上海2015年下半年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》：進(jìn)度控制的主要內(nèi)容考試題.doc

上海2015年下半年房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營與管理：進(jìn)度控制的主要內(nèi)容考試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、”五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、_等設(shè)施或條件以及場地平整。 A給水、排水、電力、通信 B給水、排水、燃?xì)?、熱?C排水、電力、通信、燃?xì)?D排水、電力、通信、熱力 2、不屬于房地產(chǎn)調(diào)整狀況的內(nèi)容是_。 A經(jīng)濟(jì)狀況調(diào)整 B區(qū)位狀況調(diào)整 C實(shí)物狀況調(diào)整 D權(quán)益狀況調(diào)整3、某筆住房拆押貸款按月還本付息，其月利率為0.5%，通常稱為“年利率6%、每月計(jì)息一次”，即“名義利率”。當(dāng)按單利息計(jì)算時(shí)，名義利率和實(shí)際利率是一致的，按復(fù)利計(jì)息時(shí)它們的關(guān)系為_。 A相等 B不相等 C可能會(huì)相等 D不能確定 4、某塊臨街深度為50英尺、臨街寬度為30英尺的矩形土地甲，總價(jià)為40萬元其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150英尺，臨街寬度為15英尺則運(yùn)用“四三二一法則”計(jì)算土地 乙的總地價(jià)為【2006年考題】 A：234萬元 B：286萬元 C：334萬元 D：468萬元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格5、市場趨勢分析中的時(shí)間序列分析法不包括。 A：移動(dòng)平均法 B：指數(shù)平滑法 C：市場因子推演法 D：簡單平均法 E：借款合同 6、銀行為某人提供期限為10年，年利率為6%，首期月還款為1000元，月還款遞增率為0.2%的個(gè)人住房抵押貸款。若將此方案轉(zhuǎn)為按月等額支付，則月等額還款額是元。(2005年試題) A：1005.56 B：1010.56 C：11 10.56 D：1115.56 E：借款合同 7、有一宗三角形的土地需要進(jìn)行估價(jià)，其臨街路線價(jià)(土地單價(jià))為2000元/m2，如果該宗地臨街深度為75英尺，臨街寬度為50英尺，那么該宗三角形土地的價(jià)格為_萬元。 矩形土地平均深度價(jià)格修正率表 A臨街深度/英尺 B25 C50 D75 E100 F125 G150 H175 I200 J平均深度價(jià)格修正率（%） K160 L140 M120 N100 O87.2 P78.0 Q70.8 R65.0 8、由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價(jià)格是。 A：標(biāo)定地價(jià) B：政府調(diào)節(jié)價(jià) C：政府定價(jià) D：政府指導(dǎo)價(jià) E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 9、經(jīng)濟(jì)適用住房指導(dǎo)價(jià)是根據(jù)平均成本加_%以內(nèi)的利潤確定的。 A3 B5 C6 D8 10、現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差稱為_。 A現(xiàn)金波動(dòng)值 B現(xiàn)金后期值 C凈現(xiàn)金流量 D現(xiàn)金流量差值11、在一定時(shí)期內(nèi)，某類商品房的市場潛量是指這類商品房的_。 A市場需求上限 B市場有效需求 C市場現(xiàn)實(shí)需求 D市場最低需求 12、某在建工程項(xiàng)目計(jì)劃建混合結(jié)構(gòu)倉庫2000，總預(yù)算為400萬元，估價(jià)時(shí)，建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50，設(shè)備安裝工程尚未進(jìn)行。根據(jù)調(diào)查得知，基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和設(shè)備安裝工程的造價(jià)占整個(gè)建筑工程造價(jià)的比重分別是15、60、25，該在建工程在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的完工程度是。 A：30 B：45 C：65 D：75 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 13、_，是把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。 A投資于房地產(chǎn)投資信托基金 B住房抵押貸款證券化 C間接投資于房地產(chǎn)企業(yè)債券 D房地產(chǎn)抵押擔(dān)保14、某旅館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實(shí)收50元，年平均空房率為30%，該旅館營業(yè)平均每月花費(fèi)14萬元；當(dāng)?shù)赝瑱n次旅館一般床位價(jià)為每床每天45元，年平均空房率為20%，正常營業(yè)每月總費(fèi)用平均占每月總收入的30%；該類房地產(chǎn)的資本化率為10%。該旅館的價(jià)值為（）萬元。 A2759.4 B2789.3 C2843.6 D2987.6 15、下列關(guān)于稅收違章處理，表述錯(cuò)誤的是。 A：違章處理是對(duì)納稅人違反稅法行為的處置 B：納稅人的違章行為通常包括偷稅、抗稅、漏稅、欠稅等不同情況 C：紛稅是指納稅人有意識(shí)地采取非法手段不交或少交稅款的違法行為 D：抗稅是指納稅人不按規(guī)定期限交納稅款的違章行為 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 16、某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為200萬元，其中土地價(jià)值60萬元，通過抵押獲得貸款100萬元，若投火災(zāi)保險(xiǎn)，則其投保價(jià)值應(yīng)為。 A：200萬元 B：140萬元 C：100萬元 D：60萬元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 17、動(dòng)態(tài)投資回收期是指項(xiàng)目以（）抵償全部投資所需的時(shí)間。 A凈現(xiàn)金 B凈收益 C凈現(xiàn)值 D財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 18、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120，單位建筑面積的重置價(jià)格為600元，建筑物殘值率為5，年折舊額為1440元，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率是。 A：81.00 B：84.00 C：84.17 D：84.80 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 19、下列對(duì)房地產(chǎn)最低保修項(xiàng)目和保修期限表達(dá)錯(cuò)誤的是_ A屋面防水3年 B管道堵塞1個(gè)月 C燈具、電器開關(guān)6個(gè)月 D衛(wèi)生潔具1年 20、不屬于引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因是（）。 A外部經(jīng)濟(jì) B需求增加導(dǎo)致稀缺性增加 C生活水平的提高 D通貨膨脹 21、關(guān)于債務(wù)融資，下列說法不正確的是。 A：信貸融資和債券融資是債務(wù)資金籌措的主要渠道 B：債券償付方式有三種：第一種是償還，第二種是轉(zhuǎn)期，第三種是轉(zhuǎn)貸 C：企業(yè)債券作為一種有價(jià)證券，其還本付息的期限通常為35年 D：利用信貸資金經(jīng)營，實(shí)際上就是“借錢賺錢”或“借雞生蛋” E：借款合同 22、城市用地評(píng)價(jià)中下列哪項(xiàng)屬于適宜修建的用地_。 A一類用地 B二類用地 C三類用地 D已征用的土地23、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格之所以相互牽制，是因?yàn)橄嗷栍幸欢ǖ腳。 A互補(bǔ)性 B權(quán)益差別 C替代性 D外部環(huán)境差異 24、下列各項(xiàng)房地產(chǎn)的估價(jià)原則中，不是普適技術(shù)性原則。 A：獨(dú)立、客觀、公正原則 B：合法原則 C：最高最佳使用原則 D：估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格25、按照住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法的規(guī)定，住房置業(yè)擔(dān)保公司提供的擔(dān)保是_擔(dān)保。 A一般保證 B貸款人、保證人分擔(dān)責(zé)任的比例保證 C連帶責(zé)任保證 D信譽(yù)保證二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、房地產(chǎn)的最高最佳使用狀態(tài)不包括_。 A最佳區(qū)位 B最佳規(guī)模 C最佳用途 D最佳集約度 2、印花稅征收中，對(duì)一些載有金額的憑證，如各類合同、資金賬簿等，采用比例稅率。稅率共分五檔：千分之一、。 A：萬分之五 B：萬分之三 C：萬分之零點(diǎn)五 D：萬分之零點(diǎn)三 E：萬分之一3、下列不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為的是。 A：國有土地使用權(quán) B：地上建筑物 C：其他附著物產(chǎn) D：繼承的物產(chǎn) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 4、某賓館開發(fā)項(xiàng)目共有150間客房，平均每間客房的面積為40，總建筑面積為6800。當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的綜合造價(jià)為3000元/，每間客房的綜合投資為14萬元。則用單元估算法計(jì)算的該賓館總投資為_萬元。 A1800 B2040 C2100 D23805、城市范圍內(nèi)的下列房地產(chǎn)中，屬于應(yīng)繳納房產(chǎn)稅的有_。 A名勝古跡自用的房產(chǎn) B寺廟出租的經(jīng)營用房產(chǎn) C校辦工廠的房產(chǎn) D房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造未售但自用的房產(chǎn) E地下停車場 6、下列關(guān)于邊際效用遞減規(guī)律，說法正確的是。 A：隨著消費(fèi)者在一定時(shí)間內(nèi)對(duì)某種商品消費(fèi)量的增加，他從每增加一單位商品的消費(fèi)中所獲得的效用增量呈逐漸遞減的趨勢 B：隨著消費(fèi)者在一定時(shí)間內(nèi)對(duì)某種商品消費(fèi)量的增加，他從每增加一單位商品的消費(fèi)中所獲得的效用增量呈逐漸遞增的趨勢 C：消費(fèi)者消費(fèi)后一單位商品所獲得的效用增量小于他消費(fèi)前一單位商品所獲得的效用增量 D：若繼續(xù)增加該商品的消費(fèi)量，則會(huì)使邊際效用為負(fù)值，從而減少總效用 E：總效用有可能達(dá)到一個(gè)極大值，此時(shí)邊際效用大于零 7、某綜合辦公樓建設(shè)期為3年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，現(xiàn)補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為35年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（）年。 A35 B45 C48 D50 8、我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主要得益于重大制度和體制的改革。 A：城鎮(zhèn)住房制度改革 B：主體經(jīng)濟(jì)改革 C：城市土地使用制度改革 D：房地產(chǎn)使用形式改革 E：房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革 9、按照會(huì)計(jì)要素進(jìn)一步分類，下列屬于會(huì)計(jì)科目分類的是。 A：處罰類會(huì)計(jì)科目 B：負(fù)債類會(huì)計(jì)科目 C：所有者權(quán)益類會(huì)計(jì)科目 D：成本類會(huì)計(jì)科目和權(quán)益類會(huì)計(jì)科目 E：資產(chǎn)類會(huì)計(jì)科目 10、某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5%的比例遞增，第l年的租金為1萬元，租金于每年的年初收取，年利率為8%，則該商鋪15年租金收入的現(xiàn)值為萬元。(2009年試題) A：11.41 B：11.49 C：12.41 D：12.49 E：借款合同11、土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由_繳納土地使用稅。 A土地所有權(quán)人 B土地使用權(quán)人 C實(shí)際使用人 D使用權(quán)有爭議的雙方 12、某房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓收入3000萬元，其應(yīng)該繳納的營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育稅附加合計(jì)為_萬元。 A60 B90 C150 D165 13、當(dāng)項(xiàng)目評(píng)估中有若干個(gè)變量，每個(gè)變量又有多種甚至無限多種取值時(shí)，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的方法一般采用_。 A概率分析 B解析法 C蒙特卡洛法 D杠桿分析法14、下列業(yè)務(wù)中，應(yīng)當(dāng)辦理房屋所有權(quán)變更登記的情形有。 A：房地產(chǎn)的用途變更 B：權(quán)利人法定名稱改變 C：交換房屋 D：房屋門牌號(hào)碼的改變 E：繼承房屋 15、申請(qǐng)強(qiáng)制拆遷必須提供_。 A行政強(qiáng)制拆遷申請(qǐng)書 B仲裁決議書 C拆遷協(xié)議范本 D裁決調(diào)解和裁決書 E被拆遷房屋的證據(jù)保全公證書 16、與非專業(yè)估價(jià)相比，專業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)有（）。 A是一種專業(yè)意見 B估計(jì)價(jià)格或價(jià)值 C實(shí)行有償服務(wù) D承擔(dān)法律責(zé)任 E估價(jià)作業(yè)日期長 17、房地產(chǎn)資產(chǎn)的不可移動(dòng)性，要求房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對(duì)都具有吸引力。 A：置業(yè)投資者 B：開發(fā)商 C：承包商 D：租客 E：專業(yè)人士 18、決策的有效性程度通常從決策的等方面來評(píng)價(jià)。 A：合理性 B：可接受性 C：時(shí)效性 D：參與性 E：經(jīng)濟(jì)性 19、某房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)過市場調(diào)研后，決定在繼續(xù)在市中心區(qū)開發(fā)商業(yè)樓盤的同時(shí)，重點(diǎn)在近郊區(qū)開發(fā)高端住宅產(chǎn)品為城市金領(lǐng)和高收入者建設(shè)高檔別墅區(qū)，那么開發(fā)商在目標(biāo)市場選擇過程中采用的是模式。 A：市場集中化 B：選擇專業(yè)化 C：產(chǎn)品專業(yè)化 D：市場專業(yè)化 E：借款合同 20、下列屬于房屋租賃合同人為終止情形的有。 A：將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租 B：將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變承租房屋使用用途的 C：公有住房無正當(dāng)理由閑置6個(gè)月以上 D：故意損壞房屋的行為 E：因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的 21、購買者對(duì)其購買活動(dòng)的滿意感(S)是其產(chǎn)品期望(E)和該產(chǎn)品可察覺性能(P)的函數(shù)，即S-f(E，P)。若購買者非常滿意，則。 A：P=0 B：EP C：E：P D：EP E：借款合同 22、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過調(diào)查，了解寫字樓租金變動(dòng)10%、20%時(shí)市場承租面積的變化，該項(xiàng)調(diào)查屬于_。 A試探性調(diào)查 B描述性調(diào)查 C創(chuàng)新性調(diào)查 D因果性調(diào)查23、物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時(shí)，一般要考慮的主要因素有_。 A可出租或可使用面積 B出租方的商業(yè)信譽(yù)