上海自貿(mào)區(qū)綜合體項目前期策劃方案.ppt

上海自貿(mào)區(qū)綜合體項目前期策劃方案 上海路弛股權(quán)投資基金中心 本報告結(jié)構(gòu)框架如下 項目經(jīng)營業(yè)態(tài)策劃 項目背景 項目區(qū)位 項目定位 商業(yè)配套 項目價值 項目背景 上海自貿(mào)區(qū)的規(guī)劃面積為28 78平方公里 包括洋山保稅港區(qū) 外高橋保稅區(qū) 含外高橋保稅物流園區(qū) 及浦東機場綜合保稅區(qū) 將實施 一線逐步徹底放開 二線安全高效管住 區(qū)內(nèi)貨物自由流動 的創(chuàng)新監(jiān)管服務模式 自貿(mào)區(qū)的設立 其意義比肩甚至超越第一輪以開放促改革時建立的深圳經(jīng)濟特區(qū) 這是當下中國全力推進改革的一個縮影 它不是一兩項稅收優(yōu)惠 也不是招商一兩家骨干企業(yè) 而是機制和體制的真正全面創(chuàng)新和升級 這是一個完整的從經(jīng)濟體制到監(jiān)管體制再到行政體制改革的綜合試驗區(qū) 它將創(chuàng)造出一個符合國際慣例 自由開放 鼓勵創(chuàng)新的市場經(jīng)濟環(huán)境 項目區(qū)位 本項目位于外高橋保稅區(qū) 外高橋保稅區(qū)位于長江入?？诘哪习兑约捌謻|新區(qū)的東北角 緊鄰外高橋港區(qū) 該地塊北臨威斯路 東以外環(huán)運河為界 南面以東靖路為界 西面以楊高路為界 規(guī)劃用地面積10平方公里 本項目位于地鐵6號線的外高橋保稅區(qū)北站附近 且外環(huán)線橫穿外高橋保稅區(qū) 交通十分便利 項目定位 做區(qū)域先行者 填補區(qū)域空白 打造區(qū)域內(nèi)第一個城市綜合體項目 1 商業(yè)和辦公結(jié)合方式 讓這里熱鬧起來 引進大型超市 快餐 高檔餐飲 購物 娛樂休閑等服務內(nèi)容 2 深入挖掘區(qū)域客戶需求 做片區(qū)的先行者 以商業(yè)配套打造提升項目價值 3 項目以寫字樓 大型SHOPPINGMALL為藝術(shù)廣場為主體 打造區(qū)域內(nèi)的綜合性商業(yè)中心 以配套規(guī)劃聚集人氣 逐步提升項目利潤回報 項目指標 總占地 21300 32畝 用地性質(zhì) 工業(yè)用地轉(zhuǎn)綜合用地綜合用地2 5或3 5模式容積率 建筑密度 50 綠地率 20 建筑高度 30米配建設施 地下停車場及地下人防設施 項目經(jīng)營業(yè)態(tài)策劃 綜合用地2 5模式為例 規(guī)模 占地面積 21300平方米商業(yè)面積 10000平方米定位 集購物 餐飲 休閑 娛樂為一體的大型綜合商業(yè)中心 以時尚 生活為主題 寫字樓面積 4萬平方米 可建2撞十層寫字樓或1撞20層高寫字樓 滿足對入住自貿(mào)區(qū)企業(yè)日益增長需求 以本項目為核心 人行15分鐘內(nèi)輻射人口萬 車行15分鐘內(nèi)輻射人口為萬 項目經(jīng)營業(yè)態(tài)策劃 綜合用地3 5模式為例 規(guī)模 占地面積 21300平方米商業(yè)面積 20000平方米定位 集購物 餐飲 休閑 娛樂為一體的大型綜合商業(yè)中心 以時尚 生活為主題 寫字樓面積 5萬平方米 可建2撞十三層寫字樓或1撞20層高寫字樓 滿足對入住自貿(mào)區(qū)企業(yè)日益增長需求 以本項目為核心 人行15分鐘內(nèi)輻射人口萬 車行15分鐘內(nèi)輻射人口為萬 商業(yè)配套 藝術(shù)長廊超市購物餐飲娛樂酒吧休閑體驗中心商務會談引進銀行 移動營業(yè)廳 咖啡廳等商務配套功能 為辦公樓提供良好的配套服務 商業(yè)配套 高檔商務辦公 自貿(mào)區(qū)在金融科技 物流會展 酒店服務等第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展 不僅跨國公司需要高檔辦公樓 中國本土公司對高檔辦公樓也有越來越多的需求 引進國際和本土知名企業(yè)入住 主要以金融 貿(mào)易 電子信息 新能源和高科技企業(yè)為主 項目價值 自貿(mào)區(qū)的飛速發(fā)展 支撐了高檔辦公樓的需求高檔辦公樓的 項目價值 區(qū)域領(lǐng)導者 補缺者 區(qū)域內(nèi)首個城市綜合體項目 自貿(mào)區(qū)綜合體項目 地段價值 城市價值 周邊條件 未來發(fā)展 項目價值 距離市中心區(qū)在15分鐘車程之內(nèi) 交通便捷 靠近自貿(mào)區(qū)管委會 酒店 知名企業(yè)等 項目位于未來規(guī)劃的重點商業(yè)區(qū) 形象價值 區(qū)域首個集辦公 商務 商業(yè)于一體的城市綜合體 商務價值 擁有區(qū)域第一個寫字樓級別的商務場所 商業(yè)價值 擁有區(qū)域第一個集百貨 餐飲 娛樂于一體的商業(yè)中心 項目價值最大化 項目整體價值實現(xiàn)第一 保證項目穩(wěn)定回現(xiàn)的條件下 逐步提升項目利潤回報 聚集人氣建立區(qū)域影響力 利潤提升后期產(chǎn)品回報 快速回現(xiàn)前期價值平穩(wěn) 前期引進知名企業(yè)營造品牌效應增強客戶信心 在區(qū)域配套成熟后將寫字樓及商業(yè)出售實現(xiàn)利潤回報 后期產(chǎn)品在商業(yè)配套帶動下 實現(xiàn)產(chǎn)品溢價 配套成熟寫字樓及商業(yè)高價出售 前期商業(yè)以明星產(chǎn)品入市 實現(xiàn)項目快速銷售 寫字樓以租金方式出租 價值平穩(wěn)回收 整體價值最大化 區(qū)域領(lǐng)導者 補缺者 區(qū)域內(nèi)首個城市綜合體項目 城市新區(qū)類綜合體項目 地段價值 城市價值 周邊條件 未來發(fā)展 項目價值 距離湘潭河西中心區(qū)在15分鐘車程之內(nèi) 交通便捷 兩大高校聚集 靠近工業(yè)園 周邊別墅社區(qū)集中 項目位于未來規(guī)劃的重點商業(yè)區(qū) 形象價值 區(qū)域首個集酒店 商務 商業(yè)于一體的城市綜合體 酒店價值 擁有區(qū)域第一個具有