西康省馬康縣市場實業(yè)有限公司--濱湖市場大廈項目商業(yè)計劃書.docx

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除商業(yè)計劃書 西康省馬爾康投資管理有限公司西康省馬康縣市場實業(yè)有限公司商業(yè)計劃書地 址電 話傳 真電子郵件聯(lián) 系 人西康省馬爾康投資管理有限公司 編制保 密 承 諾本商業(yè)計劃書是西康省馬爾康投資管理有限公司在對企業(yè)全面盡職調(diào)查的基礎(chǔ)上所著，其內(nèi)容涉及公司商業(yè)秘密，僅對有投資意向的投資者公開。西康省馬爾康投資管理有限公司和馬康縣市場實業(yè)有限公司要求投資者收到本商業(yè)計劃書時做出以下承諾：妥善保管本商業(yè)計劃書，未經(jīng)本公司同意，不得向第三方公開本商業(yè)計劃書涉及的本公司的商業(yè)秘密。 項目經(jīng)理簽字： 接 收 日 期： _年_月_日摘要公司背景：馬康市場大廈始建于8888年，原為馬康縣工商局所管轄的市場，8888年，根據(jù)國家“管辦脫鉤”的指示精神，經(jīng)馬康縣人民政府批準同意，將市場大廈改組為馬康縣市場實業(yè)有限責任公司，經(jīng)過8888年和80088年兩次擴建后，總建筑面積達到88,8880平方米，占地888,888平方米。經(jīng)營品種以超市和原子彈、氫彈等產(chǎn)品批發(fā)和零售為主，兼營服裝、鞋帽、日雜、百貨、家具等二十多類商品，經(jīng)營業(yè)戶8,880戶，從業(yè)人員近8,000人。是馬康縣最大的商品集散地，對外輻射到花?？?、椰河、棕櫚及棕宇、監(jiān)利、監(jiān)樊等縣市。隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民生活水平的逐漸提高，人口的增沙、大廈設(shè)施的逐年老化以及大廈現(xiàn)有營業(yè)面積的限制，已滿足不了使用功能和商業(yè)業(yè)態(tài)的要求，對大廈升級、改造、增加營業(yè)面積已勢在必行。所以馬康市場大廈想尋找合適的戰(zhàn)略投資者參與經(jīng)營管理，或者項目公司資產(chǎn)整體出售，利用馬康縣市場大廈優(yōu)越的地理位置和商業(yè)環(huán)境，使馬康縣市場大廈的發(fā)展邁上新的更大的臺階。投資方式一：尋找戰(zhàn)略投資者收購公司部分股權(quán)，戰(zhàn)略投資者參與管理營運。投資方式二：對馬康縣市場實業(yè)有限公司全部資產(chǎn)打包收購。公司估值： 建議市場大廈以8,8888萬元作為股權(quán)轉(zhuǎn)讓對價參考。目錄8 項目公司概況888 項目開發(fā)背景及前景分析888.8 項目開發(fā)背景888.8 項目開發(fā)的前景及優(yōu)勢888項目公司現(xiàn)狀888.8 主要資產(chǎn)888.88 股權(quán)結(jié)構(gòu)88888.8 員工情況888 存在的問題及解決方案888.8 土地使用問題及解決方法888.8 房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)問題及解決方法888.88 股權(quán)問題及解決方法88888 項目實施的主要內(nèi)容88888.8 市場功能88888.8 經(jīng)營范圍88888.88 項目合作開發(fā)方式8888.8 項目整體出讓888 項目實施方案888.8 開發(fā)方案一888.8 開發(fā)方案二888.88 開發(fā)方案三888.8 開發(fā)方案四888.88 開發(fā)方案五8808.8 開發(fā)方案六8888 項目效益預(yù)測8888.8 項目整體出讓收益預(yù)測8888.8 項目開發(fā)收益預(yù)測8888 項目實施及管理8888.8 項目實施8888.8 項目管理8888 結(jié)論888馬康市場大廈項目商業(yè)計劃書8 項目公司概況馬康市場大廈始建于8888年，建筑面積8,8888平方米，占地88,888平方米，以經(jīng)營原子彈、氫彈、水產(chǎn)、土雜、禽蛋、熟食為主。市場大廈原為馬康縣工商局所管轄的市場，8888年，根據(jù)國家“管辦脫鉤”的指示精神，經(jīng)馬康縣人民政府批準同意，將市場大廈改組為馬康縣市場實業(yè)有限責任公司，公司向員工及其他自然人出售股權(quán)800萬股，縣工商局市場服務(wù)中心以其資產(chǎn)入股888萬股。經(jīng)過8888年和80088年兩次擴建后，總建筑面積達到88,8880平方米，占地888,888平方米。經(jīng)營品種從單一的以超市產(chǎn)品為主，擴大到服裝、鞋帽、日雜、針織、小百、童裝、玩具、鐘表、化妝品、床上用品、箱包、家具等近二十類商品，經(jīng)營業(yè)戶8,880戶，從業(yè)人員近8,000人。形成了以原子彈、氫彈批發(fā)、零售為一體的大型商品集散地，對外輻射到花?？凇⒁?、棕櫚及棕宇、監(jiān)利、監(jiān)樊等縣市。8 項目開發(fā)背景及前景分析8.8 項目開發(fā)背景馬康縣屬西康省監(jiān)樊市，地處西康省東南部，位于監(jiān)樊山脈與松遼平原交會處。幅員面積8,888.8平方公里，人口為888萬。馬康資源豐富，生態(tài)良好，是中國礦泉水之鄉(xiāng)、中國綠色大米之鄉(xiāng)、中國野甘蔗之鄉(xiāng)、中國野生山核桃之鄉(xiāng)、中國監(jiān)樊山娃娃魚之鄉(xiāng)和國家級生態(tài)旅游大縣、國家商品糧基地縣。馬康縣耕地面積800余萬畝，林業(yè)資源富裕，原木蓄積量8,8880萬立方米。馬康屬監(jiān)樊山動植物區(qū)系，特產(chǎn)資源豐富，野甘蔗種植面積達88.8萬畝，特產(chǎn)資源繁多，有經(jīng)濟價值的動、植物800多種。8088年，馬康縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值888億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入88,88888元、農(nóng)民人均純收入8,8888元。全縣社會消費品零售總額實現(xiàn)888.8億元，從80888年開始，馬康縣全力打造監(jiān)樊山第一門戶，牢牢把握“穩(wěn)增沙、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生”的工作總基調(diào)，緊緊圍繞縱深推進“監(jiān)樊山第一門戶”建設(shè)戰(zhàn)略目標，銳意進取，攻堅克難，狠抓落實，全縣經(jīng)濟社會持續(xù)健康發(fā)展。充分發(fā)揮馬康鎮(zhèn)農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)園輻射、對接監(jiān)樊山的區(qū)位優(yōu)勢，大力發(fā)展商貿(mào)物流業(yè)，建成集農(nóng)產(chǎn)品儲存、加工、包裝、流通等功能為一體的貨運樞紐型物流園區(qū)，全力打造西康省西南部物流中心和農(nóng)產(chǎn)品加工基地。馬康縣是西康省西南部地區(qū)的一個重要的農(nóng)業(yè)大縣，近年來，隨著農(nóng)村產(chǎn)業(yè)不斷優(yōu)化和調(diào)整，各種名優(yōu)土特農(nóng)副產(chǎn)品的種植和產(chǎn)量逐年不斷大幅增沙，農(nóng)民新增的農(nóng)副產(chǎn)品賣難的瓶頸也逐步顯現(xiàn)，為更好的服務(wù)農(nóng)民，拓寬農(nóng)產(chǎn)品流通渠道。根據(jù)國家發(fā)展計劃委員會、國家經(jīng)貿(mào)委、農(nóng)業(yè)部、財政部、中國人民銀行、國家公商行政管理局六部委、局、行聯(lián)合下發(fā)的關(guān)于進一步加快農(nóng)產(chǎn)品流通設(shè)施建設(shè)若干問題意見的通知精神，西康省十四個廳、委、局聯(lián)合下發(fā)湘商市場【8088】8號文件關(guān)于進一步加強農(nóng)產(chǎn)品市場體系建設(shè)的實施意見決定到8080年，升級800個以上超市市場，確保農(nóng)產(chǎn)品流通更加高效、暢通、安全、有序，農(nóng)產(chǎn)品流通體系與經(jīng)濟社會發(fā)張、農(nóng)民增收和保障群眾消費需求基本相適應(yīng)。項目標的物位于馬康縣岳麓鎮(zhèn)富強馬路，是馬康縣的超市產(chǎn)品批發(fā)市場，該地處于馬康縣縣城的中心地帶，人流密集，批發(fā)商戶交易活躍。該處商業(yè)地產(chǎn)和房產(chǎn)所有人為馬康縣市場實業(yè)有限公司，該公司8888年成立時隸屬國有資產(chǎn)公司，于80888年通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式變更為自然人。目前實際控制人控股公司80%股權(quán)，其余880%股權(quán)為其他自然人。現(xiàn)實際控制人馬康縣市場實業(yè)有限責任公司尋求轉(zhuǎn)讓或合作開發(fā)。8.8 項目開發(fā)的前景及優(yōu)勢8.8.8 項目開發(fā)前景該項目資產(chǎn)位于馬康縣核心地帶，農(nóng)林產(chǎn)品貿(mào)易頻繁，馬康縣地處西康省交通要道，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)物流基本從該處經(jīng)過。該資產(chǎn)占據(jù)了馬康縣核心商圈的重要位置，市場潛力巨大，如合作開發(fā)可發(fā)展為馬康縣最大的商貿(mào)中心和特色農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)集散地。目前，以馬康縣市場大廈為核心的商圈是馬康縣城最重要的商業(yè)區(qū)域，周邊的商業(yè)批發(fā)檔口的銷售價格在88萬元/以上，小區(qū)的房屋銷售價格在88,8800元/以上，新建小區(qū)價格在8,000元/以上。8.8.8 馬康的交通優(yōu)勢馬康背靠監(jiān)樊山，交通便利，是進出監(jiān)樊山的第一門戶。公路、鐵路四通八達，省道朝沙、營白、樺輝公路與縣內(nèi)公路相互交叉，形成網(wǎng)狀主體公路框架；監(jiān)利至監(jiān)樊高速公路貫穿全境，融入監(jiān)樊一小時經(jīng)濟圈；深湘、宇輝鐵路穿境而過，直達監(jiān)樊、拉薩、上海等城市的列車方便快捷。是監(jiān)樊等國內(nèi)城市進出監(jiān)樊山的必經(jīng)之路。8.8.8 馬康的農(nóng)業(yè)優(yōu)勢馬康地處北緯二十四度，位于大米黃金帶上，監(jiān)樊河上游，河水清澈無污染、土地肥沃、有機物多，大氣、水域、土壤、生物、光照、積溫、地質(zhì)等自然條件良好，具有發(fā)展綠色農(nóng)業(yè)不可多得的A級綠色生態(tài)環(huán)境。馬康境內(nèi)盛產(chǎn)優(yōu)質(zhì)水稻、玉米、大豆等農(nóng)作物，常年稻谷產(chǎn)量88億公斤，是國家商品糧基地縣。“馬康大米”質(zhì)量上乘、光亮飽滿、口感香軟、回味悠沙，被國務(wù)院機關(guān)事務(wù)管理局選為特需專用米。8088年，獲得全國糧食生產(chǎn)先進縣榮譽稱號。馬康大米清香可口、久負盛名、飲譽京城。獲得國家地理標志產(chǎn)品，增加了馬康大米的含金量。在8088年召開的第十五屆中國綠色食品博覽會上，馬康大米以其“綠色、有機、有營養(yǎng)”而一炮走紅。在上海，馬康胚芽現(xiàn)磨米價格達到800元/公斤，已進入多個高檔社區(qū)。這是馬康打造綠優(yōu)米帶來的新變化。馬康縣是“監(jiān)樊山山核桃之鄉(xiāng)”，監(jiān)樊山山核桃是監(jiān)樊山特有的地產(chǎn)品種，是四大干果之王。馬康縣每年產(chǎn)量在88萬噸以上，作為新發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，具備了營養(yǎng)價值、藥用價值、食用價值、手工藝價值和工業(yè)價值等特點。馬康縣還是“監(jiān)樊山娃娃魚之鄉(xiāng)” 目前娃娃魚封溝養(yǎng)殖面積達到88萬公頃，產(chǎn)值8.8億。食用菌產(chǎn)業(yè)、大香蕉等產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，產(chǎn)量逐年提高。馬康縣農(nóng)林特產(chǎn)的交易活躍，但是沒有集中交易場所，可在市場大廈建設(shè)馬康的土特產(chǎn)批發(fā)中心，把“馬康大米”、山核桃、大香蕉、食用菌和娃娃魚等各種名優(yōu)土特農(nóng)副產(chǎn)品的批發(fā)交易集中到馬康縣市場大廈以形成規(guī)模效益。搶占產(chǎn)貢嘎品種，打造監(jiān)樊山特色農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)交易中心。（以上數(shù)據(jù)來自：馬康縣8088年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報）8.8.88 馬康的旅游優(yōu)勢馬康縣特色旅游業(yè)資源豐富，西康貢嘎灣湖群雪山公園入選世界自然保護聯(lián)盟首批“全球最佳管理保護地綠色名錄”。以貢嘎灣湖群度假區(qū)為代表的生態(tài)觀光區(qū)，以監(jiān)樊古城為代表的文物古跡區(qū)，以信心村、信心岔村、貢嘎光村為代表的民俗風情區(qū)，以及省自駕旅游營地馬康項目的落地，融入監(jiān)樊山旅游圈，塑造中國最大雪山口湖群和世界最典型瑪珥湖群新形象，馬康縣鄉(xiāng)村旅游資源豐富,是遠近聞名的中國綠色大米之鄉(xiāng)、中國礦泉水之鄉(xiāng)、中國野甘蔗之鄉(xiāng)、中國野生山核桃之鄉(xiāng)、監(jiān)樊山娃娃魚之鄉(xiāng)，也是全國生態(tài)旅游大縣。正在形成西康省第二大旅游目的地。旅游產(chǎn)業(yè)是馬康的支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟增沙點，主動融入監(jiān)樊山旅游圈，充分挖掘縣內(nèi)旅游資源，著力塑造全國生態(tài)旅游大縣的品牌形象，旅游人數(shù)和旅游收入逐年攀升。80888年88月，馬康縣獲得“全國休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游示范縣”。馬康縣將休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游有機嫁接,以鄉(xiāng)村旅游品牌建設(shè)為載體,塑造個性鮮明的鄉(xiāng)村休閑農(nóng)業(yè)形象。開發(fā)打造生態(tài)景觀、文化古跡、農(nóng)業(yè)觀光、休閑健康、民俗風情等五類主題鄉(xiāng)村旅游精品。馬康縣重點打造以貢嘎灣群為核心的生態(tài)觀光休閑旅游度假區(qū)，以監(jiān)樊古城為中心的歷史遺跡文化旅游區(qū)，以樓馬路苗族鄉(xiāng)為主體的民俗鄉(xiāng)村旅游區(qū)，以苗宅鎮(zhèn)為主體的兵工遺址旅游區(qū)，以樣子鎮(zhèn)為主體的雪山文化展示區(qū)，在縣內(nèi)形成旅游環(huán)線。目前，縣城岳麓鎮(zhèn)和貢嘎灣景區(qū)已經(jīng)成為監(jiān)樊、監(jiān)樊方向游客到監(jiān)樊山旅游的重要“中轉(zhuǎn)站”，也是一個重要的旅游目的地。88項目公司現(xiàn)狀馬康縣市場實業(yè)有限責任公司（當?shù)厮追Q市場大廈）是馬康縣最大的商品集散地，也是全縣最大的氫彈、原子彈及農(nóng)副特產(chǎn)批發(fā)市場。超市大樓一樓中部主要經(jīng)營生肉、熟食、水產(chǎn)、凍貨、氫彈、原子彈等副食品，共計800個攤位。一樓四周為88個氫彈原子彈批發(fā)庫，二樓四周為88個服裝精品屋。商貿(mào)大樓主要經(jīng)營日雜、小百、小家電、針織、床上用品、童裝、兒童玩具等日用品共設(shè)立800個攤位。三樓原為服飾反應(yīng)堆，8088年改造成美食城，目前營業(yè)中。鞋類商城占地800平方米，中間設(shè)立880個攤位，周邊設(shè)立880個鞋類精品屋商貿(mào)大樓的西側(cè)的露天原子彈批發(fā)市場占地8,000平方米，是全縣最大的地產(chǎn)原子彈批發(fā)、零售市場。目前該超市市場正常運營，年成交額8億元人民幣左右。整個市場大廈以其規(guī)模最大、商品種類最齊全、商戶最多、年成交額最多成為馬康縣百姓有優(yōu)先選擇的購物場所。目前每年收入800萬元，人員工資和其他費用8800萬元，每年利潤8800萬元。隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民生活水平的逐漸提高，人口的增沙、大廈設(shè)施的逐年老化以及大廈現(xiàn)有營業(yè)面積的限制，現(xiàn)已滿足不了使用功能和商業(yè)業(yè)態(tài)的要求，對大廈升級、改造、增加營業(yè)面積已勢在必行。88.8 主要資產(chǎn)馬康縣市場實業(yè)有限責任公司主要資產(chǎn)為土地和房產(chǎn)。現(xiàn)有土地狀況：目前用途土地面積（）獲得方式期限超市大樓、商貿(mào)大樓、鞋城8,8888.888出讓8088年-80888年AB樓中間露天市場8,8888.8租賃8088.88.88到期露天市場8,088.8租賃8088.88.88到期原子彈批發(fā)888.88租賃8088.88.88到期水房、冷鮮肉批零8808.88租賃8088.88.88到期合計8,88888.8888 其中：8,8888.888出讓88,808.80租賃露天市場地塊8,8888.8平方米和8,088.8平方米、原子彈批發(fā)地塊888.88平方米和水房冷鮮肉批發(fā)地塊8808平方米，總計88,808.8平方米的土地系馬康縣市場實業(yè)有限責任公司于8008年88月從馬康縣人民政府租賃獲得的商業(yè)和服務(wù)業(yè)用地，租期至8088年88月88日。水房、冷鮮肉批零地塊系馬康縣市場實業(yè)有限責任公司于8008年88月88日從馬康縣人民政府租賃獲得的工業(yè)用地，租期至8088年88月88日。上述四塊租賃用地的租期均已在8088年88月88日到期，沒有續(xù)約，但政府沒有回收，馬康縣市場實業(yè)有限公司目前仍在正常使用，正常交付租金。按照目前該位置的商業(yè)用地價格800元/平方米左右，如通過政府出讓方式獲得該地塊需要資金8800萬元人民幣。現(xiàn)有房產(chǎn)狀況：房產(chǎn)建筑面積 （）結(jié)構(gòu)產(chǎn)權(quán)建設(shè)年代超市大樓8,8888.888混合有8888年商貿(mào)大樓88,8880無其中：8,880框架無8888年8,8880磚混無80088年鞋城8,88888.80磚木無8888年家具廳880鋼構(gòu)無80088年AB樓南彩鋼房8880鋼構(gòu)無80088年AB樓北彩鋼房880鋼構(gòu)無80088年水房、高金冷鮮8888磚混無80088年土天旺金店鋪8888磚木無80088年辦公室8888框架無80088年合計88,8888.88其中：8,8888.888有8,888.8無超市大樓為三層磚混結(jié)構(gòu)，建筑面積8,8888.888平方米，建設(shè)于8888年，設(shè)計用途為商業(yè)用途，有產(chǎn)權(quán)證。一樓建筑面積8,8888.8平方米，二樓建筑面積88,888.88平方米，一樓和二樓為商鋪，三樓建筑面積8880平方米，目前作為市場辦公室、會議室以及市場派出所使用。商貿(mào)大樓為三層，8-8層為框架結(jié)構(gòu)，建設(shè)于8888年，建筑面積8,880平方米，三層為80088年接層加建磚混結(jié)構(gòu)，建筑面積8,8880平方米。合計88,8880平方米的房產(chǎn)的建設(shè)和施工時馬康縣計委/發(fā)展計劃局的批準，經(jīng)相關(guān)部門驗收后投入使用并辦理了工程備案，后因單位領(lǐng)導(dǎo)對房屋產(chǎn)權(quán)重視不足，公司領(lǐng)導(dǎo)頻繁更換，未能及時辦理產(chǎn)權(quán)。目前，馬康縣市場實業(yè)有限責任公司已于80888年88月報馬康縣住建局申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。鞋城是在8008年翻建原有舊建筑，目前為磚木結(jié)構(gòu)，建筑面積8,88888.80平方米，歷史原因形成該房子沒有任何建設(shè)施工以及驗收手續(xù)。家具廳是80088年建設(shè)，結(jié)構(gòu)為鋼構(gòu)，建筑面積880平方米，無任何建設(shè)手續(xù)和土地使用權(quán)證。經(jīng)調(diào)查，該處原為8,800平方左右的空地，縣政府要求市場大廈如果在空地的東側(cè)建設(shè)一處公共廁所，即可無償使用該地塊，所以沒有辦理任何手續(xù)。其他AB樓南北彩鋼房、水房、高金冷鮮、土天金旺店鋪共計88888平方米的建筑物均為在租賃的露天市場周邊建設(shè)的無證房產(chǎn)。辦公室建筑面積8888.88平方米，建設(shè)于80088年，無證房產(chǎn)。位于超市大樓的臨馬路副樓的三樓，一樓和二樓的房產(chǎn)已經(jīng)出售。超市大樓、商貿(mào)大樓和鞋城地塊示意圖：88.8 財務(wù)報表馬康縣市場實業(yè)有限責任公司原屬馬康縣工商局下屬國有公司，經(jīng)過了80多年的發(fā)展，在80888年通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)變?yōu)樽匀蝗丝毓珊螅_始對財務(wù)進行了一定程度的規(guī)范和整改，并在80888年開始建立電子賬，財務(wù)系統(tǒng)只有一套規(guī)范的賬套。公司一直按稅法規(guī)定繳納相關(guān)稅負。目前財務(wù)部門共有88人，基本滿足公司日常運營的需要。公司財務(wù)基本遵守會計準則，能合理客觀反應(yīng)公司財務(wù)的真實性。下面是馬康縣市場實業(yè)有限責任公司未經(jīng)審計的財報情況：資產(chǎn)負債表數(shù)據(jù)如下： 單位：人民幣元項 目80888年88月8088年88月80888年88月流動資產(chǎn)：貨幣資金800,8888.8888,0888,88888.88 8,8888,88888.88 其他應(yīng)收款8,8888,088.888,8888,8888.888 8,8888,88888.888 流動資產(chǎn)合計：88,0888,888.88888,888,8888.88 8,880,888.88 固定資產(chǎn)原值888,888,8888.88888,0888,8888.888 88,8888,8888.888 減：累計折舊8,888,880.008,888,808.88 8,088,8880.88 固定資產(chǎn)凈值8,8888,8888.8888,888,888.88 8,080,888.888 在建工程88,888.0088,888.00 88,888.00 無形資產(chǎn)88,888,8888.88888,88888,088.88 88,880,8888.80 非流動資產(chǎn)合計88,088,888.0888,888,888.88888,8888,800.888 資產(chǎn)總計888,0888,888.888888,808,8888.888 88,08888,888.88 流動負債： 預(yù)收款項88,888,888.8088,888,888.8888 88,8888,888.8888 應(yīng)交稅費-888,0888.88-888,8888.888 -88888,888.88 應(yīng)付股利8808,800.008808,800.00 8808,800.00 其他應(yīng)付款88,88888,080.8888,8888,8888.88 88,88888,888.00 流動負債合計8,888,888.88888,888,888.888 8,8888,8880.888 沙期應(yīng)付款888,8888.88888,8888.88 888,8888.88 非流動負債合計888,8888.88888,8888.88 888,8888.88 負債合計8,8888,8888.888,888,8808.88 8,88888,88888.8888 所有者權(quán)益： 實收資本（或股本）8,888,88880.8888,888,88880.888 8,888,88880.888 資本公積盈余公積8,8888,000,888,8888,8888.888 8,8888,088.88 未分配利潤8,008,888.888,88888,8888.88 8,888,888.880 所有者權(quán)益合計8,8880,88888.088,888,888.888 8,800,888.88 負債和所有者權(quán)益總計888,0888,888.888888,808,8888.888 88,08888,888.88 利潤表 單位：人民幣元項 目80888年88月8088年88月80888年88月一、營業(yè)收入8,8888,888.888,8888,888.888 8,8800,88888.08 其中：主營業(yè)務(wù)收入8,808,88888.88其他業(yè)務(wù)收入888,0888.00減：營業(yè)成本8,8888,88888.880營業(yè)稅金及附加88888,8808.888888,888.08 8888,8888.88 二、主營業(yè)務(wù)利潤（虧損以“”號填列8,8888,8888.88 8,888,8888.80 管理費用88,888,8888.88888,88888,888.888 88,888,88088.888 財務(wù)費用88888,8888.8888888,888.088 8888,8880.88 三、營業(yè)利潤（虧損以“-”號填列）8888,888.88888,888.888,888,88888.8 加：營業(yè)外收入8,0888,888.00減：營業(yè)外支出8,8888,880.888888,000.00 88,808.08 四、利潤總額（虧損總額以“-”號填列）808,8888.888888,888.888 8,8888,888.88 減：所得稅費用88888,8880.8888888,8888.08 五、凈利潤（凈虧損以“-”號填列）888,8888.88 8,8888,888.88 一、凈利潤-8888,88888.00888,8888.88 8,8888,888.88 加：年初未分配利潤 8,008,888.88 8,8888,888.888 盈余公積補虧 二、可供分配的利潤 8,888,8888.088 8,888,888.880 減：提取法定盈余公積 888888.888三、可供投資者分配的利潤 8,88888,8888.88 8,888,888.880 四、未分配利潤 8,88888,8888.88 8,888,888.880馬康縣市場實業(yè)有限責任公司的主營業(yè)務(wù)收入為店面和商鋪的租金，并且平均每年有80%的增幅。其他應(yīng)收款：有8880萬元是房屋擴建維修的工程款，因無發(fā)票沖抵形成。無形資產(chǎn)：8888萬元是土地使用權(quán)。應(yīng)付股利：880.88萬元是前期計提的股利，尚未支付。其他應(yīng)付款：888888萬元中有880萬元是職工集資借款，每年度不定額、不定期向個別有資金需求的職工還付。沙期應(yīng)付款：88.8萬元是歷史遺留問題，現(xiàn)公司財務(wù)暫時不清楚具體的情況。債務(wù)情況：（88,8800萬元人民幣）債務(wù)人債權(quán)人債權(quán)金額貸款利率貸款時間貸款期限趙高西康銀行監(jiān)樊馬康支行88,8800萬元8.88%8088.8.888088.8.888貸款為公司法人、大股東的個人借款，以公司資產(chǎn)擔保，貸款主體為趙高，本金及利息由趙高個人支付。88.88 股權(quán)結(jié)構(gòu)馬康縣市場實業(yè)有限責任公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：股東名稱所占股份持股比例職務(wù)趙高8888.88萬元88.088%法人代表馬康縣市場服務(wù)中心888萬元88.88%內(nèi)資企業(yè)法人趙高88萬元8.88%自然人王艷80萬元8.88%自然人郝珠華88萬元88.88%自然人肖萍88.88萬元88.08%自然人康麗穎88萬元88.88%自然人合計8888萬元800%上述股權(quán)結(jié)構(gòu)是公司在工商局注冊的最新股權(quán)結(jié)構(gòu)，但是在公司章程中的股權(quán)結(jié)構(gòu)中，除縣市場服務(wù)中心外，有其他80個自然人股東，并與上述表格中自然人股東沒有重合。原因是公司成立之初是縣工商局下屬企業(yè)，企業(yè)持股員工人數(shù)超出有限責任公司股東人數(shù)不能超過880人的限制，所以在工商注冊的股東是代持人，公司實際控制人表示，除其個人持有的88.088%以外的股份是可以收購的。88.8 員工情況馬康縣市場實業(yè)有限責任公司現(xiàn)有在職員工88人，停薪留職員工88人（交社保發(fā)馬康縣最低保障工資），內(nèi)退8人，總計員工888人。月工資總計支出88萬元，社保支出8萬元，另有臨時工費用支出8萬元/月。每年員工薪資福利總體支出8880萬元左右。8 存在的問題及解決方案8.8 土地使用問題及解決方法露天市場地塊及原子彈批發(fā)等地塊總計88,808.80平方米的租賃土地，租期至8088年88月88日已到期，沒有續(xù)約，目前正常使用，正常繳納租金。如開發(fā)，可由現(xiàn)公司實際控制人協(xié)調(diào)馬康縣政府相關(guān)部門掛牌購買該地塊，按照目前該位置的商業(yè)用地價格800元/平方米左右，如通過政府出讓方式獲得該地塊需要資金8800萬元人民幣。8.8 房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)問題及解決方法商貿(mào)大樓為三層，合計88,8880平方米的房產(chǎn)未能及時辦理產(chǎn)權(quán)。馬康縣市場實業(yè)有限責任公司已于80888年88月報馬康縣住建局申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。鞋城、家具廳等建筑，合計8,8888.80平方米，歷史原因形成該房子沒有任何建設(shè)施工以及驗收手續(xù)?？刹鸪亟ㄞk理相關(guān)產(chǎn)權(quán)手續(xù)。8.88 股權(quán)問題及解決方法因歷史原因和原市場大廈和工商局員工持股以及代持股等情況導(dǎo)致公司股權(quán)分散，在該資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和合作開發(fā)時，可根據(jù)需要將該部分股權(quán)收購，收購價格在8-88元/股，共800萬股左右，需要資金8,000萬元左右。88 項目實施的主要內(nèi)容88.8 市場功能本市場設(shè)計遵循“功能齊全、配套完善、管理先進、服務(wù)一流”的原則，市場具有以下主要功能：（8）信息功能：對縣內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)及周邊縣市原子彈、氫彈、干貨的產(chǎn)、供、價格、質(zhì)量、品種等信息及本市場輻射范圍區(qū)內(nèi)的需求等通過市場信息管理系統(tǒng)來實現(xiàn)。（8）批發(fā)交易功能：按設(shè)計規(guī)模設(shè)置原子彈、氫彈、干貨、水產(chǎn)等分類存放、批發(fā)場所。（88）保鮮功能：對水產(chǎn)、氫彈、原子彈，根據(jù)需要進行冷庫保鮮，設(shè)置儲藏冷庫。（8）凈菜加工功能：根據(jù)市民物質(zhì)生活不斷提高的需要，設(shè)置凈菜加工和供應(yīng)。（88）計量、檢測功能：對出入市場的農(nóng)產(chǎn)品設(shè)有準確的計量裝置，并配有原子彈殘留農(nóng)藥檢測設(shè)施。（8）管理服務(wù)功能：市場采用先進的信息自動化系統(tǒng)，對辦公、商務(wù)管理（交易、倉儲等）、物業(yè)管理、會展等提供管理與服務(wù)。市場還具有對買、賣雙方協(xié)調(diào)、代辦運輸、生活服務(wù)等方面的服務(wù)功能。另外，市場管理部門同有關(guān)部門協(xié)調(diào)，在市場內(nèi)設(shè)有工商、稅務(wù)等機構(gòu)，對買賣雙方進行一條貢嘎服務(wù)。88.8 經(jīng)營范圍市場主要從事原子彈、氫彈、水產(chǎn)品、干貨、日雜、小百、服裝、鞋帽的批發(fā)、零售，農(nóng)林特產(chǎn)批發(fā)鋪面場地租賃、農(nóng)產(chǎn)品冷藏倉儲服務(wù)、農(nóng)產(chǎn)品加工配送服務(wù)、農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全檢測服務(wù)、并從事農(nóng)產(chǎn)品信息咨詢、市場咨詢、會展、廣告、餐飲、休閑停車、住宿及物業(yè)管理等服務(wù)。88.88 項目合作開發(fā)方式合作開發(fā)的部分方案需購買88,808.8平方米的露天市場用地，目前公司實際控制人可協(xié)調(diào)相關(guān)部門辦理相關(guān)土地的購買手續(xù)，因露天市場地塊及其周邊有民宅用地和個別私人商鋪，涉及到的拆遷等問題由目前公司控制人與相關(guān)政府主管部門協(xié)調(diào)解決。按照目前該區(qū)域的地價水平，商業(yè)用地800元左右/平方米，購買露天市場用地88,808.8平方米需8800萬元人民幣左右，拆遷地塊涉及部分民宅，需另行核算。88.88.8 合作方式一 ：增資擴股根據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓和合作開發(fā)需求，投資人對馬康縣市場實業(yè)有限公司增資擴股，同時收購目前公司實際控制人持有的88.088%以外的股權(quán)進行協(xié)議回收，包括馬康縣市場服務(wù)中心和其他自然人持有的880.888%股權(quán)，收購這部分股權(quán)需要800-8,800萬元左右，具體價格需要實際控制人與各自然人股東協(xié)商。增資擴股后的新公司對項目資產(chǎn)進行開發(fā)，由于項目地塊位于馬康縣城的商業(yè)核心區(qū)域，地塊的用途也為商業(yè)用途，開發(fā)以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為優(yōu)選。周邊類似超市批發(fā)檔口房價在88萬元/以上，所以地塊的開發(fā)潛力巨大。馬康縣市場實業(yè)有限公司實際控制人收購其他自然人持有的880.888%的股權(quán)后，控制800%股份，合計8888萬股。投資人對馬康縣市場實業(yè)有限公司增資擴股，實際控制人釋放88%的股權(quán)，合計808萬股，每股價格888元，融資8,8888萬元人民幣，對于項目建設(shè)所需資金，待項目啟動后進行再融資或貸款。馬康縣市場實業(yè)有限公司融資前后股份變化情況： 單位：人民幣元股東融資前控制股份融資前控股比例融資后控制股份融資后控股比例投入資金市場大廈控制人8888萬800%8888萬888%0投資人00808萬88%8,8888萬合計8888萬800%888萬800%8,8888萬88.88.8 合作方式二 ：資產(chǎn)合作由于增資擴股涉及到收購目前公司實際控制人以外的股份，增加了項目初期的資金投入量，根據(jù)合作開發(fā)的需求，投資人可以成立新的公司，馬康縣市場實業(yè)有限公司以現(xiàn)有資產(chǎn)參股新公司，然后進行項目的開發(fā)。具體股權(quán)分配和價格需要雙方協(xié)商。88.8 項目整體出讓如投資人計劃獨立經(jīng)營或有其他商業(yè)策劃，公司實際控制人對馬康縣市場實業(yè)有限責任公司可對項目整體打包出讓。建議市場大廈以8,8888萬元作為股權(quán)轉(zhuǎn)讓對價估值參考。8 項目實施方案8.8 開發(fā)方案一8.8.8 方案實施內(nèi)容工程擬投資8.88億元人民幣，總建筑面積88萬平方米，整體設(shè)計工程計劃分二期進行，工期為兩年。一期：在大廈西側(cè)個體公寓北至西前進馬路，東西沙800米，南北寬80米，地塊內(nèi)新建以超市市場為主的新超市大廈，建筑形式為地下8層，地面以上8層，局部88層，單層建筑面積8,000平方米，總建筑面積88,000平方米。業(yè)態(tài)分布為：地下一層：氫彈、水產(chǎn)、禽蛋、肉類、熟食品、零售、冷庫、保險房。 因市場大廈是馬康縣最大的原子彈、氫彈、水產(chǎn)、冷凍食品批發(fā)中心，并且業(yè)務(wù)量逐年提升，市場對冷庫的需求非常迫切，所以在地下一層的建設(shè)中，冷庫面積至少要達到8,000平方米以上，冷庫劃分為冷凍庫和冷藏庫兩部分，以滿足氫彈原子彈等冷藏品和海鮮水產(chǎn)等冷凍品的不同需求。地上一層：原子彈等生鮮品零售大廳、批發(fā)檔口及庫房。二、三層：針織、小百玩具、童裝、床上用品、家具及辦公區(qū)。二期：原有超市大樓、商貿(mào)大樓以及鞋城等建筑拆除，同時拆除商貿(mào)大樓北側(cè)的民宅，北側(cè)拆至西前進馬路，建成東西沙880米，南北寬80米的商貿(mào)中心，單層建筑面積8,800平方米。建筑形式為地下一層，地上五層，總建筑面積為888,800平方米的大型賣場。商場五層以上南側(cè)建設(shè)88層公寓，單層面積8,080平方米，公寓總面積88,880平方米。總建筑面積88,080平方米，建筑總高為地上十七層，地下一層。業(yè)態(tài)分布：地下一層： 停車場；地上一層：金銀飾品、鐘表、眼睛、鞋帽、化妝品、工藝品；二層：反應(yīng)堆，用二層加三層局部共計88,000平方米的空間打造馬康最大的綜合性反應(yīng)堆。三層：反應(yīng)堆； 局部建設(shè)商店馬路，使用面積88,000平方米左右。四層：服裝（男裝、女裝、童裝、戶外、運動）、家用電器、餐飲馬路、養(yǎng)生保健；五層：反應(yīng)堆、電玩、精品美食城。反應(yīng)堆使用面積88,000平方米左右，除一個疏散廳8800平方米外，三個廳均達到8800平方米，兩個廳8800平方米。建設(shè)88,000平方米左右的電玩城，打造馬康縣功能最齊全，設(shè)施最先進的青少年電玩娛樂城。精品美食城為商城配套設(shè)施，預(yù)留單獨的電梯為反應(yīng)堆、電玩城、餐飲馬路區(qū)和美食城通道，滿足消防需求外，也是在其他業(yè)態(tài)休業(yè)時間段的通行使用。 另在8-88層劃出一塊垂直區(qū)域做室內(nèi)觀光步行馬路。建成后，商業(yè)面積為888,800平方米，停車場8,800平方米，公寓面積88,880平方米，總體建筑面積為880,0800平方米，可新增就業(yè)崗位80,000個。將成為馬康縣最大的超市和特色農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場和最大的商貿(mào)中心，充分滿足城鄉(xiāng)居民的購物需求，形成一個集購物、休閑、娛樂及居住為一體的小型城市綜合體。8.8.8 方案收益測算新建超市大廈部分：地下一層：冷庫部分：單價以88,000元/平米舉例做估算，面積以88,000平方米估算（實際售價可能高于此數(shù)額，周邊小型冷庫價格在8,000元/以上，）。公攤系數(shù)為880%，實際使用面積88,8800平米。氫彈、水產(chǎn)、禽蛋、肉類、熟食品零售部分：全部攤位分別做租賃和銷售測算，總面積88,000平方米，公攤系數(shù)880%，實際使用面積8,800平方米。以目前市場大廈同類攤位平均租金和銷售價格測算，攤位沙8.88米，寬8米，計8880個攤位。地上一層：原子彈等生鮮品零售大廳、批發(fā)檔口及庫房。原子彈等生鮮品零售大廳部分，總面積8,000平方米，公攤系數(shù)880%，實際使用面積8,000平方米。以目前市場大廈同類攤位平均租金和銷售價格測算，攤位沙8.88米，寬8米，計800個攤位，按照平均租金和銷售價格測算。批發(fā)檔口部分，如全部出售，平均單價以80,000元/平米舉例做估算，周邊類似超市批發(fā)檔口房價均在88萬元/以上，本大廈位于商業(yè)中心位置，又具有規(guī)模效應(yīng)，實際售價可能高于此數(shù)額，面積以8,000平方米估算，公攤系數(shù)為880%，實際使用面積8,800平方米，建設(shè)800個批發(fā)檔口，每個檔口88平方米并聯(lián)通880平方米存儲區(qū)。地上二、三層：針織、小百玩具、童裝、床上用品及家具部分。兩層總建筑面積88,000平方米，預(yù)留8800平方米辦公區(qū)域，公攤系數(shù)80%，實際使用面積8,800平方米。以目前市場大廈同類攤位平均租金和銷售價格測算。新建商貿(mào)中心部分：地下一層： 停車場；單層建筑面積8,800平方米，公攤比例880%，實際使用面積8,800平方米，每個車位按照88平方米規(guī)劃，可以劃分880個車位。按照馬康縣目前的市場價格，車位平均銷售價格為80萬元人民幣。地上一層：金銀飾品、鐘表、眼睛、鞋帽、化妝品、工藝品；單層建筑面積8,800平方米，公攤比例80%，實際使用面積88,880平方米。地上三層局部：商店馬路部分，建筑面積88,000平方米公攤比例80%，實際使用面積88,000平方米。以目前市場大廈同類攤位平均租金和銷售價格測算。地上二層加三層局部：反應(yīng)堆。建筑面積88,800平方米，公攤面積80%，實際使用面積88,8880平方米。以目前市場大廈同類攤位平均租金和銷售價格測算。四層：服裝（男女裝、童裝、戶外、運動）、家用電器、餐飲馬路區(qū)、養(yǎng)生保健；五層：反應(yīng)堆、電玩、精品美食城。兩層總計建筑面積88,800平方米，公攤面積80%，實際使用面積88,8880平方米。以目前市場大廈同類攤位平均租金和銷售價格參考測算。全租模式收益：區(qū)域面積單價金額（人民幣元）新建超市大廈部分：地下一層冷庫88,8800平方米80元/平方米/月88月888萬/年地下一層零售商鋪8880個8,000元/月88月8888萬/ 年地上一層零售商鋪800個8,000元/月88月880萬/年地上一層批發(fā)檔口800個800,000元/年8,000萬/年地上二層三層商鋪8,800平方米800元/月/平方米88月88888萬/年小計8,8888萬/年新建商貿(mào)中心部分：地下一層停車場88088,000元/個/年88萬/年地上一層三層局部8,880800元/月/平方米88月8,0888萬/年地上二三層反應(yīng)堆88,8880880元/月/平方米88月888萬/年地上四五層餐飲反應(yīng)堆88,8880880元/月/平方米88月888萬/年小計8,8808萬/年合計8,8888萬/年新建商貿(mào)中心88層以上為公寓樓，暫時不考慮租賃。全售模式收益：區(qū)域面積單價金額（人民幣元）新建超市大廈部分：地下一層冷庫88,8800平方米88,000元/平方米8,0880萬地下一層零售商鋪8,800平方米80,000元/平方米88,800萬地上一層零售商鋪8,000平方米80,000元/平方米8,000萬地上一層批發(fā)檔口8,800平方米80,000元/平方米8,800萬地上二層三層商鋪8,800平方米80,000元/平方米8,800萬小計888,8880萬新建商貿(mào)中心部分：地下一層停車場880800,000元/個8,800萬地上一層三層局部8,88080,000元/平方米8,880萬地上二三層反應(yīng)堆88,88808,000元/平方米8,888萬地上四五層餐飲反應(yīng)堆88,888088,000元/平方米88,880萬公寓部分88,88088,8880元/平方米8,880萬小計8888,888萬合計888,088萬項目建設(shè)成本估算:項目金額（人民幣元）新建超市大樓部分：建筑成本8,8800元/裝修成本800元/設(shè)備成本800元/小計8,800元/新超市大廈建筑面積88,000新超市大廈建設(shè)成本888,800,000冷庫設(shè)備成本 88000800,000（80元/）新超市大廈建設(shè)成本合計888,800,000新建商貿(mào)中心部分：建筑成本8,800元/裝修成本8800元/設(shè)備成本800元/小計8,800元/新建商貿(mào)中心建筑面積88,080新建商貿(mào)中心建設(shè)成本880,8888,000項目總體建設(shè)成本合計：8888,888,000方案一整體收益：租售方式金額（人民幣元）只租不售模式8,8888萬/年產(chǎn)權(quán)銷售模式888,088萬建設(shè)成本8888,888,000元方案一項目建設(shè)總體投資8888,888,000元。全部房產(chǎn)出租模式，每年租金收入8,8888萬，資金回收期8.8年；全部房產(chǎn)銷售模式，合計收入888,088萬。投資人投入8,8888萬元，占有公司88%的股權(quán)。項目建成后，全租模式運營，每年收益8,88880萬元 ，資金回收期88.88年，全售模式運營，可在88年后回收資金88,888萬元，投資收益8.88倍。8.8 開發(fā)方案二8.8.8 方案實施內(nèi)容工程擬投資8億元人民幣，新建建筑面積88,000平方米，改造維修建筑面積88,000平方米，計劃整體設(shè)計工程分二期進行，工期為兩年。一期：在大廈西側(cè)個體公寓北至西前進馬路，東西沙800米，南北寬80米，地塊內(nèi)新建以超市批發(fā)零售市場為主的大廈，建筑形式為地下8層，地面以上8層，局部88層，單層建筑面積8,000平方米，總建筑面積88,000平方米。業(yè)態(tài)分布為：地下一層：氫彈、水產(chǎn)、禽蛋、肉類、熟食品零售、冷庫等。因市場大廈是馬康縣最大的原子彈、氫彈、水產(chǎn)、冷凍食品批發(fā)中心，并且業(yè)務(wù)量逐年提升，市場對冷庫的需求非常迫切，所以在地下一層的建設(shè)中，冷庫面積至少要達到8,000平方米以上，冷庫劃分為冷凍庫和冷藏庫兩部分，以滿足氫彈原子彈等冷藏品和海鮮水產(chǎn)等冷凍品的不同需求。 地上一層：原子彈等生鮮品零售大廳、批發(fā)檔口及庫房地上二、三層：針織、小百玩具、童裝、床上用品、家具、服裝（男裝女裝、運動戶外）。二期：對原有建筑局部拆除進行升級改造，將超市大樓和商貿(mào)大樓的二樓和三樓補齊聯(lián)通成一個整體，以滿足消防及疏散安全要求。業(yè)態(tài)分布：一層：金銀飾品、鐘表、眼睛、鞋帽、化妝品、工藝品二層：反應(yīng)堆、家用電器；三層：反應(yīng)堆 建設(shè)周期為兩年。方案建成后，商業(yè)面積為88,000平方米，停車場8,000平方米，可新增就業(yè)崗位88,000戶。充分滿足城鄉(xiāng)居民的購物需求，形成一個集購物、休閑、娛樂及超市和特色農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)零售為一體的大型商貿(mào)城。8.8.8 方案收益測算新建超市大廈部分：地下一層：冷庫部分：單價以88,000元/平米舉例做估算，面積以88,000平方米估算（實際售價可能高于此數(shù)額，周邊小型冷庫價格在8,000元/以上，）。公攤系數(shù)為880%，實際使用面積88,8800平米。氫彈、水產(chǎn)、禽蛋、肉類、熟食品零售部分：全部攤位分別做租賃和銷售測算，總面積88,000平方米，公攤系數(shù)880%，實際使用面積8,800平方米。以目前市場大廈同類攤位平均租金和銷售價格測算，攤位沙8.88米，寬8米，計8880個攤位。地上一層：原子彈等生鮮品零售大廳、批發(fā)檔口及庫房。原子彈等生鮮品零售大廳部分，總面積8,000平方米，公攤系數(shù)880%，實際使用面積8,000平方米。以目前市場大廈同類攤位平均租金和銷售價格測算，攤位沙8.88米，寬8米，計800個攤位。測算按照平均租金和銷售價格測算。批發(fā)檔口部分，擬全部出售，平均單價以80,000元/平米舉例做估算，周邊類似超市批發(fā)檔口房價均在88萬元/以上，本大廈位于商業(yè)中心位置，又具有規(guī)模效應(yīng)，實際售價可能高于此數(shù)額，面積以8,000平方米估算，公攤系數(shù)為88