;(2),只能準(zhǔn)確核算收入總額,或收入總額能夠查實(shí),但其成本費(fèi)用支出不能準(zhǔn)確核算的;(3),只能準(zhǔn)確核算成本費(fèi)用支出,或成本費(fèi)用能夠查實(shí),但其收入總額不能準(zhǔn)確核算的;(4),收入總額及成本費(fèi)用支出均不能正確核算,不能向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供真實(shí),準(zhǔn)確,完整納稅資料,難以查實(shí)的;(5),帳目設(shè)置和核算雖然符合規(guī)定,但并未按規(guī)定保存有關(guān)帳簿,憑證及有關(guān)納稅資料的;(6),發(fā)生納稅義務(wù),未按照稅收法律法規(guī)規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào),經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào),逾期仍不申報(bào)的.可以利用的政策國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法)的通知(國稅發(fā)200038號)文件規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售盈利率為10%-20%.1,對實(shí)行核定征收方式的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)企業(yè)所得稅征收采取定率征收,即:應(yīng)納企業(yè)所得稅=(銷售收入+預(yù)售收入+其他收入)核定銷售盈利率企業(yè)所得稅稅率2,納稅人發(fā)生年度虧損的,可以用下一年度的所得彌補(bǔ),下一年度所得不足彌補(bǔ)的,可以逐年延續(xù)彌補(bǔ),彌補(bǔ)其最長不超過5年.(僅對查帳征收的企業(yè))3,納稅人在一個納稅年度內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的財(cái)產(chǎn)損失,經(jīng)稅務(wù)部門審核或?qū)徟夂?準(zhǔn)予在繳納企業(yè)所得稅前扣除.(僅對查帳征收的企業(yè))(三)個人所得稅基本規(guī)定:1,工資,薪金所得項(xiàng)目(1)工資,薪金所得收入是指:個人在機(jī)關(guān),團(tuán)體,學(xué)校,部隊(duì),企事業(yè)單位及其他組織中任職或者受雇而取得的報(bào)酬.工資,薪金所得除了通過按月支付形式取得的工資,薪金外,還包括個人取得的屬于工資,薪金范疇的各類獎金,年終加薪,勞動分紅,雙薪,津貼,補(bǔ)貼以及與任職或者受雇有關(guān)的其他所得.如月,季,年度獎;定額獎;出勤獎;特殊行業(yè)津貼,補(bǔ)貼;特殊地區(qū)津貼,補(bǔ)貼;伙食補(bǔ)助,通訊補(bǔ)貼,交通補(bǔ)助等.(2)計(jì)算方式:應(yīng)納個人所得稅稅額=(所得額-880元-稅法規(guī)定準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目)適用稅率-速算扣除數(shù)稅率:適用5%至45%九級超額累進(jìn)稅率.2,利息,股息,紅利所得項(xiàng)目(1)利息,股息,紅利所得是指:個人擁有的債權(quán),股權(quán)而取得的利息,股息,紅利所得.利息,股息,紅利所得,按次征收個人所得稅,以支付時取得的收入為一次計(jì)算納稅.(2)計(jì)算方式:應(yīng)納個人所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額適用稅率稅率適用20%的比例稅率(四)土地增值稅基本規(guī)定1,預(yù)征率對從事房地產(chǎn)開發(fā)一律實(shí)行預(yù)征土地增值稅,納稅人取得預(yù)售房款收入的,按月申報(bào)繳納稅款,等項(xiàng)目完工決算后,到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請結(jié)算, 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行清算應(yīng)繳稅款,多退少補(bǔ).具體預(yù)征比例為:(1)納稅人預(yù)售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,預(yù)征率為0.5%;(2)納稅人預(yù)售其他商品房,包括賓館,飯店,辦公寫字樓及非預(yù)售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,別墅,高級公寓等,預(yù)征率為2%;(3)單純土地轉(zhuǎn)讓的,預(yù)征率為3%;(4)對非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和單位轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房的,預(yù)征率為2%.預(yù)征土地增值稅=預(yù)售收入適用預(yù)征率2,納稅環(huán)節(jié)及征收方式土地增值稅納稅環(huán)節(jié)是在轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),地上地下房產(chǎn)及建筑物的環(huán)節(jié)征收.一般采取兩種征收方式:(1)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,實(shí)行先預(yù)征,后結(jié)算稅款,多退少補(bǔ)的征收方式.(2)對舊房及建筑物,采取在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收土地增值稅的方式.3,土地增值稅的優(yōu)惠政策(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值稅未超過扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅.(2)因國家建設(shè)需要依法征用,收回的房地產(chǎn).4,實(shí)際中應(yīng)注意的問題(1)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的確定目前武漢市普通標(biāo)準(zhǔn)住宅暫按以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行:單套建筑面積售價低于5500元/平方米或單套銷售總價低于70萬元的商品住房.高級公寓,別墅,聯(lián)體別墅,度假村村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅.(2)納稅人在進(jìn)行房地產(chǎn)成本核算時,應(yīng)將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他商品房分開核算,如果不分開核算的,則不能享受減免優(yōu)惠.上述標(biāo)準(zhǔn)自2004年3月1日起執(zhí)行,每兩年一定.(3)由于土地增值稅在計(jì)算應(yīng)稅增值額時與企業(yè)所得稅計(jì)算在計(jì)算應(yīng)稅所得額的要求和方式是不一樣的,納稅人自行計(jì)算的可能無增值額,而稅務(wù)部門計(jì)算時卻有增值額.主要問題是在房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算上,所得稅前允許按規(guī)定列支,而土地增值稅只允許按一定比例列支.參考資料：/doc/852810添加評論評論讀取中.請登錄后再發(fā)表評論! 取消我是緣分天| 2009-02-26 16:11:35有0人認(rèn)為這個回答不錯 | 有0人認(rèn)為這個回答沒有幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及有關(guān)稅收政策和實(shí)際中應(yīng)注意的問題武漢市地稅局副局長徐會希一,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)銷售商品房等涉及的稅收和基本規(guī)定:(注:1,銷售商品房等包括:住宅,商業(yè)用房,其他建筑物,附著物,配套設(shè)施等.2,涉及的稅收包括:營業(yè)稅,企業(yè)所得稅,個人所得稅,土地增值稅)(一)營業(yè)稅基本規(guī)定應(yīng)納營業(yè)稅=銷售收入稅率1,銷售收入的確認(rèn):(1),采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)于實(shí)際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)(權(quán)利)時,確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).(2)采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).付款方提前付款的,在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).(3)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).(4)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn):采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn).采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).包銷方提前付款的,在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).采取基價(保底價)并實(shí)行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按基價加按超基價分成比例計(jì)算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).委托方和接受委托方應(yīng)按月或季為結(jié)算期,定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單.已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱,地理位置,編號,數(shù)量,單價,金額,手續(xù)費(fèi)等.(5)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的,應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn):將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn),先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的,租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),出售時再按銷售痢疾確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的,租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).(6)以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的,應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).2,視同銷售行為的收入確認(rèn):(1)下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入:將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用,捐贈,贊助,廣告,樣品,職工福利,獎勵等;將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn);將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者;以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù);以開發(fā)產(chǎn)呂換取其他企事業(yè)單位,個人的非貨幣性資產(chǎn).(2)視同銷售行為的收入確認(rèn)時限:視同銷售行為應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)呂所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,或于實(shí)際取得利潤權(quán)利時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).說明:預(yù)售收入 =銷售收入政策 =執(zhí)行掌握3,稅率:5%可以利用的稅收政策財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知(財(cái)稅字 2003016號)單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓購置的不動產(chǎn)和受讓的土地使用權(quán), 以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額.注:土地使用權(quán)銷售或轉(zhuǎn)讓收入土地使用權(quán)購置或受讓原價,可按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅不動產(chǎn)建成項(xiàng)目或不動產(chǎn)在建項(xiàng)目不動產(chǎn)購置或受讓原價,可按銷售不動產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅(二),企業(yè)所得稅基本規(guī)定應(yīng)納企業(yè)所得稅=計(jì)稅利潤稅率(33%)1,應(yīng)稅收入的確認(rèn):(1),收入的確認(rèn)與營業(yè)稅銷售收入相同.(2),關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問題.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計(jì)算出預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額,再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅,待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整.預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額=預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入利潤率預(yù)售收入的利潤率不得低于15%(含15%).2,成本費(fèi)用的扣除(1),銷售成本:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本,是指已實(shí)現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本,按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn).可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式計(jì)算確定:可售面積單位工程成本=成本對象總成本總可售面積銷售成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本(2),土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),公共設(shè)施配套費(fèi);開發(fā)產(chǎn)品共用部位,共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi);土地閑置費(fèi)和折舊等(3),銷售費(fèi)用,管理費(fèi)用,財(cái)務(wù)費(fèi)用;其中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費(fèi)用,如屬于成本對象完工前發(fā)生的,應(yīng)按其實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用配比計(jì)入成本對象中;如屬于成本對象完工后發(fā)生的,應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接在稅前扣除.廣告費(fèi)用按營業(yè)收入的8%據(jù)實(shí)扣除,超過部分可無限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度,按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除.征收方式的確定按現(xiàn)行稅收政策規(guī)定,企業(yè)所得稅的征收有兩種征收方式:查賬征收方式和核定征收方式.1,采取查賬征收方式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的條件:按照國家規(guī)定的財(cái)務(wù)會計(jì)制度和稅收法律法規(guī)的規(guī)定設(shè)置賬簿,開展核算,定期編制,報(bào)送會計(jì)報(bào)表,真實(shí)地反映企業(yè)收入,成本,費(fèi)用和盈虧,能準(zhǔn)確地核算應(yīng)交各項(xiàng)稅金.2,采取核定征收方式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的條件:(1),依照稅收法律法規(guī)規(guī)定可以不設(shè)帳簿的或按照稅收法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)設(shè)置但未設(shè)置帳簿的;(2),只能準(zhǔn)確核算收入總額,或收入總額能夠查實(shí),但其成本費(fèi)用支出不能準(zhǔn)確核算的;(3),只能準(zhǔn)確核算成本費(fèi)用支出,或成本費(fèi)用能夠查實(shí),但其收入總額不能準(zhǔn)確核算的;(4),收入總額及成本費(fèi)用支出均不能正確核算,不能向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供真實(shí),準(zhǔn)確,完整納稅資料,難以查實(shí)的;(5),帳目設(shè)置和核算雖然符合規(guī)定,但并未按規(guī)定保存有關(guān)帳簿,憑證及有關(guān)納稅資料的;(6),發(fā)生納稅義務(wù),未按照稅收法律法規(guī)規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào),經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào),逾期仍不申報(bào)的.可以利用的政策國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法)的通知(國稅發(fā)200038號)文件規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售盈利率為10%-20%.1,對實(shí)行核定征收方式的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)企業(yè)所得稅征收采取定率征收,即:應(yīng)納企業(yè)所得稅=(銷售收入+預(yù)售收入+其他收入)核定銷售盈利率企業(yè)所得稅稅率2,納稅人發(fā)生年度虧損的,可以用下一年度的所得彌補(bǔ),下一年度所得不足彌補(bǔ)的,可以逐年延續(xù)彌補(bǔ),彌補(bǔ)其最長不超過5年.(僅對查帳征收的企業(yè))3,納稅人在一個納稅年度內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的財(cái)產(chǎn)損失,經(jīng)稅務(wù)部門審核或?qū)徟夂?準(zhǔn)予在繳納企業(yè)所得稅前扣除.(僅對查帳征收的企業(yè))(三)個人所得稅基本規(guī)定:1,工資,薪金所得項(xiàng)目(1)工資,薪金所得收入是指:個人在機(jī)關(guān),團(tuán)體,學(xué)校,部隊(duì),企事業(yè)單位及其他組織中任職或者受雇而取得的報(bào)酬.工資,薪金所得除了通過按月支付形式取得的工資,薪金外,還包括個人取得的屬于工資,薪金范疇的各類獎金,年終加薪,勞動分紅,雙薪,津貼,補(bǔ)貼以及與任職或者受雇有關(guān)的其他所得.如月,季,年度獎;定額獎;出勤獎;特殊行業(yè)津貼,補(bǔ)貼;特殊地區(qū)津貼,補(bǔ)貼;伙食補(bǔ)助,通訊補(bǔ)貼,交通補(bǔ)助等.(2)計(jì)算方式:應(yīng)納個人所得稅稅額=(所得額-880元-稅法規(guī)定準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目)適用稅率-速算扣除數(shù)稅率:適用5%至45%九級超額累進(jìn)稅率.2,利息,股息,紅利所得項(xiàng)目(1)利息,股息,紅利所得是指:個人擁有的債權(quán),股權(quán)而取得的利息,股息,紅利所得.利息,股息,紅利所得,按次征收個人所得稅,以支付時取得的收入為一次計(jì)算納稅.(2)計(jì)算方式:應(yīng)納個人所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額適用稅率稅率適用20%的比例稅率(四)土地增值稅基本規(guī)定1,預(yù)征率對從事房地產(chǎn)開發(fā)一律實(shí)行預(yù)征土地增值稅,納稅人取得預(yù)售房款收入的,按月申報(bào)繳納稅款,等項(xiàng)目完工決算后,到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請結(jié)算, 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行清算應(yīng)繳稅款,多退少補(bǔ).具體預(yù)征比例為:(1)納稅人預(yù)售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,預(yù)征率為0.5%;(2)納稅人預(yù)售其他商品房,包括賓館,飯店,辦公寫字樓及非預(yù)售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,別墅,高級公寓等,預(yù)征率為2%;(3)單純土地轉(zhuǎn)讓的,預(yù)征率為3%;(4)對非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和單位轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房的,預(yù)征率為2%.預(yù)征土地增值稅=預(yù)售收入適用預(yù)征率2,納稅環(huán)節(jié)及征收方式土地增值稅納稅環(huán)節(jié)是在轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),地上地下房產(chǎn)及建筑物的環(huán)節(jié)征收.一般采取兩種征收方式:(1)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,實(shí)行先預(yù)征,后結(jié)算稅款,多退少補(bǔ)的征收方式.(2)對舊房及建筑物,采取在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收土地增值稅的方式.3,土地增值稅的優(yōu)惠政策(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值稅未超過扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅.(2)因國家建設(shè)需要依法征用,收回的房地產(chǎn).4,實(shí)際中應(yīng)注意的問題(1)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的確定目前武漢市普通標(biāo)準(zhǔn)住宅暫按以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行:單套建筑面積售價低于5500元/平方米或單套銷售總價低于70萬元的商品住房.高級公寓,別墅,聯(lián)體別墅,度假村村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅.(2)納稅人在進(jìn)行房地產(chǎn)成本核算時,應(yīng)將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他商品房分開核算,如果不分開核算的,則不能享受減免優(yōu)惠.上述標(biāo)準(zhǔn)自2004年3月1日起執(zhí)行,每兩年一定.(3)由于土地增值稅在計(jì)算應(yīng)稅增值額時與企業(yè)所得稅計(jì)算在計(jì)算應(yīng)稅所得額的要求和方式是不一樣的,納稅人自行計(jì)算的可能無增值額,而稅務(wù)部門計(jì)算時卻有增值額.主要問題是在房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算上,所得稅前允許按規(guī)定列支,而土地增值稅只允許按一定比例列支.參考資料：/doc/852810添加評論評論讀取中.請登錄后再發(fā)表評論! 取消雙核用戶| 2009-02-26 16:11:35有0人認(rèn)為這個回答不錯 | 有0人認(rèn)為這個回答沒有幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及有關(guān)稅收政策和實(shí)際中應(yīng)注意的問題武漢市地稅局副局長徐會希一,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)銷售商品房等涉及的稅收和基本規(guī)定:(注:1,銷售商品房等包括:住宅,商業(yè)用房,其他建筑物,附著物,配套設(shè)施等.2,涉及的稅收包括:營業(yè)稅,企業(yè)所得稅,個人所得稅,土地增值稅)(一)營業(yè)稅基本規(guī)定應(yīng)納營業(yè)稅=銷售收入稅率1,銷售收入的確認(rèn):(1),采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)于實(shí)際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)(權(quán)利)時,確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).(2)采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).付款方提前付款的,在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).(3)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).(4)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn):采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn).采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).包銷方提前付款的,在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).采取基價(保底價)并實(shí)行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按基價加按超基價分成比例計(jì)算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).委托方和接受委托方應(yīng)按月或季為結(jié)算期,定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單.已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱,地理位置,編號,數(shù)量,單價,金額,手續(xù)費(fèi)等.(5)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的,應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn):將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn),先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的,租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),出售時再按銷售痢疾確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的,租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).(6)以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的,應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).2,視同銷售行為的收入確認(rèn):(1)下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入:將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用,捐贈,贊助,廣告,樣品,職工福利,獎勵等;將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn);將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者;以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù);以開發(fā)產(chǎn)呂換取其他企事業(yè)單位,個人的非貨幣性資產(chǎn).(2)視同銷售行為的收入確認(rèn)時限:視同銷售行為應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)呂所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,或于實(shí)際取得利潤權(quán)利時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).說明:預(yù)售收入 =銷售收入政策 =執(zhí)行掌握3,稅率:5%可以利用的稅收政策財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知(財(cái)稅字 2003016號)單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓購置的不動產(chǎn)和受讓的土地使用權(quán), 以全部收入減去不動產(chǎn)