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土地增值稅政策調(diào)整與清算實務 李國華 營改增對土地增值稅影響及應對策略財稅 2016 43號 契稅 房產(chǎn)稅的租金 土地增值稅收入 地增值稅扣除項目 個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入為不含增值稅收入 所得稅 自用房房產(chǎn)稅等70號公告 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營改增后進行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時 按以下方法確定相關金額 一 土地增值稅應稅收入 營改增前轉讓房地產(chǎn)取得的收入 營改增后轉讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入 2017年國稅總局稽查方向及項目解析營改增和所得稅管轄權的變更地稅 移交后的秋后算賬殃及池魚 其他稅種 殘余稅種 專項整治的稽查工作以票控稅 以 2017年稅務稽查重點工作安排 為指導綱領 全國稅務稽查規(guī)范 1 0版 為行為準則 金三系統(tǒng) 增值稅發(fā)票新系統(tǒng) 出口退稅系統(tǒng) 協(xié)查管理系統(tǒng)等多系統(tǒng)聯(lián)合為手段的大數(shù)據(jù) 信息共享稽查體系 稅總稽便函 2017 29號 2017年稅務稽查重點工作安排 一 依法嚴厲打擊各類稅收違法行為 一 嚴厲打擊騙取出口退稅違法行為 紡織 服裝 家具 手機 黃金等行業(yè) 二 嚴厲打擊虛開增值稅專用發(fā)票違法行為 黃金票 海關完稅憑證 農(nóng)產(chǎn)品發(fā)票 成品油發(fā)票等 三 創(chuàng)新開展綜合整治發(fā)票違法犯罪工作 四 開展行業(yè)和區(qū)域性稅收專項整治 建筑安裝業(yè) 房地產(chǎn)業(yè) 生活服務業(yè)及交通運輸業(yè)等行業(yè) 全國稅務稽查規(guī)范 1 0版 包括13大類94小類730項稅務稽查事項 引用各類法律法規(guī)及規(guī)范性文件119件 提示各類風險點307條 涉及稅收執(zhí)法文書及內(nèi)部管理文書211種 包括13大類94小類730項稅務稽查事項 引用各類法律法規(guī)及規(guī)范性文件119件 提示各類風險點307條 涉及稅收執(zhí)法文書及內(nèi)部管理文書211種 金稅三期 的使用對企業(yè)財務工作提出的新要求金三上線及稽查二包使企業(yè)無形可遁 營改增后如何把握土地增值稅清算的對象 清算條件及應對策略 國稅發(fā) 2006 187號 1 符合下列條件之一的 納稅人應進行土地增值稅清算 房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工 完成銷售的 整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的 直接轉讓土地使用權的 2 符合下列情形之一的 主管稅務機關可以要求納稅人進行土地增值稅清算 已竣工驗收 且銷售面積達到可售面積85 以上 或雖未達到85 但剩余面積已經(jīng)出租或自用的 取得銷售 預售 許可證滿三年未銷售完畢的 納稅人申請注銷稅務登記 但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的 省稅務機關規(guī)定的其他情形 拓展 企業(yè)所得稅完工條件 國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知 國稅發(fā) 2009 31號 第三條 除土地開發(fā)之外 其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的 應視為已經(jīng)完工 一 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案 二 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用 三 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權證明 國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認問題的通知 國稅函 2010 201號 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造 開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品 無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格 或是否辦理完工 竣工 備案手續(xù)以及會計決算手續(xù) 當企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù) 包括入住手續(xù) 或已開始實際投入使用時 為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用 應視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定及時結算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本 并計算企業(yè)當年度應納稅所得額 清算單位 土地增值稅暫行條例實施細則 第八條 土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位 國稅發(fā) 2006 187號 的規(guī)定 土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算 對于分期開發(fā)的項目 以分期項目為單位清算 各地具體規(guī)定 國家稅務總局關于印發(fā)的通知 國稅發(fā) 2009 91號 文第十七條 清算審核時 應審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關部門審批 備案的項目為單位進行清算 對于分期開發(fā)的項目 是否以分期項目為單位清算 對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額 增值率 繳納土地增值稅 未經(jīng)政府部門批準 企業(yè)自行分期開發(fā)的項目 本著實質(zhì)重于形式的原則分期確定清算單位 國家稅務總局2010 09 26 后營改增時代土地增值稅清算收入疑難問題及應對策略 營改增對土地增值稅收入的影響及爭議分析70號公告第一條 營改增后 納稅人轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅 適用增值稅一般計稅方法的納稅人 其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額 適用簡易計稅方法的納稅人 其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額 案例 A房地產(chǎn)公司銷售一套房屋 含稅銷售收入為1110萬 假設對應的土地成本為400萬 則納稅人如何確定土地增值稅收入 簡易計稅 土地增值稅應稅收入 1110 1 5 1057 14萬 一般計稅 銷售額 1110 400 1 11 639 64萬增值稅銷項稅額 639 64 11 70 36萬土地增值稅應稅收入 1110 70 36 1039 64萬 營改增抵減的增值稅銷項稅金調(diào)增土地增值稅清算收入 營改增抵減的增值稅銷項稅金是否調(diào)減土地增值稅土地成本 土地增值稅稅前扣除的土地成本為納稅人取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用 財會 2016 22號 借 應交稅費 應交增值稅 銷項稅額抵減 貸 主營業(yè)務成本 存貨 工程施工 土地增值稅預征計稅依據(jù)確認爭議及涉稅風險把控70號公告 為方便納稅人 簡化土地增值稅預征稅款計算 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的 可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù) 土地增值稅預征的計征依據(jù) 預收款 應預繳增值稅稅款 根據(jù)18號公告第十一條規(guī)定 增值稅應預繳稅款 預收款 1 適用稅率或征收率 3 可 的含義 收入要點 土地增值稅暫行條例 第五條 納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入 包括貨幣收入 實物收入和其他收入 條例所稱收入 包括轉讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟收益 比如低價出售 無償使用 包括視同銷售收入 增值稅暫行條例實施細則 第四條 8 一 將貨物交付其他單位或者個人代銷 二 銷售代銷貨物 三 設有兩個以上機構并實行統(tǒng)一核算的納稅人 將貨物從一個機構移送其他機構用于銷售 但相關機構設在同一縣 市 的除外 四 將自產(chǎn)或者委托加工的貨物用于非增值稅應稅項目 五 將自產(chǎn) 委托加工的貨物用于集體福利或者個人消費 六 將自產(chǎn) 委托加工或者購進的貨物作為投資 提供給其他單位或者個體工商戶 七 將自產(chǎn) 委托加工或者購進的貨物分配給股東或者投資者 八 將自產(chǎn) 委托加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人 140號文 納稅人出租不動產(chǎn) 租賃合同中約定免租期的 不屬于 營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法 財稅 2016 36號文件印發(fā) 第十四條規(guī)定的視同銷售服務 無償?shù)膬?nèi)涵 我是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務人員 我公司有一批門面房 原定價格18000元 平方米 為了促銷 現(xiàn)優(yōu)惠價為15000元 平方米 發(fā)票按15000元 平方米開具給購房人 又簽一個補充協(xié)議 規(guī)定我公司在交付房產(chǎn)后 該房產(chǎn)3年的使用權歸我公司 經(jīng)營期收益歸我公司 3年后該房產(chǎn)的使用權交還給購房人 請問我公司是按18000元 平方米還是按15000元 平方米確定營業(yè)收入申報營業(yè)稅 土地增值稅 先賣后租協(xié)議 國家稅務總局關于個人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價格協(xié)議購買商店征收個人所得稅問題的批復 國稅函 2008 576號 規(guī)定 所述行為其實質(zhì)是購買者個人以所購商店交由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購房價款 因此對上述情形的購買者個人少支出的購房價款 應視同個人財產(chǎn)租賃所得 按照 財產(chǎn)租賃所得 項目征收個人所得稅 每次財產(chǎn)租賃所得的收入額 按照少支出的購房價款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計算確定 對于購買方有哪些涉稅風險 營改增影響 轉讓永久使用權如何納稅 國稅發(fā) 1993 149號 以轉讓有限產(chǎn)權或永久使用權方式銷售建筑物 視同銷售建筑物 營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法 轉讓建筑物有限產(chǎn)權或者永久使用權的 轉讓在建的建筑物或者構筑物所有權的 以及在轉讓建筑物或者構筑物時一并轉讓其所占土地的使用權的 按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅 營改增后代收款項涉稅風險點剖析財稅字 1995 48號 對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用 如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的 可作為轉讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅 如果代收費用未計入房價中 而是在房價之外單獨收取的 可以不作為轉讓房地產(chǎn)的收入 對于代收費用作為轉讓收入計稅的 在計算扣除項目金額時 可予以扣除 但不允許作為加計20 扣除的基數(shù) 對于代收費用未作為轉讓房地產(chǎn)的收入計稅的 在計算增值額時不允許扣除代收費用 所得稅 國稅發(fā) 2009 31號 第五條第二款企業(yè)代有關部門 單位和企業(yè)收取的各種基金 費用和附加等 凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的 應按規(guī)定全部確認為銷售收入 未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門 單位開具發(fā)票的 可作為代收代繳款項進行管理 合同框架協(xié)議與合同的區(qū)別 某房地產(chǎn)公司和建筑公司簽訂合同框架協(xié)議 擬用部分房產(chǎn)抵頂建筑工程款1000萬元 企業(yè)進行了賬務處理 借 應付賬款 某建筑公司1000貸 庫存商品1000稅務稽查時 要求企業(yè)按視同銷售繳納土地增值稅 營業(yè)稅 增值稅 企業(yè)所得稅等 是否正確 34 營改增前后首付款與按揭款該如何納稅 采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的 應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額 其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn) 余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn) 核心點 納稅義務發(fā)生時間 營改增后訂金 定金 誠意金 問題違約金問題及應對技巧營改增前稅務機關的做法 營改增后 通常 預收款包括分期取得的預收款 首付 按揭 尾款 全款取得的預收款 定金屬于預收款 誠意金 認籌金和訂金不屬于預收款 零首付應注意哪些涉稅風險 房地產(chǎn)企業(yè)代客戶墊付首付款的前提是與客戶簽訂 資金墊付協(xié)議 房地產(chǎn)企業(yè)代業(yè)主墊付全部首付款時 應當將墊付首付款全額作為預收款計入營業(yè)額 繳納相關稅費房地產(chǎn)企業(yè)此時收取的墊付資金利息和客戶不按期還款的違約金 屬于金融保險業(yè) 繳納相關稅費 銷售精裝房的財稅處理及營改增影響 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房 其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本 上述裝修費用不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行采購或委托裝修公司購買的家用電器 可移動家具 日用品 可移動裝飾用品 如窗簾 裝飾畫等 所發(fā)生的支出 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房時 如其銷售收入包括銷售家用電器 可移動家具 日用品 可移動裝飾用品 如窗簾 裝飾畫等 等取得的收入 應以總銷售收入減去家用電器等的采購價格作為房地產(chǎn)銷售收入計算土地增值稅 穗地稅函 2014 175號 一 關于家具家電成本的扣除問題隨房屋一同出售的家具 家電 如果安裝后不可移動 成為房屋的組成部分 并且拆除后影響或喪失其使用功能的 如整體中央空調(diào) 戶式小型中央空調(diào) 固定式衣柜櫥柜等 其外購成本計入開發(fā)成本予以扣除 其他家具 家電 如分體式空調(diào) 電視 電冰箱等 的外購成本予以據(jù)實扣除 但不得作為加計20 扣除的基數(shù) 買房送車 買房送家電等營銷策略營改增前后財稅處理增值稅 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房 已在 商品房買賣合同 中注明的裝修費用 含裝飾 設備等費用 已經(jīng)包含在房價中 因此不屬于稅法中所稱的無償贈送 無需視同銷售 房地產(chǎn)企業(yè) 買房贈家電 等營銷方式的納稅比照本原則處理 發(fā)票開具 所得稅 國稅函 2008 875號 三 企業(yè)以買一贈一等方式組合銷售本企業(yè)商品的 不屬于捐贈 應將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分攤確認各項的銷售收入 個人所得稅 財稅 2011 50號 一 企業(yè)在銷售商品 產(chǎn)品 和提供服務過程中向個人贈送禮品 屬于下列情形之一的 不征收個人所得稅 2 企業(yè)在向個人銷售商品 產(chǎn)品 和提供服務的同時給予贈品 如通信企業(yè)對個人購買手機贈話費 入網(wǎng)費 或者購話費贈手機等 二 企業(yè)向個人贈送禮品 屬于下列情形之一的 取得該項所得的個人應依法繳納個人所得稅 稅款由贈送禮品的企業(yè)代扣代繳 1 企業(yè)在業(yè)務宣傳 廣告等活動中 隨機向本單位以外的個人贈送禮品 對個人取得的禮品所得 按照 其他所得 項目 全額適用20 的稅率繳納個人所得稅 3 企業(yè)對累積消費達到一定額度的顧客 給予額外抽獎機會 個人的獲獎所得 按照 偶然所得 項目 全額適用20 的稅率繳納個人所得稅 包稅協(xié)議 問題 房產(chǎn)轉讓合同上約定了房價 但不包含轉讓稅金 約定轉讓稅金由房產(chǎn)受讓方承擔 轉讓收入怎樣確定 房產(chǎn)轉讓合同上約定了房價 約定轉讓稅金由房產(chǎn)受讓方承擔 先按以下方法計算轉讓收入 轉讓收入 合同約定轉讓價格 1 受讓房替轉讓方承擔應納稅收的稅率之和 營改增后如何計算 推而廣之 地下人防形成的車庫的財稅處理及疑難解析及營改增影響1 銷售 單獨銷售或買房送車位 營業(yè)稅及附加 按銷售不動產(chǎn)交納營業(yè)稅及附加 土地增值稅 直接取得價款車位使用權價款包含在商品房總價之中 其土地增值稅已在所銷售的商品房中體現(xiàn) 成本 房產(chǎn)稅 開發(fā)商隨房銷售 同時與業(yè)主簽訂轉讓車位使用權合同 則應視同銷售車位 不再征收房產(chǎn)稅 土地使用稅 開發(fā)商隨房銷售 同時與業(yè)主簽訂轉讓車位使用權合同 則應視同銷售車位 不交土地使用稅 所得稅 國稅發(fā) 2009 31 第三十三條企業(yè)單獨建造的停車場所 應作為成本對象單獨核算 利用地下基礎設施形成的停車場所 作為公共配套設施進行處理 即對于利用地下基礎設施形成的停車場所 不管是否有產(chǎn)權 不管是否是地下人防設施 均按公共配套設施處理 印花稅 其價款已包含至商品房價款之中 印花稅已按銷售不動產(chǎn)萬分之五交納 2 單獨轉讓車位使用權 單獨轉讓車位使用權分為有限期限 短期 內(nèi)轉讓和法律規(guī)定年限內(nèi) 長期 轉讓 有限期內(nèi) 短期 轉讓車位使用權 即通常所說的租賃車位使用權 營業(yè)稅及附加 采取預收款方式的 其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天 因此營業(yè)稅納稅額為預收金額為基數(shù) 而非財務上分期確認收入分期預提交納營業(yè)稅及附加 土地增值稅 未發(fā)生產(chǎn)權轉移 不涉及土地增值稅 土地使用稅 單獨建造的地下人防車庫應按應征稅款的50 申報城鎮(zhèn)土地使用稅 不是單獨建造的不征收 各地政策執(zhí)行不一樣 房產(chǎn)稅 財稅 2005 181號 已出租的地下建筑 按出租地上房屋建筑相關規(guī)定計征房產(chǎn)稅 所以房開企業(yè)應按租金收入12 交納房產(chǎn)稅 財政部稅務總局關于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定 十一條 為鼓勵利用地下人防設施 暫不征收房產(chǎn)稅 已作廢印花稅 按租賃金額的千分之一交納 法律法規(guī)年度內(nèi)轉讓車位使用權 法律法規(guī)年度內(nèi)轉讓車位使用權前面已討論 實質(zhì)與銷售并無二致 營業(yè)稅及附加 不管是開具服務業(yè) 租賃業(yè)發(fā)票或銷售不動產(chǎn)發(fā)票 營業(yè)稅及附加一樣按5 6 計征 個人傾向于開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票 土地增值稅 土地使用稅 不涉及房產(chǎn)稅 所得稅 按收到的價款作為收入 計征所得稅 印花稅 按銷售不動產(chǎn)萬分之五交納 3 開發(fā)商自用地下人防設施營業(yè)稅 如無營業(yè)收入 不涉及營業(yè)稅 土地增值稅 未發(fā)生產(chǎn)權轉移 不涉及土地增值稅 土地使用稅 房開企業(yè)對于自用地下人防設施 原則上只要坐落在開征范圍內(nèi) 就應征收土地使用稅 但國家并未出臺相關免征政策 各地對自用地下人防設施征免政策不一 如重慶就規(guī)定房開企業(yè)修建的地下車庫 無論對外出租或自營 均應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅和土地使用稅 房產(chǎn)稅 財稅 2005 181號第一條 凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑 包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑 地下人防設施等 均應當依照有關規(guī)定征收房產(chǎn)稅 房屋折算比例由各省規(guī)定 所得稅 無收入不涉及印花稅 不涉及需要注意的是 實際工作中會出現(xiàn)房開企業(yè)建造的地下人防設施面積超過按項目建筑面積實際應建造的面積 對于超過地下人防設施實際面積部分的地下車庫 是可以辦理產(chǎn)權證明的 房開企業(yè)也有權進行出售 出租或自用 營改增后土地出讓金返還模式及相應財稅處理 不征稅收入 財稅 2011 70號一般而言 土地增值稅沖成本 企業(yè)所得稅做收入咬文嚼字 逐字逐句 核心點 業(yè)務實質(zhì) 一 營業(yè)稅 二 企業(yè)所得稅 三 土地增值稅四 契稅五 賬務處理 第一 政府導拆遷 土地出讓金返還用于建設主購買安置回遷房某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝 與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元 企業(yè)已繳納10000萬元 協(xié)議約定 在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元 用于該項目10000平回遷房建設 回遷房建成后無償移交給動遷戶 第二 政府主導拆遷 土地出讓金返還用于拆遷 代理拆遷 拆遷補償 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝 與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元 企業(yè)已繳納10000萬元 協(xié)議約定 在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元 用于該項目10000平土地及地上建筑物的拆遷費用支出 國土部門委托房地產(chǎn)開發(fā)公司代理進行建筑物拆除 平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費 約定返還的3000萬中 用于拆遷費用1000萬元 用于動遷戶補償2000萬元 企業(yè)實際向動遷戶支付補償款1500萬元 國稅函 2009 520號 第三 政府主導拆遷 土地出讓金返還用于開發(fā)項目相關的基礎設施建設某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝 與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元 企業(yè)已繳納10000萬元 協(xié)議約定 在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元 用于該項目外城市道路 供水 排水 燃氣 熱力 防洪等基礎設施工程建設 四 土地出讓金返還用于建設公共配套設施 學校 醫(yī)院 幼兒園 體育場館 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝 與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元 企業(yè)已繳納10000萬元 協(xié)議約定 在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元 用于企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所 物業(yè)管理場所 電站 熱力站 水廠 文體場館 幼兒園等配套設施相關稅務處理 第五 政府將土地出讓金返還給其它關聯(lián)企業(yè)或個人 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝 與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元 企業(yè)已繳納10000萬元 協(xié)議約定 在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方的關聯(lián)企業(yè)丙補助3000萬元 用于丙企業(yè)招商引資獎勵和生產(chǎn)經(jīng)營財政補貼 第六 政府主導拆遷 土地出讓金返還未約定任何事項 只是獎勵或補助某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝 與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元 企業(yè)已繳納10000萬元 協(xié)議約定 在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元 目的是給企業(yè)招商引資的獎勵 未規(guī)定規(guī)定資金專項用途 尾房 銷售的土地增值稅處理國稅發(fā) 2006 187號在土地增值稅清算時未轉讓的房地產(chǎn) 清算后銷售或有償轉讓的 納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報 扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算 單位建筑面積成本費用 清算時的扣除項目總金額 清算的總建筑面積 關注地方政策 后營改增時代土地增值稅清算成本疑難問題及應對策略 發(fā)票 土地增值稅成本列支無法逾越的屏障列支成本費用是否必須取得發(fā)票 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則 第十九條條例第六條所稱符合國務院稅務主管部門有關規(guī)定的憑證 以下統(tǒng)稱合法有效憑證 是指 一 支付給境內(nèi)單位或者個人的款項 且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的 以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證 二 支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金 以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證 三 支付給境外單位或者個人的款項 以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證 稅務機關對簽收單據(jù)有疑義的 可以要求其提供境外公證機構的確認證明 四 國家稅務總局規(guī)定的其他合法有效憑證 判決書 裁定書 公證文書能否替代發(fā)票使用 國家稅務總局發(fā)布的2015年第92號公告 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例 第六條所稱符合國務院稅務主管部門有關規(guī)定的憑證 包括法院判決書 裁定書 調(diào)解書 以及仲裁裁決書 公證債權文書 肉體已腐 精神永存營改增后變化 發(fā)票取得原則的例外情況 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法 國稅發(fā) 2009 31號 第三十二條規(guī)定 但以下幾項預提 應付 費用可以在稅前扣除 一 出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的 在證明資料充分的前提下 其發(fā)票不足金額可以預提 但最高不得超過合同總金額的10 二 公共配套設施尚未建造或尚未完工的 可按預算造價合理預提建造費用 此類公共配套設施必須符合已在售房合同 協(xié)議或廣告 模型中明確承諾建造且不可撤銷 或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件 三 應向政府上交但尚未上交的報批報建費用 物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提 物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金 公建維修基金或其他專項基金 土地增值稅和企業(yè)所得稅在票據(jù)要求上的不同點 土地增值稅清算管理規(guī)程 國稅發(fā) 2009 91號 第二十一條 一 在土地增值稅清算中 計算扣除項目金額時 其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除 例如 質(zhì)量保證金 即是屬于應當取得合法憑據(jù) 但是沒有取得的 不允許扣除 二 扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用 必須是實際發(fā)生的 即 不允許預提 營改增對土地增值稅成本的影響前提 必須有抵扣憑證36號文 第二十七條下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣 一 用于簡易計稅方法計稅項目 免征增值稅項目 集體福利或者個人消費的購進貨物 加工修理修配勞務 服務 無形資產(chǎn)和不動產(chǎn) 其中涉及的固定資產(chǎn) 無形資產(chǎn) 不動產(chǎn) 僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn) 無形資產(chǎn) 不包括其他權益性無形資產(chǎn) 不動產(chǎn) 納稅人的交際應酬消費屬于個人消費 二 非正常損失的購進貨物 以及相關的加工修理修配勞務和交通運輸服務 三 非正常損失的在產(chǎn)品 產(chǎn)成品所耗用的購進貨物 不包括固定資產(chǎn) 加工修理修配勞務和交通運輸服務 四 非正常損失的不動產(chǎn) 以及該不動產(chǎn)所耗用的購進貨物 設計服務和建筑服務 五 非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進貨物 設計服務和建筑服務 納稅人新建 改建 擴建 修繕 裝飾不動產(chǎn) 均屬于不動產(chǎn)在建工程 六 購進的旅客運輸服務 貸款服務 餐飲服務 居民日常服務和娛樂服務 七 財政部和國家稅務總局規(guī)定的其他情形 抵扣技巧 非正常損失 是指因管理不善造成貨物被盜 丟失 霉爛變質(zhì) 以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動產(chǎn)被依法沒收 銷毀 拆除的情形 地價劃分 第九條 納稅人成片受讓土地使用權后 分期分批開發(fā) 轉讓房地產(chǎn)的 其扣除項目金額的確定 可按照轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤 或按照建筑面積計算分攤 也可以按稅務機關確認的其他方式計算分攤 國家稅務總局關于廣西土地增值稅計算問題請示的批復 國稅函 1999 112號 根據(jù)土地增值稅立法精神 細則 第九條的 總面積 是指可轉讓土地使用權的土地總面積 在土地開發(fā)中 因道路 綠化等公共設施用地是不能轉讓的 按 細則 第七條法規(guī) 這些不能有償轉讓的公共配套設施的費用是計算增值額的扣除項目 因此 在計算轉讓土地的增值額時 按實際轉讓土地的面積占可轉讓土地總面積來計算分攤 即 可轉讓土地面積為開發(fā)土地總面積減除不能轉讓的公共設施用地面積后的剩余面積 地價款 土地征用及拆遷補償費的疑難問題及風險應對拆遷補償支出和回遷房建造支出 補償方式多種多樣 大體分為三類 即 貨幣補償 產(chǎn)權調(diào)換 貨幣補償與產(chǎn)權調(diào)換相結合營業(yè)稅 稅函發(fā) 1995 549號文件規(guī)定 對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分 由當?shù)囟悇諜C關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅 土地增值稅 國稅函 2010 220號六 企業(yè)所得稅 個人所得稅 財稅 2005 45號 個人取得拆遷補償款與拆遷補償房屋 不征收個人所得稅 地價款收入中剔除要點把控及風險分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目 選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外 以取得的全部價款和價外費用 扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額 支付的土地價款 是指向政府 土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款 并應當取得省級以上 含省級 財政部門監(jiān) 印 制的財政票據(jù) 土地征用及拆遷補償費 各種規(guī)費能否沖減銷售額 財稅 2016 140號 向政府部門支付的土地價款 包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用 土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目 選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外 在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除 納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時 應提供拆遷協(xié)議 拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料 前期工程費的稽查方法及風險點國稅發(fā) 2007 132號 包括規(guī)劃 設計 項目可行性研究和水文 地質(zhì) 勘察 測繪 三通一平 等支出 票據(jù) 營改增影響稅收籌劃 流轉稅和土地增值稅的轉換大型房地產(chǎn)企業(yè)在香港 澳門 韓國設立咨詢公司等目的 建筑安裝工程費的稅收疑難點及風險應對檢查時 應注意 第一 發(fā)生的費用是否與決算報告 審計報告 工程結算報告 工程施工合同記載的內(nèi)容相符 第二 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時 自購建材費用是否重復計算扣除項目 第三 參照當?shù)禺斊谕愰_發(fā)項目單位平均建安成本或當?shù)亟ㄔO部門公布的單位定額成本 驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常 甲供材 及分包工程在營改增前后處理的變化對房地產(chǎn)業(yè)稅負的影響 營業(yè)稅暫行條例實施細則 財政部 國家稅務總局令2008年第52號 第十六條規(guī)定 除本細則第七條規(guī)定外 納稅人提供建筑業(yè)勞務 裝飾勞務除外 其營業(yè)額應當包括工程所用原材料 設備及其他物資和動力價款在內(nèi) 但不包括建設方提供的設備的價款 處理技巧 36號文 一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務 可以選擇適用簡易計稅方法計稅 甲供工程 是指全部或部分設備 材料 動力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程 實務中建筑企業(yè)是否可以按3 開票 市場地位很重要對象 是否需要抵扣進項稅 企業(yè)OR政府 甲供材 營改增之后房地產(chǎn)建安企業(yè)PK焦點成本不變原則 分包業(yè)務營改增后稅控核心點 條例 納稅人將建筑工程分包給其他單位的 以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業(yè)額 稅對違法行為的敏感度 營改增后影響 36號文 試點納稅人提供建筑服務適用簡易計稅方法的 以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額 營改增后掛靠否構成虛開增值稅發(fā)票犯罪呢 國家稅務總局關于納稅人對外開具增值稅專用發(fā)票有關問題的公告 的解讀二 以掛靠方式開展經(jīng)營活動在社會經(jīng)濟生活中普遍存在 掛靠行為如何適用本公告 需要視不同情況分別確定 第一 如果掛靠方以被掛靠方名義 向受票方納稅人銷售貨物 提供增值稅應稅勞務或者應稅服務 應以被掛靠方為納稅人 被掛靠方作為貨物的銷售方或者應稅勞務 應稅服務的提供方 按照相關規(guī)定向受票方開具增值稅專用發(fā)票 屬于本公告規(guī)定的情形 第二 如果掛靠方以自己名義向受票方納稅人銷售貨物 提供增值稅應稅勞務或者應稅服務 被掛靠方與此項業(yè)務無關 則應以掛靠方為納稅人 這種情況下 被掛靠方向受票方納稅人就該項業(yè)務開具增值稅專用發(fā)票 不在本公告規(guī)定之列 基礎設施費和公共配套設施費的涉稅風險點可售面積之爭紅線內(nèi) 公共配套設施費 1 建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的 其成本 費用可以扣除 2 建成后無償移交給政府 公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的 其成本 費用可以扣除 3 建成后有償轉讓的 應計算收入 并準予扣除成本 費用 開發(fā)間接費用及開發(fā)費用轉換技巧土地增值稅稅前扣除 期間費用和開發(fā)間接費用利弊分析訴訟費 沙盤 售樓部 采購部技巧 組織機構圖 國稅函 2010 220號第三條 一 財務費用中的利息支出 凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的 允許據(jù)實扣除 但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額 其他房地產(chǎn)開發(fā)費用 在按照 取得土地使用權所支付的金額 與 房地產(chǎn)開發(fā)成本 金額之和的5 以內(nèi)計算扣除 二 凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的 房地產(chǎn)開發(fā)費用在按 取得土地使用權所支付的金額 與 房地產(chǎn)開發(fā)成本 金額之和的10 以內(nèi)計算扣除 全部使用自有資金 沒有利息支出的 按照以上方法扣除 上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行 測算 關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 財稅字 1995 48號 第八條關于扣除項目金額中的利息支出如何計算問題規(guī)定如下 一 利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行 超過上浮幅度的部分不允許扣除 二 對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除 紅線外 的支出的財稅處理及營改增后是否有進項可以抵扣 1 不可以扣 蘇地稅規(guī) 2012 1號 項目規(guī)劃范圍之外的 其開發(fā)成本 費用一律不予扣除 2 可以扣 營改增后影響 營改增后紅線外附加工程所包含的進項稅額能否抵扣及土地增值稅前列支 青島市地稅局公告2015年第2號 納稅人為取得國有土地使用權 凡按照區(qū) 市 級以上政府部門要求 在項目建設用地邊界線外建設公共服務設施 安置房項目發(fā)生的拆遷補償和工程支出 應計入取得國有土地使用權的契稅計稅依據(jù) 在計算土地增值稅時應計入土地成本 穗地稅函 2014 175號 納稅人為取得土地使用權 在項目建設用地紅線外為政府建設公共設施或其他工程發(fā)生的支出 納稅人如果能提供國土房管部門的協(xié)議 補充協(xié)議 或者相關政府主管部門出具的證明文件的 允許作為取得土地使用權所支付的金額予以扣除 加計扣除項目疑難問題解讀地產(chǎn)公司手中有土地一塊 土地出讓金及契稅成本為10000萬元 已經(jīng)完成道路平整及管網(wǎng)建設 投入資金1000萬元 出售價格20000萬元 國家稅務總局關于印發(fā) 土地增值稅宣傳提綱 的通知 國稅函發(fā) 1995 110號 第六條 二 項規(guī)定 即對取得土地使用權后投入資金 將生地變?yōu)槭斓剞D讓的 計算其增值額時 允許扣除取得土地使用權時支付的地價款 交納的有關費用 和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20 以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金 加計扣除的4種情況一 對取得土地或房地產(chǎn)使用權后 未進行開發(fā)即轉讓 國稅函發(fā) 1995 110號 只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款 繳納的有關費用 以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金 二 取得土地使用權后投入資金 將生地變?yōu)槭斓剞D讓 三 地產(chǎn)開發(fā)建造 可按取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20 扣除 四 轉讓舊房及建筑物 條例 第六條第 一 項 第 三 項規(guī)定的扣除項目的金額 可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5 計算 營改增后商住一體成樓涉稅要點把控某房地產(chǎn)公司開發(fā)商住樓一幢 總可售面積為10000平方米 公司以該幢樓為成本核算對象 其中一至四層為寫字樓 可售面積為4000平方米 平均售價為10000元 平方米 銷售收入為40000000元 五至十層為普通住宅 可售面積為6000平方米 平均售價為4000元 平方米 銷售收入為24000000元 總銷售收入為64000000元 該商住樓土地成本為10000000元 建筑成本為20000000元 與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金只考慮營業(yè)稅 城建稅 教育費附加 為銷售收入的5 6 營改增影響 技巧 園林綠化工程營改增前后的涉稅風險控制技巧票據(jù) 花草苗木 人工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品購進農(nóng)產(chǎn)品 除取得增值稅專用發(fā)票或者海關進口增值稅專用繳款書外 按照農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和13 的扣除率計算的進項稅額 施工現(xiàn)場的水電費的博弈分析及應對策略國稅函 2009 537號 四川省機場集團有限公司向駐場單位轉供自來水 電 天然氣屬于銷售貨物行為 其同時收取的轉供能源服務費屬于價外費用 應一并征收增值稅 不征收營業(yè)稅 抄送 各省 自治區(qū) 直轄市和計劃單列市國家稅務局 地方稅務局 風險 稅率應對策略 母公司拿地子公司運作新政及運作技巧房地產(chǎn)企業(yè)拿地 項目公司開發(fā) 土地扣除 一 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 項目公司 政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同 將土地受讓人變更為項目公司 二 政府部門出讓土地的用途 規(guī)劃等條件不變的情況下 簽署變更協(xié)議或補充合同時 土地價款總額不變 三 項目公司的全部股權由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有 140號出來之前如何處理 其他方法 后營改增時代融資涉稅要點把控及優(yōu)化策略 銀行融資 營改增前后 核算 利息支出計入財務費用要點把控 票據(jù)資本化和費用化要點把控銀行收取的咨詢費 顧問費是否能在稅前扣 投資未到位銀行利息扣除稅收風險把控 非銀行金融機構融資 金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明 中 應包括在簽訂該借款合同當時 本省任何一家金融企業(yè)提供同期同類貸款利率情況 該金融企業(yè)應為經(jīng)政府有關部門批準成立的可以從事貸款業(yè)務的企業(yè) 包括銀行 財務公司 信托公司等金融機構 同期同類貸款利率 是指在貸款期限 貸款金額 貸款擔保以及企業(yè)信譽等條件基本相同下 金融企業(yè)提供貸款的利率 既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率 也可以是金融企業(yè)對某些企業(yè)提供的實際貸款利率 是是非非小額貸款公司土地增值稅 非金融企業(yè)融資 國稅函發(fā) 1995 156號第十條規(guī)定 貸款屬于 金融保險業(yè) 稅目的征收范圍 而貸款是指將資金貸與他人使用的行為 根據(jù)這一規(guī)定 不論金融機構還是其他單位 只要是發(fā)生將資金貸與他人使用的行為 均應視為發(fā)生貸款行為 按 金融保險業(yè) 稅目征收營業(yè)稅 營改增后 36號文一脈相承 貸款 是指將資金貸與他人使用而取得利息收入的業(yè)務活動 資金成本利息方面及貸款服務是否抵扣進項稅 36號文 納稅人購進貸款服務 各種形式占用 拆借他人資金 支付的利息及利息性質(zhì)的支出 其進項稅額均不得從銷項稅額中抵扣 納稅人接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費 手續(xù)費 咨詢費等費用 其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣 融資性售后回租的華麗轉身及過渡問題銜接106號文有形動產(chǎn)租賃36號文金融保險業(yè)如何銜接 處理技巧要點把控 營改增后企業(yè)資金池涉稅風險把控集團資金池的運行模式 一是通過集團內(nèi)部的結算中心運營 二是通過集團的財務公司運營涉稅風險把控 營改增后企業(yè)間拆借資金涉稅風險解析單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務 但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外 統(tǒng)借統(tǒng)還稅前扣除應注意的事項及最新政策剖析財稅字 2000 7號 對企業(yè)主管部門或企業(yè)集團中的核心企業(yè)等單位向金融機構借款后 將所借資金分撥給下屬單位 包括獨立核算單位和非獨立核算單位 并按支付給金融機構的借款利率水平向下屬單位收取用于歸還金融機構的利息不征收營業(yè)稅 如果統(tǒng)借方將資金分撥給下屬單位 按高于支付給金融機構的借款利率水平向下屬單位收取利息 則視為具有從事貸款業(yè)務的性質(zhì) 應對其向下屬單位收取的利息全額征收營業(yè)稅 要點把控 國家稅務總局公告2015年第92號 一 企業(yè)集團或企業(yè)集團中的核心企業(yè)以發(fā)行債券形式取得資金后 直接或委托企業(yè)集團所屬財務公司開展統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務時 按不高于債券票面利率水平向企業(yè)集團或集團內(nèi)下屬單位收取的利息 按照 財政部國家稅務總局關于非金融機構統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務征收營業(yè)稅問題的通知 財稅字 2000 7號 和 國家稅務總局關于貸款業(yè)務征收營業(yè)稅問題的通知 國稅發(fā) 2002 13號 的規(guī)定 不征收營業(yè)稅 營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定 統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務中 企業(yè)集團或企業(yè)集團中的核心企業(yè)以及集團所屬財務公司按不高于支付給金融機構的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平 向企業(yè)集團或者集團內(nèi)下屬單位收取的利息 統(tǒng)借方向資金使用單位收取的利息 高于支付給金融機構借款利率水平或者支付的債券票面利率水平的 應全額繳納增值稅 與時俱進 最新涉稅政策剖析及財稅規(guī)劃 22號文增值稅會計處理新變化及要點把控財會 2016 22 營業(yè)稅金及附加 科目名稱調(diào)整為 稅金及附加 科目 該科目核算企業(yè)經(jīng)營活動發(fā)生的消費稅 城市維護建設稅 資源稅 教育費附加及房產(chǎn)稅 土地使用稅 車船使用稅 印花稅等相關稅費 利潤表中的 營業(yè)稅金及附加 項目調(diào)整為 稅金及附加 項目 借 稅金及附加貸 應交稅費 應交消費稅 應交城市維護建設稅 應交資源稅 應交教育費附加 應交房產(chǎn)稅 應交土地使用稅 應交車船稅 應交印花稅 印花稅 房產(chǎn)稅 土地使用稅能否在土地增值稅前據(jù)實扣除 國家稅務總局公告2016年第70號房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營改增后進行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時 按以下方法確定相關金額 二 與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金 營改增前實際繳納的營業(yè)稅 城建稅 教育費附加 營改增后允許扣除的城建稅 教育費附加 三 關于與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金扣除問題 一 營改增后 計算土地增值稅增值額的扣除項目中 與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金 不包括增值稅 二 營改增后 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設稅 教育費附加 凡能夠按清算項目準確計算的 允許據(jù)實扣除 凡不能按清算項目準確計算的 則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅 教育費附加扣除 其他轉讓房地產(chǎn)行為的城建稅 教育費附加扣除比照上述