市場比較法是指將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較.doc

市場比較法是指將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法，采用比較法求得的房地產(chǎn)價格又稱比準價格。市場比較法主要適用于房地產(chǎn)市場發(fā)達、活躍和完善的地區(qū)，而且有廣泛市場交易的房地產(chǎn)類型。通俗來講即：同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)。如：住宅、寫字樓、商鋪、標準廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地。而那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊廠房學校、紀念館、古建筑、教堂、寺廟等，則難以采用市場比較法。應用市場比較法所需具備的條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價時點近期，存在者較多類似房地產(chǎn)的交易。如果在房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠或者類似房地產(chǎn)交易實例較少的地區(qū)，就難以采用市場比較法估價。運用市場比較法求取房地產(chǎn)價格一般分為下列7個步驟：1、搜集交易實例；2、選取可比實例；3、建立價格可比基礎；4、進行交易情況修正；5、進行交易日期修正；6、進行房地產(chǎn)狀況修正；7、求取比準價格。第二章房地產(chǎn)估價的理論基礎格。2、收益法適用的對象和條件收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如寫字樓、住宅(公寓)、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標準廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農(nóng)地等。它不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價對象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。收益法適用的條件是房地產(chǎn)的收益和風險都能夠較準確地量化。3、收益法的估價步驟運用收益法估價一般分為四個步驟進行:搜集并驗證與估價對象未來預期收益有關的數(shù)據(jù)資料，如估價對象及其類似房地產(chǎn)收入、費用的數(shù)據(jù)資料;預測估價對象的未來收益;求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù);選用適宜的收益法公式計算出收益價格。4、收益法的實質(zhì)和難點收益法的實質(zhì)，是以房地產(chǎn)在估價時點之后所能創(chuàng)造的收益確定房地產(chǎn)在估價時點的價值，具體的計算方法是收益逐年折現(xiàn)到估價時點并累加，累加之和即為房地產(chǎn)估價時點的價值。收益法的難點，一是求取凈收益時扣除項目的準確界定，二是確定資本化率。3、市場比較法分析3.1市場比較法綜述市場比較法是將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場比較法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)市場的交易價格為導向求取估價對象的價值。市場比較法是將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產(chǎn)進行比較。3.2市場比較法的理論依據(jù)市場比較法的理論依據(jù)是經(jīng)濟學中的替代原理。市場經(jīng)濟中經(jīng)濟主體的行為普遍遵循理性原則，追求效用最大化。由于商品購買者的行為通常只是為了滿足其一定的效用需求，當市場上出現(xiàn)兩種或兩種以上效用相同或效用可相互替代而價格不等的商品時，購買者將力求選擇價格較低的商品;而當價格相同效用不等時，購買者又將選擇效用較大的商品。這樣，通過市場供求和競爭機制的作用，效用均等的商品之間將產(chǎn)生替代效應，最終使得市場上具有同等效用的商品獲得相同的市場價格。這一替代原理作用于房地產(chǎn)市場，便表現(xiàn)為效用相同、條件相近的房地產(chǎn)價格總是相互牽引，趨于一致，因此，估價對象的市場價值可以由近期出售的類似房地產(chǎn)的價格來決定。也就是說，可以利用與估價對象同類型的具有替代性的交易實例的價格，來推測委估房地產(chǎn)可能實現(xiàn)的市場價格。市場比較法的估價思路由此而形成。3.3市場比較法的適用范圍和應用條件1)、適用范圍市場比較法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標準工業(yè)廠房等。而對于那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、學校、古建筑、教堂、寺廟、紀念館等，則難以采用市場比較法估價。市場比較法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。如果在房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠或者房地產(chǎn)交易較少發(fā)生的地區(qū)，就難以采用市場法估價。市場法的原理和技術(shù)也可以用于其他估價方法中有關參數(shù)的求取，如經(jīng)營收入、成本費用、空置率、報酬率、資本化率、開發(fā)經(jīng)營期等。2)、應用條件(l)具備充足的市場交易資料。市場比較法依賴于活躍的房地產(chǎn)市場所提供的市場資料和交易實例。具體來說，充足的市場交易資料是指:數(shù)據(jù)充足。一般認為，運用市場比較法需要具有10個以上的比較交易實例的資料，其中要有3個以上具有較高可比性的比較實例，如果可比性好的比較實例少于3個，就有可能造成估價結(jié)果不能反映客觀市場的后果。資料可靠。主要是指資料來源的可靠性和資料本身的可靠。為保證估價的精度，建立比較實例時，要對交易實例資料的完整性和準確性進行核查。凡比較實例資料不屬于第一手資料的，都必須對其可靠性進行檢查。質(zhì)量保證。質(zhì)量保證的標準以可比性和替代性表示。運用市場比較法，需要有與委估房地產(chǎn)相關程度高和可比性強的比較實例。比較實例與委估房地產(chǎn)的相關程度越高，估價結(jié)果越好，替代性越強，估價結(jié)果越準確。(2)具備豐富的估價經(jīng)驗。市場比較法的正確運用對估價主體也有嚴格的要求。在運用這一方法時，需要選定比較實例與委估房地產(chǎn)進行分析比較，并對交易情況、交易期日、區(qū)域因素及個別因素作出修正，這些都需要多方面的知識和豐富的經(jīng)驗。采用這一方法時，如果不由經(jīng)驗豐富、判斷準確、且對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的特點和交易習慣有相當了解的估價人員進行估價，則不易獲得正確的估價結(jié)果。在房地產(chǎn)估價發(fā)展歷史中，市場比較法(MarkctcomparisonAPproach)是其中最重要、最常用的方法之一，在房地產(chǎn)估價實務中往往為估價人員首先選用。隨著市場比較法的理論探索和實踐應用，市場比較法也日趨完善，但仍然存在以下幾個方面的問題：1)、關于可比實例的選取首先存在的問題是沒有充足的房地產(chǎn)交易案例。我們在選取可比實例的時候，可供選擇的案例數(shù)是越多越好，并且原則上能選取的案例與估價對象的時間越接近越好，一般情況下估價時點相差一年以上的不宜采用，但由于我國估價行業(yè)和政府相關機構(gòu)不像國外的有關機構(gòu)那樣重視交易案例的搜集、整理，使得目前我國房地產(chǎn)交易案例比較匾乏，在選取比較實例的時候有時很難找到相近的可比實例。其次，在如何選取最為相似的可比實例時，估價人員基本上是依據(jù)自己的個人經(jīng)驗選取可比實例，這就帶有很強的主觀性和隨意性，嚴重影響了估價結(jié)果的準確性。2)、關于交易情況的修正在進行因素修正時一般都考慮是正常交易狀況下的修正，因此在本文中不做研究。3)、關于交易日期的修正在進行交易日期的修正主要是選取價格指數(shù)或價格變動率，而實踐應用中在選取價格指數(shù)或變動率的時候帶著很人的人為主觀性，因此修正結(jié)果誤差較大。4)、關于房地產(chǎn)交易狀況的調(diào)整由于房地產(chǎn)狀況涉及的因素比較多，主觀因素的影響在房地產(chǎn)狀況調(diào)整上表現(xiàn)