精裝修房有糾紛 今后這么處理.doc

精裝修房有糾紛，今后這么處理錢(qián)江晚報(bào)記者 李濤“開(kāi)發(fā)商宣傳精裝修標(biāo)準(zhǔn)是4000元/平方米，收房后發(fā)現(xiàn)最多3000元/平方米?！薄百I(mǎi)的精裝修房子，但開(kāi)發(fā)商提供的買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)精裝修沒(méi)有約定，應(yīng)該怎么辦？”買(mǎi)精裝修房子，購(gòu)房者初衷是圖省事，但事實(shí)上，精裝修房源的糾紛率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于毛坯房，一個(gè)不當(dāng)心就成了業(yè)主一件“鬧心”的事情。造成精裝修房糾紛多發(fā)且難以順利解決的原因之一，是缺乏明確的法律法規(guī)，缺乏全面的驗(yàn)收程序和標(biāo)準(zhǔn)。日前，杭州房協(xié)法律專(zhuān)業(yè)委員出臺(tái)了精裝修商品住宅法律實(shí)務(wù)研究，針對(duì)目前市場(chǎng)上廣泛存在的問(wèn)題，對(duì)開(kāi)發(fā)商約束、為購(gòu)房者指導(dǎo)，填補(bǔ)了杭州在精裝修房源糾紛處理標(biāo)準(zhǔn)上的空白。精裝修房，在商品房銷(xiāo)售領(lǐng)域是一個(gè)通俗的叫法，嚴(yán)格的說(shuō)法應(yīng)該是全裝修房。根據(jù)建設(shè)部商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則的規(guī)定，所謂全裝修商品住宅是指新建城鎮(zhèn)商品住宅房屋在交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成。在目前的樓市中，商品房精裝修逐漸成為一種集體發(fā)展趨勢(shì)。杭州龍頭房企綠城一直致力于精裝修研發(fā)，本土房企宋都等也早在幾年前確定了精裝修的思路，外來(lái)的萬(wàn)科在杭州所有項(xiàng)目均已精裝修房出售，遠(yuǎn)洋、中海、金地等也都有涉足精裝修樓盤(pán)。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，目前杭州在建、在售的商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，全部或部分為精裝修的，所占的比例已經(jīng)接近20%，精裝修商品房的開(kāi)發(fā)趨勢(shì)已經(jīng)初步形成。由于多了一道裝修的工序，精裝修房源的糾紛要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于毛坯房?！案鶕?jù)我們目前了解到的情況，杭州幾乎每一個(gè)精裝修樓盤(pán)都出現(xiàn)了大大小小的糾紛，”騰飛金鷹律師事務(wù)所合伙人吳方榮稱(chēng)，“由于缺少必要的法律法規(guī)，開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者面臨這方面的困惑和問(wèn)題也日益凸顯?！睋?jù)記者了解，對(duì)于精裝修房源的法律約定，重慶、河北、銀川、上海、寧波等陸續(xù)有文件出臺(tái)，杭州在這方面仍存在著政策空白?！昂贾菥b修樓盤(pán)越來(lái)越多，糾紛也越來(lái)越多，亟需詳細(xì)的政策性規(guī)范，”吳方榮稱(chēng)，“這次杭州房協(xié)法律專(zhuān)業(yè)委員出臺(tái)的文件，雖然不能起到強(qiáng)制性作用，但是對(duì)于精裝修糾紛能起到指導(dǎo)性規(guī)范?！睋?jù)記者了解，繼本次精裝修商品住宅法律實(shí)務(wù)研究公布后，杭州房協(xié)法律專(zhuān)業(yè)委員將會(huì)進(jìn)一步研究，爭(zhēng)取推動(dòng)杭州在精裝修房源方面立法。屆時(shí)，針對(duì)精裝修房糾紛缺乏“尺子”衡量的局面或?qū)⑦^(guò)去。四種常見(jiàn)糾紛如此解決常見(jiàn)糾紛一：開(kāi)發(fā)商承諾標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際裝修有出入怎么判定開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品宣傳中，總會(huì)提到精裝修標(biāo)準(zhǔn)為元/平方米，但是，業(yè)主在收房時(shí)，看到開(kāi)發(fā)商承諾的家具品牌或檔次有所改變，總會(huì)質(zhì)疑開(kāi)發(fā)商宣傳存在水分，實(shí)際裝修標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不到承諾。由于目前在售樓盤(pán)大多為期房，在簽約時(shí)，部分設(shè)施設(shè)備可能還未開(kāi)始招標(biāo)采購(gòu)，開(kāi)發(fā)商并不會(huì)承諾具體的裝修標(biāo)準(zhǔn)，而是以“同等價(jià)格”或“同一品牌”作為承諾。這為糾紛埋下了伏筆。精裝修商品住宅法律實(shí)務(wù)研究認(rèn)為開(kāi)發(fā)商應(yīng)該明確裝飾、設(shè)備的品牌、型號(hào)、規(guī)格，如果因?yàn)樵O(shè)計(jì)需要改變產(chǎn)品，則需要通知購(gòu)房者，征求他們的同意。常見(jiàn)糾紛二：裝修不達(dá)標(biāo)可以拒絕收房嗎對(duì)于毛坯住宅來(lái)說(shuō)，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用時(shí)，購(gòu)房人可以主張退房。但對(duì)于精裝修住宅而言，裝修不達(dá)標(biāo)，或存有瑕疵，業(yè)主能不能退房存在著較大的爭(zhēng)議。有些司法判例認(rèn)為精裝修商品住宅的交付條件與毛坯房一致，有些判例則認(rèn)為任何裝修質(zhì)量問(wèn)題均可構(gòu)成拒絕收房的事由，部分法院則將墻面霉變、滲漏水等問(wèn)題列為嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題認(rèn)為可以構(gòu)成拒絕收房事由，其余的普通質(zhì)量問(wèn)題則不作為交付條件，由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)整改保修。杭州出臺(tái)的精裝修商品住宅法律實(shí)務(wù)研究認(rèn)為精裝修商品住宅的交付標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)高于毛坯房項(xiàng)目，同時(shí)該標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)從嚴(yán)認(rèn)定。精裝修住宅涉及人身健康和安全的項(xiàng)目質(zhì)量不合格或者使用功能不合格嚴(yán)重影響正常居住使用時(shí)，購(gòu)房人也可以行使退房權(quán)。比如裝修后的住宅室內(nèi)空氣中的氡、游離甲醛、苯、氨、TVOC等超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，整改不到位，購(gòu)房者就可以主張退房。如果出現(xiàn)陽(yáng)臺(tái)、廚房、臥室的墻面有輕微滲漏，混凝土及抹灰有裂縫，陽(yáng)臺(tái)、浴廁間倒泛水，墻皮小范圍脫落等問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商愿意承擔(dān)修復(fù)和賠償?shù)模瑯I(yè)主不應(yīng)強(qiáng)行退房。常見(jiàn)糾紛三：配送家電、家具屬于保修范圍嗎有的精裝修樓盤(pán)的交付標(biāo)準(zhǔn)，并不局限于傳統(tǒng)的墻體、廚房、衛(wèi)生間等“硬裝”，還配備家具、家電等“軟裝”，力爭(zhēng)做到宣傳中的“拎包入住”。購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)房子時(shí)，家電、家具等軟裝是作為房子一部分，但是硬裝和軟裝產(chǎn)品的保修時(shí)間存在較大的時(shí)間差，配送的家電、家具是否屬于保修范圍？這又帶來(lái)了糾紛。精裝修商品住宅法律實(shí)務(wù)研究認(rèn)為精裝修商品買(mǎi)賣(mài)包括房屋內(nèi)置的一切家具家電、裝飾裝修、設(shè)施設(shè)備等部品，開(kāi)發(fā)商不僅應(yīng)對(duì)所售商品房質(zhì)量負(fù)責(zé)，還應(yīng)對(duì)所售商品房?jī)?nèi)置的家具家電、裝飾裝修等一并承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任和產(chǎn)品安全提示義務(wù)。常見(jiàn)糾紛四：開(kāi)發(fā)商樓書(shū)和樣板房能作為精裝修承諾嗎在開(kāi)發(fā)商宣傳中，樓書(shū)和樣板房是非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，為了能夠凸顯產(chǎn)品的品質(zhì)，樓書(shū)和樣板房都追求完美，比實(shí)際交付房源檔次高。精裝修房源更為明顯。但是，以樓書(shū)、樣板房為準(zhǔn)？還是以合同文字約定為準(zhǔn)？購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商很容易引發(fā)交房糾紛。按照現(xiàn)行法律規(guī)定，樓書(shū)等開(kāi)發(fā)商宣傳資料的說(shuō)明和允諾，即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，開(kāi)發(fā)商如違反，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。精裝修商品住宅法律實(shí)務(wù)研究認(rèn)為樓書(shū)關(guān)于裝修投入標(biāo)準(zhǔn)、裝飾設(shè)施設(shè)備的品牌、裝修材質(zhì)、裝修施工工藝、裝飾效果圖等均可能被法院認(rèn)定為是合同內(nèi)容，購(gòu)房者應(yīng)盡量保存好在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)開(kāi)發(fā)商提供的相關(guān)樓書(shū)廣告，用作以后維護(hù)自己權(quán)益的證據(jù)。精裝修樓盤(pán)一般都會(huì)制作樣板房，樣板房?jī)H展示可行的裝修改造方案和裝修效果，還是作為交付標(biāo)準(zhǔn)？這是許多糾紛的核心問(wèn)題。精裝修商品住宅法律實(shí)務(wù)研究認(rèn)為，從法律定位來(lái)說(shuō)，樣板房對(duì)于精裝修房不僅具有參考和促進(jìn)銷(xiāo)售的作用，更具有樣品的地位。雖然目前杭州市并沒(méi)有樣板房作為樣品的政策要