物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)27 @ 物業(yè)管理實(shí)務(wù).doc

第二節(jié) 房地產(chǎn)市場 一、房地產(chǎn)市場的含義 房地產(chǎn)市場，廣義上可以理解為房地產(chǎn)交換關(guān)系，即房地產(chǎn)全部流通過程的總和。房地 產(chǎn)市場是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基礎(chǔ)，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)納入商品經(jīng)濟(jì)軌道的必然產(chǎn)物，它既包含有形的具體的房地產(chǎn)市場，也包含房地產(chǎn)的價(jià)格體系、房地產(chǎn)的供給與需求以及房地產(chǎn)的管理 與中介等各種具體的交易關(guān)系。 狹義的房地產(chǎn)市場，是指進(jìn)行房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押等交易活動的場所。這個意義上 的“場所”所包含的交易與勞動力以及其他類型的商品交易有所不同。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是不可移動的，它不能像其他商品那樣可以運(yùn)輸、倉儲、加工，然后集中到商場等交易場所，它的位 移、集中只能是概念上的，它的交易主要是產(chǎn)權(quán)的買賣。 二、房地產(chǎn)市場的三級模式 根據(jù)我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及其內(nèi)部構(gòu)成，房地產(chǎn)市場一般可分為三級： (一)房地產(chǎn)一級市場 房地產(chǎn)一級市場是由土地管理部門代表國家將土地使用權(quán)有期有償?shù)爻鲎尳o房地產(chǎn)開發(fā) 公司或其他企事業(yè)單位。用地者和管理部門要簽訂土地使用合同。由于土地歸國家所有，房地產(chǎn)一級市場無疑是由國家壟斷經(jīng)營。房地產(chǎn)一級市場又分為三種類型：一是以協(xié)議方式出 讓土地使用權(quán)的市場；二是以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)的市場；三是以拍賣方式出讓土地使用權(quán)的市場。今后發(fā)展的重點(diǎn)將是以拍賣方式出讓土地使用權(quán)的市場。因?yàn)檫@種方式最能體 現(xiàn)土地管理的規(guī)范化和市場公平競爭的精神。 (二)房地產(chǎn)二級市場 房地產(chǎn)二級市場是由房地產(chǎn)開發(fā)公司按土地使用合同條款的要求，建成地上建筑物(住 宅、商店、寫字樓等)后，將房地產(chǎn)出售或租賃的市場。房地產(chǎn)二級市場主要包括土地租賃市場、地產(chǎn)使用權(quán)抵押市場、房屋開發(fā)市場、土地使用權(quán)互換市場等四方面內(nèi)容，其中，房 地產(chǎn)開發(fā)公司所從事的商品房預(yù)售市場，在房地產(chǎn)二級市場上占有最大的比重。 (三)房地產(chǎn)三級市場 房地產(chǎn)三級市場是將房地產(chǎn)二級市場取得的房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和租賃等各種交易活動的市 場，包括房屋買賣市場、房屋租賃市場、房屋抵押市場、地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場、地產(chǎn)轉(zhuǎn)租市場等。所謂二手樓宇的買賣與租賃即屬于房地產(chǎn)三級市場。 中國的房地產(chǎn)市場是房屋和土地緊密結(jié)合后的一體化市場。房地產(chǎn)一級市場和二、三級 市場是相互依賴、相互促進(jìn)的。房地產(chǎn)一級市場的壟斷經(jīng)營和二、三級市場的自由競爭，構(gòu)成我國現(xiàn)代房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本特色與結(jié)構(gòu)模式。 三、房地產(chǎn)市場的特性 房地產(chǎn)市場的特性是由房地產(chǎn)商品的特殊性質(zhì)決定的，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)商品的物質(zhì)特 性和經(jīng)濟(jì)特性兩個方面。 (一)房地產(chǎn)商品的物質(zhì)特性 房地產(chǎn)商品的物質(zhì)特性主要有三點(diǎn)： 1.固定性 房地產(chǎn)的固定性是指它在位置上的不可移動性，它不像其他普通商品，生產(chǎn)場所是固定 的，但產(chǎn)品是流動的；而房地產(chǎn)則是生產(chǎn)過程流動，產(chǎn)品始終是固定的。 2.獨(dú)特性房地產(chǎn)商品沒有兩個是完全相同的，不像其他商品那樣可以通過重復(fù)生產(chǎn) 來滿足消費(fèi)者對同一產(chǎn)品的需要。而房地產(chǎn)商品一旦形成，別的需求者只能去尋求其他房地產(chǎn)商品。3.權(quán)益性權(quán)益性是指被開發(fā)后承載房屋的土地作為物質(zhì)性資產(chǎn)的合法權(quán)益。 房地產(chǎn)商品雖然不可移動，但其權(quán)益卻是可以流通交易的。 (二)房地產(chǎn)商品的經(jīng)濟(jì)特性 房地產(chǎn)商品的經(jīng)濟(jì)特性主要體現(xiàn)在兩個方面： 1.差異性 房地產(chǎn)商品的差異性主要是指土地作為一種不可再生的資源，供應(yīng)量缺乏彈性，價(jià)值和 價(jià)格則受多種因素制約，難以用簡單的投入產(chǎn)出或成本加利潤的方法加以測定，更多的是非經(jīng)濟(jì)因素產(chǎn)生的價(jià)值偏離結(jié)果。這些因素包括：城市規(guī)劃所規(guī)定的使用性能、容積率、建筑 式樣，以及城市建設(shè)與管理的有關(guān)規(guī)定，等等。除了這些因素的制約外，房地產(chǎn)價(jià)格還受地理位置、區(qū)域環(huán)境、交通條件等因素的影響。正因?yàn)槿绱耍瑯淤|(zhì)量的房屋，因地段不同或 者規(guī)劃設(shè)計(jì)不同，都會產(chǎn)生價(jià)格上的巨大差別。 2.雙重性 房地產(chǎn)商品的雙重性是指房地產(chǎn)所具有的消費(fèi)特性和資本特性。房地產(chǎn)的使用價(jià)值不以 時(shí)間的推移而減少，一般情況下都具有保值和增值的功能，因而人們除把它作為一般商品消費(fèi)使用外，還把它作為資本投入獲利和貨幣儲存。 上述房地產(chǎn)市場的基本特性，決定了房地產(chǎn)市場除具有市場的一般特性